Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) земли и улучшений - это вероятное, законное, физически возможное, экономически обоснованное, финансово осуществимое использование, которое приводит к максимальной продуктивности объекта и наивысшей стоимости его. Совокупность процедур отыскания и обоснования выбора функций ННЭИ объекта из набора альтернативных вариантов использования последнего, называется анализом ННЭИ. Для целей оценки рыночной стоимости анализ ННЭИ должен (кроме особых случаев) проводиться сначала для участка земли как свободного, а затем ? для этого же участка, но с существующими улучшениями. При этом следующее из анализа ННЭИ использование участка с имеющимися улучшениями признается наилучшим и наиболее эффективным, если рыночная стоимость улучшенного участка выше, чем стоимость участка как свободного. Варианты функций или комбинаций функций, соответствующих принципу ННЭИ для участка с существующими улучшениями и для этого же участка без указанных улучшений, могут быть различными.

Первоначально составляется максимально полный (по возможности исчерпывающий) перечень функций, которые могут быть реализованы на базе исследуемого объекта. Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

1. правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, строительным, санитарно-экологическим и противопожарным нормативам и т.п.

2. физическая осуществимость: рассмотрение физически и технологически реальных в данной местности и для данного участка способов использования.

3. финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет приносить доход владельцу участка.

4. максимальная эффективность: (оптимальный вариант застройки): рассмотрение того, какой из правомочных, физически осуществимых и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Факторы, которые следует принять во внимание при этом, включают потенциал местоположения, рыночный спрос, правовую, технологическую и финансовую обоснованность проекта.

Рассмотрев структуру рынка недвижимости города в целом и проведя анализ ближайшего окружения объекта исследования, можно делать выводы о том, какого типа недвижимость может быть востребована в зоне расположения объекта.

Для оцениваемой застроенной территории необходимо рассмотреть варианты использования, которые физически возможны и юридически правомочны с точки зрения потенциально доходного использования в случаях:

использования участка земли как условно незастроенного;

использования участка земли с учетом имеющейся на нем постройкой.

Анализ использования земельного участка, как свободного, позволяет определить стратегию застройки и тип зданий, строительство которых на оцениваемом участке имеет наибольшую отдачу. Сравнение характеристик существующей застройки с полученными результатами определяет соответствие улучшений требованиям рынка и, следовательно, полезность улучшений для инвестора.

Анализ использования участка с существующими улучшениями позволяет выбрать вариант дальнейшей эксплуатации недвижимости.

9.1 Анализ наиболее эффективного использования участка земли как условно свободного

9.1.1.3 Прогнозирование будущих доходов

Расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки выполняется в виде составления реконструируемого отчета о доходах, который включает в себя нижеперечисленные этапы.

1. Определение потенциального дохода

Потенциальный валовый доход - общий доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости ее площадей без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовый доход включает арендную плату со всех сдаваемых в аренду площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости.

Дополнительные доходы - доходы, получаемые не от основного вида использования недвижимости. В рамках данного вида использования здания дополнительных доходов не предполагается.

Определение рыночных арендных ставок на помещения офисного центра

Предполагаемый доход от офисного центра будет складываться из дохода от аренды офисных помещений. Для определения наиболее вероятных ставок аренды на офисные помещения были проанализированы данные об аренде коммерческих помещений бизнес-центров класса "В+" или "В", территориально расположенных в Приморском районе города.

Для определения ставки аренды для офисных помещений были использованы 3 метода:

1. метод качественных сравнений

2. метод анализа иерархий

3. метод относительного сравнительного анализа

Метод качественных сравнений

Здесь стрелками показано направление корректировок ставок арендной платы для объектов-аналогов в сравнении с объектом оценки.

Таблица № 9.1.1.3.1 Характеристика объектов-аналогов

Таким образом, арендная ставка для офисных помещений, полученная метод качественного сравнения, лежит в диапазоне от 430-500 $/кв. м.

Метод анализа иерархий.

К преимуществам данной техники можно отнести возможность: ранжировать ценообразующие факторы (при качественном сравнении все факторы имеют одинаковые веса); попарно сравнивать критерии и объекты, что удобнее и проще для эксперта; проверять правильность суждений экспертов по отношению согласованности (ОС10%).

Таблица № 9.1.3.2 Метод качественных сравнений

Применение метода анализа иерархий для определения арендной стоимости требует структурирования проблемы в виде дерева или сети, где

1. на верхнем уровне формулируется цель (определение арендной ставки);

2. на среднем уровне определяемся с основными ценообразующими факторами;

3. на нижнем уровне, в качестве вариантов выступают объекты-аналоги

Попарные сравнения элементов производятся с использованием субъективных суждений, численно оцениваемых по шкале, представленной ниже. Эта шкала оказалась эффективной во многих приложениях, ее правомочность доказана теоретически при сравнении со многими другими шкалами.

Таблица №9.1.3.3 Шкала относительной важности критериев

Расчет арендной ставки с помощью метода анализа иерархий представлен ниже.

Таблица №9.1.3.4 Числовая оценка критериев

Таблица №9.1.3.5 Числовые оценки по критерию "Уровень бизнес-центра"

Таблица №9.1.3.6 Числовые оценки по критерию "Состояние основных конструктивных элементов"

Таблица №9.1.3.7 Числовые оценки по критерию "Состояние внутренних помещений

Таблица №9.1.3.8 Числовые оценки по критерию "Престижность местоположения"

Таблица №9.1.3.9 "Числовые оценки по критерию "Близость станции метро"

Таблица №9.1.3.10 Результаты

Таблица №9.1.3.11 Расчет доверительного интервала

График № 9.1.3.12 Графическое представление, полученных результатов

Таким образом, арендная ставка для офисных помещений, полученная методом анализа иерархий, составляет 456 $/кв. м. Диапазон арендных ставок для объекта оценки 303-609 $/кв. м.

Метод "относительного сравнительного анализа"

На практике многие компании применяют метод "относительного сравнительного анализа" для определения арендных ставок. В процессе оценки стоимости удельных показателей объектов - аналогов приводятся к стоимости удельного показателя оцениваемого объекта через систему корректировок.

При корректировке арендных ставок объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Вносимые поправки в стоимость объектов-аналогов делятся на последовательные и кумулятивные (накопительные).

При последовательных поправках - каждый раз корректируется откорректированная цена. При непоследовательных (кумулятивных) корректировках учитывается их суммарное влияние на стоимость с учетом внесения последовательных поправок.

Непоследовательные корректировки кодируются и после кодирования производится приведение кодов (баллов) к относительным величинам для того, чтобы сгладить влияние каждого из ценообразующих факторов на стоимость объекта. Для этого код каждого объекта делится на максимальное значение принятого интервала.

По результатам кодирования производится расчет суммарного коэффициента для каждого объекта - Индекс ("Сумма кодов"), отражающий суммарную привлекательность объектов аналогов и объекта оценки.

В дальнейшем, расставляются весовые коэффициенты, которые отражают какой ценнобразующий фактор оказывает наибольшее воздействие на арендную ставку, какой - наименьшее воздействие. Очень часто при назначении весовых коэффициентов возникают проблемы о правильности расставленных весов. Для того, чтобы проверить правильность суждений можно использовать, примененный ранее метод анализа иерархий, проранжировать весовые коэффициенты, попарно их сравнить и проверить правильность суждений по отношению согласованности (ОС 10%).

Далее для определения стоимости объекта оценки проводится регрессионный анализ. Применение метода регрессионного анализа заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1) Проведение регрессионного анализа по двум переменным: зависимости арендной ставки объекта аналога от Индекса ("Сумма кодов").

2) Выявление наиболее подходящей модели для описания разброса точек путем подбора подходящей функции аппроксимации по максимальному значению коэффициента детерминации (определенности) (R2).

Окончательное решение о величине рыночной стоимости, определенной методом "относительного сравнительного анализа", принимается на основании анализа скорректированных стоимостей 1 кв. м объектов сравнения, имеющих максимальное сходство с объектом оценки.

Ценообразующие факторы

Последовательные корректировки:

В ходе проведенного анализа были определены следующие ценообразующие факторы:

1) Права на объект

2) Условия финансирования

3) Дата сделки

Непоследовательные корректировки:

1. Уровень бизнес-центра

2. Состояние основных конструктивных элементов

3. Состояние внутренних помещений

4. Престижность местоположения

5. Близость станции метро

Выбор элементов сравнения

В качестве единицы сравнения в расчетах используется арендная ставка ($/кв. м в год), приходящаяся на единицу полезной (арендопригодной) площади.

Объяснение корректировок

Последовательные корректировки

Корректировки на права на объект, условия финансирования, дата сделки не проводились в связи с тем, что эти характеристики одинаковы как для объектов, выбранных в качестве объектов сравнения, так и для оцениваемого объекта.

Непоследовательные корректировки

Перед дальнейшим проведением относительного сравнительного анализа для определения арендной ставки, качественные характеристики объектов сравнения и оцениваемого объекта были переведены в числовой вид.

Корректировка на уровень бизнес-центра

Данная корректировка производилась с условием того, что арендная ставка в бизнес-центре класса В+ будет выше, чем в бизнес-центре класса В-

Таблица № 9.1.3.13 Кодировка факторов

Корректировка на состояние основных конструктивных элементов

Данная корректировка проводилась с условием того, что лучше стояние (состояние основных конструктивных элементов), тем выше качественные характеристики самого бизнес-центра, тем выше арендная ставка.

Таблица № 9.1.3.14 Кодировка факторов

Корректировка на состояние внутренних помещений

Чем качественнее отделка внутренних помещений, тем выше арендная ставка.

Таблица №9.1.3.15 Кодировка факторов

Корректировка на престижность местоположения

В данной работе под местоположением подразумевается совокупность характеристик, а именно:

характер окружающей застройки;

интенсивность транспортных и пешеходных потоков;

потенциал локального местоположения, положительно влияющий на размещения офисной функции;

близость к центру города;

развитость социальной и инженерной инфраструктуры;

доступность общественным транспортом.

Данная корректировка проводилась из условия престижности местоположения для размещения офисной функции, учитывая географическое расположение объекта оценки и объектов-аналогов. Объект, расположенный в центре города будет стоить дороже объекта, расположенного на периферии.

Таблица № 9.1.3.16 Кодировка факторов

Корректировка на близость станции метро

Чем ближе бизнес-центр расположен к метро, тем выше арендная ставка

Таблица №9.1.3.17 Кодировка факторов

Таблица № 9.1.3.18 Расчет арендной ставки методом "относительного сравнительного анализа"

Таблица № 9.1.3.19

Таблица № 9.1.3.20

Таблица № 9.1.3.21

Таблица № 9.1.3.22 Расчет доверительного интервала

График № 9.1.3.2 Графическое представление полученных результатов

Таким образом, арендная ставка для офисных помещений, полученная методом "относительного сравнительного анализа", составляет 491 $/кв. м. Диапазон арендных ставок для объекта оценки 393 - 588 $/кв. м.

Согласование полученных результатов

Доверительные интервалы полученных арендных ставок представлен в табл. №

Таблица № 9.1.3.22Результаты расчетов

Диаграмма № 9.1.3.3 Графическое представление полученных результатов.

Вывод: наименьшую относительную погрешность дает метод качественных сравнений. Наибольшую относительную погрешность дает МАИ с регрессионным анализом, что связано с малым количеством объектов аналогов для исследования.

На основании проведенного анализа, величина арендной ставки для объекта оценки составляет 476 $/кв. м.

Предполагается поэтажная сдача в аренду офисных помещений, т.е. аренда блоками, машиноместа во встроенной автостоянке, расположенной в цокольном этаже здания сдаются в аренду якорным арендаторам, по ставке 1920$/1 машиноместо в год (см. "Анализ конкуренции в локальном окружении").

В последнее время на рынке офисной недвижимости обычной практикой становится заключение долгосрочных договоров аренды. Владельцы зданий и арендаторы разрабатывают варианты долгосрочных договоров и закладывают изначально в сумму договора корректировку (рост) арендных ставок в привязке к определенным экономическим показателям (рост цен на недвижимость, фиксированный курс рубля - вводится понятие годовой индексации арендной ставки).

Учитывая тот факт, что спрос на рынке офисных помещений значительно превышает предложение, а также местоположение объекта оценки, необходимо учесть рост арендных ставок на прогнозный период, т.е. в течение 5 лет.

На основании анализа рынка бизнес-центров, динамика роста арендных ставок в бизнес-центрах класса "В" в Санкт-Петербурге представлена в таблице №9.1.3.23

Таблица № 9.1.3.23 Прогноз роста арендных ставок

9.1.4 Определение заполняемости офисного центра

В стабильный период эксплуатации офисного здания следует также учесть потери от незанятости, однако можно предположить, что уровень потерь также не превысит 2,0% от потенциального дохода от аренды офисных помещений (предполагается поэтажная сдача в аренду офисных помещений, т.е. аренда блоками, что характерно для рынка бизнес центров класса "А" и "В").

Потери в стабильный период будут связаны в основном с необходимостью проведения текущего ремонта помещений офисного центра. Как показывают проведенные исследования, ремонт офисных помещений проводится один раз в 5 лет, из расчета срока проведения ремонта 1-2 месяца (в среднем 1,5 мес.), потери в стабильный период и составят 2,0%.

9.1.5 Прогнозирование операционных расходов

Операционные расходы - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства эффективного валового дохода. Операционные расходы состоят из переменных расходов и постоянных расходов.

К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени заполняемости объекта и арендной платы за него. Обычно это платежи за землю, налоги на имущество, страховка здания Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта. .

К переменным относятся расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг.

Более детально постоянные переменные расходы рассмотрены в Главе № 12 Определение рыночной стоимости доходным подходом.

Постоянные расходы

Налог на имущество

В рамках данной работы, годовая сумма амортизационных отчислений определяется линейным способом, исходя из первоначальной стоимости объекта и нормы амортизации, исчисленной исходя из срока полезного использования этого объекта.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1 "О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы", объект оценки можно отнести к 10 группе основных средств - имущество со сроком полезного использования свыше 30 лет, а норму амортизации для объектов принять равной 2% от балансовой стоимости в год, исходя из срока экономической жизни 50 лет.

Налоговая ставка определена согласно статье 380 Налогового Кодекса: "налоговые ставки устанавливаются законами субъектов Российской Федерации и не могут превышать 2,2%". При расчетах платежей по налогу на имущество предполагалось, что налогооблагаемая база снижается на амортизацию в соответствии с нормативами.

Порядок определения налоговой базы определяется статьей 376 Налогового Кодекса: "Среднегодовая (средняя) стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, за налоговый (отчетный) период определяется как частное от деления суммы, полученной в результате сложения величин остаточной стоимости имущества на 1-е число каждого месяца налогового (отчетного) периода и 1-е число следующего за налоговым (отчетным) периодом месяца, на количество месяцев в налоговом (отчетном) периоде, увеличенное на единицу".