Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник или управляющий.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений - учитывать возврат капитала, инвестированного в улучшения).

Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

· определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

· определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

· определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

· расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:

­ сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);

­ земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

­ земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы.

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

Сельскохозяйственные угодья и замкнутые водоемы, которые могут быть использованы для предпринимательской деятельности (например, ведения рыбного хозяйства), оцениваются, как правило, методом сравнения продаж или методом капитализации ренты.

Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, в частности, относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка.

Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета.

Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв.

Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении.

Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

При расчете издержек учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения.

При расчете валового дохода с пашни может быть учтена возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона по овощной продукции и продукции лекарственных растений. Залежь оценивается методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий.

При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из их нормативной урожайности. Нормативная урожайность сенокосов и пастбищ определяется ее пересчетом в центнеры кормовых единиц (1 центнер кормовых единиц равняется 1 центнеру овса). При этом величина валового дохода определяется на основе рыночной цены овса [4].

При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодной продукции. При этом учитывается:

1) возраст многолетних насаждений;

2) породно-сортовой состав многолетних насаждений;

3) особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах земельного участка;

4) возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников.

В общем, подводя итоги, можно сказать, что оценка недвижимости требует индивидуального подхода в каждом конкретном случае. Очень многие факторы влияют на стоимость недвижимости. Разобраться во всех нюансах и сделать правильные выводы довольно не просто. От оценщика требуется навыки и чутье ситуации на рынке. Для каждого случая и каждого вида стоимости больший приоритет будет у разных подходов и методов, что и требуется определить оценщику.

2. Описание характеристик оцениваемого земельного участка под застройку и анализ ситуации на земельном рынке г. Новосибирска

2.1 Анализ ситуации на земельном рынке г. Новосибирска

Анализ ситуации выполнен по данным Аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость» [5].

Новосибирск является стабильно развивающимся городом, одним из лучших регионов для бизнеса. Объем рынка недвижимости постоянно увеличивается, растет рынок земельных участков Новосибирска и области. Покупка земельного участка остается выгодным вложением капитала.

Средняя удельная цена предложения земельных участков в Новосибирске составляет 3,95 тыс. р. за 1 м2., что на 12 % меньше, чем в 1 квартале. Сравнивая с докризисным максимумом, можно наблюдать, что средняя удельная цена уменьшилась на 45,8 %.

В общем объеме предложений земельных участков в Новосибирске наибольшая доля в структуре приходится на удаленные районы и районы, граничащие с центром. При этом по сравнению с началом года, в 2,8 раз увеличилось количество предложений участков в НСО. За пределами Новосибирска предлагаются крупные земельные участки - в основном, это земли сельскохозяйственного назначения, участки, предназначенные для строительства дачных и садовых поселков и под строительство производственных и логистических центров. В отдаленных районах и районах, граничащих с центром, чаще всего предлагаются земли под строительство производственно-складских комплексов и под строительства зданий по обслуживанию автомобилей - автозаправочные станции, комплексы технического обслуживания. В основном эти участки расположены вдоль федеральных трасс или рядом с основными магистралями города. Центральный и Железнодорожный районы обладают высокоразвитой инфраструктурой, что делает привлекательными девелоперские проекты. Земельные участки здесь в основном предназначены для строительства административных зданий и многофункциональных комплексов. Расположение этих объектов характеризуется удобными транспортными потоками во все районы города.

На рисунке 2.1 показаны цены на землю по районам города в 3 квартале 2011 года

Рисунок 2.1 - Средняя цена земельных участков по районам, тыс. р. за 100 м2

По сравнению с началом года, повышение средних удельных цен предложения земельных участков наблюдалось в трех районах: в Дзержинском, Октябрьском районах (на 30 % и 49 % соответственно, вблизи с активными строительными площадками ведущих строительных компаний города) и в Первомайском районе (на 74 %, что связано с увеличением числа предложений земельных участков в промышленных зонах со всеми коммуникациями). В остальных районах средние цены или показали заметное снижение, или незначительное повышение.

В 3-м квартале 2011 г. основной объем предложения (54 %) составляют участки средние по площади-от 0,1 до 0,25 га, от 0,5 до 1 га и от 0,25 до 0,5 га, имеющие удобный подъезд, поскольку находятся недалеко от крупных транспортных магистралей. Они же показывают наиболее высокие средние удельные цены. В то же время категория больших участков - от 5 до 10 га и свыше 10 га является наименее представленной в структуре предложения по объему - по 4 %. Если не брать в расчет участки больших размеров расположенных в удаленных районах, то средний размер предложения земли в городе составляет 0,6 га [5].

Большинство предложений - это участки для строительства производственно-складских комплексов, зданий административного значения и участки под строительство автосервисов. Следует заметить, что в докризисный период участки под строительство СТО и складских помещений также превалировали, а в кризис наибольшая доля приходилась на земли под строительство административных зданий.

На рисунке 2.2 показаны цены по назначению земли в 3 квартале 2011 года

Рисунок 2.2 - Средняя цена земельных участков по типам, тыс. р. за 100м2

Наиболее высокие средние удельные цены наблюдаются для участков, предназначенных для строительства административных зданий и многоквартирных жилых домов. Большинство предложений участков в Центральном и граничащих с центром районах обладают развитой инфраструктурой и стабильно высоким потоком людей. На рынке наблюдается увеличение предложения участков с готовой проектной документацией под строительство объектов жилой и коммерческой недвижимости. Есть участки, практическое освоение которых уже началось (подведена часть или все коммуникации, с недостроем на той или иной стадии). Примечательно, что цена на земельные участки под малоэтажное жилищное строительство в Новосибирске и НСО относительно низкая. В продажу предлагаются очень разные с точки зрения освоения участки - часть из них - земли поселений с подведенными коммуникациями, но большинство - земли сельхоз назначения или лесные массивы без коммуникаций.

Предложений на рынке земельных участков хватает, но найдут ли они своих покупателей -- сказать трудно. По данным Главного управления Банка России по Новосибирской области, на ипотечном рынке региона работает все больше кредитных организаций, (за 9 месяцев текущего года число кредитных операторов выросло вдвое), но одними банковскими кредитами застройщикам не обойтись. Нужна поддержка государства, заинтересованность в развитии и софинансирование собственников и стратегических инвесторов [5].

В 2006-2007 году был очень активный рост рынка коммерческой недвижимости. Окупаемость проектов составляла 5-7 лет, поэтому привлекала многих инвесторов. Спекулятивные вложения в земельные участки могли приносить доход в несколько сотен процентов годовых. Поэтому строительные компании скупали земли «впрок», появлялись все новые и новые строительные площадки. Для вложений привлекались не только собственные средства, но и кредитные ресурсы.

Рынок земельных участков Новосибирска наиболее «просел» в кризис и до сих пор не восстанавливается. Об этом свидетельствует обзор итогов минувшего года, подготовленный аналитическим центром компании «Сибакадемстрой Недвижимость» По данным аналитиков, на конец 2011 года средняя удельная цена предложения земельных участков в Новосибирске составляла 3,95 тыс. р. за 1 м2., что на 13 % меньше, чем в конце 2010 года. По сравнению с докризисным максимумом средняя удельная цена уменьшилась на 45,8 %. Наиболее высокие средние цены на земельные участки наблюдаются в Железнодорожном районе. В 2011 году повышение цен на земельные участки наблюдалось в трех районах: в Дзержинском, Октябрьском -- на 30 % и 49 % и в Первомайском районе -- на 74 %. В первых двух случаях аналитики связывают рост с активной застройкой районов рядом ведущих строительных компаний, а в последнем -- с увеличением числа предложений участков в промышленных зонах с полным набором коммуникаций. Наиболее высокие средние цены наблюдаются для участков под административные здания и жилые высотки. При этом участки под малоэтажное строительство предлагаются почти вдвое дешевле, чем год назад. Ещё ряд аналитических таблиц связанных со стоимостью м2 строящегося жилья приведены в Приложении А. В настоящее время жилые дома активно строятся, темпы строительства на данный момент больше чем в 2010 г и 2011 г. поэтому спрос на земельные участки под строительство жилых домов в городе Новосибирске есть. Благодаря различным программам государственной поддержки люди могут себе позволить покупку жилья, в основном недорогого, о чём свидетельствует статистика .Более половины всех сделок проходят в ценовой категории до 1,5 млн. р., что при текущих ценах соответствует «средней» квартире в 38 м2. Надо заметить, что в ближайшие месяцы эта тенденция продолжится: среди заявок от покупателей новостроек 56% приходится на желающих купить однокомнатные квартиры .

2.2 Описание характеристик оцениваемого земельного участка под застройку и его местоположения

Объектом оценки являются земельные участки общей площадью 7055 м2., расположенные в г. Новосибирске на территории кадастровых кварталов: 54:35:064340; 54:35:064350; 54:35:064335. Описание земельных участков, входящих в состав оцениваемого объекта приведено ниже в таблице 2.1

Таблица 2.1 - Описание земельных участков, входящих в состав оцениваемого объекта

Наименование	Показатель
Земельный участок №1
Местоположение участка	Установлено относительно ориентира индивидуальный жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Новосибирск, ул. Эстафетная, д.хх
Кадастровый (условный) номер участка	54:35:06 4340: хххх
Площадь участка	1487 кв.м.
Категория земель	Земли поселений
Вид разрешенного использования	Для эксплуатации индивидуального жилого дома
Застроенность окружения	Жилая застройка
Водные ресурсы	Не более 500 м. (7-10 мин. пешком)
Экологическое состояние	Удовлетворительное
Инженерные сети и коммуникации	Водопровод общественный (колонки)
Улучшения участка	Нет
Оцениваемые улучшения участка	Нет
Оцениваемые права на земельный участок	Право собственности
Собственник земельного участка	Иванов Иван Иванович
Реквизиты собственника	р/с 50101810900000010001 ГРКЦ ГУ Банка России по НСО г. Новосибирск

Таблица

Наименование	Показатель
Земельный участок №3
Местоположение участка	установлено относительно ориентира индивидуальный жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Новосибирск, ул. Эстафетная, д.хх
Кадастровый (условный) номер участка	54:35:06 4350:хххх
Площадь участка, м2	1930
Категория земель	Земли поселений
Вид разрешенного использования	Для эксплуатации индивидуального жилого дома
Застроенность окружения	Жилая застройка
Водные ресурсы	Не более 500 м. (7-10 мин. пешком)
Экологическое состояние	Удовлетворительное
Инженерные сети и коммуникации	Водопровод общественный (колонки)
Улучшения участка	Жилой дом «под снос»
Оцениваемые улучшения участка	Нет
Оцениваемые права на земельный участок	Право собственности
Собственник земельного участка	Петров Иван Иванович
Реквизиты собственника	р/с 30101810900000010001 ГРКЦ ГУ Банка России по НСО г. Новосибирск
Земельный участок №4
Местоположение участка	установлено относительно ориентира индивидуальный жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Новосибирск, переулок 3-й Горский, д.ххх
Кадастровый (условный) номер участка	54:35:06 4335:хххх
Площадь участка, м2	1565
Категория земель	Земли поселений
Вид разрешенного использования	Для эксплуатации индивидуального жилого дома
Застроенность окружения	Жилая застройка
Водные ресурсы	Не более 500 м. (7-10 мин. пешком)
Экологическое состояние	Удовлетворительное
Инженерные сети и коммуникации	Водопровод общественный (колонки)
Улучшения участка	Жилой дом «под снос»
Оцениваемые улучшения участка	Нет
Оцениваемые права на земельный участок	Право собственности
Собственник земельного участка	Сидоров Иван Иванович
Реквизиты собственника	р/с 20101810900000010001 ГРКЦ ГУ Банка России по НСО г. Новосибирск
Земельный участок №8
Местоположение участка	установлено относительно ориентира индивидуальный жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Новосибирск, переулок 3-й Горский, д.хх
Кадастровый (условный) номер участка	54:35:06 4335:хххх
Площадь участка, м2	2073

Таблица

Наименование	Показатель
Категория земель	Земли поселений
Вид разрешенного использования	Для эксплуатации индивидуального жилого дома
Застроенность окружения	Жилая застройка
Водные ресурсы	Не более 500 м. (7-10 мин. пешком)
Экологическое состояние	Удовлетворительное
Инженерные сети и коммуникации	Водопровод общественный (колонки)
Улучшения участка	Жилой дом «под снос»
Оцениваемые улучшения участка	Нет
Оцениваемые права на земельный участок	Право собственности
Собственник земельного участка	Кравцов Иван Иванович
Реквизиты собственника	р/с 60101810900000010001 ГРКЦ ГУ Банка России по НСО г. Новосибирск

Оцениваемый земельный участок расположен в Ленинском районе, г. Новосибирск, в непосредственном прилегании к территории микрорайона Горский (рисунок 2.3)

Рисунок 2.3 Месторасположение оцениваемого земельного участка

Ближайшие транспортные магистрали - улицы Блюхера, Котовского, Немировича-Данченко, пр. Карла Маркса. Доступ к земельным участкам осуществляется автомобильным транспортом, подъезд, подъездные пути в удовлетворительном состоянии.

Интенсивность движения транспорта в районе расположения оцениваемого объекта - не высокая (субъективная оценка). Подъезд машин спецтехники, пожарных и медицинских обеспечен.

Подключение к инженерным коммуникациям является возможным. Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) - удовлетворительное (субъективная оценка). В районе местоположения оцениваемых земельных участков активно ведется жилая застройка многоэтажными домами с соответствующей социальной инфраструктурой. Ближайшая станция метро «Студенческая» находится на расстоянии порядка 1 км (10 - 15 мин. пешком) от местоположения оцениваемого объекта. Ближайшие остановки общественного транспорта - «Горская» и «Блюхера», расположены на расстоянии порядка 500 м. от оцениваемого объекта (5-10 мин. пешком). В целом местоположение объекта оценки можно признать благоприятным для размещения жилых зданий с соответствующей инфраструктурой. На участке планируется возвести Жилой многоэтажный дом. Характеристики здания, предполагаемого к застройке на оцениваемом участке приведены в таблице 2.2.

Таблица 2.2 - Описание здания, предполагаемого к застройке

Наименование характеристики	Описание характеристики
Назначение	Шестнадцатиэтажный жилой дом с подземной парковкой
Этажность	16
Площадь застройки, м2	867,02
Высота, м	48
Строительный объем здания, куб.м	41616,96
Общая площадь здания, кв.м.	13872,32
Стоимость возведения здания по сводному сметному расчету, р.	525683900
Конструктивные элементы незавершенного строительством объекта	Фундамент	Монолитная плита
	Стены	Кирпичные, утеплённые и оштукатуреные
	Конструктивная схема	монолитный железобетонный каркас
	Перекрытия	монолитне плиты перекрытий
	Кровля	Плоская мягкая кровля

Таблица

Наименование характеристики	Описание характеристики
Коммуникации	Санитарно-электротехнические устройства:	­ Отопление ­ Освещение и электроснабжение, ­ Вентиляция ­ Пожарная сигнализация ­ Лифты, 2шт в подъезде ­ Домофон, телефон, интернет.

В целом местоположение объекта можно признать благоприятным для размещения зданий и сооружений жилого назначения.

Оцениваемым правом на земельный участок является право собственности.

Содержание права собственности раскрывает ст. 209 Гражданского Кодекса РФ, в которой говорится, что «собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

2.3 Организационная схема проведения оценки рыночной стоимости земельного участка в городе Новосибирске

Оценка стоимости недвижимости - сложный и трудоемкий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов. Его можно представить в виде следующей схемы - рисунок 2.4.

Определение проблемы

Идентификация объекта недвижимости. При идентификации объекта недвижимости указываются его наименование, инвентаризационный номер, местоположение и другие реквизиты и фактические характеристики.

Выявление предмета оценки. Важнейший момент при осуществлении оценки объекта недвижимости - выявление предмета оценки, т. е. того, что подлежит оценке, - весь комплекс имущественных прав на недвижимость или некоторые имущественные права.

Рисунок 2.4 - Схема технологии оценки объекта недвижимости

Определение даты оценки. Дата оценки - это момент времени, в который выполняется оценка. Дата проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

С течением времени стоимость объектов недвижимости изменяется. Например, существуют сезонные колебания цен на недвижимость в зависимости от времени года. Причем изменения в короткие промежутки времени могут быть значительными. В связи с этим необходимо установить с самого начала дату оценки. Это может быть дата его осмотра, дата судебного разбирательства, связанного с разделением имущественного комплекса, и др.

Дата оценки стоимости объекта важна также при использовании сравнительного подхода к оценке, когда стоимость оцениваемого объекта сравнивается с данными сопоставимых сделок. Используя данные по сопоставимым объектам, важно знать дату их оценки. В случае, если оценка объекта недвижимости производится в связи с судебным разбирательством, например в связи с неплатежеспособностью предприятия, дату оценки может определить суд.

Формулирование цели и функции оценки. Определение цели оценки - очень важный этап. От цели оценки зависит выбор ее методики. Неправильно сформулированная цель оценки влечет за собой использование неадекватной методики оценки и ошибочный результат. В связи с этим в отчете по оценке необходимо указать, что данная оценка действительна лишь для цели или целей, указанных в данном отчете. Использование полученных результатов в других целях некорректно. Например, методы оценки объекта недвижимости для налогообложения имущества отличаются от методов, используемых для оценки при его ликвидации.

Формулируя цель оценки, мы отвечаем на вопрос: что оценивается? Цель оценки определяет вид стоимости, которую требуется определить.

Функция оценки - это сфера ее последующего использования. Например, оценка необходима для помощи продавцу или покупателю в определении цены объекта недвижимости. Формулируя функцию оценки, мы отвечаем на вопрос, для чего необходима оценка. Оценка может проводиться для налогообложения, страхования, кредитования, купли, продажи, аренды, ликвидации и т. д.

Определение вида стоимости. В настоящее время выделено пять основных видов стоимости недвижимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная стоимости и кадастровая.

Ознакомление заказчика с ограничительными условиями. На первой стадии оценки необходимо ознакомить заказчика с основными ограничительными условиями, которые сопровождают оценку стоимости объекта недвижимости. Они формулируются для защиты интересов заказчика и эксперта-оценщика. Часть их при необходимости следует отражать в отчете об оценке, чтобы избежать в будущем в отношениях между заказчиком и экспертом-оценщиком конфликтных ситуаций.

Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку

Предварительный осмотр объекта. На этой стадии оценки объект предварительно осматривается и эксперт знакомится с заказчиком. Предварительный осмотр объекта лучше провести с одним из опытных представителей заказчика, чтобы, осматривая объект, попытаться больше узнать у него о предыстории развития объекта. На этом этапе необходимо познакомиться и обменяться телефонами с представителями заказчика, которые могут помочь эксперту-оценщику в сборе исходных данных для проведения оценки. При необходимости все они смогут участвовать в экспресс-опросе для получения информации.

Важно на этом этапе оценки определить представителя заказчика, который будет формулировать задание, подписывать договор об оценке и осуществлять приемку отчета, обеспечивать исходной информацией. Важно также определить эксперта-оценщика, ответственного за подготовку и сдачу отчета заказчику.

Определение исходной информации и ее источников. На данном этапе необходимо определить типы данных, используемых для оценки, а также их источники.

Определив виды данных, необходимых для оценки, важно выявить источники их получения. Это могут быть управленческие службы заказчика, специальные периодические издания, государственные органы управления, специальная справочная литература, коллеги эксперта-оценщика. При заключении договора на оценку объектов недвижимости необходимо указать состав документов, которые заказчик должен представить эксперту-оценщику к определенному сроку, с тем чтобы он смог начать оценку объекта.

Определение состава группы экспертов-оценщиков. Ответственный за проведение оценки эксперт-оценщик должен определить состав группы экспертов, которые будут участвовать в оценке стоимости объектов недвижимости. Небольшой объект недвижимости может оценивать один эксперт. Если объект крупный, то для оценки необходимо привлечь несколько человек - экономистов, специалистов по маркетингу, технических экспертов, экологов и т. д.

Составление задания на оценку и календарного плана. Задание на оценку, как правило, подготавливает эксперт-оценщик. Практика показывает, что заказчик из-за отсутствия достаточных знаний в области оценки делает это недостаточно четко. Недостаточная четкость в формулировке целей и функций оценки - основная причина ошибок и конфликтных ситуаций в отношениях между заказчиком и экспертом-оценщиком. Задание на оценку включает следующее:

­ имя заказчика;

­ имя эксперта-оценщика;

­ предмет оценки;

­ дату оценки;

­ цель и функцию оценки;

­ применяемый стандарт стоимости;

­ календарный план;

­ особые условия.

Приведенный выше состав задания на оценку имеет примерный характер. В каждом случае эксперт-оценщик уточняет состав зада-ния на оценку исходя из конкретных особенностей объекта оценки.

В процессе оценки возможны отклонения от задания или дополнения к нему. Эти случаи фиксируются экспертом-оценщиком докладными записками заказчику. Копии докладных записок прилагаются к отчету об оценке.

При разработке задания на оценку важно определить предмет оценки, т.е. что оценивается -- вид стоимости объекта или характер имущественных прав.

Задание на оценку должно быть приложено к отчету об оценке. Разработка и подписание заказчиком и экспертом-оценщиком подробного календарного плана оценки -- важный этап, организующий стороны на целенаправленную работу. Продолжительность оценки объекта недвижимости зависит от величины объекта. В среднем продолжительность оценки объекта недвижимости составляет 2--3 недели. Однако при работе с крупными объектами продолжительность оценки может быть значительно больше.

Подготовка и подписание договора на оценку. Процесс подготовки и подписания договора на оценку имеет особенности, обусловленные предметом и объектом оценки, возможностями заказчика и квалификацией эксперта-оценщика. В приложении Б, представлен вариант договора на оценку недвижимости.

Оплата услуг эксперта-оценщика. В основу определения размера оплаты услуг эксперта-оценщика может быть положена фиксированная цена либо почасовая оплата. Фиксированная цена определяется исходя из величины фиксированного процента от балансовой стоимости недвижимости. Обычно эта величина составляет до 10%. Фиксированная цена не оказывает влияния на результаты оценки стоимости недвижимости и может быть использована в качестве основы для оплаты услуг эксперта-оценщика.

Если после проведения оценки от эксперта-оценщика требуется выступить на суде в качестве независимого эксперта, например в ходе слушания дела, то оплата его услуг должна быть почасовой, не зависящей от исхода судебного разбирательства. Размер оплаты услуг эксперта-оценщика зависит от многих факторов, в том числе от сложности и масштабности объекта оценки, опыта, имиджа и квалификации эксперта-оценщика, финансовых возможностей заказчика.

Подготовив проект договора на оценку стоимости недвижимости, эксперт-оценщик представляет его заказчику для ознакомления. В качестве приложения к договору прилагается задание на оценку [3].

Оценка земельного участка

Дата проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

В данном случае, для оценки рыночной стоимости земельного участка будет использоваться четыре метода: метод прямого сравнения продаж, метод выделения, метод остатка, и будут использоваться данные о кадастровой стоимости земли.

Согласование результатов

Для согласования результатов, полученных различными методами, необходимо придать вес каждому из методов оценки ,для этого необходимо определить преимущества и недостатки каждого метода, проанализировать все полученные результаты. Необходимо сопоставить и обосновать правильность выбранных оценок.. Для расчета весовых коэффициентов существует ряд методик, и в каждом случае оценщик самостоятельно выбирает один из методов обобщения результатов оценки. При согласовании результатов оценки применим метод ранжированной оценки критериев стоимости. В результате проведённого согласования результатов, получаем окончательную стоимость оцениваемого земельного участка.

Содержание отчёта об оценки

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.

Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке.

Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости земельного участка. Следует избегать включения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с определением рыночной стоимости.

В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка рекомендуется включать:

описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;

описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее - улучшения земельного участка);

фотографии земельного участка и его улучшений;

характеристику состояния рынка земли и недвижимости;

установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка выражается в виде диапазона величин).

Содержание отчёта об оценки регламентируется «Федеральными стандартами оценки - 3» [6].

3. Определение рыночной стоимости земельного участка под застройку в городе Новосибирске

3.1 Использование сравнительного подхода к оценке

Метод прямого сравнения продаж

Для оценки данного земельного участка сравнительным подходом необходимо подобрать, объекты аналоги, которые наиболее близко соответствуют оцениваемому земельному участку. Для подбора аналогов использовался сайт http://realty.ngs.ru . Характеристики объекта оценки и его аналогов приведены в таблице 3.1.

Таблица 3.1 - Характеристика объекта оценки и его аналогов

Наименование позиций сравнения	Оцениваемый объект	Объекты аналоги
		1	2	3	4
Цена продажи (тыс.р.)	_	25000	35000	35000	19000
Площадь участка (соток)	70,55	100	73	75	90
Оцениваемое право на земельный участок	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Район г. Новосибирска	Ленинский	Ленинский	Октябрьский	Октябрьский	Кировский
Улица	Эстафетная	Широкая	ул. Большевистская	Гусинобродское шоссе	Рядом с остановкой Сов. Сибирь
Транспортная развязка	5-10 минут пешком до Блюхера и К.Маркса (удобная )	15 минут пешком до ул. Троллейная (удовлетворительно)	(Удобное место) Рядом с ТЦ Лента	(Удобное место) 5минут пешком до ул Высоцкого, рядом с ТЦ Лента	15 минут пешком до ул. Немировича-Данченко (удовлетворительно)
Наличие свободных подъездов	Подъездные пути в удовлетворительном состоянии	Подъездные пути в удовлетворительном состоянии	Хорошие подъездные пути	Хорошие подъездные пути	Подъездные пути в удовлетворительном состоянии

Таблица

Наименование позиций сравнения	Оцениваемый объект	Объекты аналоги
		1	2	3	4
Наличие коммуникаций	Подключение к инженерным коммуникациям является возможным	Подключение к инженерным коммуникациям является возможным	Имеются все коммуникации	Есть все точки подключения коммуникаций	_
Экологическая ситуация	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая
Вид разрешенного использования	Под строительство жилого комплекса	Под строительство жилого комплекса	Относится к зоне делового, общественного, коммерческого назначения	Под строительство жилого комплекса	Под строительство жилого комплекса
Инфраструктура	Развитая инфраструктура	Развитость ниже среднего	Развитая инфраструктура	Развитая инфраструктура	Плохо развитая инфраструктура

После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данном случае, будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1-ой сотки.

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценнообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже -понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Расчет скорректированных цен земельных участков необходимо провести по форме таблицы 3.2.

Таблица 3.2 - Расчёт скорректированных цен земельных участков

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4
Цена продажи, тыс р.		25000,00	35000,00	35000,00	19000,00
Размер, соток.	70,55	100,00	73,00	75,00	90,00
Цена ед. сравнения , тыс. р/сотку		250,00	479,45	466,67	211,11
Оцениваемые права собственности	Частная	Частная	Частная	Частная	Частная
Процент отличия		нет	нет	нет	нет
Корректировка, тыс.р.		0,00	0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена тыс. р./сотка		250,00	479,45	466,67	211,11
Условия продажи	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные
Процент отличия		нет	нет	нет	нет
Корректировка, тыс.р.		0,00	0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена		250,00	479,45	466,67	211,11
Дата продажи	наст. время	наст. время	наст. время	наст. время	наст. время
Процент отличия		нет	нет	нет	нет
Корректировка, тыс. р.		0,00	0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена тыс. р./сотка		250,00	479,45	466,67	211,11

Таблица

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4
Местоположение	Ленинский	Ленинский	Октябрьский	Октябрьский	Кировский
Улица	Эстафетная (ж/м Горский)	Широкая	ул. Большевистская	ул. Лазурная (МЖК Восточный)	Рядом с остановкой Сов. Сибирь
Процент отличия		Больше на 15%	0,00	Больше на 3%	Больше на 10%
Корректирова, тыс. р.		37,50	0,00	14,00	21,11
Транспортная развязка	5-10 минут пешком до Блюхера и К.Маркса (удобная )	15 минут пешком до ул. Троллейная (удовлетворительно)	(Удобное место) Рядом с ТЦ Лента	(Удобное место) 5минут пешком до ул Высоцкого, рядом с ТЦ Лента	15 минут пешком до ул. Немировича-Данченко (удовлетворительно)
Процент отличия		Больше на 15%	Больше на 1%	Больше на3%	Больше на 7%
Корректировка, тыс. р.		37,50	4,79	14,00	14,78
Наличие коммуникаций	Подключение к инженерным коммуникациям является возможным	Подключение к инженерным коммуникациям является возможным	Имеются все коммуникации	Есть все точки подключения коммуникаций	_
Процент отличия		0,00	Меньше на 5%	Меньше на 5%	Больше на 15%
Корректировка, тыс. р.		7,50	-23,97	-23,33	31,67
Экологическая ситуация	Хорошая	Удовл.	Хорошая	Хорошая	Хорошая
Процент отличия		Больше на 8%	0,00	0,00	0,00
Корректирова, тыс. р.		20,00	0,00	0,00	0,00
Инфраструктура	Развитая инфраструктура	Развитость ниже среднего	Развитая инфраструктура	Развитая инфраструктура	Плохо развитая инфраструктура
Процент отличия		Больше на 10%	0,00	0,00	Болше на 15%
Корректировка, тыс. р.		25,00	0,00	0,00	31,67
Скорректированная цена тыс. р.		377,50	460,27	471,33	310,33

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка.

Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1) среднего арифметического значения скорректированных цен;

Цсредняя=(377,5+460,27+471,33+310,33)/4=404,86 тыс.р./сотка

2) модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся вместе значения;

В данном ряду наиболее часто встречающееся значение - 460,27тыс.р./сотка.

3) медианного значения. Медиана - середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя - при четном количестве значений;

Медианное значение является - 419 тыс.р./м2

4) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. В донном случае наиболее похожий объект это объект А2 и А3 у которыхбольше всего совпадений по всем пунктам. Цена квадрата средняя между двумя - 465,8 тыс.р./сотка.

Стоимость сотки земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей.

Цсредн. показ.=(404,86+460,27+419+465,8)/4=437,5 тыс.р./сотка.

Таблица 3.3 - Расчёт стоимости земельного участка методом прямого сравнения продаж

Показатель	Ед. изм.	Значене
Стоимость м2 земли	тыс. р.	437,5
Площадь оцениваемого участка	соток.	70,55
Стоимость земельного участка составляет	тыс. р.	30865,625

Определение рыночной стоимости методом прямого сравнения продаж, довольно таки точно отражает ситуацию, но только в том случае если обладать достоверной и точной информацией о сделках. В данном случае информация о стоимости объектов аналогов была принята с сайта - поэтому её достоверность может подвергаться сомнению.

Использование метода выделения

Производим расчёт стоимости здания совместно с земельным участком. Для этого необходимо проанализировать рынок . Далее на основе предварительного анализа рынка недвижимости г. Новосибирска были подобраны аналоги, потенциально сходные с оцениваемым земельным участком и предполагаемым к возведению жилым зданием, выставленные на продажу, в качестве аналогов представлены строящиеся и уже построенные здания. Анализ проводится на основании 5 аналогов их характеристики приведены в таблице 3.3. Стоимость зданий аналогов посчитаны по стоимости квадратного метра жилья, пример расчёта в приложении В.

Таблица 3.3 - Характеристики аналогов, потенциально схожих с оцениваемым земельным участком и предполагаемым к возведению 16-ти этажным жилым домом

Наименование позиций сравнения	Оцениваемый объект	Объекты аналоги
		А1	А2	А3	А4	А5
Тип строения	16-и этажный жилой дом, кирпичный	16-и этажный жилой дом, монолитный каркас с кирпичными стенами	18-ти этажный жилой дом, монолитный каркас с кирпичными стенами	14-ти этажный кирпичный дом	16-ти этажный жилой дом, монолитный каркас с кирпичными стенами	10-ти этажный кирпичный дом

Таблица

Наименование позиций сравнения	Оцениваемый объект	Объекты аналоги
		А1	А2	А3	А4	А5
Стоимость здания (тыс.р.)	_	360823,68	175490,28	599375,92	412313,44	305577,6
Площадь участка, м2	7055	1879,35	696,39	2423,28	1840,7	2228,17
Площадь здания ,м2	27744,64	10022,88	4178,34	11308,64	8414,56	6366,2
Оцениваемое право на земельный участок	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Цена предложения за 1 м2, тыс. р.	_	38	42	53	49	48
Район г. Новосибирска	Ленинский	Кировский	Ленинский район	Ленинский	Ленинский	Дзержинский
Улица	Эстафетная (ж/м Горский)	Комсомольская	ул. Связистов	ул. Римского-Корсакова	ул. Титова	ул. А. Лежена
Транспортная развязка	5-10 минут пешком до Блюхера и К.Маркса (удобная)	Удобная транспортная развязка, перспективный район	Транспортная развязка не удобная	(Удобное место) рядом с метро "Карла-Маркса"	Развитая транспортная развязка	(Удобное место)рядом с метро "Золотая нива"
Наличие коммуникаций	все	все	все	все	все	все
Экологическая ситуация	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая
Инфраструктура	Отлично развитая инфраструктура	Отлично развитая инфраструктура	Развитость инфраструктуры ниже среднего	Отлично развитая инфраструктура	Хорошо развитая инфраструктура	Отлично развитая инфраструктура

В цену сопоставимого объекта вносятся корректировки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого.

Корректировку следует проводить по всем основным характеристикам и удобствам, которые, с точки зрения перспективного покупателя, будут обладать стоимостью. При равенстве и сопоставимости характеристик корректировка не проводится, либо принимается равной нулю.

При расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта в цены аналогов были внесены поправки в соответствии с анализом рынка (Приложение А).

Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка и предполагаемого к возведению жилого здания представлен в таблице 3.4.

Таблица 3.4 - Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка и предполагаемого к возведению 16-ти этажного жилого дома

Показатели	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Стоимость аналога, тыс. р. с НДС	360823,68	175490,28	599375,92	412313,44	305577,6
Стоимость аналога, р. без НДС	305 783	148 721	507 946	349 418	258 964
Общая площадь зданий, м2	10022,88	4178,34	11308,64	8414,56	6366,2
Площадь земельного участка, м2	1879,35	696,39	2423,28	1840,685	2228,17
Соотношение площади земельного участка и площади зданий, коэф.	0,19	0,17	0,21	0,22	0,35
Соотношение площади земельного участка и площади зданий по объекту оценки, коэф.	0,25
Недостаток (излишек) площади земельного участка по сравнению с объектом оценки, м2	-5 176	-6 359	-4 632	-5 214	-4 827
кадастровая стоимость земельного участка у объекта оценки, тыс.р./м2	4,76	4,76	4,76	4,76	4,76
Корректировка на площадь земельного участка, р.	24 646	30 280	22 056	24 831	22 985
Скорректированная цена предложения без НДС, р.	330 429	179 000	530 002	374 249	281 949
Цена предложения 1 м2 зданий, тыс.р.	39	51	55	52	52

Таблица 3.4

Показатели	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Корректировка на торг, %	-5	-5	-5	-5	-5
Корректировка на дату продажи, %	0	0	0	0	0
Корректировка конструктивную схему здания %	кирпичный	монолитный каркас с кирпичными стенами	кирпичное здание	монолитный каркас с кирпичными стенами	кирпичное здание
	2,96	0	2,96	0	2,96
Корректировка на район , %	Кировский	Ленинский район	Ленинский	Ленинский	Дзержинский
	12,25	0	0	0	-1,15
Корректировка на транспортную развязку, %	Удобная транспортная развязка, перспективный район

Страница:

•  1 
•  2 
•  3 
•  4 

дипломная работа "Оценка рыночной стоимости земельного участка под застройку в городе Новосибирске" скачать

Подобные документы

• Определение рыночной стоимости земельного участка для купли-продажи

  Анализ рынка недвижимости и земель, предназначенных под застройку. Определение рыночной стоимости земельного участка в муниципии Кишинеу методами, предусмотренными нормативными актами по оценке земли. Назначение и цель оценки, согласование ее результатов.
  
  курсовая работа [68,4 K], добавлен 09.06.2011
  

• Оценка стоимости неосвоенного земельного участка

  Определение рыночной стоимости земельного участка. Земля как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства. Структура земельного фонда РФ по категориям земель. Согласование результатов оценки стоимости земельного участка.
  
  курсовая работа [1,6 M], добавлен 06.03.2014
  

• Оценка залоговой стоимости земельных участков

  Обобщение основных принципов оценки рыночной стоимости земельного участка: принцип полезности, спроса и предложения. Методы определения залоговой стоимости земельного участка. Залог земельного участка, как частный случай ипотеки. Рекомендации по оценке.
  
  реферат [59,5 K], добавлен 22.07.2011
  

• Методы рыночной оценки земельного участка

  Развитие рынка земли в России. Принципы рыночной оценки стоимости земли. Подача заявки и конкретизация задачи по оценке земельного участка. Расчет стоимости оцениваемого участка. Оформление отчета о результатах рыночной оценки размера арендной платы.
  
  дипломная работа [133,0 K], добавлен 20.10.2011
  

• Определение рыночной стоимости незастроенного земельного участка на пересечении улицы Чистопольская и улицы Меридианная

  Анализ рынка продажи земельных участков в городе Казань. Описание объекта оценки. Исследование эффективности использования земельного участка при строительстве офисного здания. Расчет стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты.
  
  курсовая работа [92,9 K], добавлен 11.03.2014
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)

  Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
  
  дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012
  

• Оценка недвижимости

  Этапы оценки стоимости недвижимости. Анализ рынка объекта оценки и обоснование диапазонов значений ценообразующих факторов. Методы расчета физического износа административного здания, рыночной стоимости земельного участка, величины арендной платы.
  
  курсовая работа [61,7 K], добавлен 18.11.2011
  

• Экспертная денежная оценка земельного участка несельскохозяйственного назначения

  Определение стоимости объекта оценки по выбранным методическим подходам. Анализ рынка недвижимости в районе объекта оценки. Расчет ставки капитализации. Определение чистого операционного дохода с земельного участка. Расчет стоимости земельного участка.
  
  курсовая работа [74,7 K], добавлен 22.01.2014
  

• Оценка стоимости земельного участка

  Маркетинговая стратегия использования земли в регионе. Определение рыночной стоимости земельного участка. Затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке. Метод сравниваемых продаж стоимости базового участка. Принцип остаточной продуктивности.
  
  курсовая работа [37,4 K], добавлен 21.07.2011
  

• Оценка рыночной и ликвидационной стоимости объекта жилой недвижимости

  Особенности оценки объектов залога. Анализ использования земельного участка. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного, сравнительного и доходного подходов. Обоснование коэффициента ликвидности и итоговое заключение о стоимости.
  
  дипломная работа [223,5 K], добавлен 19.12.2011
  

Другие документы, подобные "Оценка рыночной стоимости земельного участка под застройку в городе Новосибирске"

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам