Совершенствование регулирования рыночного оборота и оценки сельскохозяйственных угодий в условиях платы за сервитуты

С - затраты на освоение земли для сельскохозяйственного использования, тнг/га.

Данные оценки земли - категория историческая, ее количественные показатели изменяются. В каждый данный момент их параметры определяются уровнем развития производительных сил АПК.

При расчетах показателей оценки земли затраты на ее освоение принимаются равными средней стоимости освоения в пашню одного гектара по стране в целом.

Площади земель сельскохозяйственного назначения принимаются по данным земельного кадастра страны на 1 января соответствующего года.

Общая оценка земель сельскохозяйственного назначения, как элемента национального богатства страны, определяется как сумма соответствующих показателей по всем регионам РК.

Действующая классификация земельного фонда предусматривает выделение следующих категорий пригодности:

I - земли, пригодные под пашню;

II - земли, пригодные преимущественно под сенокосы;

III - земли пастбищные, после улучшения могут быть пригодны под другие сельскохозяйственные угодья;

IV - земли, пригодные под сельскохозяйственные угодья после коренных мелиораций;

V - земли, малопригодные под сельскохозяйственные угодья;

VI - земли, непригодные под сельскохозяйственные угодья;

VII - нарушенные земли.

Основанием для выделения категорий пригодности является качественное состояние земель и возможность их использования под основные сельскохозяйственные угодья. В отдельных случаях в зависимости от экономических и других факторов существующее использование земель может не соответствовать их намеченной пригодности. Например, земли пригодные под пашню, если они расположены вблизи населённых пунктов или животноводческих комплексов, могут использоваться для посадки многолетних плодовых насаждений или создания долголетних культурных сенокосов и пастбищ. [45]

2.3 Зарубежный опыт оценки земельных сервитутов для инженерных сетей и коммуникаций

Правовые системы развитых стран рассматривают сервитут как ограниченное право использования чужой собственности, чужого земельного участка в пользу другого собственника, например, для права проводки воздушных электросетей, кабельных сетей и линий связи, водопроводной сети, газо- и нефтепроводов, автомобильных дорог и т.п.

Сервитут, как правило, является вещным правом, т.е. правом, прикрепленным к вещи, поэтому действие сервитута не прекращается при смене собственника доминирующего или подчиненного владений, и существует столь долго пока подчиненное владение не войдет в состав доминирующего или использование сервитута не потеряет актуальность для доминирующего земельного участка. Ни один из видов сервитутов никогда не устанавливается, если его формирование ведет к существенному снижению ценности подчиненной собственности.

Концепция сервитутного института изменяется в условиях различных стран. Во Франции, например, к сервитутам относится муниципальное право прокладки инженерных коммуникаций и иных необходимых сооружений (так называемый административный сервитут). В Германии сервитутом также является право ограничивать в использовании подчиненный участок. К сервитутам могут относиться и персональные, контрактные права. Официально персональный сервитут, т.е. право, закрепленное за конкретным лицом и прекращающееся по смерти одной из сторон, существует в немногих странах (на территориях бывшей Римской Империи), Франции, Англии и Уэльсе.

В Швеции, где существуют сервитуты для сооружений, подразумевается обязательность установления сервитутов для трубопроводов, телекоммуникационных и телефонных линий, электрических сетей и т.д. Швеция стала первой страной, где сервитуты трансформировались в отдельные права собственности. До недавнего времени права, например, на нефтехранилища в карстовых пустотах, расположенных на частной земле, могли возникнуть только как сервитут, принадлежащий находящемуся поблизости земельному участку. Для закрепления прав, компании необходимо было приобрести в собственность пустующий земельный участок (доминирующее владение) и установить сервитут в отношении использования подземного пространства соседнего (подчиненного) участка.

В скандинавских государствах и Германии, где существуют жесткие правила формирования земельных участков и развитые кадастровые системы, сервитуты устанавливаются специальными уполномоченными органами муниципалитетов и национальными земельными службами, как и по заявлениям собственников, так и сугубо административным решением (не зависящим от желания собственников владений), т.е. сервитут является не только правовым институтом, но и механизмом, позволяющим оптимизировать землепользования и формировать компактные землепользования без значительных затрат. Напротив, в романской правовой и англо-американской юридической системе, т.е. в странах, где нет жесткого регулирования рынка недвижимости посредством публичных землеустроительных органов, сервитут может быть сформирован вследствие частного соглашения между двумя сторонами или по праву длительного использования.

Права сервитутов относятся к малым правам и подлежат обязательной регистрации лишь в странах с развитой кадастровой системой. Так называемые негативные сервитуты, ограничивающие действия собственника подчиненного владения свыше необходимого минимума (т.е. не нанесения ущерба объекту сервитута, обязательность предоставления пространства, прохода, прокладки коммуникаций и т.п.), крайне редки и существуют только как результат ранее заключенных договоров в немногих странах. В большинстве правовых систем сервитуты не имеют негативного оттенка, однако повсеместно, сервитут устанавливается только в отношении объектов, не облагаемых налогами.

Термин "сервитут" может по-разному использоваться в различных юридических системах. В некоторых из них, в особенности в гражданско-правовых системах, этот термин относится к очень специфическому типу соглашений, касающихся земли и недвижимости, и отличается очень четким и строгим определением. В системе Обычного права США, сервитут представляет собой неимущественное, неисключительное право законного участия в пользовании землей или недвижимым имуществом, принадлежащим другому лицу. Владелец сервитута не обладает правом собственности на это имущество, а только правом пользования этим имуществом в определенных ограниченных целях. Только владельцы земли или лица, обладающие правом пожизненного наследуемого владения, могут создавать сервитуты. Владелец сервитута не имеет права продавать, закладывать, завещать, дарить, сдавать недвижимость в аренду или иным сверх разрешенного сервитутом образом вмешиваться в права собственности владельца обремененного участка. [46]

Сервитуты могут быть "предиальными" и "личными. Предиальными сервитутами являются те, что служат для поднятия ценности земли как таковой, вне зависимости от личности ее владельца. Условием возникновения предиального сервитута является существование двух земельных участков, принадлежащих разным владельцам. Как правило, преимущество предиального сервитута переходит при передаче участка, в пользу которого данный сервитут установлен. Обременение предиальным сервитутом переходит вместе с передачей обремененного земельного участка.

Для того, чтобы сервитут считался предиальным, совершенно необязательно, чтобы господствующий и служащий участки имели общую границу.

Личный сервитут принадлежит непосредственно его владельцу, частному или юридическому лицу, в пользу которого он установлен, вне зависимости от того, является или нет данное лицо владельцем занимаемой земельной собственности. Как правило, личные сервитуты не приносят пользы конкретному земельному участку, хотя и обременяют землю на протяжении своего существования. В основном они не могут передаваться от одного лица другому, и истекают со смертью или прекращением существования владельца сервитута. Тем не менее, в соответствии с новыми правилами, принятыми во многих юрисдикциях США, личные сервитуты расцениваются как права собственности и могут отчуждаться. В некоторых гражданско-правовых государствах закон позволяет передачу преимуществ личного сервитута в случае, если его владельцем является юридическое лицо. [47]

Передача сервитутов. Одной из наиболее важных юридических характеристик предиальных сервитутов является то, что определяемые ими преимущества и обременения передаются вместе со служащей и господствующей недвижимостью. Основным принципом является то, что предиальные обременения и выгоды в качестве прав на часть имущества автоматически передаются следующим владельцам недвижимости, и все последующие владельцы и лица, занимающие территорию, обязаны выполнять условия этого сервитута на основе соглашения о сервитуте, подписанного сторонами, его установившими. Сервитут должен быть зарегистрирован в качестве имущественного права.

Современный взгляд на эту проблему в США таков, что преимущества, обеспечивающиеся личными сервитутам, являются независимыми имущественными правами и могут передаваться владельцами, за исключением случаев, когда стороны ясно выразили намерение о невозможности передачи сервитута. При передаче установленного в пользу какого-то лица личного сервитута происходит также передача всех сопутствующих предиальных сервитутов, обременяющих собственность. Некоторые из гражданско-правовых юрисдикций делают различие между личными сервитутами, установленными в пользу физических и юридических лиц. В таких системах установленные в пользу физических лиц личные сервитуты прекращаются со смертью владельца сервитута. Личные сервитуты, установленные в пользу юридических лиц, могут передаваться, но прекращаются с прекращением существования данного юридического лица. [48]

Прекращение действия сервитутов. В зависимости от юридической системы, действие сервитута может быть прекращено:

· в случае, если обе стороны согласны прекратить действие сервитута и аннулируют сервитут в соответствии с принятой юридической процедурой;

· в связи с истечением срока, на который данный сервитут был установлен, либо в связи с достижением цели, ради выполнения которой устанавливался;

· по решению суда после установления того факта, что необходимости в сервитуте более не существует, либо перестала являться таковой для владельца сервитута либо в случае, когда сервитут налагает неоправданно большое бремя на владельца служащего участка; или в случае, когда имеет место неправильное пользование сервитутом, или использование сервитута не по назначению;

· в случае, когда служащий и господствующий участки находятся во владении одного и того же лица.

Права на извлечение прибыли и лицензии. Право на извлечение прибыли дает своему владельцу два отдельных права - право прохода на землю другого лица и право извлекать из этой земли некоторые субстанции. Типичными примерами могут служить права бурения, добычи полезных ископаемых, выпаса скота, порубки леса на участке, принадлежащем другому лицу.

Сервитутное право в Англии получило широкое развитие. Законодательно регламентируется порядок установления сервитутов в отношении линий электропередач и связи, трубопроводов. Указывается, что сервитуты для таких объектов устанавливаются законом либо на основании местного нормативного акта. При этом сервитут может быть установлен и в отношении частных земель. Такие сервитуты подлежат обязательной регистрации в кадастровых реестрах, имеют бессрочный характер и переходят вместе с продажей имущества, т.е. распространяются на последующих собственников земельных участков. Установление сервитутов налагает на собственников линий электропередач и связи, трубопроводов обязанность возмещать собственникам земельных участков причиненные ущербы от размещения объектов.

Таким образом, в Англии вопрос установления сервитутов от линейных объектов (линии связи) четко регламентирован. Собственник линейных объектов вправе обращаться в органы государственной власти с требованием об установлении сервитута и его последующей регистрации, которая осуществляется на основании документа, подтверждающего сделку (договор), закона или местного нормативного акта [49].

Сервитуты для инженерных сетей и сооружений в Швеции. Особенностью шведского законодательства о сервитутах является то, что в отношении инженерных сетей и сооружений принят отдельный закон.

К инженерным сетям и сооружениям относятся следующие объекты:

1. телефонная линия в составе телекоммуникационной системы, применяемая для общественной цели, и общественная линия низкого напряжения для передачи сигналов, удаленной телеметрии, передачи данных или используемая в иных целях.

2. высоковольтная линия электропередачи, для которой необходима концессия или которая необходима для линий, телефонных линий и линий низкого напряжения.

3. водопровод или магистральная канализация, которые:

(а) являются частью общественной системы водоснабжения или канализации;

(б) используются для обеспечения коммуны водой или для водоотведения воды и других отходов от нее;

(в) имеют значение в целом для экономики страны или для определенной территории;

(г) причиняют по сравнению с выгодой от них незначительный ущерб территории и не дают выгоду только какой-либо одной единице недвижимости;

4. инженерное сооружение, посредством которого территория в целом получает тепло, газ или иные другие продукты от места их производства, складирования, распределения, и которое

(а) поставляет упомянутые продукты для общественных целей;

(б) дает экономический эффект или выгоду для коммуникационного оборудования в масштабах всей страны или определенной территории;

(в) причиняет незначительный ущерб по сравнению с выгодой.

Кроме того, в определение инженерного сооружения включается оборудование, необходимое для выполнения его целевой функции: трансформаторы, насосные станции и др.

Сервитут для инженерных сооружений означает право осуществить в границах чужой единицы недвижимости работы, которые необходимы для установки и обслуживания инженерного сооружения. По заявлению собственника инженерного сооружения может быть выполнена кадастровая процедура и составлено решение, правовое последствие которого состоит в том, что сервитут принадлежит единице недвижимости, находящейся в его собственности, или единице недвижимости, на которую он имеет зарегистрированное в установленном порядке право аренды.

Лицо, желающее использовать часть территории в границах чужой единицы недвижимости для размещения инженерных сетей и сооружений (далее - инженерных сооружений), может получить на это право (сервитут для инженерных сооружений). Установление сервитут для инженерных сооружений осуществляется путем выполнения кадастровой процедуры. [50]

Процедура установления сервитута для инженерного сооружения выполняется кадастровым органом.

Сервитут для инженерного сооружения не устанавливается, если его цель может быть достигнута иным образом, чем через установление сервитута, или если ущерб от установления сервитута с частной или общественной точки зрения превышает выгоду от него.

Также сервитут для инженерного сооружения не устанавливается, если он ведет к нарушению правил безопасности, связанных со строительством и эксплуатацией инженерных сооружений.

В то же время, если сервитут для инженерного сооружения предусмотрен планом регулирования недвижимости или при разработке детального плана развития территории принято решение об инженерном сооружении, то сервитут может быть установлен даже если его цель может быть достигнута иным образом или если ущерб от установления сервитута с частной или общественной точки зрения превышает выгоду от него.

С разрешения заинтересованных сторон кадастровый орган при выполнении кадастровой процедуры может проверить требование о компенсациях.

Компенсации должны быть уплачены в течение трех месяцев после вступления в силу решения о компенсации. Если компенсация выплачена после истечения этого интервала времени, то согласно Закону о процентных платежах должна выплачиваться пеня, исчисляемая исходя из суммы компенсации. Если обладатель сервитута вступил во владение территорией до завершения этого интервала времени, пеня согласно статье 5 Закона о процентных платежах также должна быть оплачена за период, исчисляемый со дня вступления в право владения до дня оплаты компенсации. [51]

Если в течение года с момента вступления в силу решения о компенсации, компенсация полностью не оплачена, и ни одна из сторон, в пользу которых была присуждена компенсация, не затребовала принудительного исполнения платежа компенсации, то решение об инженерном сооружении признается недействительным,

Решение кадастрового органа, по которому одной стороне предписывается уплатить компенсацию другой заинтересованной стороне, может реализоваться принудительно согласно нормам Кодекса о принуждении.

Решение об инженерном сооружении признается недействительным, если в течение года с момента вступления его в силу компенсация полностью не оплачена, и ни одна из сторон, в пользу которых была присуждена компенсация, не затребовала принудительного исполнения платежа компенсации. Решение об инженерном сооружении также считается недействительным, если в течение установленного срока инженерное сооружение не было построено.

Если вопрос о сервитуте для инженерного сооружения решается одновременно с формированием единицы недвижимости, оплата распределяется между двумя кадастровыми процедурами в справедливой пропорции. [52]

Стоимость кадастровой процедуры формируется рядом затрат. В эту стоимость включается оплата работы экспертов, расходы на практическую помощь, не предусмотренную первоначальной сметой, а также затраты на компенсацию повреждений.

Если препятствия для установления сервитута отсутствуют, кадастровый орган обязан принять решение об инженерном сооружении.

Решение об инженерном сооружении должно содержать:

· сведения о назначении инженерного сооружения;

· сведения о территории, выделяемой под инженерное сооружение;

· сведения о единице недвижимости (ее части), подлежащей обязательному выкупу;

· сведения о сроке, в течение которого строительство инженерного сооружения должно быть завершено;

· дата вступления в силу решения;

· любые другие положения, касающиеся инженерного сооружения.

Если установление сервитута и формирование единицы недвижимости осуществляется в рамках одной кадастровой процедуры, решение об инженерном сооружении может быть включено в решение о формировании единицы недвижимости.

Решение об инженерном сооружении может быть принято без выполнения технических работ и оценок. Допускается решение об инженерном сооружении принимать на определенную часть длины инженерного сооружения.

Полагаем, что при разработке в Республике Казахстан закона, направленного на совершенствование сервитутных отношений, необходимо принять во внимание шведский опыт правового регулирования сервитутов для инженерных сетей и коммуникаций.

В российском законодательстве определение сервитута соответствует классической концепции, принятой в европейских странах, где право использовать чужую собственность (подчиненное владение) прикрепляется к земельному участку (доминирующее владение).

Земельный кодекс РФ обозначил понятие публичного сервитута, устанавливаемого решениями исполнительной власти, разрешив собственникам, требовать компенсаций с органов, установивших его. В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сервитуты подлежат обязательной регистрации, что дает возможность регистрирующим органам требовать межевания сервитутов. Таким образом, нормативная база российского законодательства регулирует только установление частного сервитута. В отношении публичных сервитутов правовая система не формулирует ни четких механизмов их установления, ни порядок компенсаций.

Кроме того, положения ЗК РФ о возмещении собственникам затронутых прав и интересов устанавливают прямую связь между публичной властью, как стороной, выплачивающей компенсации и собственниками подчиненного владения, как получателя такой компенсации. [53]

Важным недостатком российской правовой системы, не выраженность отличий между вещными и персональными правами, что инспирирует тенденцию персонификации сервитутных прав. Подобные персональные сервитуты фактически вытеснены в юридических системах развитых стран и подведены под эгиду контрактного права. Преимущества вещных сервитутов перед персональными заключаются в отсутствии необходимости перезаключения договора при смене собственника подчиненного владения и в сроках действия сервитута, длительность которых устанавливается на период существования самого объекта сервитута.

Проблемы использования сервитутов. Компании, имеющие в собственности линейные объекты недвижимости, по действующему законодательству РФ вынуждены отвлекать огромные средства для выкупа в собственность или аренду на землю под свою инфраструктуру. В данном случае площади выкупа или аренды - это ширина отвода для определенного объекта (определяется по технической документации) умноженная на протяженность. Так, например, суммарная площадь, подлежащая выкупу или аренде, для Российских железных дорог составляет 100 тыс. км или 0.03% от всей территории РФ. Приобретение в собственность больших земельных участков связано со значительными единовременными денежными затратами. Как правило, при определении цены выкупа земли устанавливают максимально возможный коэффициент кратности земельного налога, в результате чего приобретение земельного участка в собственность становится для организаций нецелесообразным из-за его высокой выкупной стоимости. Такая же ситуация имеет место со ставками арендной платы, которые не отрегулированы на Федеральном уровне и отсутствуют предельно допустимые максимальные и минимальные размеры ставок платы за аренду земли, что открывает широкие возможности по извлечению собственных средств предприятиям-арендаторам.

Это усугубляется тем, что местные органы власти, не имея ограничений по максимальной арендной ставке, пользуются монопольным положением арендодателя, самостоятельно определяя платежеспособность арендаторов. Помимо вышеперечисленного для линейных объектов теоретически возможно оформление сервитута (частного или публичного). При этом такой компании, как ОАО «ФСК ЕЭС», у которой в собственности находится 120 тыс. опор под линиями электропередач, в случае заключения частного сервитута необходимо достигнуть 120 тыс. соглашений с собственниками земельных участков, а компании связи в два раза больше, поскольку линии связи опутывают всю территорию страны. [54]

ЗК РФ обозначил возможность установления публичного сервитута, разрешив собственникам, чьи интересы и права затрагиваются при его создании, требовать компенсаций с органов, установивших сервитут. Но при этом механизмы установления публичных сервитутов, механизмы исчисления собственникам компенсаций, порядок защиты объекта сервитутного права в достаточной мере законодательством не урегулированы. В данном случае можно спрогнозировать, что запросы собственников подчиненных владений будут на уровне действующих ставок арендной платы, т.к. собственник может запросить любую плату в качестве компенсаций.

Таким образом, сложившаяся ситуация фактически позволяет ставить знак равенства между сервитутом и арендой, так как и в том и в другом случае компании вынуждены заключать частные договора с применением договорных цен. Компании, владеющие трубопроводами или линиями связи и электропередач, даже при выборе сервитутного вида прав, сталкиваются с дорогостоящей проблемой межевания и постановки на государственный кадастровый учет. При межевании появляются чрезмерно изрезанные контура землепользований. В земельном законодательстве РФ введено понятие «единое землепользование» для сервитутов, которое может учитываться в качестве одного объекта недвижимости с присвоением кадастрового номера. Однако, на практике возникает противоречие, т.к. под линией связи и электропередач или над подземным трубопроводом имеется огромное количество землепользований без привязки к инженерным сетям и не представляющих единый объект недвижимости. Исходя из этого, более логичным является постановка на кадастровый учет обособленного земельного участка, что при сегодняшней системе ведения кадастрового учета сервитутов будет трудоемким, а, следовательно, и дорогостоящим. Вопрос может быть решен путем упрощения процедуры постановки на государственный кадастровый учет линейных объектов недвижимости в интересах конкретных собственников.

3. Предложение по совершенствованию методики оборота и оценки земель сельскохозяйственного назначения

3.1 Пути совершенствования методики регулирования оборота и оценки земель сельскохозяйственного назначения

Рычагами регулирования оценки оборота являются: земельный кадастр, и другие нормативные акты.

Земельный кадастр

Появление многообразия форм собственности на землю требует принципиального изменения подходов к ее учету. При государственной монополии был важен анализ обобщаемых на разных уровнях управления сведений о количественных и качественных характеристиках территорий (в основном сельскохозяйственных угодий). Сегодня необходимо рассматривать участки как обособленные объекты права. При этом под их учетом следует понимать фиксацию в документах характеристик, позволяющих однозначно определять на местности физические границы прав, подлежащих государственной регистрации. Прежний земельный кадастр не годится, поскольку он создавался в условиях государственной собственности на землю и описывал лишь сельскохозяйственные земли. При увеличении ставок и роли земельного налога важно иметь информационную базу данных с характеристиками городских участков. Городские земли уже приносят около 80% земельного налога.

Кадастр позволит идентифицировать земельные участки, обеспечить гарантии прав их собственникам, быстрее разрешать имущественные споры. Он будет включать подробное геодезическое, географическое, геологическое, экологическое, хозяйственное описание земельных участков, сведения об их юридическом статусе (кто владелец, когда и кем выданы документы, подтверждающие право на собственность или на аренду, каковы ограничения на использование участка и т.д.). Каждому участку будет присвоен свой номер. Систему кадастра предполагается построить на трех уровнях.

На первом уровне - в районе или городе будет находиться кадастровая служба местного земельного комитета, в компьютерном банке данных которой должны содержаться сведения о каждом участке на конкретной территории. Сюда станут обращаться рядовые землепользователи за документами об их земельном участке, от качества которого напрямую зависят его залоговая стоимость, арендная плата и земельный налог. К тому же частное лицо и организация, покупая или арендуя участок, должны получать сведения о всех ограничениях на его использование. С развитием ипотечного кредитования и банки начнут активно запрашивать сведения о земельных участках.

На втором уровне - в областных управлениях будет накапливаться и систематизироваться информация с мест, которую станут использовать областная администрация и законодательное собрание для проведения земельной политики.

На третьем республиканском уровне - в органе, ответственном за ведение кадастра, будет собираться полная информация по стране, опираясь на которую правительство получит возможность осознанно и обоснованно формировать земельную политику.

Создание полноценной кадастровой документации будет способствовать увеличению поступления земельного налога в местный бюджет, что создаст возможность местным администрациям рассчитываться с банками и получать доход. Как показывает мировой опыт, если информация предоставляется за плату, кадастровые системы становятся самоокупаемыми. Например, в Швеции затраты на обслуживание кадастровой системы составляют 400-500 млн. крон в год, а доход она дает 5 млрд. крон.

С появлением полноценного земельного кадастра местные органы лишатся возможности почти бесконтрольно пользоваться землей, распределяя ее по собственному усмотрению. Специалисты полагают, что, рассчитывая на более быструю отдачу, опись земли лучше начинать с городов, а не с отдаленных округов, поскольку ее стоимость существенно зависит от местоположения и других характеристик.

Создавая кадастровые службы, хорошо бы позаботиться о том, чтобы лишить чиновников возможности вымогать взятки. В этих целях возможно создание кадастровой службы на принципах межведомственного взаимодействия, по так называемому принципу «одного окна». Это единое учреждение, где человек может решить все проблемы с недвижимостью. Отпадает необходимость идти сначала в земельный комитет, потом в комитеты по недвижимости, по архитектуре, в налоговую службу, к нотариусу, а после заключения сделки проделать этот путь вторично, чтобы зарегистрировать договор. Заявление без участия заявителя должно проходить все инстанции, т.е. устраняется контакт с чиновниками (значит, им не у кого вымогать взятки).

В Республике Казахстан проводится большая работа по ведению и совершенствованию государственного земельного кадастра (ГЗК) и его автоматизированной информационной системы (АИС). С учетом опыта стран со сложившейся рыночной экономикой выбран наиболее оптимальный вариант ведения ГЗК. Поэтапно реализуется ГЗК как единая, целостная, многоуровневая система, имеющая вертикальную и горизонтальную структуру на базе специализированных государственных предприятий.

В настоящее время практически создана материально-техническая база ведения ГЗК на бумажных носителях, идет процесс поэтапного внедрения (до 2007 года) его АИС по всей территории республики. Сформированы кадастровые центры на республиканском, областных и создаются на районных уровнях, которые объединены в единый технологический цикл.

Внедряются перспективные технологии (спутниковое межевание земель, дистанционное зондирование, использование ГИС и интернет-технологий).

Вместе с тем, содержание действующего ГЗК и его ведение, как и любая другая система, требуют дальнейшего совершенствования с учетом стратегии развития государства.

В настоящее время одной из причин, сдерживающих развитие ГЗК республики, является отсутствие специального закона о государственном земельном кадастре и его АИС. Наряду с этим, необходимо разработать и утвердить ряд нормативно-правовых актов, определяющих: перечни объектов и их характеристики, учитываемых в ГЗК, порядок формирования документов на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости в форме единого объекта, регламента передачи и обмена информацией между базами данных различных ведомств, а также добиться исполнения ранее принятых нормативных актов, особенно физическими и негосударственными юридическими лицами, имеющими лицензии на выполнение тех или иных работ, связанных с земельным кадастром.

Формирование системы платного землепользования

Действующие институциональные нормы, регулирующие земельные отношения, позволяют поставить стоимость земли в один ряд с другими видами капитала. Данное обстоятельство вносит значительные изменения в процедуру оценки земельных участков. Эластичность спроса и предложения на земельные участки ввиду их ограниченности в пространстве более устойчива относительно других объектов, что сказывается на устойчивости тенденции к росту их стоимости.

Оценка стоимости земельного участка может осуществляться при различной форме права на него: полного права собственности, стоимости земельной доли, стоимости аренды, стоимости сервитута (при условии ограничений в использовании), что делает механизм управления стоимостью чрезвычайно разнообразным. Выбор метода оценки стоимости земельных участков зависит от категории земель и вида функционального использования земельного участка, от его местоположения, качества почв, рельефа и ряда других факторов.

Во многих странах мира - цена земли основной механизм регулирования земельных отношений государства с землепользователями и собственниками, а также между ними. В условиях перехода к рыночной экономике возникает необходимость оценки земли как средства сельскохозяйственного производства и объекта недвижимости.

При этом всегда существует несколько уровней цены на землю. Основные из них следующие:

- нормативная цена земли, которая исчисляется на устойчивой многолетней информационной базе; в Казахстане в качестве нормативной цены применяются базовые ставки платы за земельные участки;

- кадастровая (оценочная) стоимость конкретного земельного участка, которая определяется на основе базовых ставок с применением к ним поправочных коэффициентов (повышающих или понижающих) в зависимости от качественного состояния земельного участка, его местоположения, водообеспеченности, удаленности и др. условий; она также является нормативной разновидностью цены;

- рыночная цена, которая формируется под воздействием спроса и предложения. В Казахстане уровень нормативной цены (базовой и кадастровой) регулируется рядом постановлений Правительства.

Нормативные цены сельхозугодий используются как стартовый уровень стоимости земли на рынке земельного оборота, для оценки учредительного капитала, при залоге земли и для других целей, связанных со стоимостью сельскохозяйственных угодий.

За многовековую историю человечество накопило огромный опыт регулирования земельно-имущественных отношений посредством платежей за землю. Каждое государство, исходя из природно-экономических и социально-экономических условий, имеет свою систему оценки стоимости земли и шкалу земельных платежей в зависимости от интересов, в целях которых они производятся.

В последние десятилетия этот опыт усиленно изучается, многими странами вырабатывается совместная скоординированная земельная политика, позволяющая решать массу проблем в сельском хозяйстве, в области охраны природы, в земельно-имущественном комплексе городов и т.д.

В Казахстане также накоплен значительный опыт регулирования земельных отношений посредством стоимостных категорий. НИИЭАПКиРСТ, земельно-проектные институты Казгипрозем и Целингипрозем, Казахский аграрно-технический университет, их ученые Г.С. Николенко, М. Иванов, В.В. Григорук, Л.И. Подольский, М.А. Гендельман, М.Д. Спектор, С. Ткачук, З. Дюсембеков, В.А. Бобров, и др. внесли определенный вклад в разработку методики и реальную оценку сельскохозяйственных земель Казахстана, которые используются в практике земельно-оценочных работ и определении платежей за владение и пользование земельными участками. [55]

Одним из важнейших принципов землепользования действующее законодательство определяет платность (статья 4, п. 10 Земельного кодекса РК). В Казахстане введены следующие платежи за землю:

· земельный налог - за земельные участки, находящиеся:

- в собственности,

- в постоянном землепользовании,

- в первичном безвозмездном временном землепользовании;

· плата за пользование земельными участками, находящимися во временном возмездном землепользовании (аренде);

· плата за земельные участки:

- предоставляемые (продаваемые) из государственной собственности в частную;

- продаваемые физическими или юридическими лицами, обладающими правом частной собственности или правом временного возмездного землепользования (плата за продажу права аренды).

Земельный налог и плата за пользование земельными участками регулируются государством посредством налогового законодательства путем установления базовых налоговых ставок пропорционально баллам бонитета почв на земли сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности и других категорий земель.

Плата за земельные участки при предоставлении (продаже) земельных участков из государственной собственности в частную, или сдаче государством или государственным землепользователем в аренду осуществляется по кадастровой оценочной стоимости, рассчитываемой на основе базовых ставок платы за землю. Они устанавливаются Правительством Республики Казахстан.

Плата при продаже физическими или юридическими лицами права частной собственности на земельный участок или права временного возмездного землепользования (плата за продажу права аренды) осуществляется на основе договора о купле-продаже по рыночным ценам.

Действующее законодательство предполагает продажу земель как по полной оценочной стоимости, так и по льготной цене, устанавливаемой Правительством по всем административно-территориальным единицам от кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка, продаваемого в частную собственность. Закон допускает продажу земли и в рассрочку, сроком до 10 лет.

При этом, в случае продажи земли по льготной цене вводятся ограничения на право распоряжения ею, т.е. при покупке ее по льготной цене вводится мораторий на продажу земель сроком на 10 лет, и при продаже в рассрочку - на срок рассрочки.

Ряд норм Земельного Кодекса имеет прямое действие, а ряд требует принятия подзаконных нормативных актов. Одним из важных подзаконных нормативных актов в реализации Земельного Кодекса, без которых практически невозможно запустить механизм продажи сельскохозяйственных земель в частную собственность является Постановление Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года № 890 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков». Оно принято в соответствии со статьей 10 Земельного кодекса Республики Казахстан и регулирует вопросы, связанные с земельными платежами (кроме земельного налога). Постановлением утверждены:

- базовые ставки платы за земельные участки, продаваемые государством в частную собственность;

- размер ежегодной арендной платы за земельные участки, предоставленные на праве временного землепользования на условиях аренды;

- размер платы за выкуп права аренды земельного участка.

Базовые ставки, приведенные в приложении 1 к постановлению, применяются в отношении земельных участков, предоставляемых государством в частную собственность под застройку, или застроенные зданиями и их комплексами в пределах территории населенных пунктов, в расчете на один квадратный метр.

По земельным участкам, предоставляемым под застройку или застроенными зданиями, расположенными за пределами земель населенных пунктов, оценочная стоимость определяется, исходя из размера десяти процентов от базовых ставок платы за земельные участки, предоставленные для указанных целей в городах областного значения.

Кроме того, указанные базовые ставки также применяются при превышении размеров земельного участка сверх установленных норм бесплатной передачи (для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, садоводства и дачного строительства). При этом оценочная стоимость таких земельных участков (превышающей части) определяется, исходя из базовых ставок платы за земельные участки сельских населенных пунктов, наиболее близко расположенных к оцениваемым участкам.

При определении оценочной стоимости в вышеуказанных случаях применяются поправочные коэффициенты за удаленность этих участков от центров сферы обслуживания в соответствии со статьей 11 Земельного кодекса.

Поправочные коэффициенты для земель населенных пунктов и границы ценовых зон утверждаются решением местного представительного органа по предложению местных исполнительных органов. При этом предельный (максимальный) размер повышающего или понижающего коэффициента не должен превышать двукратный размер базовых ставок платы за землю, установленных настоящим постановлением.

Базовые ставки платы за земельные участки при их продаже в частную собственность для сельскохозяйственных целей установлены в разрезе областей в зависимости от вида угодий (пашня, сенокосы, пастбища) и типов и подтипов почв, в расчете на один гектар и приведены в приложении 2 к постановлению Правительства.

Качественное состояние земельного участка по видам угодий и типам почв устанавливается на основании земельно-кадастровых карт, материалов почвенного, геоботанического, почвенно-мелиоративного и других изысканий, связанных с землеустройством.

Поправочные коэффициенты к базовым ставкам в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения установлены в статье 11 Земельного кодекса.

Общий размер повышения или понижения оценочной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства не должен превышать пятидесяти процентов от базовых ставок платы за землю, установленных настоящим постановлением.

Важным нормативным актом является Постановление Правительства Республики Казахстан от 10 сентября 2003 года № 918 «Об утверждении размера льготной цены на земельные участки сельскохозяйственного назначения по административно-территориальным единицам».

Это постановление принято в целях реализации пункта 2 статьи 24 Земельного кодекса Республики Казахстан и устанавливает размер льготной цены земель сельскохозяйственного назначения при их продаже в частную собственность и составляет 75 процентов от кадастровой (оценочной) стоимости указанных земель. Данный показатель является единым для всех регионов страны.

Постановлением Правительства Республики Казахстан от 22 октября 2003 года № 1071 утверждены предельные (максимальные) размеры земельных участков сельскохозяйственного назначения в пределах одного административного района (города), которые могут находиться на праве частной собственности, временного землепользования у физических и юридических лиц для ведения крестьянского хозяйства или товарного сельскохозяйственного производства.

Указанные размеры установлены Правительством Республики Казахстан на основании совместных предложений областных, представительных и исполнительных органов в пределах одного административного района, в том числе - временное использование земель сроком до 10 лет - для иностранцев и лиц без гражданства и определяет предельные размеры земельных участков, которые могут находиться в одних руках.

Оценка земли

Оценка земель сельскохозяйственного назначения представляет собой совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение стоимости земельных участков в границах административно-территориальных образований. Качество сельскохозяйственных угодий определяют интегральные значения характеристик земельных участков по плодородию почв и технологическим свойствам. Сельскохозяйственные угодья оцениваются по их качеству и местоположению как производственный ресурс на основе следующих показателей в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий: оценочная продуктивность (валовая продукция в тенге и в центнерах кормовых единиц); оценочные затраты; расчетный рентный доход и кадастровая стоимость. Ниже приведены основные этапы определения показателей кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий:

1) определение оценочной продуктивности 1 га сельскохозяйственных угодий на основе расчета средней за ряд лет фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур (групп культур);

2) определение оценочных фактических затрат на 1 га посевов основных сельскохозяйственных культур за те же годы;

3) расчет цены производства и рентного дохода:

4) расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Для налогообложения, купли-продажи, кредитования и наследования нужна общепризнанная единая методика оценки земли, которой у нас нет. В ее основу предлагается положить три базовых способа оценки, которые для получения достоверного результата лучше использовать одновременно: первый - восстановительный, или затратный (сколько необходимо средств, чтобы воспроизвести земельный участок, аналогичный оцениваемому, в текущих ценах); второй - прямое сравнение рыночных аналогов; третий - оценка ожидаемого или фактического дохода от эксплуатации земельного участка за определенный срок.

Для оценки земли применяются бонитеты, а также цены - нормативные, рыночные и залоговые. Бонитет рассчитывается на основе оценки нормальной урожайности зерновых (отражает пригодность земли для их выращивания) и оценки в зерновом эквиваленте (для любых других культур). Он выражается в баллах. Оценка земель по бонитету используется в кадастре.

Нормативная цена (базовая ставка) устанавливается в результате оценки участка государственными службами для налогообложения или продажи земли, находящейся в собственности государства, либо в собственности или землепользовании физического или юридического лица. На основе нормативной цены устанавливается кадастровая цена, на которую влияют качество земельного участка, его удаленность от дороги, торговых центров и пр.

Ориентиром для рыночной цены во многих странах служит кадастровая (фискальная) стоимость участков, которая в Испании, Швеции и Германии определяется раз в 5-7 лет и может отличаться от рыночных цен. Оцениваемая территория (страна в целом) зонируется. В каждой зоне выделяются эталонные участки и определяются корректирующие параметры, например соотношение стоимости здания и участка, местоположение, сервитуты (ограничения прав собственника). При оценке конкретного участка подбирается типичный аналог и вносятся необходимые корректировки [56].

Переход на рыночную оценку земли исключительно важен. Рыночную цену планируется использовать в качестве базовой при налогообложении, приватизации, установлении стартовой цены на конкурсах и аукционах, в бухгалтерской отчетности. Без этого невозможно создать нормальную систему платежей за землю. Однако законодательство не регламентирует оценку земли. Нужен закон об оценке земли.

Казахстану необходим закон о рыночном обороте земель (или о государственном регулировании оборота земель, или внесение существенных дополнений в Земельный кодекс РК). Основное содержание закона должно детально регламентировать все организационные и юридические процедуры, связанные с оборотом земель. Своеволие, некомпетентность могут привести к непредсказуемым последствиям, на исправление которых понадобятся многократные усилия и средства.

Аренда земли

В Казахстане одним из механизмов, способствующих обороту земли, является аренда. Земельным кодексом разрешается собственнику земельного участка сдавать земельный участок без изменения его целевого назначения во временное пользование на основе договора о временном пользовании земельным участком. Договор о временном пользовании земельным участком заключается в форме договора аренды (с арендатором) или договора о безвозмездном пользовании (с безвозмездным пользователем).

На основе договора аренды производится передача на определенный срок права землепользования другому лицу. Передачу и отчуждение права землепользования могут производить только лица, выкупившие право временного возмездного землепользования. В форме договора аренды заключается договор о вторичном землепользовании. Вторичный землепользователь осуществляет хозяйствование на земельном участке, а также реализует другие права и обязанности землепользователя с соблюдением условий, установленных договором о вторичном землепользовании (субаренды). Сдача принадлежащего на праве временного землепользования физическим и юридическим лицам земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства во вторичное землепользование не допускается, кроме случаев предоставления земельных участков в порядке служебного земельного надела в соответствии со статьей 41 Кодекса.

В зависимости от того, кто является арендатором и арендодателем, можно выделить шесть видов аренды сельскохозяйственных земель, имеющих свои особенности:

Ш предприятие арендует землю у государства;

Ш крестьянское хозяйство, фермер арендует землю у государства;

Ш крестьянское хозяйство, фермер арендует землю у предприятия;

Ш предприятие (хозяйство) арендует землю у своих работников;

Ш фермер арендует землю у собственника земельной доли;

Ш гражданин арендует землю у государства.

Каждый из этих видов аренды имеет свои особенности, которые влияют на взаимоотношения меду арендодателем и арендатором и они должны быть законодательно регламентированы.

Земельный налог

Земельный налог введен в Казахстане законом "О земельном налоге" от 17 декабря 1991 г. Ежегодно в него вносились изменения, связанные в основном с повышением ставки налога и нормативной цены. Эти ставки зависят от качества почв, местоположения участка, его инфраструктуры.

Введение земельного налога связано с переходом от исключительной собственности государства на землю к многообразию форм собственности, землевладения, землепользования. Земельный налог относится к разряду местных. Средства, полученные от земельного налога, должны использоваться на финансирование землеустройства, ведение земельного кадастра и мониторинга, охрану земель, повышение их плодородия, инженерное и социальное обустройство территории. Но субъекты местной власти на эти цели используют в лучшем случае треть всех поступлений.

В нынешнем виде земельный налог пока не играет регулирующей роли, так как слабо влияет на уровень и характер использования земли, не побуждает к применению эффективных методов земледелия. Дифференциация земельного налога не в полной мере отражает различия в местоположении и плодородии земельных участков даже в пределах одного района или области.

Постепенно земельный налог станет частью налога на недвижимость. Такой его статус снимает многие проблемы, связанные с присвоением и реализацией ренты.

Наиболее слабым звеном в системе платежей за землю, как отмечает большинство исследователей, является исчисление ставок земельного налога пропорционально баллам бонитета почвы.

Существенного совершенствования требуют методика расчета базовых ставок и кадастровой оценки земельных участков в связи с изменившимися условиями производства, формами хозяйствования, ценами на материально-технические ресурсы. Уточнение и корректировка базовых ставок необходимы для объективной оценки земельных участков при предоставлении в частную собственность, при сдаче их в аренду, для оценки при залоге, а также в случаях передачи их в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных товариществ либо в качестве пая в производственные кооперативы и в иных случаях, когда стоимость земельного участка или права землепользования не может быть определена соглашением сторон.

В ст. 329 Налогового кодекса РК указывается, что базовые ставки земельного налога на земли сельскохозяйственного назначения устанавливаются в расчете на 1 га и дифференцируются по качеству почв в соответствии с баллами их бонитировки. Первоосновой бонитировки почв являются их природные свойства, имеющие связь с урожайностью сельскохозяйственных культур. Бонитировочные шкалы составляются применительно к растениеводческим культурам. Обычно одна шкала определяется по двум и более критериям. При этом показатели свойств почвы, принятой за эталон, равны 100 баллам. Остальные оцениваются в процентах от эталона.