Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости
Особенности оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Состав оцениваемых прав. Вид оцениваемой стоимости. Процедура оценки, объем и этапы исследования. Анализ конкуренции в локальном окружении объекта оценки. Экологические характеристики территории.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 20.02.2012 |
| Размер файла | 3,7 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
· В январе-июне 2007 г. сохранялись высокие темпы потребительского спроса, которые поддерживались устойчивым ростом реальных располагаемых доходов населения при опережающем росте реальной заработной платы;
· За I полугодие 2007 г. инфляция на потребительском рынке составила 5,7%, против 6,2% в I полугодии 2006 года;
· Объем вкладов физических лиц в кредитных организациях за 5 месяцев 2007 года вырос на 9% и на 1 мая составил 4134,862 млрд. рублей;
· В динамике денежно-кредитных показателей в январе-июне 2007 г. отмечаются тенденции ускорения роста спроса на деньги и денежного предложения, которые сформировались в условиях усиления платежного баланса, укрепления национальной валюты и повышения темпов роста российской экономики.
Глава 6. Анализ экономической ситуации в Санкт-Петербурге Петростат, 2007 г.
В первом полугодии 2007 года экономика Санкт-Петербурга продемонстрировала устойчиво высокие темпы экономического роста. Экономический рост был достигнут, в том числе, за счёт высоких темпов развития обрабатывающих производств, строительства, инвестиций и поддерживался стабильным ростом реальных денежных доходов населения и реальной заработной платы.
Оборот петербургских организаций превысил за полугодие 1 триллион 349 миллиардов рублей - это на 35 процентов больше аналогичного периода прошлого года.
В первом полугодии 2007 года обрабатывающим комплексом Санкт-Петербурга отгружено продукции на сумму 219,1 млрд. рублей, что на 25,0% в действующих ценах превышает уровень аналогичного периода прошлого года.
6.1 Инвестиции
Объем инвестиций в основной капитал в период с января по май текущего года составил 61,9 млрд. руб. и увеличился в сопоставимых ценах на 14,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
6.2 Строительная деятельность
По итогам января - июня текущего года строительным комплексом Санкт-Петербурга введено в эксплуатацию 168 жилых домов общей площадью 1 020,5 тыс. кв. м (15 тыс. квартир). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года прирост ввода общей площади жилья составил 28,0%. Из общего объема в июне 2007 года введено 226,1 тыс. кв. м жилья. По объемам введенного жилья в первом полугодии текущего года лидируют Выборгский и Калининский районы (163,4 и 148,5 тыс. кв. м соответственно).
6.3 Розничная торговля
В розничной торговле укрепляется тенденция последних лет с опережающим ростом потребления непродовольственных товаров по сравнению с продовольственными. Темп розничного товарооборота непродовольственными товарами за первое полугодие текущего года на 8,4% превысил темп оборота продовольственными товарами. Всего по итогам января-июня 2007 года оборот розничной торговли увеличился на 19,3% и составил 206,1 млрд. рублей. Объем платных услуг населению в первом полугодии возрос до 88,0 млрд. рублей (107,0% в сопоставимых ценах к аналогичному периоду прошлого года).
6.4 Рынок труда и доходы населения
По итогам января-мая 2007 года их прирост составил 7,8% (в январе-мае 2006 года - 1,5%). Динамика реальной заработной платы в январе-мае 2007 года (прирост на 15,6%) опережала рост реальных денежных доходов населения. Размер средней начисленной заработной платы одного работника составил 15 153 рубля и увеличился в номинальном выражении на 26,9% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года.
6.5 Демография
По итогам января-мая текущего года демографическая ситуация в Санкт-Петербурге несколько стабилизировалась - рождаемость увеличилась на 6%, смертность снизилась также на 6%. Размер естественной убыли населения сократился на 18,0% и составил 6,3 человека на 1 000 населения (7,7 - годом ранее). Показатель младенческой смертности уменьшился на 29% и составил 3,4 умерших детей в возрасте до 1 года в расчете на 1000 родившихся (в целом по РФ за указанный период - 5,8).
6.6 Инфляция
По данным Росстата, уровень инфляции в Петербурге в июле 2007 г. составил 1,1%, а в январе-июле 2007г. - 8%.
6.7 Бюджет Санкт-Петербурга
По состоянию на 1 июля 2007 года в бюджет Санкт-Петербурга поступило 114 109,4 млн. руб. Рост доходов бюджета Санкт-Петербурга по отношению к соответствующему периоду предыдущего года составил 31,8%. К числу основных налоговых источников дохода бюджета Санкт-Петербурга относятся: налог на прибыль организаций (30,8% в общем объеме доходов), налог на доходы физических лиц (26,4%), налоги на имущество (9,5%), акцизы (4,5%). В бюджет Санкт-Петербурга поступили также доходы от предпринимательской и иной приносящей доход деятельности в сумме 10 931,8 млн. руб. (доля которых составила 9,6%), и безвозмездные поступления в размере 4 129,9 млн. руб. (3,6%).
Расходы бюджета Санкт-Петербурга по состоянию на 1 июля 2007 года составили 89 524,8 млн. руб., или 37,0% от запланированного годового объема. По сравнению с соответствующим периодом 2006 года расходы бюджета увеличились на 23,1%. Основными статьями расходов бюджета Санкт-Петербурга являются ЖКХ (24,7% в общем объеме расходов), образование (20,6%), здравоохранение и спорт (19,9%), социальная политика (12,2%).
6.8 Финансы крупных и средних организаций
По состоянию на 1 марта 2007 года из числа организаций наблюдаемых видов экономической деятельности в Санкт-Петербурге прибыльными были 77%. За январь - февраль 2007 года ими получена прибыль в городе 39,6 млрд рублей, что на 23% больше, чем в январе - феврале 2006 года.
Число убыточных организаций по сравнению с 1 марта 2006 года в Санкт-Петербурге уменьшилось на 4,5%. Общий размер убытка по сравнению с январем - февралем 2006 года вырос в городе на 26% и составил 4,6 млрд рублей.
В январе - феврале 2007 года величина сальдированного финансового результата деятельности организаций (без учета инфляции) по сравнению с аналогичным периодом 2006 года в городе возросла на 23% и составила 35,0 млрд рублей.
Кредиторская задолженность с начала года увеличилась в Санкт-Петербурге на 9% и составила на 1 марта 2007 года 494,9 млрд рублей. Доля просроченной кредиторской задолженности в городе увеличилась на 0,5 процентных пункта и составила 4,1%.
Дебиторская задолженность на 1 марта 2007 года в Санкт-Петербурге составила 509,0 млрд. рублей из нее на просроченную приходилось 6%.
6.9 Кредитные вложения
По данным главных управлений Банка России по Санкт-Петербургу, объем кредитов (в рублях и иностранной валюте), предоставленных кредитными организациями предприятиям и населению, на 1 марта 2007 года увеличился по сравнению с началом года в Санкт-Петербурге на 7% и составил, соответственно, 430,0 млрд рублей.
Вывод:
В соответствии с вышеизложенным, развитие экономики Санкт-Петербурга сопровождается положительной динамикой основных макроэкономических показателей; увеличением инвестиций в основной капитал (на 14,6% больше, чем в соответствующем периоде 2006 года); динамичным ростом реальных денежных доходов населения (по итогам января-мая 2007 года их прирост составил 7,8% (в январе-мае 2006 года - 1,5%)), что приводит к увеличению объемов кредитов, предоставленных кредитными организациями (увеличился по сравнению с началом года в Санкт-Петербурге на 7% и составил 430,0 млрд. рублей); развитием строительства, что благоприятно сказывается как на развитие экономики Санкт-Петербурга, так и на развитие недвижимости.
Глава 7. Обзор рынка недвижимости Санкт-Петербурга
Коммерческая недвижимость Санкт-Петербурга за последние несколько лет активно развивается. Этому способствует возрастание деловой активности в нашем городе, которая обусловлена общей экономической ситуацией в стране и привлекательностью Санкт-Петербурга, как делового центра.
На сегодняшний день рынок инвестиционных продуктов в Петербурге находится на начальной стадии развития, которое тормозит недостаточность финансовых ресурсов, дефицит земли, малое количество профессиональных инвесторов. Соотношение рисков и доходности инвестирования в коммерческую недвижимость в городе по-прежнему превышает показатели Москвы и других крупных городов Центральной и Восточной Европы. Экспансия иностранных компаний на Петербургский рынок коммерческой недвижимости продолжается, и средства иностранных банков и фондов становятся более доступными для девелоперов.
Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга включает в себя следующие сегменты:
офисная недвижимость
торговая недвижимость
производственно-складская недвижимость
гостиницы
гаражи
доходное жилье
Развитие сегментов коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге происходит неравномерно. Сегодня самыми развитыми в Санкт-Петербурге являются рынки офисной и торговой недвижимости. От них значительно отстает рынок складских и производственных помещений.
7.1 Обзор рынка офисной недвижимости
Рынок офисной недвижимости является одним из наиболее развивающихся сегментов коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. На протяжении последних лет наблюдается устойчивый рост объемов вводимых в эксплуатацию офисных зданий, однако темпы заселения помещений арендаторами не снижаются. Непосредственное влияние на развитие рынка офисной недвижимости оказывает рост торговли и товарооборота, приток в город инвестиций, рост промышленного производства, валового регионального продукта.
Главным оператором на рынке офисной недвижимости является город в лице КУГИ, который сдает в аренду около 1,9 млн. кв. м. Вторым по величине источником предложения офисных помещений являются бизнес-центры. Третья составляющая - встроенные помещения, находящиеся в собственности частных компаний и физических лиц.
7.1.1 Встроенные офисные помещения
Встроенные офисные помещения располагаются по всей территории Санкт-Петербурга. Сегмент встроенных помещений пополняется, в основном, за счет перевода жилого фонда в нежилой, появления встроенных помещений при новом жилищном и коммерческом строительстве, а также за счет реконструкции производственных зданий. Большинство встроенных офисных помещений расположено в Центральном, Адмиралтейском и Петроградском районах. По данным компании "Бекар", около 44% городского офисного пространства приходится на встроенные помещения, находящиеся в госсобственности, порядка 14% - на частные "встройки". Самыми востребованными на рынке купли-продажи встроенных офисных площадей в 2006 году являются помещения площадью от 100 до 200 кв. м, однако растет спрос на помещения площадью более 200 кв. м.
7.1.2 Бизнес-центр
Бизнес-центры - самый быстрорастущий сектор офисного рынка Санкт-Петербурга.
По совокупности своих основных характеристик бизнес центры делятся на классы А, В и С. Сегодня в Санкт-Петербурге отсутствует единая общепризнанная классификация. Сегодня в Петербурге отсутствует единая утвержденная классификация действующих бизнес - центров, классы присваиваются произвольно и зачастую не отражают реального состояния объектов.
Наиболее известна система, предложенная несколько лет назад Гильдией управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости. Данная классификация представлена в Приложении № 1.
7.1.2.1 Анализ предложения
На начало июля 2007 г. объем качественных офисных площадей в бизнес-центрах класса А и В составляет около 480 000 кв. м. За первое полугодие 2007 г. было введено в эксплуатацию около 60 000 кв. м высококлассных офисных площадей.
Таблица № 7.1.2.1.1 Географическая структура введенного в эксплуатацию офисных помещений в I полугодии 2007 г.
Лидерами по вводу офисных помещений в I полугодии 2007 г. оказались Петроградский (25%), Центральный (22%) Василеостровский (20%) районы.
Таблица №7.1.2.1.1 Бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в 1-м полугодии 2007 г. (площадью более 300 квм)
|
Название |
Адрес |
Класс |
Офисная площадь, кв. м |
Запрашиваемые ставки аренды $/кв. м/год |
|
|
Apollo |
Добролюбова пр.12 В |
А |
6 525 |
720 |
|
|
Форум |
Блохина ул., 8 |
А |
3 600 |
587 |
|
|
Чкаловский |
Большая Зеленина ул., 10 |
В |
7 000 |
553 |
|
|
Regent Hall |
Владимирский пр., 21 |
В |
6 500 |
521 |
|
|
Кантемировский |
Инструментальная ул., 3 |
В |
6 320 |
340 |
|
|
Бригантина |
Рижский пр., 41 |
В |
5 760 |
417 |
|
|
Stels |
Боровая ул., 32/19 |
В |
5 700 |
526 |
|
|
Alia Tempora |
Невский пр., 104 |
В |
5 700 |
580 |
|
|
Кондратьевский |
Кондратьевский пр., 15, к.3 |
В |
3 500 |
335 |
Отличительной характеристикой рассматриваемого периода явился перенос сроков ввода более 100 000 кв. м офисных площадей, заявленных к открытию в первой половине 2007 г. Таким образом, за первое полугодие 2007 г. на рынке появилось более 10 000 кв. м офисных площадей класса А и около 50 000 кв. м бизнес-центров класса В, что свидетельствует об уменьшении темпов ввода новых площадей по сравнению с аналогичным периодом прошлого года
Суммарная доля офисных площадей класса "А" и "В" увеличилась в структуре рынка бизнес-центров на 4,7 %, с 48,8% на конец 2006 г. до 53,5 % по итогам первого полугодия 2007 г. В первом полугодии 2007 года рост общего объема рынка офисных помещений по сравнению с итогами 2006 года составил 10,2%.
Диаграмма №7.1.2.2 Структура общего объема офисных помещений
7.1.2.2 Анализ спроса
Класс А. Наибольший спрос существует на помещения класса "А" несмотря на рост предложения, наблюдается их явный дефицит: бизнес-центры класса "А" заполнены на 99%, при этом большая часть офисных центров класса "А" сдана в аренду полностью. Бизнес-центры класса А расположены только в Центральном и Адмиралтейском районах Санкт-Петербурга.
Класс В. Большая часть введенных бизнес-центров в I полугодии 2007 г. относится к классу В. Такая тенденция объясняется ростом спроса на помещения данного класса, как со стороны местных компаний, так и со стороны иностранных и иногородних арендаторов. Основная масса заявок в бизнес-центрах класса "В" по-прежнему ориентирована на небольшие офисы, однако их доля, по сравнению с предыдущими годами, несколько снизилась. В бизнес-центрах класса "В" достаточным спросом пользуются помещения размером 51 - 100 кв. м (23%), а также помещения более 101 - 200 кв. м (15,8%).
Большинство новых бизнес-центров класса В заполнены на 95-100%. Средняя заполняемость этого сегмента в I полугодии 2007 г. сохранилась на уровне 93-95%.
Класс С. В общем объеме офисных площадей по прежнему лидирует класс С. Общий объем рынка офисов класса С составляет около 600 тыс. кв. м.
За I полугодие 2007 г. не было введено ни одного бизнес-центра данного класса, спрос на них значительно снижается как среди арендаторов, так и среди девелоперов. Так как большинство бизнес-центров класса "С" представлено некачественными помещениями.
Уровень заполняемости бизнес-центра класс С на уровне 94%
Офисные помещения распределяются по районам Санкт-Петербурга неравномерно. На 3 центральных района (Центральный, Адмиралтейский, Петроградский) приходится практически половина предлагаемых офисных площадей.
Лидерами по количеству предложений офисных центров являются Центральный (22%), Адмиралтейский (13%) и Петроградский (18%) районы Петербурга. Также существенную долю в объеме предложения принадлежит и Приморскому району (10%).
Диаграмма №7.1.2.2 Распределение площадей действующих бизнес-центров по районам
По итогам I полугодия 2007 г. эксперты рынка отмечают формирование новых деловых зон. Началось активное формирование деловых зон на основных набережных - Выборгской, Петроградской, Синопской, Аптекарской, Пироговской, Свердловской и Ушаковской. Столь стремительное освоение этих зон можно объяснить хорошей транспортной доступностью, а также наличием парковочных мест. Большой популярностью пользуется территория Московского проспекта, а также Пулковское шоссе, Ленинский проспект (район пл. Конституции), район Морского порта и ряд других зон.
Бурное развитие рынка офисной недвижимости привело к ситуации, когда необходимо внести определенные коррективы в критерии, в частности, в понятие престижной локации. По общепринятой сегодня в Петербурге классификации бизнес-центры высшего уровня могут располагаться только в непосредственной близости от Невского проспекта.
7.1.2.3 Арендные ставки
По итогам минувшего года наметилась тенденция перехода управляющих компаний на начисление арендной платы в рублях. Привязка к иностранной валюте в настоящее время практикуется преимущественно по классу А, так как большинство арендаторов данного класса являются зарубежными компаниями.
Диаграмма №7.1.2.3.1 Динамика арендных ставок в бизнес-центрах класса А
Наблюдаемый рост во многом объясняется инфляцией и падением курса доллара США по отношению к рублю, повышением стоимости строительных материалов. Арендные ставки на действующие помещения класса А колеблются в диапазоне $640-975 за кв. м в год (включая операционные расходы, без НДС).
По прогнозам специалистов, поскольку в настоящее время существует нехватка офисов класса "А", то в 2008-2009 гг. ожидается рост ставок на уровне 8-10% в год. К 2010 году будет введен значительный объем офисных площадей класса "А", в связи с чем темпы роста замедлятся до 6-8%.
Диаграмма № 7.1.2.3.2 Динамика арендных ставок в бизнес-центрах класса В
Разброс ставок на помещения класса "В" также достаточно велик. Цена аренды (включая операционные расходы, без НДС) может колебаться от $300 за кв. м в год (в периферийных объектах) до $570 за кв. м в год.
Для прогноза роста арендных ставок использовался статистический анализ данных и мнение экспертов рынка, специалистов из ведущих компаний на рынке недвижимости.
Результаты прогнозов на основе статистической обработки данных представлены ниже.
Таблица №7.1.2.3.1 Прогноз роста арендной ставки
|
Период |
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
2010 |
2012 |
|
|
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
||
|
Фактическая арендная ставка, $/кв. м год |
285 |
300 |
320 |
330 |
350 |
378 |
399 |
483 |
|||||
|
Текущая арендная ставка |
305 |
332 |
380 |
386 |
383 |
404 |
413 |
483 |
|||||
|
Сглаженные ряд |
334 |
353 |
372 |
392 |
413 |
436 |
459 |
484 |
510 |
538 |
567 |
598 |
|
|
Относительная ошибка |
9% |
6% |
2% |
1% |
7% |
7% |
10% |
||||||
|
LN (Yi) |
5,72 |
5,80 |
5,94 |
5,96 |
5,95 |
6,00 |
6,02 |
6,18 |
|||||
|
LN (Yti) |
5,81 |
5,87 |
5,92 |
5,97 |
6,02 |
6,08 |
6,13 |
6,18 |
6,24 |
6,29 |
6,34 |
6,39 |
|
|
LN (Yi) - LN (Yti) |
0,008 |
0,004 |
0,000 |
0,000 |
0,006 |
0,006 |
0,011 |
0,000 |
|||||
|
(x-xср) ^2 |
12,250 |
6,250 |
2,250 |
0,250 |
0,250 |
2,250 |
6,250 |
12,250 |
20,250 |
30,250 |
42,250 |
56,250 |
|
|
K |
1, 190 |
1,129 |
1,086 |
1,063 |
1,063 |
1,086 |
1,129 |
1, 190 |
1,268 |
1,358 |
1,460 |
1,570 |
|
|
LN (Yti-taSyk) |
5,587 |
5,652 |
5,713 |
5,770 |
5,822 |
5,871 |
5,916 |
5,957 |
5,995 |
6,031 |
6,064 |
6,096 |
|
|
LN (Yti+taSyk) |
6,038 |
6,079 |
6,124 |
6,172 |
6,225 |
6,282 |
6,343 |
6,408 |
6,475 |
6,545 |
6,617 |
6,691 |
|
|
Yti-taSyk |
267 |
285 |
303 |
320 |
338 |
355 |
371 |
386 |
401 |
416 |
430 |
444 |
|
|
Yti+taSyk |
419 |
437 |
457 |
479 |
505 |
535 |
569 |
607 |
649 |
696 |
748 |
805 |
Диаграмма №7.1.2.3.3 Прогноз роста арендной ставки, доверительные интервалы
Таким образом, с вероятностью 80% ставка аренды в 2007 году будет лежать в доверительном интервале 386 до 607 $ за кв. м в месяц. Средняя относительная погрешность данной модели составляет 6%. Прогнозируемый коэффициент роста составляет 6%.
По прогнозам специалистов, для класса "В" темпы роста ставок в 2008 году составят около 10-14 % в год (с учетом незначительного заявленного ввода). Далее ставки стабилизируются, в 2009 - 8-10%, с 2010-8%.
С учетом результатов, полученных на основе статистического анализа, и мнения экспертов было спрогнозирован следующий график роста арендной ставки (см. табл. №7.1.2.3.2).
Таблица № 7.1.2.3
|
Период |
2007 |
2008 |
2009 |
2010 |
2011 |
2012 |
2013 |
|
|
Коэффициент роста |
9-12% |
9% |
9% |
9% |
9% |
8% |
8% |
Диаграмма №7.1.2.3.4 Динамика арендных ставок в бизнес-центрах класса С
Диапазон арендных ставок на бизнес-центры класса С колеблется от 165 $/кв. м в год (включая операционные расходы, без НДС) до 550 $/кв. м в год.
По мере увеличения объема предложения качественных бизнес-центров, а также в связи с "перетеканием" части арендаторов из офисов класса "С" в бизнес-центры класса "В" ожидается стабилизация арендных ставок на офисные помещения класса "С", в 2008-2009 году рост ставок составит - 3-5%, в 2010 - 1-2%.
7.1.2.4 Стоимость купли-продажи офисных помещений
За последний год цены на продажу офисных помещений увеличились на 71%. Главным фактором такого бурного роста стоимости офисных помещений является резкое повышение цен на жилые помещения. Ажиотаж, царящий на квартирном рынке, повлиял на конъюнктуру в секторе офисной недвижимости.
В I полугодии 2007 г. стоимость купли-продажи офисных помещений варьировалась в пределах $3 800-4 500 за кв. м на помещения класса А и $2 000-3 500 за кв. м на помещения класса В. Отмечается большой спрос на покупку офисных помещений от 500 до 1500 кв. м. Прослеживается спад спроса на покупку офисных помещений среднего размера от 100 до 300 кв. м.
7.1.2.5 Сделки по купле-продаже офисной недвижимости.
В прошедшем году на петербургский рынок офисной недвижимости пришел ряд крупных иностранных инвесторов. По данным компании GVA Sawyer, одна из самых крупных сделок прошедшего года по покупке офисной недвижимости в Санкт-Петербурге была осуществлена швейцарской инвестиционной компанией EasternProperty Holdings. Она приобрела в собственность бизнес-центр "Петровский форт" (Финляндский пр.,4) Сумма сделки составила $65 млн.
Наиболее крупные сделки по аренде офисной недвижимости в I полугодии 2007 г.
Таблица №7.1.2.5.1 Наиболее крупные сделки по аренде офисной недвижимости
|
Название бизнес-центра |
Адрес/проект |
Класс |
Арендатор |
Площадь, кв. м |
|
|
Сенатор |
ул. Профессора Попова, 37А |
В+ |
Банк "Русский Стандарт" |
2 400 |
|
|
Лангензипен |
Дивенская ул., 1 |
А |
Компания "Синтез Девелопмент" |
2 000 |
|
|
Maxima |
Тобольская ул., 6 |
В+ |
Компания First customer Ltd |
1 814 |
|
|
Лангензипен |
Дивенская ул., 1 |
А |
Компания "Евросиб" |
1 500 |
|
|
"Келлерманн Центр" |
10-я Красноармейская ул., 22 |
В+ |
Компания "Номос-Лизинг" |
1 280 |
|
|
"Келлерманн Центр" |
10-я Красноармейская ул., 22 |
В+ |
Компания "Элтел" |
1 089 |
|
|
Лангензипен |
Дивенская ул., 1 |
А |
Компания "Доктор WEB" |
1 070 |
7.1.2.6 Наиболее значимые события на рынке офисной недвижимости
1. Важным событием было подписание в марте 2007 г. контракта на строительство "Невской Ратуши" между ВТБ ЗАО "М" и администрацией города. Проект предусматривает застройку участка площадью около 6 га на месте бывшего трампарка имени Смирнова, где планируется разместить 300 000 кв. м офисов класса А и В.
2. Банк "Санкт-Петербург" и девелоперская компания Setl City анонсировали совместный проект "Делового квартала", который подразумевает строительство на Малоохтинском пр., 62, около 150 000 кв. м офисных площадей класса А.
Выводы:
1. Рынок офисной недвижимости является одним из наиболее развивающихся сегментов коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
2. На начало июля 2007 г. объем офисных площадей в бизнес-центрах класса А и В составляет около 480 000 кв. м. За первое полугодие 2007 г. было введено в эксплуатацию около 60 000 кв. м высококлассных офисных площадей.
3. Лидерами по вводу офисных помещений в I полугодии 2007 г. оказались Петроградский (25%), Центральный (22%) Василеостровский (20%) районы
4. Большая часть введенных бизнес-центров в I полугодии 2007 г. относится к классу В. Такая тенденция объясняется ростом спроса на помещения данного класса, как со стороны местных компаний, так и со стороны иностранных и иногородних арендаторов.
5. Суммарная доля офисных площадей класса "А" и "В" увеличилась в структуре рынка бизнес-центров на 4,7 %, с 48,8% на конец 2006 г. до 53,5 % по итогам первого полугодия 2007 г.
6. Средняя заполняемость этого сегмента в I полугодии 2007 г. сохранилась на уровне 93-95%.
7. Разброс ставок на помещения класса "В" также достаточно велик. Цена аренды (включая операционные расходы, без НДС) может колебаться от $300 за кв. м в год (в периферийных объектах) до $570 за кв. м в год.
8. По прогнозам специалистов, для класса "В" темпы роста ставок в 2007 году составят около 9-12 % в год (с учетом незначительного заявленного ввода). Далее ставки стабилизируются, в 2008-2011 - 9%, с 2012-8%.
7.2 Обзор рынка торговых помещений
7.2.1 Сегментация рынка торговых помещений
Сегмент торговой недвижимости на протяжении I полугодия 2007 года продолжает демонстрировать устойчивый рост.
Прирост торговых помещений в СПб происходит, в основном за счет появления новых торговых центров. Одновременно сокращаются торговые площади в виде ларьков. Возможности дальнейшего увеличения числа магазинов в центре Санкт-Петербурга исчерпываются, но наблюдается рост предложения торговых помещений и площадей не в центральных районах СПб. На основании аналитических обзоров торговой недвижимости в Санкт-Петербурге следующих компаний Becar, Astera Group, Colliers International, Praktis CB и т.д. было получено общее представление о развитии сектора рынка торговой недвижимости.
Рынок торговых помещений в Санкт-Петербурге представлен:
· встроенными помещениями (~ 42%),
· торговыми центрами (~ 25%),
· ларьками, киосками, павильонами (~18%),
· рынками (15%).
Диаграмма №7.2.1.1 Структура рынка торговых помещений
Несмотря на быстрые темпы развития современных форматов розничной торговли, в общей структуре торговых площадей Санкт-Петербурга по-прежнему весьма существенную долю составляют - ларьки, киоски и рынки. Однако, с каждым годом их доля в общем объеме торговых площадей снижается.
Предложение на рынке торговых помещений формируется из следующих источников:
· Помещения, предлагаемые в аренду КУГИ;
· Помещения во вновь построенных торговых центрах;
· Бывшие жилые помещения, переведенные в нежилой фонд.
7.2.2 Рынок встроенных торговых помещений
Рынок встроенных помещений состоит из следующих групп:
1. объекты нежилого фонда, принадлежащие городу и сдаваемые КУГИ в аренду;
2. помещения нежилого фонда, которые находятся в собственности компаний или физических лиц.
В данной главе более подробно проанализирована следующая группа - встроенные торговые площади при бизнес-центрах класса "В" в Приморском районе. Для анализа были использованы бизнес-центры класса "В" с торговыми площадями на 1-2 этажах, территориально расположенных в Приморском районе.
Арендные ставки на рынке встроенных помещений сильно отличаются друг от друга и зависят от:
· местоположения (район города, удаленность от станции метро и основных городских магистралей)
· общая площадь
· наличие отдельного входа
· общее состояние помещения
· количество телефонных линий
· присутствие парковки
· организация охраны и т.д.
Из анализа, средние арендная ставка на торговые помещения составляет 326 $/кв. м в год. Диапазон арендных ставок на данный тип помещений составляет 160-500 $/кв. м в год.
В связи с недостоверностью информации о динамике арендных ставок на встроенные торговые помещения в бизнес-центрах класса "В" в Приморском районе, в данной работе была использована динамика на встроенные торговые помещения по всему году Санкт-Петербургу. Средний коэффициент роста на встроенные торговые помещения за период 2002-нач. 2007 г. составил 15 %.
Диаграмма №7.2.2.1 Динамика арендных ставок на встроенные торговые помещения
Общие выводы по сегменту встроенных помещений:
1. http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=26http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=22http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=27http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=27http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=3http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=3http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=3http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=2В результате деятельности администрации в массовом порядке ликвидируются рынки и сносятся ларьки и павильоны, что влияет на изменение доли сегмента встроенных помещений,http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=26http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=22http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=27http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=27http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=3http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=3http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=3http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=2 т.к. предприниматели, которые лишились ранее занимаемых площадей, стремятся оборудовать новое торговое место во встроенных помещениях. Данная ситуация оказывает сильное влияние на структуру спроса и предложения на рынке встроенных помещений;
2. Заполнение встроенных помещений жилых домов сферой услуг. Но к минимуму сводиться практика перевода квартир в нежилой фонд, так как существенный рост цен на жилье с начала 2007 года сделало нерентабельным бизнес по переводу в нежилой фонд за исключением мест с очень высокой проходимостью;
3. Одним из главных факторов, формирующих спрос на торговые площади, является местоположение объекта. http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=26http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=22http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=27http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=27http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=3http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=3http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=3http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=2Самыми привлекательными являются центральные улицы, а также объекты около станций метро;
4. Если рассмотреть структуру предложения на рынке аренды и продажи встроенных торговых помещений по районам, то первое место традиционно принадлежит Центральному району. http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=26http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=22http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=27http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=27http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=3http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=3http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=3http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=2Половина от общего объема предлагаемых площадей приходится на четыре центральных района города - Центральный, Адмиралтейский, Василеостровский и Петроградский;
5. Существенной осталась территориальная дифференциация величины арендных ставок;
6. За счет того, что наибольшим спросом пользуются встроенные помещения в центре города, а арендные ставки очень высокие, происходит отток арендаторов из встроенных помещений центральных торговых улиц в торговые центры;
7. Несмотря на большое количество открывшихся ТЦ наблюдается высокий темп роста арендных ставок в высоколиквидных встроенных торговых помещениях.
Выводы по встроенным торговым помещениям при бизнес-центрах, территориально расположенных в Приморском районе:
1. Средние арендная ставка на торговые помещения составляет 450 $/кв. м в год. Диапазон арендных ставок на данный тип помещений территориально расположенных в Приморском районе составляет 400-700 $/кв. м в год;
2. Средний коэффициент роста на встроенные торговые помещения за период 2002-нач. 2007 г. составил 15 %.
7.2.3 Рынок торговых помещений, к которым относятся уличные ларьки, рынки
Сейчас на данном сегменте в массовом порядке ликвидируются рынки и сносятся ларьки и павильоны. По состоянию на 1 марта 2007 года ликвидировано 314 таких объектов и комплексов, что составляет 91,5 % от числа подлежащих ликвидации до 2007 г., и 6,7 % от общего количества подлежащих сносу. Планируется, что в 2007 г. ликвидации подвергнутся 100 объектов и комплексов, расположенных в 50-метровой зоне, прилегающей к станциям метрополитена. Еще 59 ларьков снесут в 2008 годуПо данным статьи "Мир-вестибюлям, война-ларькам"", Деловой Петербург, 23 марта 2007 г. .
Но в общей структуре рынка торговых площадей Санкт-Петербурга по-прежнему весьма существенную долю составляют ларьки, киоски, рынки.
7.2.4 Торговые центры
Торговый центр - это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании, находящемся в профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы.
В настоящее время отсутствует единая общепризнанная классификация объектов торговли с качественными арендопригодными площадями. Наиболее адаптированной для России считается европейская классификация торговых центров. В основе этой классификации лежат параметры: величина торговых площадей, зона охвата торгового центра, состав арендаторов, специфика продаваемых товаров.
Согласно европейской классификации торговых центров, выделяют 4 основных типа качественных торговых объектов:
§ Микрорайонный торговый центр;
§ Окружной торговый центр;
§ Суперокружной торговый центр;
§ Региональный торговый центр;
В действительности различие между основными типами торговых центров не всегда можно точно определить. Определенные рыночные тенденции обусловили несколько подтипов таких центров. Сами по себе эти подтипы могут рассматриваться как в рамках основных четырех типов, так и как отдельные категории, выделенные в соответствии с характеристиками торговой зоны. Среди них:
§ Специализированный торговый центр
§ Фестиваль-центр (Festival Center);
§ Пауэр-центр (Power Center);
§ Аутлет-центр (Outlet Center);
§ Торговый центр моды (Fashion Center);
§ Дискаунт - центр (Off-price Center);
§ Торгово-развлекательный центр (Retail-entertainment Center);
§ Торгово-общественный центр;
§ Стрип-центры (Strip Center);
7.2.5.1 Анализ предложения
В 1 полугодии 2007 года открыты 16 торговых объектов общей площадью около 252 тыс. кв. м. Самый крупный и значимый среди них - торгово-развлекательный комплекс "Радуга", открывшийся 25 апреля на проспекте Космонавтов. В торгово-развлекательном центре площадью в 83 тыс. кв. м. разместились гипермаркеты Real, OBI, Media Markt и "СантаХаус", торговая галерея площадью 22 600 кв. м, фудкорт и ресторанный дворик, мультиплекс KinoStar City на 14 залов и развлекательный центр.
Максимальная удельная доля в общем объеме введенных в эксплуатацию современных торговых площадей в первом полугодии 2007 года пришлась на торгово-развлекательные комплексы и составила 49%.
Диаграмма №7.2.5.1.1 Динамика роста качественных торговых площадей
Что касается распределения общих площадей действующих торговых комплексов по районам, лидирующие позиции занимают Приморский (17%), Выборгский (13%) и Московский (13%) районы. Незначительную долю занимает Пушкинский район (0,4%).
Диаграмма № 7.2.5.1.2 Распределение площадей в действующих торговых центрах по районам
В распределении общих площадей строящихся торговых комплексов по районам лидируют Приморский (29%) и Московский (24%) районы. Незначительную долю составляет Всеволожский район (1%).
Диаграмма №7.2.5.1.3 Распределение площадей в строящихся торговых центрах по районам
7.2.5.2 Спрос
Рост реальных денежных доходов населения Санкт-Петербурга способствует росту товарооборота и развитию розничной торговли в городе, что приводит к увеличению спроса на качественные торговые площади.
О высоком спросе на рынке торговых площадей в торговых центрах свидетельствует уровень заполняемости объектов. Уровень заполняемости торговых центров в Санкт-Петербурге составляет 95%. Полная загрузка не достигается только по причине ротации арендаторов, ошибок в концепции, неправильного позиционирования.
У арендаторов помещений в торговых комплексах наибольшим спросом пользуются объекты, расположенные в центральной части города, в основных торговых коридорах и в периферийных районах возле станций метрополитена, у крупных магистралей и транспортных развязок.
В основной массе в существующих торговых комплексах, за исключением одного-двух "якорей", торговое пространство "нарезано" на мелкие площади размером 30-60 кв. метров, которые сдаются в аренду частным предпринимателям. Самый высокий уровень спроса на помещения 50-100 кв. метров. Все чаще арендаторы предпочитают торговые площади открытой планировки. Это позволяет формировать торговое пространство с учетом ассортимента товаров и формата магазинов.
7.2.5.3 Потенциал рынка торговых помещений
Санкт-Петербург является лидером по обеспеченности качественными торговыми площадями по сравнению с другими городами России. На конец 1 полугодия 2007 года обеспеченность достигла показателя - 505 кв. м. на 1 000 человек. Для сравнения, показатель обеспеченности Москвы качественными торговыми площадями составляет порядка 336 кв. м. на 1000 жителей.
С учетом обеспеченности торговыми площадями в крупных городах Европы (800 кв. м. на 1000 человек), по мнению экспертов рынка, а также по прогнозам ввода качественной торговой недвижимости, обеспеченность торговыми площадями в Санкт-Петербурге приблизится к европейской уже в 2009-2010 году.
В ближайшее время на рынке начнется новая фаза развития. Рынок стабилизируется, темпы роста арендных ставок будут корректироваться. В перспективе, ввиду усилившейся конкуренции, торговые центры Санкт-Петербурга с неудачной концепцией или местоположением вынуждены проводить реконцепцию, либо перепозиционирование (например, Космополис). Наиболее неудачные объекты будут вынуждены уйти с рынка.
7.2.5.4 Арендные ставки
Уровень арендных ставок зависит в первую очередь от местоположения торгового центра и формата арендатора. Большинство управляющих называют дополнительные факторы, влияющие на уровень арендных ставок:
функция арендатора (торговля, общепит, развлечения);
значимость арендатора для комплекса (якорная функция);
площадь магазина;
этаж;
приближенность к входу в ТК/лестнице/эскалатору
Диапазон арендных ставок в торговых комплексах Санкт-Петербурга для якорных арендаторов составляет 142 - 570 $/кв. м. в год, не включая НДС, коммунальные и операционные расходы.
Диапазон арендных ставок в торговых комплексах Санкт-Петербурга для неякорных арендаторов составляет 450 - 2 400 $/кв. м. в год, не включая НДС, коммунальные и операционные расходы. Самой высокой является ставка у арендаторов, занимающихся торговлей оптикой, ювелирными изделиями, сотовыми телефонами и электроникой. (по данным Colliers International).
Общие выводы по торговым комплексам:
1. В Петербурге увеличение торговых площадей в сегменте торговых комплексов происходит преимущественно за счет нового строительства торговых и торгово-развлекательных центров;
2. На сегодня заполняемость большинства действующих торговых комплексов находится на уровне 95-98%. Полной заполняемости не достигается только по причине сменяемости арендаторов;
3. Уровень доходности торговых центров сегодня высок и достигает 20%;
4. Дефицит земельных участков в центре города под строительство торговых центров, активное строительство жилой недвижимости в спальных районах, развитие КАД будет обуславливать размещение новых торговых центров, все более ориентированных на региональное и суперрегиональное обслуживание на окраинах города, на КАД;
5. http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=26http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=22http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=27http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=27http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=3http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=3http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=3http://www.arendator.ru/go.php?tp=ctx&id=2Активное развитие местных сетевых операторов, экспансия московских и зарубежных сетевиков также приводит к росту спроса в современных торговых центрах, определяет количественные и качественные критерии спроса на торговые площади и координирует направления развития торговых центров;
6. В начале 2007 году продолжила развитие тенденция увеличения развлекательной составляющей как основного средства борьбы за покупателя;
7. Продолжается активное развитие сегментов DIY-центров и гипермаркетов;
8. Бурный количественный рост торговых площадей приведет в перспективе к дефициту новых торговых марок. Уже сейчас анонсируемые торговые проекты ощущают недостаток новых брендов, которые могут привлечь покупателей
Глава 8. Прогноз динамики арендных ставок на торговые помещения
Аналитические обзоры, предлагаемые в средствах массовой информации и Интернете, дают общее представление о развитии рынка торговой недвижимости, причинах повышения или понижения арендных ставок, темпах роста или снижения арендных ставок. В данной главе проводится самостоятельный прогноз роста арендных ставок.
В дипломной работе был использован доступный источник информации - база данных МИПК при СПбГПУ.
Одним из способов обработки динамических рядов с целью прогнозирования стоимостных характеристик является выравнивание динамического ряда по аналитическим формулам. На основе фактических данных ряда подбирается наиболее подходящая математическая формула (аппроксимирующая функция), которая принимается в качестве модели развития. Простейшими формулами, выражающими тенденцию развития, являются:
§ линейная Yt = a0 + a1t,
§ логарифмическая Yt = a0 lnt + a1,полиномиальная Yt = a0+a1t+a2t2+ a3t3+ a4t4+ a5t5+ a6t6,степенная Yt = a tb
§ экспоненциальная Yt = a ebt,
При анализе динамического ряда делается допущение, что изменяющиеся во времени процессы протекают на всем рассматриваемом промежутке времени одинаково, что их количественное и качественное изменение происходит под действием одного и того же комплекса основных факторов, определяющих движение данного ряда. Поэтому необходимо регулярно вести мониторинг рынка, выявлять зависимости арендных ставок от других параметров (экономических, физических, правовых и т.д.), также учитывать мнение экспертов рынка торговой недвижимости.
В данной работе анализировались общие тенденции динамики арендной ставки на рынке торговой недвижимости, отдельно не рассматривались арендные ставки по разным видам торговой недвижимости (встроенные торговые помещения, торговые центры)
Для реализации данного метода были проанализированы арендные ставки на торговые помещения:
1. арендные ставки за 1 кв. м. в год ($) на торговые помещения в историческом центре города Санкт-Петербурга;
2. арендные ставки за 1 кв. м. в год ($) на торговые помещения на периферии города Санкт-Петербурга;
8.1 Анализ динамики арендных ставок в историческом центре
График № 8.1.1 Динамика роста арендных ставок на торговые помещения в историческом центре
Таблица №8.1.1 Регрессионный анализ
|
ta |
Sy |
||||||||||||||
|
X cр |
9,5 |
2,1098156 |
0,1614639 |
0,1664332 |
|||||||||||
|
(xi-xср) 2 |
n |
Yi |
|
Yti |
Yti логарифм |
(Yi-Yti) 2 логарифм |
k |
ta k Sy |
Yti-Sytak (логарифм) |
Yti+Sytak (логарифм) |
Yti-Sytak |
Yti+Sytak |
|||
|
72,25 |
1 |
2002/04 |
327 |
5,79 |
322 |
5,77 |
0,0002 |
1,077 |
0,3669 |
5,41 |
6,141 |
223 |
464 |
||
|
56,25 |
2 |
2003/01 |
376 |
5,93 |
346 |
5,85 |
0,0068 |
1,064 |
0,3625 |
5,48 |
6,210 |
241 |
498 |
||
|
42,25 |
3 |
2003/02 |
427 |
6,06 |
373 |
5,92 |
0,0184 |
1,053 |
0,3586 |
5,56 |
6,279 |
260 |
533 |
||
|
30,25 |
4 |
2003/03 |
382 |
5,94 |
401 |
5,99 |
0,0025 |
1,043 |
0,3552 |
5,64 |
6,349 |
281 |
572 |
||
|
20,25 |
5 |
2003/04 |
468 |
6,15 |
432 |
6,07 |
0,0067 |
1,034 |
0,3523 |
5,72 |
6,420 |
303 |
614 |
||
|
12,25 |
6 |
2004/01 |
495 |
6, 20 |
465 |
6,14 |
0,0041 |
1,028 |
0,3500 |
5,79 |
6,491 |
327 |
659 |
||
|
6,25 |
7 |
2004/02 |
533 |
6,28 |
500 |
6,21 |
0,0042 |
1,022 |
0,3483 |
5,87 |
6,563 |
353 |
708 |
||
|
2,25 |
8 |
2004/03 |
589 |
6,38 |
538 |
6,29 |
0,0082 |
1,019 |
0,3471 |
5,94 |
6,635 |
380 |
761 |
||
|
0,25 |
9 |
2004/04 |
547 |
6,30 |
579 |
6,36 |
0,0032 |
1,017 |
0,3466 |
6,01 |
6,708 |
409 |
819 |
||
|
0,25 |
10 |
2005/01 |
569 |
6,34 |
623 |
6,43 |
0,0084 |
1,017 |
0,3466 |
6,09 |
6,781 |
441 |
881 |
||
|
2,25 |
11 |
2005/02 |
507 |
6,23 |
670 |
6,51 |
0,0777 |
1,019 |
0,3471 |
6,16 |
6,855 |
474 |
949 |
||
|
6,25 |
12 |
2005/03 |
563 |
6,33 |
722 |
6,58 |
0,0620 |
1,022 |
0,3483 |
6,23 |
6,930 |
509 |
1022 |
||
|
12,25 |
13 |
2005/04 |
596 |
6,39 |
776 |
6,65 |
0,0701 |
1,028 |
0,3500 |
6,30 |
7,005 |
547 |
1102 |
||
|
20,25 |
14 |
2006/01 |
695 |
6,54 |
836 |
6,73 |
0,0340 |
1,034 |
0,3523 |
6,38 |
7,081 |
587 |
1189 |
||
|
30,25 |
15 |
2006/02 |
1086 |
6,99 |
899 |
6,80 |
0,0357 |
1,043 |
0,3552 |
6,45 |
7,157 |
630 |
1283 |
||
|
42,25 |
16 |
2006/03 |
1221 |
7,11 |
968 |
6,87 |
0,0540 |
1,053 |
0,3586 |
6,52 |
7,234 |
676 |
1385 |
||
|
56,25 |
17 |
2006/04 |
1056 |
6,96 |
1041 |
6,95 |
0,0002 |
1,064 |
0,3625 |
6,59 |
7,311 |
725 |
1497 |
||
|
72,25 |
18 |
2007/01 |
1312 |
7,18 |
1121 |
7,02 |
0,0247 |
1,077 |
0,3669 |
6,65 |
7,389 |
777 |
1618 |
||
|
90,25 |
19 |
2007/02 |
1400 |
7 |
1206 |
7,10 |
0,0222 |
1,092 |
0,3719 |
6,72 |
7,467 |
832 |
1749 |
||
|
110,25 |
20 |
2007/03 |
1298 |
7,17 |
1,107 |
0,3772 |
6,79 |
7,546 |
890 |
1893 |
|||||
|
132,25 |
21 |
2007/04 |
1397 |
7,24 |
1,125 |
0,3831 |
6,86 |
7,625 |
952 |
2049 |
|||||
|
156,25 |
22 |
2008/01 |
1503 |
7,32 |
1,143 |
0,3894 |
6,93 |
7,705 |
1018 |
2219 |
|||||
|
182,25 |
23 |
2008/02 |
1618 |
7,39 |
1,163 |
0,3960 |
6,99 |
7,785 |
1089 |
2404 |
|||||
|
210,25 |
24 |
2008/03 |
1741 |
7,46 |
1,183 |
0,4031 |
7,06 |
7,865 |
1163 |
2605 |
|||||
|
240,25 |
25 |
2008/04 |
1874 |
7,54 |
1, 205 |
0,4106 |
7,13 |
7,946 |
1243 |
2825 |
|||||
|
272,25 |
26 |
2009/01 |
2016 |
7,61 |
1,228 |
0,4184 |
7, 19 |
8,027 |
1327 |
3064 |
|||||
|
306,25 |
27 |
2009/02 |
2170 |
7,68 |
1,252 |
0,4265 |
7,26 |
8,109 |
1416 |
3324 |
|||||
|
342,25 |
28 |
2009/03 |
2335 |
7,76 |
1,277 |
0,4349 |
7,32 |
8, 191 |
1512 |
3607 |
|||||
|
380,25 |
29 |
2009/04 |
2513 |
7,83 |
1,302 |
0,4437 |
7,39 |
8,273 |
1613 |
3916 |
|||||
|
Сумма |
574,75 |
0,44 |
|||||||||||||
Анализ исследуемого динамического ряда:
1. при визуальном осмотре арендные ставки в центре города имеет общую тенденцию к росту; величина арендной ставки растет по экспоненте.
2. коэффициент детерминации (RІ =0,8756) достаточно высокий, что свидетельствует о тесной связи между анализируемыми признаками (вариация величины арендной ставки обусловлена влиянием времени);
3. Из анализа следует, что арендные ставки в историческом центре на торговые помещения в среднем росли на 5 % в квартал (коэффициент роста), на 16 % в год. Изменение арендной ставки было обусловлено влиянием следующих параметров: инфляцией, роста коммунальных и эксплуатационных расходов, ростом спроса на торговые помещения в центре города, с ростом доходов населения, что привело к росту оборота розничной торговли, что также непосредственно оказало влияние на изменение арендной ставки, и т.д.
4. Можно предположить, что такой темп роста сохранится и в дальнейшим, но необходимо учитывать ряд других факторов, которые могут повлиять на темпы роста Необходимо проверить точность прогноза. Точность прогноза можно определить по величине погрешности прогноза - разности между прогнозируемым и фактическим значениями исследуемой переменной.
Для расчета относительной ошибки прогноза возьмем квартальный динамический ряд ставки аренды по данным рынка предложения за 2006 г.
Таблица № 8.1.2 Расчет погрешности прогноза
|
Период |
Ставки фактические |
Прогнозные ставки |
Погрешность прогноза |
||
|
2006/01 |
695 |
836 |
141 |
20% |
|
|
2006/02 |
1086 |
899 |
187 |
17% |
|
|
2006/03 |
1221 |
968 |
253 |
21% |
|
|
2006/04 |
1056 |
1041 |
15 |
1% |
|
|
2007/01 |
1312 |
1121 |
191 |
15% |
Средняя относительная погрешность около 15 %, достаточно высокая. Возможные причины: неоднородность выбранной совокупности, не были учтены более существенные факторы, влияющие на величину арендной ставки в центре города. Поэтому для составления более точного прогноза должна быть привлечена дополнительная информация, не содержащаяся в самом динамическом ряду.
При составлении прогнозов оперируют не точечной, а интервальной оценкой, определяя доверительные интервалы прогноза. Величина доверительного интервала определяется по следующей формуле и представлена на графике №8.1.1:
k
Прогноз роста арендных ставок по данному методу составляет 8 % в квартал, 24 % в год. По мнению экспертов рынка, в связи с активным вводом качественных торговых площадей и соответствующим насыщением рынка, в среднесрочной перспективе рост арендных ставок будет незначительным. Диапазон коэффициента роста арендных ставок по всему городу, предлагаемые другими компаниями приведены в таблице №8.1.2 Можно предположить что в таком же диапазоне будут расти и арендные ставки на торговые помещения в центре города.
Таблица № 8.1.2 Прогноз динамики арендных ставок, предлагаемые экспертами рынка
|
прогноз 2007 |
прогноз 2008 |
прогноз 2009 |
||
|
Коэффициент роста |
8-9% |
6% -7% |
3-6% |
С учетом мнения экспертов рынка и проведенного статистического анализа, можно предположить, что в 3 квартале и 4 квартале 2007 года ставки аренды с вероятностью 80% будут находиться в доверительном интервале 890-1893 и 952-2049, соответственно.
5. Автокорреляция рядов динамики
Для того, чтобы точно обосновать, если в данном динамическом ряде тенденция и циклические колебания было проведено исследование на существование корреляционной зависимости между последовательными уровнями временного ряда (автокорреляция уровней ряда). Коэффициент автокорреляции характеризует тесноту только линейной связи текущего и предыдущего уровней ряда. По коэффициенту автокорреляции можно судить о наличии линейной (или близкой к линейной) тенденции.
Таблица №8.1.3 Расчет показателя автокорреляции
|
n |
Yt |
Yt-1 |
Yt-2 |
Yt-3 |
Yt-4 |
||
|
1 |
2002/04 |
327 |
- |
- |
- |
- |
|
|
2 |
2003/01 |
376 |
327 |
- |
- |
- |
|
|
3 |
2003/02 |
427 |
376 |
327 |
- |
- |
|
|
4 |
2003/03 |
382 |
427 |
376 |
327 |
- |
|
|
5 |
2003/04 |
468 |
382 |
427 |
376 |
327 |
|
|
6 |
2004/01 |
495 |
468 |
382 |
427 |
376 |
|
|
7 |
2004/02 |
533 |
495 |
468 |
382 |
427 |
|
|
8 |
2004/03 |
589 |
533 |
495 |
468 |
382 |
|
|
9 |
2004/04 |
547 |
589 |
533 |
495 |
468 |
|
|
10 |
2005/01 |
569 |
547 |
589 |
533 |
495 |
|
|
11 |
2005/02 |
507 |
569 |
547 |
589 |
533 |
|
|
12 |
2005/03 |
563 |
507 |
569 |
547 |
589 |
|
|
13 |
2005/04 |
596 |
563 |
507 |
569 |
547 |
|
|
14 |
2006/01 |
695 |
596 |
563 |
507 |
569 |
|
|
15 |
2006/02 |
1086 |
695 |
596 |
563 |
507 |
|
|
16 |
2006/03 |
1221 |
1086 |
695 |
596 |
563 |
|
|
17 |
2006/04 |
1056 |
1221 |
1086 |
695 |
596 |
|
|
18 |
2007/01 |
1312 |
1056 |
1221 |
1086 |
695 |
Таблица № 8.1.4 Расчет показателя автокорреляции
|
Лаг |
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
R |
0,91 |
0,83 |
0,78 |
0,66 |
Из анализа следует, т. к высоким оказался коэффициент автокорреляции первого порядка, то исследуемый ряд содержит только тенденцию к росту величины арендных ставок.
6. Согласно [6]], также можно сопоставить изменения ставки аренды на торговые помещения и курса доллара. Коэффициент корреляции достаточно высокий (73%), что свидетельствует о влияние курса доллара, поэтому динамический ряд в фактических ставках можно приводить при стабильном курсе. Ддинамический ряд ставок аренды следует привести к текущему курсу, исключив влияние курсовой разницы:
Yi2007 = Yi*Ki/K2007, где
Yi - фактическая ставка аренды на i-ый период, Кi - курс валюты на i-ый период, K2007 - курс валюты на текущий момент (2007 год).
График №8.1.2 Динамика арендной ставки на торговые помещения и среднегодового курса доллара
Ряд текущих ставок аренды, пересчитанный по курсу 2007 года, имеет более высокий коэффициент корреляции.
Подобные документы
Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.
курсовая работа [916,5 K], добавлен 15.10.2015Недвижимость и правовые основы ее оценки. Необходимость оценки недвижимости при оформлении прав аренды. Использование общепринятых подходов при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Затратный и доходный подходы к оценке стоимости объекта.
курсовая работа [32,6 K], добавлен 25.11.2014Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.
курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010Оценка и определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ местоположения и описание объекта оценки. Определение стоимости объекта методами: затратным, прямого сравнительного анализа продаж, капитализации дохода. Сертификат рыночной стоимости.
отчет по практике [31,5 K], добавлен 05.05.2012Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.
отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010
