Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком [10, с. 193].

Право собственности на землю в определенном смысле - это условная категория. Земля неперемещаема, господство над ней ограничено. Правомочия владения землей реализуются путем отвода участка на местности. Правомочия пользования реализуются в возможности хозяйственной эксплуатации земли, правомочия распоряжения - допускаемая законом возможность определения юридической судьбы земельного участка [14, с. 139].

Собственник земельного участка несвободен в своих действиях в связи с установленными государством ограничениями по обороту земельного участка, т.е. по целям его использования сегодня и в перспективе, рассматриваемой уполномоченными государственными органами. За владельцем земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения сохраняются права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Правомочие пользования ограничено договором с собственником - уполномоченным государственным органом. Если из условий этого договора не вытекает иное, владелец участка может возводить на нем здания, сооружения или создавать иное недвижимое имущество, приобретая на него права собственности [10, с. 190].

Таким образом, правовые аспекты регулирования рынка недвижимости полностью строятся на законодательстве Республики Беларусь, высшей силой которого обладает Конституция Республики Беларусь. Правовые аспекты регулирования рынка недвижимости включают в себя свод нескольких групп прав на объекты недвижимости. Особенно важным в правовом смысле является процесс регистрации объектов недвижимости и прав на них, что связано со специфичностью недвижимости как товара.

Глава 2. Анализ первичного рынка недвижимости города Минска

2.1 Этапы развития первичного рынка жилой недвижимости Республики Беларусь

Рынок жилой недвижимости взаимодействует в большей или меньшей степени со всеми сферами экономики, и он подвержен влиянию процессов, происходящих на них. Это значит, что на становление рынка жилой недвижимости, безусловно, оказывали влияние общие для всей экономики факторы: экономическая и социальная нестабильность; политическая нестабильность; неуверенность в будущем у значительной части населения, сверхвысокие темпы инфляции; резкая дифференциация в доходах; неразвитость и нестабильность финансовой системы, недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств предприятий, отсутствие четких механизмов функционирования и пробелы в законодательном регулировании деятельности различных сфер экономики народного хозяйства [54, с. 29].

В качестве основополагающего фактора, определяющего развитие первичного рынка жилья в Республике Беларусь в целом, и в городе Минске в частности, экономисты анализируют динамику показателя рождаемости населения, показанную на рисунке 2.1 [48, с. 245]. Как свидетельствуют данные рисунка 2.1, рождаемость в целом по Республике снижается с каждым годом.



Рисунок 2.1 - Динамика рождаемости в Республике Беларусь, 2005-2015 гг.

Однако анализ показателя рождаемости в городе Минске, отображенный на рисунке 2.2 [48, с. 246], показал обратную тенденцию.

Рисунок 2.2 - Динамика рождаемости в городе Минске, 2005-2015 гг.

Аналитики выделяют в качестве одного из факторов, влияющих на рынок жилой недвижимости, уровень доходов населения и их экономической состоятельности, показанной на рисунке 2.3 [48, с. 142]. Однако в 2014 году реальные располагаемые доходы населения существенно снизились по сравнению с 2013 годом, что обусловлено волной кризиса, который начался в октябре 2014 года.

Рисунок 2.3 - Темпы изменения реальных располагаемых доходов населения Республике Беларусь, 2005-2014 гг.

Первичный рынок жилой недвижимости тесно связан с развитием сферы строительства Республики. Строительную отрасль Республики, удельный вес которой в ВВП страны показан на рисунке 2.4 [13, с. 56], нередко называют локомотивом белорусской экономики. В советское время в год вводилось до 5,2 миллиона квадратных метров жилья. Затем произошел спад. Но уже в 2009 году вышли почти на 6 миллионов.



Рисунок 2.4 - Удельный вес строительства в структуре ВВП Республики Беларусь, 2005-2013 гг.

На формирование, становление и развитие рынка недвижимости в целом, и первичного рынка недвижимости, в частности, оказывает влияние и ряд специфичных факторов. Экономические процессы переходного состояния, происходящие в этот период во всех сферах экономики, накладывали особый отпечаток на взаимоотношения его участников, а также на содержание и характеристики предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.

Для первичного рынка жилой недвижимости характерны следующие специфические факторы:

1. Запаздывание с началом становления рынка недвижимости по сравнению с другими секторами рыночной экономики страны: развитие отечественного рынка недвижимости приходится на начало 90-х годов XX века. Правовым основанием становления рынка недвижимости явилось провозглашение Конституцией Республики Беларусь существования наряду с государственной формой собственности частной. Этот период характеризуется реформированием земельных отношений, приватизацией государственных предприятий и передачей в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений. В это время был принят Закон "О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь", который послужил началом зарождения современного рынка недвижимости в Республике Беларусь. Вместе с этим появились первые законные сделки по продаже квартир. Этому процессу предшествовал принятый Закон "О выкупе квартир в частную собственность". К тому же процесс приватизации государственной собственности, который осуществлялся в нашей стране с 1992 года, способствовал развитию рынка жилья, формированию рынка нежилой недвижимости и становлению института рыночной оценки недвижимого имущества. Окончательно относительная стабилизация на рынке недвижимости, в частности, на рынке жилой недвижимости, оформилась после снятия в 1995 году ограничения о трехлетней продаже государственных квартир.

2. Отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм и процедур, обеспечивающих безопасное совершение сделок, защиту прав собственности: в какой-то период времени недостаток нормативно-правовых актов тормозил развитие и становление рынка недвижимости в Беларуси.

3. Развитие рынка недвижимости Республики Беларусь в отсутствие необходимой для его функционирования финансовой и рыночной инфраструктуры: после введения права частной собственности и проведения приватизации государство перестало быть единственным собственником имущества. С признанием частной собственности в распоряжении граждан может находиться любое имущество, за исключением перечня объектов, установленных Законом Республики Беларуси от 5 мая 1998 г. № 156-3 "Об объектах, находящихся только в государственной собственности". В числе имущества, находящегося в частной собственности, может быть не только имущество для удовлетворения личных потребительских нужд, но и земельные участки, дома, квартиры, промышленные предприятия как имущественные комплексы и другое, т.е. различные объекты недвижимости. Гражданам было предоставлено право иметь в собственности недвижимость, к тому же они получили право совершать различные сделки с нею.

Формирование цен на первичном рынке жилья в первой половине 90-х годов происходило в крупных городах Беларуси как следствие спроса со стороны лиц с наиболее высокими доходами. Большая часть населения страны, которую составляли представители зарождающегося среднего слоя, лица с низкими доходами, при сложившемся уровне цен оказались не в состоянии обеспечить потребности в жилье путем ее покупки. Снижение темпов прироста числа сделок к концу 90-х годов объясняется ограниченным спросом из-за недостатка платежеспособного потребителя.

4. Отсутствие профессиональных участников на рынке недвижимости: на начальных этапах становления и развития рынка недвижимости в Республике Беларусь наблюдалось отсутствие таких субъектов рынка недвижимости, как профессиональные участники, обладающие достаточным опытом и знаниями по осуществлению квалифицированных услуг надлежащего качества, что способствовало развитию мошенничества в этом виде деятельности и обману продавцов и покупателей недвижимого имущества [54, с. 29].

В своем развитии первичный рынок жилой недвижимости Республики Беларусь прошел несколько этапов, описанных в таблице 2.1 [54, с. 31].

Таблица 2.1 - Основные этапы становления и развития первичного рынка недвижимости Республики Беларусь

Характеристика рынка	Этапы становления и развития первичного рынка жилой недвижимости Республики Беларусь
	Начальный этап становления (1989 - 1992 гг.)	Продвинутый этап развития рынка (1992 - 2000 гг.)	Современный этап развития рынка (2000 г. - наст. время)
1	2	3	4
Начальный уровень цен и ее динамика	Низкий Сверхвысокие темпы роста цен	Высокий Умеренные темпы роста цен (до 50 % в год)	Предельный Стабилизация цен
Соотношение спроса и предложения	Спрос выше предложения	Спрос выше предложения	Предложение выше спроса
Состояние законодательной базы	"Правовой вакуум"	Фрагментарность	Совершенствование
Уровень конкуренции	Низкий	Умеренный	Высокий
Уровень рисков при совершении сделок	Высокий	Умеренный	Низкий
Взаимодействие рынка недвижимости и финансового рынка	Практически отсутствует	Единичные случаи	Налаживание постоянного взаимодействия

Первый этап развития отечественного первичного рынка жилой недвижимости описывался стихийным зарождение рынка в период 1989-1992 годов. Этот период характеризуется отсутствием законодательной базы для осуществления сделок с недвижимостью, отсутствием профессиональных участников рынка недвижимости, высоким уровнем риска при обороте недвижимого имущества и прав на него, сверхвысокие прибыли, вызывающие спекулятивные интересы недобросовестных субъектов экономической деятельности.

Второй этап развития первичного рынка жилой недвижимости, получивший название продвинутого и охватывающий десятилетие до 2000 гг., характеризуется формированием жилищного законодательства и бесплатной приватизацией существующего жилищного фонда в 1992-2000 годах. Недвижимость городов и других населенных пунктов в результате вовлечения ее в имущественный оборот приобрела главное рыночное свойство - свойство ликвидности. В качестве основных мотивов приобретения жилой недвижимости на первичном рынке выступали потребительские (улучшение жилищных условий лицами, создавшими необходимые накопления в других секторах экономики) и спекулятивные (перепродажа приобретаемой недвижимости в условиях быстрого роста цен давала возможность получить за полгода 50% прибыли, а за год - даже 100%) - мотивы, которые доминировали на белорусском рынке недвижимости в 90-е годы [55, с. 39].

Второй период становления рынка жилой недвижимости Республики Беларусь характеризуется с проявлением экономических кризисов в экономике страны. Начало периода, 1993-1995 гг., национальная экономика переживала самый большой за последние 80 лет спад в экономике: валовой внутренний продукт снижался до 35 процентов в 1995 году по сравнению с 1990 годом, до 8 процентов в 2001, промышленное производство - до 39 процентов в 1995 году, до 7 процентов роста в 2001 году [43, с. 1].

Дефолт в России был объявлен в августе 1998 года, после чего в Беларуси сразу же начала наблюдаться инфляция, которая, впрочем, никак не отразилась на долларовых ценах на квартиры. Более того, в последние месяцы 1998 года даже наблюдался их небольшой рост, о чем свидетельствуют данные рисунка 2.5 [43, с. 85]. Судя по тому, что число сделок купли-продажи квартир в то время не упало, а оставалось стабильным, многие предпочитали инвестировать свободные средства в недвижимость.

Рисунок 2.5 - Динамика развития рынка жилой недвижимости в период кризисов 1998-2000 гг.

В эти же годы цены на жилую недвижимость росли, причем средние рыночные выросли в Минске и в других городах в несколько раз. Именно с этим экономисты и аналитики связывают одну из закономерностей развития первичного рынка жилой недвижимости: в период наиболее активного спада в экономике, спрос на жилье активно возрастал.

В 2002 году на рынке жилой недвижимости сложилась уникальная ситуация, когда спрос на жилье был выше предложения. Объяснение этой закономерности связано с особенностями формирования предложения и спроса на рынке жилья в переходных экономиках. Материальная база рынка жилья была создана начавшейся в 1992 году бесплатной приватизацией жилья. Например, в 1995 году в среднем по Беларуси 112,2 тыс. квартир перешло в частную собственность граждан. Пик темпов приватизации пришелся на 1999 год, когда было приватизировано 192 тыс. квартир, или 10,2 млн. кв. метров. К настоящему времени приватизировано более 80 процентов единиц жилья [44, с. 96].

Одновременно, несмотря на существующие экономические трудности, продолжается строительство нового жилья, как за счет государства, так и за счет населения и частных инвесторов, причем доля вторых в общем объеме ввода новых объектов становится все больше (в 2001 году - 71,3 процента). За счет бюджета строилось 10,1 процента жилья, за счет предприятий - 17,9 процента. Кроме того, в материальную базу рынка жилья входит старый частный фонд [44, с. 104].

Еще одна закономерность процесса становления и развития первичного рынка жилой недвижимости заключалась в том, что, несмотря на то, что спрос был меньше предложения, цены на жилье все равно продолжали расти. Объяснение данной закономерности в процессе развития рынка жилой недвижимости связано с тем, что происходивший в течение двух-четырех лет непрерывный рост цен на жилье в Минске и других городах приучил население к тому, что вложения в недвижимость всегда прибыльны. В Минске в отдельные периоды отмечалось резкое снижение спроса на стандартные квартиры в многоквартирных жилых домах. При этом цена предложения (в долларах) не снижалась, хотя ликвидность объектов и объем сделок резко падали.

Анализируя процесс становления рынка жилой недвижимости Республики Беларусь, одной из его особенностей является так называемая асинхронность развития рынка жилья в различных городах Беларуси. Это значит, что рынок жилой недвижимости в различных городах Беларуси развивается несинхронно. Безусловно, лучше всего он развит в столице. Связано это в первую очередь с масштабом города и характером его развития. Вместе с тем, очевидно, что важным фактором, определяющим темпы и характер развития рынка недвижимости, является экономическая ориентация (рыночная, рыночно-социальная, нерыночная) и степень активности на рынке местных властей [46, с. 153].

Третий современный этап развития первичного рынка жилой недвижимости, на котором формируются механизмы управления отношениями между профессиональными участниками рынка недвижимости и прослеживаются границы самостоятельных сегментов рынка.

2001-й год - начало третьего этапа развития первичного рынка жилой недвижимости, стал переломным как для экономики, так и для рынка недвижимости. Уже в июне начался бурный рост цен на столичные квартиры, который продолжался и в 2002 г. В 2003 и 2004 гг. рост цен на квартиры в Минске достигал 30%, в 2005 г. цены выросли на 25-30% и "перешагнули" свою психологическую отметку в 1000 долл. США/кв. м [16, с. 93]. В 2006 г. рост цен замедлился и составил 15%.

Третий этап развития первичного рынка жилой недвижимости Республики также претерпевал влияние кризисных событий в экономике страны: мировой финансовый кризис 2008 года и его вторая волна 2011-2012 гг. Исторически жилая недвижимость Беларуси во многом повторяет развитие на аналогичном рынке соседних стран. Начиная с 2000 и вплоть до 2007 года, цены за квадратный метр в Минске постоянно росли. На пике, перед кризисом 2008 года, они достигали 2000 тысяч долларов. Затем произошло сокращение доходов населения, исчезло кредитование, белорусский рубль резко девальвировал. Все это вызвало быстрое снижение цен на фоне обвального сокращения спроса [38].

Разразившийся мировой финансовый кризис 2008 года негативно сказался на экономике и привел к дестабилизации ситуации на рынке. К концу 2008 г. падение цен на жилую недвижимость усилилось. В целом за 2008 г. цены на минские квартиры снизились примерно на 4%. В конце года квадратный метр предлагался на рынке в среднем по цене 1908 долл. США [16, с. 94].

Анализируя процессы становления и развития рынка жилой недвижимости, следует указать его цикличность, которая характеризует рынок жилой недвижимости в зависимости от соотношения спроса и предложения (следовательно, цены) четырьмя качественно разными состояниями: подъемом, стабильностью, спадом и оживлением, указанным на рисунке 2.6 [54, с. 32].

Рисунок 2.6 - Динамика рынка жилой недвижимости г. Минска за период с 1992 г. по 2014 гг.

В первом квартале 2009 г. на столичном рынке наблюдались растерянность и паника как среди продавцов, так и среди покупателей. Тому во многом поспособствовала резкая девальвация белорусского рубля, произошедшая в самом начале года. Это привело к тому, что за январь-февраль 2009 г. цены на квартиры упали примерно на 12%. А в марте 2009 г. цены на жилье упали в среднем на 8%. Основными причинами такого положения дел явились ухудшение финансового положения основной массы людей, желающих улучшить свои жилищные условия, и слишком высокие процентные ставки по кредитам. Однако с апреля 2009 г. темпы падения цен на квартиры замедлились. Вместе с тем столичные квартиры за полгода упали в цене практически на 24% [16, c. 94].

Серьезные проблемы на финансовом и валютном рынках 2011 г., рост процентных ставок по кредитам, резкое сокращение банков, предоставляющих кредиты на покупку недвижимости, снижение покупательской активности негативно отразились на рынке жилой недвижимости. Тем не менее обвала цен, которого ожидали, не произошло. За год цены упали всего на 3%. На конец 2011 г. цена предложения квадратного метра жилья составила в среднем 1290 долл. США [16, с. 95].

Современный этап развития первичного рынка жилой недвижимости также характеризуется цикличностью, особенно ярко проявившейся в период деноминации белорусского рубля в 2014 году. До 19 декабря 2014 год был спокойным, стабильным и в некоторой степени предсказуемым годом. Аналитики рынка недвижимости отмечают, что его можно было взять за эталон для всей жилищной отрасли: цены не подвергались резким колебаниям, квартиры строились ударными темпами, спрос, даже с учетом ограниченных кредитных ресурсов, оставался оживленным [36].

С девальвацией национальной валюты рынок жилой недвижимости оказался в совершенно новых условиях. При этом экономисты соотносят развитие рынка жилой недвижимости с реально располагаемыми доходами населения - самым чувствительным показателем, который был затронут нестабильным курсом рубля [36]. Общая характеристика кризисного состояния рынка жилой недвижимости на современном этапе представлена на рисунке 2.7.

Рисунок 2.7 - Развитие рынка жилой недвижимости г. Минска за период с 2011 г. по 2014 г.

Анализируя данные рисунка 2.7, можно сделать вывод, что показателю доходов населения присуща та же инертность, что и ценам на квартиры. Лишь трижды за всё это время годовой доход населения менял свое направление. Первый перелом пришелся на май 2011 года, вслед за началом девальвации рубля. Второй произошел год спустя, когда последствия той девальвации окончательно ушли в прошлое. После этого годовой доход белорусов непрерывно увеличивался 2,5 года. По результатам ноября среднестатистическому жителю Минска не хватало лишь немногим более $500 до заветной отметки в $10 000, заработанных за последние 12 месяцев. По сравнению с маем 2012 года рост составил внушительные 64%. И хотя в процентном отношении цены на жилье так сильно не менялись, направление их движения во многом совпадало с динамикой годового дохода [36].

Таким образом, становление и развитие белорусского первичного рынка жилой недвижимости - очень сложный и противоречивый процесс, который протекал в сложный период зарождения и формирования рыночных отношений в экономике страны. Отличительная особенность развивающегося первичного рынка жилья Республики Беларусь в целом, и в частности города Минска, состоит в том, что на ранних стадиях развития рынка рост цен происходит, несмотря на превышение предложения над спросом. Эта закономерность реализуется, скорее всего, через массовые ожидания населения, сформированные опытом предыдущих двух - четырех лет.

2.2 Первичный рынок жилья столицы Республики Беларусь и его мониторинг

Первичный рынок жилой недвижимости Республики Беларусь тесно связан с развитием сферы строительства. Жилищное строительство в нашем государстве относится к одному из приоритетных направлений социально-экономического развития. Целью государственной жилищной политики является создание условий для удовлетворения гражданами потребности в доступном и комфортном жилье сообразно их индивидуальным запросам и финансовым возможностям, формирование полноценного рынка жилья. В Республике Беларусь был принят ряд нормативных и правовых документов, предусматривающих меры по увеличению жилищных инвестиций, а также снижению стоимости жилья.

В 2014 году по Республике Беларусь, в целом, было введено в эксплуатацию 5 522,5 тысяч квадратных метров жилой недвижимости или 110,4% к предусмотренному заданию на год, что составляет 68,7 тыс. новых квартир (в 2013 году - 63,7 тыс.). Также было введено в действие 2 817,5 тыс. кв. м. общей площади для граждан, состоящих на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий [34, с. 2]. Динамика ввода жилых домов в эксплуатацию по городу Минску приведена на рисунке 2.8 [13, с. 86]. Как свидетельствуют данные рисунка, спад ввода новых жилых домов приходится на кризисные для экономики страны годы - 2001 г. и 2011-2012 гг.

Рисунок 2.8 - Динамика ввода жилых домов в городе Минске (тысяч квадратных метров), 1995-2014 гг.

В 2005-2010 гг., в стране проводилась политика стимулирования внутреннего спроса, которая обеспечивала ежегодный рост объемов строительства жилья, что подтверждают данные рисунка 2.8. Однако в 2011 году белорусское правительство на фоне валютно-финансового кризиса сократило объемы строительства до 5,48 млн. кв. метров. Таким образом, исходя из динамики ввода в эксплуатацию квартир, можно заметить снижение объемов строительства с 2010 года. Причин для данного явления несколько. Одной из них является сокращение объемов льготного кредитования и строительства, второй причиной является финансовый кризис, вызвавший перенос сроков окончания строительств, а также послуживший причиной сворачивания и замораживания некоторых новых проектов, также большое влияние оказал рост стоимости кредитов, который в 2012 году по отношению к 2010 году составил 213%.

Если проанализировать показатель ввода жилых домов в эксплуатацию по Республике Беларусь в целом, то лидером в данном случае является город Минск и Минская область.

В среднем в Минске ежегодно вводится в эксплуатацию около 1,3 миллионов квадратных метров общей площади многоквартирных домов, регистрируется из них как квартиры порядка 0,9 миллиона, что составляет около 70% от общей площади. Оставшиеся 30% площадей, приходятся на площади общего пользования, такие как лифтовые, коридоры, паркинги, лестничные клетки [36, с. 1].

Таким образом, именно столицу Беларуси г. Минск можно по праву назвать наиболее мощным центром жилищного строительства, о чем свидетельствуют данные рисунка 2.9 [13, с. 91].



Рисунок 2.9 - Ввод в эксплуатацию общей площади жилых домов в Республике Беларусь по областям, 2000-2014 гг., тыс. кв. м.

Как считают эксперты, территориальные возможности столицы как для размещения производства, так и для обеспечения минчан жильем уже исчерпаны. По плотности заселения Минск уже в 2-3 раза превосходит ряд европейских столиц, таких как Берлин и Прага. Как следствие, избыточное давление испытывает на себе городская инфраструктура. Из-за обилия транспорта на улицах появились пробки, обострилась проблема подключения к коммунальным сетям новых предприятий и жилых домов. В то же время во всех регионах страны отмечается отток трудовых ресурсов из села, происходит уменьшение численности средних и малых городов, сокращение их экономического потенциала. Особенно интенсивно эти процессы проявляются в Минской области. В этой связи первоочередную значимость приобретает вопрос о согласованном территориальном развитии столицы и центрального региона.

Одним из важнейших индикаторов рынка жилой недвижимости является анализ спроса на жилье, представленный на рисунке 2.10 [26, с. 4]. Активность на рынке жилья в 2015 году была достаточно высокой. Так, за 2015 год в Минске зарегистрировано 12 570 договоров купли-продажи квартир, что на 2,8% меньше, чем в 2014 году. За 10 лет самым успешным можно считать спокойный и благоприятный 2013 год с его 13 657 сделками.

Рисунок 2.10 - Активность спроса на жилье в городе Минске, 2005-2015 гг.

Как неоднократно указывалось, по объемам строительства жилой недвижимости г. Минск занимает лидирующую позицию, что и является причиной присутствия наибольшего числа игроков в отрасли. Крупнейшими застройщиками Минска являются: ОАО "МАПИД", ОАО "МДК", ООО "Интерфакт" с долями рынка 37%, 9% и 7% соответственно, что представлено на рисунке 2.11 [34, с. 6].



Рисунок 2.11 - Доли крупнейших застройщиков в городе Минске, 2014 год

Уходящий 2015 год вынудил застройщиков перейти к более существенным действиям по корректировке, как проектов домов, так и маркетинговой политики в соответствии с новыми реалиями рынка. Так, часть застройщиков пересмотрело проекты новых домов с целью снижения метража квартир, а некоторые застройщики начали предлагать рассрочку платежей на квартиры уже не только в строящихся домах, но и в домах уже сданных в эксплуатацию.

Рисунок 2.12 - Структура предложения новостроек города Минска по районам города, 2015 год

Кроме того, современные реалии рынка и покупательского спроса таковы, что уже мало предложить квартиру с хорошей планировкой в хорошем доме, необходимо обеспечить благоустройство придомовой территории, наличие машиномест и наличие современных детских площадок. И, конечно же, в период нестабильности, особенное внимание уделяется репутации застройщика, его способности сдать дом в заявленные сроки. Анализируя структуру предложения новостроек по районам города Минска, представленную на рисунке 2.12 [28, с. 3], лидируют по количеству новостроек Первомайский, Центральный и Фрунзенский районы г. Минска.

Рассматривая структуру жилищного фонда города Минска по формам собственности, представленную на рисунке 2.13, то доля государственного жилищного фонда достигает 8,6 % в то время, как доля частного - 93,4 % (рисунок 2.12) [47, с. 176].

Рисунок 2.13 - Структура жилищного фонда города Минска по формам собственности, 2014 год

Структура предложения новостроек в столице представлена на рисунке 2.14 [28, с. 5]. Выделяется три основные схемы реализация новостроек на первичном рынке недвижимости, наиболее распространенная для столичного рынка недвижимости - долевое строительство, на долю которого приходится практически половины способов реализации жилья.



Рисунок 2.14 - Структура предложения новостроек города Минска в зависимости от схем реализации, 2015 г.

Важным аспектом изучения первичного рынка жилой недвижимости является динамика ценообразования на рынке в разрезе различных категорий жилья, представленная на рисунке 2.15 [28, с. 5].

Рисунок 2.15 - Динамика стоимости квадратного метра в новостройках города Минска, 2015 г.

В плане ценообразования, наиболее стабильными оказались новостройки класса "Стандарт". Стоит отметить, что класс "Стандарт" до сих пор остается самым многочисленным на рынке - новостройки этого класса формируют более половины объема рынка. Средняя стоимость квадратного метра в этом классе по сравнению с 2014 годом, можно сказать осталась без изменений [28, с. 5].

Средние цены на новостройки класса "Эконом" по сравнению с началом 2015 года уменьшились на 2%. Средняя стоимость квадратного метра в самом бюджетном классе жилья составила 1120 $/кв.м. [28, с. 6].

Нестабильная ситуация на валютном рынке, девальвация национальной валюты в декабре 2014 года и, последовавший за этим, спад в экономике, привел к снижению покупательской активности и стоимости квадратного метра строящегося жилья. В структуре новостроек города Минска, представленной на рисунке 2.16 [28, с. 2], более половины - 56 % - занимают новые дома класса "Стандарт".

На втором месте - 21 % - занимает жилье на первичном рынке недвижимости класса "Комфорт". При этом практически равные доли занимают новостройки абсолютно двух противоположных классов "Эконом" и "Престиж".

Рисунок 2.16 - Структура предложения жилья на первичном рынке недвижимости города Минска, 2015 г.

Рынок элитной жилой недвижимости начал свое развитие сравнительно недавно, в 2010 году, с началом реализации сразу нескольких проектов в этой отрасли, и является самым новым сегментом первичного рынка жилой недвижимости столицы. До сих пор рынок не сформирован, но уже на стадии строительства объектов элитной жилой недвижимости наблюдается конкуренция, обусловленная, главным образом, отсутствием качественного и полноценного предложения. Предложение элитной недвижимости формируется двумя сегментами: квартиры в так называемых "сталинках" и квартиры в элитных новостройках.

На ведущие позиции в настоящее время выходят современные элитные новостройки. Но, несмотря на то, что значительная часть покупателей в премиум-сегменте сориентирована на новостройки, "сталинки" с хорошим месторасположением продолжают пользоваться спросом.

По утверждению риелторов, самыми дорогими районами на рынке жилой недвижимости Минска остаются Первомайский и Центральный районы города. В 2014 году самыми дорогими по стоимости жилья улицами стали расположенные в микрорайоне Дрозды напротив комплекса "Минск - Арена" улица Пионерская, стоимость предложения 1 кв. м жилья на которой превышает 4,500 долларов, улицы Жасминовая и Тепличная, стоимость 1 кв.м. где колеблется в пределах от 3,500 до 4,500 долл. США. Также в рейтинг вошли улицы Ваньковичей, Парниковая, Сторожевская и К. Маркса [34, с. 9].

Рисунок 2.17 - Самые дорогие районы города Минска по приобретению жилья, 2014 г.

В разрезе числа комнат, то по сравнению с началом 2015 года, цены на квартиры снижаются, что подтверждается данными рисунка 2.18 [37].

Рисунок 2.18 - Динамика стоимости квадратного метра в новостройках города Минска в зависимости от количества комнат, 2015 г.

Анализируя первичный рынок жилой недвижимости, необходимо указать его специфичную черту - сезонность. Каким бы ни был рынок: растущим, падающим или стабильным - в зависимости от поры года в его поведении можно разглядеть схожие черты. Если доходы, кредиты и миграция задают направление для движения цен, то сезонность придаёт динамике итоговые очертания [37].

Во время новогодних и майских праздников цены на квартиры меняются не так активно, как до и после них. Те, кто постоянно наблюдает за ситуацией на рынке жилья, наверняка обращали внимание на этот факт, который является ярким примером сезонности. Впрочем, её влияние распространяется на весь год. Активность продавцов и покупателей самая низкая в году в январе-феврале. И те, и другие отходят от новогодних и рождественских праздников, медленно вливаясь в привычный рабочий ритм. Система, которая не давала сбой последние 10 лет: в январе сделок купли-продажи квартир всегда меньше, чем в предыдущем декабре и последующем феврале.

С началом весны рынок жилья стремительно оживает и именно данный период с февраля по апрель характеризуется самыми высокими колебаниями цен. Майские праздники и первое по-настоящему теплое солнце отвлекают участников рынка от совершения сделок. Нормой для мая считается снижение спроса по сравнению с апрелем и мартом. В это же время предложение квартир достигает пика, после чего начинает снижаться. После праздников покупатели возвращаются на рынок, и некоторые специалисты называют это время второй волной спроса. Впрочем, она редко достигает уровня первых весенних месяцев.

Активная фаза отпускного и дачного сезонов сказывается на сокращении предложения квартир - их количество опускается ниже среднегодовой нормы. В то же время у многих потенциальных покупателей появляются причины для совершения сделки. Начало учебного года и традиционный арендный ажиотаж затрагивают и рынок продажи. Некоторые родители покупают жилье детям, поступившим в вузы или тем, кто уже окончил университет. Для многих семей важно, чтобы дети пошли в новую школу с сентября, и это вынуждает их не откладывать покупку. Цены на квартиры в это время снижаются только в сложные, кризисные годы.

После окончания отпускного сезона - октябрь-декабрь - на рынок массово возвращаются продавцы и покупатели. Многие считают конец года лучшим временем для решения жилищного вопроса. Как показывают данные, это утверждение чаще оказывается верным - на стабильном рынке в четвертом квартале и спрос, и предложение превышают годовую норму [35].

Сегментирование по количеству комнат в квартире ведется по одно-, двух-, трех-, четырех-комнатным квартирам, в отдельный сегмент выделяют пятикомнатные квартиры и более. Структура по выше выделенному критерию представлена на рисунке 2.19 [26, с. 5]. Наибольший удельный вес в структуре новостроек занимают двухкомнатные квартиры - 35 %, практически в равных частях - около 30 % приходится на однокомнатные и трехкомнатные квартиры.

Рисунок 2.19 - Структура предложения квартир в городе Минске, 2016 г.

Рынок индивидуальных жилых домов также является одним из сегментов первичного рынка жилой недвижимости. Начиная со второго квартала 2014 рынок индивидуальных жилых домов столицы резко оживился. Объем оборачиваемых в сделках купли-продажи квадратных метров вырос на 60% по сравнению с первым кварталом текущего года, в то время как количество сделок за аналогичный период возросло только на 44%. Данный факт может свидетельствовать о том, что спрос покупателей направлен на приобретение жилого дома, общая площадь которого превышает 100 кв. м [52, с. 2].

Одним из мощных факторов, определяющих развитие рынка жилой недвижимости, является показатель объемов финансирования ввода новых домов, структура которых представлена на рисунке 2.19. В настоящее время доля банковских кредитов в структуре жилищного строительства по итогам 2015 года составила около 35%. Доля же собственных средств населения в жилищном строительстве составила более 50%. В 2005-2014 годах, как видно на рисунке 2.20, преобладало два основных источника финансирования жилищного строительства - кредиты (в большинстве случаев - льготные) и средства населения. Однако, в 2012-2013 гг. объемы льготного кредитования уменьшились.

В 2010 году объём вводимого жилья с господдержкой составлял около 80 %, в 2011 году - 75 %, в 2012 году не превысил 50 % и потом - постепенно снизится. 10 октября 2011 года ОАО "АСБ Беларусбанк" приостановило льготное кредитование строительства (реконструкции) жилых помещений, вводимых в эксплуатацию в 2012-м и последующих годах. Высокие процентные ставки по банковским кредитам определяют положение в настоящее время в строительной отрасли [52, с. 2].

Рисунок 2.20 - Ввод в эксплуатацию общей площади жилых домов в Республике Беларусь по источникам финансирования, 2005-2013 гг, тыс. кв. м.

Существует большая разница в цене между коммерческим жильем и жильем, которое строится с поддержкой государства. Это объясняется, в частности, тем, что дома для очередников и дольщиков относятся к различным конструктивным системам. Для очередников в основном предназначено жилье в домах индустриального домостроения, то есть крупнопанельного (КПД), которые возводятся по типовым проектам, с использованием крупных сегментов. Трудоемкость возведения таких зданий относительно невелика, а сроки сдачи в эксплуатацию не превышают 10 - 12 месяцев. Для большинства же дольщиков строительство квартир осуществляется в домах, возводимых по индивидуальным проектам, из доставляемых на объект штучных материалов. Это строения кирпичные, каркасно-блочные, каркасно-монолитные, монолитные и другие. Поэтому на их возведение требуется значительно больше времени: порядка двух лет и более. В результате стоимость такого жилья, естественно, выше по сравнению с домами КПД.

Таким образом, первичный рынок жилой недвижимости Республики Беларусь развивается циклично в целом: спады сменяются стабильностью и подъемами, и сезонно: начало года ознаменовывается спадом активности на рыке. Следует отметить, что жилищное строительство входит в одну из важнейших социально-экономических задач государственной политики и характеризуется достаточно высокими показателями ввода в эксплуатацию новых домов. Спад на современном этапе развития первичного рынка жилья наблюдается в период одного из самых сильных экономических кризисов в мире в 2011 году на фоне общей дестабилизации экономики и валютного кризиса.

Глава 3. Перспективы развития первичного рынка недвижимости Республики Беларусь

3.1 Проблемы, сдерживающие развитие первичного рынка жилой недвижимости Республики Беларусь на современном этапе

Первичный рынок жилой недвижимости в своем функционировании сталкивается с рядом общих, присущих всей экономике, а также специфических, характеризующих столичный рынок жилья, проблем, препятствующих его дальнейшему развитию. Для белорусского рынка жилой недвижимости характерен так называемый гипертрофированно развитый институт частной собственности. В 2011 г. в собственности физических лиц находилось 78,8 % жилого фонда страны [48, с. 75], а к началу 2015 года этот показатель составил 93,4 % [48, c. 79]. В европейских и других экономически развитых странах жилье также имеется в частной собственности. Но это не собственность граждан, это собственность частных управляющих компаний, крупнейшие из которых владеют десятками тысяч квартир и индивидуальных домовладений и сдают их в аренду. А в частную собственность продаются квартиры в домах премиум и бизнес-классов. В этой связи сегодня актуальна задача развития государственного заказа, когда государство за свои средства строит жилье, а затем продает его или сдает в аренду. Что-то похожее было в истории Советского Союза: гражданин СССР, который не мог или не хотел ждать, пока ему дадут бесплатно квартиру по очереди, мог построить квартиру за деньги в ЖСК. Оплату квартиры человек производил равными долями в течение 10-20 лет, при этом проживая в ней. Фактически это был беспроцентный кредит. Такая форма финансирования доказала свою эффективность в первую очередь для граждан со средним и выше среднего достатком [31, с. 289].

Еще одна серьезная проблема развития первичного жилья столицы заключается в том, что в Минске сложилась очевидная асимметрия между количеством нуждающихся в улучшении условий проживания и вводимыми объемами ввода нового жилья. В 2011 г. удельный вес Минска составил: в численности населения страны - 20 %, в объемах вводимого жилья - 18, в общей численности признанных нуждающимися - 32,1 % [13, с. 144]. И хотя, как свидетельствуют данные рисунка 3.1 [33, с. 290], в Минске с 2011 года на 1000 жителей было введено жилья меньше, чем в целом по стране, проблематично продолжать массовое жилищное строительство в столице в прежних объемах, не изменив систему учета нуждающихся в улучшении жилищных условий. Кроме того, без реформы ЖКХ новое строительство будет только увеличивать нагрузку на бюджет.

Рисунок 3.1 - Обеспеченность населения жильем по Республике Беларусь, 2010-2014 гг. (квадратных метров на 1 жителя)

Кроме того, по данным Национального статистического комитета, именно в городе Минске наибольший процент домашних хозяйств, неудовлетворенных своими жилищными условиями, как представлено в таблице 3.1. [47, с. 189].

Таблица 3.1 - Удовлетворенность домашних хозяйств жилищными условиями

Регион	Полностью удовлетворены	Скорее удовлетворены	Скорее неудовлетворены	Совершенно неудовлетворены
г. Минск	34,1	35,4	16,5	14,0
Брестская область	38,3	30,6	20,7	10,4
Витебская область	40,2	35,0	18,9	5,9
Гомельская область	38,8	33,4	22,1	5,7
Гродненская область	34,4	42,6	17,0	6,0
Минская область	36,3	32,6	20,9	10,2
Могилевская область	38,0	35,5	19,0	7,5

При этом, как свидетельствуют данные рисунка 3.2, более половины домашних хозяйств отмечают как причину неудовлетворенность жилищными условиями недостаточную площадь жилья. Третья часть домашних хозяйств, неудовлетворенных своими жилищными условиями отмечает отсутствие отдельного жилья [42, с. 192].

Рисунок 3.2 - Причины неудовлетворенности жильем населения в г. Минске, конец 2014 г.

Государство, сформировав квартирную очередь, не только самоустранилось с рынка арендного жилья, но и своими действиями, вольно или невольно, препятствует его развитию первичного рынка жилья.



Рисунок 3.3 - Улучшение жилищных условий населения по Республике, конец 2014 г.

В результате для большинства граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, единственной возможностью это осуществить является обязательное пребывание на квартирном учете. Так как удовлетворение потребностей, к которым относится и жилищная, не насыщаемо, то, соответственно, "квартирная очередь", построенная по известному алгоритму, неисчерпаема. Следует отметить, что поведение людей в условиях, сформированных используемой моделью обеспечения жилищем граждан, само по себе рационально. Проблема в том, что оно не совпадает с ожиданиями тех, кто эту модель реализует [41, с. 108]. Как свидетельствуют данные рисунка 3.3, именно по столице Республики наблюдается очевидных разрыв между количеством семей, состоящих на учете нуждающихся, и количеством семей, улучшивших свое жилищное положение [42, с. 196].

Продолжающаяся на протяжении десятилетия практика льготного кредитования жилищного строительства не позволяет сформировать конкурентную среду, которая стимулирует воспроизводство жилища, предназначенного для социального найма и коммерческой аренды. Пока получается так, что значительную часть заработанных денег государство забирает в качестве налогов, а затем перераспределяет их через бюджет. Но любая льгота в общественном измерении для одного - это дополнительная нагрузка для другого. Льготное кредитование всегда осуществляется за счет других. Кроме того, любое кредитование, самое льготное, в 2-4 раза повышает реальную стоимость квартиры. За счет этого существуют банки и другие структуры. Получается, что сегодня массовое строительство жилья, стимулируемое государством, не зарабатывает, а наоборот, вытягивает средства из бюджета. В такой ситуации должно быть социальное жилье для нуждающихся малоимущих категорий (ветеранов войн и труда, многодетных семей и других категорий), а все другие должны иметь возможность заработать на жилье через заработную плату [31, с. 291]. Потому что сейчас средняя заработная плата при нынешнем уровне процентных ставок делает нельготные кредиты для большинства населения невозможными.

На жилищном рынке столицы в частности отсутствует строгий контроль использования денежных средств дольщиков. Деньги берутся зачастую на дофинансирование объектов, начатых в прошлые периоды, т.е. следующие дольщики являются спонсорами промахов застройщиков по незаконченным объектам. Отсюда чрезвычайно актуальным и необходимым для решения является вопрос создания эффективных систем финансового мониторинга и контроля за финансовой состоятельностью застройщиков, механизмами ценообразования на вводимое жилье. Причем эта задача в своем решении не только организационная, но и методологическая, потому что нужны эффективные инструменты для проведения оценок в этом режиме. Нужны государственные гарантии для вкладываемых в строительство денежных средств. Сейчас застройщик фактически никакой ответственности за пересмотр стоимости жилья и за срыв сроков строительства не несет [31, с. 291].

Еще одной проблемой является несоблюдение нормативных сроков строительства объектов, данные по которым представлены на рисунке 3.4 [13, с. 85]. Так, на 1 января 2015 года в незавершенном строительстве находилось 253 жилых дома без учета индивидуально построенных, из них более 33%, - с превышением нормативных сроков строительства. Это, в свою очередь, является одним из основных факторов увеличения стоимости жилья.

Рисунок 3.4 - Число объектов, находящихся в незавершенном строительстве по г. Минску, 2010-2014 гг.

В условиях социально-экономического развития, характеризующегося высокой инфляцией и девальвацией белорусского рубля, ориентация на безальтернативный способ улучшения жилищных условий путем приобретения его в собственность, агрессивное льготное кредитование строительства жилья и несовершенство жилищного законодательства создали возможность гражданам капитализировать средства государственной поддержки, направляемые на воспроизводство и потребление жилья. Эта ориентация привела к формированию в обществе неадекватного стремления домохозяйств, не зависимо от их имущественного положения и материального достатка, реальной потребности в улучшении жилищных условий, жизненных устремлений и их приоритетов, приобретать жилье в собственность.

Наличие возможности приобретать жилье по льготным ценам, существенная разница в стоимости льготного и коммерческого жилья и ожидание возрастания стоимости недвижимости с течением времени являются факторами, которые подталкивают граждан к спекулятивным сделкам с недвижимостью. На протяжении последних 10-15 лет приобретение жилой недвижимости воспринимается как исключительно удачное капиталовложение и как выгодная и привлекательная во всех отношениях сделка, особенно если она совершается по льготной цене и (или) с государственной поддержкой. Это связано с ростом цен на жилье, который существенно опережал увеличение доходов населения [41, с. 111].

Чтобы сделать доступным жилье для малообеспеченных домохозяйств, государство вынуждено увеличивать объем льгот. Это осуществляется путем уменьшения размера первоначального взноса и платы за кредит, увеличения доли заемных средств, сроков погашения кредита и других мер. У малообеспеченных домохозяйств возможность возвратить заемные средства определяется не столько их доходами, сколько инфляцией. Все это не содействует финансово-экономической стабилизации, сдерживает рациональное использование жилищного фонда; позволяет кредитным учреждениям, предоставляющим льготные кредиты, получать дополнительные доходы за счет средств бюджета, направляемых на компенсацию льготных процентных ставок [41, с. 112]. Реализация изложенного выше подхода привела к доминированию сектора купли-продажи на рынке жилья, к нерациональному использованию жилищного фонда; препятствует становлению конкуренции между этими секторами. Не позволяет с необходимой интенсивностью развивать воспроизводство жилых помещений социального пользования, привести их количество в соответствие с реальной потребностью в них.

В строительной отрасли Беларуси отдельного внимания заслуживает проблема ценообразования, которое становится непрозрачным и необоснованным. В этой связи одним из проблемных вопросов строительной сферы является завышение стоимости проектных работ, низкое качество их выполнения, наличие подконтрольных фирм. Разработка новых нормативов определения стоимости строительства, то есть норматива расхода ресурсов в натуральном выражении, отстает от практического внедрения новых технологий и материалов. В отрасли до сих пор пользуются устаревшими нормативами, применяя к ним разнообразные повышающие коэффициенты. В результате ценообразование становится непрозрачным и необоснованным.

Международный опыт ценообразования в строительстве основан на принципах не только затратного подхода, но и сравнительного, а также доходного. Подрядчик рассчитывает сумму своих затрат, необходимую для возведения объекта, и оценка этих затрат становится основой цены его предложения. Интересы заказчика - противоположные, они направлены на поиск наиболее оптимального ценового решения. И руководствуется он при этом, рыночной информацией об аналогичных построенных объектах. Наша специфика заключается в слишком долгом переходе к твердым ценам в строительстве. Известно, что в соответствии с гражданским законодательством цена может быть либо твердой, либо переменной, или способ определения цены прописывается в договоре. Переход на твердую цену выгоден всем сторонам сделки: заказчик, прежде чем заключать контракт, получает возможность понять, какие финансовые обязательства перед ним возникают. Подрядчику же договор, заключенный на определенную фиксированную сумму, позволяет провести ряд мероприятий, способствующих снижению стоимости строительства и не сказывающихся на качестве. В данном случае речь идет не о замене дорогих материалов дешевыми, а о применении новых технологий и инноваций в строительстве, позволяющих подрядчику дополнительно экономить средства по контракту, который благодаря твердой цене будет оплачен в полном объеме. Следует отметить, что за рубежом контракты нередко заключаются с изначально нулевой плановой прибылью, и подрядчик уже в процессе строительства стремится применить те или иные инновации, которые впоследствии принесут ему определенный экономический эффект и тем самым помогут значительно снизить издержки. По словам эксперта, экономически обоснованный переход белорусских строительных компаний на твердую цену при заключении контрактов, возможен уже в течение ближайшего полугодия - соответствующий проект нормативного документа подготовлен и находится в настоящее время на согласовании.