Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости
Особенности оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Состав оцениваемых прав. Вид оцениваемой стоимости. Процедура оценки, объем и этапы исследования. Анализ конкуренции в локальном окружении объекта оценки. Экологические характеристики территории.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 20.02.2012 |
| Размер файла | 3,7 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Расчет платежей в бюджет по налогу на имущество проводился исходя из нормативной ставки налога от остаточной стоимости объекта - 2,2%. Остаточная стоимость объекта получается уменьшением первоначальной стоимости на величину амортизационных отчислений. Предполагается, что первоначальная стоимость построенного объекта, по которой здание будет поставлено на баланс, равно стоимости затрат на его строительство.
Расчеты платежей по налогу на имущество и амортизационных отчислений для оцениваемого объекта представлены в Приложении 2.1.1
Налог на землю
Земельный участок находиться в собственности, то согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков /Минимущество России от 06.03.2002 № 568-р // Экспресс-закон № 21, 20.06.2002, налоговая ставка для земельного участка составляет 1,5 % кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка равна 7850 (площадь земельного участка) *399 (кадастровая стоимость 1 кв. м) = 3131522$. Налоговый платеж составляет 46 973 $/год.
Расходы на страхование
Неотъемлемой частью расходов собственника являются отчисления на страхование объекта. Расходы на страхование приняты в размере 0,09 % от балансовой стоимости здания. Расчеты по страхованию представлены в Приложении 2.1.2
Переменные расходы
В состав переменных расходов включаются: расходы на управление, на заработную плату персонала, задействованного в эксплуатации объекта, с единым социальным налогом; расходы на коммунальные услуги; расходы на вывоз мусора; расходы по обеспечению безопасности; расходы на замещение; расходы на эксплуатацию и ремонт; прочие расходы.
В рамках данной работы к переменным расходам собственника отнесены расходы, связанные с управлением здания, коммунальные услуги, а также эксплутационные расходы (эксплуатация здания, охрана, уборка помещений, расходы на заработную плату и т.п.).
На рынке аренды офисной недвижимости Санкт-Петербурга преобладающей является схема "фиксированного платежа", т.е. процента от арендной ставки. Так как данный вариант предусматривает условную застройку земельного участка офисным зданием, то переменные затраты приняты на уровне 15% от эффективного валового дохода.
Определение ставки дисконтирования
Определение ставок дисконтирования и капитализации при использовании доходного подхода является одной из наиболее сложных и ответственных задач процедуры оценки.
С математической точки зрения ставка дисконтирования - это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости имущественного комплекса (бизнеса).
В экономическом смысле в роли ставки дисконтирования выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или это - требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату проведения оценки.
Коэффициент капитализации - отношение чистого операционного дохода от использования недвижимости к величине ее стоимости.
Коэффициент капитализации является измерителем текущей доходности объекта недвижимости, а ставка дисконтирования измеряет конечную (потенциальную) доходность. Потенциальная доходность учитывает все ожидаемые выгоды от недвижимости, включая поступления при продаже в конце срока инвестиций.
Для определения ставки дисконтирования используются различные методы:
метод кумулятивного построения;
техника альтернативных проектов
экспертный метод (основан на опросе нескольких экспертов);
метод САРМ;
метод рыночной экстракции.
Для повышения доверия к полученному результату было использовано несколько техник одновременно, далее проводиться согласование результатов.
В соответствии с методом кумулятивного построения ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки дохода и премий за различные систематические и несистематические риски.
Вкладывая свой капитал в недвижимость, инвестор рискует не получить прибыль от приобретенного объекта недвижимости, поэтому, он вправе ожидать в качестве компенсации соответствующую премию за риск в виде процентных надбавок к норме прибыли, которую он мог бы получить, вложив свой капитал в менее рискованное дело, например, положив деньги в надежный банк.
Метод кумулятивного построения - способ последовательного наращивания первой составляющей ставки отдачи на капитал, при котором в качестве базовой берётся безрисковая ставка процента, и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости, такие как неликвидность, расходы на инвестиционный менеджмент и прочее.
Математическое выражение метода кумулятивного построения:
, где:
YB - базовая ставка;
dYi - i-тая поправка
На сегодняшний день в оценочной практике применяются разнообразные инструменты, относимые к условно безрисковым - ставки по депозитам Сбербанка РФ и прочих российских банков высшей категории надежности, доходность по государственным облигациям, выраженным в национальной валюте РФ (ГКО и ОФЗ), доходность по государственным облигациям, выраженным в иностранной валюте (ОВВЗ и еврооблигации).
Наибольшим суверенным рейтингом из перечисленных инструментов обладают государственные ценные бумаги, номинированные в иностранной валюте, и, прежде всего, еврооблигации. Котировки данных ценных бумаг поступательно растут. В настоящее время именно еврооблигации России являются наиболее разумным финансовым инструментом для определения безрисковой ставки. Среди всех отечественных аналогов они обладают максимальным объемом выпуска, наличием большого количества разнообразных траншей и легкостью получения необходимой информации об их доходности. Кроме того, даже в связи с августовским кризисом 1998 года, по данному виду ценных бумаг дефолт не объявлялся.
На дату проведения оценки в качестве безрисковой ставки (номинальной) В состав указанной безрисковой ставки входят страновой риск и инфляция доллара США была принята ставка доходности еврооблигаций РФ со сроком погашения в 2030 г, которая составляет округленно 5 % годовых.
Поправки на риск определяются на основе анализа факторов, приведённых ниже в таблице.
Таблица 9.1.5.1
|
Риски |
Премия, (%) |
|
|
1. Риск строительства |
0-5 |
|
|
2. Риск управления проектом |
0-5 |
|
|
3. Риск конкуренции |
0-5 |
|
|
4. Риск неликвидности |
0-5 |
|
|
5. Прочие риски |
0-5 |
Риск строительства включает в себя риски, возникающие на этапе получения разрешительной документации на строительство и возведения планируемых улучшений, которые могут включать: риск неполучения окончательного разрешения на строительство, риск невыполнения работ в запланированные сроки, риск отсутствия должного качества работ, риск отсутствия инженерного обеспечения квартала и др. При реализации строительного риска возможен срыв сроков ввода объекта в эксплуатацию, изменения в проекте возводимых улучшений.
Под риском управления проектом понимаются риски, связанные с реализацией инвестиционной стратегии. Деятельность по продвижению проекта включает в себя следующее: привлечение консультантов по различным вопросам, связанных с проектом, проведение кампании по освещению проекта в средствах массовой информации, реклама, разработка и реализация стратегии и др. При реализации риска управления проектом возможна потеря интереса к проекту у рынка, использование непрофессиональных выводов и заключений консультантов, рост расходов по продвижению проекта и т.п. На стадии эксплуатации возникает риск некомпетентного управления, который связан с привлечением недостаточно квалифицированной управляющей компании, что может привести к повышению расходов и снижению дохода.
Риск конкуренции это риск появления конкурентных проектов в ближайшем окружении объекта, вследствие чего возможна частичная потеря потенциальных клиентов строящегося объекта, и недополучение дохода.
Риск неликвидности связан со спецификой инвестирования средств в здание. Ликвидность показывает, насколько быстро актив может быть превращен в денежные средства.
Под прочими рисками понимаются риски, не учтённые выше, а также риски связанные с самой сферой инвестиций в недвижимость и её стабильностью.
Базовые значения для расчета ставки дисконтирования приведены в Таблице № 9.1.5.2.
Таблица №9.1.5.2 Расчет ставки дисконтирования методом кумулятивного построения
|
Премия за риск |
Обоснование |
Премия за риск, % |
|
|
Безрисковая ставка (реальная) |
5 |
||
|
1. Риск строительства |
Так как объект находится на стадии проектирования, риск неполучения окончательного разрешения на строительство, риск недостатка инженерных мощностей увеличивают общий риск, который принят на высоком уровне |
3 |
|
|
2. Риск управления проектом |
Данный риск совмещает в себе две составляющих: риск управления проектом на стадии строительства и риск управления на стадии эксплуатации |
3 |
|
|
3. Риск конкуренции |
Рядом с объектом оценки в непосредственной близости находится несколько бизнес-центров, которые являются главными конкурентами, поэтому данный риск может быть принят на среднем уровне |
1 |
|
|
4. Риск неликвидности |
Современные офисные здания класса В+ востребованы практически во всех районах города (из анализа рынка офисных помещений), поэтому данный риск может быть принят на среднем уровне |
2 |
|
|
5. Прочие риски |
Приняты на невысоком уровне для данного сегмента рынка |
1 |
Таким образом, ставка дисконтирования, определенная методом кумулятивного построения, округленно составляет 15%.
Техника альтернативных проектов позволяет получить диапазон нормы отдачи для объектов недвижимости от минимальной ставки по ипотечному кредитованию (14%), до максимальной ставки по кредиту под новое строительство (18%). Можно предположить, что норма отдача для объекта будет находиться в диапазоне 14% -18%.
Метод САРМ (capital assets pricing model) может быть применен, если объект недвижимости рассматривается как бизнес, приносящий доход от сдачи свободных площадей в аренду. Метод САРМ описывается следующей формулой:
r = rf + в Ч (rm - rf)
где r - искомая ставка дисконтирования,
rf - безрисковая ставка дохода, % в год,
rm - средняя рыночная ставка доходности, % в год,
в - коэффициент, выражающий меру риска вложений в данное предприятие
Эта модель служит основой для оценки доходности и риска, применяемых при инвестировании в акции. Сегодня на рынке недвижимости рекомендуется использовать данную методику в предположении, что инвестиции в финансовые активы являются одним из альтернативных проектов вложения средств в недвижимость.
В связи с недостоверностью информации по найденным объектам аналогам, данный метод не был применен.
Метод рыночной экстракции основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и цен продажи аналогичных объектов, максимально близких по своим характеристикам к объекту оценки. Данный метод является наиболее надежным и доказательным из вышеперечисленных методов, поскольку отражает процессы, непосредственно происходящие на рынке недвижимости. На дату проведения оценки, в открытых источниках информации отсутствовали сведения по продаже строящихся бизнес-центров, поэтому данный метод не использовался в рамках данной работы.
Также для уточнения результатов можно использовать предположения С.В. Грибовского в статье "Еще раз о коэффициенте капитализации и ставке дисконтирования", потенциальная доходность тесно связана с периодом окупаемости проекта и может быть рассчитана с использованием этого показателя как величина, ему обратная.
Y= 1/ p,
где У - ставка дисконтирования, р - период окупаемости проекта.
Как отмечают специалисты Becar, срок окупаемости строящихся офисных центров на сегодняшний день составляет 6-8 лет. Отсюда следует, что ставка дисконтирования, полученная данным методом, находится в диапазоне 13% -17%.
Согласование полученных результатов
Поученный диапазон норм отдачи представлен на графике.
График № 9.1.5.1 Сравнение значений норм отдачи, полученных разными техниками
Таким образом, в расчетах была принята ставка дисконтирования равна15%.
9.1.6 Определение текущей стоимости реверсии
Стоимость реверсии - доход от продажи объекта недвижимости в конце периода владения.
В рамках данной работы текущая стоимость реверсии определялась методом прямой капитализации.
Von=Ion/ Ron,
где Ion - чистый операционный доход n-го периода.
Von-стоимость реверсии n-го периода
Коэффициент капитализации для стоимости реверсии рассчитывался по модели Гордона, базирующийся на предположении об одновременном изменении чистого операционного дохода и стоимости реверсии по схеме сложных процентов с темпом, равным g, с учетом следующих условий, что физический износ и функциональное устаревание за эксплуатационный период не смогут отразиться ни на ежегодных доходах, ни на величине реверсии (в резерве на замещения учтены своевременные плановые ремонты). Математическое выражение коэффициента капитализации:
Ro = i - g.
где i - ставка дисконтирования,
g - коэффициент роста дохода (принят на уровне 5%).
9.1.7 Результаты расчетов
Расчетная стоимость комплекса прав на земельный участок, полученная методом остатка, в случае реализации проекта строительства офисного здания с последующей сдачей помещений в аренду, без учета НДС, составляет: $ 19 084 937.
9.2 Застройка земельного участка торгово-офисным зданием с подземной автостоянкой с дальнейшей сдачей помещений в аренду
Определение рыночной стоимости земельного участка для рассматриваемого варианта производилось по формуле Vl =Vo-Vb, где Vl - стомость земельного участка, Vo - рыночная стоимость объекта недвижимости, Vb - стоимость улучшений (представлен в Приложении № 3)
9.2.1 Определение технико-экономических показателей объекта
Таблица №9.2.1.1 Технико-экономические показатели
|
Основные технико-экономические показатели |
||||
|
№п/п |
Наименование |
Ед. измерения |
Значение |
|
|
1. |
Площадь участка |
м. кв. |
7850 |
|
|
2. |
Площадь застройки |
м. кв. |
6900 |
|
|
3. |
Строительный объем |
м. куб. |
157 300 |
|
|
4. |
Общая площадь, в том числе |
м. кв. |
26400 |
|
|
4.1 |
Площадь технических помещений |
м. кв. |
1476 |
|
|
4.2 |
Площадь паркинга, в том числе: |
м. кв. |
3554 |
|
|
4.2.1 |
Арендопригодная площадь, при условии сдачи в аренду поэтажно, м2 |
м. кв. |
1500 |
|
|
4.3 |
Торговая арендопригодная площадь (1-2 этажи) |
м. кв. |
12 990 |
|
|
4.4 |
Офисная арендопригодная площадь (3-7 этажи) |
м. кв. |
6 435 |
|
|
4.5 |
Площадь мест общего пользования офисной части здания |
м. кв. |
1500 |
|
|
5. |
Полезная площадь итого |
м. кв. |
20925 |
|
|
6. |
Число этажей |
7, цоколь |
9.2.2 Расходная часть проекта
В связи с тем, что данный вариант предусматривает условную застройку земельного участка торгово-офисным зданием, то затраты на строительство проектируемого торгово-офисного здания были приняты из анализа рынка, и составляют приблизительно 1500 $/кв. м общей площади или 39 600 000 $ без учета НДС.
9.2.3 Прогнозирование будущих доходов
Определение рыночных арендных ставок на помещения торгово-офисного здания
Предполагаемый доход от торгово-офисного здания будет складываться из дохода от аренды торговых и офисных помещений. Для определения наиболее вероятных ставок аренды на торговые и офисные помещения были проанализированы данные об аренде коммерческих помещений бизнес-центров класса "В+" или торговых комплексов, расположенных на 1-м или 2-м этажах, и территориально находящихся в Приморском районе.
Определение рыночных арендных ставок на офисные помещения
Рыночная арендная ставка на офисные помещения была определена ранее и составила с учетом темпа роста к 2009 году 600 $/кв. м.
Определение рыночных арендных ставок на торговые помещения
Рыночная арендная ставка на торговые помещения (1-2 этажи) определялась методом качественных сравнений.
Таблица № 9.2.3.1 Метод качественных сравнений
|
Факторы сравнения |
Объект оценки |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
|
|
наб. Черной речки, 43 |
Торжковская ул. |
Торжковская ул., 3 |
Выборгская наб., 61 |
Б. Сампсони-евский, 35 |
||
|
Ставка аренды, $/кв. м в год (с НДС и коммунальные услуги) |
- |
550 |
680 |
650 |
450 |
|
|
Использование объекта |
торговля+офис |
торговля+офис |
торговля+офис |
торговля+офис |
Торговля + офис |
|
|
Тип объекта |
встр. помещ. |
встр. помещ. |
встр. помещ. |
встр. помещ. |
встр. помещ. |
|
|
Права на объект |
аренда |
аренда |
аренда |
аренда |
аренда |
|
|
Условия финансирования |
аналог. |
аналог. |
аналог. |
аналог. |
аналог. |
|
|
Дата аренды |
2007 |
2007 |
2007 |
2007 |
2007 |
|
|
Наличие парковки |
Есть |
Есть |
Есть |
Есть |
Есть |
|
|
Престижность местоположения |
средняя |
высокая |
средняя |
средняя |
средняя |
|
|
Корректировка |
- |
0 |
0 |
0 |
||
|
Проходимость |
средняя |
высокая |
высокая |
высокая |
выше среднего |
|
|
Корректировка |
- |
0 |
||||
|
Количество этажей занятых под торговлю |
2 |
1 |
2 |
2 |
1 |
|
|
Корректировка |
- |
0 |
0 |
0 |
||
|
Близость станции метро |
10 минут |
15 минут |
5 минут |
10 минут |
20 мин пешком |
|
|
Корректоровка |
- |
0 |
||||
|
Источник |
ОАО "Завод Прогресс" |
(www.bn.ru) |
(www.bn.ru) |
(www.bn.ru) |
(www.bn.ru) |
|
|
Арендная ставка |
550 |
|
Таким образом, арендная ставка для торговых помещений, полученная методом качественных сравнений, составляет 550 $/кв. м
Предполагается поэтажная сдача в аренду торгово-офисных помещений, т.е. аренда блоками, машиноместа во встроенной автостоянке, расположенной в цокольном этаже здания сдаются в аренду якорным арендаторам, по ставке 1920 $/1машиноместо в год. (см. анализ локального окружения).
В последнее время на рынке офисной недвижимости обычной практикой становится заключение долгосрочных договоров аренды. Владельцы зданий и арендаторы разрабатывают варианты долгосрочных договоров и закладывают изначально в сумму договора корректировку (рост) арендных ставок в привязке к определенным экономическим показателям (рост цен на недвижимость, фиксированный курс рубля - вводится понятие годовой индексации арендной ставки).
На основании анализа рынка встроенных торговых площадей в бизнес-центрах, динамика роста арендных ставок на торговые помещения представлена на графике №. Средний коэффициент роста на встроенные торговые помещения составил 15% в год.
График №9.2.3.1 Динамика арендных
По результатам проведенных исследований рынка и с учетом мнения экспертов рынка, был спрогнозирован рост арендных ставок для торгово-офисного здания в 2009 году на уровне 8% годовых, в 2010 году - 8%, 2011-2018 г. г. ставки стабилизируются и составят 7%.
В результате проведенных корректировок установлено, что:
рыночная арендная ставка для торговых помещений 1 и 2 этажей с прогнозом к 2009 году составляет 633 $/м2 в год без учета НДС, без учета коммунальных платежей;
рыночная арендная ставка для офисных помещений 3-7 этажей с прогнозом к 2009 году составляет 600 $/м2 в год без учета НДС, без учета коммунальных платежей.
9.2.4 Определение действительного валового дохода
Действительный валовый доход - предполагаемый доход при полном функционировании собственности с учетом потерь из-за незаполняемости.
Потери из-за незаполняемости имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов и неуплаты арендной платы.
9.2.5 Определение заполняемости торгово-офисного центра
Анализ рынка аренды офисных центров показал, что заполняемость бизнес-центров класса "В" составляет 97-98%, и то потому, что собственники оставляют 2-3% площадей про запас: на случай, если наиболее выгодным арендаторам понадобятся дополнительные площади.
Учитывая местоположение объекта оценки, стабильный спрос на новые офисы в сочетании с ограниченным числом объектов для реконструкции и строительства в данном районе, можно предположить, что уже на стадии строительства будет осуществлен поиск арендаторов и заключение договоров, что приведёт, к среднему уровню потерь - не более 8,0% от потенциального дохода в течение первого года после ввода в эксплуатацию здания, когда происходит постепенное его заполнение.
В стабильный период эксплуатации офисного здания следует также учесть потери от незанятости, однако можно предположить, что уровень потерь также не превысит 2,0% от потенциального дохода от аренды офисных помещений (предполагается поэтажная сдача в аренду офисных помещений, т.е. аренда блоками, что характерно для рынка бизнес центров класса "А" и "В").
Потери в стабильный период будут связаны в основном с необходимостью проведения текущего ремонта помещений офисного центра. Как показывают проведенные исследования, ремонт офисных помещений проводится один раз в 5 лет, из расчета срока проведения ремонта 1-2 месяца (в среднем 1,5 мес.), потери в стабильный период и составят 2,0%.
9.2.6 Прогнозирование операционных расходов
Операционные расходы - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства эффективного валового дохода. Операционные расходы состоят из переменных расходов и постоянных расходов.
К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени заполняемости объекта и арендной платы за него. Обычно это платежи за землю, налоги на имущество, страховка здания Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта. .
К переменным относятся расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг.
Постоянные расходы
В рамках данной работы предполагается, что постоянные расходы собственника будут складываться из выплат по налогу на имущество, налогу на землю и страхования объекта.
Определение величины налоговых выплат на улучшения
Расчеты платежей по налогу на имущество и амортизационных отчислений для оцениваемого объекта в Приложении 2.2.1
Налог на землю
Налоговый платеж для торгово-офисного здания составляет 46 973 $/год.
Расходы на страхование
Расходы на страхование приняты в размере 0,09 % от балансовой стоимости здания. Расчет расходов на страхование для торгово-офисного здания представлен в Приложении №2.2.2
Переменные расходы
Переменные затраты приняты на уровне 20% от валового дохода для торгово-офисного здания
9.2.7 Определение ставки дисконтирования
Ставка дисконтирования была определена ранее, и составляет для данного варианта 15 %.
9.2.8 Определение текущей стоимости реверсии
Расчет стоимости реверсии представлен ранее.
Результаты расчетов
Расчетная стоимость комплекса прав на земельный участок, полученная методом остатка, в случае реализации проекта строительства торгово-офисного здания с последующей сдачей помещений в аренду, без учета НДС, составляет: $14 359 048.
Вывод: Таким образом, наиболее эффективным вариантом использования земельного участка, как условно свободного, является вариант использования земельного участка под застройку зданием офисного назначения с последующей сдачей помещений в аренду.
9.3 Анализ рисков на этапе наилучшего и наиболее эффективного использования
Для принятия решения о стоимости земельного участка, полученного в рамках Анализа наилучшего и наиболее эффективного решения, также необходимо получить информацию о величине потерь и о вероятном отклонении стоимости в результате изменения экономической ситуации. В рамках данной работы был использован метод сценариев т.к. в отличие от других методов в данном методе закладывается изменение факторов, приводящих как к увеличению результатов, снижению, так и к наиболее вероятному сценарию.
В качестве варьируемых переменных были приняты следующие величины:
арендная ставка на офисы (в пессимистическом, оптимистическом сценариях был принят доверительный интервал ставок аренда, полученный в анализе рынка бизнес-центров)
коэффициент операционных расходов
коэффициент недозагрузки
ставка дисконтирования
В качестве результирующе переменной была принята стоимость земельного участка. Результат расчетов представлен в таблице №9.3.1
Вероятность сценария является субъективной величиной. Для расчета вероятности сценариев был использован "балльный метод", который позволяет сделать вывод на основе простейших математических расчетов. При оценки критериев использовалось субъективное мнение автора.
Алгоритм "балльного" метода:
1. Определяется перечень наиболее важных критериев оценки сценариев.
2. Каждому критерию присваивают вес Gi в баллах. Самый важный критерий будет иметь число "9", следующий за ним по важности - "8", и т.д.3. Для оценки каждого критерия выбирается шкала.
4. Оценивается каждый сценарий по каждому критерию.
5. Вычисляется средний балл каждого критерия.
6. Затем вычисляется средневзвешенный балл Xj: сценария j по формуле:
j=1,…k, где - средний балл i-го критерия для j - го сценария; Gi - вес i-го критерия; n - количество критериев, j - номер сценария. Предполагается, что вероятность сценариев пропорциональна полученным баллам и сумма вероятностей равна 100%. Тогда вероятность j-го сценария fj равна
Расчет вероятностей представлен в таблице №.9.3.1
Таблица № 9.3.1 Расчет вероятностей балльным методом
|
Критерии |
Вес пара-метра |
Эталон |
Пессимистический |
Базовый |
Оптимистический |
|||||
|
Максимальная оценка |
оценка с учетом веса |
оценка |
оценка с учетом веса |
оценка |
оценка с учетом веса |
оценка |
оценка с учетом веса |
|||
|
Достоверность исходной информации |
9 |
9 |
81 |
3 |
27 |
9 |
81 |
3 |
27 |
|
|
Обоснованность ставок аренды |
9 |
9 |
81 |
3 |
27 |
9 |
81 |
3 |
27 |
|
|
Обоснованность коэффициентов недозагрузки |
7 |
9 |
63 |
3 |
21 |
9 |
63 |
4 |
28 |
|
|
Обоснованность ставки дисконтирования |
9 |
9 |
81 |
1 |
9 |
8 |
72 |
1 |
9 |
|
|
Обоснованность прогнозов доходов |
7 |
9 |
63 |
3 |
21 |
9 |
63 |
3 |
21 |
|
|
Обоснованность прогноза расходов |
7 |
9 |
63 |
2 |
14 |
8 |
56 |
2 |
14 |
|
|
Сумма |
48 |
54 |
432 |
15 |
119 |
52 |
416 |
16 |
126 |
|
|
Доля сценария в пределе |
28% |
96% |
29% |
|||||||
|
Общая сумма |
153% |
|||||||||
|
Вес варианта |
18% |
63% |
19% |
Таблица № 9.3.2 Расчет результатов
|
Сценарий |
Пессиместический |
Наиболее вероятный |
Оптимистический |
|
|
Арендная ставка для офисов |
550 |
600 |
700 |
|
|
Коэффициент операционных расходов |
30% |
25% |
20% |
|
|
Потери из-за вакансий |
5% |
2% |
0% |
|
|
Ставка дисконтирования |
16% |
15% |
14% |
|
|
Стоимость земельного участка |
10 837 716 |
19 084 937 |
32 057 095 |
|
|
Субъективная вероятность |
18% |
63% |
19% |
|
|
Средневзвешенное значение |
20 072 944 |
|||
|
Среднеквадратическое отклонение |
6 583 759 |
|||
|
Коэффициент вариации |
33% |
Анализ сценариев дал диапазон величины рыночной стоимости земельного участка 10 837 716 - 32 057 095$. Полученный коэффициент вариации показывает меру риска (33%). Стоимость земельного участка с учетом вероятности равна 20 072 944 $, при развитии событий по пессимистическому сценарию 10 837 716 $, в случае развития событий по оптимистическому сценарию величина рыночной стоимости земельного участка равна 32 057 095$.
Глава 10. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли c существующими улучшениями
На дату осмотра объекта оценки на рассматриваемом земельном участке в 2006 г. построено 7-ми этажное офисное здание, которое является частной собственностью ООО "Прогресс" и расположено в границах участка, находящегося в собственности ООО "Прогресс".
При рассмотрении возможных вариантов использования оцениваемого объекта с учетом существующих улучшений, должны быть учтены те же факторы для проверки соответствия вариантов критериям физической осуществимости и юридической правомочности, что и в предыдущем подразделе.
Физическая осуществимость
Учитывая результаты визуального осмотра здания, сделан вывод о том, что общее состояние здания допускают его дальнейшую эксплуатацию без дополнительных затрат на ремонт и реконструкцию.
При проведении оценки предполагается, что состояние несущих грунтов и мощность существующих инженерных сетей являются достаточными для дальнейшей эксплуатации здания.
Для достижения максимальной инвестиционной привлекательности (привлечение "нужных" арендаторов), техническая оснащенность офисного здания (бизнес центра) полностью соответствует современным стандартам: скоростные лифты, автономная газовая котельная, компьютеризированная система отопления, вентиляции и кондиционирования, профессиональная служба охраны, система контроля доступа в помещения, противопожарная система.
Правомочность
При рассмотрении вариантов возможного использования земельного участка с существующими улучшениями, в первую очередь следует учитывать целевое назначение, существующие охранные ограничения и обременения.
При проведении оценки предполагается, что собственник здания получил все соответствующие согласования градостроительной документации перед началом строительства.
В Соответствии с Генеральным планом развития Санкт-Петербурга, утвержденным Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 г., № 728-99 "О генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга", объект оценки расположен в пределах функциональной зоны "Д1" - зоны многофункциональной общественно-деловой застройки.
Современное использование существующих улучшений земельного участка - офисное здание, соответствует возможной функции использования.
Финансовая оправданность и максимальная эффективность
Юридически правомочные и физически возможные способы использования земельного участка на данном этапе анализируются с целью определения того, какие из них способны дать отдачу, превышающую суммарные затраты на операционные расходы, финансовые издержки и возврат вложенного капитала. Все способы использования, которые по расчетам будут отвечать поставленному условию, давать положительный доход с достаточной отдачей на собственный капитал, рассматриваются как финансово осуществимые и экономически оправданные.
Дальнейшие рассуждения о финансовой осуществимости предполагаемых вариантов использования земельного участка с существующими улучшениями проводятся с точки зрения разумного собственника, стратегия поведения которого отвечает типичным мотивациям на рынке вложения финансовых средств на рынке недвижимости.
На основании вышеизложенного и руководствуясь выводами предыдущей главы "Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного", наиболее оправданным является вариант сдачи помещений офисного здания в аренду.
Далее использования участка с существующими улучшениями анализируются с точки зрения максимальной эффективности.
Сегодня в зданиях бизнес-центров на первых этажах выделяются помещения для торговли и сферы услуг, в основном с целью обеспечения инфраструктурой посетителей и арендаторов бизнес-центра. В качестве варианта наилучшего и наиболее эффективного использования можно рассмотреть вариант сдачи помещений в аренду под коммерческие цели. Как было указывалось выше, у объекта оценки низкая пешеходная проходимость, поэтому в качестве коммерческих функций можно рассмотреть только те, которые ориентированы непосредственно на удовлетворение потребностей арендаторов оцениваемого бизнес-центра.
Был проведен опрос арендаторов, чтобы выяснить их пожелания по улучшению инфраструктуры бизнес-центра и какие встроенные помещения необходимо разместить на первом этаже для удовлетворения их потребностей. В результате опроса были выбраны следующие функции:
1. ресторан (7% опрошенных хотели бы, чтобы на 1-ом этаже был ресторан)
2. фитнес-центр (31%)
3. салон красоты (11%)
4. бильярд (31%)
5. магазины одежды (6%)
6. магазины цветов (4%)
7. магазин продуктов (4%)
8. магазин подарков (4%)
Таким образом, в рамках данной Главы, рассматривались следующие варианты:
1. сдача в аренду всех площадей бизнес-центра под офисную функцию;
2. сдача в аренду первых этажей под коммерческие помещения, остальные этажи под офисную функцию
10.1 Вариант 1: сдача в аренду всех площадей бизнес-центра под офисную функцию
Все показатели для данного варианта определены Главе № "Оценка рыночной стоимости доходным подходом".
Таблица №10.1.1 Основные показатели для расчетов
|
Функция |
Арендопригодная площадь, кв. м м2 |
Занимаемый этаж |
Ставка аренды $/м2/год |
Условия аренды |
|
|
офисная |
19425 |
7 |
465 |
аренда |
Таблица №10.1.2 Основные показатели для расчетов
|
Стоимость строительства (Vb), $ |
37 312 270 |
|
|
Общая площадь, кв. м |
26 400 |
|
|
Арендопригодная офисная площадь, кв. м |
19 425 |
|
|
Паркинг, м/м |
100 м/м |
|
|
Арендная ставка (офисы), $ в год, без НДС |
465 |
|
|
Арендная ставка (паркинг), $ в год, без НДС |
1920 |
|
|
Период увеличения арендной ставки |
|
|
|
% увеличения арендной ставки для паркинга |
||
|
Потери на незанятость помещений (офисов), % от ПВД |
8% |
|
|
Ставка дисконтирования (требуемая норма отдачи), % |
13% |
|
|
Операционные расходы, $, в том числе: |
|
|
|
Постоянные: |
|
|
|
Налог на имущество, % от балансовой стоимости |
2, 20% |
|
|
Страхование, % от балансовой стоимости |
0,09% |
|
|
Налог на землю |
1,50% |
|
|
Переменные, % от потенциального валового дохода: |
15% |
Расчетная величина чистой приведенной стоимости (NPV), в случае сдачи в аренду всех помещений под офисную функцию, без учета НДС, составляет: $75 816 321.
10.2 Вариант 2: сдача в аренду первых этажей под коммерческие помещения, остальные этажи под офисную функцию
Арендные ставки на встроенные коммерческие помещения определялись из анализа арендных ставок на встроенные коммерческие помещения в локальном окружении.
Так как в локальном окружении отсутствуют качественные фитнес-центры и бильярд клубы, поэтому, по мнению автора работы, можно привлечь сетевые бренды известных фитнес-центров (напрмер, Sportlife) и бильярд клубов (например, Biliard Club) в качестве якорных арендаторов. Все затраты, связанные с подготовкой помещений под выбранные функции, необходимо оговорить в рамках договора аренды.
Все остальные показатели для данного варианта определены Главе № "Оценка рыночной стоимости доходным подходом".
Таблица №10.2.1 Основные показатели для расчетов
|
Функция |
Арендопригодная площадь, кв. м м2 |
Занимаемый этаж |
Ставка аренды $/м2/год |
Условия |
|
|
офисная |
16 915 |
2-4 |
465 |
аренда |
|
|
ресторан |
100 |
1 |
560 |
аренда |
|
|
фитнес-центр |
1 000 |
1 |
240 |
аренда |
|
|
салон красоты |
150 |
1 |
560 |
аренда |
|
|
бильярд |
1 000 |
1 |
240 |
аренда |
|
|
магазины (одежда) |
80 |
1 |
560 |
аренда |
|
|
магазин цветов |
50 |
1 |
560 |
аренда |
|
|
магазин подарков |
50 |
1 |
560 |
аренда |
|
|
магазин (продукты) |
80 |
1 |
560 |
аренда |
Таблица №10.2.2 Основные показатели для расчетов
|
Стоимость строительства (Vb), $ |
37 312 270 |
|
|
Общая площадь |
26 400 |
|
|
Арендопригодная офисная площадь |
16 915 |
|
|
Паркинг |
100 |
|
|
Период увеличения арендной ставки |
|
|
|
% увеличения арендной ставки для паркинга |
||
|
Ставка дисконтирования (требуемая норма отдачи), % |
13% |
|
|
Операционные расходы, $, в том числе: |
|
|
|
Постоянные: |
|
|
|
Налог на имущество, % от балансовой стоимости |
2, 20% |
|
|
Страхование, % от балансовой стоимости |
0,09% |
|
|
Налог на землю |
1,50% |
|
|
Переменные, % от потенциального валового дохода: |
18% |
Расчетная величина чистой приведенной стоимости (NPV), в случае сдачи в аренду первых этажей под коммерческие помещения, остальные этажи под офисную функцию, без учета НДС, составляет: $79 668 297.
Вывод: на основе полученных результатов, расчетная величина чистой приведенной стоимости во втором случае выше.
Поэтому можно порекомендовать собственнику заказать в консалтинговой компании анализ наилучшего и наиболее эффективного использования существующего бизнес-центра, с более детальной обработкой данных по вариантам дальнейшей эксплуатации зданием с целью максимизации прибыли.
Глава 11. Определение рыночной стоимости объекта оценки
Определение рыночной стоимости комплекса прав производится с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта.
При определении рыночной стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:
доходный подход;
сравнительный подход;
затратный подход.
Использование различных подходов приводит, как правило, к получению различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того, какой подход в большей, а какой в меньшей степени отражает реальную рыночную стоимость оцениваемого объекта, для чего каждому подходу присваивается определенный вес.
В дипломной работе были рассмотрены все три подхода к оценке стоимости. Описание каждого подхода, исходные данные, допущения и результаты расчета содержатся в соответствующих разделах работы.
Глава 12. Оценка объекта недвижимости с использованием затратного подхода
Затратный подход к оценке недвижимости обеспечивает подготовку заключения о рыночной стоимости объекта Vo на основании расчета и суммирования всех затрат на создание и ввод в эксплуатацию улучшений, величины ожидаемой прибыли инвестора (девелопера, предпринимателя) и стоимости права пользования земельным участком. Для объекта, который к моменту оценки в течение некоторого времени уже эксплуатировался, найденная таким образом стоимость объекта с новыми улучшениями уменьшается на величину, определяемую степенью снижения потребительских качеств компонентов собственности и окружающей среды.
В данном подходе основной вклад в величину стоимости компонентов собственности вносят затраты на приобретение упомянутых прав и на создание улучшений, что и определяет выбор названия подхода. Очевидно, что по этой же причине применение затратного подхода к оценке объекта позволяет учесть и отразить в конечном результате точку зрения типичного продавца.
Затратный подход реализуется одним из двух методов. Первый метод, предложенный в [7], называется методом капитализации издержек, предусматривает определение рыночной стоимости Vo объекта как будущей стоимости FV частей Ebj (j{1,k}) затрат (издержек), рассредоточенных по k периодам, предшествовавшим дате оценки (продолжительность периода принимается равной одному кварталу или - гораздо реже - одному месяцу). При оценке объекта с новыми улучшениями выражение для рыночной стоимости можно записать в виде:
Здесь Ej - сумма средств, выплаченная инвестором в порядке компенсации основных и прочих (проектных, строительных и эксплуатационных) издержек j-го периода (jЭ{1,k}), "приписанная" к концу этого периода - при типичном для рынка строительных услуг графике платежей по периодам, предусматриваемым подрядными договорами; E0 - "стартовые" издержки (j=0), включающие в себя затраты El на приобретение права застройки земельного участка и авансовые платежи Ead подрядчикам (E0=El+Ea); Yсм (k-j) - общая (при типичном соотношении размеров свободных от налогов собственного и заемного капиталов) норма отдачи, средняя для k-j периодов строительства (создания улучшений), "ближайших" к дате оценки - начиная с (j+1) - го периода и заканчивая последним, k-м периодом.
Метод компенсации вмененных издержек предусматривает суммирование рыночной стоимости права использования (права собственности или права заключения договора аренды) земельного участка Vl как свободного и рыночной стоимости улучшений Vb, равной сумме издержек на создание последних и прибыли предпринимателя (девелопера) - за вычетом потерь стоимости вследствие физического износа, функционального и внешнего устаревания:
Vo = Vl+Eb (1+Pr) (1?D)
Необходимо отметить, что величина рыночной стоимости Vl права собственности на землю или права заключения договора аренды участка отличается от величины издержек El на приобретение аналогичного права "привязкой" к моменту времени: Vl - рыночная стоимость на дату оценки, а El - та же стоимость, но рассчитанная на дату, предшествующую дате оценки и "отстоящую" от даты оценки на время реализации девелоперского проекта создания улучшений оцениваемого объекта.
В данной работе при определении рыночной стоимости затратным подходом использовался метод компенсации вмененных издержек.
Процедура оценки указанным методом включает следующие последовательные этапы:
1. Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в це-лях её оптимального использования.
2. Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение стоимости воспроизводства (замещения) объекта.
3. Оценка величины предпринимательской прибыли.
4. Определение величины потерь стоимости вследствие накопленного износа и устаревания улучшений.
5. Уменьшение стоимости воспроизводства (замещения) на сумму потерь для получения остаточной стоимости здания.
6. Добавление к рассчитанной остаточной стоимости здания стоимости земли.
При использовании затратного подхода прежде всего необходимо решить, определение какой стоимости более обосновано: стоимости восстановления или стоимости замещения.
Стоимость замещения (затраты на полное замещение) - расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.
Стоимость восстановления - расходы в текущих ценах на строительство точного объекта аналога с использованием точно таких же материалов, стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, которые воплощают в себе все недостатки, несоответствия и моральный (функциональный) износ, что и у объекта оценки.
На практике более широкое распространение получило определение стоимости восстановления, поскольку при замещении создается здание, отличающееся от оцениваемого объекта. При этом затруднительно оценить разницу в полезности между существующим зданием и предложенным новым, которое будет иметь современный дизайн и планировку.
При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:
ресурсный;
ресурсно-индексный;
базисно-индексный;
базисно-компенсационный;
на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов;
модульный метод;
метод сравнительной единицы.
Ресурсный метод оценки основан на определении объемов или массы основных элементов зданий и сооружений, расхода строительных материалов, расчете стоимости этих материалов (или элементов конструкции) в текущих региональных рыночных ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда, эксплуатации машин и механизмов, прочих работ и затрат.
Следует отметить, что ресурсный метод, оперирующий непосредственно с затратами в текущих ценах, дает хорошее приближение к рыночным ценам. Однако ресурсный метод оценки стоимости недвижимости требует больших затрат труда, высокой квалификации оценщиков и значительного опыта.
Ресурсно-индексный метод - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.
Индексы стоимости (цен, затрат) - относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.
Базисно-индексный метод - перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.
Базисно-компенсационный метод - суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.
Модульный метод оценки стоимости заключается в расчленение всего объема строительно-монтажных работ на крупные разделы (модули), как-то: земляные работы, фундаменты, стены, перекрытия, кровля и т.д. Модульный метод целесообразно использовать для приближенной оценки при недостатке исходной информации.
Метод сравнительной единицы предполагает использование данных по текущей стоимости наиболее значимого параметра, например, 1 кв. м общей площади в зданиях определенного типа, получаемых по средней фактической стоимости строительства в условиях региона. Метод сравнительной единицы удобно использовать в случаях, когда оцениваемый объект занимает часть здания (сооружения), а установление его доли (удельного веса) в общей стоимости затруднительно из-за существенных различий в планировке и высоте этажей, конструкций, качестве и степени наружной и внутренней отделки, а также различий в инженерном оборудовании.
Следующей процедурой затратного подхода является определение прибыли предпринимателя.
Определение величины прибыли предпринимателя является одной из наиболее трудных проблем. Получить рыночные данные о прибыли затруднительно, так как они чаще всего являются коммерческой тайной. Значения в интервале 10-30%, принимаемые обычно на основании интервью с предпринимателями, никак не обосновываются.
Размер предпринимательской прибыли зависит от преобладающей на рынке доходности инвестиций и риска осуществления проекта. В рамках данной работы прибыль предпринимателя определялась по следующей формуле:
Следующей процедурой затратного подхода является определение износа.
Для определения величины накопленного износа в данной работе был применен так называемый метод разбивки.
Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учёте всех видов износа, к которым относят:
исправимый и неисправимый физический износ;
исправимый и неисправимый функциональный износ;
внешний износ
Износ можно определить, как снижение восстановительной стоимости вследствие воздействия различных факторов, полученное на дату проведения оценки. Существуют три типа износа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.
Износ может быть исправимым и неисправимым. Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость. Износ относится к неисправимому, если затраты на исправление больше, чем добавленная стоимость сооружения.
Физический износ здания (конструктивного элемента) - величина, характеризующая степень ухудшения эксплуатационно-технических характеристик конструктивных элементов и связанных с ними других параметров эксплуатационных качеств на определенный момент времени.
Физический износ обусловлен изнашиванием конструктивных элементов от использования улучшений или от их не использования. Физический износ накапливается вследствие разложения (ветхости), сухого гниения, образования трещин, ржавчины или конструктивных дефектов здания.
Физический износ может отдельно рассчитываться по долгоживущим конструктивным элементам и короткоживущим конструктивным элементам.
Функциональное (моральное) устаревание здания - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.
Функциональное устаревание может относиться как к долгоживущим конструктивным элементам, так и короткоживущим конструктивным элементам. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.
Устранимый функциональный износ - потеря стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям рынка к этим позициям. Устранимый функциональный износ вызывается: недостатками, требующими добавления элементов; недостатками, требующими замены или модернизации элементов. Аналогично устранимому физическому износу устранимый функциональный износ измеряется стоимостью его устранения.
Неустранимый функциональный износ учитывается за счет недостатков (элементов здания, не включенных в стоимость строительства, но которые должны быть), замены и модернизации, а также "сверхулучшений".
Внешнее (экономическое) устаревание - потеря в стоимости, вызванная факторами вне самой собственности (объекта недвижимости) из-за ухудшения окружающей среды и обстановки.
Износ внешнего воздействия определяется, как снижение функциональной пригодности здания вследствие влияния внешней среды. Износ может быть вызван рядом причин, таких как наличие общего упадка района, изменения состояния рынка (экономической ситуации) или из-за неудачного месторасположения объекта.
Внешнее устаревание рассматривается по объекту в целом и относится как к земельному участку, так и к улучшениям в определенных пропорциях. В большинстве случаев внешнее устаревание не устранимо.
Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, является:
1) определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка,
2) определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости, когда имеется надежная информация для расчета износа,
3) определение рыночной стоимости строительных проектов и объектов специального назначения,
4) определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки,
5) определение рыночной стоимости объектов недвижимости не поддающихся оценке методами доходного подхода,
6) определение рыночной стоимости уникальных объектов недвижимости, для которых трудно или невозможно подыскать рыночные аналоги. [9]
12.1 Определение рыночной стоимости комплекса прав на земельный участок
Определение рыночной стоимости комплекса прав производится с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта.
При оценке рыночной стоимости комплекса прав на земельные участки используются следующие методы ("Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков", утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений РФ № 568-р от 06.03.2002 г.):
· метод сравнения продаж,
· метод выделения,
· метод распределения,
· метод капитализации земельной ренты,
· метод остатка,
· метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
12.1.1 Методы, используемые при оценке рыночной стоимости земельных участков
1. Метод сравнения продаж
Аналог метода сопоставимых продаж (сравнительного анализа), применяемого при оценке объектов недвижимости в целом. Основными элементами сравнения для земли являются: права собственности, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, месторасположение, физические характеристики, доступные коммунальные услуги, условия зонирования и др. При наличии необходимой информации метод сравнения продаж является наиболее предпочтительным и общеприменимым.
Подобные документы
Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.
курсовая работа [916,5 K], добавлен 15.10.2015Недвижимость и правовые основы ее оценки. Необходимость оценки недвижимости при оформлении прав аренды. Использование общепринятых подходов при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Затратный и доходный подходы к оценке стоимости объекта.
курсовая работа [32,6 K], добавлен 25.11.2014Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.
курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010Оценка и определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ местоположения и описание объекта оценки. Определение стоимости объекта методами: затратным, прямого сравнительного анализа продаж, капитализации дохода. Сертификат рыночной стоимости.
отчет по практике [31,5 K], добавлен 05.05.2012Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.
отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010
