Оценка бизнеса предприятия ООО "Лидер-Гранд"

Основные этапы процедуры оценки при применении данного подхода:

1. Определение стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободного участка земли аналогичного по характеристикам и местоположению, рассматриваемому участку;

2. Определение восстановительной стоимости улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке;

Под восстановительной стоимостью понимается оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах, на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение.

3. Определение дополнительных затрат, необходимых для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

4. Определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта недвижимости;

5. Определение восстановительной стоимости с учетом износа для получения остаточной стоимости объекта.

Общая формула затратного подхода имеет вид:

(2.2)

Где С_затр - стоимость объекта оценки;

С_зем - стоимость земельного участка;

С_нс - стоимость нового строительства;

ПП - прибыль предпринимателя;

И - накопленный износ.

, (2.3)

Где ПИ - прямые издержки, сметная стоимость или договорная цена, т.е. та сумма, которая будет уплачена инвестором подрядчику за реализацию проекта на основе договора подряда: ПИ = С_смет;

КИ - косвенные издержки, т.е. издержки инвестора, связанные со строительством, которые не могут быть включены в договорную цену (стоимость разработки и согласования проекта, затраты на получение права застройки и подключения к городским инженерным сетям, издержки, связанные с правом использования земли во время строительства).

Оцениваемый объект недвижимости находится в жилом пятиэтажном доме, площадь данного объекта составляет 49,1 м². Площадь земельного участка под данным объектом составляет 3100,5 м², общая площадь дома 5200 м². Следовательно, на 1 м² застройки приходится 0,6 м² земельного участка. Таким образом, земельный участок, приходящийся на оцениваемый объект составляет 29,46 м² (доля земельного участка под данным объектом составляет 0,02).

Исходя из вышеизложенного, стоимость земельного участка не принимается во внимание при расчете общей стоимости объекта оценки.

Так как сметная документация на объект оценки отсутствует, определение полной восстановительной стоимости здания (ПВС) производим на основе удельных стоимостных показателей на единицу объема (укрупненных показателей восстановительной стоимости) в уровне сметных цен. Для расчета стоимости нового строительства объекта используем сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости:

Жилые и общественные здания и здания и сооружения коммунально-бытового назначения (УПВС № 28) [50];

В сборниках подбираем аналог, максимально близкий к оцениваемому по функциональным, объемно-планировочным и конструктивным признакам. Затем, с помощью индексов, эти показатели пересчитываем в уровень цен 2013 года.

Индекс удорожания стоимости строительства (И) - это коэффициент, равный отношению цен, сложившихся в Московском регионе на дату оценки, по сравнению со сметными ценами базового периода. В связи с тем, что уровни цен рекомендуемой нормативно-методической документации относятся к разным базовым периодам, при расчетах необходимо использовать несколько индексов.

В соответствии с «Общей частью к сборникам УПВС», в восстановительную стоимость приведенных в сборниках укрупненных показателей включены все прямые и косвенные затраты, связанные со строительством.

Величина ПВС объекта рассчитывается по формуле:

, (2.4)

где V - строительный объем объекта недвижимости;

С_ед - стоимость единицы измерения строительного объема в ценах, определяется по соответствующему сборнику УПВС;

П_ki - произведение поправочных коэффициентов, учитывающих отличие технических характеристик оцениваемого объекта от аналога;

И69-84 - индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84 г. - 1,2; территориального коэффициента к индексам по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающий особенности изменения сметной стоимости СМР для г. Москвы - 1. Основание - Постановление Госстроя №94 от 11.05.83 г. «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сметных расчетов строек»;

И84-91 - индекс перехода от цен 1984 года к ценам на 01.01.91 г. с учетом индекса изменения сметной стоимости СМР - 1,65; территориального коэффициента к индексам по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающий особенности изменения сметной стоимости СМР для г. Москвы - 1,01. Основание - Постановление Госстроя № 14-Д от 06.09.1990 г. «Об индексах изменения стоимости СМР и прочих работ и затрат в строительстве»

И91-13 - индекс перехода от цен 1991 г. к текущим ценам.

Определим поправочные коэффициенты, учитывающие отличие технических характеристик оцениваемого объекта от аналога (табл. 7).

Таблица 7. Определение поправочных коэффициентов

Техническая характеристика	Объект-аналог	ООО "Лидер-Гранд"	Поправочный коэффициент (Кki)
Количество этажей	5	5	1,0
Назначение	торговля	торговля	1,0
Площадь, м2	113	49,1	0,9
Высота, м	3	2,70	0,9
Группа капитальности	I	I	1,0
Вид внутренней отделки	простая	простая	1,0

Следовательно, произведение поправочных коэффициентов равно:

(2.4).

Площадь объекта недвижимости - 49,1 м². Стоимость единицы объема здания в ценах, определяемая по УПВС №28, равна 152 руб.

В дополнительные затраты включим стоимость разработки и согласования проекта на уровне 5% от полной восстановительной стоимости здания; а также затраты на покупку мощностей по теплу и электроэнергии, которые примем на уровне 9,8% от величины восстановительной стоимости здания в ценах 2013 г.

Также необходимо учитывать прибыль предпринимателя (ПП), которая является, в основном, функцией риска и зависит от конкретных рыночных условий. В зависимости от сложившейся рыночной практики ПП оценивают как процент от различных составных частей стоимости нового строительства, но при этом абсолютное значение его изменяться не должно. Эта величина принимается на уровне 15% от величины всех издержек строительства. Рассчитаем полную восстановительную стоимость объекта недвижимости (табл. 8).

Таблица 8. Расчет полной восстановительной стоимости объекта недвижимости ООО "Лидер-Гранд"

Наименование	Сумма, руб.
Стоимость единицы объема здания в ценах г. (УПВС №28, Таблица 43, б)	152
Строительный объем, куб.м	132,57
Произведение поправочных коэффициентов	0,81
Восстановительная стоимость здания в ценах I	36322,02
Индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84 г.	1,2
Восстановительная стоимость здания в ценах II	43586,43
Индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.91 г.	1,67
Восстановительная стоимость здания в ценах III	72789,34
Восстановительная стоимость здания на дату оценки (31.12.2013 г.)	5 659 371,1
Дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений (5%Ч5659371,1 +9,8%Ч5659371,1 = 837 586,91)	837 586,91
Восстановительная стоимость здания на дату оценки (31.12.2013 г.) с учетом дополнительных затрат	6 496 958
Налог на добавленную стоимость, руб. (18%)	1 169 452,4
Прибыль предпринимателя, руб. (15%)	974 543,7
Полная восстановительная стоимость на дату оценки, руб.	8 640 954,1

Таким образом, полная восстановительная стоимость здания ООО "Лидер-Гранд" равна 8 640 954 рублей.

Чтобы рассчитать окончательную стоимость административного здания, согласно затратному подходу, по формуле (2.4), необходимо из полной восстановительной стоимости вычесть сумму накопленного износа.

Этап 3. Определение восстановительной стоимости с учетом износа для получения остаточной стоимости объекта

Для определения физического износа используем нормативный метод (для жилых зданий). Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 Госгражданстроя (Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при ГОССТРОЕ СССР. Москва, 1990), применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

Физический износ здания следует определять по формуле:

, (2.5)

Где - физический износ здания, %;

F_i - физический износ i-го конструктивного элемента, %;

L_i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-гo конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n - количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке.

Удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах взят на основании расчетов по соответствующим сборникам УПВС и скорректирован в соответствии с реальной конструктивной схемой и изменениями в объемно-планировочном решении и отделке оцениваемого объекта по сравнению с объектом аналогом. Отделочные работы скорректированы по нормативному возрасту с учетом конструктивных решений и имеющихся улучшений (табл. 9).

Таблица 9. Оценка физического износа здания

Наименование конструктивных элементов	Фактический возраст (год постройки - 1963)	Нормативный срок	Физический износ Fi, %
Фундаменты	50	150	33,33
Стены и перегородки	50	150	33,33
Перекрытия	50	150	33,33
Крыши	50	150	33,33
Полы	7	25	28
Проемы	50	120	41,67
Отделочные работы	4	15	26,67
Внутренние санитарно-технические работы и электроосветительные устройства	4	15	26,67
Прочие работы	4	20	20

Проведем итоговый расчет физического износа здания (табл. 10).

Таблица 10. Итоговый расчет физического износа здания

Наименование конструктивных элементов	Удельный вес каждого элемента по УПВС, %	Удельный вес каждого элемента по ВСН 53-86, %	Расчетный удельный вес элемента, li Ч100%	Средневзвешенное значение физического износа, %
Фундаменты		3		3	1
Стены и перегородки	стены	28	73	20,44	6,81
	перегородки		27	7,56	2,52
Перекрытия		14		14	4,67
Крыши	конструкции крыши	2	75	1,5	0,5
	кровельное покрытие		25	0,5	0,17
Полы		12		12	3,36
Проемы	окна	12	48	5,76	2,4
	двери		52	6,24	2,6
Отделочные работы		10		10	2,67
Внутренние санитарно-технические работы и электроосветительные устройства		16		16	4,27
Прочие работы		3		3	0,6
ИТОГО					31,57

Полученный результат округляем до 1%, физический износ здания - 32%.

Получаем сумму износа:

=2 765 105,2

Определяем стоимость административного здания, согласно затратному подходу, по формуле (2.2):

Таким образом, рыночная стоимость объекта на дату оценки, рассчитанная затратным подходом, составляет: 5 875 849 рублей.

Определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом

Данный подход определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит для оцениваемого объекта стоимость тем же образом, что и для сопоставимых конкурентных объектов.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

· изучение состояния и тенденции развития рынка недвижимости (того сегмента), к которому принадлежит данный объект. Выявление объектов недвижимости, наиболее сопоставимых с оцениваемым;

· сбор и проверка информации по объектам-аналогам; вносятся поправки в цены продаж (предложений) сопоставимых аналогов, на выделенные различия в ценообразующих характеристиках;

· согласование скорректированных цен объектов-аналогов и вывод итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Процесс корректировок и выведения стоимости оцениваемого имущества содержится в таблице 11.

Таблица 11. Определение стоимости оцениваемого здания методом сравнения продаж

Месторасположение объекта и его адрес	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4
	Яблочкова, 8	Фонвизина, 8	Фонвизина, 8	Добролюбова, 20	Фонвизина, 2
Источник информации		сайт http://www.cian.ru/	сайт http://www.cian.ru/	сайт http://www.cian.ru/	сайт http://www.cian.ru/
Цена продаж (предложений), рублей		9 878 540	15 500 000	11 165 000	18 900 000
Общая площадь (кв. м.)	49,1	43	47	55	80
Цена продажи (предложений) 1 кв.м., руб.		229 734	329 787	203 000	236 250
Условия продажи	Продажа	Продажа	Предложения	Продажа	Предложения
Корректировка, %		0%	-10%	0%	-10%
Условия рынка (время продажи)	янв.14	янв.14	янв.14	янв.14	янв.14
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%
Корректировка на торг, %		-5,00%	-5,00%	-5,00%	-5,00%
Место положения здания (от м. Тимирязевская)	500 м (7,5 мин пешком)	700 м (10,5 мин пешком)	700 м (10,5 мин пешком)	900 м (13,5 мин пешком)	300 м (4,5 мин пешком)
Корректировка, %		3%	3%	4%	-3%
Материал стен	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%
Материал перекрытий	ж/б плиты	ж/б плиты	ж/б плиты	ж/б плиты	ж/б плиты
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%
Наличие коммун. систем	есть	есть	есть	есть	есть
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%
Техническое состояние объекта	отличное	хорошее	отличное	требуется косм. ремонт	отличное
Корректировка, %		5%	0%	10%	0%
Количество корректировок k		3	3	3	4
Общая корректировка		3%	-12%	9%	-18%
Цена продажи (предложений) 1 кв.м., руб.	235458,39	236626,02	290212,56	221270	193725
Площадь помещения, м2	49,1
Итого по зданию (руб.)	11 561 006

Таким образом, рыночная стоимость объекта на дату оценки, рассчитанная сравнительным подходом, составляет: 11 561 006 рублей.

Определение стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода

Данный метод основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесёт.

В рамках доходного метода использован метод капитализации денежных потоков.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1. Определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2. Расчет ставки капитализации;

3. Определение стоимости объекта недвижимости на основе ЧОД и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Определение потенциального валового дохода

ПВД - доход, который можно получить от недвижимости, при 100% ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки.

Определение величины арендной платы приведено в таблице 12.

Таблица 12. Определение средней ставки арендной платы методом сравнения

Характеристика	Объект оценки	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Источник информации		сайт http://www.cian.ru	сайт http://www.cian.ru	сайт http://www.cian.ru
Район	Яблочкова, 8	Яблочкова, 12	Фонвизина, 8	Фонвизина, 4
Ставка арендной платы (руб./м2 год)		67 200	65 217	60 000
Общая площадь, м2	49,1	25	46	80
Корректировка		0%	0%	0%
Место положения здания (от м. Тимирязевская)	500 м (7,5 мин пешком)	400 м (6 мин пешком)	700 м (10,5 мин пешком)	500 м (7,5 мин пешком)
Корректировка		-1,5%	3%	0%
Физические характеристики	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Корректировка, %		0%	0%	0%
Характер помещения	Встроенное	Встроенное	Встроенное	Встроенное
Корректировка, %		0%	0%	0%
Техническое состояние объекта	отличное	отличное	отличное	отличное
Корректировка, %		0%	0%	0%
Общая Корректировка, %		-1,5%	3%	0%
Откорректированная цена, руб./м2		66192	67173,51	60000
Средневзвешенное значение ставки арендной платы одного м2 общей площади, руб./м2 год	64455,17

Согласно проделанному анализу ставка арендной платы оценивается на уровне 64 455,17 руб./м² в год.

Определение действительного валового дохода

ДВД - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Коэффициент загрузки

Для небольших офисных помещений, находящихся на небольшом расстоянии от ТТК загрузка довольно высока (до 100 %).

Для оцениваемого объекта незанятость и потери при сборе арендной платы составят 1 %, следовательно загрузка на уровне 99 %.

Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные, величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями (налоги на имущество, страховые взносы, арендная плата за землю), и переменные, зависящие от степени загрузки здания (оплата электроэнергии, воды).

Эксплуатационные расходы определялись на основании анализа расходов по объекту оценки и сопоставимым зданиям.

Налог на здание (на имущество)

Налог на имущество составляет 1,5% от кадастровой стоимости имущества (ФЗ № 307-ФЗ от 2.11.13 г. «О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации»).

Коммунальные платежи

На основании анализа данных о коммунальных платежах, схожей по функциональному использованию недвижимости, зависит от реального валового дохода.

На протяжении пяти лет прогнозируем прирост тарифов за электроэнергию и коммунальные услуги на уровне 10% в год.

Включение этого вида расходов в эксплуатационные издержки связанно с особенностью объекта недвижимости, как источника доходов. Владение недвижимостью, в отличие от владения денежным вкладом в банке, требует определённых усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняя фирма, включая расходы на управление и общие затраты, мы тем самым признаём, что часть валового дохода от аренды создаётся не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего.

Для данного типа объектов расходы на управление составляют 2% от валового дохода.

В данную статью включим расходы на рекламу, сбор арендной платы, составление бухгалтерской отчетности, а также непредвиденные расходы. Они оцениваются в 2% от валового дохода.

Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости. Систематический риск - связанный с экономическими и институциональными условиями на рынке. Осуществляется расчет для трех вариантов развития событий: оптимистичный (табл. 13), наиболее вероятный (табл. 14), пессимистичный (табл. 15).

Таблица 13. Расчет уровня бета - коэффициента (оптимистичный вариант)

факторы риска	уровень изменчивости фактора риска
	низкий уровень	нормальный уровень	высокий уровень
	0,50	0,63	0,75	0,88	1,00	1,25	1,50	1,75	2,0
политические факторы
риск национализации					1
риск экспроприации					1
риск военных действий и гражданских беспорядков				1
коррупция					1
изменение государственной политики						1
социальные факторы
уровень образования и культура населения, потребности			1
структура населения			1
плотность заселения			1
демография			1
общеэкономические факторы
уровень инфляции			1
налоги в области недвижимости			1
финансирование строительства и реконструкции			1
предложение			1
спрос			1
уровень жизни населения				1
состояние и перспективы строительства			1
сроки кредитования				1
процентные ставки				1
условия выделения средств				1
перспективы рынка недвижимости			1
физические факторы
экология					1
географическое положение		1
геология			1
геодезия			1
топография			1
природа					1
сейсмичность						1
технологические решения в области землепользования			1
количество наблюдений	0	1	15	5	5	2	0	0	0
вес	0	0,63	11,25	4,4	5	2,5	0	0	0
взвешенная сумма	23,78
количество факторов	28
оценка коэффициента бета	0,849

Таблица 14. Расчет уровня бета - коэффициента (наиболее вероятный вариант)

факторы риска	уровень изменчивости фактора риска
	низкий уровень	нормальный уровень	высокий уровень
	0,50	0,63	0,75	0,88	1,00	1,25	1,50	1,75	2,00
политические факторы
риск национализации					1
риск экспроприации					1
риск военных действий и гражданских беспорядков					1
коррупция					1
изменение государственной политики					1
социальные факторы
уровень образования и культура населения, потребности				1
структура населения				1
плотность заселения				1
демография				1
общеэкономические факторы
уровень инфляции						1
налоги в области недвижимости						1
финансирование строительства и реконструкции				1
предложение				1
спрос					1
уровень жизни населения					1
состояние и перспективы строительства				1
сроки кредитования						1
процентные ставки						1
условия выделения средств						1
перспективы рынка недвижимости				1
физические факторы
экология					1
географическое положение					1
геология					1
геодезия					1
топография					1
природа					1
сейсмичность					1
технологические решения в области землепользования
количество наблюдений	0	0	0	8	14	5	0	0	0
вес	0	0	0	7,04	14	6,25	0	0	0
взвешенная сумма	27,29
количество факторов	27
оценка коэффициента бета	1,011

Таблица 15. Расчет уровня бета - коэффициента (пессимистичный вариант)

факторы риска	уровень изменчивости фактора риска
	низкий уровень	нормальный уровень	высокий уровень
	0,50	0,63	0,75	0,88	1,00	1,25	1,50	1,75	2,00
политические факторы
риск национализации							1
риск экспроприации							1
риск военных действий и гражданских беспорядков							1
коррупция							1
изменение государственной политики
социальные факторы
уровень образования и культура населения, потребности						1
структура населения						1
плотность заселения						1
демография					1
общеэкономические факторы
уровень инфляции							1
налоги в области недвижимости							1
финансирование строительства и реконструкции							1
предложение								1
спрос							1
уровень жизни населения							1
состояние и перспективы строительства							1
сроки кредитования							1
процентные ставки							1
условия выделения средств							1
перспективы рынка недвижимости								1
физические факторы
экология							1
географическое положение							1
геология							1
геодезия							1
топография							1
природа							1
сейсмичность							1
технологические решения в области землепользования
количество наблюдений	0	0	0	0	1	3	20	2	0
вес	0	0	0	0	1	3,75	30	3,5	0
взвешенная сумма	38,25
количество факторов	26
оценка коэффициента бета	1,471

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Также осуществляется расчет для трех вариантов развития событий: оптимистичный (табл. 16), наиболее вероятный (табл. 17), пессимистичный (табл. 18).

Таблица 16. Расчет уровня несистематического риска (оптимистичный вариант)

факторы риска	уровень фактора риска
	низкий риск	средний риск	высокий риск
	0,5%	1,00%	2,00%	3,00%	3,50%	4,50%	5,50%	6,00%	7,00%
местоположение
транспортная доступность		1
пешеходная доступность			1
наличие и состояние коммуникаций		1
размещение объекта в плане города (района)			1
примыкающее окружение			1
физические характеристики
физические параметры			1
объемно-планировочные показатели			1
качество строительства и эксплуатации		1
состояние объекта			1
функциональная пригодность и использование		1
привлекательность и комфорт			1
условия продаж
залоги и заклады		1
мотивы продавцов и покупателей		1
даты известных сделок по аналогам	1
особые условия сделок		1
финансово-эксплуатационные факторы
доходы		1
ликвидность		1
эксплуатационные расходы		1
стоимость строительства и реконструкции		1
количество наблюдений	1	11	7	0	0	0	0	0	0
вес	0,5%	11,0%	14,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
взвешенная сумма	25,5%
количество факторов	19
итоговый несистематический риск	1,34%

Таблица 17. Расчет уровня несистематического риска (наиболее вероятный вариант)

факторы риска	уровень фактора риска
	низкий риск	средний риск	высокий риск
	0,5%	1,00%	2,00%	3,00%	3,50%	4,50%	5,50%	6,00%	7,00%
местоположение
транспортная доступность						1
пешеходная доступность						1
наличие и состояние коммуникаций						1
размещение объекта в плане города (района)						1
примыкающее окружение						1
физические характеристики
физические параметры					1
состояние объекта					1
функциональная пригодность и использование					1
привлекательность и комфорт						1
условия продаж
залоги и заклады					1
мотивы продавцов и покупателей					1
даты известных сделок по аналогам					1
особые условия сделок					1
финансово-эксплуатационные факторы
доходы					1
ликвидность					1
эксплуатационные расходы					1
стоимость строительства и реконструкции					1
количество наблюдений	0	0	0	0	11	6	0	0	0
вес	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	38,5%	27,0%	0,0%	0,0%	0,0%
взвешенная сумма	65,5%
количество факторов	17
итоговый несистематический риск	3,85%

Таблица 18. Расчет уровня несистематического риска (пессимистичный вариант)

факторы риска	уровень фактора риска
	низкий риск	средний риск	высокий риск
	0,5%	1,00%	2,00%	3,00%	3,50%	4,50%	5,50%	6,00%	7,00%
местоположение
транспортная доступность								1
пешеходная доступность								1
наличие и состояние коммуникаций								1
размещение объекта в плане города (района)								1
примыкающее окружение								1
физические характеристики
физические параметры								1
состояние объекта								1
функциональная пригодность и использование								1
привлекательность и комфорт								1
условия продаж
залоги и заклады							1
мотивы продавцов и покупателей							1
даты известных сделок по аналогам							1
особые условия сделок							1
финансово-эксплуатационные факторы
доходы							1
ликвидность							1
эксплуатационные расходы							1
стоимость строительства и реконструкции							1
количество наблюдений	0	0	0	0	0	0	8	9	0
вес	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	44,0%	54,0%	0,0%
взвешенная сумма	98,0%
количество факторов	17
итоговый несистематический риск	5,76%

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоко ликвидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска не возврата». Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются стальные составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости. Расчет безрисковой ставки проводится в таблице 19.

Таблица 19. Безрисковая ставка

Наименование	Величина	Примечание
Безрисковая ставка (Rf ном) PS. Средневзвешенная доходность к погашению по рублевым государственным облигациям ГКО-ОФЗ	7,8%	Источник информации: Гарант - справочная правовая система
Rе = Rf + в (Rm - Rf)+Rн
Наименование показателя	1 вариант	2 вариант	3 вариант
Rf - Безрисковая ставка	7,8%
в -коэффициент бета	0,849	1,011	1,471
Rm - рыночная норма дохода	13,00%
Rн - компенсация за несистематический риск	1,34%	3,85%	5,76%
Ставка дисконта, Rе	13,56%	16,91%	21,21%
Среднее значение ставки дисконта, Rе	17%
Rк - Ставка капитализации (Rк = Rе + Ск)
Наименование показателя	1 вариант	2 вариант	3 вариант
Срок возврата капитала, лет	5	10	15
Ставка возмещения капитала %, Ск	20,00%	10,00%	6,67%
Ставка капитализации, Rк реал	37%	27%	23,67%
Среднее значение ставки капитализации, Rк реал ср	29,00%

Расчет стоимости оцениваемого имущества методом капитализации денежного потока проводится в таблице 20.

Таблица 20. Определение стоимости оцениваемого имущества

наименование	ед. изм.	результат
доходы.
сдаваемое помещение наземной части здания	м2	49,1
арендная плата за сдаваемое помещение наземной части здания в год	руб./м2 год	64 455,17
стоимость аренды наземной части здания помещения, за год	руб./год	3 164 748,8
прочие доходы	руб.	0
потенциальный валовой доход.	руб.
потери при сборе арендной платы.	%	1%
итого потери при сборе арендной платы.	руб.	31 647,488
действительный валовой доход	руб.	3 133 101,4
операционные расходы
постоянные расходы
налог на имущество (1,5% от кадастровой стоимости)	%	134 161
итого постоянные расходы	руб.	134 161
переменные расходы (10%)	руб./год	313 310,14
прочие переменные расходы (2%)	руб./год	62 662,03
итого операционные расходы.	руб.	510 133,17
чистый операционный доход.	руб.	2 622 968,3
ставка капитализации, %	%	29%
текущая стоимость имущества с округлением	руб.	9 044 718,2

Следовательно, рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, составляет 9 044 718 рублей.

Итоговое заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости

На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (V, руб.) определяется по формуле:

V=V₁*Q₁+V₂*Q₂+V₃*Q_3, (2.6)

где V_1, V_2, V₃ - стоимость объекта, определенная соответственно затратным, сравнительным и доходными подходами, руб.;

Q_1, Q_2, Q₃ - средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.

Для согласования результатов по объекту недвижимости (табл. 22) необходимо распределить веса для каждого из подхода (табл. 21)

Таблица 21. Определения веса для согласования результатов

Наименование	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Полнота информации	0,2	0,4	0,4
Достоверность информации	0,3	0,4	0,3
Допущения, принятые в расчётах	0,3	0,5	0,2
Способность учитывать конъюнктуру рынка	0,1	0,5	0,4
Способность учитывать доходность объекта	0,1	0,5	0,4
Способность прогнозирования во времени	0,2	0,4	0,4
Способность учитывать конструктивные особенности	0,4	0,5	0,1
Усредненное значение:	0,2	0,5	0,3

Таблица 22. Согласование результатов по объекту недвижимости

Подходы	Цена объекта оценки, руб.	Веса	Итоговая цена оценки объекта, руб.
Затратный	5 875 849	0,2	1 175 170
Сравнительный	11 561 006	0,5	5 780 503
Доходный	9 044 718	0,3	2 713 415
Рыночная цена объекта оценки, руб. (с учетом округления)	9 669 088 (девять миллионов шестьсот шестьдесят девять тысяч восемьдесят восемь рублей)

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, принадлежащего ООО «Лидер-Гранд» составляет 9 669 088 (Девять миллионов шестьсот шестьдесят девять тысяч восемьдесят восемь) рублей 00 копеек.

Расшифровка запасов (на сумму 1 690 000 руб.) позволила определить, что основными запасами являются товары для перепродажи. Было определено, что запасы были приобретены во второй половине отчетного периода по существующим рыночным ценам, поэтому корректировка их стоимости не производилась. Таким образом, стоимость запасов составляет 1 690 000 рублей.

Корректировка по статье денежные средства не производится

Скорректированная стоимость чистых активов в рыночных ценах приведена в таблице 23.

Таблица 23. Расчет чистых активов предприятия

Наименование показателя	Код строки	31.12.2013 г. (тыс. руб.)	31.12.2012 г. (тыс. руб.)	Скорректированный баланс
Активы
Основные средства	1130	2400	2400	9669
Запасы	1210	1690	1550	1690
Денежные средства	1250	170	90	170
Итого активов	1600	4 260	4 040	11 529
Пассивы, принимающие участие в расчете
Заемные средства	1410	948	1204	948
Отложенные налоговые обязательства	1420	56	72	56
Итого пассивов	1700	1 004	1 276	1 004
стоимость чистых активов		3 256	2 764
скорректированная стоимость чистых активов				10 525

Таким образом, стоимость собственного капитала ООО «Лидер-Гранд», определенная на основе стоимости его активов, с учетом округлений составила 10 525 000 (Десять миллионов пятьсот двадцать пять тысяч) рублей.

2.4.2 Определение стоимости предприятия сравнительным подходом

Данный подход основан на принципе замещения - расчетливый и осведомленный покупатель не заплатит за объект собственности больше, чем он может заплатить за другую собственность эквивалентного качества и полезности. Сравнительный подход в основном используется там, где имеется достаточная база данных о сделках купли-продажи.

Сравнительный подход основывается на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичное оборудование, компании, ценные бумаги, акции, принимая при этом независимые и рациональные решения. Использование этого подхода возможно только при наличии хорошо функционирующего рынка и информации о цене предложений или сделках купли-продажи в сегменте рынка, к которому относится оцениваемое предприятие.

Основной используемый принцип - сопоставление, которое проводится:

· с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;

· с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок, при отсутствии точного аналога.

Возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного финансового рынка, доступности финансовой информации и наличия служб, накапливающих ценовую и финансовую информацию.

Сравнительный подход или подход компании-аналога базируется на утверждении, что рыночная стоимость компаний находящихся в одной стране и относящихся к одной отрасли, а также имеющих сходные производственные и финансовые характеристики, будет различаться незначительно. Подход компании аналога предусматривает использование информации по открытым компаниям, акции которых обращаются на фондовом рынке, или информации о сделках купли-продажи бизнеса целиком.

В России пока отсутствует возможность оценить рыночную стоимость небольшого магазина детской одежды. Отсутствие достоверной информации на фондовом рынке о стоимости акций компаний отрасли, не позволяет оценить стоимость предприятия с помощью сравнительного (рыночного) подхода.

Отсутствие развитого фондового рынка и отсутствие доступной информации о стоимости пакетов акций компаний России не позволяют применить сравнительный подход для определения рыночной стоимости бизнеса - торговли детской одежды.

2.4.3 Определение стоимости предприятия доходным подходом

Доходный подход к оценке бизнеса по праву считается основным подходом, который позволяет определить насколько предприятие способно генерировать свои активы в прибыль. Методика его применения состоит в том, чтобы определить стоимость предприятия на основе тех доходов, которые оно способно в будущем принести своему владельцу (владельцам), включая выручку от продажи того имущества («нефункционирующих» или «избыточных» активов), которое не понадобится для получения этих доходов.

Будущие доходы (очищенные от затрат) предприятия оцениваются и суммируются с учетом времени их появления, т.е. того факта, что владелец предприятия сможет их получить лишь позднее.

Применительно к общепринятым стандартам оценки бизнеса максимально приемлемая для любого потенциального покупателя (инвестора) стоимость предприятия, определенная согласно доходному подходу к оценке бизнеса, представляет собой сумму всех приведенных по фактору времени доходов с бизнеса, которое может получить предприятие и его владелец.

Применяя доходный подход, оцениваем стоимость бизнеса в представлении того инвестора, который имеет или будет иметь 100%-ный контроль над данным предприятием.

Определение стоимости компании производилась методом капитализации. Данный метод к расчету стоимости компании обусловлен тем, что за рассматриваемый период доходы компании стабильно растут, и в ретроспективном периоде будущие прибыли ожидаются приблизительно равными текущей прибыли.

Метод капитализации заключается в том, что стоимость доли собственности в предприятии равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность.

Расчет чистой прибыли предприятия

Величиной прибыли, которая будет капитализирована, принимаем прибыль последнего отчетного периода.

Появление новых товаров позволит с достаточной степенью вероятности спрогнозировать увеличение поступлений, что, и отражено в плане развития предприятия. Поэтому считаем данный расчет планируемой прибыли обоснованным.

Действительный валовой доход планируется увеличить за счет расширения ассортимента товаров для детей. А уменьшение расходов за счет заключения выгодных договоров с поставщиками.

Рассчитаем чистую прибыль в последнем отчетном периоде (табл. 24)

Таблица 24. Расчет чистой прибыли последнего отчетного периода

Наименование показателя	Фактическое значение, тыс. руб.
Выручка	3463
Затраты	1900
Прибыль (убыток) до налогообложения	1563
Налоги	234
Чистая прибыль	1329

Таким образом, чистая прибыль за последний отчетный год ООО «Лидер-Гранд», с учетом плана развития предприятия составляет 1 329 000 рублей.

Ставка капитализации - это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости, будущие доходы предприятия в текущую стоимость предприятия. При расчете ставки капитализации был использован метод прямой капитализации, который применяется в случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода, доход с недвижимости является стабильным, текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста умеренны. Ставка капитализации, в данном случае, рассчитывается по следующей формуле:

R _k = R_e - g, (2.7)

где: R_e - ставка дисконтирования;

g - долгосрочные темпы роста дохода или денежного потока.

Рассчитываем ставку дисконтирования по кумулятивному методу построения, основанному на экспертной оценке рисков, связанных с вложением средств в оцениваемый бизнес. В соответствии с данным подходом за базу расчета берется ставка дохода по безрисковым ценным бумагам, к которой добавляется премия за специфический риск инвестирования в конкретный бизнес.

Концепция «кумулятивного роста» основана на зависимости между величиной ставок дохода и уровнем риска, связанного с теми или иными инвестициями, то есть при переходе от менее рискованных (безрисковых) к более рискованным инвестициям происходит рост ставок дохода путем суммирования всех видов премий за риск. Концепция исходит из того, что вследствие неопределенности или риска, связанного с получением будущих доходов, ставка дисконта должна превышать безрисковую доходность, то есть должна обеспечивать премию за риск инвестирования в оцениваемое предприятие.

Расчет ставки дисконтирования для оцениваемого предприятия проводился по следующей формуле:

R ₌ R_f+ D_i, (2.8)

Где R - рублевая ставка дисконтирования с учетом дополнительных премий инвестирования в конкретный бизнес;

R_f - безрисковая рублевая ставка дисконтирования;

D_i - дополнительная премия за риск, связанный с инвестированием в конкретную компанию.

Безрисковое вложение средств подразумевает то, что инвестор независимо ни от чего получит на вложенный капитал именно тот доход, на который он рассчитывал в момент инвестирования средств. Следует отметить, что, говоря о безрисковости вложений, мы имеем в виду лишь относительное отсутствие риска, а не абсолютное.

К подобным активам следует относить такие инструменты, которые удовлетворяют некоторым условиям:

1. Доходности по которым определены и известны заранее;

2. Вероятность потери средств в результате вложений в рассматриваемый актив минимальна;

3. Продолжительность периода обращения финансового инструмента совпадает или близка со «сроком жизни» оцениваемого предприятия.

В качестве безрисковой ставки в мировой практике обычно используется ставка дохода по инвестициям, возврат которых гарантирует государство (долгосрочные правительственные облигации). Данная позиция основывается на следующих рассуждениях. Так как безрисковый актив имеет, по определению, известную доходность, то этот тип актива должен быть некоей ценной бумагой, обеспечивающей фиксированный доход и имеющей нулевую вероятность неуплаты. Таким образом, безрисковое вложение приносит, как правило, какой-то минимальный уровень дохода, достаточный для покрытия уровня инфляции в стране и риска, связанного с вложением в данную страну. События августа 1998 г. (дефолт) значительно снизили доверие к рублевым облигациям, поэтому в настоящий момент их достаточно сложно рассматривать в качестве безрисковых вложений. Таким образом, в качестве базовой ставки может быть принята ставка по вложениям, характеризующимся наименьшим уровнем риска.

Альтернативой общепринятой безрисковой ставке является ставка процента по рублевым депозитам.

В качестве безрисковой ставки мы использовали средневзвешенную процентную ставку по привлеченным депозитам предприятий и организаций в рублях на срок более 1 года. Значение данной ставки за декабрь 2013 г. составляет 7,8% годовых.

Определение величины премии за риск инвестирования в оцениваемый бизнес

По каждому из данных видов риска оценщик назначает премию в размере от 0% (риск совершенно отсутствует) до 5% (риск максимально возможный).

Оценка факторов риска, в основу которых легли результаты проведенного анализа деятельности оцениваемого предприятия, выглядит следующим образом:

Крупная компания часто имеет некоторые преимущества перед малыми конкурентами: относительно более легкий доступ к финансовым рынкам при необходимости привлечения дополнительных ресурсов, большая стабильность бизнеса. Вместе с тем, малый размер предприятия - не всегда однозначно отрицательный фактор.

Однако есть ряд отраслей, где гораздо эффективней работают малые предприятия: торговля, общественное питание, обслуживание населения, производство без применения сложных технологических процессов.

Наиболее информативным показателем при оценке размера предприятия является величина чистых активов предприятия, поскольку чистые активы характеризуют ту величину капитала компании, которая остается за вычетом всех долговых обязательств.

Величину риска по данному фактору определяем экспертным путем, и принимаем в размере 3%.

Финансовая структура (источники финансирования компании)

Риск финансовой структуры представляет собой соотношение собственных и заемных средств. Формализация анализа финансовой структуры компании подразумевает сопоставление различных коэффициентов, рассчитанных по компании с определенными среднеотраслевыми значениями. Поскольку, подобные среднеотраслевые значения в России никогда не рассчитывались, мы ориентировались на экспертную оценку данного риска.

Риск потери клиентуры характерен для всех компаний. Однако потеря клиента в различной степени отражается на объемах сбыта различных предприятий. Чем меньше зависимость доходов компании от одного и/или нескольких крупнейших клиентов, тем она стабильнее. Таким образом, чем больше у предприятия потребителей, тем при прочих равных условиях более устойчив бизнес. Однако уровень диверсификации определяется не только количеством клиентов, но и долей сбыта приходящейся на каждого из них. Чем меньше неравенство долей выручки, приходящейся на конкретных клиентов, тем при прочих равных условиях в меньшей степени предприятие зависит от конкретного потребителя.

Поскольку более 90% продаж Организации приходится на розничного покупателя, мы приняли размер риска диверсификации клиентуры в размере 2%.

Риск рентабельности и прогнозируемости дохода связан с тем, насколько прогнозируема выручка предприятия и стабильна рентабельность продукции.

Данный риск принимаем в размере 3%.

Качество управления - важнейший фактор, влияющий на принятие инвестиционного решения. От данного фактора зависит большинство показателей деятельности любого бизнеса. Товарная и территориальная диверсификация, диверсификация клиентуры, финансовые показатели деятельности предприятия зависят главным образом от действий его руководства. Размер предприятия в большей степени определяется иными факторами. Поэтому величину премии за качество управления уместно рассчитывать как среднеарифметическую остальных премий, кроме премии за размер предприятия.

Заключение:

(3% + 2,0% +3,0%) / 3 = 2,6%.

Прочие риски не выявлены.

Заключение: 0%.

Итоговый расчёт ставки дисконта

Ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премий за риск:

7,8% + 3% + 3% + 2,0% + 3,0%+ 2,6% = 21,4%

Темпы роста дохода ООО «Лидер-Гранд» в постпрогнозный период, по мнению специалистов, будет составлять порядка 7%.

Следовательно, ставка капитализации равна 14,4 %.

Определение рыночной стоимости методом капитализации прибыли

Таким образом, стоимость предприятия составляет:

1 329 000/ 14,4% = 9 229 166,6 рублей.

С учетом округления стоимость предприятия составляет 9 229 167 рублей. Проведем корректировку этих данных по методу сценариев.

Расчет рыночной стоимости методом сценариев основан на том, что планируемое развитие предприятия может продвигаться тремя различными путями (сценариями). Существует три вида сценариев, каждый из которых имеет определенный вес для корректировки значения полученной суммы (табл. 25):

Таблица 25. Поправочные коэффициенты в зависимости от вида сценария

Вид сценария	Коэффициент
Оптимистичный	1,0
Реалистичный	0,8
Пессимистичный	0,6

Тогда рыночная стоимость предприятия, учитывая три возможных модели развития, используя стоимость, полученную методом капитализации прибыли, будет выглядеть следующим образом (табл. 26):

Таблица 26. Расчет рыночной стоимости предприятия, с учетом возможных сценариев

Вид сценария	Стоимость руб.	Коэффициент	Откорректированная стоимость, руб.
Оптимистичный	9 229 167	1,0	9 229 167
Реалистичный	9 229 167	0,8	7 383 334
Пессимистичный	9 229 167	0,6	5 537 500

Средневзвешенная рыночная стоимость, определяется по формуле статистического анализа:

V= (Ст_min + 4 x Ст_ср + Ст_max)/ 6, (2.9)

где: Ст_min - минимальная стоимость объекта;

Ст_ср - средняя стоимость объекта;

Ст_max - максимальная стоимость объекта;

В качестве минимальной стоимости предприятия принимается стоимость, определенная по пессимистическому сценарию - 5 537 500 рублей. Среднюю стоимость высчитаем как среднее арифметическое всех стоимостей - 7 383 334 рублей. Максимальная стоимость определена по оптимистическому сценарию и составит - 9 229 167 рублей.

Средневзвешенную рыночную стоимость определим по формуле (2.9):

(5537500 + 4 Ч 7383334 + 9229167) / 6= 7 383 333,8 руб.

Таким образом, стоимость предприятия, рассчитанная методом капитализации прибыли, составит, с учетом корректировок и округлений 7 383 000 (Семь миллионов триста восемьдесят три тысячи) рублей.

В процессе определения рыночной стоимости ООО "Лидер-Гранд" использовались метод чистых активов и метод капитализации.

Использованные в работе методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:

затратный подход - 10 525 000 руб.;

доходный подход - 7 383 000 руб.

Для определения итоговой величины стоимости действующего предприятия учитывались цель оценки и используемое определение стоимости, характер деятельности предприятия и его активов, количество и качество данных, использованных для обоснования вышеупомянутых методов оценки.

Преимуществом метода на основе стоимости активов является то, что он предполагает оценку имеющихся у предприятия активов. В то же время метод чистых активов не позволяет учесть уровень доходности бизнеса.

Метод чистых активов определяет стоимость бизнеса как стоимость имущества за вычетом обязательств. Как уже говорилось, использование метода чистых активов целесообразно при оценке холдингов, инвестиционных компаний, крупных промышленных предприятий, которые располагают «значительными» активами. В данном случае значения, полученные данным методом, носят ориентировочный характер. Данный факт должен быть учтен при присвоении методу весовых коэффициентов.

Метод капитализации прибыли имеет следующие преимущества:

· простота расчетов;

· отражает рыночную конъюнктуру;

· учитывает экономическое устаревание предприятия в случае превышения величины рыночной стоимости, полученной методом стоимости чистых активов, по сравнению с величиной рыночной стоимости, полученной методом капитализации прибыли.

В мировой практике этот метод используется чаще других, так как точнее определяет рыночную стоимость предприятия, интересует инвестора потому, что с помощью этого метода можно узнать ту сумму, которую инвестор будет готов заплатить с учетом будущих доходов от бизнеса.

В процессе оценки метод капитализации прибыли позволил учесть доходность вложений в данное предприятие с учетом объемов выручки от реализации услуг, а также рыночный аспект, так как требуемая ставка дохода основывалась на рыночных данных.

Метод капитализации считается наиболее приемлемым по инвестиционным мотивам, т. к. любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему получить прибыль, окупить вложенный капитал и повысить свое благосостояние.

С учетом вышеизложенного, ниже в таблице 27 приведены весовые коэффициенты, в %.

Таблица 27. Определение веса для согласования результата

Показатели	Подход
	Затратный	Доходный
Достоверность информации	50	50
Полнота информации	45	55
Допущения, принятые в расчетах	45	55
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	30	70
Способность учитывать конъюнктуру рынка	30	70
Итого	40	60

Обоснованная рыночная стоимость - ООО «Лидер-Гранд», полученная в результате согласования результатов представлена в таблице 28.

Таблица 28. Средневзвешенная стоимость ООО «Лидер-Гранд»

Метод	Рыночная стоимость, руб.	Вес, %	Средневзвешенная стоимость, руб.
Метод стоимости чистых активов	10 525 000	40	4 210 000
Метод капитализации	7 383 000	60	4 429 800
Средневзвешенная стоимость		100	8 639 800

Таким образом, основываясь на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.

Обоснованная рыночная стоимость ООО «Лидер-Гранд» на дату оценки с учетом округления составляет 8 640 000 (Восемь миллионов шестьсот сорок тысяч) рублей.

На основе проведённых внешнего и внутреннего анализа, можно дать общую оценку дальнейшего развития бизнеса ООО "Лидер-Гранд". В свете перспективного роста рынка детских товаров и услуг (15-16 млрд. долларов за 2013 год, рост 8,3%), а также благоприятной зоны для развития малого бизнеса, можно с уверенностью предположить, что торговля детскими товарами имеет положительную динамику в своем развитии.

В ходе анализа демографической ситуации в Москве было выявлено, что с каждым годом рождаемость увеличивается, а значит, появляется всё больше и больше потребителей магазина ООО «Лидер-Гранд».

Оценка финансового состояния фирмы оценивается как нормальное, большинство показателей финансовой устойчивости имеют положительную динамику [31].

Рыночная стоимость ООО «Лидер-Гранд» на дату оценки составляет 8 640 000 (восемь миллионов шестьсот сорок тысяч) рублей. В состав имущества ООО «Лидер-Гранд» входит коммерческое помещение, в котором и располагается данный магазин. Это имеет большое значение в оценке стоимости бизнеса предприятия. Т.к. за последние годы стоимость коммерческих помещений в Москве и ближайших окрестностях поднялась в среднем на 100% (при минимуме 70% - на окраинах города и максимуме 130% - в центре). Данный факт добавляет привлекательности ООО "Лидер-Гранд", и характеризует его как перспективный и стабильный бизнес.

Глава 3. Разработка предложений по увеличению стоимости предприятия ООО «Лидер-гранд»

3.1 Выбор конкурентной позиции бизнеса

На основе второй главы был выявлено, что фирма недостаточно известна, в данной разделе дадим рекомендацию для повышения известности ООО "Лидер-Гранд" с целью наиболее выгодной продажи.

Рынок детских товаров в России - глобальная индустрия с многомиллиардными оборотами. Рынок детских товаров включает в себя такие товарные сегменты, как детскую одежду, обувь, питание, игрушки, косметику, мебель, а также предметы ухода за детьми (подгузники, коляски). Наибольшую долю в структуре рынка занимает детская одежда.

Рынок детской одежды состоит фактически из двух - рынка качественной и безопасной одежды и рынка поддельной и ненадежной одежды.

Качественная и безопасная одежда -- это одежда для детей, в которой используются ткани, произведенные из натуральных волокон, а также тканей с добавкой химических волокон, но в строгом соответствии с требованиями санитарных норм и правил. Для изготовления других детских изделий могут быть использованы искусственный мех и синтетические утеплители (клееный, объемный и иглопробивной). Для детской одежды (кроме детей ясельной группы не допускаются ацетатные ткани с вложением ПАН (нитрон), ПА (капрон) и ПЭ (лавсан) волокон. Запрещается использование аппретов и пропиток в материалах бельевого ассортимента для детей раннего, ясельного и дошкольного возраста. При изготовлении одежды для детей ясельного, дошкольного и младшего школьного возраста (до 40-го размера) не допускается использование синтетических швейных ниток. Качественная и надежная одежда должна соответствовать всем необходимым требованиям, изложенным в СанПиН 2.4.7/1.1. 2651-10 “Гигиенические требования к одежде для детей, подростков и взрослых”.