При расчёте величины прибыли предпринимателя рассматривалась норма требуемой доходности на инвестированные средства в строительство и получение точной копии оцениваемого объекта. Эта норма требуемой доходности инвестиций в строительство точной копии объекта оценки должна быть тождественна уровню доходности вложенных средств в покупку уже существующего аналогичного здания по принципу замещения.

При расчете предполагается, что инвестор оплатит стоимость земельного участка, а затем будет вкладывать средства в строительство объекта в течение 9 кварталов. Тогда прибыль предпринимателя рассчитывается по следующей формуле:

График финансирования строительства представлен в таблице №12.3.1 и в таблице №12.3.2 представлены исходные данные для расчета прибыли предпринимателя

Таблица №12.3.1 Исходные данные для расчета прибыли предпринимателя

Таблица №12.3.2 График финансирования строительства

Рассчитанная прибыль предпринимателя составит $15 587 264 или 27 % за 9 кварталов.

Следующей процедурой затратного подхода является определение износа. Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ можно определить, как снижение восстановительной стоимости вследствие воздействия различных факторов, полученное на дату проведения оценки. Существуют три типа износа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

12.4.1 Определение физического износа

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Физический износ здания определяется по формуле:

И_ф - физический износ здания, %;

И_{i -} физический износ i-го конструктивного элемента, %;

L_{i -} удельный вес i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания, %;

п - количество конструктивных элементов в здании.

При визуальном осмотре не было определено никаких дефектов, но объект находится в эксплуатации уже год. По мнению специалистов в области строительства, физический износ после года эксплуатации можно в среднем принять около 3%.

12.4.2 Определение функционального износа

Функциональный износ является потерей стоимости вследствие несоответствия объемно-планировочного и/или конструктивного решения здания современным стандартам, в сравнении с аналогичными по полезности новыми зданиями.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. К устранимому функциональному износу относят потерю стоимости тех конструктивных элементов здания, затраты на восстановление которых экономически целесообразны. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

По мнению автора работы, на дату оценки оцениваемое здание не было подвержено функциональному износу.

12.4.3 Определение износа внешнего воздействия

Износ внешнего воздействия определяется, как снижение функциональной пригодности здания вследствие влияния внешней среды. Износ может быть вызван рядом причин, таких как наличие общего упадка района, изменения состояния рынка (экономической ситуации) или из-за неудачного месторасположения объекта.

По мнению автора работы, оцениваемое здание не подвержено износу внешнего воздействия.

12.4.4 Определение рыночной стоимости комплекса прав на объект недвижимости

Результаты расчетов восстановительной стоимости здания, накопленного износа и стоимости земельного участка сведены в следующую таблицу:

Таблица №12.4.4.1 Результаты расчетов

Таким образом, расчетная величина рыночной стоимости объекта недвижимости, полученная с использованием затратного подхода, составляет округленно: 71 386 000 долларов США

Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации о сходных сделках. Предполагается, что благоразумный покупатель не заплатит за продаваемый объект больше, чем стоит на рынке самый дешевый объект аналогичного качества и полезности. Процедура оценки основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами недвижимости, которые были недавно проданы или включены в листинг на продажу, с внесением корректировок по параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга. Показателем рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости выступает цена, которую заплатит на свободном рынке типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Рыночная стоимость объекта зависит от складывающейся конъюнктуры спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка в конкретном месте. Рыночная стоимость имущества при прочих равных не может быть больше, чем стоимость объектов аналогичной полезности сопоставимого качества и местоположения.

В рамках сравнительного подхода применяются следующие методы:

1. метод моделирования рыночного ценообразования

2. метод сравнительного анализа сделок (метод сравнения продаж)

13.1 Метод моделирования рыночного ценообразования

Таблица № 13.3.3

Таблица № 13.3.4

Вывод: по результатам данного анализа, определить точный диапазон цен продаж 1 кв. м не удалось. Недостаток данного метода заключается в том, что все ценнобразующие факторы имеют одинаковый вес. Например, бизнес-центр "Петровский Форт" расположен в Выборгском районе (периферия), но он находится намного ближе к центру, чем объект оценки, что является важным фактором при определении стоимости объекта. Дополнительно можно использовать метод анализа иерархий и "метод относительного сравнительного анализа", рассмотренные ранее. Так как количество объектов сравнения очень мало, эти два метода дадут одинаковый результат. Поэтому был использован наиболее простой метод "относительного сравнительного анализа", но весовые коэффициенты (влияния фактора) определялись с помощью метода МАИ, для того, чтобы проверить правильность суждений автора работы.

Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта с использованием метода "относительного сравнительного анализа"

В процессе оценки стоимости удельных показателей объектов - аналогов приводятся к стоимости удельного показателя оцениваемого объекта через систему корректировок.

При корректировке цен продаж объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Вносимые поправки в стоимость объектов-аналогов делятся на последовательные и кумулятивные (накопительные). При последовательных поправках - каждый раз корректируется откорректированная цена. При непоследовательных (кумулятивных) корректировках учитывается их суммарное влияние на стоимость с учетом внесения последовательных поправок.

Непоследовательные корректировки кодируются и после кодирования производится приведение кодов (баллов) к относительным величинам для того, чтобы сгладить влияние каждого из ценообразующих факторов на стоимость объекта. Для этого код каждого объекта делится на максимальное значение принятого интервала.

По результатам кодирования производится расчет суммарного коэффициента для каждого объекта - Индекс ("Сумма кодов"), отражающий суммарную привлекательность объектов аналогов и объекта оценки. В дальнейшем, расставляются весовые коэффициенты.

Далее для определения стоимости объекта оценки проводится регрессионный анализ. Применение метода регрессионного анализа заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1) Проведение регрессионного анализа по двум переменным: зависимости стоимости 1 кв. м объекта аналога от Индекса ("Сумма кодов").

2) Выявление наиболее подходящей модели для описания разброса точек путем подбора подходящей функции аппроксимации по максимальному значению коэффициента детерминации (определенности) (R2).

3) Определение наиболее вероятного значения стоимости объекта оценки путем подстановки Индекса объекта оценки в выбранную функцию аппроксимации.

Далее определяется уравнение, наиболее точно отражающее зависимость признака результата (ставки аренды за 1 кв. м площади объекта) от признака фактора (Индекса), а также коэффициент детерминации R2, который служит измерителем качества зависимости (чем он ближе к 1, тем зависимость более сильно выражена).

Окончательное решение о величине рыночной стоимости, определенной методом относительного сравнительного анализа, принимается на основании анализа скорректированных стоимостей 1 кв. м объектов сравнения, имеющих максимальное сходство с объектом оценки.

Ценообразующие факторы

Последовательные корректировки:

В ходе проведенного анализа были определены следующие ценообразующие факторы:

1) Права на объект

2) Условия приобретения

3) Условия сделки

4) Дата сделки

Непоследовательные корректировки:

5) Оптимальность местоположения для офисной функции

6) Класс бизнес-центра

7) Арендопригодная площадь

8) Выполненный ремонт

9) Состояние основных конструктивных элементов здания

10) Состояние внутренних помещений

11) Степень обеспеченности доп. оборудованием

Выбор элементов сравнения

В качестве единицы сравнения в расчетах используется удельная величина рыночной стоимости объекта-аналога (в $/кв. м), приходящаяся на единицу полезной (арендопригодной) площади.

Объяснение корректировок

Последовательные корректировки

Корректировки на условия сделки, передаваемые права и условия финансирования не проводились в связи с тем, что эти характеристики одинаковы как для объектов, выбранных в качестве объектов сравнения, так и для оцениваемого объекта.

Корректировка на дату сделки

Ситуация на рынке меняется со времени продажи сравниваемых объектов. Причиной произошедших изменений могут быть такие факторы, как инфляция, дефляция, изменившийся спрос и изменившееся предложение.

По данным компании Knight Frank, ежемесячный средний рост цены продажи на офисные помещения за период конец 2006 г. по 2 квартал 2007 составлял 5,1%.

В расчетах за данный период принята общая тенденция роста цен за период с 30.10.06 г. по 01.06.07 г.

С учетом вышесказанного, рост цен по офисным объектам за период с 30.10.06 г. по 21.09.07 г. составляет 65%.

Непоследовательные корректировки

Перед дальнейшим проведением относительного сравнительного анализа для определения цены продажи, качественные характеристики объектов сравнения и оцениваемого объекта были переведены в числовой вид.

Корректировка на местоположение

В данной работе под местоположением подразумевается совокупность характеристик, а именно:

характер окружающей застройки;

интенсивность транспортных и пешеходных потоков;

потенциал локального местоположения, положительно влияющий на размещения офисной функции;

близость к центру города;

развитость социальной и инженерной инфраструктуры;

доступность общественным транспортом.

Данная корректировка проводилась из условия оптимальности местоположения офисной функции, учитывая географическое расположение объекта оценки и объектов-аналогов. Объект, расположенный в центре города будет стоить дороже объекта, расположенного на периферии. При этом бизнес-центр "Петровский Форт" расположен ближе к центру, чем объект оценки. Поэтому шкала оценки для данного фактора принята от 1 до 3 баллов.

Таблица №13.3.4 Кодировка факторов

Корректировка на класс бизнес-центра

Данная корректировка проводилась из условия, что бизнес-центр класса В+ будет стоить дороже бизнес-центра класса В.

Шкала оценки для данного фактора принята от 1 до 2 баллов.

Таблица № 13.3.5 Кодировка факторов

Корректировка на арендопригодную площадь

Данная корректировка проводилась из условия, что чем больше объект недвижимости, тем выше трансакционные издержки, связанных с процессом продажи объекта и тем ниже ликвидность объекта.

Шкала оценки для данного фактора принята от 1 до 3 баллов.

Таблица №13.3.6 Кодировка факторов

Корректировка на тип строительства

Данная корректировка проводилось из условия, что объект нового строительства будет стоить дороже, чем объект недвижимости, в котором проводилась реконструкция.

Шкала оценки для данного фактора принята от 1 до 2 баллов.

Таблица №13.3.7 Кодировка факторов

Корректировка на состояние основных конструктивных элементов

На практике состояние основных конструктивных элементов здания у объектов нового строительство лучше, чем у объектов, в которых проводилась реконструкция.

Шкала оценки для данного фактора принята от 1 до 2 баллов.

Таблица № 13.3.8 Кодировка факторов

Корректировка на состояние внутренних помещений

Данная корректировка проводилась из условия, что объект, в помещениях которого сделан улучшенный евроремонт (с учетом передовых технологий), будет стоить дороже объекта, у которого в помещениях сделан евроремонт. Шкала оценки для данного фактора принята от 1 до 2 баллов.

Таблица №13.3.9 кодировка факторов

Корректировка на обеспеченность дополнительным оборудованием

Обеспеченность дополнительным оборудованием предусматривает следующее:

1. наличие стандартных и особых коммунальных удобств (питание, мест для отдыха, Интернет и т.д.)

2. наличие охраняемой парковки, тип парковки, необходимое количество машиномест

Как известно, бизнес-центры, расположенные в центре города, имеют проблемы с парковочными местами.

Поэтому это является понижающим фактором в определении стоимости объекта недвижимости офисного назначения.

Шкала оценки для данного фактора принята от 1 до 2 баллов.

Таблица № 13.3.10 Кодировка факторов

Таблица №13.3.11 Характеристики объектов сравнения и объекта оценки

Таблица №13.3.12. Проведенные корректировки по 1 группе элементов сравнения

Таблица № Таблица № 13.3.13. Проведенные корректировки по 2 группе элементов сравнения

Для определения влияния факторов был использован метод анализа иерархий.

Таблица №13.3.14 Расчет факторов влияния

Таблица №13.3.15 Результат расчета суммарного коэффициента для каждого объекта

Далее необходимо определить уравнение, наиболее точно отражающее зависимость признака результата (цена продажи) от признака фактора (Индекса), а также коэффициент детерминации R², который служит измерителем качества зависимости (чем он ближе к 1, тем зависимость более сильно выражена). Для рассматриваемого случая построение регрессионного анализа не предоставляется возможным, так как маленькая выборка, и построение регрессионного анализа дает большой разброс цен продаж при построении доверительного интервала.

По проведенным расчетам, рыночная стоимость 1 кв. м объекта оценки лежит в диапазоне 3254 - 3934 $/кв. м.

Так как бизнес-центр "Петровский Форт" является, по мнению автора, наиболее близким по характеристикам к объекту оценки, то стоимость 1 кв. м был принят по верхней границе интервала.

Таким образом, расчетная величина рыночной стоимости комплекса прав на объект недвижимости, полученная с использованием сравнительного подхода, округленно составляет:

78 418 000

долларов США

или

$3 106 за 1 м² общей площади улучшений

$ 3 934 за 1 м² полезной площади улучшений

Глава 14. Оценка недвижимости с использованием доходного подхода

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью тех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи. Подход применим, когда имеется достоверная информация о стоимости улучшений и достоверные данные о доходе, приносимом объектом недвижимости.

Подход к оценке недвижимости по будущим доходам реализуется путем капитализации последних, т.е. путем процедуры преобразования этих доходов в стоимость с использованием одного из двух инструментов: нормы отдачи (нормы дохода на капитал) или нормы денежных потоков (норма потоков - совокупная норма, включающая в себя норму дохода на капитал и норму возврата капитала).

В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал. В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и коэффициента капитализации или дисконтирования.

При прямой капитализации осуществляется оценка чистого операционного дохода первого года использования актива при условии, что он находится в стадии генерации типичных доходов, и оценка коэффициента капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость, а в методе капитализации по норме отдачи на капитал - прогноз чистого операционного дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного периода, оценку коэффициента дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов [7].

Оценка недвижимости методом прямой капитализации выполняется с использованием следующей формулы:

,

где I₁ чистый операционный доход объекта оценки первого года;

R коэффициент (норма) капитализации.

Метод прямой капитализации используется в том случае, если оцениваемый объект на дату проведения оценки является:

действующим,

его использование соответствует наиболее эффективному использованию.

По методу прямой капитализации расчет чистого операционного дохода осуществляется на основе анализа чистых операционных доходов объектов, сопоставимых с оцениваемым, с использованием метода сравнительного анализа их арендных ставок. Для нахождения коэффициента капитализации используются техники представленные в таблице.

Таблица №14.1 Техники метода прямой капитализации

Группа техник	Базовые соотношения	Техника	Соотношения для расчетов искомых величин
ТМВД	Vo = IpgMpg Vo = IegMeg	ТМПВД
		ТМЭВД
ТКК	Vo=Iо/Ro Vo=Vm+Ve Vo=Vl+Vb Io=Im+Ie Io=Il+Ib Io=Ieg-E	ТКОР	Ro= (1-Koe) /Мeg; Koe=E/Ieg
		ТГКС	Ro=RlL+Rb (1-L); L=Vl/Vo
		ТИГ	Ro=RmM+Re (1-M); M=Vm/Vo
		ТКПД	Ro=RmMDCR; DCR=Io/Im
		ТСА
	Vo=V1+V2 Io=I1+I2 I1=V1R1 V2= (Io - I1) /R2	ТОЗ	Vo=Vb+ (Io-VbRb) /Rl

Страница:

•  1 
•  2 
•  3 
•  4 
•  5 
•  6 
•  7 

дипломная работа "Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости" скачать

Подобные документы

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

  Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [916,5 K], добавлен 15.10.2015
  

• Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости ООО "Молл"

  Недвижимость и правовые основы ее оценки. Необходимость оценки недвижимости при оформлении прав аренды. Использование общепринятых подходов при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Затратный и доходный подходы к оценке стоимости объекта.
  
  курсовая работа [32,6 K], добавлен 25.11.2014
  

• Определение стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
  
  дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
  
  курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013
  

• Оценка рыночной стоимости недвижимости

  Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.
  
  курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010
  

• Оценка объекта недвижимости

  Оценка и определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ местоположения и описание объекта оценки. Определение стоимости объекта методами: затратным, прямого сравнительного анализа продаж, капитализации дохода. Сертификат рыночной стоимости.
  
  отчет по практике [31,5 K], добавлен 05.05.2012
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Тюмень, ул. Закалужская сравнительным и доходным подходом

  Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.
  
  отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016
  

• Определение величины рыночной стоимости недвижимого имущества

  Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
  
  курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014
  

• Определение стоимости объекта недвижимости

  Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
  
  дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010
  

Другие документы, подобные "Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости"

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам