Активная инвестиционная деятельность, направленная на массовое строительство жилых домов типовых потребительских качеств, ориентирована на внутреннее потребление и не стимулирует развитие экспортного потенциала. Она сдерживает обновление существующего жилищного фонда, приводит к преждевременному выводу его из эксплуатации. На смену всеобщему наращиванию государством количественного потребления жилища должны прийти повышение его качества и потребление в объеме, соразмерном доходу и потребительским предпочтениям того или иного домохозяйства. Это будет содействовать рациональному и эффективному использованию жилища, бережливому потреблению энерго- и других ресурсов, превращению экономики производства в экономику услуг.

Значительная часть наших граждан используют жилища, не соответствующие их финансовым возможностям, что сдерживает модернизацию национальной экономики, не обеспечивает рациональное использование трудовых ресурсов и жилищного фонда. Во многих случаях оно лишает людей стимула для самостоятельного развития и движения вперед. Отсутствие в республике институтов стройсбережений и ипотеки приводит к тому, что самая активная и обладающая наибольшим трудовым потенциалом часть населения, т. е. молодые люди, удовлетворяет потребность в жилье в большей степени за счет общества и результатов труда предшествующих поколений, а не за счет своей трудовой деятельности. Родители молодых людей, вынужденные финансировать приобретение жилья для своих детей, во многих случаях лишаются возможности использовать накопленные активы для личного текущего потребления при выходе на пенсию. В развитых экономиках потребление этих активов гражданами в пенсионном возрасте является важнейшим инструментом обеспечения их благосостояния [41, с. 115-116].

Еще одним проблемным полем в строительной отрасли Республики, в целом, и на рынке первичной недвижимости является снижения затратности строительства. В условиях постоянного роста стоимости энергоносителей важным направлением ее решения является сокращение удельных норм расхода теплотехнического топлива при производстве стеновых и теплоизоляционных материалов.

По-прежнему актуальными для белорусского строительства остаются вопросы ресурсосбережения. В условиях трансформации экономики любая деятельность той или иной строительной организации, направленная на снижение издержек, стоимости выполненных работ и не ухудшающая при этом качественных характеристик объекта, должна всячески поддерживаться.

Низкое качество проектно-сметной документации, отсутствие в большинстве случаев действенного авторского и технического надзора также играют немаловажную роль в обеспечении качества строительных объектов. Неразвитость системы управления в нашей стране при реализации инвестиционных проектов в строительстве и, как следствие, ошибки при принятии стратегических и оперативных решений по стадийности и этапам разработки нормативной документации, осуществления строительства напрямую связаны с последующими корректировками, а в конечном итоге - снижением качества. Все это может сигнализировать об отсутствии у службы заказчика понятия инжиниринговой деятельности и внутреннего производственного контроля. Таким образом, последовательно выделяется следующая проблема в отрасли - отсутствие надлежащего контроля. Контроль качества строительно-монтажных работ осуществляют службы государственного, общественного и ведомственного контроля, заказчики, а также проектные организации - авторы проектов. Основная задача контроля качества строительства - предупреждение, выявление, устранение причин, отклонений, которые могут привести в строительстве к браку. Брак, своевременно обнаруженный в процессе строительства, в большинстве случаев свободно поддается исправлению с наименьшими затратами, чем брак, обнаруженный после окончания строительства, исправить который значительно труднее. Поэтому необходимо переходить от ситуационного контроля к непрерывному, который позволит эффективно следить за ходом выполнения строительно-монтажных работ и своевременно выявлять и оперативно устранять отклонения, влияющие на качество строительной продукции.

Еще одна сопутствующая преграда для полноценного первичного развития рынка жилой недвижимости является как никогда прежде отстающая в своем развитии инфраструктура новых жилых районов, потому, что застройщику выгоднее взять деньги у населения на строительство жилья, а школы, больницы, детские учреждения ему экономически невыгодны. В этих условиях было бы целесообразно инфраструктуру прикреплять к строительству жилья как обязательное условие допуска застройщика на строительный рынок, но только не за счет строящих жилье граждан и не так, чтобы инфраструктура входила в стоимость вводимого жилья [31, с. 292].

3.2 Основные перспективы развития первичного рынка жилой недвижимости Республики Беларусь

Из вышеизложенных проблем и препятствий для развития первичного рынка недвижимости столицы очевидна необходимость структурной перестройки жилищного сектора экономики, которая обеспечит устойчивое развитие жилищного фонда на безэмиссионной основе и потребление жилища без дотирования производственно-хозяйственной деятельности жилищно-коммунальных, ресурсоснабжающих и других организаций. Смена экономических основ функционирования жилищной сферы приведет и к изменению поведения потребителей жилья. Она позволит изменить сложившийся стереотип имущественного поведения людей в жилищной сфере, отказаться от накопления и неэффективного использования жилища, упредит возможность капитализации домохозяйствами средств государственной поддержки. Без установления таких отношений в жилищной сфере вряд ли удастся преодолеть в республике бедность. От появления в нашем обществе эффективного собственника и потре-бителя жилой недвижимости выиграют все: и домохозяйства, и государство, так как такие отношения являются одним из основных источников социально-экономического развития [40, с. 112].

В настоящее время в Республике в целом и в столице в частности определяющее значение для удовлетворения потребности в жилье имеет вовлечение в имущественный оборот всего потенциала жилищного фонда и, соответственно, его рациональное и эффективное использование.

Анализируя основные перспективы развития строительной отрасли Республики Беларусь, невозможно обойти вниманием основополагающие законодательные документы. Согласно Национальной стратегии устойчивого социально-экономического развития Республики до 2030 года, основной целью строительного комплекса Республики Беларусь и ее жилищной политики является наиболее полное удовлетворение потребности населения в обеспечении достойных условий жизни и благосостояния общества.

Для достижения этой цели необходимо решить следующие задачи:

1. Создать и внедрить ресурсосберегающие технологии и материалы, обеспечивающие улучшение качества, снижение материало-, энергоемкости и стоимости строительства.

2. Увеличить выпуск материалов и изделий с повышенными потребительскими свойствами, отвечающих требованиям сооружения зданий нового поколения.

3. Расширить экспортный потенциал строительной отрасли.

4. Создание развитой инфраструктуры, прежде всего строительство дорог, коммуникаций, предприятий по обслуживанию населения; повышение качества благоустройства прилежащих к зданиям и сооружениям территорий; расширение зон озеленения.

5. Развитие лизинговой формы обновления активной части основных фондов предприятий комплекса.

6. Внедрение систем сертификации качества в соответствии с требованиями международных стандартов ИСО серии 9000 и систем управления окружающей средой в соответствии с требованиями стандартов ИСО серии 14000.

7. Применение современных информационных технологий по продвижению строительных услуг, материалов и изделий на внешние рынки путем использования Интернета, средств массовой информации и т.д.

8. Участие в международных строительных выставках, демонстрация достижений строительного комплекса, проведение международных ярмарок на территории РБ.

9. Разработка и принятие законодательно-нормативных актов по защите национального строительного рынка, стимулированию производителей за внедрение новых технологий, освоение производства эффективных строительных материалов, конструкций и изделий [25, с. 56].

Становится очевидным, что одно из перспективных направлений развития первичного рынка жилой недвижимости является поиск внебюджетных форм финансирования, особенно востребованными из которых является жилищные строительные сбережения и ипотечное кредитование. Основным достоинством жилищных строительных сбережений является создание условия для граждан среднего достатка для решения их жилищных проблем с минимальными затратами. Создание такого рынка требует более гибкого и обдуманного подхода не только к стимулированию строительства нового жилья и его приобретения в собственность гражданами, но и к реконструкции, модернизации и капитальному ремонту жилых домов, примерно 80% которых находится в собственности физических лиц.

В Республике Беларусь систему стройсбережений можно внедрить в банках, возврат вкладов в которых гарантируется государством. При этом процент, начисляемый по вкладам, должен напрямую зависеть от ставки рефинансирования, а процент за пользование кредитом - от темпов роста стоимости жилья [18, с. 48].

Механизм контрактных сбережений состоит в том, что денежные средства, накапливаемые потенциальным клиентом на целевом депозите, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления (примерно половина денежных средств для покупки квартиры). В свою очередь, в последующем клиент получает кредит за счет денежных средств, которые вкладывают клиенты на целевой депозит, открываемый позже и находящийся в это время на стадии накопления. Характерно. что функционирование данного механизма происходит в строго регулируемом регламенте, предполагающем контроль и строгое выполнение функций специализированными кредитными организациями (строительными сберегательными кассами). Данные организации не имеют права осуществлять какие-либо активные операции, кроме предоставления кредитов своим бывшим вкладчикам. Рискованность таких кредитов значительно ниже по сравнению с обычными ипотечными, поскольку они выдаются клиентам, подтвердившим свою кредитоспособность и продемонстрировавшим, что они способны в течение длительного срока ежемесячно осуществлять фиксированные платежи, приблизительно равные будущим ежемесячным платежам по кредиту.

В Республике Беларусь существует необходимость достаточно быстрого принятия закона о строительных сбережениях. Он должен позволить гражданам не только накопить нужную сумму для первоначального взноса, но и зарекомендовать себя перед банками в качестве аккуратного плательщика. В данном законе должно быть четко и однозначно указано на то, что проценты по целевым депозитам в системе жилищных строительных сбережений будут выше, чем по банковским депозитам, а процент по кредиту - несколько ниже, чем по кредитам для граждан, состоящих на квартирном учете, но не пользующихся государственной поддержкой. Участники системы строительных сбережений могли бы приобретать по государственным ценам жилье, которое строится УКСами соответствующих исполкомов. Характерно, что эксперименты в этой области проводились в Республике Беларусь более 10 лет назад, но завершились безрезультатно.

В последние полвека подавляющее большинство жителей США и Западной Европы предпочитают решать свои жилищные вопросы именно через ипотеку. Залог недвижимости (ипотека) является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредитных обязательств. Необходимо заметить, что за рубежом залог недвижимости успешно применяется в качестве правового института, на котором базируется система долгосрочного ипотечного кредитования. Но чтобы мировой опыт прижился в Республике Беларусь, необходим достаточно высокий уровень доходов населения. Поэтому в настоящее время ипотека доступна лишь немногим гражданам Республики Беларусь. Этот инструмент рассчитан на заемщиков, имеющих стабильную зарплату в долларовом эквиваленте не ниже 1 000 долл. США в месяц.

В мировой практике существует две стандартные модели организации ипотечного кредитования: американская двухуровневая и европейская одноуровневая. Американская двухуровневая модель рынка ипотечного кредитования возникла вследствие того, что, во-первых, ввести единую систему ипотечного кредитования путем принятия единого федерального законодательства не представлялось возможным, поскольку это затрагивало бы исключительную компетенцию штатов в области законотворчества, во-вторых, необходимо было экономически стимулировать жилищное строительство после Великой депрессии, а сделать это за счет частного капитала без мощной государственной поддержки было невозможно.

Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, созданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Данные агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами путем, во-первых, переуступки их вторичным инвесторам, во-вторых, формирования из единообразных ипотечных кредитов пулов и их продажи вторичным инвесторам таких неделимых пулов ипотек или же использовать право участия (доли) в таких пулах, в-третьих, выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги. Система вторичного ипотечного рынка основана на использовании для ипотечного кредитования средств институциональных инвесторов - прежде всего пенсионных фондов и компаний по страхованию жизни. Данная система предназначена для аккумулирования в ипотечные кредиты самых дешевых и долгосрочных денежных средств на рынке. Самые долгосрочные денежные средства находятся в распоряжении пенсионных фондов и компаний, занимающихся страхованием жизни. В эти организации денежные средства вкладываются на длительный срок и не могут быть досрочно изъяты в отличие от средств с депозитов коммерческих банков.

Система вторичного рынка нацелена на то, чтобы институциональные инвесторы, предоставляющие средства для ипотечного кредитования (достаточно высокорискованного), соглашались почти на такую же низкую доходность как при инвестициях в практически безрисковые государственные облигации. Для этого в США созданы посреднические организации (ипотечные агентства), обязательства которых гарантированы государством. Агентства продают свои долговые обязательства инвесторам, а наличие госгарантий позволяет инвесторам рассматривать инвестиции в эти ценные бумаги как практически безрисковые и соглашаться на доходность, которая лишь немного превышает доходность государственных облигаций. Полученные от продажи своих долговых обязательств деньги агентства направляют на выкуп у банков ипотечных кредитов. В результате ставки по ипотечным кредитам оказываются не очень выше ставок по государственным долговым обязательствам и значительно ниже рыночных ставок по кредитам того же уровня риска, что и ипотечные [4, с. 281].

Европейская одноуровневая модель ипотечного кредитования долгое время действует в ряде западноевропейских стран (Дании, Германии, Франции). В 90-х гг. XX ст. в странах Восточной Европы (Польше, Чехии, Словакии, Венгрии) были приняты законы, направленные на организацию одноуровневой системы ипотечного кредитования. Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа (закладных листов). Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством и отличается от регулирования выпуска облигаций. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые "закладной лист", не может ни один другой эмитент, кроме упомянутых в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

Основные достоинства одноуровневой модели состоят, во-первых, в дешевизне ее организации и контроля над ней по сравнению с двухуровневой моделью, во-вторых, отсутствии необходимости страховать кредитно-финансовые риски и прибегать к услугам рейтинговых агентств, а также отсутствие затрат на выплату агентских вознаграждений обслуживающим кредит банкам, что в конечном счете существенно снижает стоимость кредита для заемщика. В результате анализа наиболее распространенных моделей ипотечного кредитования можно сделать вывод, что механизм двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования очень сложен и требует огромных затрат на свое содержание, что, в свою очередь, влечет удорожание кредитных средств для залогодателя. Другим недостатком являются сложность законодательного регулирования такой модели ипотечного кредитования и, как следствие, невозможность четкого и эффективного регулирования построенного по англо-американской модели рынка ипотечного кредитования. Широкое применение такой модели возможно лишь в странах с очень устойчивой экономикой.

Принципиальное отличие ипотечного кредитования от других форм кредита состоит в том, что на полученные денежные средства можно приобрести только жилье, которое является залогом для обеспечения погашения кредита. В данном случае заемщик будет платить банку проценты за пользование кредитом, а также вносить ежемесячные платежи по погашению кредита. Пока кредит не будет полностью погашен, жилье находится в залоге или в ипотеке у банка. В Республике Беларусь закон "Об ипотеке", призванный облегчить процедуру получения населением кредитов под залог недвижимости, вступил в действие в декабре 2008 г. Однако массового применения он не получил, а полноценный механизм ипотечного кредитования так и не появился. Поэтому в настоящее время банки опасаются выдавать ипотечные кредиты гражданам, поскольку в случае систематической задолженности залогодателя они не могут обратить взыскание на заложенное жилье. Между тем при грамотной постановке решения данной проблемы банкам работать с ипотекой предпочтительнее, чем с обычными кредитами. Для населения, нуждающегося в жилье, преимущества ипотеки также являются очевидными, поскольку ипотечный кредит выдается на более длительный срок (в мировой практике на 10-30 лет), чем обычный, а разница в процентных ставках может быть достаточно существенной.

Первые ипотечные кредиты белорусские банки начали выдавать еще в 1999 г. Однако банки обращают внимание на высокие риски в этой сфере, поскольку действующее законодательство практически не позволяет выселить собственника и проживающих с ним лиц из заложенной квартиры за систематическую неуплату платежей по кредиту. Особенно усложняется решение данной задачи при наличии в семье несовершеннолетних детей. Но если в семье есть недееспособные или несовершеннолетние, то суд обязан принимать решение с учетом мнения органов опеки и попечительства. Если выселяется семья с несовершеннолетними детьми, то госорганы опеки и попечительства должны позаботиться о детях, поместив их в одно из социально-педагогических заведений.

Создание в Республике Беларусь аналогичной системы послужит одним их важнейших источников инвестиций для всех отраслей экономики. Рынок долгосрочных ипотечных кредитов в Республике Беларусь развивается медленно, что можно связать с рядом таких факторов, как:

· не востребованность данного института;

· нерешенность ряда правовых и организационных вопросов;

· высокие кредитные риски;

· отсутствие долгосрочных дешевых кредитных ресурсов;

· низкий уровень доходов населения;

· неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка;

· отсутствие механизмов привлечения инвестиций для ипотечного кредитования [4, с. 281].

Действующий в Республике механизм залога строящихся жилых помещений при льготной кредитовании жилищного строительства по своей сути положил начало процессу ипотечного кредитования. Основным преимуществом ипотечного кредитования является быстрое решение проблемы на уровне "взял кредит - купил квартиру". Однако основным недостатком ипотечного кредитования является решение жилищной проблемы дороже, чем строительство за свои деньги или через систему жилищных строительных сбережений.

Наиболее действенный инструмент на пути развития ипотеки - ипотечная облигация - долгосрочная ценная бумага, выпускаемая юридическими лицами под обеспечение недвижимым имуществом и приносящая твердый процент. Ее преимуществами являются: привлечение долгосрочных средств инвестора; снижение риска ликвидности; более приемлемая процентная ставка [6, с. 50].

По мнению экспертов, наряду с развитием ипотеки, обязательно нужно, сохранить и льготное кредитование. Льготное строительство должно быть в меньших объемах, чем это было два-три года назад. С другой стороны, если стимулировать внутренний спрос за счет льготных кредитов, то это вновь приведет к разбалансировке экономики.

Таким образом, ипотека в Беларуси не работает не потому, что банк не может выселить на улицу должника в случае невыплаты кредита, а потому, что кредит исключительно под залог приобретаемого или имеющегося недвижимого имущества - это дорого для кредитополучателя. Ведь заложенное имущество нужно застраховать. Кроме того, банки будут требовать страхование жизни самого кредитополучателя.

Также чрезвычайно актуальной для потребителей, органов государственного регулирования рынка жилой недвижимости, кредитных учреждений и контролирующих организаций является задача получения объективной информации о надежности застройщика как участника рынка. Важнейшей проблемой при этом является минимизация финансовых рисков, главным образом потребителей, выбирающих долевое строительство как наиболее распространенную в настоящее время форму привлечения денежных средств населения для строительства жилья. В работе предложена методика оценки финансовой устойчивости застройщика, под которой понимается его способность выполнять взятые на себя организационные, строительные и финансовые обязательства перед дольщиками.

Одна из тенденций развития рынка жилой недвижимости столицы в том числе является необходимость практического применения новых инструментов государственного регулирования, к числу которых относится и жилищный лизинг. Модель базируется на активном привлечении денежных средств населения и государственной поддержке некоторых категорий граждан. Сумма лизинговых платежей включает: во-первых, арендную плату, компенсирующую все затраты лизингодателя по строительству жилья и эксплуатационные затраты по его содержанию лизингополучателем; во-вторых, вознаграждение лизингодателя; в-третьих, оплату страховки, налогов, расходы на капитальный ремонт. Предлагаемая методика расчета лизинговых платежей основывается на теории финансовых рент, в соответствии с которой платежи осуществляются в конце периода равными аннуитетными величинами и рыночная стоимость жилья с дополнительными затратами полностью погашается лизингополучателем за срок договора лизинга. недвижимость жилье рынок мониторинг

Особенностью данной модели является возможность не только накопления денежных средств, но и овеществления исполненных платежей лизингополучателя в реальную площадь, что эффективно в нестабильных экономических средах. В этом случае лизингополучатель будет иметь право и возможность ежегодно выкупать часть площади квартиры (долю) по оговоренным в договоре условиям, т.е. пошаговое (в рассрочку) приобретение жилья [45, с. 51].

В дальнейшем активизировать привлечение инвестиций в отрасль поможет акционирование госпредприятий. Перед государством стоит задача - привлечь инвесторов, но при этом сохранить контроль государства над стратегически важной отраслью.

Важным направлением жилищной политики является обеспечение доступности жилья для домохозяйств, нуждающихся в государственной поддержке. Для этого необходимо дифференцировать такие домохозяйства по социально-демографическому признаку, определиться с их количеством, сроками улучшения жилищных условий и ресурсами, которые могут быть направлены для их поддержки, а затем формировать механизмы, которые сделают жилье доступным.

Бельгийский экономист опытным путем с применением методов регрессии определили один из основных факторов, влияющих на развитие первичного рынка жилой недвижимости средняя цена предложения квадратного метра зависит от средней зарплаты по Минску или по стране и определяется ей. Проведенный в соответствии с гипотезой анализ показывает, что цена предложения квадратного метра строго (на 94,1%) зависит от средней зарплаты по стране или ещё строже от средней зарплаты по Минску (95,3%). На рисунке 3.5 показана эта взаимосвязь [53].

Рисунок 3.5 - Взаимосвязь цены предложения на рынке недвижимости и средней заработной платы

Полученные исследования позволили сформулировать несколько сценариев развития первичного рынка недвижимости города Минска в период с 2016 года.

Оптимистичный вариант заключается в том, что при характерном для белорусской модели экономики интенсивном росте зарплат, который наблюдался после двух предыдущих девальваций, они могут достигнуть $550 в среднем по стране к концу 2016 года. Это соответствует средней цене предложения в 1570 $/мІ и росту цены на 0,5% на рынке жилья.

Базовый вариант основывается на то, что при отсутствии интенсивного роста зарплат, возможно сохранение их на уровне близком к текущему ($450) до конца 2016 года. Такой сценарий приведет к снижению цен на квартиры в Минске еще на 11% и достижению показателя в 1390 $/мІ.

Третий вариант, получивший название утопического, свидетельствует, что к 2016 году размеры заработной платы приблизятся к тысяче долларов в эквиваленте. Если представить себе постепенный рост средней зарплаты в республике до $1000 при сохранении среднего уровня дельты между предложением и сделками (4%), это даст на конец года уровень цены предложения в размере 2390$/мІ. Таким образом, рост цен на жильё в Минске до конца года составил бы внушительные 53%.

С другой стороны, экономисты заключают, что зарплаты в стране не являются единственным фактором, влияющим на рынок жилья. Анализу также была подвергнута история динамики спроса и предложения. С помощью методов эконометрики была найдена четкая взаимосвязь между ценой на рынке жилья и балансов спроса и предложения. Движение цены на 81% можно предсказать, зная только соотношение спроса и предложения, представленное на рисунке 3.6, и ничего не зная о зарплатах [53].

Рисунок 3.6 - Взаимосвязь цены предложения на рынке недвижимости и баланса спроса и предложения

Полученная взаимосвязь позволила вычислить значения избыточного спроса и предложения и отобразить их на графике, представленном на рисунке 3.7. Из графика видно, что если спрос останется низким, а предложение высоким до конца года, то средняя цена предложения и дальше будет падать на 1-3% в месяц. Что приведет к снижению цены до конца года на 8-24% (до 1190-1440 $/мІ).

Рисунок 3.7 - Баланс спроса и предложения на рынке жилья

Допустим, что предложение и спрос медленно вернутся к своим средним показателям за последние 3 года (5930 и 930, соответственно). При плавном возврате к средним величинам цена до конца года успеет снизиться еще на 12% (1370 $/мІ).

В данный момент оба фактора (средняя зарплата по городу, баланс спроса и предложения) указывают на предстоящее понижение цены. Не исключено, что обе приведенные гипотезы справедливы и взаимодополняемы. Соответственно, давление на цену жилья оба эти фактора смогут оказывать независимо друг от друга.

Эксперты также выделяют ряд технологических тенденций развития рынка жилья. Увеличение количества предложений при стабильном спросе способствует снижению стоимости жилья. Однако не стоит забывать, что объемы строительства нового жилья - не единственный фактор, влияющий на цены на рынке недвижимости. Не менее важным является доступность жилья для населения, определяемая как соотношение стоимости квадратного метра и средней заработной платы. Государственная поддержка позволяет увеличить доступность жилья для граждан, имеющих право на ее использование, почти в 1,5 раза.

Второй глобальный тренд рынков недвижимости - повышение энергоэффективности жилья, обусловлен ростом стоимости топливно-энергетических ресурсов. В Республике Беларусь в настоящее время жилье потребляет на отопление и горячее водоснабжение около 90-110 кВт.ч/кв.м в год.

Третий тренд - повышение уровня технологической оснащенности жилья, использование системы "умный дом". "Умный дом" или, что более верно, "система домашней автоматизации" - это интеграция компьютерных технологий в домашние сети с целью улучшения качества жизни. Множество интеллектуальных инструментов может быть интегрировано в эту систему, которая призвана повысить комфорт, безопасность и экономичность здания или дома в течении всего цикла его существования. Неотъемлемыми атрибутами "умного дома" являются управление освещением и климатом жилища, видеонаблюдение, системы безопасности и контроля, возможность удаленного управления. Среди множества преимуществ использования "системы домашней автоматизации" следует отметить экономию электроэнергии от 10 до 40%.

Четвертая современная тенденция - рост популярности таунхаусов. Тенденция не совсем нова, так как возникновение строений подобного типа датируется XVII веком во Франции, затем они появились в Британии (XIX), Америке (XX) и, наконец, в 90х годах дошли до России. Однако для Беларуси это относительно новое веяние, лишь начинающее развиваться. Можно предположить, что в ближайшей перспективе данное направление будет активно развиваться в нашей стране.

Таким образом, для белорусской экономики создание цивилизованного рынка жилья предполагает: демонополизацию жилищного сектора поселений и их агломераций; формирование конкурентной среды; обеспечение баланса интересов потребителей и производителей жилищной услуги, формирование информированного и эффективного потребителя и собственника жилища; ускоренное развитие сектора аренды жилья и социального жилищного фонда; формирование финансово-экономических и фискальных институтов, которые содействовали бы росту сбережений и их трансформации в инвестиции в жилищную сферу, а также эффективному и рациональному использованию жилища.

Заключение

В ходе исследования были получены и сформулированы следующие выводы.

1. Рынок жилой недвижимости представляет собой совокупность организационно-экономических и правовых отношений, возникающих между его участниками относительно объекта таких отношений - жилья. Главным субъектом и регулятором жилищной политики в Республике Беларусь является государство, что объективно в силу его социально ориентированного характера и особенностей рынка жилой недвижимости. Система государственного регулирования рынка жилой недвижимости представляет собой контур, где на "входе" - институты, инфраструктура, а также инструменты и формы регулирования, создающие в совокупности предпосылки формирования эффективного рынка, а на "выходе" - удовлетворенные потребности и спрос населения в жилье как условие становления эффективного собственника. Формирование такой системы регулирования рынка жилой недвижимости позволит более эффективно использовать государственные и личные средства, а также привлекать другие финансовые ресурсы в инвестиционный оборот и повысить эффективность использования имеющегося жилищного фонда.

2. В настоящее время в Республике Беларусь существуют два основных рынка недвижимости: первичный рынок и вторичный рынок. На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих республиканских, региональных и местных органов власти, а также строительные компании - поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику - физическому или юридическому лицу. Подобное деление рынка имеет место и на рынке потребительских товаров, рынке ценных бумаг и т. д. Но там товары свободно перемещаются в экономическом пространстве, в то время как предложение на рынке недвижимости всегда привязано к определенной территории (административно-территориальному делению), в рамках города - определенному району или даже микрорайону.

3. Механизм государственного регулирования рынка жилой недвижимости, особенность и методология которого состоят в выявлении и учете объективно существующих циклических фаз развития рынка, их продолжительности, факторов влияния, внешних эффектов. Это дает возможность применения соответствующих форм финансирования и конкретных инструментов регулирования, наиболее эффективных для каждой из фаз цикла. Установленная логическая взаимосвязь институтов, инфраструктуры, а также инструментов в рамках механизма регулирования (государство, система жилищных строительных сбережений, жилищный лизинг, долевое строительство, реконструкция и модернизация жилья), образующих систему жилищных отношений и содержание государственной жилищной политики, позволяет проводить адаптивное регулирование рынка путем более эффективного использования инвестиций, эксплуатации имеющегося жилищного фонда и обеспечения баланса спроса и предложения на рынке.

4. Рынок недвижимости Республики Беларусь имеет сравнительно небольшой период развития, однако на сегодняшний день он является одним из самых динамично развивающихся. Экономические процессы, под влиянием которых рынок недвижимости формировался и развивался, накладывали особый отпечаток на взаимоотношения его участников, а также на содержание и характеристики предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.

5. Развитие рынка жилья напрямую зависит от социально-экономических процессов, происходящих в обществе и экономике. А поскольку в течение последних лет экономическая ситуация в стране не была стабильной, то говорить о стабильности на рынке недвижимости не приходится. Недостаточно эффективной оказалась практика решения жилищной проблемы с помощью эмиссионных источников. Возникла необходимость в использовании рыночных механизмов финансирования и кредитования жилищного строительства, развитие которых целесообразно осуществлять по следующим направлениям:

· переход от политики льготного кредитования к оказанию государственной адресной поддержки малообеспеченной категории граждан, не имеющих в своем распоряжении недвижимости, а также четкой регламентации предоставления такой поддержки;

· сокращение бюджетных расходов на прямое финансирование строительства жилья;

· предоставление права строительства жилья без ограничений площади для граждан, доходы и накопленные средства которых позволяют финансировать жилье без непосредственного использования государственных средств;

· создание механизма долгосрочных жилищных накоплений для малообеспеченных категорий граждан, имеющих в своем распоряжении недвижимость, при одновременном введении механизма оплаты нового жилья в зачет старого.

В новых условиях особенно важны поддержание платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья и создание условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных средств, с перспективой развития системы ипотечного жилищного кредитования, являющейся самым распространенным методом решения жилищной проблемы в мировой практике. Целесообразно учитывать накопленный уровень имущественной обеспеченности граждан объектами жилой недвижимости, которые могут выступать залогом при ипотечном кредитовании.

1. Лизинговая модель приобретения жилой недвижимости населением, новизна которой в отличие от имеющейся в мировой практике состоит в возможности перманентного овеществления платежей лизингополучателя в физические размеры жилой площади, что максимально элиминирует влияние инфляционных процессов, тем самым способствует стабилизации финансовых и организационно-правовых отношений на рынке жилой недвижимости, а также обеспечивает благоприятный исход договора лизинга для лизингополучателя и лизингодателя. Предлагаемой лизинговой модели присуща высокая социальная ориентированность, так как появляется возможность приобретения жилья средне- и малообеспеченными гражданами без привлечения дорогих кредитных ресурсов.

2. Адаптированная к условиям Республики Беларусь система жилищных строительных сбережений, построенная на замкнутых внутрисистемных потоках ("привлечение участников" - "уплата взносов" - "выделение ссуд" - "выплаты по процентам" - "привлечение участников"), государственном премировании участников системы и сочетании выплат из системы строительных сбережений с банковским кредитованием. Особенностью предлагаемой системы является также использование для ее участников разнообразных стимулов (возможность приобретения земельного участка, кредитование модернизации и капитального ремонта жилья) и сертификатов как инструмента закрепления права собственности на выкупленную часть жилой недвижимости, что образует вторичный рынок сертификатов, где их можно реализовать в зависимости от состояния спроса и предложения на рынке недвижимости.

Список используемых источников

Айтмухаметова, С.А. Экономика недвижимости: рынок, правовые основы, инвестиции: учебное пособие / С.А. Айтмухаметова. - Новосибирск: НГАСУ, 2005. - 135 с.

Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов /под ред. А.Н. Асаула. - СПб: ПИТЕР, 2010. - 624 с.

Белокрылова О.С. Рынок недвижимости / О.С. Белокрылова. - Москва: Феникс, 2009. - 384 с.

Белоцкая, Е.В. Новые направления развития рынка недвижимости Республики Беларусь / Е.В. Белоцкая // Национальная экономика Республики Беларусь: проблемы и перспективы развития: материалы VI Международной научно-практической конференции студентов (Минск, 17-18 апреля 2013 г.). - Минск: РИВШ, 2013. - С. 280-281.

Берашевич, Е.Н. Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости Республики Беларусь / Сборник научных статей по материалам XV международной научной конференции студентов и магистрантов. -Горки: УО БГСА, 2015. - С. 20-23

Бородина, Н.А. Рынок жилья: проблемы и перспективы развития в Республике Беларусь / Н.А, Бородина // Национальная экономика Республики Беларусь: проблемы и перспективы развития: материалы VII Международной научно-практической конференции студентов (Минск, 16-17 апреля 2014 г.). - Минск: РИВШ, 2014. - С. 49 - 50.

Васильева, Л.С. Экономика недвижимости: учебник / Л.С. Васильева. - М.: Эксмо, 2008. - 480 с.

Виноградов Д.В. Экономика недвижимости: учебное пособие / Д.В. Виноградов. - Владимир: Печатный двор, 2007. - 136 с.

Горемыкин, В. А.Экономика недвижимости: учебник /В.А. Горемыкин. - 6-е изд., перераб. и доп. - М.:Издательство Юрайт; ИД Юрайт, 2010. - 883 с.

Гражданский кодекс Республики Беларусь с комментариями к разделам / Коммент. В.Ф. Чигира. - Мн.: Амалфея, 2009. - 704 с.

Гриненко С.В. Экономика недвижимости/ С.В. Гриненко. - Таганрог: ТРТУ, 2008 - 348 с.

Иваницкая, И.П. Введение в экономику недвижимости: учеб.пособие для вузов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: КНОРУС, 2015. - 236 с.

Инвестиции и строительство в Республике Беларусь 2015: статистический сборник. - Мн: Национальный статистический комитет Республики Беларусь, 2015. - 168 с.

Калмыкова Е.Ю. Экономика недвижимости: учебное пособие / Е.Ю. Калмыкова; Томский политехнический университет. - Томск: Изд-во Томского политехнического университета, 2011. - 139 с.

Ковалев, М.М. Рынок жилья в Республике Беларусь / М.М. Ковалев, Д. Сакович // Оценка собственности и рынок недвижимости Республики Беларусь. - Мн: БГУ, 2010. - С. 102 - 167.

Куренкова, А.В. Рынок жилья в условиях экономического кризиса / "Экономика, право и проблемы управления". - № 2. - 2012 . - С. 92-98

Латушкина, Н-В., В. Рынок жилой недвижимости Минска и тенденции его развития / Н-В.В. Латушкина. // Оценка собственности и рынок недвижимости Республики Беларусь. - Мн: БГУ, 2010. - С. 45- 80.

Литвин, Н.В. Проблема финансирования жилищного строительства в Республике Беларусь / Н.В. Литвин // Национальная экономика Республики Беларусь: проблемы и перспективы развития: материалы международной научно-практической конф. студ. и молодых учен., посвящ. 75-летию БГЭУ, Минск, 23-25 апреля 2008 г. / [ред.кол.: Г.А. Короленок (гл.ред.) и др.]. - Минск: БГЭУ, 2008. - С. 48-49.

Лобанова, Е.И. Экономика недвижимости (Оценка стоимости недвижимости) [Текст]: учебно-метод. пособие / Е.И. Лобанова. - Новосибирск: СГГА, 2008. - 59 с.

Максимов С.Н. Экономика недвижимости: учеб.для студ. учрежденийвысш. проф. образования / С.Н. Максимов. - М.: Издательский центр "Академия", 2010. - 320 с.

Миронова, Н.Н. Экономика недвижимости: учебное пособие для студентов / Н.Н. Миронова, С.А. Шутьков.-- М.; Ростов н/Д : Национальный институт бизнеса: Феникс, 2004 . -154 с. - (Высшее образование). - Библиогр.: с. 153.

Михасенко, Д. Тенденции развития рынка жилой недвижимости Республики Беларусь до 2030 года [Электронный ресурс] Дата доступа:http://www.nb.by/publikacii-novosti-nedvizhimosti/tendencii-razvitija-rynka-zhiloj-nedvizhimosti-respubliki-belarus-do-2030-goda/. - Дата доступа: 15.02.2016

Мониторинг цен предложения квартир в Минске за 18-25 января 2016 года: аналитический отчет [Электронный ресурс] Дата доступа:http://realt.by/news/monitoring/article/16399. - Дата доступа: 25.01.2016

Мотько, Н.А. Состояние рынка жилой недвижимости г. Минска на современном этапе / Н.А. Мотько // Наука - образованию, производству, экономике: материалы 11-й Международной научно-технической конференции. Т. 4. - Минск: БНТУ, 2013. - С. 133.

Национальная стратегия устойчивого социально-экономического развития Республики Беларусь на период до 2030 г. - Мн: Министерство экономики Республики Беларусь, ГНУ НИЭИ, 2015. - 143 с.

Недвижимость: факты и комментарии 2015 год: аналитический обзор. - Мн: Группа компаний "Твоя столица", 2015 . - 7 с.

О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним: Закон Республики Беларусь от 22 июня 2002 г. // Консультант Плюс: Беларусь Технологии 3000 [Электронный ресурс] / ООО "ЮрСпекрт", Национальный центр правовой информации Республики Беларусь. - Минск

Обзор рынка недвижимости города Минска 2014: аналитический обзор. - Мн: ColliersInternational, 2014. - 11 с.

Обзор рынка недвижимости города Минска 2015: аналитический обзор. - Мн: Группа компаний "Твоя столица", 2015. - 8 с.

Оценка недвижимости: Текст лекций / И.В. Петрученя; Краснояр. государственный торгово-экономический институт. - Красноярск, 2013. - 18 с.

Петрович, М.В. Рынок недвижимости в Республике Беларусь: состояние, проблемы, решения / М.В. Петрович // Научные труды Белорусского государственного экономического университета: юбилейный сборник. Вып. 6 / М-во образования Респ. Беларусь, Белорусский гос. экон. ун-т; [редкол.: В.Н. Шимов (пред.) и др.]. - Минск: БГЭУ, 2013. - С. 288-292.

Распалина, А.А. Особенности современного рынка недвижимости Республики Беларусь / сборник научных статей "Инновационное развитие экономки". - Мн: ГУИСТ БГУ, 2015 . - С. 180-185

Розина, Т.Р. Развитие рынка недвижимости в Республике Беларусь / Сборник тезисных докладов конференции. - Мн: БГЭУ, 2012. - С. 306-308

Рынок жилой недвижимости Минска 2015: аналитический обзор. - Мн: ЗАО "Инвестиционная компания "Юнитер", 2015. - 18 с.

Рябов С, Салунов А. Жилье с умом // РБК, январь 2008. - С. 106 - 108.

Сахаревич, А. Зацикленность на доходах/ Портал о недвижимости REALT.by[Электронный ресурс] Дата доступа:http://realt.by/news/monitoring/article/14787/. - Дата доступа: 13.01.2016

Сахаревич, А. Разгонит или затормозит: как сезонность влияет на рынок жилья / Портал о недвижимости REALT.by [Электронный ресурс] Дата доступа: http://realt.by/news/monitoring/article/15329/. - Дата доступа: 15.01.2016

Сахаревич, А. Уроки 99-го: что на самом деле происходило на рынке жилой недвижимости Республики Беларусь / Портал о недвижимости REALT.by[Электронный ресурс] Дата доступа:http://realt.by/news/monitoring/article/16165/. - Дата доступа: 14.01.2016

Семенова, Л.С. Актуальные проблемы рынка жилой недвижимости Республики Беларусь / Национальная экономика Республики Беларусь: проблемы и перспективы развития: материалы VII Международной научно-практической конференции студентов (Минск, 16-17 апреля 2014 г.). - Минск: РИВШ, 2014. - С. 295-296.

Сидоренко, А.Д. Жилищная политика: социальная и экономическая эффективность, перспективные направления трансформации / А.Д. Сидоренко, И.В. Шанюкевич // Белорусский экономический журнал. - 2011. - N 3. - С. 106-117.

Сидоренко, А.Д. Жилищная политика Республики Беларусь: социальная и экономическая эффективность / "Белорусский экономический журнал". - № 3. - 2013. - С. 106-117.

Симченко, Э.Е. Проблемы формирования национальной системы ипотечного кредитования в Республике Беларусь / "Вести ВДПУ". - № 1. - 2015. - С. 79-83

Синяк, Н.И. Закономерности развития рынка жилья г. Минска / "Недвижимость Беларуси". - 2004. - 2 с.

Синяк, Н.И. Оценка собственности и рынок недвижимости. - Мн: БГУ, 2003. - 177 с.

Синяк, Н.И. Рынок недвижимости: проблемы развития и мониторинга / "Белорусский экономический журнал". - № 7. - 2014. - С. 51-52.

Синяк, Н.И. Экономика, оценка и управление недвижимостью / Н.И. Синяк. - Мн: БГТУ, 2009. - 204 с.

Социальное обеспечение и уровень жизни населения Республики Беларусь 2015: статистический сборник. - Мн: Национальный статистический комитет Республики Беларусь, 2015. - 335 с.

Статистический ежегодник Республики Беларусь: стат. сборник / Министерство статистики и анализа Республики Беларусь; под ред. В.И. Зиновский. - Минск, 2015. - 535 с.

Стерник, Г.М. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. - М.: ЗАО "Издательство Экономика", 2009. -606 с.

Стратегический план устойчивого развития г. Минска на период до 2020 г. - Мн: Юнипак, 2005. - 149 с.

Таранец, О.Н. Экономика и оценка недвижимости: конспект лекций / О.Н. Таранец. - Таганрог: Издательство ТТИ ЮФУ, 2007. - 385 с.

Трепачев, С.А. особенности развития рынка жилой недвижимости г. Минска / С.А. Трепачев. - Мн: ПолесГУ, 2014. - 2 с.

Трус, И. Две гипотезы и пять прогнозов развития рынка жилой недвижимости Республики Беларусь [Электронный ресурс] Режим доступа: http://realt.by/news/monitoring/article/15296/. - Дата доступа: 16.02.2016.

Устюшенко, Н. Рынок недвижимости: этапы развития и настоящее / "Экономика, финансы, управление". -№ 2. - 2012 . - С. 29-40.

Устюшенко, Н. Факторы, влияющие на процесс становления и развития рынканедвижимости РеспубликиБеларусь/ Н. Устюшенко. - тез.доклад межвузовской научной конференции молодых ученых. - Мн: БГУ, 2012 . - С. 39-40.

Цыганенко, С.В. Экономика рынка недвижимости: учебное пособие / С.В. Цыганенко. - СПб.: СПб ГУИТМО, 2008. - 236 с.

Шавров, С. Проблемы управления недвижимостью: перспективные направления / "Земля Беларуси". - № 22. - 2013. - С. 21-27

Шевчук Д. Экономика недвижимости: конспект лекций/ Д. Шевчук. - Москва: Эксмо, 2009. - 159 с.

Шкута, Е.Н. Фондовый рынок Республики Беларусь: проблемы и перспективы / Е.Н. Шкута // Национальная экономика Республики Беларусь: проблемы и перспективы развития: материалы III Международной научно-практической конференции студентов, Минск, 7-8 апреля 2010 г. / М-во образования РБ, Белорусский государственный экономический университет; [ред. кол.: Г.А. Короленок (гл. ред.) и др.]. -Минск: БГЭУ, 2010. - С. 38-40.

Экономика недвижимости: учебник для вузов./ Под общей ред. В.А. Боровкова. - СПб.: Питер, 2007. - 416 с.

Янин, Д.Н. Экономика недвижимости: конспект лекций. М.: МИЭМП, 2009. - 80 с.

Размещено на Allbest.ru