Совершенствование регулирования рыночного оборота и оценки сельскохозяйственных угодий в условиях платы за сервитуты

§ В отличие от дифференциальной ренты на разных по качеству участках имеется еще абсолютная (чистая) экономическая рента всех участков в хозяйственном обороте, образуемая при абсолютно неэластичном предложении, т.к. по местоположению данный процесс не имеет альтернативной стоимости.

4. К определению ренты более всего подходит философская формулировка ценности: «это то, что чувства людей диктуют признать стоящим над всем и к чему можно стремиться, относиться с уважением, признанием, почтением». [24] Суть ренты близка к сути процента и девиденда. Все это нетрудовые коммерческие доходы, которые облагаются соответствующими налогами, корректирующими распределение сверхдоходов.

5. Формирование первичного рынка земель сельскохозяйственного назначения, т.е. выкуп земель государства идет медленными темпами, а вторичный рынок не развит (табл. 4).

Как видно из таблицы, по состоянию на 1.10 2012 г. было продано 273,2 тыс. га, что составляет всего 0,35 % земель сельхозназначения, в том числе гражданами Республики Казахстан выкуплено 163,4 тыс. га или 0,48 от всех закрепленных за ними земель. Наибольшее количество проданных земель приходится на южные области: Алматинскую, Атыраускую, Южно-Казахстанскую, Кызылординскую. В этих регионах оборот земли сельскохозяйственного назначения набирает высокие темпы.

6. Среди негативных факторов пассивности рынка земли можно выделить следующие:

· низкая эффективность аграрного производства не стимулирует вложение капитала в земельные участки;

· дефицит финансовых средств, задолженность агропредприятий и фермеров ограничивают или полностью исключают возможности покупки земельных участков;

7. Земельная рента и цена земли характеризуют в совокупности народнохозяйственную ценность земли и выражают, соответственно, ее кадастровую оценку. Установленные при кадастровой оценке показатели являются базовой величиной для определения ставок земельного налога и арендной платы за землю.

8. Комплексный характер оценки земли проявляется в сопряженном учете всех преимуществ и эффектов (производственных, природоохранных, рекреационных), получаемых при использовании земель соответствующего целевого назначения, а также в комплексном территориальном подходе к оценке земельных ресурсов как сочетания различных угодий. При таком подходе земельные угодья, находящиеся на данной территории в минимуме, получают дополнительную оценку по стоимости их замещения другими угодьями в данном регионе или с учетом дополнительных затрат, связанных с использованием аналогичных угодий в других регионах.

9. Большие межотраслевые различия в периодах производства обуславливают необходимость приведения в сопоставимый вид разновременных данных по использованию земель. В этих целях используются отраслевые коэффициенты, учитывающие условия использования земель. Общим условием использования земель является потенциальная неограниченность сроков их эксплуатации. Этим объясняется необходимость применения пониженных (по сравнению с нормативами эффективности капиталовложений) коэффициентов приведения. Применение показателей этих коэффициентов на уровне 0,02-0,03 позволяет учесть тенденцию возрастания годовой народнохозяйственной оценки земель в долгосрочной перспективе.

10. Права сервитутов относятся к малым правам и подлежат обязательной регистрации лишь в странах с развитой кадастровой системой. Так называемые негативные сервитуты, ограничивающие действия собственника подчиненного владения свыше необходимого минимума (т.е. не нанесения ущерба объекту сервитута, обязательность предоставления пространства, прохода, прокладки коммуникаций и т.п.), крайне редки и существуют только как результат ранее заключенных договоров в немногих странах. В большинстве правовых систем сервитуты не имеют негативного оттенка, однако повсеместно, сервитут устанавливается только в отношении объектов, не облагаемых налогами.

11. Сервитут для инженерных сооружений означает право осуществить в границах чужой единицы недвижимости работы, которые необходимы для установки и обслуживания инженерного сооружения. По заявлению собственника инженерного сооружения может быть выполнена кадастровая процедура и составлено решение, правовое последствие которого состоит в том, что сервитут принадлежит единице недвижимости, находящейся в его собственности, или единице недвижимости, на которую он имеет зарегистрированное в установленном порядке право аренды.

12. Действующие институциональные нормы, регулирующие земельные отношения, позволяют поставить стоимость земли в один ряд с другими видами капитала. Данное обстоятельство вносит значительные изменения в процедуру оценки земельных участков. Эластичность спроса и предложения на земельные участки ввиду их ограниченности в пространстве более устойчива относительно других объектов, что сказывается на устойчивости тенденции к росту их стоимости.

13. Базовые ставки платы за земельные участки при их продаже в частную собственность для сельскохозяйственных целей установлены в разрезе областей в зависимости от вида угодий (пашня, сенокосы, пастбища) и типов и подтипов почв, в расчете на один гектар и приведены в приложении 2 к постановлению Правительства.

Качественное состояние земельного участка по видам угодий и типам почв устанавливается на основании земельно-кадастровых карт, материалов почвенного, геоботанического, почвенно-мелиоративного и других изысканий, связанных с землеустройством.

Поправочные коэффициенты к базовым ставкам в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения установлены в статье 11 Земельного кодекса.

14. Оценка земель сельскохозяйственного назначения представляет собой совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение стоимости земельных участков в границах административно-территориальных образований. Качество сельскохозяйственных угодий определяют интегральные значения характеристик земельных участков по плодородию почв и технологическим свойствам.

15. В соответствии с земельным и налоговым законодательством за земельные участки, предоставленные на праве временного возмездного землепользования (аренды), взимается плата в виде арендной платы. Размер арендной платы составляет 100-120% от ставок земельного налога, исчисленного по земельному участку в соответствии с Налоговым законодательством. При этом минимальный размер арендной платы устанавливается не ниже размеров ставок земельного налога. Арендаторы земельных участков освобождаются от уплаты земельного налога.

16. Критически оценивая результаты научных исследований и мировой практики денежной оценки земель, наиболее убедительным и логическим подходом в решении этой проблемы, на наш взгляд, является применение показателя экономической эффективности, полученной от использования земельных участков лучшего качества и выгодного местоположения. Таким показателем является рентный доход, который получают при производстве сельскохозяйственных культур.

17. Для определения размеров платы за земельные сервитуты сельскохозяйственным предприятиям от пользователей инженерных сетей и коммуникаций, равно как и возмещение потерь (убытков) собственникам или землепользователям необходимо определить размеры участка под сервитуты и кадастровую или рыночную стоимость земель.

18. В рамках периода восстановления нарушенного производства величина денежного потока, неполученного собственником земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, определяется как разница между величиной денежного потока за определенный период времени, который получил бы собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права не были нарушены, и наиболее вероятной величиной денежного потока за соответствующий период времени, который может получить собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в условиях нарушения его прав.

19. Сельскохозяйственным предприятиям государственной формы собственности на землю, обремененных земельным сервитутом для инженерных сетей и коммуникаций, связанных со строительством и прокладкой подземных линий связи, электрических сетей, магистральных водоводов и канализационных коллекторов, не нарушающих сильно в процессе прокладки и обслуживания режим использования земель сельскохозяйственного назначения, может применяться механизм установления ежегодной арендной платы в размере 10 % от кадастровой стоимости земли по вышеприведенной методике государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, обремененных земельным сервитутом.

Оценка полноты решений поставленных задач показывает, что они были выполнены с достаточной полнотой, в пределах 70-80%.

Разработка рекомендаций по внедрению результатов диссертации дана в опубликованных статьях

Оценка технико-экономической эффективности исследований может быть проведена на основе статистической степени корреляции перечня решённых проблем с их практической реализацией, где коэффициент корреляции составляет 0,6-.,7. Это достаточно высокий результат.

Оценка научного уровня выполненной работы может быть выражена в доле участия автора при разработке методики платы за сервитуты. Эта доля составила примерно 15%.

В заключении следует отметить, что гипотеза содержания будущей методики оценки для определения платы за сервитуты была полностью подтвержденная результатами исследований.

сельскохозяйственный земля рента сервитут

Список использованных источников

1. В.Ф. Бондарчук «Развитие земельных отношений и оптимизация землепользования в Республике Беларусь», Минск, 2004 г.

2. Башоров В.А. «Теоретические основы формирования земельной ренты», Аграрная наука, 2003 г., с.21-22.

3. Берсаев А.И. Современные тенденции оценки земель за Рубежом. Аграрная наука, 2003 г., с.4.

4. Беленький В. Методика определения цены земли и планирования устойчивого землепользования. Москва, 7, 2000 г., с.85.

5. Брылко В.Г. Зарубежный опыт управления распределением земельных ресурсов. Аграрная наука, 2003 г., с.10-11.

6. Беленький В.Р., Лойко П.Ф. Многоукладное землепользование России. Концепция земельных преобразований и управления земельными ресурсами. Издательство "«Былина", 2001 г., с.254.

7. Временная методика по определению нормативной цены земель сельских населенных пунктов Республики Казахстан, г. Алматы, 1996 г.

8. Государственный (Национальный) доклад о состоянии и использовании земель РК, Астана-2008 г.

9. Гатаулин А., Светлов Н. АПК- экономика, управление № 9,03, с.37. экономические следствия низкой альтернативной стоимости сельскохозяйственных земель.

10. Гунькин А.А. Оценка земель сельскохозяйственного назначения. Земельные ресурсы Казахстана, 2002 г.

11. Государственный земельный кадастр: зарубежный опыт, состояние, проблемы совершенствования // Сб. Стратегия земельных преобразований на рубеже XXI века. - Астана: Агентство Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами. 2001. с 44-54.

12. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Республики Казахстан за 2000 г. - Агентство РК по управлению земельными ресурсами. - Астана, 2001. - 105 с.

13. Гольцблат А. Земельные правоотношения в России. Оборот земель, находящихся в частной собственности. // Журнал "Имущественные отношения в Российской Федерации", май, 2004.

14. Гражданский кодекс РК - А.: Жеги жарги, 2000

15. Дж.Долан. Микроэкономика. - С.Пб.1994. Гл. 10, 11

16. Дюсенбеков З.Д. Проблемы и методы перехода к платному землепользованию. Азия- экономика и жизнь. 1997 г. №83.

17. Дюсенбеков З.Д. Земля и рынок. Проблемы и суждения. Научно-технический журнал «Экономика», Алматы, 1999 г., №56.

18. Дюсенбеков З.Д., Акимов В.В. Анализ сверхальтернативных и альтернативных условий формирования экономической ренты для построения современной модели цены земли.

19. Дюсенбеков З.Д. Проблемы земельных отношений и механизмы перехода к платному землепользольванию. Международный сельскохозяйственный журнал, 1998,

20. Дюсенбеков З.Д. Производственная служба землеустройства в земельных преобразованиях Казахстана// Ж. Земельные ресурсы Казахстана, 2001, №4, с.10-13. (В соавторстве с Н.А.Лысенком).

21. Дюсенбеков З.Д. Рыночный механизм регулирования земельных отношений//раздел 5 книги «Земельные ресурсы и земельная реформа в Республике Казахстан». Астана, 2004, с.179-261.

22. Дюсенбеков З.Д. Проблемы перехода к платному землепользованию и развития рынка земли в Республике Казахстан//Материалы Семинара по системам массовой оценки земель в целях налогообложения. - Москва: ФКЦ «Земля», 2002, с.261-264.

23. Дюсенбеков З.Д. и др. Методика расчета базовых ставок платы (нормативной цены) для определения кадастровой оценочной стоимости сельскохозяйственных угодий. Астана. 2003.

24. Дюсенбеков З.Д. и др. Инструкция по определению кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков. Астана. 2004.

25. Дюсенбеков З.Д. Методические указания по разработке базовой ставки платы за земельные участки населенных пунктов (городов). Астана. 2004. 45с.

26. Дюсенбеков З.Д. Рациональное использование земельных ресурсов - главное условие возрождения села.//ж-л «Земельные ресурсы Казахстана», 2003,№2.

27. Дюсенбеков З.Д. Проблемы современного землеустройства Республики Казахстан. Международная научно-практическая конференция «Проблемы землеустройства и социально-экономического развития сельских территорий», посвященная 70-летию М. Спектора., 7.05.2004 г.

28. Дияров С.К. Экономика недвижимости, Учебное пособие (лекции) Алматы 2005.

29. Драпиковский А.И., Иванова И.Б. Оценка земельных участков. - Бишкек, «Ега-Басма», 2003.- 288с.

30. Данные Агентства РК по статистике и данные Национального банка РК.

31. Данные специализированных еженедельников, риэлторских компаний, агентств по недвижимости и др.

32. Дюсенбеков З. Проблемы земельных отношений и механизмы перехода к платному землепользованию //Международный сельскохозяйственный журнал. - 1997. - № 6. - С. 11-14.

33. А.Емельянов «Регулируемый рыночный оборот земли и частная собственность на землю» Аграрная экономика, №8, 2001 г.

34. Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства. М., 1990 г.

35. «Земельный вопрос» под редакцией Е.С.Строева М., Колос, 1999 г.

36. Земельный кодекс Республики Казахстан от 27 июля 2001 г. - Алматы: Юрист, 2007. - 164 с.

37. Земельные ресурсы Казахстана (краткий сборник о состоянии и использовании земель). - Агентство РК по управлению земельными ресурсами. - Астана, 2005.

38. Закон РК «Об оценочной деятельности в РК» от 30 ноября 2000 г. № 109. Дополнения внесены - Закон от 14 февраля 2003 г. № 388

39. Закон РК «О судебной экспертизе» от 12.11.1997

40. Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения. 24 июля 2002 года № 101. Федеральный закон Российской Федерации.

41. История экономических учений: Уч.пос./Под ред. А.Г. Худокормова -М.: Изд-во МГУ, 1994-4.11, гл.5

42. Конституция РК - А.: 1995

43. Концепция рационального использования и охраны земель 1994-2010 гг.

44. Концепция устойчивого развития АПК до 2010 года.

45. О.Б. Леппке «Формирование земельного рынка в современных условиях», ж-л Достижение науки и техники АПК №10, 2000 г.

46. В.А.Леонтьев «Единый объект недвижимости», ж. «Кадастровый вестник», №3.2008 (стр.27).

47. Методические указания по проектированию крестьянских (фермерских) хозяйств. Алматы, 1997.

48. Международные стандарты оценки. Шестое издание (МСО 2003) М.: 2004.

49. Методология управления земельно-имущественным комплексом, Москва, 2003.

50. «Налогообложение и аренда сельскохозяйственных угодий» под редакцией Милосердова В.В., М.:ГУП «Агропрогресс», 2002 г. - 273 с.

51. Налогообложение и аренда сельскохозяйственных угодий. Миндрин А.С., Лютых Ю.А., Корнева Н.Н., Бундина О.И. М: 2002 г., с 273.

52. Оспанов Б.С. «О дальнейшем совершенствовании земельных отношений», Вестник сельскохозяйственной науки Казахстана, «Бастау» №5,2003.

53. Оспанов Б.С., Дюсенбеков З.Д. Земельные ресурсы и земельная реформа в Республике Казахстан. Астана, 2001 г. с.351

54. Оспанов Б.С Платное землепользование. Алматы, 2002 г.

55. Оспанов Б.С., Дюсенбеков З.Д. Земельная собственность в некоторых зарубежных странах. Астана, 2001г.

56. Оценочная деятельность: Сборник нормативных документов / Сост. А.С. Тапейцина. - М.: МЦФЭР, 2003. - 336с.

57. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебное пособие / под ред. Абдуллаева Н.А., Колайко Н.А. - М.: 2000.

58. Оценка земельных ресурсов: учебное пособие /под ред. В.П. Антонова, П.Ф. Лойко. - Институт оценки природных ресурсов. 1999. - 364 с.

59. Плишкин А.А. «Земля выходит на рынок», Земельный вестник России № 2, 2003 г, с.40.

60. Порядок организации землевладений крестьянских хозяйств в Республике Казахстан. Алматы, 1995.

61. Проблемы и методы перехода к платному землепользованию // Азия - экономика и жизнь. 1997. № 27-28 4 С.

62. Проблемы земельных отношений и механизмы перехода к платному землепользованию // Международный сельскохозяйственный журнал, 1998, № 1, с. 11-14.

63. Проблемы перехода к платному землепользованию и развития рынка земли в Республике Казахстан. // Кн. «Материалы Семинара по системам массовой оценки земель в целях налогообложения», Росземкадастр, ФКЦ «Земля», Москва, РФ, 27-28.06.2002 г., с.261-264.

64. Подольский Л.И. Научные основы оценки земель. Вестник сельскохозяйственной науки Казахстана. 1997 г., №6.

65. Порядок организации землевладений крестьянских хозяйств в Республике Казахстан. Алматы, 1995.

66. Постановление правительства РК от 02.09.2003 г. №890 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренды, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков»

67. Постановление Правительства Республики Казахстан от 10 сентября 2003 года № 918 «Об утверждении размера льготной цены на земельные участки сельскохозяйственного назначения по административно-территориальным единицам».

68. Постановление Правительства Республики Казахстан от 22 октября 2003 года № 1071 «Об утверждении предельных (максимальных) размеров земельных участков сельскохозяйственного назначения в пределах одного административного района (города), которые могут находиться на праве частной собственности у гражданина Республики Казахстан для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, негосударственного юридического лица Республики Казахстан и его аффилированных лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, а также на праве временного землепользования у иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства».

69. Программа по рациональному использованию земель сельскохозяйственного назначения на 2005 - 2007 годы. // Утверждена постановлением Правительства РК от 5 января 2005 г. № 3.

70. Программа устойчивого развития АПК 2006-2010 гг.

71. Риккардо Д. Начала политической экономики и налогового обложения. //Соч.- М.: Политиздат, 1955 - Т.1, гл.VII.

72. Рыночная цена земельно-имущественных объектов (комплексов). Под редакцией Беленького В.Р. Издательство "«Былина", 2001 г., с 218.

73. Рекомендации по ценовому зонированию сельскохозяйственных угодий Республики Казахстан, 1997.

74. Рекомендации по оптимизации размеров площади земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств. Алматы, 1997.

75. Румянцев Ф.П., Хавин Д.В., Бобылев В.В., Ноздрин В.В. Оценка земли. Учебное пособие. - Нижний Новгород, 2003. - 292 с.

76. Стиглиц Рж.Ю. Экономика государственного сектора - М.: изд-во МГУ, ИНФРА - М, 1997. - гл.3, 4.

77. Словарь современной экономической теории. Под редакцией Дэвида У. Пирса. М.: изд-во ИНФРА. М., 1997

78. О.Г.Строкова «Земельные реформы и Земельные отношения в Зарубежных странах», М.: Диалог-МГУ, 1998.-128 с.

79. Сагайдак А.Э., Третьякова О.Г. Организационно-экономический механизм оборота земельных долей (рекомендации). Всероссийский научно-исследовательский институт экономики сельского хозяйства РАСХАИ. Москва-2003 г., с.110.

80. Состояние и проблемы кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий.// Сборник 4-ой Международной научной конференции, «Проблемы Экологии АПК и охрана окружающей среды», 06-08 июня 2002 г.

81. Совместный приказ Министра Юстиции РК от 21 ноября 2002 г. № 173‚ Министра финансов РК от 02 декабря 2002 г. № 600 и министра индустрии и торговли РК от 26 ноября 2002 г. № 96 и председателя Агентства РК по управлению земельными ресурсами от 23 ноября 2002 г. № 90. Зарегистрирован в МЮ РК 05 декабря 2002 г. № 2069. «Об утверждении правил по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки недвижимого имущества (за исключением предприятий как имущественных комплексов)

82. Справочник проектировщика. Градостроительство. Под общей редакцией проф. В.Н. Белоусова, М. Стройиздат. 1978.

83. СНиП РК 3.01-01-2002 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», Астана 2002.

84. Сводный аналитический отчет «О состоянии и использовании земель Республики Казахстан за 2004 г. - Агентство РК по управлению земельными ресурсами. - Астана, 2005. - 175 с.

85. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / под ред.проф. В.А. Швандара - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. - 303с.

86. Философский энциклопедический словарь - М.: ИНФРА. М. 1997.

87. Чешев А.С., Вальков В.Ф. «Оценка земель», Учебник для ВУЗов-2002 г., издание 2-ое.

88. Экономическая теория (политэкономия) - М.: ИНФРА. М. 1997

89. Р. Яруллин «Земельный налог на базе оценки сельскохозяйственных земель». Экономика сельского хозяйства России №2, 2002 г.

Размещено на Allbest.ru