Образован Новосибирск в 1893 году, первоначально как поселение строителей железнодорожного моста через реку Обь. Импульсом к развитию города послужило строительство Транссибирской железнодорожной магистрали.

Менее чем за 70 лет Новосибирск достиг статуса города-миллионника и до сих пор является самым быстрорастущим городом мира, включенным в связи с этим в Книгу рекордов Гиннеса.

С 28.09.1937 - административный центр Новосибирской области. С 13.05.2000 - центр Сибирского федерального округа.

Город разделен на десять административных районов - Дзержинский, Железнодорожный, Заельцовский, Кировский, Калининский, Ленинский, Октябрьский, Первомайский, Советский, Центральный. Самыми крупными из них по численности населения являются Ленинский - 283,8 тыс. человек (18,9% численности населения города).

Это район заводов-гигантов, теплоэлектроцентралей, научных организаций, высших учебных заведений, крупных автомобильных развязок. Транспортный потенциал Ленинского района усиливает также база речного флота. До 1971 года эта территория входила в состав Кировского района, возникшего в период индустриализации страны в 30-е годы. Открытие Октябрьского моста дало району постоянную связь с центром города, другими районами правобережья, способствовало массовой застройке левобережья Новосибирска. Ленинский район - один из самых динамичных районов города. Практически на пустом месте за 60 лет вырос «город в городе» с населением в 300 тыс. человек. Быстрые темпы возведения производственных цехов и жилых районов, прокладка современных автомагистралей обеспечили интенсивный рост экономического потенциала района в последние десятилетия. Основу промышленности составляют крупнейшие заводы города - ПО «Сибсельмаш», металлургический завод им. Кузьмина, НПО «Луч», завод низковольтной аппаратуры, «Сибтекстильмаш», дающие почти 85% валовой продукции района. Старейшее предприятие района ПО «Сибсельмаш» свою историю ведет с 1929 года, с начала строительства «Сибкомбайна». Металлургический завод имени Кузьмина образован в 1941 году на базе прокатных цехов комбината «Сибкомбайн». Вдоль берега реки Обь вырос лесоперевалочный комбинат с лесопильными заводами и перегрузочными цехами. В районе расположено также тепличное хозяйство «Кировец» (на улице Выставочная), действует ипподром на улице Станционная с конюшнями для скаковых лошадей. Ленинский район - студенческий. Здесь расположены три высших учебных заведения, несколько техникумов, более десяти производственных училищ и лицеев. В 1963-1969 годах были построены общежития и новые учебные корпуса Сибирского института геодезии и картографии (СГГА, бывший НИИГАиК). В 1932 году этот вуз был создан в Омске как астрономо-геодезический, в 1934 году переведен в Новосибирск и включен в состав инженерно-строительного института, а в 1939 году стал самостоятельным высшим учебным заведением, располагался на улице Потанинская. В 1953 году на проспекте Карла Маркса был открыт Новосибирский Государственный технический университет (НГТУ, бывший НЭТИ). Современный НГТУ - это крупный научный центр, тесно связанный с производственными предприятиями, готовящий специалистов высокой квалификации с навыками практической работы, имеющий научные открытия, известные в разных странах. Единственный в районе парк культуры и отдыха имени Кирова расположен в начале улицы Станиславского. Здесь еще в 30-е годы планировалось создание широкой лесопарковой полосы вдоль Сибирской железной дороги для отделения будущего жилого городка от промышленной зоны севернее железной дороги. Удалось заложить лишь небольшой парк из тополей, клена и других видов деревьев. По улице Котовского напротив парка выстроили Дом культуры имени Клары Цеткин. В последующие годы в парковой зоне открыл двери Дом культуры «Металлург». Особенно почитается в Ленинском районе расположенный между улицами Пархоменко и Плахотного сквер с Мемориалом Славы, сооруженный в честь подвига сибиряков в годы Великой Отечественной войны. Сквер-мемориал начинается от улицы Станиславского. Отсюда проложены плиты, по которым идет путь к Вечному огню, к центральному пилону, фигуре Матери-Родины, горестно склонившей голову в память погибшим.В Ленинском районе расположен ряд крупных объектов общегородского значения, например, Государственная телерадиокомпания «Новосибирск». Передачи Новосибирского телевидения начались в 1957 году. По улице Римского-Корсакова взметнулась вверх на 192 метра телебашня.

В 1991 году принял первых больных Новосибирский филиал Межотраслевого научно-технологического комплекса (МНТК) «Микрохирургия глаза», где на основе применения современного оборудования выполняются сложные диагностические обследования, ежедневно проводится более 100 операций при лечении глаукомы, катаракты, близорукости и дальнозоркости, других дефектов зрения. Больные, проходящие лечение в МНТК, размещаются в одно- и двухместных номерах, для пациентов здесь созданы все необходимые условия пребывания в клинике. Ленинский район составляет большую часть левобережья Новосибирска. Сегодня это крупнейшая в городе промышленная зона с самой большой численностью населения. Два автодорожных моста и метромост связывают ее с центральной частью Новосибирска. На левом берегу реки Обь действуют две станции метрополитена - «Площадь Маркса» и «Студенческая».

Основные улицы: проспект Карла Маркса, Ватутина, Титова, Станиславского, Станционная.

недвижимый рынок стоимость квартира

2. Описание процесса объекта оценки

2.1 Описание и выбор подходов, применяемых к определению стоимости объекта

Оценщик при проведении оценки, в соответствии со стандартами оценки, обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы.

Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта, с учетом его износа и устаревания.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Выбор подхода к определению стоимости объекта оценки

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания, частью которого является объект оценки, мы не располагаем.

В свою очередь, расчет по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, нам не известны случаи приобретения жилья, когда покупатель - частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведенных выше аргументов против использования затратного подхода, мы приняли решение отказаться от его применении.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он может быть приобретен не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду с последующей (возможной) продажей.

Но, не смотря на существующий в регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируется, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам - аналогам. Кроме того, как правило, единицей сравнения при сдаче квартир в аренду, является не квадратный метр, а объект (квартира) в целом, а при пересчете стоимости применительно к квадратному метру, возникает большое количество субъективных факторов (например, ценность квартиры не столько как объект определенной площади, сколько как просто отдельное жилье). Также фактором, который добавляет субъективности использования доходного подхода, является то, что практически все квартиры сдаются с определенным набором опций (мебель, телефон и т.д.). То есть, рентный доход формируется не только недвижимостью, а вычленение и распределение дохода генерируемого объектом недвижимости и дохода генерируемого наличием или отсутствием различных опций практически невозможно. Учитывая все вышеперечисленные факторы, считаем невозможным применение доходного подхода.

Сравнительный подход является общим и удобным для определения рыночной стоимости объекта оценки, так как сегмент рынка жилой недвижимости достаточно развит и доступен в плане необходимой информации. Подход позволяет получить наиболее точные результаты оценки, так как отражает реальную рыночную ситуацию: реальные цены сделок или предложения, спрос и предложения и т.д.

Учитывая вышеизложенные факты, руководствуясь п.20 ФСО №1, принимаем решение отказаться от применения затратного и доходного подходов.

2.2 Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее применим для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не используется. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам - аналогам.

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

3. Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен продаж или исключения из списка сравниваемых.

4. Приведение ряда показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке цен продаж объектов-аналогов все поправки делаются от объекта-аналога к объекту оценки.

Данные об отобранных для сравнения объектах-аналогах приведены в таблице 3.

Таблица 8

Информация об объектах-аналогах (см. Приложение 2)

Для анализа репрезентативности выборки необходимо рассчитать следующие показатели:

Среднее значение цены за 1 кв.м

= (2)

Стандартное отклонение цены за 1 кв.м

д== (3)

Коэффициент вариации цены за 1 кв.м

K=х 100% (4)

Где, ??-цена за 1 кв.м площади i-ого объекта аналога;

n- количество аналогов в выборке.

Среднее значение цены за 1 кв.м. по выборке составило: ?=74 017 руб/кв.м. Стандартное отклонение цены за 1 кв.м. общей площади апартаментов:

д==

= 2 670 руб./кв.м.

Коэффициент вариации (К) составляет: К= х 100% = 3,61%. Данная выборка однородна, репрезентативна. В статистике выборки, имеющие коэффициент вариации меньше 30-35%, принято считать однородным(Постановление Федеральной службы государственной статистики «Об утверждении «Методологических положений по формированию выборочной совокупности базовых организаций для наблюдения за ценами производителей продукции» № 42 от 28.09.2004 г ).

Почти все риэлторы соглашаются на скидку ещё в процессе общения по телефону. Та к в бюро недвижимости «Агент-002» скидка к цене предложения составляет 1-2%, в АН «Миэль» - 0,5-1,5% Такой же лифт называют в компании «Бест недвижимости» и МГСН. На основе данного мониторинга, было принято решение скорректировать стоимость всех объектов - аналогов на дату оценки с помощью понижающей поправки в размере - 2,0%.

Следовательно с учетом поправки:

ул. Серафимовича, д 26/1 = 71 157- 2%=69 734 руб./кв.м.,

ул. Серафимовича, д.24/1 = 77 448 - 2% = 75 899 руб./кв.м.,

ул. Титова д.29= 74 530--2% = 73 040 руб./кв.м.,

ул. Плахотного 72/1= 72 934 - 2%=71 475 руб./кв.м.

Средняя стоимость кв.м. по ул. Степная 36/1 кв 26 = 71 086 руб/кв.м.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Рыночная стоимость однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Степная, д.36/1, кв.26, по состоянию на 11 декабря 2013 года, с учетом принятых допущений и ограничений, округленно, составляет 3 210 000 (Три миллиона двести десять тысяч) рублей.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2003.-406 с.

2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 года №135-ФЗ.

3. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций. -- М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1997.

4. Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ №519 от 06.07.2001г.

5. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Минимущества России от 07.03.2002г. № 568-р

6. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости: Уч. пособие/Пер. с англ. -- М.: РИО Мособлупрполиграфиздат. 1994.

7. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. -- СПб.: РОСТРОПРЕСС, 1997.

8. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. -- СПб.: Питер, 2001.

9. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. -- М.: Инфра -- М, 1997.

11. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости / СПбГТУ, СПб, 1997.

12. Фридман. Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. -- М: Дело ЛТД, 1995.

13. Оценка недвижимости, учебное пособие под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002г.

14. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / под ред. Григорьева В.В. - М.: ИНФРА-М, 1997.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

ПРИЛОЖЕНИЕ 4

ПРИЛОЖЕНИЕ 6

Размещено на allbest.ru