Главная База знаний "Allbest" Экономика и экономическая теория Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Особенности оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Состав оцениваемых прав. Вид оцениваемой стоимости. Процедура оценки, объем и этапы исследования. Анализ конкуренции в локальном окружении объекта оценки. Экологические характеристики территории.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид дипломная работа
Язык русский
Дата добавления 20.02.2012
Размер файла 3,7 M

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Страница:

56 044 937

Vl-для строительства бизнес-центра

19 084 937

Приложение 2.1.1 Расчет налога на имущество

Расчет налога на имущество

Год

Месяц

Остаточная стоимость имущества

Амортизационные отчисления

Налог на имущество

1

1

37 311 520

62 186

204 701

2

37 249 334

62 082

3

37 187 252

62 082

4

37 125 170

62 082

204 189

5

37 063 087

62 082

6

37 001 005

62 082

7

36 938 923

62 082

203 676

8

36 876 841

62 082

9

36 814 759

62 082

10

36 752 676

62 082

200 091

11

36 690 594

62 082

12

36 628 512

62 082

2

1

36 566 430

62 082

200 603

2

36 504 347

62 082

3

36 442 265

62 082

4

36 380 183

62 082

200 091

5

36 318 101

62 082

6

36 256 019

62 082

7

36 193 936

62 082

199 579

8

36 131 854

62 082

9

36 069 772

62 082

10

36 007 690

62 082

195 994

11

35 945 607

62 082

12

35 883 525

62 082

3

1

35 821 443

62 082

196 506

2

35 759 361

62 082

3

35 697 279

62 082

4

35 635 196

62 082

195 994

5

35 573 114

62 082

6

35 511 032

62 082

7

35 448 950

62 082

195 481

8

35 386 867

62 082

9

35 324 785

62 082

10

35 262 703

62 082

191 896

11

35 200 621

62 082

12

35 138 539

62 082

4

1

35 076 456

62 082

192 408

2

35 014 374

62 082

3

34 952 292

62 082

4

34 890 210

62 082

191 896

5

34 828 127

62 082

6

34 766 045

62 082

7

34 703 963

62 082

191 384

8

34 641 881

62 082

9

34 579 799

62 082

10

34 517 716

62 082

187 799

11

34 455 634

62 082

12

34 393 552

62 082

5

1

34 331 470

62 082

188 311

2

34 269 387

62 082

3

34 207 305

62 082

4

34 145 223

62 082

187 799

5

34 083 141

62 082

6

34 021 059

62 082

7

33 958 976

62 082

187 287

8

33 896 894

62 082

9

33 834 812

62 082

10

33 772 730

62 082

183 701

11

33 710 647

62 082

12

33 648 565

62 082

6

1

33 586 483

62 082

184 213

2

33 524 401

62 082

3

33 462 318

62 082

4

33 400 236

62 082

183 701

5

33 338 154

62 082

6

33 276 072

62 082

7

33 213 990

62 082

183 189

8

33 151 907

62 082

9

33 089 825

62 082

10

33 027 743

62 082

179 604

11

32 965 661

62 082

12

32 903 578

62 082

7

1

32 841 496

62 082

180 116

2

32 779 414

62 082

3

32 717 332

62 082

4

32 655 250

62 082

179 604

5

32 593 167

62 082

6

32 531 085

62 082

7

32 469 003

62 082

179 092

8

32 406 921

62 082

9

32 344 838

62 082

10

32 282 756

62 082

175 506

11

32 220 674

62 082

12

32 158 592

62 082

8

1

32 096 510

62 082

176 019

2

32 034 427

62 082

3

31 972 345

62 082

4

31 910 263

62 082

175 506

5

31 848 181

62 082

6

31 786 098

62 082

7

31 724 016

62 082

174 994

8

31 661 934

62 082

9

31 599 852

62 082

10

31 537 770

62 082

171 409

11

31 475 687

62 082

12

31 413 605

62 082

9

1

31 351 523

62 082

171 921

2

31 289 441

62 082

3

31 227 358

62 082

4

31 165 276

62 082

171 409

5

31 103 194

62 082

6

31 041 112

62 082

7

30 979 030

62 082

170 897

8

30 916 947

62 082

9

30 854 865

62 082

10

30 792 783

62 082

167 312

11

30 730 701

62 082

12

30 668 618

62 082

10

1

30 606 536

62 082

167 824

2

30 544 454

62 082

3

30 482 372

62 082

4

30 420 290

62 082

167 312

5

30 358 207

62 082

6

30 296 125

62 082

7

30 234 043

62 082

166 799

8

30 171 961

62 082

9

30 109 878

62 082

10

30 047 796

62 082

163 214

11

29 985 714

62 082

12

29 923 632

62 082

11

1

29 861 550

62 082

163 726

2

29 799 467

62 082

3

29 737 385

62 082

4

29 675 303

62 082

163 214

5

29 613 221

62 082

6

29 551 138

62 082

7

29 489 056

62 082

162 702

8

29 426 974

62 082

9

29 364 892

62 082

10

29 302 810

62 082

159 117

11

29 240 727

62 082

12

29 178 645

62 082

13

29 116 563

62 082

50

Срок экономической жизни

0,17%

Налог на имущество

Приложение 2.1.2 Расчет платежей на страхование

Страхование

Тариф

0,09%

1 год

36 566 430

32910

2 год

35 821 443

32239

3 год

35 076 456

31569

4 год

34 331 470

30898

5 год

33 586 483

30228

6 год

32 841 496

29557

7 год

32 096 510

28887

8 год

31 351 523

28216

9 год

30 606 536

27546

10 год

29 861 550

26875

Приложение 2.2 Застройка земельного участка торгово-офисным зданием

Стоимость строительства (Vb), $

39 600 000

1500

$/кв. м

Общая площадь

26400

кв. м.

Арендопригодная офисная площадь

12990

кв. м.

Арендопригодная торговая площадь (1-2 этажи)

6435

кв. м.

Расчет стоимости реверсии

Паркинг

100

машиномест

Арендная ставка (офисы), $ в год, с НДС (с ростом к 2009 году)

600

Арендная ставка (торговые площади), $ в год, с НДС (с ростом к 2009 году)

633

3 кв. 2007

4 кв. 2007

1 кв. 2008

2 кв. 2008

3 кв. 2008

4 кв. 2008

1 кв. 2009

2 кв. 2009

2009 год

2010 год

2011 год

2012 год

2013 год

2014 год

Период увеличения арендной ставки

0%

0%

0%

0%

0%

0%

0%

0%

9%

9%

9%

9%

9%

8%

% увеличения арендной ставки

Арендная ставка (паркинг), $ в год, с НДС

1920

% увеличения арендной ставки для офисов

9%

9%

9%

9%

9%

8%

% увеличения арендной ставки для торговой функции

8%

8%

7%

7%

7%

7%

% увеличения арендной ставки для паркинга

5%

5%

5%

5%

5%

5%

Потери на незанятость помещений (офисов), % от ПВД, первый год

2%

Потери на незанятость помещений (офисов+торговых площадей),% от ПВД, в стабильный период

2%

Потери на незанятость помещений (паркинга), % от ПВД, первый год

0%

Потери на незанятость помещений (паркинга),% от ПВД, в стабильный период

0%

Ставка дисконтирования

15%

Период, (квартал, год)

1

2

3

4

5

6

7

8

3

4

5

6

7

12

Затратная часть

100%

3%

14%

18%

9%

13%

17%

14%

13%

График финансирования строительства

42240000

1019200

5632200

6968320

3550000

5012400

6805080

5474760

7778040

Анализ денежных потоков

4928480

Доход от аренды офисных помещений, $

50842870

8495460

9260051

10093456

11001867

11992035

12951398

Доход от аренды торговых помещений, $

25494109

4399223

4751161

5083743

5439605

5820377

6227803

Доход от аренды паркинга, $

1113967

201600

211680

222264

233377

245046

257298

ПВД итого:

77450945

13096283

14222893

15399463

16674849

18057458

19436500

Потери на незанятость офисных и торговых помещений, $

8%

2%

11863109

13730988

14873655

16112642

17456164

18795617

Потери на незанятость паркинга, $

0%

201600

211680

222264

233377

245046

257298

Эффективный валовый доход, $

75 150 525

12064709

13942668

15095919

16346019

17701210

19052915

Операционные расходы., в том числе:

Постоянные:

Налог на имущество, $

2, 20%

862 500

845 105

827 710

810 315

792 920

705 945

Налог на землю

1,5%

9 973

9 973

9 973

9 973

9 973

9 973

Страхование, $

0,09%

34 928

34217

33505

32793

32082

28524

Переменные:

Расходы на управление и эксплуатационные расходы, % от ДВД

20%

2412942

2788534

3019184

3269204

3540242

3810583

Итого операционные расходы, $

19 386 046

3 320 343

3 677 829

3 890 372

4 122 286

4 375 217

4 555 025

Чистый операционный доход, $

55764479

-1019200

-5632200

-6968320

-3550000

-5012400

-6805080

-5474760

-7778040

8744365

10264840

11205547

12223734

13325993

14497890

Дисконтирование

0,96618

0,93351

0,90194

0,87144

0,84197

0,81350

0,78599

0,75941

0,67497

0,59208

0,51937

0,45559

0,39964

0, 20756

Текущая стоимость денежных потоков,$

-6893038

-984734

-5257719

-6285025

-3093620

-4220306

-5535937

-4303112

-5906733

5902198

6077609

5819810

5568969

5325564

3009169

Издержки на продажу, % от стоимости

2%

Стоимость реверсии, $

293179556

Текущая стоимость продажи в конце прогнозного периода, $

60852086

Стоимость объекта недвижимости,$

53 959 048

Vl-для строительства офисно-торгового комплекса

14 359 048

Таблица

Расчет налога на имущество

Год

Месяц

Остаточная стоимость имущества

Амортизационные отчисления

Налог на имущество

1

1

39 600 000

66 000

217 256

2

39 534 000

65 890

3

39 468 110

65 890

4

39 402 220

65 890

216 712

5

39 336 330

65 890

6

39 270 440

65 890

7

39 204 550

65 890

216 169

8

39 138 660

65 890

9

39 072 770

65 890

10

39 006 880

65 890

212 363

11

38 940 990

65 890

12

38 875 100

65 890

2

1

38 809 210

65 890

212 907

2

38 743 320

65 890

3

38 677 430

65 890

4

38 611 540

65 890

212 363

5

38 545 650

65 890

6

38 479 760

65 890

7

38 413 870

65 890

211 820

8

38 347 980

65 890

9

38 282 090

65 890

10

38 216 200

65 890

208 015

11

38 150 310

65 890

12

38 084 420

65 890

3

1

38 018 530

65 890

208 558

2

37 952 640

65 890

3

37 886 750

65 890

4

37 820 860

65 890

208 015

5

37 754 970

65 890

6

37 689 080

65 890

7

37 623 190

65 890

207 471

8

37 557 300

65 890

9

37 491 410

65 890

10

37 425 520

65 890

203 666

11

37 359 630

65 890

12

37 293 740

65 890

4

1

37 227 850

65 890

204 210

2

37 161 960

65 890

3

37 096 070

65 890

4

37 030 180

65 890

203 666

5

36 964 290

65 890

6

36 898 400

65 890

7

36 832 510

65 890

203 122

8

36 766 620

65 890

9

36 700 730

65 890

10

36 634 840

65 890

199 317

11

36 568 950

65 890

12

36 503 060

65 890

5

1

36 437 170

65 890

199 861

2

36 371 280

65 890

3

36 305 390

65 890

4

36 239 500

65 890

199 317

5

36 173 610

65 890

6

36 107 720

65 890

7

36 041 830

65 890

198 774

8

35 975 940

65 890

9

35 910 050

65 890

10

35 844 160

65 890

194 969

11

35 778 270

65 890

12

35 712 380

65 890

6

1

35 646 490

65 890

195 512

2

35 580 600

65 890

3

35 514 710

65 890

4

35 448 820

65 890

194 969

5

35 382 930

65 890

6

35 317 040

65 890

7

35 251 150

65 890

194 425

8

35 185 260

65 890

9

35 119 370

65 890

10

35 053 480

65 890

190 620

11

34 987 590

65 890

12

34 921 700

65 890

7

1

34 855 810

65 890

191 163

2

34 789 920

65 890

3

34 724 030

65 890

4

34 658 140

65 890

190 620

5

34 592 250

65 890

6

34 526 360

65 890

7

34 460 470

65 890

190 076

8

34 394 580

65 890

9

34 328 690

65 890

10

34 262 800

65 890

186 271

11

34 196 910

65 890

12

34 131 020

65 890

8

1

34 065 130

65 890

186 815

2

33 999 240

65 890

3

33 933 350

65 890

4

33 867 460

65 890

186 271

5

33 801 570

65 890

6

33 735 680

65 890

7

33 669 790

65 890

185 727

8

33 603 900

65 890

9

33 538 010

65 890

10

33 472 120

65 890

181 922

11

33 406 230

65 890

12

33 340 340

65 890

9

1

33 274 450

65 890

182 466

2

33 208 560

65 890

3

33 142 670

65 890

4

33 076 780

65 890

181 922

5

33 010 890

65 890

6

32 945 000

65 890

7

32 879 110

65 890

181 379

8

32 813 220

65 890

9

32 747 330

65 890

10

32 681 440

65 890

177 574

11

32 615 550

65 890

12

32 549 660

65 890

10

1

32 483 770

65 890

178 117

2

32 417 880

65 890

3

32 351 990

65 890

4

32 286 100

65 890

177 574

5

32 220 210

65 890

6

32 154 320

65 890

7

32 088 430

65 890

177 030

8

32 022 540

65 890

9

31 956 650

65 890

10

31 890 760

65 890

173 225

11

31 824 870

65 890

12

31 758 980

65 890

11

1

31 693 090

65 890

173 768

2

31 627 200

65 890

3

31 561 310

65 890

4

31 495 420

65 890

173 225

5

31 429 530

65 890

6

31 363 640

65 890

7

31 297 750

65 890

172 681

8

31 231 860

65 890

9

31 165 970

65 890

10

31 100 080

65 890

168 876

11

31 034 190

65 890

12

30 968 300

65 890

13

30 902 410

65 890

50

Срок экономической жизни

0,17%

Налог на имущество

Приложение 2.2.2 Расчет платежей на страхование

Страхование

Тариф

0,09%

1 год

38 809 210

34928

2 год

38 018 530

34217

3 год

37 227 850

33505

4 го

д

36 437 170

32793

5 год

35 646 490

32082

6 год

34 855 810

31370

7 год

34 065 130

30659

8 год

33 274 450

29947

9 год

32 483 770

29235

10 год

31 693 090

28524

Приложение №3

Анализ наилучшего и наиболее эффективного участка земли с существующими улучшениями

Приложение 3.1 Вариант 1: Сдача всех площадей в аренду под офисную функцию

Стоимость строительства (Vb), $

37 312 270

Общая площадь

26 400

Арендопригодная офисная площадь

19 425

Паркинг, м/м

100

Расчет стоимости реверсии

Период

2007год

2008год

2009год

2010год

2011год

2012год

% увеличения арендной ставки

9%

9%

9%

9%

9%

8%

Арендная ставка (офисы), $ в год, без НДС

465

Арендная ставка (паркинг), $ в год, без НДС

1920

Период увеличения арендной ставки

2007год

2008год

2009год

2010год

2011год

2012год

% увеличения арендной ставки для паркинга

5%

5%

5%

5%

5%

5%

Ставка дисконтирования (требуемая норма отдачи), %

13%

Операционные расходы, $, в том числе:

Постоянные:

Налог на имущество, % от балансовой стоимости

2, 20%

Страхование, % от балансовой стоимости

0,09%

Налог на землю

1,50%

Переменные, % от потенциального валового дохода:

15%

Период

2007год

2008год

2009год

2010год

2011год

2012год

1

2

3

4

5

6

Анализ денежных потоков

Доход от аренды помещений, $

54 057 647

9 032 625

9 845 561

10 731 662

11 697 511

12 750 287

13 770 310

Доход от аренды паркинга, $

1113967

201 600

211 680

222 264

233 377

245 046

257 298

ПВД итого:

55 171 614

9 234 225

10 057 241

10 953 926

11 930 889

12 995 333

14 027 609

Потери на незанятость офисных помещений, $

2%

8 851 973

9 856 096

10 734 847

11 692 271

12 735 427

13 747 057

Потери на незанятость паркинга, $

0%

201 600

211 680

222 264

233 377

245 046

257 298

Эффективный валовый доход, $

54984581

9 053 573

10 067 776

10 957 111

11 925 648

12 980 473

14 004 355

Операционные расходы, в том числе:

Постоянные:

Налог на имущество, $

812 656

796 267

779 877

763 487

747 097

665 149

Страхование, $

32 910

32239

31569

30898

30228

26875

Налог на землю

9 973

9 973

9 973

9 973

9 973

9 973

Переменные

1358036

1510166

1643567

1788847

1947071

2100653

Итого операционные расходы, $

12 354 781

2 213 575

2 348 645

2 464 985

2 593 206

2 734 369

2 802 651

Чистый операционный доход, $

42629800

6839997

7719131

8492126

9332442

10246104

11201704

Дисконтирование

0,88106

0,77626

0,68393

0,60258

0,53091

0,46776

Текущая стоимость денежных потоков,$

28889850

6026429

5992067

5808030

5623567

5439756

5239730

Стоимость реверсии

172 333 912

Издержки на продажу, % от стоимости

2%

Стоимость реверсии без издержек

168 887 234

Текущая стоимость продажи в конце прогнозного периода, $

78 999 011

Денежный поток с учетом реверсии, $

-37 312 270

6839997

7719131

8492126

9332442

10246104

180088939

NPV, $

75 816 321

Приложение 3.2

Стоимость строительства (Vb), $

37 312 270

Общая площадь, кв. м

26 400

Арендопригодная офисная площадь, кв. м

16 915

Арендопригодная площадь ресторан, кв. м

100

Арендопригодная площадь фитнес-центр, кв. м

1 000

Арендопригодная площадь салон красоты, кв. м

150

Арендопригодная площадь бильярд, кв. м

1 000

Арендопригодная площадь магазин (одежда), кв. м

80

Арендопригодная площадь магазин цветов, кв. м

50

Арендопригодная площадь магазин подарков, кв. м

50

Арендопригодная площадь магазин (продукты), кв. м,

80

Паркинг

100

Расчет стоимости реверсии

Период

2007год

2008год

2009год

2010год

2011год

2012год

% увеличения арендной ставки

9%

9%

9%

9%

9%

8%

Арендная ставка (офисы), $ в год, без НДС

465

Арендная ставка (ресторан), $ в год, без НДС

650

Арендная ставка (фитнес-центр), $ в год, без НДС

240

Арендная ставка (салон красоты), $ в год, без НДС

650

Арендная ставка (бильярд), $ в год, без НДС

240

Арендная ставка (магазин (одежда)), $ в год, без НДС

650

Арендная ставка (магазин цветов), $ в год, без НДС

650

Арендная ставка (магазин подарков), $ в год, без НДС

650

Арендная ставка (магазин продуктов), $ в год, без НДС

650

Арендная ставка (паркинг), $ в год, без НДС

1920

Период увеличения арендной ставки

2007год

2008год

2009год

2010год

2011год

2012год

% увеличения арендной ставки для паркинга

5%

5%

5%

5%

5%

5%

Ставка дисконтирования (требуемая норма отдачи), %

13%

Операционные расходы, $, в том числе:

Постоянные:

Налог на имущество, % от балансовой стоимости

2, 20%

Страхование, % от балансовой стоимости

0,09%

Налог на землю

1,50%

Переменные, % от потенциального валового дохода:

18%

Период

2007год

2008год

2009год

2010год

2011год

2012год

1

2

3

4

5

6

Анализ денежных потоков

Доход от аренды помещений, $

51 929 184

8 676 975

9 457 903

10 309 114

11 236 934

12 248 258

13 228 119

Доход от аренды паркинга, $

1113967

201 600

211 680

222 264

233 377

245 046

257 298

ПВД итого:

53 043 152

8 878 575

9 669 583

10 531 378

11 470 311

12 493 304

13 485 417

Потери на незанятость офисных помещений, $

2%

8 503 436

9 476 191

10 320 750

11 240 905

12 243 438

13 215 709

Потери на незанятость паркинга, $

0%

201 600

211 680

222 264

233 377

245 046

257 298

Эфективный валовый доход, $

52898688

8 705 036

9 687 871

10 543 014

11 474 282

12 488 484

13 473 007

Операционные расходы, в том числе:

Постоянные:

Налог на имущество, $

812 656

796 267

779 877

763 487

747 097

665 149

Страхование, $

32 910

32239

31569

30898

30228

26875

Налог на землю

9 973

9 973

9 973

9 973

9 973

9 973

Переменные

1566906

1743817

1897743

2065371

2247927

2425141

Итого операционные расходы, $

13 628 858

2 422 446

2 582 296

2 719 161

2 869 729

3 035 225

3 127 139

Чистый операционный доход, $

39269830

6282590

7105575

7823853

8604553

9453259

10345869

Дисконтирование

0,88652

0,78593

0,69674

0,61768

0,54759

0,48545

Текущая стоимость денежных потоков,$

27096705

5569672

5584458

5451216

5314861

5176498

5022412

Стоимость реверсии

178 377 047

Издержки на продажу, % от стоимости

2%

Стоимость реверсии без издержек

174 809 506

Текущая стоимость продажи в конце прогнозного периода, $

84 861 450

Денежный поток с учетом реверсии, $

-37 312 270

6282590

7105575

7823853

8604553

9453259

185155375

NPV, $

79 668 297

Приложеие № 4

Расчет рыночной стоимости с использованием доходного подхода

Стоимость строительства (Vb), $

37 312 270

1413

Общая площадь

26 400

кв. м.

Арендопригодная офисная площадь

19 425

кв. м.

Паркинг

100

машиномест

Расчет стоимости реверсии

Арендная ставка (офисы), $ в год, без НДС

476

Период увеличения арендной ставки

2007 год

2008 год

2009 год

2010 год

2011 год

2012 год

% увеличения арендной ставки

9%

9%

9%

9%

9%

8%

Арендная ставка (паркинг), $ в год, без НДС

1920

% увеличения арендной ставки для паркинга

5%

5%

5%

5%

5%

5%

Потери на незанятость помещений (офисов),% от ПВД, в стабильный период

2%

Потери на незанятость помещений (паркинга),% от ПВД, в стабильный период

0%

Ставка дисконтирования (требуемая норма отдачи), %

13%

Период, (квартал, год)

2009 год

2010 год

2011 год

2012 год

2013 год

2018 год

1

2

3

4

5

6

Анализ денежных потоков

Доход от аренды офисных помещений, $

60316708

10 078 467

10 985 529

11 974 227

13 051 907

14 226 579

15 364 705

Доход от аренды паркинга, $

1113967

201 600

211 680

222 264

233 377

245 046

257 298

ПВД итого:

61 430 676

10 280 067

11 197 209

12 196 491

13 285 284

14 471 625

15 622 003

Потери на незанятость офисных помещений, $

9 876 898

10 765 818

11 734 742

12 790 869

13 942 047

15 057 411

Потери на незанятость паркинга, $

201 600

211 680

222 264

233 377

245 046

257 298

Эффективный валовый доход, $

60 224 341

10 078 498

10 977 498

11 957 006

13 024 246

14 187 093

15 314 709

Операционные расходы,$, в том числе:

Постоянные:

Налог на имущество, $

2, 20%

812 656

796 267

779 877

763 487

747 097

665 149

Страхование, $

0,09%

32 910

32 239

31 569

30 898

30 228

26 875

Земельный налог

Расходы на обеспечение безопасности объекта

круглосуточная охрана объекта

14 000

14 000

14 000

14 000

14 000

14 000

расходы на поддержание пожарной безопасности

2 600

2 600

2 600

2 600

2 600

2 600

расходы на эксплуатацию полуавтоматизированной системы обеспечения безопасности (кнопка тревожной сигнализации)

1 000

1 000

1 000

1 000

1 000

1 000

Расходы на уборку территории

15 000

15 000

15 000

15 000

15 000

15 000

минимальные расходы на управленческий учет:

минимальные затраты на бух. учет

250

250

250

250

250

250

минимальные затраты на управление, поддерживающее здание в "антиаварийных условиях"

3 000

3 000

3 000

3 000

3 000

3 000

Расходы на "антиаварийное" теплоснабжение

58 275

58 275

58 275

58 275

58 275

58 275

Резерв на замещение

509 312

509 312

509 312

509 312

509 312

509 312

Переменные:

Расходы на управленческие, бухгалтерские и юридические услуги

1 410 990

1 536 850

1 673 981

1 823 394

1 986 193

2 144 059

Расходы на маркетинг

403 140

439 100

478 280

520 970

567 484

612 588

коммунальные расходы

102 489

110 688

119 543

129 107

139 435

150 590

Экслуатационные расходы

Расходные материалы

100 785

109 775

119 570

130 242

141 871

153 147

Обслуживание лифтов

30 235

32 932

35 871

39 073

42 561

45 944

Уборка помещений

58 275

58 858

58 858

58 858

58 858

58 858

Расходы на оплату персонала, задействованного в обслуживании здания

100 184

102 187

104 231

106 316

108 442

110 611

Итого операционные расходы, $

20 114 042

3 655 101

3 822 334

4 005 217

4 205 783

4 425 607

4 571 259

Чистый операционный доход, $

40 110 300

6 423 396

7 155 165

7 951 789

8 818 464

9 761 486

10 743 450

Денежный поток, $

40 110 300

6 423 396

7 155 165

7 951 789

8 818 464

9 761 486

10 743 450

Дисконтирование

0,8850

0,7831

0,6931

0,6133

0,5428

0,4803

Текущая стоимость денежных потоков,$

27 505 626

5 684 421

5 603 543

5 510 989

5 408 529

5 298 144

5 160 278

Стоимость реверсии. $

113 088 947

Издержки на продажу, % от стоимости

4%

Текущая стоимость продажи в конце прогнозного периода, $

52 145 968

Стоимость объекта недвижимости,$

79 651 594

Приложение № 5

Расчет согласования

№ п/п

Подходы

1

2

3

4

5

Среднее значение

Вес

1

Учет влияния рыночной ситуации

2

2

2

2

5

2,40

39%

2

Наличие необходимой информации

0,500

1

1,00

1,00

4,00

1,15

19%

3

Достоверность информации

0,50

1,00

1

1

4

1,15

19%

4

Учет рисков

0,50

1,00

1,000

1

4

1,15

19%

5

Отражение тенденции

0, 20

0,25

0,3

0,3

1

0,32

5%

Сумма

3,7

5,3

5,3

5,3

18,0

6,16

1,44

0,98

0,98

0,98

0,92

5,30

Индекс согласованности

0,074621834

Отношение согласованности

6,7%

№ п/п

Учет влияния рыночной ситуации

1

2

3

Среднее значение

Вес

1

Сравнительный

1

1

3

1,44

43%

2

Доходный

1

1

3,00

1,44

43%

3

Затратный

0,33

0,33

1

0,48

14%

Сумма

2,33

2,33

7,00

3,37

1,00

1,00

1,00

3,00

Индекс согласованности

4,44089E-16

Отношение согласованности

0,00%

№ п/п

Наличие необходимой информации

1

2

3

Среднее значение

Вес

1

Сравнительный

1

0,50

3,00

1,14

31%

2

Доходный

2

1

5

2,15

58%

3

Затратный

0,33

0, 20

1

0,41

11%

Сумма

3,33

1,70

9,00

3,70

1,03

1,0

1,0

3,00

Индекс согласованности

1,8E-03

Отношение согласованности

0,32%

№ п/п

Достоверность информации

1

2

3

Среднее значение

Вес

1

Сравнительный

1

0,50

3,00

1,14

31%

2

Доходный

2

1,00

5,00

2,15

58%

3

Затратный

0,33

0, 20

1,00

0,41

11%

Сумма

3,33

1,7

9

3,70

1,029985479

0,988638514

0,985070606

3,00

Индекс согласованности

0,00

Отношение согласованности

0,32%

№ п/п

Учет рисков

1

2

3

Среднее значение

Вес

1

Сравнительный

1

0,50

3,00

1,14

31%

2

Доходный

2

1

5,00

2,15

58%

3

Затратный

0,33

0,2

1

0,41

11%

Сумма

3,3

1,70

9,00

3,70

1,03

0,99

0,99

3,00

Индекс согласованности

0,00

Отношение согласованности

0%

№ п/п

Отражение тенденции

1

2

3

Среднее значение

Вес

1

Сравнительный

1

0,50

3,00

1,14

31%

2

Доходный

2

1

5,00

2,15

58%

3

Затратный

0,33

0,2

1

0,41

11%

Сумма

3,33

1,70

9,00

3,70

1,03

0,99

0,99

3,00

Индекс согласованности

0,00

Отношение согласованности

0%

№ п/п

Наименование фактора

Вес фактора

Сравнительный

Доходный

Затратный

1

Учет влияния рыночной ситуации

39%

43%

43%

14%

2

Наличие необходимой информации

19%

31%

58%

11%

3

Достоверность информации

19%

31%

58%

11%

4

Учет рисков

19%

31%

58%

11%

5

Отражение тенденции

5%

31%

58%

11%

Интегральный показатель качества метода (весовой коэффициент)

36%

52%

12%

Полученные рыночные стоимости

76 418 000

81 100 000

71 386 000

Согласованная величина стоимости (расчетное значение)

78 245 402

Согласованная величина стоимости (расчетное значение)

78 245 000

Размещено на Allbest.ru

Страница:


Подобные документы

  • Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

    Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.

    курсовая работа [916,5 K], добавлен 15.10.2015

  • Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости ООО "Молл"

    Недвижимость и правовые основы ее оценки. Необходимость оценки недвижимости при оформлении прав аренды. Использование общепринятых подходов при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Затратный и доходный подходы к оценке стоимости объекта.

    курсовая работа [32,6 K], добавлен 25.11.2014

  • Определение стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома

    Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

    дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010

  • Оценка стоимости объекта недвижимости

    Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.

    курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013

  • Оценка рыночной стоимости недвижимости

    Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.

    курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010

  • Оценка объекта недвижимости

    Оценка и определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ местоположения и описание объекта оценки. Определение стоимости объекта методами: затратным, прямого сравнительного анализа продаж, капитализации дохода. Сертификат рыночной стоимости.

    отчет по практике [31,5 K], добавлен 05.05.2012

  • Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Тюмень, ул. Закалужская сравнительным и доходным подходом

    Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.

    отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016

  • Определение величины рыночной стоимости недвижимого имущества

    Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.

    курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014

  • Определение стоимости объекта недвижимости

    Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.

    курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013

  • Оценка стоимости объекта недвижимости

    Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.

    дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.

© 2000 — 2023, ООО «Олбест» Все права защищены