Оценка бизнеса предприятия ООО "Лидер-Гранд"

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ Высшего профессионального образования

«Московский институт экономики, политики и права»

Кафедра экономики и управления

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

«Оценка бизнеса предприятия ООО «Лидер-Гранд»»

Студент:

Кузьмина Алёна Николаевна

Москва, 2014

Содержание

• Введение

Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости бизнеса

• 1.1 Позиции оценочной деятельности в экономике России
• 1.2 Виды стоимости и принципы оценки стоимости предприятия

1.3 Три основных подхода к оценке предприятия

1.3.1 Затратный подход

1.3.2 Сравнительный подход

1.3.3 Доходный подход

• Глава 2. Оценка бизнеса ООО «Лидер-гранд»

2.1 Характеристика ООО «Лидер-Гранд»

2.2 Прогноз экономического развития и анализ рынка детской одежды Москвы

2.3 Анализ финансовых результатов ООО «Лидер-Гранд»

2.4 Процесс оценки стоимости ООО «Лидер-Гранд»

2.4.1 Определение стоимости предприятия затратным подходом

2.4.2 Определение стоимости предприятия сравнительным подходом

2.4.3 Определение стоимости предприятия доходным подходом

Глава 3. Разработка предложений по увеличению стоимости предприятия

3.1 Выбор конкурентной позиции бизнеса

3.2 Организация торговли

Заключение

Список используемой литературы

Приложения

Введение

С каждым годом идёт интенсивное развитие бизнеса, поэтому оценка бизнеса (предприятия) становиться всё более важной проблемой. В оценке заинтересован как владелец бизнеса, так и инвесторы. Применение технологии оценки бизнеса позволяет увидеть, как повлияют на стоимость предприятия те или иные решения менеджмента. Любой бизнес рано или поздно подходит к моменту расширения или наоборот продаже, для этого важно осуществить адекватную оценку бизнеса, чтобы узнать, сколько стоит предприятие.

Это определяет актуальность темы дипломного исследования.

Объект исследования - бизнес предприятия.

Предметом исследования является оценка бизнеса на примере ООО «Лидер-Гранд».

Цель данной дипломной работы -- исследование финансового состояния и оценка ООО «Лидер-Гранд», а также разработка рекомендаций по повышению стоимости компании.

Исходя из цели, в дипломной работе поставлены и решены следующие задачи:

дана характеристика предприятия, с целью выделения основных проблем;

проведен предварительный анализ структуры баланса и его ликвидности;

проведена оценка финансовой устойчивости;

произведена оценка бизнеса;

выявлены основные проблемы финансово-хозяйственной деятельности компании;

разработаны рекомендации по повышению стоимости компании. деятельности.

Теоретической и методологической основой исследования послужили теория и методология экономического анализа, экономико-математические методы, положения законодательных и нормативных актов, регулирующих предпринимательскую деятельность организаций в условиях рынка, включая 30 учебника и 22 литературных источников.

В работе использовались научные труды отечественных и зарубежных ученых, методические материалы и разработки по проблемам финансового анализа, а также статистическая и бухгалтерская отчетность ООО «Лидер-Гранд».

Практическая значимость дипломной работы заключается в том, что разработанные рекомендации могут быть использованы для повышения стоимости ООО «Лидер-Гранд» и в других предприятиях.

Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, содержит 29 таблиц, 6 рисунков. Список литературы включает 52 наименований. Общий объем работы - 150 страниц.

Во введении обоснована актуальность выбранной темы, дана постановка проблемы; указаны цели и задачи исследования, определен объект, предмет и методы исследования; сформулирована методологическая основа и аргументированы выбранные методы и способы решения поставленных задач. Подчеркнута практическая значимость полученных результатов исследования.

Первая глава работы посвящается основным проблемам в оценке бизнеса и анализу общих методик в оценке бизнеса, их сравнению, значению, выявлению положительных и отрицательных сторон каждой из них. Дана общая характеристика предприятия.

Во второй главе произведена оценка платежеспособности, ликвидности предприятия, определяется характер его финансовой устойчивости. Производится оценка бизнеса затратным, сравнительным, доходным методом.

Третья глава посвящена разработке предложений по повышению стоимости компании, непосредственно связанных с повышением деловой активности и надежности, на основании произведенных расчетов во второй главе. Разработана методика, которая доказывает практическую значимость работы.

В заключении подводятся итоги проведенного, предложено применение результатов исследования на практике ООО «Лидер-Гранд».

Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости бизнеса

1.1 Позиции оценочной деятельности в экономике России

Преобразования в экономике России выявили необходимость в привлечении и использовании новых знаний, сведений и опыта. В наибольшей степени это касается таких областей науки, как экономика, управление и юриспруденция.

«В экономике России за последние годы наблюдается ситуация экономического роста. По сообщениям из печати в России увеличивается объем иностранных инвестиций» Ларченко А.П. Оценка бизнеса. Подходы и методы - СПб.: PRTeam, 2011. - 59 с..

Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества, развитие системы страхования, формируют потребность в новой услуге - оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала. Кроме того, оценка предприятия используется как один из приемов управления предприятием. Оценка стоимости бизнеса выступает необходимым инструментом для принятия эффективных управленческих решений. Сама экономическая ситуация подталкивает к тому, что каждое управленческое решение должно быть осмыслено с точки зрения того, повышает ли исполнение этого решения стоимость компании [9].

Оценка стоимости дает реалистичное представление о том, как предприятие будет работать в будущем. Это ценно для всех: собственников, управляющих, инвесторов, потребителей, поставщиков, банкиров, работников страховых и налоговых служб.

Оценка стоимости стала важнейшим инструментом в арсенале современного российского бизнесмена, финансиста, менеджера. Без знаний оценочной деятельности трудно обойтись в условиях рыночной экономики и предпринимателю, и политику, и простому гражданину.

Оценка рыночной стоимости позволяет продавцу и покупателю заключить сделку, ориентируясь на обоснованную стоимость товара, так как рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные ожидания и затраты, сколько ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, реакцию рынка на объект сделки, а так же текущее общеэкономическое развитие.

Оценка бизнеса предприятий служит основанием для выработки его стратегии. Знание реальной стоимости дает возможность собственнику объекта модернизировать процесс производства, разработать комплекс мероприятий направленных на увеличение рыночной стоимости бизнеса. Периодически проводимая оценка стоимости позволяет повысить эффективность управления и, следовательно, избежать банкротства, а так же завоевать общественную поддержку.

Оценка помогает принять правильное инвестиционное решение. Для того чтобы ответить на вопрос: инвестиции в какой бизнес принесут наибольшую отдачу, нужно в первую очередь оценить их активы и будущие доходы от бизнеса [35].

Оценочная деятельность - профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости [20].

Оценка стоимости любого предприятия (объекта) выражает целенаправленный процесс определения в денежном выражении рыночной стоимости с учетом потенциального и реального дохода, приносимого ею в каждый момент времени.

Важно учитывать, что для оценки имущества, необходима надежная и достоверная рыночная информация. Этот бесспорный факт неоднократно упоминается в литературе по оценке и в международных стандартах. По сравнению с западным оценщиком, у которого в распоряжении множество информационных и аналитических служб, поставляющих ему нужную информацию, российский оценщик не обеспечен требуемой информацией в полном объеме. Первичную информацию можно получить из различных изданий и ресурсов Интернет, но с интегрированными характеристиками, которые являются анализом первичной информации, всё намного хуже [8].

Поэтому в большинстве отчетов, выполненных добросовестным и квалифицированным оценщиком, найдется много спорных и сомнительных позиций, связанной с отсутствием адекватной информацией.

Информацию, которую использует оценщик, можно разделить на две составляющие [7]:

Внутренняя информация, связанная с объектом оценки. Если оценивается недвижимость, то выделяют данные о его технических показателях, о состоянии и необходимости ремонта.

Для бизнеса - это данные о финансовой деятельности, о состоянии активов. Основные проблемы в части применения этой информации находятся в сфере ведения бухгалтерского учета, где не отображается реальное положение дел на предприятии. Эти и другие проблемы, относящиеся к качеству внутренней информации, будут решаться по мере стремления к большей прозрачности компаний, введения бюджетирования управленческого учета и перехода на более прогрессивные формы бухгалтерской отчетности.

Внешняя информация. Все подходы приводят к рыночной стоимости, если они основываются на рыночных данных. Отсюда следует, что без информации, которая отражает ситуацию на рынке схожих объектов, оценка рыночной стоимости не может быть объективной. В соответствии с общепринятыми методиками оценщик работает как с первичными данными (например, с ценами сделок схожих объектов), так и с интегрированными показателями рынка (например, поправочными коэффициентами, обеспечивающими "приведение" сопоставимых объектов к оцениваемому).

Первичная информация (цены продаж объектов-аналогов, значения арендных ставок, финансовые характеристики конкретных компаний) является важнейшим фактором точности и достоверности оценки. Проблемы с использованием подобной информации хорошо освещены. Данные по сделкам с объектами недвижимости, и даже по сделкам с крупными компаниями не публикуются. Оценщик имеет в своем распоряжении много источников, в том числе данные Интернет, где публикуются цены предложений, вместо цен проводимых сделок. Поэтому такая информация не дает полноценной картины о рыночных ценах [19]. Схожие проблемы есть и с данными по финансовой деятельности различных компаний. Приведенные в бухгалтерских документах прибыли и затраты показывают тактику ведения бухгалтерского учета, а не реальное состояние дел в компаниях. Эти проблемы, очевидно, сказываются на качестве оценки, но не являются существенными. Гораздо сложнее обстоит дело с интегрированными параметрами, без которых не могут быть реализованы большинство методов оценки.

Для бизнеса интегрированная информация включает разнообразные мультипликаторы, средние соотношения между собственным и заемным капиталом, значения рентабельности, характерные для отрасли.

Нехватка опыта в системе российской оценки бизнеса и недостаточное внимание этой проблеме привели к тому, что российский Оценщик не владеет всей необходимой интегрированной информацией.

В этих условиях оценщик вынужден сам искать интегрированную информацию, что сказывается на качестве оценки [33].

1.2 Виды стоимости и принципы оценки стоимости предприятия

Оценочная деятельность заключается в установлении определенного вида стоимости объекта оценки или величины доли собственника на конкретный момент времени.

В зависимости от целей оценки и обстоятельств бизнес может оцениваться по-разному. Поэтому для проведения оценки необходимо точное определение стоимости.

В соответствии с ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.07 г. №255, при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

рыночная стоимость;

инвестиционная стоимость;

ликвидационная стоимость;

кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки, в отношении сторон сделки, с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Этот вид стоимости применяется при решении всех вопросов, связанных с федеральными и местными налогами. Именно рыночную стоимость определяют при оценке для целей купли-продажи предприятия или части его активов.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

при изъятии имущества для государственных нужд;

при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

при определении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным [3].

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оценивающего субъекта.

В роли субъектов оценочной деятельности выступают физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями законодательства (далее - оценщики). Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом [11].

Объектами оценочной деятельности являются:

· отдельные материальные объекты (вещи);

· совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

· право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

· права требования, обязательства (долги);

· работы, услуги, информация;

· иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Особенностью процесса оценки стоимости имущества предприятия (бизнеса) является его многосторонний характер. Она не ограничивается только учетом одних затрат на создание или приобретение объекта.

В процессе оценки обязательно учитывают совокупность рыночных факторов:

· факторы времени и риска;

· рыночная конъюнктура (спрос и предложение на объекты оценки);

· уровень конкуренции;

· различные особенности оцениваемого объекта.

«Оценка предприятия (бизнеса) проводится в самых различных целях» Рутгайзер В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости - М.: Дело, 2012. - 381 с.:

· повышение эффективности текущего управления предприятием;

· купли - продажи ценных бумаг на фондовом рынке принятия обоснованного инвестиционного решения;

· определения стоимости предприятия, в случае его купли-продажи целиком или частями;

· реструктуризации предприятия - ликвидация, поглощение, слияние, выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга;

· разработки плана (прогноза) развития компании (будущие доходы, расходы, степень финансовой устойчивости и ценность имиджа);

· определение кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании;

· страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости в преддверии потерь;

· принятия обоснованных управленческих решений [12].

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. Этим договором может быть предусмотрено осуществление данным оценщиком оценки одного или ряда объектов, либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлению.

В соответствии с ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 г. №256, проведение оценки включает следующие этапы:

· заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

· сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

· применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

· согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

· составление отчета об оценке [2].

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. При оценке бизнеса можно выделить три группы взаимосвязанных принципов оценки:

1. Основанные на представлениях собственника;

2. Связанные с эксплуатацией собственности;

3. Обусловленные действием рыночной среды.

Первая группа принципов включает в себя:

Принцип полезности, который заключается в том, что чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость. Чем больше полезность, тем выше его стоимость.

С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость предприятия не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с такой же полезностью, кроме того, за объект нецелесообразно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в оптимальные сроки.

Принцип замещения заключается в том, что максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с равнозначной полезностью.

Принцип ожидания или предвидения, заключающийся в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.

Вторая группа принципов включает в себя:

Принцип вклада - суть которого заключается в том, что включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически выгодно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.

Принцип остаточной продуктивности - заключается в следующем: остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала.

Принцип предельной производительности - заключается в том, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) - согласно которому максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов.

Третья группа принципов обусловлена действием рыночной среды и включает в себя:

Принцип соответствия - по которому предприятие, не соответствующее требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и, скорее всего, будет оценено ниже среднего.

Принцип регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого предприятия, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда в результате функционирования соседних объектов, рыночная цена данного предприятия, скорее всего, окажется выше его стоимости.

Принцип конкуренции - если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть, либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

Принцип зависимости от внешней среды - изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость предприятия изменяется. Следовательно, оценка стоимости предприятия должна проводиться на определенную дату.

Принцип экономического разделения - имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Данный принцип применяется, если оценка проводится в целях реструктурирования. Если ее целью является определение стоимости действующего предприятия без учета возможных изменений, то данный принцип не применяется.

1.3 Три основных подхода к оценке предприятия

Выбор метода оценки зависит от того, в каком финансовом состоянии находится предприятие в данный момент и каковы его перспективы. В зависимости от состояния и перспектив развития бизнеса расчет стоимости компании может основываться на применении следующих подходов:

Затратный подход (Имущественный)

Сравнительный подход (Рыночный)

Доходный подход

Затратный подход в оценке рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Стоимость предприятия признается равной стоимости активов предприятия, оставшихся после погашения всех обязательств. Затратный подход

основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за данное предприятие больше, чем стоимость воссоздания предприятия, аналогичного по своей полезности оцениваемому предприятию.

Сравнительный подход предполагает, что стоимость предприятия определяется тем, за сколько оно может быть продано при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого предприятия может быть реальная цена продажи аналогичного предприятия, зафиксированная рынком.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) все три подхода к оценке, но он вправе самостоятельно выбрать в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в различной степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой оценки стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности.

Доходный подход считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку под стоимостью предприятия в нем понимается не стоимость набора активов (здания, сооружения, машины, оборудование, нематериальные ценности), а оценка потока будущих доходов. Доходный подход предполагает, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Причем существует две модели построения потока будущих доходов: денежный поток для собственного капитала, и для всего инвестированного капитала (учитывает и собственный и заемный капитал).

1.3.1 Затратный подход

Затратный подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Для этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств, результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Базовой формулой в затратном подходе является формула:

СК=А - О, (1.1)

Где СК - собственный капитал;

А - активы

О - обязательства

Данный подход представлен двумя основными методами:

методом стоимости чистых активов;

методом ликвидационной стоимости.

Метод стоимости чистых активов

Стоимость предприятия зависит от того, какой экономический потенциал накоплен им в предыдущий период производственно-хозяйственной, коммерческой и инвестиционной деятельности. Важнейшей характеристикой этого потенциала является стоимость его активов.

Статьи бухгалтерского баланса приводятся к рыночной стоимости, оценка проводится в несколько этапов [16]:

1. Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости;

2. Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования;

3. Выявляются и оцениваются нематериальные активы;

4. Определяется рыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных;

5. Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость;

6. Оценивается дебиторская задолженность;

7. Оцениваются расходы будущих периодов;

8. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость;

9. Определяется стоимость собственного капитала путём вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

В результате проведения всех перечисленных этапов стоимость собственного капитала компании рассчитывается как рыночная стоимость совокупных активов минус текущая стоимость всех обязательств.

В рамках оценки бизнеса при использовании метода чистых активов (Приказ Минфина РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 29.01.2003 г. № 10н, 03-6/пз "Об утверждении Порядка оценки стоимости чистых активов акционерных обществ"), традиционный баланс предприятия заменяется скорректированным балансом, в котором все активы (материальные и нематериальные), а также все обязательства показаны по рыночной или какой-либо другой подходящей текущей стоимости.

При оценке зданий, сооружений, передаточных устройств применение затратного подхода заключается в расчете затрат на воспроизводство оцениваемых активов за вычетом всех форм износа, обесценивания и устаревания актива.

Определить рыночную восстановительную стоимость зданий и сооружений можно путем пересчета сметной стоимости строительства и дальнейшей корректировки этих цен с использованием рыночных коэффициентов удорожания строительно-монтажных работ на дату оценки. Другой подход для получения величины восстановительной стоимости - расчет ее на основе индексов и рыночных цен в строительстве, приводимых в ежеквартальном межрегиональном информационно-аналитическом бюллетене КО-Инвест. Третий подход применяется для нового строительства и заключается в калькулировании необходимых для строительства ресурсов в текущих ценах. Расчеты стоимости строительства производились на основе Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) с последующим индексированием затрат на дату оценки [50].

Достоинства подхода на основе УПВС:

· использование нормативов, имеющих серьезную фактическую базу, реальные технологические модели в текущем уровне цен на СМР, созданной примерно в те годы, когда были возведены оцениваемые объекты;

· универсальность подхода. Возможность производить оценку практически любых зданий и сооружений;

· разумный объем показателей и других данных, которые необходимо хранить в памяти компьютера;

· возможность использования методики лицами, не имеющими профессиональной специальной подготовки в области проектно-сметного дела;

· возможность оперативно рассматривать и анализировать с точки зрения затрат несколько вариантов улучшений в процессе поиска лучшего и наиболее эффективного использования;

· возможность получения составляющих прямых затрат по каждому конструктивному элементу и виду работ;

· возможность получения ведомости потребных ресурсов в натуральных показателях и использования их стоимости на дату оценки на данном рынке для вычисления прямых издержек (ресурсный метод);

· удобство автоматизации расчета с использованием электронных таблиц и интеграции с другими программными средствами для комплексной автоматизации оценочной деятельности [32].

Основная формула затратного подхода к оценке недвижимости выглядит так:

, (1.2)

Где Сзатр - стоимость, определенная затратным методом;

Сзу - стоимость участка земли;

Сновстр - стоимость нового строительства (восстановительная или замещающая);

Износ - накопленный износ.

Общий накопленный износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем.

Износ, используемый в оценке, не совпадает с понятием бухгалтерской амортизации, которая предполагает списание первоначальной стоимости здания на стоимость созданной продукции и оказанных услуг по установленным нормативам.

В отличие от нормативного списания стоимости, оценочный износ представляет собой фактическое обесценение объекта. Общий накопленный износ включает в себя следующие компоненты:

Иф - физический износ - потеря стоимости в процессе эксплуатации под воздействием внешних природных факторов;

Ифн - функциональный износ - потеря стоимости в результате несоответствия функциональных характеристик объекта требованиям рынка, сложившимся на дату оценки;

Ивн - внешний (экономический) износ - потеря стоимости по внешним по отношению к объекту оценки причинам; может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды.

В рамах физического и функционального износа выделяют следующие виды износа:

устранимый износ - износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно;

неустранимый износ - затраты на ликвидацию дефектов превышают стоимость, которая может быть добавлены этим к объекту оценки (невыгодно).

Стоимость нового строительства определяется с точки зрения потенциального покупателя (инвестора) по формуле:

, (1.3)

Где ПИ - прямые издержки;

КИ - косвенные издержки;

ПП - прибыль предпринимателя (инвестора).

Под прямыми издержками обычно понимают издержки, которые несет генеральный подрядчик (строитель) и которые включаются в договорную цену. Стоимость строительно-монтажных работ определяется:

, (1.5)

Где НР - накладные расходы;

ПН - плановые накопления (сметной прибыли подрядчика).

Прямые затраты рассчитываются по формуле:

, (1.6)

Метод ликвидационной стоимости

Применяется для предприятий, которые находятся в состоянии банкротства или если стоимость компании при ликвидации будет выше, чем при продолжении деятельности, поэтому для настоящей работы этот метод не был использован. При использовании данного метода оценщик определяет валовую выручку от ликвидации активов предприятия, затем уменьшает ее на величину прямых затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также на величину всех обязательств предприятия.

При определении ликвидационной стоимости предприятия необходимо учитывать все расходы, связанные с ликвидацией предприятия: комиссионные и административные издержки по поддержанию работы предприятия до его ликвидации, расходы на юридические и бухгалтерские услуги.

При определении ликвидационной стоимости различают три вида ликвидации:

1) упорядоченную;

2) принудительную;

3) ликвидацию с прекращением существования активов предприятия.

Упорядоченная ликвидация - это распродажа активов в течение разумного периода, чтобы можно было получить максимальные суммы от продажи активов. Для наименее ликвидной недвижимости предприятия этот период составляет около двух лет. Он включает время подготовки активов к продаже, время доведения информации о продаже до потенциальных покупателей, время на обдумывание решения о покупке и аккумулирование финансовых средств для покупки, саму покупку, перевозку.

Принудительная ликвидация означает, что активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе.

Ликвидация с прекращением существования активов предприятия рассчитывается в случае, когда активы предприятия не распродаются, а списываются и уничтожаются, а на данном месте строится новое предприятие, дающее значительный экономический либо социальный эффект. Стоимость предприятия в этом случае является отрицательной величиной, так как требуются определённые затраты на ликвидацию активов [29].

Расчёт ликвидационной стоимости предприятия также включает несколько основных этапов [24]:

1. Берется последний балансовый отчёт;

2. Разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия (недвижимого имущества, машин и оборудования, товароматериальных запасов) требует различных временных периодов;

3. Определяется валовая выручка от ликвидации активов;

4. Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат. К прямым затратам, связанным с ликвидацией предприятия, относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и сборы, которые платятся при продаже. С учётом календарного графика ликвидации активов, скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск;

5. Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершённого производства, сохранение оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации;

6. Прибавляется (или вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода;

7. Вычитаются преимущественные права на выходные пособия и выплаты работникам предприятия, требования кредиторов по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, расчёты с другими кредиторами.

Делая итоговый вывод о ликвидационной стоимости предприятия, оценщик должен проанализировать факторы, имеющие отношение к собственно имуществу, и факторы, которые обусловливают уровень управления предприятием. Если ситуация банкротства предприятия вызвана низким уровнем управления, то это обстоятельство не должно негативно отразиться на величине ликвидационной стоимости предприятия. Если же причины банкротства - высокая степень износа как активной, так и пассивной части активов предприятия, негативные особенности местоположения, то эти факторы существенно снизят уровень ликвидационной стоимости предприятия [16].

1.3.2 Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают активы аналогичного типа, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми. Преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок.

Для ряда объектов применение рыночного метода возможно, но затруднено отсутствием достаточного объема прямой рыночной информации. Этот недостаток может компенсироваться как применением других методов, так сбором косвенной информации о данном рынке.

Основной задачей данного метода является получение достоверной информации о состоявшихся сделках. Следует учитывать, что по различным причинам стороны скрывают истинную причину сделки.

Информация должна соответствовать следующим основным критериям:

- стороны сделки имели достаточное представление о данном рынке;

- стороны не связаны между собой какими-либо иными отношениями, могущими повлиять на цену сделки;

- данные о цене сделки получены от лица, незаинтересованного в ее искажении.

Данный метод мало применим, так как не развит рынок продаж бизнеса.

В зависимости от наличия и доступности информации, характеристик объекта оценки, предмета и условий предполагаемой сделки с объектом оценки в рамках сравнительного подхода применяются следующие методы:

- метод компании-аналога;

- метод сделок;

- метод отраслевых коэффициентов.

Метод компании-аналога

Метод рынка капитала, или метод компании-аналога, основан на сформировавшихся на фондовом рынке рыночных ценах акций сходных компаний. Базой для сравнения служит цена за одну обыкновенную (простую) акцию сходных компаний на фондовых рынках. При этом цена одной акции меняется в зависимости от величины приобретаемого пакета - контрольного (мажоритарного) или неконтрольного (миноритарного). Основу метода составляет финансовый анализ оцениваемой компании и сопоставимых компаний. Преимущество данного метода заключается в использовании, как правило, фактической информации, а не прогнозных данных, которым присуща известная неопределенность [13].

Основные этапы оценки предприятия методом компании-аналога:

1) изучение рынка и сбор необходимой информации;

2) сопоставление списка аналогичных предприятий;

3) финансовый анализ и повышение уровня сопоставимости информации;

4) расчёт ценовых мультипликаторов;

5) выбор величины мультипликатора, которую целесообразно применить к оцениваемой компании;

6) определение итоговой величины стоимости оцениваемого предприятия;

7) внесение итоговых корректировок.

Оценка бизнеса методом компании-аналога основана на использовании двух типов информации: рыночной и финансовой.

Рыночная информация включает данные о фактических ценах купли-продажи акций компании, сходной с оцениваемой, а также информацию о количестве акций в обращении. Качество и доступность ценовой информации зависит от уровня развития фондового рынка.

Финансовая информация представлена официальной бухгалтерской и финансовой отчётностью, а также дополнительными сведениями, перечень которых определяется непосредственно оценщиком в зависимости от конкретных условий оценки. Финансовая информация должна быть представлена отчётностью за текущий год и предшествующий период.

При применении данного метода важную роль играет подбор предприятий-аналогов для сравнения. Идеальные предприятия-аналоги - те, которые действуют в той же отрасли, что и оцениваемое предприятие, ведут подобные хозяйственные операции, близки по размеру. Поиск аналогичных предприятий должен базироваться на достаточно жестких критериях отбора, среди которых можно выделить:

* принадлежность к одной и той же отрасли;

* достаточно высокое сходство выпускаемой продукции и ассортимента;

* примерное равенство объёма и качества производимой продукции;

* товарную и территориальную диверсификацию;

* одинаковые стадии жизненного цикла компаний (например, стадии роста или упадка);

* сходные по размеру производственные мощности;

* технологическую и техническую оснащённость;

* сопоставимые стратегии развития компаний;

* примерно одинаковые уровни рисков, связанных с предпринимательской деятельностью;

* примерно равную степень учёта климатических и территориальных различий или особенностей;

* сопоставимость по числовым оценкам экономических и финансовых

показателей компаний (выручка, численность, стоимость активов);

* сопоставимость предполагаемой сделки (форма сделки, условия финансирования, условия оплаты) [13].

Важная часть оценки по методу рынка капитала - анализ финансового положения компании и сопоставление с предприятиями-аналогами. При сравнительном подходе к оценке предприятия используются все традиционные приёмы и методы финансового анализа. Система аналитических показателей и критериев сравнения, применяемых при анализе финансового положения компании, так же, как и методология оценки стоимости компании в целом, зависит от сформулированной собственником цели оценки.

Наибольшая сложность при применении данного метода заключается в необходимости выбора подходящей компании-аналога. Между тем на российском рынке отсутствует достаточная по объёму статистика продаж бизнеса для получения необходимой для расчётов информации.

Для некоторых отраслей национальной экономики, в которых объёмы ретроспективной информации по сделкам становятся всё более многочисленными (например, телекоммуникации, нефтяная отрасль), значение данного метода постепенно повышается. В остальных случаях этот метод может быть использован как инструмент проверки достоверности результатов расчётов стоимости бизнеса, полученных с помощью других подходов (например, доходного подхода) [13].

В результате оценки компании методом рынка капитала получают стоимость неконтрольного пакета акций с высокой степенью ликвидности. Для того чтобы получить стоимость контрольного пакета в компании, акции которой не продаются на открытом фондовом рынке и финансовая информация по которой широко не представлена, необходимо добавить премию за контроль и вычесть скидку за недостаточную ликвидность.

Метод сделок (продаж) является частным случаем метода рынка капитала. Он исходит из необходимости определения стоимости готового бизнеса, или, иначе, контрольного (мажоритарного) пакета акций компании-аналога. Цена обыкновенных акций принимается по результатам совершённых ранее сделок на фондовом рынке. В основе метода лежит определение соответствующих мультипликаторов на базе финансового анализа и прогнозирования.

Финансовый анализ и сопоставление показателей осуществляются так же, как и в методе рынка капитала.

Этапы процесса оценки бизнеса методом сделок совпадают с этапами оценки бизнеса методом рынка капитала. Однако наряду с совпадением этапов оценки, методы рынка капитала и сделок имеют ряд различий (табл. 1).

Таблица 1. Основные различия методов рынка капитала и сделок

Различия	Особенности
	метода рынка капитала	метода сделок
Типы исходной ценовой информации	Цены на единичные акции предприятий-аналогов	Цены продаж контрольных пакетов и предприятий целиком, информация о слияниях и поглощениях предприятий
Время анализируемых сделок	Данные о текущих ценах акций	Информация о ранее совершенных сделках
Учет элементов контроля	Цена одной акции не учитывает элементы контроля	Цена контрольного пакета акций или предприятия в целом включает премию за элементы контроля
Результат оценки	Стоимость одной акции или неконтрольного пакета	Стоимость контрольного пакета или предприятия в целом

Метод сделок применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие или существенно сократить объём выпуска продукции. Кроме того, его используют при сделках по слиянию и поглощению компаний. В отличие от метода рынка капитала здесь уже учтена премия за контроль, а в случае необходимости оценки неконтрольного пакета акций скидка может составлять примерно 40 %.

Основным фактором, сдерживающим применение в российской практике метода компании-аналога и метода сделок, является отсутствие достаточной и достоверной ценовой и финансовой информации по отечественным компаниям-аналогам. Однако появление в последние годы фирм, специализирующихся на сборе и анализе подобной информации, а также различных электронных источников - существенный прорыв в данном направлении. Таким образом, дальнейшее развитие оценочной инфраструктуры будет способствовать расширению сферы использования сравнительного подхода.

Метод отраслевых коэффициентов заключается в определении ориентировочной стоимости предприятия с использованием соотношений или показателей, основанных на данных о продажах компаний по отраслям и отражающих их конкретную специфику. Отраслевые коэффициенты рассчитываются специальными аналитическими организациями в результате достаточно длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями. Также отраслевые соотношения могут быть самостоятельно разработаны оценщиком на основе анализа отраслевых данных.

Рынок купли-продажи готового бизнеса в России только развивается, поэтому метод отраслевых коэффициентов ещё не получил достаточного распространения в отечественной практике. На Западе рынок бизнеса развит давно, и в результате обобщения были разработаны достаточно простые соотношения для определения стоимости оцениваемого предприятия.

1.3.3 Доходный подход

Применяется доходный подход в тех случаях, когда есть возможность составить представление о дальнейшем развитии компании (построить финансовую модель). В рамках доходного подхода используют метод капитализации и метод дисконтирования.

Оценка доходным подходом предполагает построение прогноза доходов.

В зависимости от равномерности поступления доходов выбирается либо метод капитализации, либо метод дисконтирования.

Метод капитализации прибыли является одним из вариантов доходного подхода к оценке бизнеса действующего предприятия. Как и другие варианты доходного подхода, он основан на базовой посылке, в соответствии с которой стоимость доли собственности на предприятии равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесёт эта собственность. Сущность данного метода выражается формулой:

Метод капитализации прибыли в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы её роста будут постоянными). Применяется для оценки «зрелых» предприятий, которые имеют определённую прибыльную историю хозяйственной деятельности, успели накопить активы, стабильно функционируют. По сравнению с методом ДДП данный метод достаточно прост, так как не требует составления средне- и долгосрочных прогнозов доходов, но его применение ограничивается предприятиями со стабильными доходами, рынок сбыта которых устоялся и в долгосрочной перспективе не предполагаются его изменения.

,

где V - оценённая стоимость;

D - чистый доход (чистая прибыль);

K_k - ставка капитализации.

Метод капитализации дохода - оценка имущества на основе капитализации дохода за первый прогнозный год при предположении, что величина дохода будет такой же и в последующие прогнозные годы.

Капитализация дохода - процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта [27].

Основные этапы оценки предприятия методом капитализации дохода:

1. Анализ финансовой отчётности, её нормализация и трансформация (при необходимости);

2. Выбор вида дохода, который будет капитализирован;

3. Расчёт адекватной ставки капитализации;

4. Определение предварительной величины стоимости;

5. Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов;

6. Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности.

1. Анализ финансовой отчётности. Основными документами для анализа финансовой отчётности предприятия в целях оценки его активов являются балансовый отчёт и отчёт о финансовых результатах. При анализе финансовых отчётов предприятия оценщик должен в обязательном порядке провести их нормализацию, т.е. сделать поправки на различные чрезвычайные и единовременные статьи, как баланса, так и отчёта о финансовых результатах и их использовании, которые не носили регулярного характера в прошлой деятельности предприятия, и вряд ли будут повторяться в будущем.

Примерами чрезвычайных и единовременных статей могут быть доходы или убытки от продажи активов, части предприятия, поступления по различным видам страхования, поступления от удовлетворения судебных исков, последствия забастовок или длительных перерывов в работе.

Кроме того, оценщик может провести трансформацию бухгалтерской отчётности, под которой понимается перевод её на общепринятые стандарты бухгалтерского учёта (западные). Данная операция при оценке не обязательна, но желательна [34].

2. Выбор вида дохода, который будет капитализирован. В качестве капитализируемого дохода здесь могут выступать выручка или показатели, так или иначе учитывающие амортизационные отчисления: чистая прибыль после уплаты налогов, прибыль до уплаты налогов, величина денежного потока.

Данный этап подразумевает фактически выбор периода текущей производственной деятельности, результаты которого будут капитализированы. Оценщик может выбирать между несколькими вариантами:

· прибылью последнего отчётного года;

· прибылью первого прогнозного года;

· средней величиной прибыли за несколько отчётных лет.

В большинстве случаев на практике в качестве капитализируемой величины выбирается прибыль последнего отчётного года.

3. Расчёт адекватной ставки капитализации. Ставка капитализации для предприятия обычно выводится из ставки дисконта путём вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли или денежного потока (в зависимости от того, какая величина капитализируется). Соответственно для одного и того же предприятия ставка капитализации обычно ниже, чем ставка дисконта.

«Ставка капитализации - это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости» Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. Справочник Оценщика недвижимости. Характеристики рынка прогнозы поправочные коэффициенты - НН.: ЗАО Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2011. - 200 с.. Проще говоря, ставка капитализации - коэффициент, преобразующий доход одного года в стоимость объекта. Итак, чтобы определить адекватную ставку капитализации, нужно сначала рассчитать соответствующую ставку дисконта, используя возможные методики.

При известной ставке дисконтирования ставка капитализации в общем виде:

K_k = r - q,

где K_k - ставка капитализации;

r - ставка дисконтирования;

q - долгосрочные темпы роста дохода или денежного потока.

Если темп роста дохода предполагается равным нулю, ставка капитализации будет равна ставке дисконтирования.

Ставка капитализации может устанавливаться оценщиком на основе изучения отрасли.