Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в двухэтажном кирпичном доме, расположенном в п. Ильинское

-1

-1,5

-1

Скорректированная цена, руб.

2079000

2676085

2544340

Жилая площадь, м²

34,9

42,5

54,6

49,7

Корректировка, %

-1

-2

-2

Скорректированная цена, руб.

2058210

2622563

2493453

Площадь кухни, м²

6,1

7,2

6,2

6,8

Корректировка, %

-1

0

-1

Скорректированная цена, руб.

2037628

2622563

2468519

Тип сан/узла

совмещенный

совмещенный

раздельный

раздельный

Корректировка, %

0

-1

-1

Скорректированная цена, руб.

2037628

2596337

2443834

Наличие балкона/лоджии

балкон

балкон

балкон

нет

Корректировка, %

0

0

+1

Скорректированная цена, руб.

2037628

2596337

2468272

Транспортная доступность

хорошая

хорошая

хорошая

хорошая

Корректировка, %

0

0

0

Скорректированная цена, руб.

2037628

2596337

2468272

7.Экономические характеристики

отсутствуют

отсутствуют

отсутствуют

отсутствуют

Корректировка, %

0

0

0

Скорректированная цена, руб.

2037628

2596337

2468272

8.Использование

отсутствуют

отсутствуют

отсутствуют

отсутствуют

Корректировка, %

0

0

0

Скорректированная цена, руб.

2037628

2596337

2468272

9.Компоненты стоимости несвязанные с недвижимостью

отсутствуют

отсутствуют

отсутствуют

отсутствуют

Корректировка, %

0

0

0

Скорректированная цена, руб.

2037628

2596337

2468272

Количество корректировок

4

6

9

Весовой коэффициент

0,2

0,3

0,5

Средневзвешенная стоимость

407526

778901

1234136

Стоимость квартиры, руб.

2 420 563

Внесение поправок

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия существующих между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог уступает. Величина корректировки определяется экспертным путем или весовой доли элемента сравнения в общей стоимости оцениваемого объекта.

Экспертные методы расчета и внесения поправок по одному аналогу

Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Поправка, %	Аналог №1	Поправка на кумулятивной основе
Продажная цена			2100000
1.Имущественное право	Одинаковые	0	Одинаковые
2.Условия финансирования	Одинаковые	0	Одинаковые
3.Условия продаж	Одинаковые	0	Одинаковые
4.Рыночные условия	На 5% хуже, чем аналог	+5	2205000	1,05
5.Местоположение	На 5% хуже, чем аналог	+5	2315250	1,05
6.Физические характеристики	На 10% лучше, чем аналог	-10	2083725	0,9
7.Экономические характеристики	Отсутствуют		Отсутствуют
8.Использование	Отсутствуют		Отсутствуют
9.Компоненты стоимости не связанные с недвижимостью	Отсутствуют		Отсутствуют
Всего корректировок	0	0	2083725	2100000*(1,05*1,05*0,9) = 2083725 руб.

Метод количественных поправок

Таблица количественных корректировок на поправку по местоположению и техническому состоянию

Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Аналоги
		Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
1.Местоположение	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Комсомольская	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Комсомольская	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Школьная	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Садовая
2.Техническое состояние	отличное	отличное	хорошее	хорошее
3.Цена сделки, руб.	1506000	2100000	2800000	2470000

Таблица корректировок

Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Аналоги
		Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Цена продажи, млн.руб.	1,5	2,1	2,8	2,5
Местоположение	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Комсомольская	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Комсомольская	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Школьная	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Садовая
Корректировка по местоположению		0	-0,4	2,1-2,5= -0,4
Техническое состояние	отличное	хорошее	отличное	хорошее
Корректировка по техническому состоянию		0,3	0	2,8-2,5=0,3
Общая поправка		0,3	-0,4	-0,1
Скорректированная цена	2,4	2,4	2,4	2,4

Цена оцениваемого объекта составляет - 2 400 000 руб.

Метод общей группировки

Сопоставимые объекты	Продажная цена, руб.	Количество сравнений с оцениваемым объектом
Аналог №1	2100000	хуже
Аналог №2	2800000	чуть лучше
Аналог №3	2500000	лучше

Рассматриваем 2 аналога, которые «чуть лучше» и «лучше». Найдем стоимость оцениваемого объекта: (2800000 + 2500000)/2 = 2650000 руб.

Метод валового рентного мультипликатора.

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены аналога к потенциальному валовому доходу (ПВД) либо к действительному валовому доходу (ДВД).

ПВД - представляет собой ожидаемую величину дохода от арендной платы полученной в первый год после сдачи в аренду.

ДВД - представляет собой разницу между потенциальным валовым доходом и потерей связанной с недоиспользованием сдаваемых в аренду площадей.

GRM = Ц_ан / ПВД

GRM = Ц_ан / ДВД

Ц_ан - цена аналога

Аналоги	Продажная цена, руб.	ПВД, руб.	GRM, руб.
№1	2100000	120000	18
№2	2800000	114000	25
№3	2500000	102000	25

Среднее арифметическое GRM - (18+25+25)/3 = 23 руб.

Аналог оцениваемого объекта можно сдавать в аренду за 126000 руб./год исходя из этого, можно определить стоимость оцениваемого объекта: 23руб.*126000руб./год = 2898000 руб.

Согласование результатов

Метод внесения корректировок в процентном эквиваленте (метод сравнения продаж)	Метод расчета и внесения поправок по одному аналогу	Метод количественных поправок	Метод общей группировки	Метод валового рентного мультипликатора
2 420 563 руб.	2 083 725 руб.	2 400 000 руб.	2 650 000 руб.	2 898 000 руб.
0,4	0,2	0,2	0,1	0,1
968 225 руб.	416 745 руб.	480 000 руб.	265 000 руб.	289 800 руб.
Данный метод требует сравнения с тремя аналогами, что позволяет лучше определить стоимость квартиры.	Данный метод требует сравнение только с одним аналогом.	Данный метод требует сравнения только по двум элементам: местоположению, техническому состоянию.	Данный метод требует сравнения только по качеству по сравнению с оцениваемым объектом.	Данный метод требует сравнения только со стоимостью от сдачи в аренду.

? = 968225 + 416745 + 480000 + 265000 + 289800 = 2 419 770 руб.

Вывод: Метод сравнения продаж наиболее подробный и полный. Здесь рассматриваются различные элементы сравнения аналогов по которым можно оценить объект.

Метод расчёта и внесения поправок по одному аналогу не совсем точный т.к. данный метод требует сравнения только с одним аналогом.

Количественные корректировки по техническому состоянию и местоположению не совсем точный т.к. требует сравнения только по двум характеристикам: местоположению и техническому состоянию.

Метод общей группировки не точный т.к требует сравнения только по качеству и по сравнению с оцениваемым объектом.

Метод валового рентного мультипликатора (GRM) не точный т.к требует сравнения только со стоимостью от сдачи в аренду.

Оценка земли сравнительным подходом.

Является наиболее распространенной, который основан на принципе замещения согласно которому рациональный покупатель не заплатил за данный участок больше чем ему обойдется другой участок с подобными свойствами.

В рамках подхода применяют три метода:

1.Метод сравнения продаж.

1. Метод единицы сравнения. Применяется в случаях, когда участки отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи.

В качестве элементов сравнения используется:

- имущественные права,

- условия финансирования,

- рыночные условия,

- местоположение,

-физические характеристики.

2. Метод базового участка (стандартного). Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного участка, который является затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться реальный или гипотетический участок.

Метод базового земельного участка широко используется для оценки участков приблизительно одного размера, которые сильно отличаются по элементам сравнения, например садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан.

Преимуществом метода типичного участка является то, что в его основе лежит подход сравнения продаж, который позволяет учесть различия по элементам сравнения. После установления базовой стоимости земельного участка, рассчитывается стоимость оцениваемого участка, используя поправки.

2.Метод распределения.

Метод основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений, метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Данный метод реализуется путем определения соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней улучшений. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности. Поэтому стоимость земельного участка можно определить путем распределения общей цены продажи аналогичного объекта недвижимости между его составными элементами, земельным участком и участком с улучшениями.

Полученные коэффициенты соотношений можно применять к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.

3.Метод валового рентного мультипликатора.

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

· может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

· в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

· не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Данными методами расчеты стоимости земельного участка не производились, т.к. недостаточно информации для оценки земли.

4.4 Определение стоимости объекта оценки доходным подходом

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанная на определение ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Принципы:

1. Принцип ожидания

2. Принцип спроса и предложения

3. Принцип замещения

4. Принцип вклада

5. Принцип остаточной продуктивности

Область применения: когда существует достоверная информация позволяющая прогнозировать будущие доходы которые способны приносить а также связанные с объектом оценки расходы.

Методы:

1. Метод прямой капитализации

2. Метод капитализации по норме отдачи

а) Анализ дисконтированных денежных потоков

б) Капитализация с применением расчетных моделей

в) Капитализация с применением техники остатка

1. Метод прямой капитализации

Капитализация - процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.

Стоимость улучшений определяется по формуле:

V= Y/R

V - текущая стоимость объекта

Y - годовой ожидаемый прогноз или доход от владения

R - ставка капитализации

Основные предпосылки:

1. Период в течении которого поступит доход.

2. Величина дохода постоянна.

3. Не производится раздел учета возврата и дохода на капитал.

4. При расчете текущей стоимости не учитывается величина постоянных инвестиций.

Для осуществления прямой капитализации в качестве дохода:

1. ПВД (Потенциальный валовой доход)

2. ДВД (Действительный валовой доход)

3. Доход на собственный капитал

4. Доход на заемный капитал

5. Доход на землю

6. Доход от зданий

7. ЧОД (Чистый операционный доход)

V=Y/R = ПВД/R_ПВД = ДВД/R_ДВД = ЧОД/R_ЧОД

R = ПВД/V_{продажи}

Этапы оценки:

1). Определение ожидаемого годового дохода при его ЛНЭИ

ПВД = S_сравн.*C_a

ДВД = ПВД - потери - прочие доходы

ЧОД = ДД - ОР

Условно постоянная: налог на имущество, страховой износ, налог на землю.

Условно переменные: коммунальные услуги, текущий ремонт, обеспечение безопасности, заработная плата персоналу на управление.

Замещение и резерв: замена бастроизнашивающих улучшений.

2). Расчет ставки капитализации

- с учетом возмещения капитальных затрат

- метод связанных инвестиций

- метод прямой капитализации

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

Метод Ринга.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями.

R = rn+r_B

r_B = 1/n

n - период владения недвижимостью.

Метод Инвуда.

Используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям.

Метод Хоскольда.

Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Метод связанных инвестиций.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

R_н = б*R_зем + в*R_ул

доля земли вложенных инвестиций

доля улучшений вложенных инвестиций

3). Расчет стоимости недвижимости

2. Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:

· Длительность прогнозного периода;

· Прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

· Ставка дисконтирования.

Этапы расчета:

1). Определение прогнозного периода.

2). Прогнозирования величин включая реверсию:

- потенциальный валовой доход

- ДВД

- ЧОД

- денежный поток до уплаты налогов

- денежных потоков после уплаты налогов

V = ЧОД/(1+r) + ЧОД/(1+r)²…ЧОД/(1+r)ⁿ + S(1+r)ⁿ

S - стоимость объекта недвижимости в конце периода владения

n - число лет

3). Расчет ставки дисконтирования

- суммирование (кумулятивный метод)

Метод основан на том, что ставка дисконта является функцией только.

Определение рыночной стоимости методом прямой капитализации

Аналог	Продажная цена, руб.	ПВД руб./год	R
№1	2100000	144000	0,069
№2	2800000	120000	0,043
№3	2500000	132000	0,053
?R = (0,069+0,043+0,053)/3 = 0,055

R = ПВД/Цена

V = ПВД_оц.об./ ?R

V = 144000/0,055 = 2 618 182 руб.

1. Определение рыночной стоимости методом дисконтирования денежных потоков

МЕТОД СУММИРОВАНИЯ

Расчет ставки дисконтирования

	Ставка дисконтирования	Ставка капитализации
Безрисковая ставка	7%	7%
Премия за риск вложения надвижимости	3%	3%
Ликвидность	2%	2%
Инвестиционный метод	1,5%	1,5%
ИТОГО:	13,5%	13,5%

Расчет годовой арендной платы на недвижимость

2008г.=7 000*12мес.= 84000руб./год

2009г.=7 560*12мес.= 90720руб./год

2010г.=8 240*12мес.= 98885руб./год

2011г=8 980*12мес.= 107785руб./год

2012г.=9 880*12мес.= 118564руб./год

2013г.=10870*12мес.= 130420руб./год

Показатель	2008г.	2009г.	2010г.	2011г.	2012г.	2013г.
Доход от сдачи в аренду,руб.	84000	90720	98885	107785	118564	130420
Темп роста, %		8	9	9	10	10

Расчет коммунальных услуг и иных платежей

Показатель	2008г.	2009г.	2010г.	2011г.	2012г.	2013г.
Телефон, руб.	1488	1632	1794	2063	2372	2728
Темп роста, %	10	10	10	15	15	15
Электроэнергия, руб.	3960	4584	3692	4246	4883	5615
Темп роста, %	15	15	-20	15	15	15
Водоснабжение, руб.	7292	7164	7812	8593	9452	10397
Темп роста, %	5	-1	9	10	10	10
Отопление, руб.	2218	2551	2700	3105	3571	4107
Темп роста, %	5	10	5	15	15	15
ИТОГО	14958	15931	15998	18007	20278	22847

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Наименование позиции	Показатели	2008г.	2009г.	2010г.	2011г.	2012г.	2013г.	Показатель
1	ПВД,руб.	84000	90720	98885	107785	118564	130420
2	Коммунальные платежи, руб.	14958	15931	15998	18007	20278	22847
3	Налог на имущество, руб.	826	874	961,4	1057,6	1163,3	1279,6
3	ЧОД, руб.	68216	73915	81926	88720	97123	106293
4	Ставка дисконтирования, %							13,5
5	Сумма текущей стоимости денежных потоков, руб.		328 271
6	Стоимость реверсии в период владения, руб.		1800000
7	Текущая стоимость от стоимости реверсии, руб.		841 908
8	Рыночная стоимость оцениваемого объекта, руб.		1 170 179

Согласование результатов

Метод прямой капитализации	Метод дисконтирования денежных потоков
2 618 182 руб.	1 170 179 руб.
0,8	0,2
2 094 545 руб.	234 036 руб.

Метод прямой капитализации будет точнее, т.к. в настоящее нестабильное время, правильнее рассчитывать стоимость на один текущий год, чем на три года вперед как в методе дисконтированных денежных потоков.

? = 2094545 руб. + 234036 руб. = 2328581 руб.

Стоимость недвижимости доходным подходом равна 2 328 581 руб.

Оценка стоимости земли доходным подходом

Позволяет получить рыночную стоимость земли исходя из ожидаемого потенциального дохода и применяется только к участкам приносящий доход.

1. Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для застроенных и не застроенных земельных участков.

V_з = Д₁/R_зем

Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты.

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за разные периоды времени.

В рамках данного метода величины земельной ренты может расчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Основными способами коэффициента капитализации являются:

- Деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи.

- Увеличение безрисковой ставки на капитал, на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящий доход.

Последовательность действий данного метода:

1.Определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования.

2.Определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка.

3.Определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок.

4.Расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использование земельного участка.

При проведении всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню риска инвестиций. Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, или их продажа в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

В данной курсовой работе метод предполагаемого использования не использовался из-за недостаточного количества информации.

Метод дисконтирования денежных потоков

Широко применяется для оценки стоимости земельного участка.

Дисконтирование денежных потоков представляет собой сумму, приведенную к дате оценки рентных доходов за период владения землей, а также выручки от последней перепродажи земельного участка.

В данной курсовой работе метод дисконтирования денежных потоков не использовался из-за недостаточного количества информации

4.5 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости

Полноценный процесс оценки предусматривает использование трех подходов: затратного, сравнительного и доходного. Вполне закономерно, что результаты оценки, полученные разными подходами, дают разную величину стоимости.

Согласование результатов по трем подходам

Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
999 000 руб.	2 419 770 руб.	2 328 581 руб.
0,3	0,5	0,2
299 700 руб.	1 209 885 руб.	465 716 руб.

? = 299 700 + 1 209 885 + 465 716 = 1 975 301руб.

Вывод: Сравнительный подход наиболее точный, т.к. базируется на реальных рыночных данных, отражает конъюнктуру рынка и сложившеюся практику операций купли - продажи, что позволяет более качественно оценить стоимость оцениваемого объекта. Доходный метод является менее точным, он в основном применяется для оценки офисных и торговых зданий. Затратный подход не отражает рыночной ситуации и влияния фактора спроса на оцениваемые объекты, дает оценку только с позиций производителей.

Каждый из подход к оценки стоимости имеет свои достоинства и недостатки:

Подход	Достоинства	Недостатки
Затратный	Учитывает влияние на стоимость производственно - технологических факторов. Метод оценки достаточно универсален к любым видам недвижимости.	Не отражает рыночной ситуации и влияния фактора спроса на оцениваемые объекты. Дает оценку только с позиции производителей. Требует большой работы по учету влияния всех видов износа.
Сравнительный	Базируется на реальных рыночных данных, отражает конъюнктуру рынка и сложившуюся практику операции купли - продажи. Учитывает влияние качества технического уровня и износа здания на их цены.	Исходная информация быстро устаревает и нуждается в обновлении.
Доходный	Дает оценку стоимости с позиций интереса инвестора. Отражает перспективную ценность объекта для пользования. Учитывает факторы эксплуатации объекта в течении жизненного цикла.	Сложность и неопределенность прогнозирования будущих доходов и расходов у владельца. Неопределенность в прогнозе цен и тарифов в связи с влиянием инфляции и других внешних факторов.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта, округленная до тысяч, составляет: 1 975 000 (один миллион девятьсот семьдесят пять тысяч) рублей.

Заключение

В конце нужно сделать замечание, что сделанный мною вывод о реальной рыночной стоимости оцениваемого имущества основан на предположениях (указанных выше при определении термина «рыночная стоимость), при которых данная недвижимость может перейти из рук в руки по указанной цене. Однако, необходимо принять во внимание, что цена, установленная в случае реальной сделки, может отличаться от оценочной стоимости, определённой мною, вследствие таких факторов, как мотивы сторон, умение сторон вести переговоры, условия сделки и иные факторы, непосредственно относящиеся к особенностям конкретной сделки. В случае сделки, предполагающей оплату в не денежной форме или продажу в кредит, происходит увеличение продажной цены. Моя оценка не учитывала этих и других подобных факторов увеличения или уменьшения цены.

В результате курсовой работы была определена рыночная стоимость объекта недвижимости. Она составляет 1 975 000 рублей. Так была определена наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства.

Список используемой литературы

1. Гражданский кодекс Р.Ф., 2008 г.

2. Земельный кодекс Р.Ф., 2008 г.

3. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Р.Ф.».

4. Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1)

5. Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2)

6. Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3)

7. Сборник № 28 УПВС жилых, общественных зданий и сооружений коммунольно-бытового назначения для переоценки основных фондов Москва 1970 г.

8. ВСН 53-86р. «Правила оценки физического износа жилых зданий» Москва 1990 г.

9. ВСН 58-88р. «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально - культурного назначения»

10. Инструкция «О составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектносметной документации на капитальный ремонт жилых зданий», принятую и введенную в действие с 1 января 2000 г. постановлением Госстроя РФ от 17 декабря 1999 г. № 79.

11. Письмо Госстроя от 6 сентября 1990 г. № 14 - Д «Об индексах изменения стоимости строительно - монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве.

12. Постановление Госстроя от 11 мая 1983 г. № 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно - монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета свободных сметных расчетов строек»

13. Информация об изменении площади объекта недвижимости из БТИ г.Ростова от 5.08.2008 года

14. «Из рук в руки» № 17 (975) за март 2010 г.

15. База данных сети «Интернет».

16. КО - ИНВЕСТ «Укрупненные показатели стоимости строительства» - Гражданские здания.

17. КО - ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» Москва 2008 г.

18. Симионова Н.Е. «Метода оценки и технической экспертизы недвижимости», Москва 2007г.

19. Медведев О.Н. «Оценка стоимости земель», Москва 2004г.

20. Болдырев В.А. «Основы оценки стоимости земель», Москва 2004г.

21. Орлов С.В. «Рыночная оценка имущества города», Москва 2002г.

22. Соловьева М.М. «Оценочная деятельность», Москва 2004г.

23. Калачева С.А. «Оценка недвижимости», Москва 2002г.

24. Грязнов «Оценка недвижимости», Москва «Финансы и статистика», 2004г.

Приложения

Термины и определения

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Рыночная стоимость - согласно ст.3 Федерального закона « Об оценочной деятельности РФ 135 от 29.021998г. - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

(в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Стоимость - является экономическим понятием, устанавливающим взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для определения и теми, кто их покупает и продает. Стоимость - это мера того, сколько гипотетически покупатель готов заплатить за оцениваемую недвижимость.

Цена - это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку сходных объектов недвижимости прошлых сделках.

Рыночная цена - может быть равна рыночной стоимости, больше или меньше, это результат переговоров между продавцом и покупателем.

Стоимость замещения объекта оценки - это затраты на строительство в текущих ценах, на дату оценки с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - это затраты на строительство в текущих ценах на дату оценки. Точные копии оцениваемого объекта использую так же строительные материалы, стандарты и проекты.

Восстановительная стоимость - стоимость определения которая базируется либо на стоимости воспроизводства, либо на стоимости замещения.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, стоимость объекта оценки основанных на определении затрат необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревании

Сравнительный подход - это совокупность методов оценки, стоимости объекта оценки основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки в отношении которых имеется информация о ценах.

Доходный подход - это совокупность методов оценки, стоимости объекта оценки основанная на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Аналог объекта оценки - это сходный по основным экономическим, материальными, техническим и другим характеристиками объекту оценки другой объект, цена которого известна.

Аналог объекта оценки - это объект, сходный или подобный оцениваемой недвижимости.

Безрисковая ставка доходности - это доходность, которую можно получить от инвестиций, не связанных с риском.

Безрисковая ставка доходности - это минимальная процентная ставка дохода, которую инвестор может получить на свой капитал, при его вложении в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием риска невозвращения вложенных средств.

Капитализация - это процесс пересчёта годового дохода, полученного от объекта недвижимости, в величину его стоимости на дату оценки.

Коэффициент капитализации - это величина, обратная сроку окупаемости капиталовложений в объект; процент (доля), который составляет чистый средний годовой доход, приносимый вложениями в объект, по отношению к суммарной величине вложений капитала в объект или к стоимости объекта.

В соответствии с Международными Стандартами Оценки наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное, разумное и разрешенное использование оцениваемого объекта, которое должно удовлетворять следующим критериям: являться физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивает наибольший экономический эффект.

Полная восстановительная стоимость (ПВС) - это восстановительная стоимость основных фондов с учётом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отображаемая в балансе.

Стоимость полная восстановительная (ПВС) - фактические затраты на приобретение или строительство объекта недвижимости на начало его эксплуатации.

Износ - это любая потеря полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости становится меньше стоимости замещения (воспроизводства).

Износ - это изменение размеров, формы, массы технического объекта или состояния его поверхности вследствие остаточной деформации от постоянно действующих нагрузок либо из-за разрушения поверхностного слоя при трении.

Ставка дисконтирования - это процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих денежных сумм (доходов или расходов) к текущей стоимости на дату оценки.

Ставка дисконтирования - это инструмент, который используется для перевода ожидаемых денежных потоков, генерируемых активом, в текущую стоимость этого актива.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - это величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Недвижимость - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связно с землёй. К недвижимости относятся объекты, расположенные на и под поверхностью земли, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно - здания, сооружения, многолетние насаждения и т.д.

Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

Физический износ - это износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Физический износ - это постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Функциональный износ имущества - это износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

Внешний износ - это уменьшение стоимости имущества вследствие изменения условий окружающей среды.

Внешний (экономический) износ - это обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п.

Допущения включают факты, условия или ситуации, влияющие на предмет оценки или подход к оценке, но которые, возможно, нельзя или не стоит проверять. Это положения, которые, будучи объявленными, должны быть принятыми в понимании оценки. Все допущения, лежащие в основе оценки, должны быть разумными.

Дата составления отчёта - это дата (момент) окончания финансового периода, которым является последний день отчётного периода, за который составляются финансовые отчёты.

Инфляция (лат. Inflatio - вздутие) - это процесс уменьшения стоимости денег, в результате которого на одинаковую сумму денег через некоторое время можно купить меньший объём товаров и услуг. На практике это выражается в увеличении цен.

Форма отчета

Выбор стандарта оценки определяется в первую очередь целью и конкретными обстоятельствами оценки. Настоящая оценка выполнена с положениями следующих документов и стандартов:

1.Федеральный закон от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности Р.Ф.» с изменениями от 21.12.2001г., 14.11.2001., 27.02.2003г., 22.08.2004г., 05.01.2006г., 24.07.2007г.

2. Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подхода к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО№1), (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007г. №256)

3. Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО№2), (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007г. №255)

4. Федеральный стандарт оценки № 3 « Требования к отчету об оценке» (ФСО№3), (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007г. №254)

Использование названных выше стандартов обосновывается обязательностью их применения Оценщиком в рамках оценочной деятельности.

Отчет представляет собой стандартный повествовательный письменный доклад на русском языке.

Размещено на Allbest.ru