Транспортная развязка не удобная

(Удобное место) рядом с метро "Карла-Маркса"

Развитая транспортная развязка

(Удобное место) рядом с метро "Золотая нива"

2

4

0

0

0

Корректировка на инфроструктуру, %

Отлично развитая инфраструктура

Развитость инфраструктуры ниже среднего

Отлично развитая инфраструктура

Хорошо развитая инфраструктура

Отлично развитая инфраструктура

0

3

0

1

0

Итоговая корректировка, %

12,21

2

-2,04

-4

-3,19

Скорректированная цена 1 м2 аналога, тыс. р.

43,65

51,56

54,17

50,38

50,59

Рыночная стоимость здания вместе с земельным участком

437514,067

215444,734

612644,089

423948,970

322087,190

Рассчитываем стоимость квадратного метра оцениваемого объекта также как и в методе прямого сравнения продаж.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1) среднего арифметического значения скорректированных цен;

Цсредняя=(44,65+50,38+50,59+51,56+54,17)/5=50,07тыс. р./м2

2) модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся вместе значения;

В данном ряду наиболее часто встречающиеся значение -50,6 тыс. р./м2.

3) медианного значения. Медиана - середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя - при четном количестве значений;

Медианное значение является -50,59 тыс. р./м2

4) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. В донном случае наиболее похожий объект это объект А4 у которого больше всего совпадений по всем пунктам. Цена квадрата- 50,38 тыс. р./м2.

Стоимость метра квадратного здания вместе с земельным участком

Цм2.=(50,07+50,6+50,59+50,38)/4=50,41 тыс.р./м2.

Цздания. =50,41*13872,32=699303,65 тыс. р.

Определение себестоимости здания по сметному расчёту

Расчёт себестоимости здания можно выполнить и в виде сметного расчёта, в приложении Г приведена сводная и локальная смета (расчитаная базисно-индоксным методом) на строительство 16-ти этажного жилого дома. По результатом сводного сметного расчёта себестоимость здания составляет 524683,9 тыс. р.

Используя сметный расчёт мы получаем более точное значение себестоимости строительной продукции, в пересчёте на 1м2 мы получаем, что себестоимость равна ССм2=524683,9/13872,32=37,8тыс. р./м2, это примерно соответствует расчетом аналитиков 39,804 тыс. р./м2 (Приложение А).

Таблица 3.5 - Расчёт стоимости земельного участка методом выделения

Показатель	Ед. изм.	Значение
Стоимость здания совместно с земельным участком	тыс. р.	699303,65
Себестоимость строительства здания по сметному расчёту	тыс. р.	524683,9
Полезная площадь всего здания	м2	13872,3
Себестоимость 1м2 жилой площади	тыс. р.	37,82
Стоимость земельного участка составляет	тыс. р.	174619,75

Эта сумма говорит о том, что покупать земельный участок под строительство подобного объекта, за большие деньги экономически не выгодно.

3.2 Оценка рыночной стоимости земельного участка доходным подходом

При проведении оценки земельных участков на доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Метод остатка. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Реализация метода допускает следующую последовательность действий:

· расчет затрат на воспроизводство или замещение улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

· расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

· расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;

· расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости затрат на воспроизводство или замещение улучшений.

Чистый операционный доход равен разности эффективного валового дохода и операционных расходов. При этом из эффективного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Эффективный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные - не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные - зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше, чем срок использования улучшений в целом (далее - элементов с коротким сроком использования).

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.

Величина затрат на воспроизводство предполагаемого к застройке складского здания составляет, принимается по сметному расчёту из приложения Г 524683,90 тыс. р.

Далее необходимо определить рыночную стоимость единого объекта недвижимости. Для этого использовался метод прямой капитализации. По методу прямой капитализации стоимость имущества определяется по формуле 3.1.

С=Д/К

Где - Д-чистый доход;

К- коэффициент капитализации.

Таблица 3.6 - Определение чистого дохода от использования объекта

Показатель	Ед. изм.	Значение
Общая площадь здания	м2	13 886
Себестоимость 16-ти этажного жилого дома	тыс. р.	524 684

Таблица

Показатель	Ед. изм.	Значение
Количество квартир студий	шт	64
Стоимость аренды квартиры студии	тыс. р./мес.	6,800
Количество квартир студий и 1-х квартир в здании	шт	96
Стоимость аренды студий и однокомнатных квартир всреднем	тыс. р./мес.	14,905
Количество 2-х комнатных квартир в здании	шт.	96
Стоимость аренды 2-х комнатных квартир всреднем	тыс. р./мес.	20,096
Количество 3-х комнатных квартир в здании	шт	48
Стоимость аренды3-х комнатных квартир всреднем	тыс. р./мес.	31,279
Потенциальная выручка от сдачи всех площадей в аренду	тыс. р./мес.	5 296,688
Средняя арендная ставка составляет	тыс. р./м2.мес.	0,381
Потери от неполной загруженности фондов жилья принимаем 10%	тыс. р./мес.	529,669
Потери от невыплат от квартиросёмщиков 5%	тыс. р./мес.	238,351
Действительная выручка (П11-П12-П13)	тыс. р./мес.	4 528,668
Действительная выручка	тыс. р./год	54 344,019
Постоянные расходы
Страхование имущества 0,5% от себестоимости объекта	тыс. р./год.	2 623,420
Налог на недвижимость 2,2% от себестоимости здания	тыс. р./год.	11 543,046
Постоянные расходы всего в год	тыс. р./год.	14 166,465
Переменные расходы зависят от количества жителей (расчёт проводим на 446 жильцов)
Расходы на вывоз ТБО (тариф 22,94 руб/чел.мес.)	тыс. р./год.	122,775
Расходы на горячую воду (тариф 248,79 руб/чел.мес.)	тыс. р./год.	1 331,524
Расходы на холодную воду ( тариф 47,15 руб/чел.мес)	тыс. р./год.	252,347
Расходы на отопление ( тариф 18,6 руб./м2.мес.)	тыс. р./год.	1 807,905
Затраты на энергоснабжение (200 кВт по 1,75 )	тыс. р./год.	1 873,200
Содержание жилья и текущий ремонт (тариф 20 руб/м2.мес)	тыс. р./год.	3 332,544
Итого переменные расходы в год	тыс. р./год.	8 720,295
Итого эксплуатационные расходы П20+П27	тыс. р./год.	22 886,760
Действительная прибыль П16-П29	тыс. р./год.	31 457,259
Налог на прибыль 20%	тыс. р./год.	6 291,452
Чистый доход	тыс. р./год.	25 165,807

Потери от неполной занятости жилья принимаем равными 10 % от жилого фонда, основываясь на статистике гостиничного бизнеса.

Необходимость внесения в величину потенциального валового дохода поправки на потери при сборе арендной платы платежей обусловлена тем, что не вся установленная в договорах аренды арендная плата на практике может быть собрана арендодателем. Причиной недосбора платежей может являться нарушение договорных обязательств со стороны арендатора, вызванное нехваткой финансовых ресурсов либо его недобросовестностью. Недосбор платежей может быть также вызван недостаточной эффективной системой управления финансами на предприятии арендодателя. Размер данной поправки зависит от множества факторов и не может быть точно определен расчетным путем. Поправка на потери при сборе арендной платы определена в размере 5 % от потенциальной выручки.

Переменные расходы зависят от количества проживающих людей. В данном случае предполагается, что в квартирах студиях и в однокомнатных квартирах проживает по 1-му человеку, в 2-х комнатных -2 человека, в 3-х -3человека, с учётом от неполной загруженности фондов жилья получается 446 жильцов.

Тарифы и нормативы на 1-го человека , взяты в соответствии с [7].

Определение коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации - это параметр преобразующий чистый доход в стоимость объекта. Существует несколько методов определения коэффициента капитализации. Используем метод прямой капитализации, он основывается на анализе рыночных данных, о стоимости объекта недвижимости, и чистых доходах полученных от его эксплуатации. По этому методу коэффициент капитализации определяется по формуле 3.2.

Норма капитализации =ЧД/Цобъекта (3.2)

Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом аналогом. Основанием при этом является, утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации [3].

Проанализировав рынок предложений, продажи и аренды жилья , были выбраны три объекта. Расчёт произведём в таблице 3.7.

Таблица 3.7 - Расчёт коэффициента капитализации

Характеристика	Ед. изм.	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Местоположение		Горский микрорайон	Горский микрорайон	Горский микрорайон
Общая площадь, м2		43	66	95
Описание объекта		1 комнатная квартира	2-х комнатная квартира	3-х комнатная квартира
Рыночная стоимость квартиры.	тыс. р.	2400	3500	4350
Арендная плата в месяц	тыс. р.	14	17	23
Потенциальная выручка от сдачи всех площадей в аренду	тыс. р./год.	168	204	276
Постоянные расходы
Страхование имущества 0,5% от стоимости квартиры	тыс. р./год.	12	17,5	21,75
Налог на недвижимость 2,2% от стоимости квартиры	тыс. р./год.	52,8	77	95,7
Постоянные расходы всего в год	тыс. р./год.	64,8	94,5	117,45
Переменные расходы
Расходы на вывоз ТБО (тариф 22,94 руб/чел.мес.)	тыс. р./год.	0,275	0,551	0,826
Расходы на горячую воду (тариф 248,79 руб/чел.мес.)	тыс. р./год.	2,98548	5,97096	8,95644
Расходы на холодную воду ( тариф 47,15 руб/чел.мес)	тыс. р./год.	0,5658	1,1316	1,6974
Расходы на отопление ( тариф 18,6 руб./м2.мес.)	тыс. р./год.	5,5986	8,5932	12,369
Затраты на энергоснабжение (200 кВт по 1,75 )	тыс. р./год.	3,5	7	10,5
итого переменные расходы	тыс. р./год.	12,925	23,246	34,349
Итого эксплуотационные расходы	тыс. р./год.	77,725	117,746	151,799
Действительная прибыль	тыс. р./год.	90,275	86,254	124,201
Налог на прибыль 20%	тыс. р./год.	18,055	17,251	24,840
Чистый даход	тыс. р./год.	72,220	69,003	99,361
Чистый доход с м2	тыс. р./м2год	1,680	1,045	1,046
Стоимость предложения за 1 м2, р.	тыс.руб/м2	55,814	53,030	45,789
Корректировка на торг, %		5%	5%	5%
Стоимость с учетом корректировки на торг	тыс.руб/м2	53,023	50,379	43,500
Коэффициент капитализации, %		3,17	2,08	2,40
Итоговый коэффициент капитализации, %		2,55

Экономический смысл коэффициента капитализации - это сколько копеек мы можем получить с одного рубля вложенных в данное дело средств.

Таблица 3.8 - Расчёт стоимости земли методом остатка

Наименование показателя	Ед.изм.	Значение
Чистый операционный доход, по таб.3.6	тыс. р./год	25 166
Коэффициент капитализации, по таб.3.7	%	2,549
Рыночная стоимость единого объекта недвижимости, по формуле 3.1	тыс. р.	987 256,252
Затраты на воспроизводство предполагаемого к возведению 16-ти этажного жилого дома	тыс. р.	524 683,900
Рыночная стоимость оцениваемого земельного участка	тыс. р.	462 572,352

Данный способ подходит при определении стоимости коммерческой недвижимости, стоимости складских помещений, но для определения стоимости жилой недвижимости этот способ менее эффективен.

3.3 Оценка рыночной стоимости земельного участка с использованием данных о кадастровой оценке земель в г. Новосибирске

Как уже говорилось в предыдущих главах, кадастровая оценка земельных участков - это массовая оценка, которая представляет собой совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориального образования по оценочным зонам.

Государственная кадастровая оценка земель проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории всей Российской Федерации. Главная цель кадастровой оценки -- создание базы для налогообложения.

Для получения информации о кадастровой стоимости оцениваемого земельного участка используем сайт www.rosreestr.ru. Местоположение участка оцениваемой земли и данные о ней в примере на рисунке 3.1

Рисунок 3.1 Кадастровая стоимость земли оцениваемого участка

Стоимость одного квадратного метра земли определяем из среднего значения нескольких участков в данном районе, площади и стоимость участков определяем по данным по www.rosreestr.ru. Расчёт стоимости выполняем в форме таблицы 3.9

Таблица 3.9 - Расчёт кадастровой стоимости земельного участка

Номер участка	площадь участка	Цена участка	Цена м2 руб.	Средняя цена м2	Площадь оцениваемого участка	Кадастровая стоимость оцениваемого участка
18	2634	12722773,14	4830,21	4762,072	7055	33596421,19
22	964	3862516,64	4006,76
3	829	4232592,00	5105,66
21	1807	9225927,62	5105,66

Определение данным методом рыночной стоимости является не совсем точным, т.к. не отражает всех нюансов конкретного участка земли. Использование кадастровой стоимости лучше применять для других целей, определение стоимости для налогообложения.

Стоимость земельного участке с использованием донных о кадастровой стоимости земли составляет 33596421,19 руб.

4. Согласование результатов оценки с целью определения итоговой величины стоимости земельного участка под застройку в г. Новосибирске

Для того чтобы сделать окончательный вывод о стоимости земельного участка, необходимо отталкиваться от четырёх выполненых расчётов. Придадим каждому методу весовой коэффициент. И определим стоимость земли по формуле:

СЗ=?Ki?Ci

где - СЗ - стоимость земельного участка;

Ki - весовой коэффициент к методу определения стоимости земли;

Ci- стоимость земельного участка посчитаная одним из метадов.

Для расчета весовых коэффициентов существует ряд методик, и в каждом случае оценщик самостоятельно выбирает один из методов обобщения результатов оценки. При согласовании результатов оценки применен метод ранжированной оценки критериев стоимости. Подробное обсуждение данного метода в процедуре обобщения опубликовано А.И. Шаскольским на секции по оценке недвижимости, работавшей в рамках VIII Международного ежегодного конгресса «СЕРЕАН» 15 - 19 октября 2002 года.

Для определения весов результатов различных подходов в итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки используется пять приведенных ниже критериев, которыми описываются те или иные имеющиеся преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей сегмента рынка, объекта и поставленной задачи оценки.

Для расчета весов проводятся следующие вычисления:

· составляется таблица факторов с присвоением каждому подходу соответствующих баллов, исходя из пяти критериев (из расчета максимум 3 балла);

· определяется сумма баллов каждого подхода;

· вычисляется сумма баллов всех используемых для оценки подходов;

· по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов находится расчетный вес данного подхода в процентах;

· округляются расчетные веса подходов с точностью до 1% в целях использования данных весов для обобщения результатов.

На основе округленных весов рассчитывается обобщенная стоимость оцениваемого имущества путем умножения, полученного с помощью данного подхода ориентира стоимости на округленный вес подхода, рассчитанный в целях обобщения результатов оценки.

Получение обоснованной рыночной стоимости оцениваемого объекта проводится путем взвешивания результатов, полученных в ходе проведенных расчетов. Полученную после проведенных расчетов итоговую рыночную стоимость оцениваемого объекта необходимо проверить на адекватность рынку. Для этого рассматриваются данные в части интервалов значении цен предложений на соответствующем рынке недвижимости.

В таблице 4.1 показано распределение итоговых весовых коэффициентов.

Таблица 4.1 - Распределение итоговых весовых коэффициентов

Критерий	Наименование подхода
	Сравнительный подход	Доходный подход (метод остатка	Использование данных о кодастровой стоимости земли
	Метод прямого сравнения продаж	Метод выделения
Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты	2	2	1	3
Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта	2	2	1	2
Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного продавца	3	2	1	2
Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя	3	2	1	2
Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости	3	3	2	2
Итого сумма баллов для данного подхода	13	11	6	11
Сумма баллов всех подходов	41

Таблица

Критерий	Наименование подхода
	Сравнительный подход	Доходный подход (метод остатка	Использование данных о кодастровой стоимости земли
	Метод прямого сравнения продаж	Метод прямого сравнения продаж
Вес подхода, %	32	27	15	27
Вес подхода, округленно, доля	0,32	0,27	0,15	0,27

Окончательное согласование результатов оформляем в таблице 4.2.

Таблица 4.2 - Согласование результатов оценки

Наименование объекта недвижимости	Используемые методы оценки	Итоговая величина рыночной стоимости по состоянию на дату оценки, р.
	Метод прямого сравнения продаж	Метод выделения	Доходный подход (метод остатка	Использование данных о кодастровой стоимости земли
Удельный вес подхода, коэф.	0,32	0,27	0,15	0,27	1,00
Рыночная стоимость, р.	30 864 400	174 619 750	462 572 352	33 596 421	133 342 663

Проведя согласование, полученных при применении различных методах оценки величин стоимости оцениваемого земельного участка под застройку получили итоговую величину рыночной стоимости.

Данный показатель является итоговым при проведении оценки и рекомендуемым для совершения различных сделок с оцениваемым земельным участком, как-то купля-продажа, дарение, залог, вклад в уставный капитал и пр.

Кроме того, полученная величина может учитываться при определении инвестиционных целей его дальнейшего использования, обосновании реализации инвестиционных проектов застройки на его территории, определении наиболее эффективного использования.

Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого земельного участка под застройку, расположенного по адресу: ул Эстафетная Ленинского района г. Новосибирска, по состоянию на 18 июня 2012 г. составила 133 342 663 р.

5. Безопасность жизнедеятельности

5.1 Структура управления охраной труда. Органы управления

В основном законе нашего государства. Конституции Российской Федерации, принцип охраны труда определён в статье 37: "...Каждый имеет право на труд в условиях, отвечающих требованиям безопасности и гигиены ...".

В "Кодексе законов о труде Российской Федерации" отражены следующие вопросы:

· в главе Х - "Охрана труда";

· в главе XI - "Труд женщин";

· в главе XII - "Труд молодёжи".

Основные принципы государственной политики в области охраны труда представлены в федеральном законе РФ "Об основах охраны труда в Российской Федерации", принятом 23 июня 1999 года. В частности:

­ признание приоритета жизни и здоровья работника по отношению к результатам производственной деятельности;

­ государственное управление и координация деятельности в области охраны труда, государственный надзор и контроль за соблюдением требований охраны труда;

­ установление единых нормативных требований по охране труда для предприятий всех форм собственности;

­ обеспечение общественного контроля за соблюдением законодательства в области охраны труда;

­ обязательность расследования несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний;

­ обучение безопасным методам труда и подготовка специалистов в области охраны труда;

­ гарантирование компенсаций за вред, причинённый работникам другие принципы.

Дополнительные условия охраны труда рассматриваются при составлении коллективного договора и контракта, т.е. индивидуального трудового договора (КЗоТ РФ, глава 3).

Правительством Российской Федерации 12 августа 1994 года принято постановление N937 "О государственных нормативных требованиях по охране труда в Российской Федерация", которым утверждён перечень видов нормативных правовых актов, содержащих государственные нормативные требования по охране труда в Российской Федерации.

Система обеспечения безопасности профессиональной деятельности должна быть органично встроена в систему управления производством (здесь имеется в виду производство не только товаров, но и всевозможных услуг: транспортных, торговых, информационных, банковских и т.д.).

Управление охраной труда на предприятии - это подготовка, принятие и реализация решений по сохранению здоровья и жизни профессионала в процессе его производственной деятельности. Управление охраной труда является частью общей системы управления предприятием. Объектом управления охраной труда является деятельность функциональных служб и структурных подразделений предприятия по обеспечению безопасных и здоровых условий труда на рабочих местах, производственных участках, в цехах и на предприятии в целом.

В соответствии со ст. 12 Основ в целях обеспечения соблюдения требований охраны труда, осуществления контроля за их выполнением в каждой организации, осуществляющей производственную деятельность, с численностью более 100 работников создается служба охраны труда или вводится должность специалиста по охране труда, имеющего соответствующую подготовку или опыт работы в этой области. В организации с численностью 100 и менее работников решение о создании службы охраны труда или введении должности специалиста по охране труда принимается работодателем с учетом специфики деятельности данной организации. При отсутствии в организации службы охраны труда (специалиста по охране труда) работодатель заключает договор со специалистами или с организациями, оказывающими услуги в области охраны труда.

Создание на предприятии службы охраны труда вовсе не означает, что другие службы и подразделения не должны заниматься проблемами безопасности работающих. Если функции прогнозирования, планирования, координации, контроля, возлагаться главным образом на эту службу, то обучение сотрудников и исполнение принятых решений в той или иной мере касается всех структурных единиц организации.

В работе по созданию безопасных условий труда необходимо руководствоваться следующими общими принципами.

Комплекс мер и средств безопасности должен быть адекватен возможным угрозам и рискам и достаточен с точки зрения действующего законодательства и нормативных правовых актов, регулирующих вопросы обеспечения безопасности личности.

Организационные и технические меры безопасности не должны мешать персоналу выполнять свое производственное задание. В полной мере этот принцип реализовать невозможно, т. к. любые методы и средства обеспечения безопасности вызывают определённые неудобства.

Применяемые методы и средства сами не должны представлять опасности для работающих. Для реализации этого принципа должны быть предусмотрены дополнительные организационные (а по возможности и технические) меры и жёсткий контроль за их выполнением.

Меры безопасности не должны противоречить действующему законодательству.

Стратегическим направлением политики в области охраны труда является обеспечение приоритета жизни и здоровья работников по отношению к результатам производственной деятельности. Для успешной реализации этой стратегии следует руководствоваться следующими принципами организации работы по охране труда на предприятии (в организации):

Обязательность учета проблем безопасности труда при решении всех вопросов производства и на всех уровнях управления. Это значит, что на всех стадиях, начиная от проектирования, строительства и эксплуатации вплоть до выпуска продукции, должны соблюдаться и выполняться правила и нормы охраны труда.

Ответственность каждого из руководителей, от работодателя до мастера, за безопасность труда на предприятии (в организации). Функциональные обязанности по вопросам охраны труда, права и ответственность каждого руководителя (должностного лица) должны быть четко зафиксированы в должностных обязанностях либо иных документах (положениях, приказах и т.д.).

Непосредственная подчиненность службы охраны труда высшему руководству предприятия (организации).

Четкое разграничение задач, стоящих перед службой охраны труда, и другими службами предприятия (организации) при ключевой роли службы охраны труда в организации безопасного производства.

Преобладание в мероприятиях службы охраны труда инспекторских проверок условий труда на рабочих местах.

Вовлечение в решение проблем охраны труда всех сотрудников предприятия (организации); тесное взаимодействие службы охраны труда с уполномоченными представителями трудового коллектива.

Координация действий по обеспечению безопасности и гигиены труда на производстве в рамках общей программы рационализации труда.

Проведение глубоких исследований риска и опасностей на рабочих местах. Такие исследования не должны ограничиваться только анализом несчастных случаев, имевших место в прошлом.

Компетентность организаторов и участников работы по охране труда. Обучение безопасности труда всех работников, включая руководителей и специалистов, должно быть неотъемлемой частью профессионального обучения и повышения квалификации.

Общая ответственность за состояние условий и охраны труда на предприятии возлагается на работодателя. Руководители производственных подразделений имеют следующие функциональные обязанности по охране труда:

· определение перечней профессий и работ, для выполнения которых необходим предварительный и периодический медосмотр;

· определение перечня тяжелых работ, на которых запрещается применение труда женщин детородного возраста и лиц в возрасте до 21 года;

· ознакомление работника с условиями и охраной труда на рабочем месте, с возможным риском повреждения здоровья, с должностными обязанностями, включающими в себя требования по охране труда, с льготами и компенсациями по условиям труда;

· определение перечня профессий и должностей работников, освобождаемых от первичного инструктажа на рабочем месте, перечня работ, к которым предъявляются дополнительные (повышенные) требования безопасности труда;

· проведение инструктажей по безопасности труда;

· ознакомление руководителей и специалистов с состоянием условий труда на объекте, средств защиты, травматизмом, нормативными актами и должностными обязанностями по охране труда;

· разработка и обеспечение работников инструкциями по охране труда и производственными инструкциями;

· разработка перечней работ и профессий, по которым должны выдаваться индивидуальные средства защиты, и осуществление контроля за правильностью их применения;

· организация первой помощи пострадавшему и доставка его в медучреждение;

· сообщение о несчастном случае в установленные адреса;

· разработка мероприятий по предупреждению несчастных случаев, улучшению и оздоровлению условий труда, приведению рабочих мест в соответствие с требованиями норм и правил труда;

· проведение сертификации рабочих мест;

· оснащение производственных помещений, оборудования и рабочих мест средствами коллективной защиты и организация их эффективной эксплуатации;

· организация контроля за уровнем вредных и опасных производственных факторов;

· обеспечение работников санитарно-бытовыми помещениями и устройствами исходя из специфики производства.

Функциональные обязанности руководителей служб предприятия:

Отдела кадров:

­ организация предварительного медосмотра при поступлении на работу;

­ определение контингента, подлежащего периодическим медицинским осмотрам;

­ профессиональный отбор работающих отдельных специальностей;

­ определение перечня тяжелых работ с вредными или опасными условиями труда;

­ ознакомление поступающих на работу с льготами и компенсациями по условиям труда.

Отдела снабжения:

­ обеспечение подразделений предприятия средствами защиты, контроля и сигнализации.

Бухгалтерии:

­ выплата работнику возмещения вреда, причиненного трудовым увечьем;

­ осуществление обязательного страхования работников от временной нетрудоспособности вследствие заболевания, а также от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний.

Отдела главного механика:

­ обеспечение безопасности эксплуатируемого производственного оборудования;

­ обеспечение безопасного состояния эксплуатируемых зданий и сооружений.

Отдела главного энергетика:

­ обеспечение безопасности электрических сетей и электроустановок.

Медсанчасти:

­ организация лечебно-профилактического обслуживания работающих.

Распределение функциональных обязанностей по охране труда среди руководящего состава должно быть подкреплено изданием приказа по предприятию или утверждением соответствующего положения [10].

5.2 Изменение структуры и качества земельного фонда строительной эрозией

Главная проблема мирового земельного фонда - деградация сельскохозяйственных земель. Под такой деградацией понимают истощение почвенного плодородия, эрозию почв, их загрязнение, снижение биологической продуктивности естественных пастбищных угодий, засоление и заболачивание орошаемых площадей, отчуждение земель для нужд жилищного, промышленного и транспортного строительства.

По некоторым расчетам человечество уже потеряло 2 млрд. га некогда продуктивных земель. Из-за эрозии, широко распространенной не только в отсталых, но и в развитых странах, ежегодно из сельскохозяйственного оборота выпадает 6-7 млн. га. Примерно половина орошаемых земель мира засолена и заболочена, что также приводит к ежегодной потере в 200-300 тыс. га земель.

Общеизвестными примерами непредвиденных последствий хозяйственной деятельности человека служат разрушение почв в результате изменения водного режима после вырубки лесов, заболачивание плодородных пойменных земель из-за подъема уровня грунтовых вод после строительства крупных гидроэлектростанций и др.

Охрана биосферы от загрязнения и более экономное и рациональное использование природных ресурсов - глобальная задача современности, от успешного развития которой зависит будущее человечества. В этой связи, особо важное значение принимает охрана почвенного покрова, который принимает на себя большую часть техногенных загрязнителей, частично закрепляет их в почвенной массе, частично трансформирует и включает в миграционные потоки [11].

Выдувание, смыв и размыв земной поверхности в результате нарушения травяного (дернового) покрова строительными работами любого типа называется - строительной эрозией. В рамках любой проектной документации необходимо разрабатывать раздел оценки проектируемого объекта на окружающую среду, где, в соответствии с действующими нормами и правилами, решается и проблема строительной эрозии почв.

Для уменьшения и предотвращения строительной эрозии, строительные работы выполняются с соблюдением норм по охране природы регламентируемые СНиП. Организация работ выполняется в соответствии со СНиП 3.01.01-85* «Организация строительного производства», который предусматривает следующие требования по охране окружающей среды:

1) при организации строительного производства необходимо осуществлять мероприятия и работы по охране окружающей природной среды, которые должны включать рекультивацию земель, предотвращение потерь природных ресурсов, предотвращение или очистку вредных выбросов в почву, водоемы и атмосферу. Указанные мероприятия и работы должны быть предусмотрены в проектно-сметной документации;

2) производство строительно-монтажных работ в пределах охранных, заповедных и санитарных зон и территорий следует осуществлять в порядке, установленном специальными правилами и положениями о них;

3) на территории строящихся объектов не допускаются не предусмотренное проектной документацией сведение древесно-кустарниковой растительности и засыпка грунтом корневых шеек и стволов растущих деревьев и кустарников;

4) выпуск воды со строительных площадок непосредственно на склоны без надлежащей защиты от размыва не допускается. При выполнении планировочных работ почвенный слой, пригодный для последующего использования, должен предварительно сниматься и складироваться в специально отведенных местах;

5) временные автомобильные дороги и другие подъездные пути должны устраиваться с учетом требований по предотвращению повреждений сельскохозяйственных угодий и древесно-кустарниковой растительности;

6) при производстве строительно-монтажных работ на селитебных территориях должны быть соблюдены требования по предотвращению запыленности и загазованности воздуха. Не допускается при уборке отходов и мусора сбрасывать их с этажей зданий и сооружений без применения закрытых лотков и бункеров-накопителей;

7) в процессе выполнения буровых работ при достижении водоносных горизонтов необходимо принимать меры по предотвращению неорганизованного излива подземных вод. При производстве работ по искусственному закреплению слабых грунтов должны быть приняты предусмотренные проектом меры по предотвращению загрязнения подземных вод нижележащих горизонтов;

8) производственные и бытовые стоки, образующиеся на строительной площадке, должны очищаться и обезвреживаться в порядке, предусмотренном проектом организации строительства и проектами производства работ;

9) попутная разработка природных ресурсов допускается только при наличии проектной документации, согласованной соответствующими органами государственного надзора и местной администрацией;

10) работы по мелиорации земель, созданию прудов и водохранилищ, ликвидации оврагов, балок, болот и выработанных карьеров, выполняемые попутно со строительством объектов промышленного и жилищно-гражданского назначения, следует производить только при наличии соответствующей проектной документации, согласованной в установленном порядке с заинтересованными организациями и органами государственного надзора;

11) при производстве работ, связанных со сводкой леса и кустарника, строительство необходимо организовать так, чтобы обеспечить оттеснение животного мира за пределы строительной площадки [12].

Таким образом соблюдение строительных требований, а также выполнение качественного контроля со стороны государственных органов, позволяет качественно снизить вредные воздействия на окружающую среду, в том числе и на земельные фонды.

Заключение

Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они оснЗованы на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.

В работе рассмотрены понятие недвижимости, виды стоимости недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснование стоимости недвижимого имущества.

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом, как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение) или группа зданий; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; стационарные сооружения благоустройство территории участка; элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения; другие объекты.

Так же произведен анализ рынка земли в. городе Новосибирск и дана характеристика оцениваемого объекта.

Проведена оценка земельного участка с использованием 4-х метадов.

Каждый из использованных методов имеет достоинства и недостатки.

Как показывают расчёты каждый метод применяется при определённых условиях. Если земля приобретается для строительства комерческой недвижимости или жилой с целью её продажи, полезно применить метод выделения , чтобы узнать тот максимум больше которого не имеет смысла отдовать за данную эемлю. Если земля необходима для строительства недвижимости с целью их использования в производстве, либо сдачи в аренду, хорош доходный метод. Используя его инвестор видет стоит или нет совершать данную инвестицию. Метод прямого сравнения продаж подойдет часным лицам покупающим землю под строительство частного дома.

По результатам расчётов были были получены следующие результаты. Самым дешовой земля получилась по методу прямого сравнения продаж составляет 30864 тыс.р., самой дорогой при использовании доходного подхода к оценке.

Получились большие расхождения в стоимости земли при использовании разных методов, это связано возможно с отсутствием полноценной, точной и полной информацией о земелном рынке.

Проведено согласование результатов оценки рыночной стоимости земельного участка, наибольший вес был придан методу прямого сранения продаж, наименьший доходному подходу, т.к. в нём наиболее всего возможна погрешность в результате. Обоснована его итоговая стоимость.

С учетом весовых коэффициентов рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 18.06.2012 г. составляет 133 342 663 р.

Литература

1.Петров, В. Особенности земельных участков как объектов оценки / В. Петров // Консалтинг сквэа [Электронный ресурс]. - Режим доступа : http://www.cons-s.ru/. - Загл. с экрана.

2.Федеральные стоандарты оценки. ФСО 2. Цель оценки и виды стоимости : утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20июля 2007 №256 // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

3.Экономика недвижимости : учеб. пособие / В. И. Ресин [и др.] ; под ред. В. И. Ресина. - М. : ДЕЛО ,2000 - 327 с.

4.Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков : распоряжение Минимущества РФ от 6 марта 2002 № 568-р // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

5.Анализ рынка земельных участков в городе Новосибирске [Электронный ресурс] // Сибакадемстрой Недвижимость. - Режим доступа : www.sasn.ru/.- Заг. с экрана.

6.Федеральные стоандарты оценки. ФСО 3. Требования к отчёту об оценке : утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 № 256 // КонсультантПлюс. ВерсияПро [Электронный ресурс].

7.Информация для формирования платы граждан за жилищно-коммунальные услуги [Электронный ресурс] // Сайт Новосибирска. Городское хозяйство : Тарифы ЖКХ. - Режим доступа : www.novosibirsk.ru/partition /city_hoz/jkh/tarif/. - Загл. с экрана.

8.Экономика строительного предприятия : учеб. пособие для вузов / В. В. Бузырев [и др.] ; Новосиб. гос. архитектур.-строит. ун-т. Новосибирск : НГАСУ, 1998. - 275 с.

9.Бусыгин, А. В. Предпринимательство. Основной курс : учебник для вузов / А. В. Бусыгин. - М : Дело, 2001. 640 с.

10.Общие принципы организации работы по охране труда на предприятии [Электронный ресурс] // Кадровое делопроизводство. - Режим доступа: http://www.kadrovik-praktik.ru/. - Загл. с экрана.

11.Воздействие человека на почву [Электронный ресурс] // Энциклопедия Кругосвет. - Режим доступа: http://www.krugosvet.ru. - Загл. с экрана.

12.СНиП 3.01.01-85*. Организация строительного производства: взамен СНиП III-I-76 : введ. в действ. 1995-04-01 // Открытая техническая библиотека [Электронный ресурс].

13. Экономика и управление недвижимостью : учебник для вузов / Под общ. ред. П. Г. Грабового , Смоленск : Смолин плюс : М. : АСВ, 1999. - 567 с.

14.Аренда жилья [Электронный ресурс] // Аналитический консалтинговый центр. - Режим доступа : www.analitix.ru/. - Загл. с экрана.

15.Публичная кадастровая карта [Электронный ресурс] // Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. - Режим доступа : www.rosreestr.ru/. - Загл. с экрана.

16.Райзберг Б. А. Современный экономический словарь. / Б. А. Райзберг, Л. Ш. Лозовский, Е. Б. Стародубцева ; [под общ. ред. Б. А. Райзберга]. - 5-е изд., перераб. и доп. - М. : ИНФРА М, 2007.

17.Безопасность жизнедеятельности : учебник / Под ред. проф. Э. А. Арустамова. - 10-е изд., перераб. и доп. - М. : Дашков и Ко, 2006. - 476 с.

18.Безопасность жизнедеятельности : учебник для вузов / С. В. Белов, А. В. Ильницкая, А. Ф. Козьяков и др. ; под общ. ред. С. В. Белова. 7 - е изд., стер. - М. : Высш. шк., 2007. - 616 с.

19.Налоговый кодекс РФ : федеральный закон РФ от 5 августа 2000 № 117 - ФЗ // Консультант плюс ВерсияПроф [Электронный ресурс].

20.Экономика предприятия : учебник для вузов / Под ред. проф. В. Я. Горфинкеля, проф. В. А. Швандара. - 4-е изд., перераб. и доп. - М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2007. - 670 с.

21.Финансовый бизнес-план : учеб. пособие / Под ред, действ. члена Акад. инвестиций РФ, д-ра экон. наук, проф. В. М. Попова. М. : Финансы и статистика, 2002. 480 с.

22.Валигурский Д. И. Организация предпринимательской деятельности : учебник / Д. И. Валигурский. М. : Дашков и К, 2005. 736 с.

Приложения

Приложение А

Ассоциация строителей России подсчитала себестоимость строительства квадратного метра жилья

Ассоциация строителей России с помощью Союза инженеров-сметчиков подсчитала среднюю стоимость строительства многоквартирных жилых домов в России на январь 2012 года.

Себестоимость строительства рассчитывалась с учетом затрат на простую базовую отделку квартиры, подведение наружных сетей, благоустройство территории, а также прочие работы в процессе подготовки строительства, производственного цикла и сдачи дома, в том числе отчислений на развитие инфраструктуры. Согласно расчетам специалистов, себестоимость строительства в Новосибирске в пересчете на 1 кв.м. жилой площади составила 39 804 рубля, в то время как средняя цена продажи квартир в новостройках, сложившаяся на рынке недвижимости в нашем городе, приближается к 44 тысячам рублей за кв.м. Следует отметить, что разница между себестоимостью строительства и рыночной ценой, сложившейся в Сибирских регионах, составляет не более 10-20%, что считается вполне умеренной рентабельностью девелоперских проектов.

Мониторинг рынка строящегося жилья в 4 квартале 2011 года

Среди различных технологий строительства лидирует панельное домостроение (31% строящихся домов), близко к нему - кирпичное (28%) и каркасно-кирпичное (27%). При этом наиболее высокие средние цены квадратного метра характерны для домов, построенных по каркасно-кирпичной технологии. Такая технология позволяет возводить дом достаточно гибко в отношении планировок, поэтому применяется и для домов более высоких классов.



Рисунок 1 - Средние цены квадратного метра квартир различной технологии строительства.

Наиболее высокие средние удельные цены предложения - на квартиры в центре города. Благодаря ценовой политике компании «Дискус плюс» и комплексному освоению Первомайского района концерном «Сибирь», на рынка строящегося жилья, в отличие от вторичного, квартиры в Октябрьском районе дешевле квартир в Первомайском (по цене квадратного метра).

Рисунок 2 - Средние цены квадратного метра квартир по районам строительства.

Анализ рынка аренды за май 2012 года



Рисунок 3 - Средние цены на аренду жилья в г. Новосибирске

Рисунок 4 - Средние цены на аренду жилья в г. Новосибирске, по районам

Приложение Б

Договор об оценки объекта недвижимости г. Новосибирск «______» _______2012 г.

Предприятие (гражданин) _________ в лице действующего на основании Устава (ГК), именуемое в дальнейшем «Заказчик», с одной стороны, и центр социально-экономической реконструкции предприятий (гражданин) в лице директора Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Исполнитель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующим:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Заказчик поручает, а Исполнитель осуществляет оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу ____

2. ПРАВА, ОБЯЗАННОСТИ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

2.1. Исполнитель обязан в согласованные сторонами сроки провести оценку имущества в соответствии с описью имущества.

2.2. Отчет об оценке стоимости имущества представляет точку зрения Исполнителя без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации имущества. Исполнитель не представляет никаких гарантий и обязательств по поводу сохранности имущества и отсутствия нарушений действующего законодательства.

2.3. Исполнитель имеет право на ознакомление с правоустанавливающими документами, бухгалтерской отчетностью, текстами договоров, с третьими лицами, инвентаризационными ведомостями и прочими необходимыми для оценки документами.

2.4. Исполнитель имеет право получить у третьих лиц в полном объеме документы и информацию, необходимую для оценки имущества Заказчика.

2.5. При невозможности получить в полном объеме документы и информацию, необходимые для проведения оценки, в том числе от третьих лиц, Исполнитель обязан отразить это в своем заключении.

2.6. Исполнитель не несет ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения, кроме тех случаев, когда Исполнитель в соответствии со своим профессиональным уровнем был способен выявить недостаточность сведений.

2.7. Исполнитель имеет право привлекать по своему выбору, за свой счет и под свою ответственность отдельных специалистов для осуществления оценки имущества Заказчика.

2.8. Обязательства Исполнителя по сохранению конфиденциальности информации распространяются и на привлекаемых с его стороны специалистов. Обязательства по конфиденциальности, наложенные на Исполнителя настоящим договором, не распространяются на общедоступную информацию, а также на информацию, которая станет известна не по вине Исполнителя.

2.9. При выполнении работ Исполнитель не проводит замеры на местности, а пользуется данными проектно-сметной документации и не несет ответственности за отклонение фактических данных от проектно-сметной документации.

2.10. Заказчик обязан своевременно в соответствии с пп. 3.2 и 3.3 настоящего договора оплачивать услуги Исполнителя. В случае необходимости покупки исходной информации в государственных органах управления Заказчик оплачивает расходы сверх установленных настоящим договором сумм.

2.11. Заказчик обязуется предоставить Исполнителю все документы, связанные с правами собственности на оцениваемое имущество, данные бухгалтерского учета и отчетности, проектно-сметную документацию и другие документы, имеющиеся у Заказчика и необходимые Исполнителю для оценки, не позднее 3 (трех) дней с даты подписания договора. В случае задержки или предоставления неполной информации Исполнителю (по его мнению) от Заказчика сроки выполнения работ увеличиваются на каждый день задержки информации.

2.12. Заказчик несет ответственность за обеспечение Исполнителя всей необходимой информацией для составления заслуживающего доверия отчета об оценке, включая личное ознакомление Исполнителя с объектом оценки.

2.13. Возражения Заказчика против содержания отчета в целом его части не могут рассматриваться в качестве основания для расторжения договора или отказа от приемки работ. Заказчик имеет право расторгнуть настоящий договор по своей инициативе (письменно уведомив при этом Исполнителя) только в случаях, когда Исполнитель не приступил своевременно к исполнению договора либо проводил оценку методами, препятствующими оцениваемым хозяйствующим субъектам осуществлять свою деятельность.

2.14. Стороны обязуются хранить в тайне любую информацию и данные, предоставляемые каждой из сторон в связи с выполнением настоящего договора, не раскрывать и не разглашать факты или информацию какой-либо третьей стороне без предварительного письменного согласия одной из сторон настоящего договора.

2.15. Заключение и отчет об оценке производятся исключительно для собственных целей Заказчика и не могут воспроизводиться и распространяться в любой форме без письменного согласия между Заказчиком и Исполнителем.

3. СТОИМОСТЬ РАБОТ, ПОРЯДОК ИХ СДАЧИ И ОПЛАТЫ

3.1. Стоимость работ по настоящему договору составляет ____________ без НДС, с учетом НДС ____________.

3.2. Оплата производится с 50%-ным авансовым платежом.

Аванс с учетом НДС перечисляется на расчетный счет Исполнителя в день подписания настоящего договора.

3.3 Оплата за выполненную работу производится Заказчиком путем перечисления оставшейся после уплаты аванса суммы (50% общей стоимости работ) на расчетный счет Исполнителя в день сдачи Заказчику отчета об оценке.

3.4 Сдача работ оформляется актом сдачи-приемки работ при передаче Заказчику отчета об оценке.

4. СРОКИ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ

4.1 Началом выполнения работ считается дата поступления аванса на расчетный счет Исполнителя.

4.2 Окончание выполнения работ - через ____ дней с момента их начала.

5. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

5.1 Исполнитель оказывает (не оказывает) содействие в продаже оцениваемого объекта. Размер вознаграждения за содействие в реализации определяется дополнительным соглашением.