Побудова моделей дослідження попиту на нерухомість

Ринок нерухомості - це певний набір механізмів, за допомогою яких передають права на власність і пов'язані з нею інтереси, встановлюють ціни й розподіляють простір між різними конкуруючими варіантами землекористування.

Детальнішим буде визначення ринку нерухомості, як комплексу відносин, пов'язаних зі створенням нових та експлуатацією вже існуючих об'єктів нерухомості.

Таким чином, основні процеси функціонування ринку нерухомості - це розвиток (створення), управління (експлуатація) й обіг прав на нерухомість.

Національний ринок нерухомості являє собою сукупність регіональних і локальних ринків, істотно відмінних один від одного асинхронністю розвитку, рівнем цін та ризиків, ефективністю інвестицій в нерухомість й особливо станом законодавства, політичною та, соціальною стабільністю тощо.

Ринок нерухомості, як будь-яка саморегулююча система, характеризується попитом, пропозицією, ціною, інфраструктурою.

До основних функцій ринку нерухомості належать:

подання інформації про ціни, попит і пропозицію;

посередництво - встановлення зв'язків між споживачами, попитом й пропозицією;

вільне формування цін на об'єкти нерухомості та захист прав власності;

перерозподіл інвестицій в об'єкти нерухомості;

забезпечення свободи підприємництва;

ефективність вирішення соціальних програм.

У структуру ринку нерухомості входять:

1) об'єкти нерухомості,

2) суб'єкти нерухомості

3) інфраструктура ринку нерухомості.

Нерухоме майно (нерухомість) - земельні ділянки та все, що розташоване на них і тісно пов'язане з ними, тобто об'єкти, переміщення яких без непропорційної шкоди їх призначенню неможливе, зокрема будівлі, приміщення і квартири, розташовані в них, а також споруди, підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси. До нерухомого майна належать також повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомого майна може бути віднесене й інше майно.

Загальна класифікація об'єктів нерухомості передбачає їх поділ на: Будівлі і споруди, земельні ділянки, ліси і багаторічні насадження, ділянки надр, водні об'єкти підприємства, прирівняні до попередніх предмети, майнові права та інше. У свою чергу всі будівлі і приміщення за цільовим призначенням поділяються на:

житлові - сільські будинки, котеджі, багатоквартирні будинки, інфраструктура житлового будинку тощо;

для комерційної діяльності - офіси, ресторани, магазини, склади, стоянки, заводські, енергетичні будівлі і споруди, гаражі для оренди, інші споруди;

спеціальні (громадські) - школи, інститут та інші навчальні заклади, театри, будинки культури, лікарні, адміністративні, спортивні та інші

споруди.

У США виділяють п'ять типів нерухомості: житлова - для власного використання; комерційна - для бізнесу, включаючи продаж; виробнича; інвестиційна - для вкладення капіталу; спеціального призначення.

На ринку нерухомості сформувалися і активно діють різні фізичні і юридичні особи (Суб'єкти ринку), що сприяють підвищенню ефективності його обороту. Залежно від позиції на ринку всіх його учасників можна умовно класифікувати на три групи:

Продавці - власники нежитлових об'єктів, зокрема іноземні

(домогосподарства, підприємства всіх форм власності, фонди держмайна,

органи, уповноважені місцевою владою);

Покупці-інвестори, що вкладають власні, позикові чи залучені кошти і забезпечують їх цільове використання (юридичні і фізичні особи, іноземні інвестори, інші країни);

Посередники - інфраструктури, які організовують функціонування ринку відповідно до встановлених у державі норм. Це, в першу чергу, професійні учасники, якими є агентства оцінювачів, підприємці і фірми-ріелтери, юридичні фірми, рекламні агентства, біржі нерухомості, страхові компанії, ділери, уповноважені особи, некомерційні організації, банки та інші особи, що обслуговують процеси на ринку нерухомості.

Одне із основних місць на ринку нерухомості займають державні органи, що виконують функції регулювання, які виражаються у різних формах, зокрема:

законодавче встановлення правил і обмежень;

облік і реєстрація прав на комерційні об'єкти і угод з ними;

розподіл державних будівель, споруд комерційного призначення і передача їх у власність, оренду чи користування;

стимулювання приватизації і націоналізації підприємств.

На рівні ринку нерухомості - Під інфраструктурою розуміють професійні та інституційні учасники ринку нерухомості, що впливають на створення і споживання корисних властивостей об'єктів нерухомості, а також їх розподіл у ринковому середовищі. Детальніше про них йтиметься далі

З погляду на підприємницьку й комерційну діяльність ринок нерухомості має свої переваги та недоліки. Найважливішою особливістю ринку нерухомості є обмежене число продавців і покупців об'єктів нерухомості.

Ринок нерухомості має численні особливості які дають підставу характеризувати цей ринок як складову частину ринкового простору.

«Усі ринки, не зважаючи на існуючі відмінності, мають загальну первинну економічну сутність. Модель попиту та пропозиції спрощує дійсність, концентруючи увагу саме на цих суттєвих рисах».

Інакше кажучи: «Відношення попиту та пропозиції визначає ціну, але висока ціна визначить відношення попиту і пропозиції. Якщо зростає попит, то зростає ціна; але якщо зростає ціна, то падає попит; а якщо падає ціна, то попит зростає. Далі якщо зростає попит, а тому і ціна, то зростає пропозиція, тому що виробництво стає вигідним. Таким чином, ціна визначає попит та пропозицію, попит і пропозиція визначають ціну; далі попит визначає пропозицію, а пропозиція визначає попит. Крім того, всі ці коливання мають ще тенденцію до вирівнювання. Якщо попит зростає, і ціна підіймається вище нормального рівня, то збільшується пропозиція; це збільшення легко переходить межі необхідного, і тоді ціна падає нижче за норму».

Ринок нерухомості - це ринок обмежених ресурсів, продавців і покупців. Обмежена кількість продавців нерухомості, що знаходиться в екологічно чистих і центральних районах, об'єктів з високими споживчими властивостями, нових об'єктів з виразним художнім стилем. Обмежено й кількість покупців таких об'єктів нерухомості внаслідок їх дорожнечі.

Розвиток ринку нерухомості прямо залежить від прийняття інвестиційних рішень, що базуються на його дослідженні та аналізі. Однак, з одного боку, фахівці, що працюють у галузі нерухомості, особливо аналітики. зустрічаються з труднощами, а часом і неможливістю коректної й однозначної формалізації економічних взаємозв'язків на ринку нерухомості. З іншою ж недостатня спрацьованість теорії аналізу ринку нерухомості та перенесення технологій, використаних на інших ринках (розроблених в іншому ринковому середовищі), може призвести до істотних помилок і навіть до криз на ринку нерухомості

Нерухоме майно може бути ділимим і неподільним.

Ділимим є майно, яке може бути без порушення його єства розділено на частки і кожна його частка після розділу представляє цілу нерухому річ. Нерухоме майно може мати невіддільні частини, які називають істотними (не можуть бути відокремлений від нерухомої речі без спричинення їй невідповідного збитку - наприклад, ліфт і ліфтове устаткування житлового будинку).

Нерухома річ може мати різні обтяження - умови, заборони, що утрудняють правовласника при здійсненні права власності або інших речових прав на конкретний об'єкт нерухомого майна, встановлюваних на основі договору або закону.

Кадастровий номер - унікальний, що не повторюється в часі і на території України номер об'єкту нерухомості, який привласнюється йому при здійсненні кадастрового і технічного обліку (інвентаризації) відповідно до процедури, встановленої законодавством України, і зберігається, поки даний об'єкт нерухомості існує як єдиний об'єкт зареєстрованого права. Кадастровий номер будівлі або споруди складається з кадастрового номера земельної ділянки, на якій знаходиться будівля або споруда, і інвентарного номера будівлі або споруди. Кадастровий номер приміщення в будівлі або споруді складається з кадастрового номера будівлі або споруди і інвентарного номера приміщення.

Кадастровий і технічний облік (інвентаризація) об'єкту нерухомості - опис і індивідуалізація об'єкту нерухомого майна (земельної ділянки, будівлі, споруди, житлового або нежилого приміщення), внаслідок чого він одержує такі характеристики, які дозволяють однозначно виділити його з інших об'єктів нерухомого майна.

Істотною характеристикою нерухомості є її цільове призначення або дозволене використовування.

Будь-який об'єкт нерухомості в реальній дійсності існує в єдності фізичних, економічних, соціальних і правових властивостей, кожне з яких може у відповідних випадках виступати як основне (визначаючого) залежно від життєвих ситуацій.

Географічна концепція відображає фізичні (технічні) характеристики нерухомості: конструкцію і матеріали будов, розміри, місцеположення, родючість грунтів, поліпшення, навколишнє середовище і інші параметри. Всі об'єкти нерухомості піддаються дії фізичних, хімічних, біологічних, техногенних і інших процесів. В результаті поступово змінюються їх споживацькі якості і функціональна придатність, стан яких враховується при здійсненні операцій, володінні і користуванні майном.

Економічна концепція розглядає нерухомість як ефективний об'єкт інвестування і надійний інструмент генерації доходу. Основні економічні елементи нерухомого майна - вартість і ціна - первинно виникають з його корисності, здібності задовольняти різні потреби і інтереси людей. За рахунок оподаткування власників нерухомості формуються муніципальні бюджети і реалізуються соціальні програми.

На юридичному рівні нерухомість має на увазі сукупність публічних і приватних прав, встановлюваних державою з урахуванням вітчизняних особливостей і міжнародних норм. Приватні права можуть бути неподільними або частковими і розділеними на основі фізичного горизонтального і вертикального розмежування майна на підземні ресурси, поверхні земельних ділянок, будови на них, повітряний простір.

В Україні, як і в інших промислово розвинутих країнах світу, законодавчо гарантовано приватним особам право купувати, продавати, здавати в оренду або передавати майно або права на володіння і користування їм іншим громадянам і підприємствам, тобто вільно розпоряджатися своєю власністю. Проте, коли приватна власність на нерухомість приходить в суперечність з суспільними інтересами, вона перестає відноситися до юрисдикції приватного права.

Соціальна роль нерухомого майна полягає в задоволенні фізіологічних, психологічних, інтелектуальних і інших потреб людей. Володіння нерухомістю престижно в суспільній свідомості і необхідно для формування цивілізованого середнього соціального шару.

Традиційно в Україні нерухомість ділиться на 3 групи: житловий фонд, не житловий фонд, земля. Кожна з цих груп розвивається самостійно, має власну законодавчу і нормативну базу.

1.2 Визначення попиту та пропозиції на ринку нерухомості та чинників, що на нього впливають

– поінформованість тощо.

Чи існує ринок нерухомості в умовах фінансової кризи? Відповідь однозначна - існує. Однак, на функціонування цього ринку накладаються специфічні умови, які зумовлює стан економічної ситуації, що склалася в країні. Динаміка зміни цін на ринку нерухомості в умовах кризи кардинально відрізняється від динаміки зміни вартості в умовах економічного зростання, або економічної стабільності. Відомо, що основою ціноутворення на будь-якому ринку, у т.ч. ринку нерухомості, є співвідношення мікроекономічних чинників - попиту і пропозиції, які є похідною від макроекономічних показників розвитку країни, регіону, міста.

Якщо проаналізувати попередні глобальні (світові) кризи фінансової і банківської систем, детальний аналіз яких наведений в [2], то в роках, що передували кризі, у всіх цих країнах спостерігалося зростання цін на нерухомість. В одних країнах (Японія) таке зростання було суттєвим, різким, а в інших (Сінгапур) - більш повільним. Всі ці кризи характеризувалися наступним. При перших ознаках прояву фінансової кризи зростання цін на нерухомість сповільнювалося (у деяких країнах спостерігалася навіть стагнація), а з безпосереднім настанням кризових явищ, спостерігалося суттєве зниження цін (до 30%). В Росії, як найбільш характерній з точки зору розвитку економіки країні-представниці колишніх республік СРСР, зниження цін на житлову нерухомість за період 1998-1999 рр. досягло 26-28% і тривало протягом 1,5 років.

Відомо, що причиною сьогоднішньої фінансово-економічної кризи у США, яка спровокувала світову кризу, був бум на ринку нерухомості на тлі втілення фінансових новацій, таких як Sub-prime іпотека й похідні іпотечні цінні папери, не забезпечені доларовим еквівалентом. Серед країн пострадянського простору Казахстан є єдиною країною, що ввела в обіг іпотечні цінні папери. Фінансова криза у цій країні супроводжувалася різким падінням цін на нерухомість і розпочалася практично одночасно з кризою в США. Падіння цін протягом останнього року відбулося у 23 з 35 країн Євросоюзу, Азії, а також в Росії й Україні. Результати наведені на наступному рисунку (рис. 1.1):

Рисунок 1.1 - Зміни реальної ціни житла

Фінансова ситуація у цих країнах характеризується серйозним дефіцитом балансу поточних операцій (сальдо поточного рахунку платіжного балансу України за оцінками МВФ у% до ВВП: 2009 р. - 3,7%; 2010 р. - 7,2%; 2011 р. - +0,6%; 2012 р. - +1,4% при дефіциті балансу зовнішньої торгівлі у 2010 році - $13,5 млрд), а також залежністю країни від зовнішнього фінансування, кредитним бумом при доступності зовнішнього фінансування.

У 2000-х роках так званий оптовий фінансовий ринок (міжнародні кредити і ринок облігацій) був найважливішим джерелом грошових коштів для фінансових систем цих країн. Величина зовнішніх запозичень України за п'ять років зросла з $23,8 млрд (2003 р.) до $105,4 млрд (2010 р.).

Ще одним джерелом надходження зовнішнього фінансування є залучення іноземних інвестицій в банківський сектор. Країни Балтії, де падіння цін на нерухомість досягло 33%, а також Україна, характеризуються залученням значних фінансових ресурсів в банківський сектор. За даними НБУ, середній приріст зовнішніх кредитних зобов'язань банків України, починаючи з 2007 р., щорічно зростав у два рази. В 2007 р. він складав $2,662 млрд, а станом на 01.10.2010 р. - $42,117 млрд (короткотермінові - $12,884 млрд; довгострокові - $29,233 млрд). Внаслідок цього банки почали видавати кредити в іноземній валюті, страхуючись від валютних ризиків. Частка валютних кредитів стала стрімко зростати: у вересні 2010 р. - 62%, у грудні - вже 72%.

Таким чином, основи сьогоднішніх кризових явищ, на наш погляд, були закладені в Україні ще в 2003-2007 рр. Високі ціни на світовому ринку на метал, зерно, продукцію хімічної промисловості, стабільний курс долара до гривні (5,05), заклали підвалини до притоку в Україну іноземних кредитних ресурсів, прямих й портфельних інвестицій, що, в основному, характерне для місцевих ринків активів, зокрема ринку нерухомості.

Цей процес розкручування спіралі «валютний курс-потоки капіталу» не є стійким, як і будь-який процес з оберненим позитивним зв'язком, і у разі шоку (фінансова криза в США) він вже не повертається до стану рівноваги. Реакцією на шок є раптове припинення притоку капіталу (Sudden stop - раптове відсікання «економіки, що розвивається» від міжнародних ринків капіталу) з наступним розвертанням цього капіталу, а заодно і обмінного курсу, в діаметрально протилежному напрямку. Раптове відключення «економік, що розвиваються» від міжнародних ринків капіталу є дуже поширеним і досить добре відомим явищем у світовій економіці. Класичний приклад - Мексика, яка у 1982 році раптово була відімкнена від потоків зовнішніх запозичень аж на сім років.

Подібну ситуацію ми можемо спостерігати в Україні. З початком кризових явищ темпи приросту прямих зовнішніх інвестицій зменшуються (в 1,7 рази у 2010 році порівняно з 2009 роком) і, починаючи з жовтня 2010 р., розвертаються у протилежному напрямку.

Спостерігається масовий відтік іноземного капіталу, який розпочався з галузі будівництва. Більшість іноземних компаній згортають свою діяльність. Відтік грошових потоків з України: на Кіпр - $5,8 млрд, перераховано за не ввезений імпорт $2,7 млрд, повернено прямих інвестицій - $4,6 млрд.

Зауважимо, що згідно з класичною теорією «Sudden stop», розвернення потоку капіталу починається в тому випадку, якщо річна зміна у зменшенні потоку капіталу в країну перевищує одне середньоквадратичне відхилення від середнього за попередні роки.

З середини жовтня 2010 року обмінний курс почав свій рух у протилежному напрямку і в грудні того ж року досягнув на міжбанківських торгах позначки майже 10 грн. за 1 дол. США.

З початком кризи притік зовнішнього капіталу в банки різко зупинився. Банки самостійно не можуть вирішити проблему розрахунків за своїми зовнішніми кредитними зобов'язаннями, і, як наслідок, в першу чергу припиняється видача відносно дешевих іпотечних кредитів, виникає заборона дострокового повернення депозитів, і в найкоротший термін практично припиняється кредитування бізнесу та промисловості (або надання кредитів здійснюється під неконкурентно великі відсотки).

Кредитний портфель всіх банків не повинен перевищувати 10% від ВВП. Інакше будь-яка більш-менш суттєва проблема у банківській сфері може болюче вдарити по всій економіці країни і, як наслідок, змінити валютний обмінний курс у діаметрально протилежний напрямок. Загальний обсяг виданих кредитів у 2010 р. досягає величини 307 млрд грн., що складає біля 30% ВВП.

Ситуація усугубляється тим, що сума виданих кредитів перевищує суму наявних депозитів у 2009 р. - в 1,9 рази, а у 2010 р. - в 3,95 разів. В Україні частка гривневих депозитів в банківській системі складала 61,6%, а депозитів в іноземній валюті - 38,4%. Відтік коштів з банківської системи з жовтня 2010 року становив 62,5 млрд грн., з яких 38,7 млрд грн. складають внески фізичних осіб. За січень-лютий 2011 року загальний чистий відтік депозитів - 37 млрд грн. при істотному спаді обсягів кредитування економіки на 16 млрд грн. порівняно з аналогічним періодом минулого року.

У десяти банках України введені тимчасові адміністрації, ще в чотирьох - куратори НБУ. Банківська система України, яка має дві ключові проблеми: девальвацію національної валюти і на її тлі - проблему довіри до банківської та фінансової систем з боку громадян країни, опинилася на межі дефолту.

Критичність ситуації загострюється кризою, яка склалася з внутрішніми інвестиціями (інвестиції в основний капітал), що знизилися в 2010 році на 2,6%, «розкрученням» інфляції, і, як наслідок, затяжним спадом виробництва, який за І кв. поточного року склав 31,9%.

Зниження промислового виробництва перевищило найпесимістичніші прогнози. Україна опинилася в групі лідерів за спадом промислового виробництва, як серед країн СНГ, так й інших країн світу. Обвал спостерігається у всіх галузях промисловості, у тому числі: металургія - зниження на 46%, хімічна промисловість - 49%, будівництво - 57,6%. Це - системна криза! Перевищено спад 1994 р. (32,7% і 34,1% січень). У 1994 р. падіння було зумовлене гіперінфляцією початку 90-х. Подібний спад означає тільки одне - деіндустріалізацію економіки країни. Внаслідок падіння протягом останніх шести місяців, промисловість України відкинута до рівня 2006 року.

Одним з основних макроекономічних показників є внутрішній валовий продукт (ВВП). Вперше з 1990 року Уряд припинив публікацію щомісячної динаміки зміни ВВП. Найбільш реальний прогноз ІNG Bank Ukrain - падіння за перший квартал на рівні 25,5%. Очікувати до кінця 2011 р. позитивних показників ВВП нереально з огляду на слабкий внутрішній і зовнішній попит на українські товари і послуги. Річний прогноз падіння ВВП - 8,4-10%. Прогноз МВФ у черговий раз погіршив цей показник для України з -3% до -8%. Середньорічна інфляція - 16,8%. На 2012 р. - зростання ВВП на 1%, інфляція - 10%.

Відомо, що фінансові результати від діяльності підприємств, є базою бюджетних надходжень. Фінансовий результат від діяльності підприємств України у 2010 р. порівняно з 2009 р. зменшився на 55%. Співвідношення доходів бюджету і фінансових результатів у 2009 р.: 219 млрд грн. (доходи бюджету): 135 млрд грн. (фінансові результати) = 1,6 рази. У 2010 році це співвідношення - 5,1, а прогноз на 2011 р.: 238,9 млрд грн.: 20 млрд грн. = 12 разів. Це означає, що база бюджетних надходжень тане як сніг навесні. Отже, секвестр бюджету неминучий, а звідси - і «ручне» ним управління. Підтвердженням цього висновку є домовленість з МВФ про те, що половина майбутнього траншу, а це приблизно 1,5 млрд грн., піде на покриття дефіциту бюджету (обслуговування зовнішнього боргу), а друга - на рефінансування банківської системи. А де ж промисловість? Питання риторичне.

Чи можна було передбачити подібний сценарій розвитку подій і вжити відповідних заходів? Думаємо, що можна, оскільки фінансові аналітики Уряду та НБУ мають бути чудово обізнані з «класикою жанру»… Але тоді стають незрозумілими дії НБУ щодо ревальвації курсу гривні до 4,96 у травні 2010 року і відома заява прем'єр-міністра у жовтні минулого року.

Чи існує загроза дефолту України? За даними аналітика Commerzbank У. Лейтмана, імовірність суверенного дефолту України оцінюється в 90%. Він стверджує, що це може відбутися в найближчі два квартали (дані EU Observer). У січні цього року ООН оприлюднила звіт World Economic Situation and Prospects 2011, в якому Україні прогнозувалася найбільша загроза дефолту. Ці висновки підтверджуються агентством Bloomberg. Ще раніше загрозу дефолту України заявило Standart and Poor's. Про велику імовірність дефолту і незадовільний стан макроекономічних показників України неодноразово попереджав Дж. Сорос. Лауреат Нобелевської премії в галузі економіки Пол Кругман прогнозує, що Україна може опинитися в стані дефолту вже у цьому році. «Литва для мене - нова Аргентина, а нова Індонезія - Україна. Литва і Україна хоча не є крупними економічними державами, проте, якщо до їх проблем додати складнощі іспанського та британського ринків нерухомості, то це може стати другим епіцентром глобальної фінансової кризи». Підтверджує цю думку і впливове видання Financial Times, яке стверджує, що імовірна економічна катастрофа в Україні може спровокувати «ефект доміно» на Заході. Вітчизняні експерти стверджують, що дефолт є найбільш імовірним у банківському секторі, а дефолт України як держави провокується політичною кризою.

Якщо ж спиратися на факти, то імовірність дефолту в Україні залишається дуже великою, навіть за наявності деяких позитивних моментів: різниця в доходності між казначейськими зобов'язаннями США і Єврооблігацій України зменшилася на 20% (з 3538 пунктів до 2752); індекс дефолтних євробондів CDS (страхові ризики від дефолту на державні євробонди України) знизився на 28% (з 5304 пунктів до 3817). Також зросла дохідність облігацій низки провідних українських компаній. Це пояснюється в першу чергу тим, що у лютому поточного року профіцит платіжного балансу складав $78 млн порівняно з дефіцитом $1,5 млрд у лютому 2010 року. Проведені вдалі переговори з МВФ щодо отримання збільшеного майже до $3 млрд другого траншу кредиту «стенд-бай», а також кредитів світового банку, інших міжнародних фінансових організацій для підтримки банківського сектору та уряду України.

Сільське господарство залишається єдиним сектором української економіки, який у поточному році продовжує зростати (1,7% за І кв. 2011 р.). Врожай 2010 р. підтримав вітчизняний експорт і запобіг ще більшому його падінню. За прогнозами, зростання буде до липня 2011 р., але вже у ІІ півріччі цього року позитивний вплив аграрного сектору на зростання ВВП знизиться, оскільки суттєво зросли витрати на виробництво с/г продукції (15,3%), а також зменшилися обсяги кредитування (33%).

Однак, зовнішній борг України на 01.01.2011 р. становив $103,2 млрд, що складає 56,7% ВВП при допустимій величині боргу в 49,7% ВВП. На початок березня 2011 р. резерви НБУ скорочуються з $31,5 млрд до $25,6 млрд (дані дуже оптимістичні). Банківська система України на межі дефолту (обсяги готівки поза банківським сектором у лютому збільшилися на $2 млрд). Профіцит зовнішньої торгівлі скоротився з $437 млн у січні до $95 млн у лютому, і ця тенденція може продовжуватися й негативно позначатися на курсі гривні, а також погіршити загальну ситуацію з платіжним балансом. Виконання бюджетних зобов'язань є під загрозою: «Можна скільки завгодно говорити про підтримку будівельної галузі та агросектору, будувати в думках готелі, стадіони, нові лінії метрополітену, дороги для ЄВРО-2012, а результат один: в казні грошей не має … Єдиний казначейський рахунок (ЄКР) - резерв Уряду - поступово спливає: на кінець 2007 р. країна мала 19,05 млрд грн., 2008 р. - 10,81 млрд грн., 2009 р. - 10,45 млрд грн., 2010 р. - 6,98 млрд грн., з яких тільки за січень 2011 р. Уряд взяв 4,2 млрд. грн., у т.ч. на допомогу Пенсійному фонду - 2,3 млрд грн. та 2,0 млрд грн. на доплату міжбюджетних трансферів. Залишилося 1,4 млрд. грн.»

Цілком однозначно, що фінансова система і реальна економіка - це взаємопов'язані складові - крах однієї спричиняє руйнування іншої.

В умовах фінансово-економічної кризи ринок нерухомості України характеризується наступними рисами:

1. Суттєво розбалансоване співвідношення між попитом і пропозицією. В умовах глибокої фінансово-економічної кризи спостерігається суттєве зниження платоспроможного попиту населення. Реальна купівельна спроможність тільки за І кв. 2011 р. скоротилася на 14%.

2. Практично повним припиненням іпотечного кредитування, значним «стисненням» кредитування бізнесу, що суттєво вплинуло на платоспроможний попит. На погляд аналітиків, платоспроможний попит не перевищує 3-3,5 відсотків від загального обсягу пропозицій на ринку нерухомості. Національна асоціація ріелторів повідомила, що в Україні рівень продаж житлових будинків і квартир скоротився в 6,5 рази, перевищивши очікувані темпи падіння втричі від заявленого в жовтні 2010 року.

3. Формуванням так званого «відкладеного попиту» за рахунок коштів, вилучених населенням з банків. На погляд деяких аналітиків-ріелтерів, «відкладений попит» вже найближчим часом може сприяти збільшенню платоспроможного попиту на ринку нерухомості. За даними компанії SV Development, відкладений попит унаслідок іпотечної кризи може призвести до різкого стрибка цін на житло вже восени 2011 р.

Однак, до цього прогнозу слід ставитися обережно. Враховуючи той факт, що нерухомість в умовах глибокої фінансово-економічної кризи, відноситься до переліку найбільш ризикованого інвестування, інвестиції у нерухомість можуть бути виправданими тільки у довгостроковій перспективі. Тому існує велика імовірність вкладання коштів «відкладеного попиту» в альтернативні фінансові інструменти, які є менш ризикованими і більш прибутковими в короткій перспективі. Крім того, слід зважати на можливість відтоку вилучених з банків особливо великих за розмірами депозитів за кордон (5,8 млрд доларів - на Кіпр).

4. Практичною відсутністю спекулятивної складової у вартості нерухомості, що сприяє як зменшенню попиту, так і пропозиції.

5. Очікуванням виходу на ринок нерухомості заставного майна, що може вплинути на збільшення чинника пропозиції. Однак слід урахувати той факт, що в заставі у банків перебуває не більше 5% житлового фонду України. Таким чином, вплив цього фактора на пропозиції ринку житлової нерухомості може виявитися незначним.

6. Суттєвим розширенням ринку оренди. Внаслідок цього орендні ставки мають тенденцію до зниження. Падіння не таке суттєве: 10-15%, порівняно з ринком продажів - 35-50%. Затребуваними залишаються сегменти торгової та офісної нерухомості, а також сектор елітного житла, попит на яке не залежить від рівня кредитування.

7. Перебуванням економіки України в системній кризі. Обвал спостерігається у всіх галузях промисловості. Існує реальна загроза невиконання запланованого бюджетом ВВП (останній прогноз Світового банку: -10%) внаслідок різкого падіння внутрішнього і зовнішнього попиту на українські товари і послуги. Як наслідок, великими темпами зростає безробіття. Цей процес характеризується значним зниженням доходів населення, що в свою чергу веде до зменшення попиту.

8. Значним відтоком інвестицій з будівельної галузі України, який супроводжується суттєвим спадом виробництва (І кв. 2011 р. - 57,6%), що неминуче веде до зниження пропозицій на первинному ринку нерухомості.

9. Високим рівнем інфляційних процесів і девальвацією гривні. Україна знаходиться серед світових лідерів за рівнем інфляції. Інфляція за перший квартал 2011 р. (5,9%) перевищила зростання цін виробників (3,1%). Очевидно, що йдеться про неадекватну інфляцію. Відбулася девальвація гривні в 1,6 рази. Знеціненню гривні також сприяли інфляційні процеси. Зниження інфляції (прогноз на 2011 р. - 17-20%) буде відбуватися в тому числі і за рахунок загального зниження платоспроможного попиту в середині економіки.

2. Аналіз моделей для дослідження попиту на нерухомість

2.1 Аналіз основних моделей дослідження попиту

(2.5)