Инвестиционный проект строительства жилого комплекса "Большой" с последующей его эксплуатацией

Грунт в котловане выбирается, не доходя до проектной отметки на 10 см. Доработка грунта до проектных отметок выполняется непосредственно перед началом работ по устройству гравийно-песчаной подготовки.

Выполнение комплекса работ по устройству подземной части должно выполняться в кратчайшие сроки, не допуская замачивание грунтового основания котлована. Для предотвращения попадания поверхностных вод в котлован по его периметру должны быть предусмотрены земляные валики или водоотводные канавы.

В случае необходимости откачки воды с разработанного котлована необходимо использовать центробежные насосы типа «Гном». В котловане для этой цели предусмотреть приямки для исключения размыва грунтового основания. Сброс откачиваемой воды выполнять на пониженные участки рельефа, не допуская его размыва и подтапливания прилегающих участков.

Лишний грунт вывозится автосамосвалами за границы строительной площадки в отведенное заказчиком место.

Грунт для обратной засыпки котлованов складируется в пределах отведенной территории под строительство, в местах согласованных с заказчиком.

До начала работ по бетонированию монолитной плиты - выполнить работы по забивке свай по серии 1.011.1-10 в.1, согласно проекта при помощи копра типа КУ-20.

Устройство монолитных железобетонных конструкций подземной части выполнять в строгом соответствии с указаниями рабочих чертежей проекта с применением инвентарной металлодеревянной опалубки, деревометаллических прогонов, телескопических инвентарных металлических стоек и подкосов.

Армирование монолитных железобетонных конструкций выполняется отдельными арматурными стержнями и каркасами согласно проекту.

Подача бетонной смеси выполняется с помощью бетононасоса с доставкой бетона автобетоносмесителями.

Укладка монолитного бетона выполняется горизонтальными слоями одинаковой толщины без разрывов, с последовательным направлением укладки в одну сторону и тщательным уплотнением вибратором каждого укладываемого слоя.

Нагрузка выполненных монолитных конструкций подземной и надземной части здания допускается только по достижении бетоном не менее 70% проектной прочности при гарантии его 100% прочности в возрасте 28 дней.

Устройство рабочих швов при бетонировании монолитных конструкций зданий определяется в составе технологических карт на выполнение бетонных работ и требований СНиП 3.03.01-87 [21] по согласованию с проектной организацией.

Снятие опалубки производится после достижения бетоном достаточной прочности для распалубливания.

Время и порядок распалубливания выполненных монолитных конструкций определяется в проекте производства работ в зависимости от марки применяемого цемента, температуры окружающего воздуха с привлечением строительной лаборатории.

На армирование и бетонирование конструкций необходимо оформить акты на скрытые работы.

Возведение конструкций подземной и надземной частей здания рекомендуется выполнять с использованием башенных кранов Liebherr 112 EC-H8с вылетом стрелы 50 м.(5 шт).

Организация работы каждого монтажного крана должна обеспечивать нахождение границ опасной зоны при его работе в пределах строительной площадки, огражденной защитно-охранным ограждением.

Строительно-монтажные работы при помощи башенного крана выполнять с соблюдением следующих требований:

- строительно-монтажные работы выполняются поэтажно по принципу "на себя", при котором ранее выполняются наиболее удаленные от крана работы, затем последовательно все остальные, с тем, чтобы не допускать толчком и ударов по ранее выполненным конструкциям;

- последовательность работ должна обеспечивать устойчивость и геометрическую неизменяемость выполненных частей здания на всех стадиях работ;

- подача элементов в зону работ краном должна обеспечивать их положение соответствующее проектному;

- освобождать конструкции от стропов можно только после их проектного закрепления;

- заполнение проемов наружных стен здания выполнить согласно рабочим чертежам проекта. Порядок возведения наружной стены здания определен в рабочих чертежах проекта и должен обеспечивать последовательное выполнение работ с установкой крепежных элементов, анкерных стержней, арматурных сеток и т. п.

В качестве подмостей для выполнения работ по надземной части используются инвентарные подмости, устанавливаемые внутри здания, а также инвентарные консольные навесные подмости. Состояние подмостей проверяется каждый день инженерно-техническими работниками.

При кладке наружных стен выше 7.00 метров по их периметру устанавливают в обязательном порядке защитные козырьки шириной не менее 1.5 м.

Над входом в строящееся здание устанавливается навес с вылетом 2 м.

К специальным работам, выполняемым внутри строящегося здания, относят сантехнические, электротехнические и прочие, которые выполняются специализированными монтажными организациями, имеющими соответствующие свидетельства (СРО) и опыт в выполнении подобного вида работ.

Специальные строительные работы, за исключением слаботочных работ, выполняются в два этапа в соответствии с согласованными календарными графиками производства работ и по разработанным технологическим картам или проектам производства работ.

Отделочные работы выполняются в соответствии со СНиП 3.04.01-87 [22] специализированной строительной организацией.

Отделочные работы, имеющие большую трудоемкость, необходимо выполнять готовыми отделочными составами и индустриальными отделочными материалами, поставляемыми централизовано с максимальным использованием средств механизации. При выполнении отдельных этапов и операций в отделочных работах должны выдерживаться технологические перерывы, а также соблюдение рекомендаций паспортов используемых материалов, обеспечивающие качество выполняемых работ.

Работы по наружной отделке здания выполняется, согласно рабочих чертежей проекта.

Комплекс работ по фасаду здания выполняется в технологической последовательности, обеспечивающей качество выполняемых работ, с инвентарных консольных люлек, устанавливаемых по проекту, разработанному подрядной строительной организацией.

Расстановка отделочных механизмов на строительной площадке должна выполняться в соответствии с проектом производства отделочных работ.

Строительство наружных инженерных сетей водопровода, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, связи выполняется в подготовительный и основной период строительства специализированными организациями, имеющими соответствующие свидетельства (СРО) и опыт в выполнении подобного вида работ и особой сложности в их выполнении не вызывают. На каждый комплекс работ по строительству наружных инженерных сетей в ППР должен быть разработан детальный план, учитывающий особенности строительства и определяющий объемы и сроки выполнения работ.

Благоустройство, озеленение и установка малых форм выполняется после полного окончания всех предшествующих работ специализированной организацией, имеющей соответствующую лицензию и опыт в выполнении подобного вида работ.

2.2 Обоснование потребности строительства в кадрах, основных строительных машинах, механизмах, транспортных средствах, в топливе и горюче-смазочных материалах, а также в электрической энергии, паре, воде, временных зданиях и сооружениях

2.2.1 Потребность в рабочих кадрах на строительные работы

Средняя потребность строительства каждого литера жилого комплекса принимается в количестве: - 60 человек

Согласно расчетным нормативам СНиП 3.01.01-85 [23] численность:

- ИТР 600,11 = 7 человек;

- служащих, МОП, охраны 60 0,045 = 3 человека;

- рабочих 60 0,845 = 50 человек.

Потребность в рабочей силе покрывается за счет ее наличия в подрядных и специализированных организациях.



2.2.2 Расчет потребности во временных зданиях и сооружениях

Размещение санитарно-бытовых помещений для работающих выполняют на строительной площадке в инвентарных передвижных вагончиках контейнерного типа с обеспечением норм санитарной и пожарной безопасности в месте указанном заказчиком.

Размещение санитарно-бытовых помещений для работающих выполняют на строительной площадке в инвентарных передвижных вагончиках контейнерного типа с обеспечением норм санитарной и пожарной безопасности в месте указанном заказчиком.

Питание работающих предусматривается в точках системы общественного питания или в специально оборудованных для этих целей помещениях с возможностью доставки горячей пищи в термосах и последующей ее раздачей.

Расчет требуемых санитарно-бытовых помещений выполнен, исходя из численности соответствующих категорий работников, при числе рабочих в наиболее многочисленную смену до 70% от общего количества и приведен в таблице 2.1. Расчет выполнен согласно СНиП 3.01.01-85 на один литер.

Таблица 2.1 - Расчет санитарно-бытовых помещений

Наименование помещений	Назначение	Расчетные нормы площади, кв.м./ чел.	Число пользующихся человек	Требуемая площадь, кв. м.
1	2	3	4	5
1. Контора для ИТР	Для всех ИТР	4	0,5 х 7 = 3,5	14
2. Красный уголок	Для рабочих в макс. смену	0,75	0,7 х 50 = 35	39,9
3. Гардеробные	Для всех рабочих	0,6	1,0 х 50 = 50	30
4. Умывальные	Для рабочих в макс. смену	1 кран на 15 чел. 0,06	0,7 х 50 = 35	3,0
5. Душевые	тоже	1 сетка на 15 чел. 0,1	0,7 х 50 = 35	3,5
6. Уборные	тоже	0,1	0,7 х 50 = 35	3,5
7. Помещения для сушки спец. одежды и обуви	тоже	0,2	0,7 х 50 = 35	7,0
8. Помещения для обогрева	тоже	0,1	0,7 х 50 = 35	3,5

2.2.3 Расчет потребности в обеспечении строительства электроэнергией, водой и прочими временными ресурсами

Потребность в электроэнергии, топливе, паре, воде, сжатом воздухе определена по укрупненным показателям на 1 млн. руб. годовой стоимости строительно-монтажных работ на основании «Расчетных нормативов для составления проектов организации строительства». Расчет выполнен на один литер и приведен в таблице 2.2.

Таблица 2.2 - Потребность в электроэнергии, топливе, воде и сжатом воздухе

Вид ресурса	Единица измерения	Норматив на годовой объем строительно-монтажных работ в млн. руб. в ценах 1984 года	Территориальный коэффициент	По проекту
				годовой объем СМР, млн. руб.	потребность
		0,5	1,0	1,5	2,0	2,5	3,0	4,0
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
Электроэнергия	кВа	205	185	140	100	70	70	70	0,83	0,99	152,01
	кВт	2500 х 0,6 х 152,01			228015
Топливо	т	97	69	52	44	40	40	36	0,83	0,99	56,7
Сжатый воздух	шт.	3,9	3,2	3,2	2,6	2,6	2,3	1,9	0,98	0,99	3,11
4. Вода	л/с	0,3	0,23	0,2	0,16	0,16	0,16	0,15	0,98	0,99	0,22

Обеспечение на период строительства электроэнергией, водой предусматривается от существующих сетей электроснабжения и водоснабжения, в соответствии получаемых на период строительства временных технических условий с установкой щита учета и водомера.

Обеспечение сжатым воздухом строительства предусмотрено от передвижных компрессоров. Определение вида связи на строительной площадке (телефонная, радиосвязь) определяется проектом производства работ.

2.3 Потребность строительства в основных строительно-монтажных машинах, механизмах и транспортных средствах

В соответствии с физическими объемами строительно-монтажных работ в таблице 2.3 определена следующая потребность строительства в основных машинах, механизмах и транспортных средствах.

Таблица 2.3 - Потребность строительства в основных машинах, механизмах и транспортных средствах

№	Наименование	Марка, мощность квт	Ед. изм.	Кол-во	Время работы, час
1	2	3	4	5	6
2	Бульдозер	Т-170, 60 кВт	шт.	2*	880
3	Экскаватор	2101 (ЭО-2628), 60квт	шт.	2*	880
4	Кран башенный	Liebherr 112 EC-H8	шт.	5*	4080
5	Кран автомобильный	КС-55713-4 г/п 25 тн	шт.	1	2520
6	Сваебойный агрегат	КУ-20, мощ. 100квт	шт.	2*	504
7	Агрегат сварочный	55 квт	шт.	2	1560
8	Компрессор 5 м3/мин	ПКС-5-25, 25 квт	шт.	2	880
9	Вибраторы глубинные		шт.	8	Электро
10	Вибраторы поверхностные		шт.	4	Электро
11	Трамбовки пневматические		шт.	8	Электро
12	Пилы электрические цепные		шт.	4	Электро
13	Автомобили бортовые г/п до 5 т	КаМАЗ	шт.	4	6360
14	Автомобили-самосвалы г/п до 7 т	Зил ММЗ	шт.	4	6360

Расчет выполнен на один литер

* - количество техники на весь комплекс



2.4 Расход сырья и материалов при строительстве

Расход сырья и материалов при строительстве представлен в таблице 2.4.

Таблица 2.4 - Расход сырья и материалов при строительстве

№ п/п	Наименование	Ед. изм.	Кол-во
1	Арматура разная	т	126
2	Сталь разная	т	752
3	Битумы нефтяные строительные изоляционные	т	4,2
4	Асфальтобетон	т	4910*
5	Электроды ЭО42	кг	1120
6	Лесоматериалы разные	м3	12,6
7	Лампы люминесцетные	шт.	14
8	Кирпич керамический одинарный, размером	тыс. шт.	36
9	Щебень	т	376
10	Водоэмульсионная краска	т	2,8
11	Грунтовка ГФ 021	кг	756
12	Эмаль	кг	1540

* - на весь этап строительства

2.5 Обоснование размеров и оснащения площадок для складирования материалов, конструкций

Потребность строительства в складских площадках определена по таблице 29 расчетных нормативов для составления проектов организации строительства часть I на 1 млн. руб. СМР в ценах 1984 года (283049,5: 95,78*0,4 = 985,06 тыс. руб.), где 95,78 - коэффициент изменения стоимости СМР. Расчет выполнен на один литер.

Расчет площадей закрытых складов и навесов сведен в таблице 2.5.



Таблица 2.5 - Расчет площадей закрытых складов и навесов

Материалы и изделия	Нормативная площадь на 1 млн. руб. СМР, кв. м.	По проекту
		Годовой объем СМР, млн. руб.	Необходимая площадь, кв. м.
1. Закрытые склады
1.1. Краски, олифа, материалы для полов и облицовки.	24	0,99	23,76
1.2. Цемент	9,1	0,99	9,01
1.3. Гипс	7,6	0,99	7,52
1.4. Известь	4,5	0,99	4,46
1.5. Войлок, пакля, инструмент, метизы, гвозди, скобяные изделия	29	0,99	28,71
Всего по п. 1:			73,46
2. Навесы
2.1. Сталь арматурная	2,3	0,99	2,28
2.2. Рубероид, гидроизоляционные материалы, кровельные материалы	48	0,99	47,52
2.3. Столярные изделия	13	0,99	12,87
Всего по п. 2:			62,67

Открытые складские площадки определены расчетом по укрупненным показателям на 1 млн. руб. годовой стоимости строительно-монтажных работ и составят: 300 х 0,99 = 297 кв. м., где 0,99 млн. руб. годовая стоимость СМР.

Доставка материалов и конструкций производится централизовано через управление производственно-технологической комплектации, которое и располагает основной площадью потребных складских помещений.

2.6 Обоснование принятой продолжительности строительства

Общая продолжительность строительства объекта «Многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по ул. Красная 176 в г. Краснодаре» определена исходя из утвержденной инвестиционной программы строительства объекта, реализации квартир и составляет 66 месяцев, в том числе:

- подготовительный период- 2 месяца;

- продолжительность строительства 1 этап - 36 месяцев;

2.7 Технико-экономические показатели 1 этапа строительства

Общая продолжительность строительства составляет - 36 месяцев, в том числе подготовительный период - 2,0 месяца.

Усредненная численность работающих - 60 человек (на 1 литере).

Затраты труда на выполнение работ - 47520 чел.-дней (на 1 литере).



3 ПРАВОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА

3.1 Общие положения

Правовая экспертиза - это проверка документации на соответствие нормам действующего законодательства Российской Федерации, проверка соблюдения всех прав и интересов партнёров, достижения целей сторонами сделки, выявление «узких», спорных положений договора и предложение компромиссного или другого альтернативного варианта изложения договорных отношений.

На каждом этапе реализации инвестиционно-строительного проекта важное значение имеет правовая экспертиза по анализу и оценке выполненных этапов и соответствия их существующему законодательству. В задачу правовой экспертизы входит оценка экологических, экономических, социальных и других последствий выполненного этапа строительства.

Выводы и предложения правовой экспертизы используют при проектировании, строительстве и эксплуатации жилых зданий, а также при реконструкции и ремонте их и при совершении сделок с жильем.

Информация о застройщике, генподрядчике и об объекте строительства взята из проектной декларации [24], опубликованной застройщиком.

Застройщиком настоящего проекта является ЗАО «Лотос Плюс». Компании принадлежит земельный участок, расположенный в Центральном Округе города Краснодара на праве собственности.

Закрытое Акционерное Общество вкладывает собственные средства для строительства объекта недвижимости - «Многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по ул. Красная, 176 в г. Краснодаре, 1-й этап строительства» и последующей его эксплуатации.

Так как основной целью деятельности ЗАО «Лотос Плюс» является извлечение прибыли, то следует вывод, что ЗАО «Лотос Плюс» коммерческая организация, которая в свою очередь в соответствии с гражданским законодательством РФ [25] (ст. 50 ГК) - юридическое лицо, преследующее в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли. Коммерческие организации могут создаваться исключительно в тех организационных формах, которые предусмотрены в законе.

3.2 Информация о застройщике

Закрытое акционерное общество «Лотос Плюс»

1. Место нахождения: 350020 г. Краснодар, ул. Красная, 139;

2. Юридический адрес: 350020 г. Краснодар, ул. Красная, 139;

3. Фактический адрес: 350020 г. Краснодар, ул. Красная, 139;

4. Размещение проектной декларации - htpp://meriton.ru

5. Номера контактных телефонов: (861) 201-14-26; 255-75-81.

6. Основные учредители - Компания ASPLAXON INVESTMENTS

7. ЗАО «Лотос Плюс» ранее в проектах по строительству многоквартирных домов и иных объектов недвижимости участия не принимало.

3.3 Государственная регистрация застройщика

Свидетельство о государственной регистрации юридического лица серия 23 № 008690011 выдано ИФНС №1 по г. Краснодару 17.05.2012г.

Основной государственный регистрационный номер

Идентификационный номер налогоплательщика

3.4 Разрешительная и лицензионная документация

При выполнении правовой экспертизы важно выявить законность и соблюдение лицензионной политики для всех видов строительной деятельности. Все инвестиционные проекты независимо от форм собственности и от источников финансирования до их утверждения подлежат экспертизе в соответствии с Градостроительным кодексом РФ [26] (ст.29). Целью экспертизы является предотвращение создания объектов, использование которых нарушает права физических и юридических лиц и интересы государства, а также оценка эффективности капитальных вложений.

В соответствии со ст.62 Градостроительного кодекса РФ собственнику земельного участка, владельцу, пользователю и арендатору земли требуется получить разрешение на строительство. Для получения такого разрешения требуется подтверждение права на земельный участок и наличие утвержденной проектной документации. Органы архитектуры и градостроительства готовят документы для выдачи разрешений на строительство органом местного самоуправления. Разрешение на строительство и утвержденная проектная документация регистрируют в органах местного самоуправления.

Некоммерческим партнерством «Саморегулируемая организация «Строительное Региональное Объединение» выдано свидетельство №3677.01-2012-2308188849-С-047 о допуске к видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Свидетельство выдано без ограничения срока действия и территории его действия.

Основание выдачи Свидетельства: Решение Совета Директоров Саморегулируемой организации НП «Строительное Региональное Объединение», протокол №137 от 30 мая 2012г.

Некоммерческим партнерством «Саморегулируемая организация «Строительное Региональное Объединение» выдано свидетельство №3677 о том, что ЗАО «Лотос Плюс» является ее членом.

Департаментом архитектуры градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар выдано Разрешение на строительство RU23306000-2415-p от 24 сентября 2012г.

Получено положительное экспертное заключение: «Положительное заключение негосударственной экспертизы» №4-1-1-012-12 от 18 сентября 2012г. по объекту капитального строительства.

3.5 Земельный участок

Земельный участок площадью 43787 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0302015:571, расположенный по адресу Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Красная, 176 находится в собственности на основании свидетельства о регистрации права №23-АК800090 от 29.05.12

3.6 Экспертиза хозяйственной деятельности застройщика и проектно-сметной документации объекта строительства

Для оценки хозяйственной деятельности ЗАО «Лотос Плюс» была изучена структура баланса застройщика на 30.06.2012 (на день опубликования проектной декларации):

- Финансовый результат текущего года - 623000руб.

- Кредиторская задолженность - 17802000руб.

- Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты) - 33976000руб.

Данные показатели позволяют расценивать данную компанию как дееспособную.

В задачи правовой экспертизы входят также проверка правильности сметной стоимости объекта строительства, которое является основой для определения капитальных вложений, финансирования строительства и формирования договорных цен. Используя расчеты сметной стоимости, определяют балансовую стоимость вводимых в действие построенных объектов.

Своевременная и правильная разработка проектно-сметной документации служит достижению, как минимум двух основных целей:

- обеспечение законности начала строительства;

- определение размеров необходимых источников финансирования по срокам осуществления капитальных вложений и их технологической структуре.

При определении сметной стоимости строительства ЗАО «Лотос Плюс»» придерживался следующих документов:

- Проект и рабочая документация, включая чертежи, ведомости объемов строительных и монтажных работ, спецификации и ведомости на оборудование, основные решения по организации и очередности строительства, а также пояснительные записки к проектным материалам;

- действующие сметные (в том числе ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель, инвентарь;

- отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решения центральных и других органов государственного управления.

Вся проектно-сметная документация объединяется в рабочий проект, в котором в соответствии с требованиями задания на проектирование должны выделяться пусковые комплексы, в состав которых включаются объекты основного производственного, вспомогательного и обслуживающего назначения, энергетического, транспортного и складского хозяйств, связи, инженерные коммуникации и очистные сооружения, обеспечивающие выпуск продукции (оказание услуг) в установленном объеме и полную переработку отходов производства, нормальные санитарно-бытовые условия для работающих, а также включаются объекты, связанные с охраной природной окружающей среды.

Проектно-сметная документация по проекту «Многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по ул. Красная, 176 в г. Краснодаре, 1-й этап строительства» была разработана в соответствии с законодательством РФ.

Предлагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию - второе полугодие 2015г. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, завершенного строительством, будет осуществляться Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар. В приемке объекта будут принимать участие следующие организации: органы пожнадзора, архнадзора, представители Центрального внутригородского округа Краснодара, руководство ЗАО «Лотос Плюс».

Планируемая стоимость объекта капитального строительства «Многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по ул. Красная, 176 в г. Краснодаре, 1-й этап строительства» - 270000000 (два миллиарда семьсот) рублей.

Для строительства объекта планируется привлечение денежных средств Сбербанк России на основании кредитного договора.

Форма обеспечения обязательств застройщика по договору залог - согласно ст. 12.1 214-ФЗ от 30.12.2004г [27].

3.7 Экологическая экспертиза

В соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ и Закона «Об охране окружающей среды» проектирование, строительство и эксплуатация зданий и сооружений должны соответствовать требованиям существующего законодательства и обеспечивать благоприятные экологические условия для жизни, труда и отдыха граждан.

Приказом Госкомэкологии РФ от 16 мая 2000 года №372 утверждено «Положение об оценке воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду в Российской Федерации».

Положение регламентирует процесс проведения оценки воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и подготовки материалов, являющихся основанием для разработки обосновывающей документации по объектам государственной экологической экспертизы.

Санитарно-эпидемиологические требования, предъявляемые к планировке и застройке поселений, определены в Федеральном законе от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ [28]. При разработке проекта на возведение любого объекта учитывают также требования различных санитарных правил и норм.

Проект на строительство объектов жилищно-гражданского назначения должен включать раздел «Охрана окружающей среды», который состоит из подразделов: «Охрана и рациональное использование водных ресурсов», «Охрана земельных ресурсов, растительного и животного мира», «Защита от шума и других физических факторов воздействия», «Мероприятия по охране и воспроизводству рыбных запасов».

Проектная документация на строительство объекта «Многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по ул. Красная, 176 в г. Краснодаре, 1-й этап строительства» была разработана в соответствии с законодательством РФ.

Строительство многофункционального жилого комплекса не противоречит экологическим нормам.

3.8 Проверка правильности проведения тендеров (конкурсов) и заключения договоров подрядов

Важной задачей правовой экспертизы объектов жилищного строительства является проверка правильности проведения тендеров (конкурсов) и заключения договоров подрядов. В Федеральном законе от 25 февраля 1999г. № 39-ФЗ [29] определены понятия заказчика и подрядчика в инвестиционном процессе.

Под заказчиками понимаются уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов.

Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, установленных инвестиционным договором.

Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с положениями Федерального закона от 04.05.2011 «О лицензировании отдельных видов деятельности».

- Заказчик объекта - ЗАО «Лотос Плюс»

- Генеральный проектировщик - ООО «Краснодарархпроект»

- Генеральный подрядчик - ЗАО «PSM Building».

Отмеченные виды и порядок работ соответствуют требованиям Гражданского кодекса РФ.

3.9 Сведения о генеральном подрядчике

Компания ЗАО «PSM Building» зарегистрирована 10 февраля 2006 года регистратором Инспекция Федеральной налоговой службы №2 по г. Краснодару. Генеральный Директор организации - Рубченко Илья Иванович. Компания ЗАО "PSM Building" находится по адресу 350020, Россия, Краснодарский край, Краснодар, ул. Красная 139, основным видом деятельности является «Архитектурная деятельность». Организация также осуществляет деятельность по следующим неосновным направлениям: «Производство товарного бетона», «Производство изделий из бетона для использования в строительстве».

Организации присвоен ИНН 2310111297, ОГРН 1062310006351.

Уставом компании предусмотрены следующие виды деятельности:

- Архитектурно-проектные разработки;

- Недвижимое собственное нежилое имущество (покупка и продажа);

- Недвижимое собственное нежилое имущество;

- Проектирование, промышленный дизайн помещений;

- Проектирование строительства инженерных сооружений;

- Проектирование воздухообмена, акустики, холодильной техники;

- Здания и сооружения (снос и разборка, расчистка участков);

- Земляные работы;

- Здания и сооружения всех типов (общестроительные работы);

- Трубопроводы местные, линии связи и электропередачи;

- Спортивные сооружения крытые, водоочистные сооружения;

- Здания и сооружения из сборных конструкций (монтаж);

- Кровельные работы;

- Спортивные сооружения открытые (строительство);

- Специализированные строительные работы;

- Инженерное оборудование зданий и сооружений (монтаж);

- Штукатурные работы;

- Столярные и плотничные работы;

- Облицовка стен, устройство покрытий полов;

- Стекольные работы;

- Малярные работы.

ЗАО "PSM Building" имеет огромный опыт работы. На счету компании такие объекты как:

- ЖК «Весна» и ЖК «Весна 2»;

- Торгово-офисного комплекса класса B «Ньютон».

Иными словами, ЗАО "PSM Building" за годы своей работы продемонстрировал свою надежность и готовность осваивать крупномасштабные проекты строительства.

3.10 Экспертное заключение

Таким образом, деятельность ЗАО «Лотос Плюс» в полной мере соответствует требованиям законодательства. Рассматриваемый земельный участок принадлежит ЗАО на праве собственности и не имеет обременений. Имеется необходимая проектная документация, а также получено разрешение на строительство установленного образца, что дает основание для вывода о законном характере предстоящего строительства.



4. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА

4.1 Краткое резюме проекта

Участок застройки квартала по ул. Красная 176 расположен на территории центрального округа г. Краснодара, и ограничен улицами Коммунаров, Путевая, территорией института «Кубаньводпроект» и территорией Станкостроительного техникума. В настоящий момент на территории планируемого строительства расположены:

- производственные здания металлические и каменные: здания цехов, складов, производственные здания, дворовые туалеты с выгребными ямами, площадки с мостовыми кранами, трансформаторные подстанции 394п и 917п, территория водозабора со следующими сооружениями - насосная, резервуары, производственное здание металлическое;

- общественные здания металлические и каменные: административные здания, магазины, торговые ларьки, относящиеся к торговому комплексу «Центр города».

Планируемый к строительству объект представляет собой жилой комплекс «Большой» со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой. Общая площадь будущего объекта, расположенного на земельном участке площадью 4,3787 га, должна составить 116423,38 м?.

«Большой» - это жилой комплекс бизнес класса с закрытой охраняемой внутренней территорией, прекрасным обустроенным двором, детскими и спортивными площадками, состоящий из 4 зданий различной этажности.

Жилой комплекс "Большой" - первый и единственный комплекс в Краснодаре, построенный на двухэтажном стилобате. Стилобат - это не только общий цокольный этаж, это целый торгово-развлекательный центр, в котором размещены продуктовые магазины, бутики, аптеки, фитнес-центр, кафе и многое другое. Исходя из экономических и социальных показателей проекта, а также из сложившейся рыночной ситуации, считаю, что проект может быть успешно реализован.

4.2 Маркетинговый анализ рынка недвижимости

4.2.1 Рынок квартир в строящихся домах

Стабильный прирост населения, достаточно высокий уровень жизни, повышенный спрос на жилье, объекты инфраструктуры, торговли и промышленности сделали регион чрезвычайно привлекательным с точки зрения инвестиций и обусловили высокие темпы строительства. В городе реализуется программа по обеспечению жильем, согласно которой застройщикам поставлена задача по возведению качественных комфортабельных новостроек. В этом направлении сейчас работает порядка сорока строительных организаций. Среди объектов жилой недвижимости порядка 60% возводятся монолитным методом, что ускоряет темпы строительства.

В 2013 году объем ввода жилья составил 1 518 тыс. кв. м.

Уровень цен на квартиры в городе Краснодаре обусловлен в первую очередь выгодным географическим положением и близостью к самым известным российским курортам.

Для анализа уровня цен на квартиры в строящихся домах, был исследован первичный рынок квартир, которые выставляются на продажу в период с конца 2013 года по 7 марта 2014 года в городе Краснодаре [30].

За минувший период, согласно исследованию группы компаний «Бюллетень Недвижимости» изменение средней цены предложения на рынке новостроек в рублевом эквиваленте составило 0,1%, это 27 руб. с м?. Показатель средней цены предложения за неделю с 28 февраля по 07 марта 2014 года - 43,2 тыс. руб. за м?.

Доля объектов, цена которых меньше 35 тыс. руб. за кв. м, составляет 14,6% от общего объема предложения квартир. Большую долю рынка занимают цены в диапазоне от 35 до 50 тыс. руб. за кв. м, что составляет 68,5% от объема выставленных на продажу квартир. Диапазон стоимости квадратного метра от 50 до 55 тыс. руб. - 8,2%. Доля дорогих объектов, цена которых превышает 55 тыс. руб. за кв. м, в сумме - 8,7% от всего предложения.

Объем рынка жилой недвижимости в зависимости от цены за 1м? представлен на Рисунке 4.1.

Рисунок 4.1 - Диапазоны цен (тыс. руб./м?), % от общего объема

В структуре предложения на рынке строящихся квартир преобладают в основном квартиры, имеющие не более трех комнат. За рассматриваемый период доля однокомнатных квартир составляет 41,9% рынка, двухкомнатных - 34,4%. Трехкомнатные квартиры занимают долю в размере 28%. На многокомнатные (от четырех комнат) в среднем приходится 2,6%.

Объем рынка жилой недвижимости в зависимости от количества комнат представлен на Рисунке 4.2.



Рисунок 4.2 - Объем предложения квартир в зависимости от количества комнат, %

В настоящее время количество предложений о продаже квартир, расположенных в пригороде составило 3,66 %, а в городе - 99,34 % соответственно.

Причем больше всего предложений сосредоточено в следующих районах города:

- Российская улица, Ростовское шоссе, Солнечная - 19,7%

- Тургеневский мост, ФМР - 12,2%

- ККБ, Восточно-Кругликовская ул. - 10,0%

В остальных районах Краснодара количество предложений о продаже сформировалось следующим образом:

- Аврора, ж/д вокзал, Кубанонабережная, Старый Центр, Центр - 8,6%;

- 40 лет Победы - 8,5%;

- ЗИП - 6,6%;

- КМР, КСК, СБС, ХБК - 5,0%;

- ЮМР - 5,1%;

- КГУ, Мясокомбинат, ЧМР - 5,1%;

- ГМР, ТЭЦ - 4,1%;

- Аэропорт, ПМР - 3,5%;

- Прочее пригород - 3,3%;

- Авиагородок, Красная Площадь, Репино, Энка - 2,7%;

- МХГ, СМР, СХИ - 2,6%;

- Московская - 2,1%;

- Табачка, Царское село, ШМР - 0,5%;

- Прочее город - 0,5%.

Квартир, которые расположены в монолитных и монолитно-кирпичных домах, оказалось 76,9 % от общего количества предложений; в кирпичных домах - 13,7 %, а в блочных или панельных - 9,5 %.

Если рассматривать значение показателя цены 1 м? в зависимости от количества комнат, то необходимо отметить, что самыми дорогими квартирами первичного рынка Краснодара оказались многокомнатные квартиры (44 255 руб./1 м?).

На втором месте - трехкомнатные (40 257 руб./1 м?) и однокомнатные (40 082 руб./1 м?). На последнем месте - двухкомнатные (38 424 руб./1 м?).

Статистические показатели уровня цен 1м? в зависимости от типа квартир в исследуемый период представлены в таблице 4.1.

Таблица 4.1 - уровень цен 1м? в зависимости от типа квартир

Показатели	Однокомнатные	Двухкомнатные	Трехкомнатные
среднее	40 082	38 424	40 257
минимальное	19 544	18 750	16 957
максимальное	84 123	69 792	95 026
мода	50 000	40 000	40 000

Если рассматривать стоимость 1 м? в зависимости от местонахождения квартиры, то необходимо отметить, что самые дорогие квартиры по показателю среднего значения цены 1 м? общей площади расположены в следующих районах города:

- Аврора, Кубанонабережная, Старый Центр, Центр - 47 914 руб./1 м?;

- ЮМР - 46 808 руб./1 м?;

- Табачка, Царское село, ШМР - 44 089 руб./1 м?;

- Тургеневский мост, ФМР - 43 394 руб./1 м?;

- 40 лет Победы - 42 250 руб./1 м?;

В диапазоне от 35,0 тыс. до 40 тыс. руб. за 1 м? выставляются на продажу квартиры в таких районах, как:

- ЗИП - 40 409 руб./1 м?;

- КГУ, Мясокомбинат, ЧМР - 40 193 руб./1 м?;

- ГМР, ТЭЦ - 39 029 руб./1 м?;

- Авиагородок, Красная Площадь, Репино, Энка - 38 673 руб./1 м?;

- ККБ, Восточно-Кругликовская ул. - 38 613 руб./1 м?;

- Аэропорт, ПМР - 38 042 руб./1 м?;

- Прочее город - 36 561 руб./1 м?;

- КМР, КСК, СБС, ХБК - 36 203 руб./1 м?.

Самый низкий уровень цен оказался в следующих района города:

- Московская - 34 609 руб./1 м?;

- Российская улица, Ростовское шоссе, Солнечная - 32 000 руб./1 м?;

- Прочее пригород - 30 833 руб./1 м?;

- МХГ, СМР, СХИ - 30 492 руб./1 м?.

Статистические показатели цены 1 м? по районам города по данным специалистов группы компаний «Эксперт» представлены в таблице 4.2 [31].

Таблица 4.2 - Статистические показатели цены 1 м? по районам города

Район города	Показатели	Всего	однокомнатные	двухкомнатные	трехкомнатные
40 лет Победы	среднее	42 250	44 000	41 284	39 506
	минимальное	25 000	33 675	25 000	30 866
	максимальное	73 924	72 439	68 636	73 924
Авиагородок, Красная Площадь, Репино,	среднее	38 673	40 000	36 724	38 097
	минимальное	22 581	22 581	27 869	36 000
	максимальное	57 692	57 692	44 476	40 882
Старый Центр, Центр	среднее	47 914	49 304	46 731	45 467
	минимальное	36 400	36 400	36 877	36 908
	максимальное	84 123	84 123	69 792	61 935
Аэропорт, ПМР	среднее	38 042	39 366	37 341	35 307
	минимальное	32 000	32 000	33 731	32 222
	максимальное	53 030	53 030	45 833	39 130
ГМР, ТЭЦ	среднее	39 029	40 317	36 951	37 678
	минимальное	33 030	33 342	33 030	34 940
	максимальное	55 556	55 556	46 875	46 988
ЗИП	среднее	40 409	41 748	36 958	42 243
	минимальное	16 957	27 708	24 146	16 957
	максимальное	95 026	55 556	45 537	95 026
КГУ, Мясокомбинат, ЧМР	среднее	40 193	40 349	38 693	42 501
	минимальное	27 603	31 991	27 603	34 884
	максимальное	56 818	56 818	56 667	51 871
ККБ	среднее	38 613	39 594	38 007	36 461
	минимальное	20 000	20 000	21 098	20 000
	максимальное	56 466	50 000	56 466	43 956
КМР, КСК, СБС, ХБК	среднее	36 203	36 290	35 537	40 304
	минимальное	19 207	27 262	19 207	38 430
	максимальное	51 087	51 087	42 727	44 715
Московская	среднее	34 609	34 507	34 908	34 546
	минимальное	20 909	24 242	20 909	29 068
	максимальное	48 649	48 649	47 923	39 881
МХГ, СМР, СХИ	среднее	30 492	31 237	29 094	29 162
	минимальное	22 794	22 794	24 237	27 778
	максимальное	62 500	62 500	43 548	31 461
Российская, Ростовское шоссе, Солнечная	среднее	32 000	32 142	32 001	33 048
	минимальное	19 544	19 544	22 999	18 810
	максимальное	55 556	55 556	45 455	44 226
Табачка, Царское село, ШМР	среднее	44 089	48 273	43 547	42 119
	минимальное	35 294	42 810	35 294	37 805
	максимальное	53 571	53 571	51 220	46 674
Тургеневский мост, ФМР	среднее	43 394	44 207	42 856	42 351
	минимальное	22 500	22 500	25 000	32 798
	максимальное	59 524	59 524	53 333	53 125
ЮМР	среднее	46 808	47 452	45 907	46 746
	минимальное	35 714	35 714	35 875	40 123
	максимальное	56 944	56 944	53 333	53 247

4.2.2 Рынок торговых помещений

На сегодняшний день Краснодар является одним из лидеров в стране по обеспеченности качественными торговыми площадями. Тенденция по наращиванию площадей будет сохраняться, поскольку на стадии строительства находится 6 торговых объектов. Из-за ужесточения конкуренции и перенасыщения рынка девелоперы будут переходить на новые форматы - специализированные торговые объекты. Данную тенденцию уже можно было наблюдать во второй половине 2012 года, когда открылось несколько специализированных торговых центров, в частности, «Малыш», «Стол-плит Хоум», «Мебель СБС», «Посуда центр». На стадии строительства находится еще один торговый объект формата DIY - ТЦ «Хозяин».

В 2013 г. в Краснодаре ввелось 225 350 кв. м качественных торговых площадей. Таким образом, по и тогам прошедшего года общее предложение торговых (арендопригодных) площадей в городе составило 946 350 кв. м.

Обеспеченность населения Краснодара качественными торговыми площадями составила 1 112 кв. м GLA на 1 000 жителей, что является одним из самых высоких показателей среди российских и некоторых европейских городов.

Среди основных событий 2012-2014 г. стоит выделить:

- открытие новых объектов (ТРК «Карнавал», ТРК Oz Mall, ТК «Монарама»), в том числе нескольких специализированных торговых центров («Столплит», «Мебель СБС», «Малыш» и др.);

- строительство и ввод в эксплоатацию нового знакового объекта - 2-й очереди ТРК «Галерея-Краснодар»;

- открытие новых развлекательных объектов в действующих ТРК (планетарий в ТРК «Галактика», ледовый каток, боулинг-центр и кинотеатр в OZ Mall) и модернизация старых (реконструкция кинотеатров «СБС МегаМолл», «Галерея-Краснодар»).

В Краснодаре на данный момент в разной стадии строительства находится 6 торговых центров.

Работы по возведению ТЦ «Сердце города» в районе Кооперативного рынка приостановлены.

Группа компаний GVA Sawyer - член международной сети GVA Worldwide, работает на российском рынке коммерческой недвижимости с 1993 г. с офисами в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре и Красноярске. Компания имеет завершенные девелоперские проекты в различных городах России в офисном, коттеджном, торговом и гостиничном сегментах. Специалистами GVA Sawyer выполнено более 1400 проектов в 53 городах России и 9 городах СНГ начиная с развития концепции и до конечной реализации.

В 2014 г. согласно прогнозам GVA Sawyer [32] планируется к вводу 26 000 тыс. кв. м GL A торговых площадей в качественных торговых центрах.

Большинство качественных торговых центров города заполнены практически полностью. Уровень заполняемости наиболее успешных объектов составляет 95-98%. К таким относятся ТРК «Галерея Краснодар», «Мега Адыгея - Кубань», «Сити Центр», ТРК «СБС Мегамолл». В ТРК «Галактика» заполняемость на уровне 94%, мегацентр «Красная Площадь» на уровне 91%.

В таких объектах, как OZ Mall и ТРК «Карнавал», которые открылись недавно, процент заполняемости находится на низком уровне - 57% и около 30% соответственно. С учетом этих объектов средняя текущая вакантность площадей находится на отметке 13%. По итогам 2012 г. в Краснодаре не было зафиксировано крупных сделок купли-продажи на рынке торговой недвижимости.

По итогам 2013 года в большинстве объектов арендные ставки не претерпели существенных изменений. Небольшие колебания в сторону увеличения наблюдались в тех ТРК, где дополнительная часть арендной платы зависит от курса евро или доллара.

В 4 квартале 2013 года в некоторых объектах в связи с окончанием сроков договоров аренды были пересмотрены арендные ставки в сторону увеличения, рост составил около 3%.

Диапазон ставок аренды исследуемого периода для арендаторов ТРК и Street-retail Краснодара представлен GVA Sawyer в таблице 4.3.

Появление новых объектов на рынке будет и дальше усиливать конкуренцию. На заполняемость ТРК будут влиять такие факторы, как концепция и политика собственников.

Тенденции прошедшего года показывают, что многие качественные ТРК, чтобы сохранить поток посетителей, открывают новые развлекательные объекты (планетарий, ледовый каток) и модернизируют старые (кинотеатры), наблюдается так же ротация арендаторов.

Таким образом, ТРК с качественной концепцией, лучшим местоположением, а также те, где ведется работа по улучшению сервиса арендаторов и инфраструктуры, останутся в выигрыше. Остальные игроки будут постепенно вытесняться с рынка. Исключением могут стать ТЦ, которые найдут своего потребителя и предложат гибкую систему оплаты для арендаторов.

Таблица 4.3 - Диапазон ставок аренды исследуемого периода для арендаторов ТРК и Street-retail Краснодара согласно исследованиям GVA Sawyer

Формат	Средняя площадь м?	Средний диапазон ставок аренды, руб./м? в год
Якорные арендаторы
Гипермаркет продуктов питания	5 000 - 15 000	2 100 - 4 000
DIY	8 000 - 15 000	2 100 - 3 800
спортивных товаров	2 500 - 6 000	3 700 - 7 800
электроники и бытовой техники	2 500 - 5 000	3000 - 4200
товаров для сада	3 000 - 6 000	1 800 - 3 500
товаров для дома	1500 - 1600	3 300 - 8 000
Универмаг одежды	2 000 - 5 000	4 500 - 8 500
Развлекательный центр	3 000 - 6 000	2 200 - 3 800
Кинотеатр	1 500 - 3 000	2 600 - 4 000
Супермаркет продуктов питания	1 000 - 5 000	6 200 - 11 000
Оператор зоны food court	80 - 150	14 000 - 20 000
Оператор общественного питания (ресторан, кофейня, бар)	150 - 300	11 500 - 15 000
Оператор торговой галереи	400 - 1500	9 000 - 15 000
Оператор торговой галереи	150 - 250	13 000 - 22 000
Оператор торговой галереи	80 - 120	18 000 - 26 000
Оператор торговой галереи	40 - 80	24 000 - 31 000
Оператор торговой галереи	10 - 30	32 000 - 48 000
Street-retail	10 - 90	20 000 - 28 000

По прогнозам GVA Sawyer, если будут построены все заявленные объекты торгово-развлекательной недвижимости, это может привести к коррекции цен в сторону снижения средневзвешенной ставки по рынку. Этот факт следует учесть при расчетах экономической эффективности проекта.

4.2.3 Рынок офисной недвижимости

Обзор рынка офисной недвижимости города Краснодар был представлен компанией «РусБизнесПрайсИнформ» [33].

На рынке офисной недвижимости Краснодара наиболее заметны следующие бизнес-центры:

а) Многофункциональный комплекс «BOSS-HOUSE». Расположен на улице Атарбекова. По общепринятой классификации данный комплекс можно отнести к классу В/В+. Четырехэтажное здание оборудовано всеми современными коммуникациями и системами безопасности. Около здания имеется наземная парковка. Общая площадь здания около 27 000 м? (из них 17 000 кв.м. торговых площадей и 10 000 м? административных).В аренду предлагаются площади от 30 до 1500 м?.

б) Бизнес-центр«Кавказ». Расположен на улице Коммунаров (угол Одесской). По общепринятой классификации данное здание можно отнести к классу В. Здание было реконструировано в 2006 году. Трехэтажное здание оборудовано всеми современными коммуникациями и системами безопасности. Общая площадь здания около 100 000 м? (арендопригодная площадь 80 000 м?). Арендаторами являются: торговые, страховые компании, предприятия общественного питания. В настоящее время на сайте бизнес- центра предлагаются площади от 40 до 500 м?.

в) Торгово-офисный комплекс МКЦ «Кристалл». Современное 11-этажное здание расположено на улице Северной. По общепринятой классификации данное здание аналитики относят к классу А. Общая площадь здания около 30 000 м?. Помещения в комплексе сдаются без отделки.

г) Бизнес-центр «Европа». Современное здание расположено в самом центре города на улице Северной. Помимо бизнес-центра, комплекс включает в себя отель и конгресс-холл на 250 посадочных мест. Общая площадь здания около 76 500 м?.

д) Торгово-офисный комплекс «Оскар». Расположен на улице 40-летия Победы. По общепринятой классификации данное здание можно отнести к классу А. Здание было введено в эксплуатацию в 2004 году. Десятиэтажное здание оборудовано всеми современными коммуникациями и системами безопасности. Общая площадь здания около 9 000 м?. Торговые площади располагаются на первых этажах комплекса. Рядом со зданием организована парковка на 300 м/м. Арендаторами являются: торговые, страховые компании, предприятия общественного питания. В настоящее время на сайте бизнес-центра предлагаются площади от 40 до 500 м?.

е) Бизнес-центр «Централь» на улице Красная. По общепринятой классификации данное здание можно отнести к классу А. Ввод в эксплуатацию - 2013. Общая площадь объекта составляет около 3 500 м?. В аренду предлагаются блоки от 20 до 200 м? на условиях прямой долгосрочной аренды. Около здания имеется неохраняемая парковка.

ж) Офисный центр «GrandPlaza». Расположен на улице Рашпилевская.

По общепринятой классификации данное здание можно отнести к классу В. Ввод центра в эксплуатацию был осуществлен в 2008 году. Общая площадь объекта составляет около 15 000кв.м. В аренду предлагаются блоки от 30 до 400 м?. на условиях прямой долгосрочной аренды. В составе комплекса имеется многоуровневая парковка.

и). Офисный центр «Аскона». Расположен на Кубанской набережной.

По общепринятой классификации данное здание можно отнести к классу А. Здание было введено в эксплуатацию в 2008 году. Четырнадцатиэтажное здание оборудовано всеми современными коммуникациями и системами безопасности. Общая площадь здания около 27 500 м?. Арендаторами являются: торговые, страховые компании, предприятия общественного питания. В настоящее время в аренду предлагаются площади от 30 до 7 000 м?. На прилегающей территории располагается открытая охраняемая автостоянка на 100 машиномест.

к) Офисный центр «Сормовка». Расположен на улице Сормовская. По общепринятой классификации данное здание можно отнести к классу В. Здание было введено в эксплуатацию в 2005 году. Помимо офисной части в центре имеются складские площади. Общая площадь здания около 7 000 м?.

В настоящее время в аренду предлагаются площади от 15 до 200 м?. На прилегающей территории располагается открытая неохраняемая автостоянка на 100 машиномест.

л) Офисный центр «IQ». Расположен на улице Путевая 1. По общепринятой классификации данной здание можно отнести к классу В.

Общая площадь здания около 9 000 м?. В настоящее время в аренду предлагаются площади от 30 до 1500 м?.

м) Бизнес центр КНГК ГРУПП. Новый офисный центр класса «А».

Строительство было завершено во 2 кв. 2013 года. Восьмиэтажно здание имеет площадь более10 000 м?. (арендопригодная площадь более 6000 кв.м.). В здании имеется отапливаемая парковка вместимостью 80 м/м.

Совокупное количество качественных офисных площадей (класс «А» и «В») в городе Краснодар можно оценить в диапазоне от 400 до 500 тыс. м?.

Строящиеся бизнес-центры города:

- Деловой центр на пересечении ул. Красноармейская и ул. Кузнечная.

- Административное здание на ул. Коммунаров 78.

- Административное здание на ул. Красной 106.

- Офисный центр на пересечении ул. Северная и ул. Костылева.

Анализ рынка арендных ставок представлен в таблице 4.4.

Таблица 4.4 - Анализ рынка арендных ставок га офисную недвижимость

Тип объекта	Арендные ставки, руб./м? в месяц
	минимальные	максимальные
Высококлассные бизнес-центры класса А, расположенные в центре города	750	2500
Высококлассные бизнес-центры класса В	500	1300
Офисные центры, расположенные в центральной части города	400	650
Административные здания вне классификации с качественным ремонтом	350	750

Данное маркетинговое исследование в области рынка недвижимости города Краснодара позволяет сделать следующие выводы:

- Стоимость недвижимости находится на высоком уровне и неуклонно продолжает расти;

- Инвестиционный климат в городе Краснодаре является наиболее благоприятным среди южных регионов России и наиболее подходит для вложения средств в проект «Многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по ул. Красная, 176 в г. Краснодаре».

4.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

Верный выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости является одним из важнейших факторов, влияющих на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости.

Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.

Понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования», применяемое в настоящем дипломном проекте, определяется как вероятное использование оцениваемого объекта с максимальной отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, юридической допустимости и финансовой оправданности такого рода действий.