Анализ рынка недвижимости Краснодара
Понятие и сущность рынка жилой недвижимости, его специфика и основные функции. Проблемы признаков функционального и внешнего износа объектов недвижимого имущества в России. Характеристика жилищного фонда Краснодара. Факторы, влияющие на стоимость квартир.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 21.11.2019 |
| Размер файла | 400,8 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://allbest.ru
Содержание
Введение
1. Теоретические аспекты рынка жилой недвижимости
1.1 Понятие и сущность рынка недвижимости
1.2 Современные проблемы рынка жилой недвижимости
1.3 Рынок жилой недвижимости
2. Анализ рынка жилой недвижимости в г. Краснодаре
2.1 Особенности рынка недвижимости г. Краснодара
2.2 Первичный и вторичный рынок жилья Краснодара
2.2.1 Обзор вторичного ранка квартир Краснодара
2.3.Анализ привлекательности рынка жилой недвижимости г. Краснодара
3.Развитие рынка жилой недвижимости г. Краснодара
Заключение
Список литературы
Введение
Актуальность. В настоящее время в России для всех субъектов хозяйствования и рядовых граждан формируется новая экономическая среда, многие элементы которой находятся в стадии становления и изучения. В первую очередь, это относится к системе знаний о недвижимом имуществе, с функционированием которого так или иначе связана жизнь и деятельность людей в любой сфере бизнеса, управления или организации.
Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер.
Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. - Таганрог: Издательство ТРТУ, 2014. - 107 с. Оборот на рынке недвижимости огромен и наблюдается тенденция его развития, особенно в секторе земельных участков под строительство жилого дома, так как растет доход граждан в связи с развитием промышленности города, выхода заводов на мировые рынки и получение иностранных заказов на свою продукцию.
Тема работы актуальна, потому что рынок недвижимости, как очень переменчивая субстанция невозможно спрогнозировать с большой точностью на несколько лет вперед. Можно лишь отметить основные тенденции его развития.
Составляющими объекта недвижимости как сложной вещи является земельный участок, на котором он расположен и сам объект. Поэтому при заявлении прав на объект недвижимости и его регистрации возникает много проблем и проволочек. Такие неприятные факты, связанные с оборотом недвижимости возникают по множеству самых простых причин: срок действия справок, режим работы регистрирующих и оценочных организаций, отдаленность самого объекта для доступа к нему, длительность совершения любой сделки. В работе поставлена цель, рассмотреть и проанализировать закономерности функционирования и развития рынка недвижимости в Краснодаре.
Задачи:
- раскрыть понятие и сущность рынка жилой недвижимости
- рассмотреть современные проблемы рынка жилой недвижимости
- проанализировать рынок жилой недвижимости
- рассмотреть особенности рынка недвижимости Краснодара
-проанализировать состояние рынка жилой недвижимости Краснодара
Предмет исследования: рынок недвижимости в Краснодаре. Объект исследования: недвижимость, формирующая центральное звено всей системы рыночных отношений.
Методы исследования. При написании данной работы использовались следующие методы исследования: анализ научной и учебно-методической литературы; беседы со специалистами; методы статистического анализа.
Практическая значимость. Результаты, полученные в результате данного исследования, могут быть использованы в планировании деятельности предприятий, агентств, работающих на рынке недвижимости и обучении руководителей и персонала.
1. Теоретические аспекты рынка жилой недвижимости
1.1 Понятие и сущность рынка недвижимости
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.
Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.
Понятие «рынок недвижимости» юридически не закреплено. Можно привести следующие встречающиеся в литературе определения рынка недвижимости Грабовский С.В. Оценка доходной недвижимости: Учеб. Пособие для вузов. СПб: Питер, 2014:
· это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками.
· это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.
· это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости.
· средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкретного спроса и предложения.
· сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости; экономических субъектов; оперирующих на рынке; процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования), обмена объектов недвижимости и управления рынком; и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).
Рынок недвижимости обладает следующими особенностями:
· Величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическими (местонахождением объекта на территории города, области) и историческими (дома разного периода постройки: до революции, «сталинской», «хрущевской» и т.д.) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).
· Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем. Такое положение в настоящее время привело к значительному превышению предложения над спросом.
· Почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию.
· Вложению капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. (Учебники для вузов. Специальная литература) - СПб.: Издательство «Лань», 2014. - 480 с:
1) затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (на ремонт, эксплуатацию и др.);
2) ежегодный налог на владение недвижимостью;
3) налоги и сборы на сделки с недвижимостью.
· Сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто бывает неполной или неверной. Некоторые сделки на рынке могут происходить под влиянием различных слухов, определенных физиологических потребностей, недостаточной информированности отдельных участников.
· Низкая эластичность предложения объектов недвижимости. Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым.
· Рынок недвижимости локализован и сегментирован в зависимости от потребностей и возможностей участников сделки.
· Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране.
Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.
Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен,при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены - избыточные предложения. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства.
Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.
Информационная функция представляет собой уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости принимать решения в своих интересах Экономика недвижимости: Учебное пособие / Под ред. В.И. Ресина. - М.: МГИУ, 2016. - 384 с.
Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.
Исходя из триединства сущности объекта недвижимости как товара (материальной, правовой и экономической) необходимо все эти определения дополнить комплексом отношений, обусловленных созданием новых и управлением существующими объектами недвижимости. «Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».[60] Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости - это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.
Следует отметить, что абстрактное словосочетание «рынок недвижимости» распадается на множество бурно развивающихся и не похожих друг на друга рынков, как региональных, так и локальных.
«Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы, уникальны и их ценность в большой степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе), и сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями, разным платежеспособным спросом».[61]
Каждый конкретный рынок недвижимости: земельных участков, жилой или коммерческой недвижимости - развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу, может быть подвергнут дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.
Национальный (отечественный) рынок недвижимости - совокупность региональных и локальных рынков, различающихся асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость и, особенно, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью. С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности, которую реализуют субъекты рынка недвижимости, он имеет свои достоинства и недостатки Макконелл Кэмпбелл Р., Брю Стэнли Л. Экономикс: Принципы, проблемы и политика. В 2 т.: Пер. с англ. 11-го изд. Т. 2. - М.: Республика, 2014. - 400 с.
Особенность рынка недвижимости заключается в том, что среднестатистический покупатель, как правило, не обладает ни опытом приобретения или инвестирования в объекты недвижимости, ни информацией о реальных ценах сделок.
Немаловажную роль на рынке недвижимости играет соответствие ожиданий собственников объектов недвижимости и покупателей (арендаторов) относительно друг друга. Основным фактором, влияющим на несоответствие ожиданий собственников и покупателей, является недостаток аналитической и экспертной информации о рынке недвижимости при возрастающей информации о непрерывном повышении спроса. В этой ситуации собственники объектов недвижимости поднимают цены до неопределенной высоты, количество продаж падает, а спрос останавливается в ожидании возможного снижения цен. Если разница между ожиданиями сторон в 10…15 % преодолима, то, когда она достигает 50 %, можно с уверенностью сказать, что сделка не состоится.
Время пребывания товара на рынке формирует его экономические свойства - ликвидность. Высоколиквидные товары могут быстро переходить из натурально-вещественной формы в денежную и наоборот. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение 1-1,5 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости сроки экспонирования достигают 6 месяцев и более, что свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.
В отличие от других видов рынка рынок недвижимости, кроме специфики обращающихся на нем товаров, имеет еще ряд общих особенностей, которые необходимо учитывать при совершении операций:
Локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, уникальны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды.
Открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный и конфиденциальный характер.
Владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:
а) единовременные выплаты, сравнительно крупные инвестиции;
б) на поддержание объекта в функциональном состоянии;
в) налог на недвижимое имущество;
г) государственные пошлины и другие сборы на сделки.
Спрос определяется не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, сколько их местонахождением.
Низкая эластичность предложения, так как по ряду причин невозможно сразу построить много новых квартир.
Сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонирование территорий.
Товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектом их инвестиционной деятельности.
Относительно небольшое число участников рынка.
Большая изменяемость спроса по регионам, районам и микрорайонам.
Кроме того, для рынка недвижимости характерны следующие специфические особенности:
1) низкая ликвидность;
2) цикличный характер. Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду, экономики в целом, и, соответственно, подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике;
3)наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени.
Рынок недвижимости, как и любой другой рынок, представляет собой систему организационных мер, при помощи которой участники рынка (покупатели и продавцы) сводятся вместе для определения цены, по которой происходит обмен товара - недвижимости.
Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:
1)продавцы (или арендодатели);
2)покупатели (или арендаторы);
3)профессиональные участники рынка недвижимости.
В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.
В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).
Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников.
К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля:
а) федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;
б) федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;
в) органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
г) органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;
д) органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;
е) проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;
ж) органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;
з) государственные нотариусы.
К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях - лицензирование деятельности):
Брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;
Оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов.
Финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием.
Управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта.
Юристы, занимающиеся юридическим сопровождением объектов, сделок, профессиональной ответственности.
Страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности.
Аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию.
Каждый участник рынка недвижимости имеет свои цели, с точки зрения использования недвижимости, которые можно разделить на следующие категории:
· для продажи;
· для торговли и бизнеса;
· для капиталовложений;
· для личного использования.
Отношения между участниками рынка недвижимости регулируются соответствующими государственными и муниципальными органами власти, а также различными нормативными документами и законодательными актами.
1.2 Современные проблемы рынка жилой недвижимости
После всех социально-экономических экспериментов, проводимых в России, заметно пострадали многие отрасли экономики. Рынок недвижимости не является исключением. Прежде всего недвижимость не щадит время; они неразрывно связаны друг с другом, и с каждым годом объекты недвижимого имущества хоть и растут в цене, но теряют свой внешний вид и функциональные качества. Ниже представлен перечень основных слабых мест рынка недвижимости в России.
Первая основная проблема объектов недвижимого имущества в России - высокая степень износа. Речь идет не только о физическом, но и о функциональном и внешнем видах износа зданий. Физический (хронологический) износ виден невооруженным взглядом, достаточно просто посмотреть на окружающие жилые, промышленные и коммерческие сооружения. Наиболее серьезная проблема - это наличие функционального и внешнего износа.
Функциональный износ - это обесценение объектов недвижимости в силу устаревших архитектурных и технических решений, которые применялись при возведении этих объектов. Такой вид износа выражается в значительных затратах на реконструкцию зданий и сооружений, на приведение их в соответствии с установленными техническими требованиями законодательства. Порой устранение функционального износа является нецелесообразным, и объект недвижимости просто становится невыгодным и непригодным для эксплуатации Асаул, А.Н., Ерофеев, П.Ю. Экономика недвижимости/А.Н. Асаул, П.Ю. Ерофеев. - Спб.: Питер, 2012. - 240 с.
Внешний износ выражается в изменении цены недвижимости в условиях меняющейся окружающей среды (например, многие объекты военного назначения утратили свою актуальность, а их использование в других целях не представляется возможным). Здания могут обладать высокой степенью внешнего износа даже при отсутствии признаков функционального и физического износа.
Второй проблемой российского рынка недвижимости является несоответствие введение принципов рыночной экономики в страну, которая долгое время жила и строилась на социалистических принципах. Наличие «хрущевок» и «брежневок» в центре городов России, промзоны, расположенные непосредственно в самом городе - в таких условиях сложно создать единую архитектурную картину населенного пункта. Также возникают проблемы и в сфере земельных отношений, которые изначально строились на основе общности, а в условиях рыночной экономики не в состоянии выдержать конкуренцию и давление рынка.
Третьей основной проблемой рынка жилого недвижимого имущества РФ является последствия длительного социалистического эксперимента в стране. Россия за 20 лет превратилась из аграрной страны в индустриальную, в условиях такого темпа не могло не быть недостатков при строительстве жилья для населения. В основном, все дома строились по принципу «в тесноте, да не в обиде», «каждой семье по отдельной квартире, пусть и маленькой». В результате таких реформ жилая недвижимость в основном представляет из себя тесные квартиры в малоэтажных домах, причем состояние этих домов оставляет желать лучшего Иваницкая И.П., Яковлев А.Е., Введение в экономику недвижимости: Учебник для вузов / И.П. Иваницкая, А.Е. Яковлев. - М.: Кнорус, 2014. - 184 с.
В настоящее время основным направлением рынка недвижимости является его модернизация, строительство новых домов с квартирами, удовлетворяющих всем потребностям населения. Новостройки идеально могут вписаться в любую местность, возводятся по новейшим технологиям, имеют различные архитектурные решения, а главное квартиры в них - просторные, не требующие капитальных вложений, зачастую со свободной планировкой. Именно за новостройками многие специалисты видят будущее недвижимости России.
Развитие рынка недвижимости в России, если рассматривать его в историческом контексте и брать за критерий оценки состояние аналогичных рынков на Западе, идет в верном направлении -- от стихийного к уравновешенному и цивилизованному. Сегодня стабильный и надежный рынок недвижимости с благоприятным инвестиционным климатом дает прирост в среднем 5-10 % в год. Такие показатели характерны для стран Западной Европы и пока являются основным ориентиром при определении надежности и цивилизованности рынка недвижимости. Это важно учитывать при анализе российского рынка и оценке того или иного этапа его развития, а также при формировании потребительских предпочтений.
За последние пятнадцать лет появились многочисленные исследования о тяжелых последствиях социалистического эксперимента в нашей стране. По крайней мере одно из них мы будем преодолевать еще несколько десятилетий: речь идет об особенностях рынка недвижимости современной России. Дело в том, что недвижимость и время неотделимы друг от друга. Недвижимость воплощает в себе все особенности времени и окружающей среды, для которых она создавалась. Выделим фундаментальные проблемы в этом вопросе.
Во-первых, подавляющая часть объектов недвижимости современной России обладает признаками нe только физического, но также функционального и внешнего износа. О физическом устаревании объектов сказано и написано немало. Факт естественного хронологического устаревания значительной части объектов жилой, промышленной и коммерческой недвижимости налицо, достаточно совершить экскурсию по любому российскому городу. Однако, куда более серьезной проблемой является наличие признаков функционального и внешнего износа.
Функциональный износ заключается в обесценении недвижимости в силу устаревших архитектурных, технических и иных решений, примененных при создании этого объекта. Примеров в российской практике более чем достаточно. Например, клуб или дворец культуры, которые превращаются в площади для коммерческой аренды (затраты на реконструкцию и перепланировку- функциональный износ), цех высотой в 30 м, в то время как рынком востребовано помещение высотой 20 м (затраты на обслуживание избыточной высоты - также функциональный износ), предприятие бытового обслуживания, отапливаемое паром (затраты на модернизацию системы теплоснабжения - опять же функциональный износ). В ряде случаев функциональный износ неустраним (например, вряд ли экономически целесообразно уменьшать высоту цеха) Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. (Учебники для вузов. Специальная литература) - СПб.: Издательство «Лань», 2014. - 480 с.
Внешний износ - это обесценение объекта в силу изменившихся условий окружающей (экономической, политической, экологической, правовой) среды. Наиболее ярко это проявляется в показателях, характеризующих загруженность мощностей предприятий. Например, недвижимость леспромхоза, созданного под производство 500 тыс. м3 пиломатериалов в год, однозначно обесценится, если в настоящее время леспромхоз выдает максимум 80 - 100 тыс. м3 пиломатериалов. Таким образом, если в современных условиях имущественный комплекс нe востребован, он теряет свою стоимость, даже если признаки физического износа минимальны. Этот процесс весьма актуален для нашей страны, поскольку у нас огромное количество предприятий, созданных под военные цели, не задействованы по своему основному профилю.
Во-вторых, еще более негативной по сравнению с износом тенденцией следует считать проблему интенсивного введения рыночных отношений в сектор, который создавался не на рыночных принципах в сфере градостроительства, землепользования, архитектуры, налогообложения земли и недвижимости. Особенно ярко это видно на примере земельных отношений. В городах, которые изначально нe создавались по рыночным правилам, применяется система зонирования, логика которой заключается в соответствии платы за землю (земельного налога или арендной платы) и оценочной зоны. Бесспорно, это очень эффективная и стимулирующая система, но только в экономике, которая изначально создавалась на основе рыночных принципов. Если же предприятие появилось методом народной стройки или просто рабского труда тысяч советских людей, а впоследствии обросло бараками, "хрущевками", "брежневками", в результате чего промзона оказалась в центре современного города, то нe совсем справедливо к этому предприятию применять рыночные принципы налогооблажения земли. Конечно, с течением времени произойдет перемещение мощностей предприятий в адекватные оценочные зоны, но это никак не вопрос пяти-десяти лет, в лучшем случае - это вопрос десятилетий. Однако плата за землю взимается уже сейчас.
В-третьих, поистине системной проблемой является рынок жилой недвижимости в России. Корень проблем - опять же в длительном социалистическом эксперименте в нашей стране. Менее чем за 20 лет наша страна из аграрной превратилась в индустриальную, причем с явным уклоном в сторону военной промышленности. Результат массового исхода граждан из аграрного сектора очевиден: вся история жилищного строительства в Советском Союзе - это история попыток разместить максимальное количество людей на минимальной площади. Даже типы жилых домов у нас называли именами вождей ("сталинки", "хрущевки", "брежневки"), и вся эта линия укладывается в стремление перейти от коммунальных квартир к тесным, но отдельным жилищам Грабовский С.В. Оценка доходной недвижимости: Учеб. Пособие для вузов. СПб: Питер, 2014.
Ясно, что при такой политике в сфере жилищного строительства, которая в принципе не подразумевала средний и уж тем более высокий уровень жизни человека изначально нe создавалась необходимая инфраструктура - подземные и наземные гаражи, магазины, банки, салоны и т. п. Результат известен: в настоящее время при минимальном росте уровня жизни обитателей домов дворцы превращаются в парковки, первые этажи массово переводятся в нежилой коммерческий фонд. Следующий уровень проблем, который мы уже переживаем, - это стремление людей улучшить свои жилищные условия и вырваться из тесных квартир. А это означает, что при все еще низком среднем уровне доходов населения "шквальный" спрос на ипотечные жилищные кредиты обеспечен.
Относительно развития рынка недвижимости можно отметить следующее. К сожалению, говорить о развитых рынках недвижимости на всей территории России в нынешней экономической ситуации не приходится. Высокая деловая активность отмечается в основном в крупных городах европейской части России. После Москвы это Санкт-Петербург с населением около 4,7 млн. чел. Рынки недвижимости в других региональных центрах развитие хуже, в основном движение заметно в наиболее крупных городах: в Екатеринбурге (1,4 млн.; область - 4,7 млн), в Нижнем Новгороде (1,4/3,7 млн), в Самаре (1,3/3,3 млн), в Казани (1,2/3,8 млн), в Калининграде (1 млн), в Перми (1,1 млн) и в некоторых других городах.
Инвесторы неохотно рассматривают в качестве потенциальных объектов инвестиций регионы, расположенные за пределами центра европейской части России. По отзывам инвесторов, из-за географической удаленности там практически невозможно установить контроль над объектами, в которые были вложены средства. Для того чтобы контролировать строительство или функционирование объекта, представители инвестора должны регулярно посещать объект, а лучше постоянно присутствовать на нем. Не все компании готовы командировать квалифицированных сотрудников для такой работы. На практике эта готовность зависит от важности проекта, но в общем случае, когда при прочих равных условиях у инвестора есть выбор, предпочтение будет отдано объекту, расположенному ближе к центру европейской части страны. Исключение составляют объекты недвижимости, строящиеся при градообразующих предприятиях: недаром вокруг богатых нефтяных месторождений часто вырастают современные офисные комплексы, гостиницы, развлекательные центры и жилые объекты.
Региональные рынки недвижимости находятся в качественно другой нише, чем рынки Москвы и Санкт-Петербурга. Поскольку рынки недвижимости в двух столицах развиты лучше и оперируют международными стандартами и понятиями, то и уровень затрат и цен также сравним с международным - цены на недвижимость рассчитываются и указываются в валюте (в долларах США). Региональные рынки более замкнуты на себе, участникам не нужно сравнивать параметры своего рынка с другими - объекты недвижимости находятся на "рублевых" рынках и участники сделок оперируют в рублях. В отдельных городах, где есть здания, построенные по международным стандартам, цены могут также указываться в долларах, но это - единичные случаи. В общем, активность региональных рынков недвижимости в настоящее время низкая, это выражается как в количестве сделок на этих рынках, так и в суммах этих сделок. Косвенным признаком развития рынков могут также служить низкие арендные ставки.
1.3 Рынок жилой недвижимости
В 2016 году объем ввода жилья в России составил 80,2 млн. кв. м., что на 6,0% меньше, чем в 2015 году. Наибольшее снижение ввода наблюдается в сегментах индивидуальных жилых зданий, общежитий и многоквартирных малоэтажных блокированных домов.
По данным проведенного в августе 2017 года компанией «БелБизнесКонсалтинг» маркетингового исследования рынка жилой недвижимости в России, в 2016 году объем ввода жилья в России составил 80,2 млн. кв. м, что на 6,0% меньше, чем в 2015 году. Наибольшее снижение ввода наблюдается в сегментах индивидуальных жилых зданий, общежитий и многоквартирных малоэтажных блокированных домов. В то же время, наблюдается рост строительства жилых домов эконом-класса.
Наибольшие объёмы ввода жилья в 2016 году в абсолютном выражении зафиксированы в Московской области, Краснодарском крае, Санкт-Петербурге и Республике Башкортостан. Меньше всего жилья в России в 2016 году введено в Мурманской области, Магаданской области и Чукотском автономном округе - в данных регионах ввод жилья не превысил 100 тыс. кв.м.
Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного человека России, в 2016 году составила 24,5 кв. метра, что в 2-3 раза меньше чем в развитых странах (в Европе в среднем около 60 кв.м. на одного человека, в США в среднем около 70 кв.м. на одного человека).
Наиболее обеспеченными жильем регионами являются Московская, Тверская и Новгородская области. Наименее обеспеченными жильем регионами являются республика Тыва, республика Ингушетия и Чеченская республика.
Лидером российского строительного рынка в 2016 году стала компания Setl Group из Санкт-Петербурга, которая ввела в строй 1,046 млн. кв.м. жилья, что на 49,4% больше чем в 2016 году. Также в тройку лидеров российского рынка в 2016 году вошли Группа ЛСР (789 тыс.кв.м.) и ГК Абсолют (562 тыс.кв.м.). Важнейшими событиями, которые окажут сильное влияние на расстановку игроков первого эшелона российского строительного рынка стало приобретение ГК ПИК компании Мортон и санация ГК СУ-155.
С 2013 по 2015 год на рынке жилья в России наблюдался рост цен, но в 2016 году ситуация изменилась - средние цены на жилые помещения снизились на 1,4% до 54,04 тыс. рублей за 1 кв.м. В то же время, основным фактором снижения средних цен на жилую недвижимость в России в 2016 году стало снижение цен на вторичном рынке Богаты Ю.В., Швандер В.А. Оценка эффективности бизнеса и инвестиций: Учеб. пособие для вузов. М.: ЮНИТИ: Финансы, 2016.
Максимальные цены на жилье в начале 2017 года зафиксированы в Москве, Санкт-Петербурге и Камчатском крае. Самое дешевое жилье в России на начало 2017 года можно было купить в Брянской области, Ставропольском крае и республике Калмыкия.
По итогам года эксперты отмечают снижение спроса на 20-25%. Основной причиной многие называют значительное уменьшение доходов населения. По данным Счетной палаты РФ, уровень потребительский расходов за 2016 год сократился на 5,3%, а Росстат зафиксировал 26 месяцев неуклонного падения уровня доходов населения (последний раз рост был отмечен в октябре 2014 года). Так что особенностью 2016 года в сфере недвижимости стали спад продаж и уменьшение активности потенциальных покупателей.
Особенно сильно продавцы недвижимости ощутили это в конце весны и осенью. Наибольшее снижение они отметили в мае и сентябре-октябре. При этом осенний спад мало характерен для рынка (особенно для первичной жилой недвижимости Москвы и области). Отчасти он был связан с повышенной активностью покупателей во второй половине летнего сезона, куда «перетекла» часть осеннего спроса.
При снижении спроса предложение не стало меньше. Так, аналитический отдел компаний Kaskad Family, работающих с недвижимостью в Московской области, по итогам года зафиксировал увеличение объема предложения на 7,5% по сравнению с 2015 годом (что эквивалентно 2 млн кв. метров).
Несмотря на то, что доходы населения за прошлый год существенно снизились, средняя стоимость сделки на первичном рынке в 2016 году увеличилась. Это произошло за счет того, что в 2014-2015 годах основной целью покупателя было сэкономить. Кроме того, люди неохотно кредитовались. Начался кризис, многие решили вложить свои накопления в недвижимость, но не хотели брать ипотеку и потому искали предложения четко под имеющийся бюджет.
Если брать всю Россию, то можно говорить о снижении средней цены на вторичном рынке жилья. Аналитики Domofond.ru отметили небольшой рост (+0,6%) цены предложения по России в первом квартале, однако во втором квартале цены упали на 3,7%, в третьем - незначительно увеличились (+0,3%).
С января по ноябрь 2016 года в Москве произошло снижение цены предложения вторичных квартир на 4,3%, в Подмосковье -- на 4,9%, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области -- на 1,1% и 0,4% соответственно (по данным аналитической службы Domofond.ru). Сильнее всего средняя цена предложения за кв. метр на вторичном рынке снизилась в Крыму (на 9,0%), Мордовии (на 8,3%) и Калужской области (на 8,3%). Но есть три региона, где цена предложения за кв. метр жилой площади выросла: это Чеченская Республика (на 10,1%), Адыгея (на 1,6%), Краснодарский край (на 1,0%).
Скидки на вторичном рынке сохранились, но, по данным ГК «Миэль», значительно уменьшились. Если в 2015-м средняя скидка на вторичку в Москве составляла 7-8% от заявленной цены, то, торгуясь в конце 2016-го, покупатель добивается уменьшения стоимости на 3-5%.
Последствия негативного геополитического фона сильно повлияли на развитие российской экономики, в частности, на строительную отрасль. В первую очередь, это связано с падением доходов населения, с сокращением объемов финансирования строительства, ростом стоимости заемных средств, усложнением доступа к кредитным ресурсам. По итогам 2017 года прогнозируется снижение ввода жилья до 75 млн. кв. м. и в дальнейшем снижение ввода жилья ожидается в течение ближайших 2-3 лет.
2. Анализ рынка жилой недвижимости в г. Краснодаре
2.1 Особенности рынка недвижимости г. Краснодара
На сегодняшний день, динамично развивающийся рынок недвижимости Краснодара занимает почетное третье место следом за Москвой и Санкт-Петербургом. Столь высокая перспектива его развития обусловлена большой территорией -- 840 кв. км, ежегодным стабильным приростом населения города и его безусловной инвестиционной привлекательностью. По последним статистическим данным столицу Краснодарского края населяет 786 тыс. жителей со средним заработком около 18 000 рублей, который считается одним из самых высоких по российским меркам. Именно поэтому в столице Кубани традиционно высокий платежеспособный спрос на жилье.
Жилищный фонд Краснодара располагает площадью около 7100 тыс. квадратных метров, в долгосрочной перспективе до 2020 года планируется его увеличение до 17.7 млн. В Генплане заложена следующая структура предстоящего жилищного строительства:
· Возведение 2-3х этажных зданий на площади 88 100 кв. м;
· 4-5-ти этажных зданий на площади 153 400 кв. м;
· Шести и выше этажных зданий, общей площадью 5 312 300 кв. м;
· Индивидуальный жилищный фонд разместится на 1 991 300 кв. м.
В реализации этого проекта задействовано, по меньшей мере, 40 крупнейших строительных компаний города, перед которыми поставлена цель по возведению качественных новостроек. Именно поэтому, среди применяющихся технологий строительства жилья, монолитная занимает наибольшую долю -- до 60%, далее идут панельная, кирпичная и блочная технологии.
Для тех, кто заинтересован в приобретении жилья в новостройке, немаловажным является район города будущего проживания и его инфраструктура. Так, в Центральном районе сконцентрировано наибольшее количество первичных объектов строительства (18%), и они являются наиболее привлекательными для покупателей. Юбилейный и Фестивальный микрорайоны застраиваются примерно в одинаковом соотношении - 16-15% от общего числа новостроек, спрос на эти объекты так же стабильно высокий. рынок недвижимость жилищный краснодар
Кризис 2008 года, несомненно, внес свои коррективы в сроки сдачи некоторых объектов строительства, но на фоне роста спроса уже к 2012-2013 году отмечается полное насыщение предложением сегмента первичного жилья. На данный момент однокомнатные квартиры составляют большую часть предложения (49.4%), далее идут двухкомнатные (31.6%), трехкомнатные (16.7%) и многокомнатные (2.3%). Обусловлено это покупательской возможностью исходя из средней стоимости квадратного метра такого жилья. К примеру, к началу 2011 года усредненная цена квадратного метра в однокомнатной квартире новостройки Краснодара составляет 45 750 руб.
На вторичном рынке недвижимости картина предложений несколько иная. Доля однокомнатных квартир составляет 38,3%, двухкомнатных -- 33,6%, трехкомнатных -- 23.6%, многокомнатных -- 4.5%. В 2011 году купить 3 х комнатную квартиру этой категории можно по цене от 1,5 млн. руб., 2-комнатную от 2,05 млн. руб., 3-комнатную от 2,6 млн. руб.
В заключение хотелось бы сказать о дальнейших перспективах развития рынка недвижимости Краснодара. Посткризисный рост сделок, ввод в эксплуатацию нового жилья и восстановление платежеспособности населения, несомненно, остановит наблюдаемый спад цен и продуктивно скажется на рынке недвижимости города.
В средней и долгосрочной перспективе ожидается постепенное удорожание квадратных метров и наращивание объемов строительства для полноценного удовлетворения повышенного спроса, привлекая тем самым дополнительные инвестиции в эту отрасль.
В Краснодаре хорошо развит сектор образования и развлечений. Отмечен самый низкий по России уровень безработицы.
В Краснодаре рынок недвижимости с каждым годом все быстрее и эффективнее развивается. Порой ты просто не успеваешь заметить, как на пустом объекте незаметно возвели многоэтажные квартиры. Многообразие различных новых построек: коттеджи, квартиры, дома, торгово-развлекательные комплексы радуют как жителей, так и гостей города Краснодара. Недвижимость в Краснодаре в последние несколько лет стала очень актуальной. Ведь на данном этапе времени проходит инвестиционная политика.
Строительным комплексом Краснодара выполнено подрядных работ на 49,4 миллиарда рублей, что в сопоставимых ценах составляет 111,8 процента к предыдущему году.
Рисунок 1 - Суммарная площадь введенных многоэтажных жилых домов в Краснодаре, тыс.m2
На территории муниципального образования построено по оперативным данным Федеральной службы государственной статистики 1177,6 тысяч квадратных метров жилья, что на 7 тысяч квадратных метров больше, чем в 2007 году, в том числе индивидуальными застройщиками сдано в эксплуатацию 595,1 тысяч квадратных метров.
В среднем на каждого краснодарца в отчетном году введено по 1,5 квадратных метров жилья.
План ввода жилья на территории муниципального образования город Краснодар в объеме 1175 тысяч квадратных метров (многоквартирных жилых домов - 560 тысяч квадратных метров, индивидуальных жилых домов - 615 тысяч квадратных метров) выполнен на 100,2 процента (ввод многоквартирных жилых домов - на 104 процента, ввод индивидуальных жилых домов - на 96,7 процента).
С целью повышения доступности возводимого жилья в жилых комплексах Симфония, Молодежный, Новый город будут строиться квартиры формата Smart. Главной особенностью формата Smart является размер квартиры. Площадь такой квартиры начинается от 26 квадратных метров, цена - от 1,45 миллиона рублей. Оптимальные по соотношению цены и качества квартиры (с готовой отделкой и встроенной мебелью) станут хорошим стартом для студента, молодого специалиста или молодой семьи.
На сегодняшний день в Краснодаре строится около 4,7 млн. кв.м. По данным Минэкономики региона, Краснодар занял 9-е место на Кубани по росту объемов ввода жилья в январе-феврале 2016 года. В городе было сдано 443 тыс. кв. м жилья, а это на 1,4 % больше, чем в 2015 году. В 2015 году зарегистрировано 27 тыс. сделок с жилой недвижимостью, что на 2 % больше чем годом ранее. В 2014 году было сдано на 46 % больше жилья, чем в 2013. Все эти данные говорят об активном росте предложения на Краснодарском рынке жилья [1].
На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в Краснодаре составляет 41 тыс. руб. В 2015 году эта цифра была ниже на 3,5 %. Согласно данным «Мира квартир», стоимость квадратного метра в Краснодаре сейчас в среднем составляет 54,43 тыс. руб. (за I квартал он подорожал на 6,3 %). Согласно данным ООО «Информационно-аналитический центр недвижимости и бизнеса» в I квартале самые дорогие первичные квартиры выставлялись на продажу в старом центре (63,3 тыс. руб. за метр).
Чуть-чуть отстают по ценам район сельхозинститута (61,6 тыс.), Юбилейный микрорайон (58,1 тыс.), центр (56,8 тыс.), районы ТРК «Сити-Центр» (53,1 тыс.) и Медакадемии (51,4 тыс.). Статистические данные, предоставленные Кубанской палатой недвижимости, немного отличаются: стоимость квадратного метра в центре Краснодара составляет 58 тыс. руб., а в Юбилейном и Фестивальном микрорайонах -- 46-47 тыс. руб.
Минимальная стоимость квадратного метра (28 тыс. руб.) в квартирах, строящихся по 214-ФЗ, отмечена в поселке Краснодарском. На Российской улице средняя стоимость квадратного метра не превышает 36 тыс. руб. [4].
Следует заметить, что этот район остается самым популярным у застройщиков. Сейчас там строится 20 % всего жилья в Краснодаре. Поселок имени Жукова вместе с улицей Западный Обход дают Краснодару 15 % новостроек, Гидрострой -- 14 %, Восточно-Кругликовская улица -- 10 %.
Необходимо отметить, что на этапе строительства жилье пользуется пока большим спросом, чем сданное. Подтверждением тому является рост количества ипотечных сделок в новостройках. Так, доля ипотечных кредитов на первичное жилье в общей выдаче увеличилась в 2015 году до 46 % (в 2014-м -- 30 %). В 2016 году так же можно отметить оживление спроса: в первые два месяца заключили тысячу ипотечных договоров, что немного больше, чем в прошлом году [5].
Что касается прогнозов, эксперты отмечают, что в 2017 году тенденции на рынке недвижимости Краснодара будут определять следующие факторы. Во-первых, снижение уровня дохода населения РФ и его покупательской способности. По мнению различных аналитиков, падение спроса на недвижимость в России в 2016 году ожидается в районе 30-60 %, а по Краснодару прогнозируется снижение спроса в районе 30 %.
Во-вторых, профицит предложения на первичном рынке, острая конкуренция. За последние 10 лет объем возводимого в Краснодаре жилья увеличился в 4 раза и к концу 2015 года превысил 5,5 миллионов кв. м. Краснодарский край вышел на 1 место по России по объему введенного жилья, обогнав даже Москву и Московскую область.
Несмотря на профицит предложения, застройщики продолжают запускать новые проекты. К концу 2015 года на рынке наблюдалась высокая конкуренция среди застройщиков, так как за последние годы их количество существенно увеличилось. Доля самых крупных застройщиков в общем объеме строящего жилья Краснодара не превышает 30 %.
В-третьих, изменение законодательства о долевом строительстве. С 1 марта 2016 года произошло вступление в силу изменений в закон, регулирующий участие в долевом строительстве. Поправки обязывают строительные компании, привлекающие средства дольщиков, увеличить размер собственного капитала до 5 % от стоимости строительства или до 1 млрд. руб., предусматривают увеличение информационной открытости стройкомпаний и формирование единого реестра девелоперов, а также запуск новой схемы обеспечения прав дольщиков -- размещение средств граждан-соинвесторов на эскроу-счетах в банках на период до завершения строительства.
Также поправки распространяют действие 214-ФЗ на блокированную застройку (таунхаусы). Закон не распространяет свое действие на застройщиков по многоквартирным домам, по которым ДДУ уже регистрировались, и соответственно действует только в отношении новых объектов.
Вступление в силу данных изменений, по мнению экспертов, повлекло уход с рынка множества мелких и средних компаний-застройщиков, увеличение стоимости жилья на первичном рынке и сокращение разницы в цене на начальном этапе строительства объекта и его готовности. Также в свете уже вступивших в силу изменений в части страхования ответственности застройщиков, по факту годовой отчетности за 2015 год ожидается дальнейшее сокращение списка страховщиков, что может сопровождаться дальнейшим ростом страховых тарифов.
В-четвертых, изменение законодательства в сфере налогообложения доходов от продажи недвижимости. Значительную часть покупателей на рынке недвижимости Краснодара составляют инвесторы -- приобретающие недвижимость на короткий срок с целью ее последующей перепродажи по более высокой цене. В связи с вступившими в силу с 01 января 2016 изменениями, предусматривающих новый порядок налогообложения доходов от продажи недвижимости, приобретенной после 01.01.2016, доходность от такой деятельности существенно сократится, что повлечет и снижение количества инвесторов [6].
Вместе с тем, следует отметить, что миграционная привлекательность Краснодара, ярко проявляющаяся в последние годы, выступит для города определенной «подушкой безопасности», которой нет у других регионов России. Краснодар является одним из самых популярных городов для смены места жительства в России, а его лидерство во всевозможных рейтингах, как самого благополучного, комфортного для проживания, обустроенного города, данный интерес только подогревает.
При этом, не исключено, что более значительное снижение уровня жизни в регионах России, по сравнению с Краснодарским краем, усилит рост внутренней миграции в регион. По данным риэлторских компаний 40 % сделок на рынке жилья Краснодарского края приходится на иногородних, а в Краснодаре и на побережье Черного моря этот процент еще выше. Этот фактор объективно убережет Краснодар от стагнации рынка и критического снижения спроса, но учитывая, что переезжающие ? это обычные граждане России и их покупательский спрос также обусловлен внешними обстоятельствами, далеко не в полной мере компенсирует остальные отрицательные факторы, влияющие на рынок [7].
Также немаловажным фактором будут являться новые требования властей к характеру и типу застройки города. На сегодняшний день власти Краснодара требуют от застройщиков реализации комплексного подхода при строительстве многоквартирных домов. Рядом с новыми домами необходимо строить школы, детские сады, поликлиники, зоны отдыха, оборудовать парковки.
Обязанность возводить инфраструктурные объекты коснется только новых проектов и увеличит стоимость возводимого в них жилья на старте продаж на 10-30 %. Чтобы решить проблему социальной инфраструктуры и снижения бремени застройщиков администрация города должна выкупить возведенные застройщиками социальные учреждения и оказать помощь в софинансировании по линии федеральных и краевых программ. Итак, можно сделать вывод, что такая ситуация, складывающаяся на рынке недвижимости, требует от застройщиков искать новые подходы и возможности решения поставленных задач.
А именно: активное честное сотрудничество с агентствами недвижимости и риэлторами своего региона с повышением их мотивации, выход на новые рынки и налаживание сотрудничества с агентствами недвижимости и риэлторами из других регионов, оперативный обмен информацией с партнерами для эффективного взаимодействия.
2.2 Первичный и вторичный рынок жилья Краснодара
При всем многообразии квартир Краснодара, представленных на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости, можно выделить ряд общих тенденций, позволяющих классифицировать жилье по его качественным характеристикам.
Подобные документы
Понятия, особенности и проблемы формирования рынка недвижимости. Классификация объектов недвижимости и сегментация рынка. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Этапы становления рынка недвижимости в России, анализ его современного состояния.
курсовая работа [573,2 K], добавлен 08.02.2012Особенности классификации объектов недвижимости по различным признакам. Земля как базовый объект недвижимого имущества, специфика разделения земельного фонда в России по экономическому признаку. Оценка объектов жилой и коммерческой недвижимости.
контрольная работа [90,9 K], добавлен 28.03.2015Понятие и особенности рынка недвижимости, классификация его объектов. Основные этапы становления рынка недвижимости в РФ, перспективы его развития на современном этапе. Анализ стоимости квартир на рынке жилья в Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
курсовая работа [862,8 K], добавлен 07.11.2014Специфические черты формирования рынка недвижимости. Общая характеристика факторов, оказывающих влияние на становление и развитие рынка недвижимости, особенности соотношения спроса и предложения. Факторы, определяющие стоимость объектов недвижимости.
курсовая работа [26,8 K], добавлен 26.04.2011Факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости. Проблемы стабилизации финансов России. Прогноз изменений услуг на рынке недвижимости Тверской области. Структура объектов, количество сделок и средняя стоимость одной сделки на рынке недвижимости.
курсовая работа [519,4 K], добавлен 26.10.2013Типология объектов многоквартирного жилищного строительства. Исследование первичного и вторичного рынка многоквартирной жилой недвижимости в Пермском муниципальном районе. Особенности старого фонда, "сталинок", "хрущевок", домов индивидуального проекта.
курсовая работа [6,8 M], добавлен 27.12.2014Экономическая сущность, этапы развития и сегменты рынка недвижимости в России, его функции и элементы. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, и методы её оценки. Плюсы и минусы долевого строительства. Признаки надежного агентства недвижимости.
дипломная работа [223,4 K], добавлен 05.09.2016Сегментация рынка недвижимости: жилья; коммерческой недвижимости; земельных участков. Характеристика рынка жилой недвижимости Поволжья. Сделки купли-продажи больших земельных участков в Казани. Средняя стоимость объектов первичного и вторичного рынка.
контрольная работа [681,6 K], добавлен 16.08.2010Понятие, сущность и классификация объектов жилой недвижимости, их разновидности и характеристика. Законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости. Анализ соответствующего рынка и тенденции его развития. Совершенствование процесса оценки.
дипломная работа [1,1 M], добавлен 14.08.2015Определение стоимости недвижимости, ее отличия от недвижимого имущества. Основные классификация объектов недвижимости, цели и объекты ее оценки. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Этапы процесса оценки.
реферат [38,2 K], добавлен 18.10.2011
