Совершенствование регулирования рыночного оборота и оценки сельскохозяйственных угодий в условиях платы за сервитуты

При использовании балла бонитета в налогообложении земля рассматривается как природный ресурс вне хозяйственной деятельности. Баллы бонитета основываются на природных свойствах почв, характеризующие содержанием гумуса, азота, фосфора, натрия, магния, солей, физической глины, мощности гумусовых горизонтов. В республиканской методике в качестве оценочных показателей используются 17 видов свойств почвы.

Основным критерием бонитировки почв республики за 100 баллов принято определенное содержание гумуса в полуметровом слое почвы: 1,7% для неорошаемой и 2,5 % для орошаемой пашни. Следовательно, чем больше гумуса, тем выше балл бонитета и соответственно увеличивается нормативный валовой продукт и его доля, определяемая в законе как земельный налог.

Однако использование баллов бонитета в качестве нормативообразующего показателя платежей за землю приводит к многочисленным противоречиям. На практике высокие баллы бонитета вовсе не служат гарантией высоких урожаев, так же, как и низкий бонитет почв не говорит об их плохом плодородии.

В законе игнорируется фактическая структура посевов, сложившаяся на различных почвах. Не принимается во внимание также, что цена единицы гумуса по урожайности зерновых в разных регионах огромной республики не одинаковая. Например, на сероземах светлых на один балл бонитета приходится в 4-5 раз больше зерна, чем на богатых гумусом горных черноземах. Эти недостатки методики бонитировки почв в конечном итоге не позволяют использовать ее результаты в качестве основы платежей за землю. В этой связи очевидна необходимость разработки других методических подходов к установлению ставок платежей за земельные участки.

Эти недостатки отмечены не только в публикациях ученых, но и в официальных документах, в частности в Сводном аналитическом отчете за 2011 г. Агентства РК по управлению земельными ресурсами и в Программе по рациональному использованию земель сельскохозяйственного назначения на 2012-2020 годы.

Критически оценивая результаты научных исследований и мировой практики денежной оценки земель, наиболее убедительным и логическим подходом в решении этой проблемы, на наш взгляд, является применение показателя экономической эффективности, полученной от использования земельных участков лучшего качества и выгодного местоположения. Таким показателем является рентный доход, который получают при производстве сельскохозяйственных культур.

В настоящее время назрела проблема определения цен на сельскохозяйственные угодья, формируемые на рентной основе. Полученные данные должны быть использованы для расчета земельного налога, потому что "земельный налог" и "цена земли" показатели органически взаимосвязанные и взаимообусловленные.

Анализ показал, что размеры налоговых платежей за земли сельскохозяйственного назначения не меняются в течение 7-8 последних лет, несмотря на то, что за эти годы введен институт частной собственности на эту категорию земель, установлены новые базовые ставки, снизились размеры процентных ставок за кредитные ресурсы, увеличились цены реализации сельскохозяйственной продукции, затраты на ее производство, ставки капитализации рентного дохода и др. В связи с этим ставки земельного налога следует пересматривать каждые 3 - 5 лет, как это делают другие страны.

Залог земли

В мире земля - самый надежный объект залога, поскольку при рациональном использовании она со временем не изнашивается, как другая недвижимость, напротив, ее стоимость возрастает. Уникальность земли, порождаемая неподвижностью и фиксированным местоположением, определяет ее центральное место и особую роль в залоговых отношениях.

Отношения залога земельных участков в нашей стране регулируются Земельным кодексом Республики Казахстан. На земельное законодательство ссылаются Гражданский кодекс и закон «Об ипотеке недвижимого имущества». В частности, в статье 303 Гражданского кодекса говорится: «Залог прав на земельный участок, а также прав на иные природные ресурсы допускается в пределах и на условиях, установленных земельным и иным природноресурсовым законодательством». Гражданский кодекс предусмотрел возможность залога земельных участков не только в качестве самостоятельных объектов, но и как принадлежность главной вещи - передаваемых в залог зданий и сооружений. В соответствии с ГК ипотека зданий и сооружений невозможна без одновременного залога земельного участка (части его), на котором они расположены. Когда участок находится не в собственности, а в аренде владельца здания, в залог передается право аренды всего участка или его функционально необходимой части

В статье 2 Указа президента РК, имеющего силу закона, «Об ипотеке недвижимого имущества» отмечено, что особенности ипотеки земельных участков и прав на них могут быть предусмотрены земельным законодательством.

Поэтому в Земельном кодексе содержится глава 8, целиком посвященная залогу земельного участка и права землепользования. Она определяет предмет залога, ограничения залога земельного участка и права землепользования, порядок залога земельного участка или права землепользования земельным участком, на котором имеются здания (строения, сооружения), порядок залога земельных участков и прав землепользования и регистрацию залога земельного участка или права землепользования.

Залогодателями могут быть физические и негосударственные юридические лица, имеющие земельные участки на праве частной собственности или на праве временного возмездного долгосрочного землепользования.

Государственные землепользователи вправе передавать в залог принадлежащее им право постоянного землепользования в порядке и на условиях, установленных Кодексом.

Залогодержателями могут быть физические и юридические лица.

Лица, имеющие на праве общей собственности земельные участки, могут заложить земельные участки на основании решения общего собрания участников общей собственности.

Передача в залог земельных участков, выкупаемых у государства в частную собственность в рассрочку, допускается при оплате не менее пятидесяти процентов от его выкупной цены. При этом предметом залога может быть только та часть земельного участка, за который оплачена выкупная цена.

Информационное обеспечение

Изучение земельного оборота и ограничений рынка оказалось невозможным на основе информации, которая фиксируется официальными органами. Отсутствует системная статистика по сделкам с землей сельскохозяйственного назначения, полное отсутствие информации об условиях сделок, составе участников, объемах спроса и предложения. Нам не удалось получить информацию о залоге земельных участков, дарении, наследовании и др. Вся эта информация могла быть получена на основе изучения отдельных объектов, а также на основе данных, полученных в ходе опроса респондентов. Однако бюджет проекта не предусматривал командировочных расходов, расходов на социологический опрос и др.

Экспертная оценка состояния ограничения оборота земель позволяет сформулировать следующие причины:

1. Низкий спрос на земли сельскохозяйственного использования; емкость спроса за пределами пригородных зон не обеспечивает поглощения высвободившегося избытка земли.

2. Отсутствие рыночной информации и незнание процедур по оформлению сделок.

3. Дороговизна оформления и трудность осуществления сделок.

4. Трудность и дороговизна сбора документов на участок для регистрации прав и сделок.

Для достоверного сравнительного анализа экономического оборота земель необходимо получить следующую информацию, приведенную в таблице.

Необходимо отметить, что информация о рынке земли, о сложившихся ценах, о спросе, о предложении и др., в информационной системе государственного земельного кадастра и системе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отсутствует или является труднодоступной для большинства участников оборота земель (например: риэлторам, организациям, осуществляющим оценку недвижимости, физическим и юридическим лицам, осуществляющим покупку или продажу недвижимости и др.). В ряде случаев для получения информации об одном объекте недвижимости требуется оформление большого количества бумаг, больших затрат времени и не всегда может быть выдана необходимая информация. Таким образом, в региональном образовании отсутствует целостная государственная система, способная комплексно решать этот вопрос.

Перед государственными органами встает проблема создания такой системы, которая способствовала бы информационному обеспечению рынка земли, и в дальнейшем послужила бы предпосылкой развития рынка земли.

Такая система должна отвечать следующим требованиям:

1. информационная система должна вестись государственными организациями или органами местного самоуправления, чтобы избежать возможность лоббирования интересов одной из организаций, а также обеспечить достоверность, официальность, полноту сведений;

2. информационная система должна обеспечить официальность сведений, т.е. их государственную значимость и однозначность;

3. экономичность, т.е. получение сведений при минимальных издержках времени и средств;

4. наглядность: сведения информационной системы должны быть максимально наглядны;

5. полнота сведений, т.е. наличие всей необходимой информации обо всех землях, входящих в единый муниципальный земельный фонд и являющихся объектами рынка земли;

6. достоверность и точность сведений, т.е. соответствие их фактическому состоянию и размерам земельных участков, посредством связи с автоматизированной системой земельного кадастра.

7. доступность информации - сведения должны быть доступны всем субъектам деловой активности не зависимо от принадлежности к каким-либо госорганам;

8. сопоставимость сведений;

9. непрерывность внесения сведений - информация должна вноситься постоянно, все изменяющиеся характеристики недвижимости, должны изменяться в информационной системе;

10. для удобства работы необходимо соблюдать единство ведения системы на всей территории муниципального образования (в случаи создания нескольких информационных организаций.).

Требования, предъявляемые к информационному обеспечению рынка земли очень схожи с принципами, на которых основано построение и создание информационной системы государственного земельного кадастра.

Таким образом, целесообразно информационное обеспечение рынка недвижимости построить на уже существующей и эффективно работающей в своей области, системе, такой системой может быть земельно-информационная система городского кадастра.

Информационная система должна обеспечить решение следующих задач:

- учет сведений о совершенных сделках на рынке земли;

- учет сведений об объектах недвижимости выставляемых на продажу;

- регистрация сложившихся цен на рынке недвижимости;

- сбор, анализ информации о состоянии и развитии рынка недвижимости.

Основные пользователи земельной информации будут являться:

· органы государственного и муниципального управления;

· государственные природоохранные органы;

· налоговая служба;

· органы по управлению имуществом и приватизации объектов, купли-продажи земли;

· нотариальные конторы;

· кредитно-финансовые учреждения, биржи недвижимости, аукционы;

· судебные органы;

· предприятия и учреждения;

· граждане и их объединения.

3.2 Предложения по разработке методики определения платы за сервитуты сельских предприятиям на основе материалов оценки земель

В Республике Казахстан нормативно-законодательные акты, касающиеся возникновения, использования различных видов сервитутов не разработаны. Единственным документом, отражающим правовые аспекты, является Земельный кодекс РК, где в гл. 7 «Сервитуты» в отдельных статьях приведено нормативно-правовое регулирование установления и возникновения права, в основном, касающегося земельных сервитутов. Вместе с тем в зарубежном законодательстве достаточно четко разработано сервитутное право разных видов сервитутов, способы компенсации части прибыли собственникам и землепользователям, обременяющих их земельные участки.

Сервитуты инженерных сетей и коммуникаций возникают на основании права в границах чужого землепользования проводить работы, которые необходимы для установки и обслуживания инженерных сооружений. Прежде всего, они связаны с развитием инженерной инфраструктуры городов, сельских населенных пунктов и представляют собой транзитные средства передачи газоконденсатного сырья, нефти, электроэнергии и телекоммуникационных связей. В развитых странах Европейского Союза, таких, как Швеция, давно действуют законодательные акты по нормам развития этих сервитутов. Для каждого вида приняты нормативно-правовые акты, учитывающие специфику содержания и их применения.

Нами поставлена цель - разработать предложения по методике определения платы за сервитуты сельскохозяйственным предприятиям от пользователей инженерных сетей и коммуникаций. В связи с этим поставлены задачи: изучить опыт стран с развитой законодательно-правовой системой в области развития сервитутов и выявить аспекты, которые могут быть применимы в условиях Республики Казахстан, и обосновать необходимые механизмы платы за сервитуты.

В качестве объектов, относящихся к инженерным сооружениям представлены следующие:

· телефонные линии в составе телекоммуникационной системы,

· высоковольтные наземные линии электропередач, канальные наземные и подземные кабельные сети типа 0,4 кВт, 6 кВт, 10 кВт в асбоцементных трубах,

· водопровод или магистральная канализация, которые являются частью общественной системы водоснабжения или канализации на сельских территориях и городских землях;

· газопроводы и нефтепроводы или иные другие продукты от места их производства, переработки, складирования, которые служат энергоносителем и топливом в коммунальном хозяйстве;

· автомобильные дороги местного, республиканского и межгосударственного значения, как средство связи между городами и населенными пунктами. Кроме того, в определение инженерного сооружения включается оборудование, необходимое для выполнения его целевой функции: трансформаторы, насосные станции и др.

Каждый из этих видов с одной стороны дает экономический эффект и выгоду населению страны, с другой причиняет ущерб землепользователям, по территории которых проходят трубопроводы или трассы, связанные с обременением отдельных земельных участков. Установление сервитутов для инженерных сооружений осуществляется путем выполнения кадастровой процедуры.

Развитие института сервитутов находится в прямой зависимости с институтом частной собственности на землю. Появление частного обособленного земельного участка и необходимость воспользоваться частью его территории для прокладки инженерных коммуникаций вызывает необходимость оформления сервитута с передачей прав пользования частью этой территории на договорных условиях другому заинтересованному лицу, которая должна компенсировать потери земельному собственнику. Проводимые исследования имеют большую актуальность в связи с неотрегулированностью многих проблем на практике и отсутствия правового поля.

Понятие сервитут в Земельном Кодексе РК обозначен как право ограниченного целевого пользования чужим земельным участком, в том числе для прохода, проезда, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд. Из этого определения следует, что право земельного сервитута создает правовые возможности ограниченного пользования на платной или бесплатной основе чужого земельного участка в целях удовлетворения потребностей других лиц, которые не могут быть удовлетворены иным способом. Сервитутное право применяется, чтобы обязать собственника более выгодного земельного участка в том или ином ограничении не препятствовать использованию этих преимуществ другим собственникам, включая и государственные органы власти в прокладке коммуникаций на территории первого участка независимо от воли его собственника.

Принципиально важным является положение ЗК РК о том, что установление земельного сервитута не ведет к лишению собственника земельного участка, относительно которого установлен земельный сервитут, прав владения, пользования и распоряжения им. Земельное законодательство предусматривает сохранение действия земельного сервитута в случае перехода прав на земельный участок (отчуждение, передача в аренду или иного распоряжения) к другому лицу. Таким образом, изменение собственника земельного участка не несет за собой негативных последствий для лиц, в интересах которых установлен земельный сервитут. Согласно ст.73 ЗК РК сервитут сохраняется в случае перехода права собственности на земельный участок или права землепользования земельным участком, обремененным сервитутом, к другому лицу. Сервитут не может быть самостоятельным предметом сделок, в том числе купли-продажи и залога. Сервитут может переходить к другим лицам лишь вместе с правом, для обеспечения которого установлен сервитут.

Возникновение сервитута и право ограниченного пользования земельным участком (частный сервитут) определены ст. 69 ЗК РК. Местные исполнительные органы на основании нормативно-правовых актов могут устанавливать публичные сервитуты, в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства и местного населения, без изъятия земельных участков.

Основания возникновения земельного сервитута регулируется ст.67 ЗК РК, согласно которой он может быть установлен договором заинтересованного лица с собственником или землепользователем (частный сервитут), а также непосредственно нормативным актом или актом местного исполнительного органа с целью обеспечения интересов государства и местного населения (публичный сервитут), а также на основании решения суда. При этом следует иметь в виду, что договор об установлении земельного сервитута должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации на основании ст. 75 ЗК РК в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В правовом кадастре к основным документам необходимо приложить план земельного участка с отображением границы сферы действия сервитута, заверенный лицом, предоставляющим такой сервитут. Если сервитут относится ко всему земельному участку, то предоставление плана земельного участка не требуется.

Существенными условиями договора об установлении сервитута являются объект сервитутного права и плата за пользование чужим имуществом. Собственник или землепользователь земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Иными словами лицо, пользующееся сервитутом, обязано вносить плату за пользование чужим земельным участком, если иное не оговорено договором. При определении размера платы следует исходить из того, что она должна соответствовать объему ограничений, которые испытывает собственник земельного участка при реализации своих прав на обремененную сервитутом землю. Если устанавливается безвозмездный характер пользования сервитутом, то это должно быть также оговорено в договоре. Собственник и землепользователь земельного участка, обремененного публичным сервитутом, вправе требовать от органа государственной власти соразмерную плату, если установление сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, его собственник или землепользователь вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа с возмещением убытков государством или местными исполнительными органами или предоставление равноценного земельного участка.

При установлении сервитута по земельным участкам, находящимся в государственной собственности и не предоставленным в землепользование, плата за сервитут поступает в местный бюджет.

Действие сервитута прекращается (ст.74 ЗК РК) при отказе правообладателя, длительного (3 года) не использования или истечения срока, на который он был установлен по договору или решению суда и др. Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия решения местного исполнительного органа об отмене сервитута. При этом следует помнить, что во всех случаях обязательным условием наступления юридических последствий прекращения действия земельного сервитута является уведомление об этом органов государственной регистрации земельных прав.

Определение упущенной выгоды и компенсации потерь от земельных сервитутов.

Под упущенной выгодой собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, понимается неполученный доход, который собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права не были нарушены.

На первом этапе определяется размер упущенной выгоды и компенсации потерь собственникам и землепользователям от земельных сервитутов на основании установления ежегодного валового дохода от сельскохозяйственной деятельности (не менее трех лет) по формуле:

Вд = Спр - МТЗ,

где Вд - валовой доход от сельскохозяйственной деятельности,

Спр - стоимость валовой продукции сельского хозяйства на территории землепользования, обремененного земельным сервитутом,

МТЗ - на производство продукции с учетом площади, выделяемой для прокладки инженерных сетей и коммуникаций.

На втором этапе определяется средневзвешенная величина доходов, приходящаяся на 1 га соизмеримых угодий по формуле:

Sсу = (Вд1 + Вд2+ Вд3) : 3

где Вд1, Вд2, Вд3 - ежегодные валовые доходы от сельскохозяйственной деятельности за три предшествующих периода перед установления земельных сервитутов,

Sсу - площадь соизмеримых угодий в составе землепользования.

Для расчета соизмеримых угодий в составе землепользования необходимо применять коэффициенты перевода сельскохозяйственных угодий в условную пашню или другой вид угодий (сенокосы, пастбища). При этом рекомендуется использовать рекомендации ГосНПЦзем, утвержденные Агентством РК по управлению земельными ресурсами от 9 октября 2003 г. Методика расчета сводится к следующему: на каждый тип и подтип почв установлены коэффициенты в зависимости от почвенного плодородия и кадастровой стоимости каждого вида сельхозугодий. Затем путем перемножения и получения средневзвешенных величин определяется средний коэффициент по каждому виду сельхозугодий. Путем перемножения фактической площади угодий на свой коэффициент получаем соизмеримую пашню этого вида угодий. В результате сложения всех составляющих переведенных по коэффициентам видов сельхозугодий получаем искомый результат.

Примерно это будет выглядеть следующим образом: по Акмолинской области коэффициент перевода на неорошаемую пашню (залежь) на черноземах выщелоченных, обыкновенных составляет 1,23, южным черноземам- 1,09, темно-каштановым -0,86, каштановым 0,76; пашню орошаемую (многолетние насаждения) соответственно по этим типам 2,05; 1,97, 1,88; 1,83.; по сенокосам на этих типах почв - 0,30; 0,27; 0,24; 0,22; светло- каштановым - 0,19; по пастбищам - 0,18;0,16; 0,15; 0,13. Используя данные картографического материала почвенных карт и умножая на площадь того или иного типа почв устанавливается средневзвешенная величина. Так средневзвешенный коэффициент по всем типам почв в среднем по Акмолинской области на пашне неорошаемой (залежи) составил - 0,98; орошаемой (многолетних насаждениях) - 1,93; сенокосах - 0,24; пастбищах -0,15. Перемножая коэффициенты на физическую площадь каждого вида угодий определяем площадь соизмеримой пашни или другого вида угодий (сенокосов, пастбищ).

Затем путем деления валового дохода на соизмеримую пашню определяется размер валового дохода на 1 га соизмеримых угодий, величина которой будет являться основанием для установления величины упущенной выгоды и размеры компенсации за земельные сервитуты.

На третьем этапе определяется площадь установленного земельного сервитута. Для этого определяется протяженность и ширина полос земельного сервитута. Установление ширины полос и площади отвода земель под инженерные сети и коммуникации осуществляется на основании действующих государственных нормативно-правовых актов, приведенных в приложении, а именно:

· отвод земель для мелиоративных каналов на основе государственного норматива строительных норм СН РК 3.04-01-2001 «Нормы отвода земель для мелиоративных каналов», введенных в действие Приказом Комитета по делам строительства МЭ и Т РК с 1 марта 2002 г. и действующих в настоящее время;

· отвод земель для автомобильных дорог на основе государственного норматива строительных норм СН РК 3.03 -02-2001 «Нормы отвода земель для автомобильных дорог», введенных в действие Приказом Комитета по делам строительства МЭ иТ РК с 1 марта 2002 г. и действующих в настоящее время;

· отвод земель для линий связи на основе государственного норматива строительных норм СН РК 3.02 -03-2001 «Нормы отвода земель для линий связи», введенных в действие Приказом Комитета по делам строительства МЭ и Т РК с 1 марта 2002 г. и действующих в настоящее время;

· отвод земель для магистральных водоводов и канализационных коллекторов на основе государственного норматива строительных норм СН РК 3.05 -06-2001 «Нормы отвода земель для магистральных водоводов и канализационных коллекторов», введенных в действие Приказом Комитета по делам строительства МЭ и ТРК с 1 марта 2002 г. и действующих в настоящее время;

· отвод земель для электрических сетей на основе государственного норматива строительных норм СН РК 3.02 -12-2001 «Нормы отвода земель для электрических сетей напряжением 0,4-1150 кВ», введенных в действие Приказом Комитета по делам строительства МЭ и ТРК с 1 марта 2002 г. и действующих в настоящее время;

· отвод земель для магистральных трубопроводов на основе государственного норматива строительных норм СН РК 3.02-16-2003, введенных в действие Приказом Комитета по делам строительства МИ и ТРК с 1 августа 2003 г. и действующих в настоящее время.

Установив площадь, ожидаемого отвода земель под сервитут и приведя ее в соизмеримые угодья, путем умножения на величину дохода от сельскохозяйственной деятельности в расчете на 1 га соизмеримых угодий получаем искомую величину ущерба и размеров необходимой компенсации потерь земельному собственнику или землепользователю. Искомая величина может быть выплачена собственнику или землепользователю единовременно или частям на период действия земельного сервитута в виде ежегодного размера выплаты.

Методика расчета определения ежегодного валового дохода землепользователя на конкретный земельный участок, состоящий из однородных сельскохозяйственных угодий (пашня или пастбища), в разрезе геоботанических и почвенных контуров.

При определении стоимости продукции и ежегодного валового дохода от выделения овцеводства или коневодства на земельном пастбищном участке землепользователя выбираются данные оценки качества земель в разрезе геоботанических контуров:

- номер контура;

- общая площадь контура (S общ), га;

- площадь пастбищ (Sп), га;

-фактическая (или нормативная) продолжительность пастбищного периода (П) пастбищедней;

- емкость сезонных пастбищ (Е) пастбищедней /га;

- коэффициент на пастбищные условия в зависимости от расстояния до пунктов сбыта продукции (от 0 до 1).

По геоботанической карте определяется расстояние контура до пункта реализации (Р), км. Выходной точкой считается центр контура. В качестве пункта реализации выбирается только населенный пункт, где возможен сбыт продукции овцеводства (коневодства).

Стоимость валовой продукции овцеводства, (коневодства) и ежегодный валовой доход определяется на основе составленной нормативной таблицы в зависимости от сезонной емкости пастбищ в контуре и расстояния до пункта реализации продукции с применением поправочных коэффициентов от 0 до 1.

Данные расчетов оформляются в табличной форме в виде поконтурной ведомости на земельный участок пользователя. Результат: поконтурная ведомость расчета ежегодного валового дохода на земельный участок пользователя, который изымается, временно занимается, ограничен в пользовании, вследствие установления земельного сервитута (табл. 7).

Подставляя эти коэффициенты в таблицу поконтурной ведомости получаем расчетный ежегодный валовой доход тенге/га.

Таблица 7 - Примерные коэффициенты пересчета ежегодного валового дохода с учетом удаленности от пункта реализации продукции овцеводства

Расстояние до пункта реализации (Ру), км	Коэффициент пересчета ежегодного валового дохода (Кд ов.)	Расстояние до пункта реализации (Ру), км	Коэффициент пересчета ежегодн. валового дохода (Кд ов.)	Расстояние до пункта реализации (Ру), км	Коэффициент пересчета ежегодн. валового дохода (Кд ов.)	Расстояние до пункта реализации (Ру), км	Коэффициент пересчета ежегодн. валового дохода (Кд ов.)
показатель	1-К.1/50 * 0,03	показатель	1-К.1/50 *0,03 /50'0,03	показатель	1-к1/50 * 0,03	показатель	1-К.1/50 * 0,03
10	0,994	105	0,937	200	0,880	295	0,823
15	0,991	110	0,934	205	0,877	300	0,820
20	0,988	115	0,931	210	0,874	305	0,817
25	0,985	120	0,928	215	0,871	310	0,814
30	0,982	125	0,925	220	0,868	315	0,811
35	0.979	130	0,922	225	0,865	320	0,808
40	0,976	135	0,919	230	0,862	325	0,805
45	0,973	140	0,916	236	0,859	330	0,802
50	0.970	145	0,913	240	0,856	335	0,798
55	0,967	150	0,910	245	0,853	340	0,796
60	0,964	155	0,907	250	0.850	345	0,793
65	0,961	160	0,904	255	0,847	350	0,790
70	0,958	165	0,901	260	0,844	355	0,787
75	0,955	170	0,898	265	0,841	360	0,784
80	0.952	175	0,895	270	0,836	365	0,781
85	0,949	180	0,892	276	0,835	370	0,778
90	0,946	185	0,889	280	0,832	375	0,775
95	0,943	190	0,886	285	0,829	380	0,772
100	0,940	195	0,883	290	0,826	385	0,769

Определение размера упущенной выгоды путем дисконтирования недополученных доходов. Расчет размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих неполученных за период восстановления нарушенного производства доходов, которые собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права не были нарушены. Доходом собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, является разница за определенный период времени между денежными поступлениями и денежными выплатами. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов к дате проведения расчета убытков по соответствующей ставке дисконтирования.

При определении ставки дисконтирования следует учитывать: безрисковую доходность капитала за период; величину премии за риск, связанный с осуществлением на земельном участке или ином объекте недвижимости предпринимательской деятельности его собственником; доходность капитала в других отраслях предпринимательской деятельности со сравнимыми показателями предпринимательских рисков. При этом безрисковая доходность капитала определяется как доходность при наименее рискованном вложении капитала (например, доходность по депозитам банков высшей категории надежности или доходность к погашению по государственным ценным бумагам).

В рамках периода восстановления нарушенного производства величина денежного потока, неполученного собственником земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, определяется как разница между величиной денежного потока за определенный период времени, который получил бы собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права не были нарушены, и наиболее вероятной величиной денежного потока за соответствующий период времени, который может получить собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в условиях нарушения его прав.

При этом под периодом восстановления нарушенного производства понимается срок, в течение которого собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, сможет достичь таких условий землепользования или использования иного объекта недвижимости, которые были бы идентичны (равны) условиям землепользования или условиям использования иного объекта недвижимости, существовавшим у собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, на земельные участки до нарушения его права. Основными признаками, по которым определяется идентичность (равенство) условий землепользования или иного объекта недвижимости, могут быть объем и характер правомочий собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, формы и размер выгод, размер, риск и время получения денежного потока от использования земельных участков или иного объекта недвижимости и иные характеристики условий землепользования и использования иного объекта недвижимости.

Определение периода восстановления нарушенного производства может осуществляться с учетом строительных норм и правил (СНиПоВ), проектов организации строительства (ПОСов), предусматривающих сроки строительства магистралей, трубо- и водопроводов, технико-экономических обоснований восстановления нарушенного производства, бизнес-планов и иной достаточной и достоверной информации о периоде восстановления нарушенного производства.

При определении величины денежного потока в соответствии с обычными условиями гражданского оборота учитываются, в том числе, следующее признаки обычных условий гражданского оборота:

· наибольшая вероятность условий использования земельного участка или иного объекта недвижимости собственником земельного участка или иного объекта недвижимости; подтвержденность анализом рынка сделанных предположений; типичность условий функционирования рынка; отсутствие воздействий непредвиденных обстоятельств или обстоятельств, трактуемых в качестве непреодолимой силы.

Определение размера убытков, причиненных досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами. Размер убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате установления сервитута, определяется путем сложения:

· сумм расходов, которые понес или должен понести собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в соответствии с установленной законом и (или) договором ответственностью перед третьими лицами, возникающей в связи с досрочным прекращением обязательств (в том числе расходов по выплате третьим лицам штрафов, неустоек, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, потери сумм задатка, а также по выплате третьим лицам сумм понесенных ими убытков в связи с досрочным прекращением обязательств в порядке, предусмотренном действующим законодательством);

· сумм недополученных доходов собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, которые собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, то есть если бы в отношении его земельного участка не был бы установлен сервитут.

· для определения размера убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, осуществляется анализ действующего законодательства РК и договоров, заключенных собственником земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, с третьими лицами, на предмет установления видов и размера ответственности, которую должен понести собственник земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате установления сервитута, и на предмет установления видов и размера доходов, которые собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, недополучил в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате установления сервитута.

Расчет соразмерной платы за сервитут осуществляется на основании договора на оказание услуг по оценке соразмерной платы за сервитут. При проведении расчета соразмерной платы за сервитут устанавливаются количественные и качественные характеристики земельных участков, обремененных сервитутом, находящихся на них объектов недвижимости, иных объектов недвижимости, обремененных сервитутом, для чего осуществляется:

· сбор и обработка - правоустанавливающих документов, сведений о других ограничениях земельных участков, обремененных сервитутом, находящихся на них объектов недвижимости, иных объектов недвижимости, обремененных сервитутом, правами иных лиц; данных кадастрового и технического учета, относящихся к земельных участкам, обремененным сервитутом, находящимся на них объектам недвижимости, иным объектам недвижимости, обремененным сервитутом; информации о технических и эксплуатационных характеристиках земельных участков, обремененных сервитутом, находящихся на них объектов недвижимости, иных объектов недвижимости, обремененных сервитутом; другой информации, связанной с земельными участками, обремененными сервитутом, находящимися на них объектами недвижимости, иными объектами недвижимости, обремененными сервитутом, необходимой для установления их количественных и качественных характеристик;

· определяется и анализируется рынок, к которому относятся земельные участки, обремененные сервитутом, находящиеся на них объекты недвижимости, иные объекты недвижимости, обремененные сервитутом, его история, текущая конъюнктура и тенденции, а также их аналоги земельных участков, обремененных сервитутом, находящихся на них объектов недвижимости, иных объектов недвижимости, обремененных сервитутом, и обосновывается их выбор; осуществляются необходимые расчеты соразмерной платы за сервитут с учетом полученных количественных и качественных характеристик земельных участков, обремененных сервитутом, находящихся на них объектов недвижимости, иных объектов недвижимости, обремененных сервитутом, результатов анализа рынка, к которому они относятся, а также рисков и другой информации;

· определяется итоговая величина соразмерной платы за сервитут. Итоговая величина соразмерной платы за сервитут, выраженная в тенге в виде единой величины, если иное не предусмотрено в договоре на оказание услуг по оценке соразмерной платы за сервитут.

Расчет соразмерной платы за сервитут оформляется письменным заключением о величине соразмерной платы за сервитут (далее - заключение о величине соразмерной платы за сервитут), содержащим итоговую величину соразмерной платы за сервитут.

Используемая при проведении расчета соразмерной платы за сервитут информация является достоверной, если заключение о величине соразмерной платы за сервитут, составленное на ее основе, позволяет пользователю этого заключения на основании его данных сделать правильный вывод о величине соразмерной платы за сервитут и принять базирующееся на этом выводе обоснованное решение о выплате соразмерной платы за сервитут, Используемая при проведении расчета соразмерной платы за сервитут информация является достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к изменению характеристик, использованных при проведении расчета соразмерной платы за сервитут и итоговой величины соразмерной платы за сервитут, установленной в заключении о величине соразмерной платы за сервитут.

Расчет соразмерной платы за сервитут является обоснованным при условии подтверждения данного расчета и итоговой величины соразмерной платы за сервитут, содержащейся в заключении о величине соразмерной платы за сервитут, необходимыми расчетами соразмерной платы за сервитут, анализом рынка, к которому относятся земельные участки, обремененные сервитутом, находящиеся на них объекты недвижимости, иные объекты недвижимости, обремененные сервитутом, их количественными и качественными характеристиками, и другой достоверной и достаточной информацией

В заключение о величине соразмерной платы за сервитут рекомендуется, в том числе, включать:

· сведения об обстоятельствах, вызвавших необходимость выплаты соразмерной платы за сервитут, описание их признаков;

· сведения об основаниях для выплаты соразмерной платы за сервитут; сведения о государственной регистрации права собственности на земельный участок, иной объект недвижимости, обремененный сервитутом;

· сведения о других обременениях прав на земельный участок или иной объект недвижимости, обремененный сервитутом, и самого земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом; основание возникновения права на земельный участок или иной объект недвижимости, обремененный сервитутом, у их собственников;

· определение правомочий собственника на земельный участок или иной объект недвижимости, обремененный сервитутом; описание земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в том числе их целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок или иной объект недвижимости, обремененный сервитутом, разделение имущественных прав на земельный участок или иной объект недвижимости;

· описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, обремененного сервитутом, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка, обремененного сервитутом;

· фотографии земельного участка и его улучшений или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом; характеристику состояния рынка земли и иной недвижимости, прав на земельные участки и иные объекты недвижимости.

Расчет убытков пользователей при изъятии земельных участков на освоение природных ресурсов. Изъятие земельного участка у землепользователя связано с полным отчуждением на неограниченный срок. При изъятии пользователь имеет право на:

· предоставление ему нового земельного участка;

· возмещение убытков (в т. ч. упущенной выгоды) от изъятия у него земельного участка (природного комплекса);

Убытки при изъятии возмещаются в полном объеме в виде единовременной выплаты.

Расчет убытков при изъятии (Суб из) проводится по общей схеме:

Суб из = Сзд из + Сув из + Спр из, (5)

Где Сзд из - рыночная стоимость зданий в сооружений (в т.ч. социально-бытового назначения), тенге;

Сув из - размер упущенной выгоды при изъятии, тенге;

Спр из - прочие, документально подтвержденные, расходы пользователя, тенге;

Рыночная стоимость зданий и сооружений (Сзд из) рассчитывается в соответствии с действующими стандартами оценки, тенге.

Упущенная выгода при изъятии (Сув из) - полный (100%) доход, не дополученный землепользователем вследствие прекращения его права на земельный участок (природные ресурсы) за неограниченный срок пользования.

Размер упущенной выгоды при изъятии зависит от:

· площади изымаемого земельного участка (природного комплекса), га-S из;

· площади предоставляемого земельного участка (природного комплекса), га--S ос;

· времени изъятия (неограниченный срок), лет -Т из;

· времени освоения нового земельного участка (природного комплекса), лет- Т осв;

· ежегодного валового дохода (Вд) по видам традиционной хозяйственной деятельности, тенге/га;

· ставки капитализации (ставки дисконтирования) -i;

Площадь изъятия (S из) земельного участка (природного комплекса) объединяет:

· площадь изъятия земельного участка (природного комплекса) по документам, га-Sф из;

· площадь замкнутых земельных участков (природных комплексов), га-Sз из.

В площадь замкнутых (Sс из) земельных участков (природных комплексов) включаются:

а) земельные участки, со всех сторон окруженные промышленными объектами (в т. ч. - линейными);

б) земельные участки, с трех сторон окруженные промышленными объектами (в т. ч. - линейными);

в) земельные участки, с двух сторон окруженные промышленными объектами (в т. ч. - линейными);

г) прочие земельные участки, параметры которых утверждаются на уровне государственного (регионального) органа власти.

Время изъятия (Т из) земельного участка (природного комплекса) стремиться к бесконечности, так как изъятие подразумевает неограниченный срок использования для нужд, не связанных с традиционным использованием.

В случае предоставления нового земельного участка взамен изымаемого землепользователю необходимо время на освоение (Т осв) участка и восстановление хозяйственной деятельности.

Ежегодный валовой доход определяется по видам традиционного использования: отрасли растениеводства, животноводства, переработки сельхозпродукции.

Для определения упущенной выгоды при изъятии без предоставления нового земельного участка используется ставка капитализации - это ставка, которая будучи отнесенной к текущим доходам (ежегодному валовому доходу), дает размер упущенной выгоды. Потоки доходов (ежегодный валовой доход), которые должны были поступать ежегодно в течение неограниченного срока, следует капитализировать по ставке банковского процента.

Для определения упущенной выгоды при изъятии в случае с предоставлением нового земельного участка используется ставка дисконтирования. Ставка дисконтирования принимается равной ставке капитализации, так как риски, обычно учитываемые в ставке дисконтирования, принимаются равными нулю. Это связано с тем, что размер ежегодного валового дохода от ведения традиционной сельскохозяйственной деятельности уже учитывает колебания природных, социальных и экономических факторов. Дисконтирование -определение сегодняшнего эквивалента ежегодного валового дохода, ожидаемого в определенный момент времени в будущем.

Ставка дисконтирования позволяет привести ежегодные поступления дохода к текущему моменту времени с учетом изменения ежегодного валового дохода во времени при освоении нового земельного участка. С течением времени освоения нового земельного участка пользователь восстанавливает свой доход постепенно от 100 % его потери до полного получения дохода.

Определение соразмерной платы за земельные сервитуты сельскохозяйственным предприятиям от пользователей инженерных сетей и коммуникаций в виде арендной платы, продажи права аренды.

Арендная плата за сервитут устанавливается, как правило, по периодам (ежегодно) на основании условий, определенных договором.

Для государственных сельскохозяйственных предприятий, землепользования которых находятся в государственной собственности, нормативной базой при установлении размеров платы за земельные сервитуты должна применяться государственная кадастровая стоимость земли.

Для сельскохозяйственных предприятий, землепользования которых находятся в частной собственности или на условиях долгосрочной аренды (до 49 лет) нормативной базой при установлении размеров платы за земельные сервитуты рекомендуем применять рыночную стоимость земельных участков.

Сельскохозяйственным предприятиям государственной формы собственности на землю, обремененных земельным сервитутом для инженерных сетей и коммуникаций, связанных со строительством и прокладкой подземных линий связи, электрических сетей, магистральных водоводов и канализационных коллекторов, не нарушающих сильно в процессе прокладки и обслуживания режим использования земель сельскохозяйственного назначения, может применяться механизм установления ежегодной арендной платы в размере 10 % от кадастровой стоимости земли по вышеприведенной методике государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, обремененных земельным сервитутом.

Для негосударственных сельскохозяйственных предприятий, использующих земли на условиях долгосрочной аренды или выкупленных в частную собственность, размер ежегодной арендной платы рекомендуется устанавливать на уровне 10 % от рыночной стоимости по вышеприведенной методике определения рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, обремененных сервитутом для инженерных сетей и коммуникаций.

Сельскохозяйственным предприятиям государственной формы собственности на землю, обремененных земельным сервитутом для инженерных сетей и коммуникаций, связанных со строительством и прокладкой наземных линий спутниковой связи, наземных высоковольтных электрических сетей, автомобильных дорог, мелиоративных каналов, магистральных трубопроводов, нарушающих сильно в процессе прокладки и обслуживания режим использования земель сельскохозяйственного назначения, может применяться механизм установления ежегодной арендной платы в размере 20 % от кадастровой стоимости земли по вышеприведенной методике государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, обремененных земельным сервитутом.

Для негосударственных сельскохозяйственных предприятий, использующих земли на условиях долгосрочной аренды или выкупленных в частную собственность, размер ежегодной арендной платы рекомендуется устанавливать на уровне 20 % от рыночной стоимости по вышеприведенной методике определения рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, обремененных сервитутом для инженерных сетей и коммуникаций

Государственными компаниями, занимающимися прокладкой инженерных сетей и коммуникаций на землепользованиях государственной формы собственности или долгосрочной аренды может быть выкуплено право аренды на срок до 49 лет. Основанием является Постановление Правительства РК №890 2003 г. «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользованиями в аренду, а также размеров платы за продажу права аренды земельных участков».

Заключение

По результатам диссертационного исследования делаются следующие выводы:

1. Необходимо отметить, ни в одной стране свободной купли-продажи земли нет. Рынок земли является регулируемым. Государство в законодательном порядке определяет, кому можно продавать землю, для каких целей и в каких масштабах. Оно жестко контролирует и регулирует не только рынок земли, но и широкий спектр проблем ее использования, причем как на общегосударственном, так и на муниципальном уровне, в целях предотвращения различных злоупотреблений и негативных процессов, связанных с земельными отношениями. Государство стремится не допускать спекуляции земельными участками, их монопольной концентрации, а также дробления при передаче по наследству, регулируя максимальные и минимальные размеры земельных участков при продаже, наследовании и аренде.

2. В основе современного зонирования лежит выделение на территории административной единицы зон землепользования для уменьшения вероятности конфликта между различными видами деятельности. При этом критерием классификации видов землепользования является степень их отрицательного внешнего воздействия. По выделенным зонам устанавливается целевой правовой режим использования земель, который с позиций исследуемой проблемы - один из критериев эффективности использования земель.

3. В теории существует деление диф. ренты на первую и вторую форму. Первая - природная, а вторая приобретенная за счет вложения инвестиций (мелиорация, ирригация, девелопмент). Поскольку такое улучшение земли способно повысить арендную плату, добавочный доход считается прибылью, а не рентой.