Главная База знаний "Allbest" Финансы, деньги и налоги Инвестиционный проект строительства жилого комплекса "Большой" с последующей его эксплуатацией

Инвестиционный проект строительства жилого комплекса "Большой" с последующей его эксплуатацией

Маркетинговый анализ рынка недвижимости. Обоснование эффективности инвестиций в строительство многофункционального жилого комплекса. Разработка архитектурно–строительных решений. Определение коэффициента дисконтирования. Составление финансового плана.

Рубрика Финансы, деньги и налоги
Вид дипломная работа
Язык русский
Дата добавления 16.02.2015
Размер файла 4,1 M

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Страница:

При рассмотрении вариантов возможной застройки земельного участка все необходимые расчеты проводятся лишь в предположении того, что данный участок условно свободен от какой-либо застройки.

Факторы, которые следует принять во внимание при этом, включают потенциал местоположения, рыночный спрос, правовую, технологическую и финансовую обоснованность проекта.

В рамках данной квалификационной работы предлагается всего два варианта использования предлагаемого участка:

1. Использование земельного участка под застройку многофункционального жилого комплекса «Большой»

2. Фактическое его использование на сегодняшний день в качестве расширения торгового комплекса «Центр города» с подземной автостоянкой.

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта выделяются четыре основных критерия анализа [34]:

1. Физическая возможность - физическая осуществимость рассматриваемого варианта использования.

Иными словами, под физической возможностью предполагается такое возможное использование, которое соответствует размеру, форме и ландшафту земельного участка, характеристике грунтов. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки.

2. Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника.

3. Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику. При анализе критерия финансовой оправданности, прежде всего, следует учитывать потенциал местоположения оцениваемого земельного участка. Местоположение считается основным фактором, определяющим стоимость участка.

4. Максимальная продуктивность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить максимальный чистый доход собственнику, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Таким образом, в результате проведённого анализа наиболее эффективного использования оцениваемого участка, учитывая все основные критерии мы можем с высокой долей вероятности определить наиболее целесообразный способ использования данного земельного участка, а, соответственно, дать наиболее адекватный ответ на вопрос о его стоимости.

4.3.1 Вариант 1 - Жилой комплекс «Большой»

Описание данного варианта находится в пункте краткое резюме проекта.

Вариант 1 отвечает четырем критериям:

1. Юридическая допустимость

Департаментом архитектуры градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар выдано Разрешение на строительство RU23306000-2415-p от 24 сентября 2012г.

2. Физическая осуществимость

Размеры и параметры жилого комплекса соответствуют своему назначению. Участок расположен в центре города, доступном для жителей Краснодара, с удобными подъездными путями, значит, жилого комплекса со встроенными помещениями физически осуществим.

3. Финансовая обоснованность

Жилой комплекс «Большой» - это единственный жилой объект бизнес класса с полной собственной инфраструктурой в центре города Краснодар.

Благодаря своему местоположению и своей уникальности жилая часть комплекса быстро реализуется, а коммерческая часть, несомненно, заполнится арендаторами, что подтверждает финансовую обоснованность варианта.

4. Максимальная продуктивность

Исходя из величин полезных площадей, представленных в проектной декларации, и положения дел на рынке недвижимости Краснодара были произведены расчеты доходности от вложения инвестиций в строительство объекта.

Расчет потенциального валового дохода представлен формулой:

- полезная площадь, м?;

- арендная ставка, руб./год.

ПВД=(5229,89•4000)+(3969,95•15000)+(2730,33•10000)+(1019,64•13000++(100•24000)+(791•100•365) = 152298930 руб./год

Расчет действительного валового дохода представлен формулой:

Потери от недозагрузки торговых площадей и недополучения арендных платежей за год 10% от ПВД, принимаем исходя из анализа рынка.

В качестве альтернативных доходов мы рассматриваем в первую очередь рекламу. В торговых центрах г. Краснодара согласно маркетинговым исследованиям доход от аренды торговых площадей составляет 70%, от рекламы -- 20%, т.е. это значительная часть. Поэтому прочие доходы от сдачи в аренду коммерческих помещений составят 20% от ПВД, то есть 30459786 руб./год.

ДВД =152298930-152298930*0,1+30459786 = 167528823руб./год

Чистый операционный доход рассчитывается по формуле

Операционные расходы, исходя из анализа объекта - аналога, не могут превышать 20% от ДВД, поэтому берём их значение равное 20% от ДВД.

ОР - операционные расходы -33505764руб./год

ЧОД =167528823-33505764=134023059 руб./год

Денежные притоки от сдачи в аренду коммерческих помещений образуются после уплаты налогов. Денежные притоки рассчитываются по формуле

ДП = ЧОД - налог на землю - налог на прибыль

ДП = 134023059 - 693700 - 26665872 = 106663487 руб./год.

Для определения доходов от жилой недвижимости за основу была взята совокупная площадь 1014квартир (1014 шт.) - 47446,67м?, в том числе:

- 1-комнатных -799 шт. (0,79%)

- 2-комнатных - 173 шт. (0,17%)

- 3-комнатных - 37 шт. (0,04%)

- 4-комнатных - 4 шт.

- 6-комнатных - 1 шт.

Средняя стоимость одного м? в жилом комплексе «Большой» в рыночных ценах составит 70500 руб./м?.

Исходя из величин совокупной площади квартир, представленных в проектной декларации, и положения дел на рынке недвижимости Краснодара были произведены расчеты доходности от вложения инвестиций в строительство объекта. Расчет потенциального валового дохода представлен формулой:

- полезная площадь, м?;

- арендная ставка, руб./год.

ПВД= 70500•47446,67= 3343474000 руб.

Расчет действительного валового дохода представлен формулой:

Данный проект не предусматривает возможных потерь и прочих доходов.

ДВД = ПВД=3343474000

Чистый операционный доход рассчитывается по формуле

Все операционные расходы по продаже квартир внесены в общую стоимость проекта - 270000000 руб. поэтому так же не учитываются.

ЧОД = ДВД = 3343474000

Денежные притоки рассчитываются по формуле:

ДП = ЧОД - налог на землю - налог на прибыль

ДП = 3343474000 - 2775000 - 66339800 = 3277134200 руб.

Предполагаемый период окупаемости при условии, что продажи квартир начинаются после 1 года строительства и за 3 года все квартиры будут проданы = 4 года.

4.3.2 Вариант 2 - Торговый комплекс «Центр города» (расширение)

Уникальный торговый комплекс, расположенный в самом центре деловой активности Краснодара и объединяющий на своей территории более 280 магазинов, а также различные предприятия сферы услуг и общественного питания. Основным преимуществом ТК «Центр Города» является удобное месторасположения в центре города Краснодара, между двумя крупными центральными улицами - Красная и Коммунаров (пересечение улиц Красная Бабушкина).

В магазинах ТК «Центр Города» представлен широкий ассортимент товаров, способных удовлетворить запросы самого требовательного покупателя: мужская, женская и детская одежда, обувь, белье, аксессуары, парфюмерия и косметика.

На территории торгового комплекса располагаются: парикмахерские, кафе, ювелирные мастерские, ремонт одежды, обуви, телефонов, граверная мастерская, изготовление ключей, химчистка, услуги связи, банк, терминалы оплаты, и многое другое.

Объект сдан в эксплуатацию в 2002 году, его общая площадь составляет 15716м?. Арендная ставка в данном торговом комплексе в среднем составляет 2000р за м?.

Торговый комплекс «Центр города» и сегодня успешно эксплуатируется и приносит хорошую прибыль.

Вариант 2 также отвечает четырем критериям:

1. Юридическая допустимость

С точки зрения юридической правомерности, согласно карте градостроительного зонирования, строительство торгового комплекса на данном участке допустимо.

2. Физическая осуществимость

Размеры и параметры торгового комплекса соответствуют своему назначению. Участок расположен в центре города, доступном для жителей Краснодара, с удобными подъездными путями, значит вариант торгового комплекса физически осуществим.

3. Финансовая обоснованность

Торговый комплекс «Центр города» достаточно популярен среди посетителей, так как в нём находятся все необходимые товары и услуги. Место расположения - центр города, большое количество людей требует расширения торгового комплекса, поэтому вариант 2 вполне жизнеспособен, что подтверждает его финансовую обоснованность.

4. Максимальная продуктивность

Предположим что в качестве расширения торгового комплекса «Центр города» будет выступать 2х-этажное здание с подземной автостоянкой по своим параметрам идентичное встроенному зданию с офисными и торговыми помещениями, а так же подземной парковкой жилого комплекса «Большой».

Период строительства такого объекта = 1,5 года.

Себестоимость строительства = 950000000

Исходя из идентичности объекта с первым вариантом, можно сказать, что:

ДП = 106663487 руб./год.

Тогда срок окупаемости такого объекта будет равен:

Ток.=950000000:79955910+1,5 = 10,4 лет

4.3.3 Вывод о наиболее эффективном использовании участка

Несмотря на то, что вариант строительства жилого комплекса «Большой» является достаточно дорогостоящим по сравнению с вариантом расширения торгового комплекса «Центр города», он более предпочтителен из-за более быстрого срока окупаемости, что явилось решающим фактором при выборе наиболее эффективного варианта.

Кроме того при строительстве жилого комплекса, его жители будут обеспечивать торговые и другие коммерческие площади объекта постоянным спросом, что в разы повышает интерес арендаторов.

4.4 Финансовый план

4.4.1 Инвестиционные издержки

Объем инвестиций по данному проекту составляет 2700000000 руб. Продолжительность проекта - 3,2 года или 13 кварталов. Дата старта проекта - 1 июня 2012г. Планируемая дата сдачи объекта в эксплуатацию 1 сентября 2015г.

На начало реализации проекта инициатором были приобретен земельный участок стоимостью 462500000 руб.

Для реализации проекта планируется привлечение кредита в ОАО «Сбербанк России» в размере 810000000 руб.

Кроме того, в распоряжении инвестора имеются денежные средства в размере 810000000 руб. Денежные средства необходимы на осуществление строительства ЖК «Большой». Оставшиеся 1080000000 руб. привлекаются в проект посредством продажи части квартир и получения предоплаты от основных арендаторов. Продажи начинаются с момента окончания основных строительных работ на стилобате и подземной автостоянки и возведения 3-х этажей жилых зданий (сентябрь 2013г).

Соотношение заемного, собственного капитала и капитала генерируемого проектом реинвестируемого в этот же проект составляет 30% / 30% / 40%.

Предполагается, что инициатору проекта банк дает отсрочку по выплатам на 5 кварталов, то есть до начала продаж. С момента начала продаж планируется ежемесячные выплаты по кредиту под 16% годовых на 3 года.

Таким образом, погашение кредита (основной суммы долга) будет производиться, начиная с 1-го сентября 2013г. и до конца инвестиционной фазы.

Источником погашения основной суммы долга и выплат процентов по кредиту будет выступать чистая прибыль от продажи квартир.

Ежемесячный график выплат по кредиту рассчитан в таблице 4.5.

Таблица 4.5- Ежемесячный график выплат по кредиту

№ месяца

Остаток по кредиту

Погашение долга

Проценты

Ежемесячный платеж

1

810000000,00

17592934,23

11007123,29

28600057,52

2

792407065,77

17832005,34

10768052,18

28600057,52

3

774575060,43

18074325,18

10525732,33

28600057,52

4

756500735,24

18319937,93

10280119,58

28600057,52

5

738180797,30

18568888,33

10031169,19

28600057,52

6

719611908,96

18821221,72

9778835,80

28600057,52

7

700790687,24

19076984,07

9523073,45

28600057,52

8

681713703,17

19336221,99

9263835,53

28600057,52

9

662377481,18

19598982,71

9001074,81

28600057,52

10

642778498,47

19865314,09

8734743,43

28600057,52

11

622913184,38

20135264,66

8464792,86

28600057,52

12

602777919,72

20408883,60

8191173,92

28600057,52

13

582369036,12

20686220,75

7913836,76

28600057,52

14

561682815,36

20967326,66

7632730,86

28600057,52

15

540715488,70

21252252,52

7347805,00

28600057,52

16

519463236,18

21541050,25

7059007,26

28600057,52

17

497922185,92

21833772,47

6766285,05

28600057,52

18

476088413,45

22130472,50

6469585,02

28600057,52

19

453957940,95

22431204,40

6168853,12

28600057,52

20

431526736,55

22736022,96

5864034,56

28600057,52

21

408790713,59

23044983,71

5555073,81

28600057,52

22

385745729,88

23358142,93

5241914,58

28600057,52

23

362387586,94

23675557,71

4924499,81

28600057,52

24

338712029,23

23997285,83

4602771,69

28600057,52

25

314714743,40

24323385,93

4276671,58

28600057,52

26

290391357,46

24653917,43

3946140,09

28600057,52

27

265737440,03

24988940,53

3611116,99

28600057,52

28

240748499,50

25328516,27

3271541,25

28600057,52

29

215419983,23

25672706,50

2927351,01

28600057,52

30

189747276,72

26021573,98

2578483,54

28600057,52

31

163725702,74

26375182,22

2224875,30

28600057,52

32

137350520,52

26733595,65

1866461,87

28600057,52

33

110616924,87

27096879,58

1503177,94

28600057,52

34

83520045,29

27465100,18

1134957,33

28600057,52

35

56054945,10

27838324,57

761732,95

28600057,52

36

28216620,53

28216620,53

383436,82

28600057,52

Всего

810000000

-

1029602070,55

4.4.2 Схема реализации квартир и коммерческих площадей и расчет налоговой нагрузки

Срок строительства составляет 38 месяцев (13 кварталов).

Строительство объекта начинается с 1 июня 2012года.

Реализацию квартир по разработанному плану продаж предполагается начать с первого сентября 2013 года.

С этого момента и далее будут заключаться договора долевого участия в строительстве и договора аренды. Для простоты расчета в схеме предусмотрена 100% оплата при такого рода сделках.

Цена продажи в каждом квартале увеличивается равномерно приближаясь к цене вторичного рынка в течение 24 месяцев (8 кварталов), а также растет за счет инфляционных процессов на 5% в год или 1,25% в квартал.

Свободная продажа будет производиться после ввода в эксплуатации по индексированной цене объекта завершённого строительством.

Периоду свободной реализации в проекте отведено 4 квартала.

Таблица 4.6 - Исходные данные для расчета

Характеристика

Значение

Продаваемая площадь квартир, м?

47446,67м?

Начальная цена продаж, руб./м?

65000

Цена на этапе свободной продажи, руб.

71500

Рост рынка (уровень инфляции), % в год

5%

Ставка налога на имущество, % от средегодовой стоимости имущества (непроданные квартиры)

2,2%

Ставка налога на прибыль, %

20%

Стоимость земельного участка, руб.

46250000

Налог на землю

0,15%

Заемные средства, руб.

810000000

Ставка по кредиту, %

16%

Стоимость проекта, руб.

2700000000

Таблица 4.7 - Схема реализации квартир и коммерческих помещений и расчет налоговой нагрузки на 4 года проекта

Показатели

Всего

6 квартал

7 квартал

8 квартал

9 квартал

10 квартал

11 квартал

12 квартал

13 квартал

Доля продажи квартир, %

100,0%

2,0%

2,0%

2,0%

4,0%

5,0%

5%

10%

10%

Реализация квартир, м?

47446,67

948,9

948,9

948,9

1897,9

2372,3

2372,3

4744,7

4744,7

Цена продажи руб./м?

71500

65000

65812

66625

67438

68250

69062

69875

70688

Доходы от реализации, тыс. руб.

3343474

61678,5

62449

63220

127990

161909

163836

331536

335393

свободная продажа, тыс. руб.

2035462

-

-

-

-

-

-

-

-

Сдача в аренду ком. помещений, тыс. руб.

134023

-

-

-

-

-

-

-

-

Расходы инвестора, тыс. руб.

2700000

900000

900000

Прибыль инвестора, тыс. руб.

777497

-584663

92674

Налог на имущество, тыс. руб.

44780

-

-

-

-

-

-

-

-

Налог на землю, тыс. руб.

2775

693,750

693,750

Расчеты по кредиту, тыс. (переплата) руб.

1029602 (219602)

73200

73200

Налогооблагаемая прибыль, тыс. руб.

510340

-

-

-

-

-

-

-

-

Налог на прибыль, тыс. руб.

102068

-

-

-

-

-

-

-

-

Чистая прибыль, руб.

408272

-

-

-

-

-

-

-

-

Рассчитанный размер налога на имущество, который определяется от средней стоимости непроданных квартир, которые будут поставлены на баланс заказчика, составит 44780 тыс. руб.

Налог на землю за 4 года реализации проекта = 2775 тыс. руб.

Обслуживание кредита обходится инвестору в 219602 тыс. руб. за весь срок кредитования.

Налог на прибыль, определяемый от суммы чистой прибыли от реализации за минусом налога на имущество, налога на землю и расчетов по кредиту, составит 102068 тыс. руб.

Чистая прибыль инвестора спустя 4 года от начала реализации проекта = 408272 руб.

4.4.3 Расчет прибыли и налоговой нагрузки, получаемой инвестором от сдачи в аренду коммерческих помещений в эксплуатационной фазе

Эксплуатационная фаза такого капитального проекта может составлять до 100 лет. В данных расчетах мы берем период в 6 лет, так чтобы общая длительность проекта составила 10 лет.

Для удобства расчетов предположим, что арендные ставки остаются неизменными на протяжении всего расчетного периода.

Для определения доходов от коммерческой недвижимости за основу была взята полезная площадь коммерческих помещений, а именно:

1. Полезная площадь якорных арендаторов - 5229,89м?, в их числе:

- Фитнес-центр - 937,22м?

- Магазин «Электроника» - 2554,72м?

- Магазин «Магнит» - 1807,95м?

2. Полезная площадь торговых помещений - 3969,95м?

3. Полезная площадь офисных помещений - 2730,33м?

4. Полезная площадь кафе - 1019,64м?

5. Полезная площадь помещений бытовых услуг 100м?

Так же в распоряжении инвестора остается автостоянка на 791 машиноместо. При условии, что объект находится в центре города, выгоднее всего будет сделать платную парковку со стоимостью 100 в сутки за одно машиноместо.

Исходя из величин полезных площадей, представленных в проектной декларации, и положения дел на рынке недвижимости Краснодара были произведены расчеты доходности от вложения инвестиций в строительство.

Расчет потенциального валового дохода представлен формулой:

- полезная площадь, м?;

- арендная ставка, руб./год.

ПВД=(5229,89•4000)+(3969,95•15000)+(2730,33•10000)+ +(1019,64•13000+(100•24000)+(791•100•365) = 152298930 руб./год

Расчет действительного валового дохода представлен формулой:

Потери от недозагрузки торговых площадей и недополучения арендных платежей за год 10% от ПВД, принимаем исходя из анализа рынка.

В качестве альтернативных доходов мы рассматриваем в первую очередь рекламу. В торговых центрах г. Краснодара согласно маркетинговым исследованиям доход от аренды торговых площадей составляет 70%, от рекламы -- 20%, т.е. это значительная часть. Поэтому прочие доходы от сдачи в аренду коммерческих помещений составят 20% от ПВД, то есть 30459786 руб./год.

ДВД =152298930-152298930*0,1+30459786 = 167528823руб./год

Чистый операционный доход рассчитывается по формуле:

Операционные расходы, исходя из анализа объекта - аналога, не могут превышать 20% от ДВД, поэтому берём их значение равное 20% от ДВД.

ОР - операционные расходы -33505764руб./год

ЧОД =167528823-33505764=134023059 руб./год

Денежные притоки от сдачи в аренду коммерческих помещений образуются после уплаты налогов. Они рассчитываются по формуле:

ДП = ЧОД - налог на землю - налог на прибыль

ДП = 134023059 - 693700 - 26665872 = 106663487 руб./год.

Исходя из того, что арендная ставка на протяжении расчетного периода остается неизменной, денежный поток за весь период составит 106663487•6 = 639989922 руб.

4.5 Определение коэффициента дисконтирования

Дисконтирование является важнейшим механизмом, позволяющим представлять финансовое положение организации достоверно. Это одна из самых сложных технических проблем, с которыми сталкивается российский бухгалтер при подготовке отчетности по МСФО. В российском учете аналогичные требования не предъявляются, в то время как в западных системах дисконтирование является неотъемлемой частью учета.

Определение ставки не только самое важное, но и самое сложное в дисконтировании. Не бывает правильной или неправильной ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования, как правило, отличается у различных компаний, в отношении разнообразных операций, в разные моменты времени и для решения разных задач.

Определение ставки - это самое важное в дисконтировании, так как она существенно влияет на результаты всех расчетов.

Ставка дисконтирования используется при расчете срока окупаемости и оценке экономической эффективности инвестиций для дисконтирования денежных потоков, иными словами, для перерасчета стоимости потоков будущих доходов и расходов в стоимость на настоящий момент.

В теории финансового менеджмента ставка дисконтирования, подразумевающая под собой скидку с будущей стоимости объекта, приносящего доход (дисконт денежного потока) определяется одним из трех способов, либо представляет некоторую их комбинацию [35]:

- CAPM (Capital assets pricing model) - применяется для расчета ставки дисконта, основанной на рисках собственного капитала;

- WACC (Weighted Average Cost of Capital) - средневзвешенная стоимость капитала; является показателем, позволяющим учесть стоимость собственных и заемных средств в проекте;

- Метод кумулятивного построения - определение ставки дисконта на основе суммы безрисковой составляющей и мер различных проектных рисков (инвестиционных, рисков менеджмента, отдельных рисков).

4.5.1 Модель CAPM

Общая ставка дисконта по методу САРМ определяется по формуле

- - общая ставка дисконта;

- - безрисковая составляющая или ставка рефинансирования ЦБ РФ на 2012 г (8,25%);

- ? - мера систематического риска;

- - отраслевой риск (возьмем в размере 15% для строительной отрасли)

При расчете ставки дисконтирования данным методом выявляются показатели, которые составляют наибольший риск для проекта. Такими показателями являются близость выборов, продолжительность жизни, уровень инфляции, доступность к информации, уровень здравоохранения, размер пенсий, прожиточный минимум и территориальная диверсификация.

Все эти факторы, кроме территориальной диверсификации, в большей степени несут риск при реализации квартир, то есть оказывают сильное влияние на покупательную способность населения.

В начале необходимо определить меру систематического риска. Для этого подберем показатели для макроэкономического, отраслевого и микроэкономического уровней, которые будут оцениваться по шкале рисков.

Выбранные показатели представлены в таблице 4.8.

Таблица 4.8 - Определение меры систематических рисков

Показатель

Уровень

Примечание

Низкий

Средний

Высокий

0,5

1

1,5

I Макроэкономический уровень

Политическая стабильность

Близость выборов

+

Собственное мнение

Уровень легитимации власти

+

Приемлемость политического режима

+

Роль фактора личности

+

Социальная стабильность

Средний уровень жизни населения

+

www.gks.ru/

Величина прожиточного минимума

+

www.gks.ru/

Средний уровень безработицы

+

www.gks.ru

Средний размер заработной платы

+

www.gks.ru

Суммарная задолженность по заработной плате

+

www.gks.ru

Средняя продолжительность жизни

+

www.baltinfo.ru

Средний уровень младенческой смертности

+

www.demoscope.ru

Величина естественного прироста населения

+

www.demoscope.ru

Величина естественной убыли населения

+

www.demoscope.ru

Средний возраст населения

+

www.rehabsys.ru

Уровень образования населения

+

www.gks.ru

Величина ВВП в расчете на душу населения

+

www.seemore.ru

Экономическая стабильность

Курс национальной валюты относительно USD

+

www.spb.rpb.ru

Стабильность курса котировки валюты

+

www.spb.rbc.ru

Ставка рефинансирования ЦБ РФ

+

8,25% www.cbr.ru

Величина внешнего государственного долга

+

На 1 января 2012 года составил 37,6 млрд долларов.

II Мезоэкономический уровень

Величина среднеотраслевой рентабельности

+

20 - 22 % www.raexpert.ru

Плотность застройки

+

www.kvadrat.ru

Средний срок окупаемости

+

www.ozenka-biiznesa.ru

Динамика цен на недвижимость

+

www.bn.ru

Динамика изменения себестоимости

+

www.bn.ru

Средний размер заработной платы по отрасли

+

Заработная плата составляет около 14 % себестоимости www.stroim-dacha.ru

Объем иностранных инвестиций

+

www.restate.ru

III Микроэкономический уровень

Емкость рынка

+

Маркетинговое исследование

Среднее значение доли организации на рынке

+

На долю строительных компаний, не входящих в десятку, приходится около 60% рынка

Сложность проникновения на рынок

+

Собственное мнение

Уровень конкуренции

+

www.restate.ru

Конкурентоспособность организации

+

www.gorodskoi.ru

Средний уровень товарной диверсификации

+

www.setlgroup.ru

Средний уровень территориальной диверсификации

+

www.setlgroup.ru

Степень монополизированности рынка

+

www.krdpromstroy.ru

Текущее состояние лидеров рынка

+

www.restate.ru

Степень зависимости от поставщиков

+

www.setlgroup.ru

История и репутация лидеров рынка

+

www.setlgroup.ru

Соотношение собственных и заемных средств

+

В основном строительство будет вестись за счет средств дольщиков

Вероятность картельного сговора

+

перечень застройщиков достаточно обширен

Итого "+"

16

19

5

-

Мера статистического риска определяется по формуле

- сумма показателей по низкой степени риска,

- сумма показателей по средней степени риска,

- сумма показателей по высокой степени риска,

- количество показателей.

Тогда ставка дисконта по модели CAPM:

4.5.2 Модель WACC

Данный метод позволяет рассчитать общую ставку дисконта с помощью варьирования доли собственного и заемного капиталов. Общая ставка дисконта рассчитывается по формуле:

- - общая ставка дисконта,

- - доля, приходящаяся на собственные средства или акционеров,

- - ожидаемая отдача на собственные средства, норма отдачи, норма дохода,

- - доля заемного капитала или внешних инвестиций,

- - норма отдачи на вложенные внешними инвесторами средства, норма дохода на заемные средства.

= 0,3

= 0,7

Тогда ставка дисконта по модели WACC составит:

4.5.3 Кумулятивный метод определения ставки дисконта

Данным методом можно определить общую ставку дисконта, оценивая и сравнивая четыре вида рисков. В результате общая ставка дисконта рассчитывается по формуле (4.8):

- безрисковая составляющая,

- риск инвестиционного проекта,

- риск менеджмента или риск управления,

- специфические или прочие риски.

Эти 4 вида рисков оцениваются по шкале от 0% до 10%.

В качестве безрисковой составляющей опять примем ставку рефинансирования ЦБРФ - 8,25%.

Риск инвестиционного проекта в области жилищного строительства невелик, поскольку спрос, во всяком случае потенциальный, на жилье в России остается неудовлетворенным, = 3%

От правильной организации как финансовых потоков, так и работы на стройплощадке. Мы предполагаем, что исследуемый проект ведется молодой компанией с небольшой адресной программой, поэтому риск менеджмента и управления будет довольно высок: = 5%

Прочие и специфические риски примем на уровне, = 2%

Таким образом, ставка дисконта по кумулятивному методу составляет:

Итоговую ставку дисконтирования определим как среднее значение по трем предложенным моделям

4.6 Расчет показателей экономической эффективности проекта

Как правило, коммерческая оценка эффективности проекта проводится при использовании ряда основных, наиболее часто применяемых в учетно-аналитической практике показателей. К их числу относятся чистый дисконтированный доход (NPV), индекс рентабельности инвестиций (PI), срок окупаемости инвестиций (PP), внутренняя норма рентабельности (IRR) и коэффициент эффективности инвестиций (ARR).

Для расчета вышеназванных показателей необходимо рассчитать денежные потоки генерируемые проектом на протяжении расчетного периода - десяти лет. Они представлены в таблице 4.9.

Таблица 4.9 - Денежные потоки генерируемые проектом

Ставка дисконтирования 15,6%

Шаг (1 год)

Денежный поток

Дисконтированный поток тыс. руб.

Доход, тыс. руб.

Расход тыс. руб.

Сальдо тыс. руб.

Нарастающим итогом тыс. руб.

1

0

-900694

-900694

-900694

-779147

2

315338

-975975

-660637

-1561331

-1273511

3

992674

-975975

16699

-1544632

-1262701

4

2169485

-222823

1946662

408272

-172619

5

152299

-45636

106663

514935

-120951

6

152299

-45636

106663

621598

-76255

7

152299

-45636

106663

728261

-37591

8

152299

-45636

106663

834924

-4144

9

152299

-45636

106663

941587

24788

10

152299

-45636

106663

1048250

49817

Чистый дисконтированный доход (NPV) представляет собой величину чистой прибыли от реализации проекта за вычетом объемов вовлеченных на осуществление проекта инвестиций. Этот показатель вычисляется по следующей формуле

- - это доход, генерируемый в течение жизненного цикла проекта,

- - коэффициент дисконтирования, отражающий степень риска,

- - продолжительность проекта,

- - величина вовлеченных капитальных вложений.

Если NPV положителен, проект считается эффективным и прибыльным.

Если NPV отрицателен, проект считается убыточным и неэффективным с коммерческой точки зрения.

Индекс рентабельности (PI) отражает вес доходов на единицу затрат и определяется по следующей формуле

Если PI > 1, то проект прибылен и эффективен, если PI < 1, то проект убыточен.

Внутренняя норма рентабельности (IRR) представляет собой такой коэффициент дисконтирования, при котором сальдо накопленных дисконтированных потоков равно нулю. Эта ставка отражает максимально возможный уровень доходов, который может быть ассоциирован с реализацией проекта.

Если IRR > r, то проект прибылен, если IRR < r, то проект убыточен.

IRR рассчитывается при условии выполнения формулы

Используем метод последовательного приближения. Подбираем барьерные ставки так, чтобы найти минимальные значения NPV по модулю, и затем проводим аппроксимацию. Стандартный метод - не устраняется проблема множественного определения IRR и существует возможность неправильного расчета (при знакопеременных денежных потоках). Для устранения проблемы обычно строится график NPV(r)).

Рассчитаем для барьерной ставки равной =10,0%:

руб.

Рассчитаем для барьерной ставки равной =15,0%:

руб.

Делаем предположение, что на участке от точки а до точки б функция NPV(r) прямолинейна, и используем формулу (4.13) для аппроксимации на участке прямой

%

Внутренний коэффициент окупаемости равен 16,618%, что превышает эффективную барьерную ставку 15,6%, следовательно, проект принимается.

Срок окупаемости (PP) в случае рассматриваемого в данной работе проекта представляет собой число лет (кварталов), по истечении которого величина инвестиций будет погашена нарастающим уровнем доходов.

Формула расчета срока окупаемости имеет следующий вид

- - Количество периодов (лет)

- - накопленная сумма денежного потока

- - инвестиции в проект

Согласно таблице 4.9 период окупаемости проекта - 4 года

Формула для нахождения дисконтированного срока окупаемости (DPP) имеет соответствующий вид

Согласно таблице 4.9 дисконтированный период окупаемости - 9 лет.

Последним из применяемых для коммерческой оценки эффективности проекта показателей является Коэффициент эффективности инвестиций (ARR). Он рассчитывается делением среднегодовой величины чистой прибыли на среднегодовую величину инвестиций. Средняя величина инвестиций представляет собой половину общей суммы капитальных вложений. Метод расчета данного показателя представлен в следующей формуле

- - среднегодовой доход

- - средняя стоимость инвестиций

Итак, на основании данных в таблице 4.10 можно сделать вывод о том, что проект эффективен и необходимо ставить вопрос о его реализации.

Таблица 4.10 - Показатели коммерческой эффективности проекта

Показатель инвестирования

Значение

Чистый доход проекта, руб.

1048250000

Чистый дисконтированный доход (NPV), руб.

49817000

Внутренняя норма рентабельности инвестиций, IRR

16,618%

Срок окупаемости (PP), лет

4

Срок окупаемости с учетом дисконтирования (DPP), лет

9

Коэффициент эффективности инвестиций, ARR

7,7%

Индекс рентабельности затрат (PI)

1,021

5. УПРАВЛЕНЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА

5.1 Разработка стратегии управления объектом недвижимости

В рамках выполнения настоящего раздела был проведен осмотр участка, ознакомление со всеми необходимыми документами объекта недвижимости (юридическими, техническими и экономическими характеристиками). Проведен анализ сегмента рынка недвижимости, к которому относится рассматриваемый мной объект, а также подробно проанализирована информация о текущем состоянии рынка управления.

До прихода мирового кризиса собственники недвижимости не задумывались об оптимизации расходов, так как сверхприбыли, получаемые от ОН, покрывали эти расходы. Но в период мирового финансового кризиса прибыли собственников ОН стали снижаться, что заставило их задуматься о целесообразности грамотного управления их недвижимостью. Оптимизация заключается в экономии затрат на эксплуатацию объекта недвижимости.

Управление недвижимостью - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для арендаторов, определение условий сдачи в аренду, сбор арендной платы и прочее) в целях наиболее эффективного использования в интересах собственника [36].

На рынке недвижимости выделяют два вида управления: внешние и внутренние.

Внутреннее управление - управление объектом недвижимости, где все процессы контролирует сам собственник или управляющий, который управляет только этим конкретным объектом.

Внешнее управление - управление с привлечением профессиональной компании.

Управляющая компания (УК) - это такая компания, которая имеет право на управление собственностью, пакетами акций, долями, паями в имуществе, то есть выполняет функции управления от лица остальных компаний и фирм.

Управляющий - лицо, осуществляющее организацию и контроль процесса управления на одном конкретном объекте недвижимости.

Жизненный цикл - это период времени в течение, которого недвижимость существует как физический объект, а собственник несет бремя расходов, имеет возможность получать доход, может владеть пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Ключевые функции управляющих компаний на разных стадиях жизненного цикла:

- Подготовка программ управления объектом, организация проведения экспертизы ОН;

- своевременное уточнение стратегии развития и использования ОН;

- разработка бюджета доходов и расходов;

- организация технического обслуживания и санитарного содержания;

- анализ и мониторинг рынка недвижимости;

- организация рекламы и продвижение ОН;

- работа с клиентами ОН: привлечение арендатора ,организация обслуживания арендатора;

- финансовый менеджмент на объекте (учет, отчетность, планирования и организация расходов).

- работа с поставщиками товаров и услуг подрядными организациями, органами государственного контроля и надзора;

- работа по сохранению и улучшению эксплуатационных и потребительских характеристик ОН, и по повышению ее стоимости;

- организация и обеспечение безопасности;

- своевременная полная и достоверная отчетность перед собственником.

Различают 4 вида управляющих компаний [37]:

1. Facility management - управление инфраструктурой здания, эксплуатация и модернизация его инженерных систем; производство текущего ремонта; организация служб клининга и охраны; техническая поддержка и обслуживание здания. Основная цель данного вида управления - организация безаварийного существования здания.

2. Property management - управление, при котором управляющая компания берет на себя помимо функций Facility - функцию управления имуществом здания, подбор арендаторов (броккеридж), ведение договор аренды, бухгалтерские отчеты, страхование, административно-правовые управления.

3. Building - подразумевают работу с объектом на стадии проектирования, строительства, иногда по сносу. В частности, консультирование выбора по вопросам инженерных систем. Подобная услуга позволяет избежать многих конструктивных и концептуальных ошибок при возведении здания, а также оптимизировать затраты на проект.

4. Asset management - предполагает полное управление активами и финансовыми потоками собственника недвижимости. Помимо задач Facility и Property, здесь решаются вопросы финансового менеджмента, осуществляется подготовка и сдача налоговой и бухгалтерской отчетности, проводится инвентаризация ОН и при необходимости - мероприятия по реконцепции недвижимости, а также мониторинг ситуаций на рынке недвижимости и другое.

Формы сотрудничества собственника и управляющей компании:

1. Агентское соглашение-владелец ОН не отходит полностью от дел управления, все договоры и все операции идут от его лица.

2. Доверительное управление-возможность совершать управляющей компанией от своего имени сделки, юридические и фактические действия в интересах собственника. По договору доверительного управления право распоряжаться ОН передается управляющей компании на определенный срок.

3. Собственник нанимает управляющую компанию на короткий период времени(4-5 месяцев), чтобы она обучила управлению.

Для решения поставленных задач в основу систему УН должны быть положены следующие принципы:

а) Принцип целенаправленности управления, - применительно к каждому ОН. Собственником должна быть определена и зафиксирована цель, которую он преследует и достижению которой служит ОН.

б) Принцип комплексности управления - деятельность по управлению недвижимостью предполагает систематическое принятие решений и их выполнение на всех стадиях жизненного цикла ОН, направленных на достижение целей собственника.

в) Принцип обоснованности управленческих решений - управленческие решения должны приниматься в соответствии с четко выявленными критериями на основании достоверной и проверенной информации о состоянии ОН, рынка недвижимости тенденции развития экономики.

г) Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) - управление ОН должно обеспечить его разумное и возможное использование, которое в наибольшей мере обеспечивает достижение целей собственника.

д) Принцип единства системы управления - система управления должна строиться на основе неразрывного единства следующих взаимосвязанных элементов:

- целей собственника;

- анализа НЭИ;

- определения ответственных за управления каждым конкретным ОН;

- контроль за ОН и деятельностью управляющего;

- предоставление отчетности о результатах управления;

- ответственности за результаты управления.

е) Принцип профессионализма управления

Управление осуществляется специализированными УК с необходимым опытом и обученным кадровым потенциалом.

Управление осуществляется в соответствии с разработанными стандартами и методами.

Концепция управления недвижимостью - схема управления конкретным объектом (или комплексом) недвижимости, представляющая собой реализацию системного подхода к созданию, функционированию, развитию, оценке и управлению недвижимостью.

Планируемый к строительству объект представляет собой многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по ул. Красная, 176 в г. Краснодаре. Общая площадь будущего объекта, расположенного на земельном участке площадью 4,3787 га, должна составить 116423,38 м?.

Для данного объекта недвижимости, подходит внешние управления, то есть с привлечением профессиональной компании. Управляющей компанией является ООО «Управляющая компания».

ООО "УК" осуществляет обслуживание и эксплуатацию жилых домов, объектов коммерческой недвижимости на высоком профессиональном уровне. Управляющая компания умело соединяет как функции управления и содержания объектов, так и функции товариществ собственников жилья (ТСЖ), реализуя управление домами через полномочных представителей собственников.

За время существования компании фактов по снижению платы за нарушение качества содержания и ремонта общего имущества, за нарушение качества коммунальных услуг и за превышение установленной продолжительности перерывов в их оказании зафиксировано не было.

Целью Управляющей Компании является помощь собственнику недвижимости в решении задач, связанных с эффективной эксплуатацией жилого здания с подземной парковкой и коммерческих площадей.

При этом при инвестировании средств в недвижимость будущий собственник преследует следующие основные цели:

- получение постоянного дохода;

- повышение стоимости объекта недвижимости;

- защита от инфляции.

Вышеперечисленные цели могут рассматриваться как взаимосвязанные и взаимозависимые. От того, насколько профессионально будет осуществляться управление недвижимостью, зависит стабильность получения дохода и возможность увеличения капитала.

Основные задачи Управляющей Компании:

- Обеспечение стабильного дохода;

- Выполнение планов сбора арендной платы по объекту;

- Обеспечение максимально эффективного использования арендных площадей, включая подбор новых арендаторов;

- Создание и оптимизация дополнительных источников дохода от использования объекта;

- Создание привлекательной среды для потребителей услуг;

- Высокое качество предоставляемых услуг;

- Создание атмосферы чистоты и безопасности;

- Создание комфортных условий - обеспечение нормального функционирования систем жизнеобеспечения объекта (электроснабжение, отопление и вентиляция, кондиционирование, водоснабжение).

Форма сотрудничества с управляющей компанией - полное доверительное управление, Property management.

Реализация программы управления возлагается на управляющую компанию, которая занимает центральное место при выполнении стратегии управления.

УК обеспечивает более низкий уровень операционных расходов и эксплуатационных расходов, соответственно высокий уровень дохода следующими способами:

1) Эффективно осуществляет все текущие операции, за счет экономии на масштабе оказания услуг, накопленного опыта и наличия профессиональных сотрудников.

2) Изменяет текущую структуру расходов на ОН в плоть до объединения или отказа от высоко затратных действий.

При этом собственник получает:

а) Четкое представление о сильных и слабых сторонах ОН.

б) Механизм позволяющий заинтересовать управляющего в необходимости качественного содержания и эксплуатации объекта.

в) Выгоды от оптимизации оперативных расходов, от принадлежащих недвижимости и соответственно более высокий доход .

г) Возможность освободится от необходимости решений текущих проблем по эксплуатации и содержанию недвижимости.

Услуги УК на этапе функционирования и эксплуатации объекта недвижимости (ОН).

1. Организация эксплуатации объекта - это организация деятельности служб эксплуатационного здания, формирование штата сотрудников службы с привлечением специальных организаций. Выполнение комплекса работ по содержанию, эксплуатационному, техническому обслуживанию и текущему ремонту инженерных систем и оборудования здания, содержанию и благоустройству прилегающей территории.

2. Услуги управляющего комплексом - ежедневная координация, контроль и управление всеми процессами, связанными с эксплуатацией объекта, поддержания регулярных отношений с собственниками и арендаторами помещения, выполнения запросов требований и заявок по эксплуатации недвижимости и контроль качества выполняемых работ.

Обязанности управляющего:

- Организация и контроль работы всего персонала;

- Регулярные и инспекционные обходы УН;

- Контроль за работой всех подрядчиков, субподрядчиков, в том числе обеспечение качества работы и соответствия условиям контракта;

- Обеспечение своевременного и точного поступления информации в бухгалтерию с целью соблюдения намеченного графика действия;

- Обеспечение качественного выполнения всех заявок от собственника и арендатора, а также рассмотрение жалоб;

- Поддержание эффективной связи с собственниками и арендаторами;

- Обеспечение высокого качества услуг;

- Подготовка инструкции и руководства по эксплуатации;

- Разработка внутридомовых документов;

- Подготовка необходимых инструкций и руководств по управлению и эксплуатации ОН;

- Обслуживание всего инженерного оборудования в здании, в том числе эксплуатационных лифтов, противопожарное оборудование, оборудование по обеспечению безопасности;

- Разработка документов по предоставлению услуг уборки и ведении работ.

4. Ведение договоров об аренде, отношение с арендаторами, организация въезда и выезда арендаторов из здания. Отношения между УК и арендаторами начинаются с момента подписания договора об аренде, продолжаются в течение всего срока действия договора и заканчиваются с выездом арендатора из здания.

5. Инженерное и техническое обслуживание. Поддержание здания в надлежащем состоянии так, чтобы оно могло полностью функционировать. Осуществляется инженерное и техническое обслуживание систем управления, вентиляции, кондиционирования воздуха, водопроводно-канализационной сети, электрики, охранной и противопожарной систем безопасности, лифтового хозяйства, структурных частей здания и кровли.

6. Регулярное обследование и осмотры объекта. Проводится управляющим совместно со службой эксплуатации, для контроля качества предоставляемых услуг и проводимых работ, выявление проблем функционирования инженерных систем и обнаружения конструктивных элементов здания требующих ремонта.

7. Услуги по содержанию объекта и прилегающей территории. УК должно уделяться большое внимание содержанию чистоты и уборки, поскольку это аспект управления зданием в значительной степени определяет уровень комфорта для арендаторов и посетителей здания.

Вся уборка разделяется на 2 части:

- уборка внутри здания;

- поддержание соответствующего внешнего вида прилегающей территории и здания.

Возможный набор услуг по уборке и содержанию объекта:

- Уборка лестничных клеток помещений и мест общего пользования;

- Уборка и благоустройство прилегающей территории;

- Обеспечение вывоза бытового мусора;

- Обеспечение дезинфекции;

8. Работа по заявкам.

9. Аварийно-восстановительные работы.

10. Услуги по обеспечению безопасности. Обеспечение защиты здания от возможных правонарушений как внутри, так и с внешней стороны. Достигается путем установки систем охранной сигнализации, системы контроля доступа, разработки пропускной системы и привлечения квалифицированного охранного персонала.

11. Организация отношений с коммунальными службами города. По мере возможности заключения с муниципальными органами прямых договоров о предоставлении коммунальных услуг.

12. Ведение отчетности связанное с текущей деятельностью органов управления и службы эксплуатации. В данном случае УК должно контролировать и вести строгий учет и составлять прогнозы будущих денежных потоков. Представление собственнику годовой сметы по эксплуатации здания, учет всех фактических расходов в течение года, сверка фактических расходов бюджета.

13. Материальное обеспечение.

14. Страхование и управление рисками.

Фирменное наименование юридического лица: Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания», сокращенное наименование ООО "УК".

Генеральный директор ООО "УК" - Рачицкая Елена Ивановна. Реквизиты свидетельства о государственной регистрации юридического лица: рег. № 1052305758911, дата присвоения 11 октября 2005 года, наименование органа, принявшего решения о регистрации: Инспекция Федеральной налоговой службы № 2 по г. Краснодару [38].

Организационная структура компании изображена на рисунке 5.1.

Рис 5.1 - Организационная структура Управляющей компании

5.2 Маркетинговый план проекта

Проектом предполагает строительство объекта «Многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по ул. Красная, 176 в г. Краснодаре, первый этап строительства». Будущему жилому комплексу присвоено яркое и характерное для него название «Большой»

Жилой комплекс «Большой» расположен в самом центре города на ул. Красной. Это жилой комплекс бизнес класса, состоящий из 4 зданий различной этажности. Комплекс построен на двухэтажном стилобате, что делает его уникальным среди краснодарских новостроек. Благодаря использованию технологии стилобата, полезная площадь комплекса существенно увеличилась. Все четыре здания имеют общую цокольную часть. На верхнем этаже цокольной части размещены торгово-развлекательный центр, отделения банков и страховых компаний, аптеки, кафе и рестораны. На нижнем этаже оборудована многоуровневая охраняемая парковка.

Неоспоримое преимущество жилого комплекса "Большой" - это уникальное расположение в самом центре города, с развитой инфраструктурой и пошаговой доступностью до любого вида общественного транспорта.

Основываясь на анализе положения дел в отрасли и рынка жилой и коммерческой недвижимости, были определены основные составляющие маркетинговой стратегии, включающие следующее.

Продуктом по настоящему проекту будет жилая и коммерческая недвижимость, построенная в составе многофункционального комплекса.

Вся жилая недвижимость подлежит открытой продаже на Краснодарском рынке.

Коммерческие помещения, встроенные в стилобат остаются в собственности заказчика и подлежат сдаче в аренду на основе долгосрочных договоров. Предлагаемые площади конкурентоспособны. Сочетание конструктивных особенностей планируемого объекта, высокого класса строительства, развитой инфраструктуры и удачного месторасположения всего комплекса позволяют прогнозировать востребованность предлагаемых помещений на соответствующем сегменте рынка сбыта.

Спрос на высококлассные жилые и коммерческие помещения в Краснодаре подтверждается не только постоянно растущими ценами на рынке недвижимости. Наиболее значимым фактором является идущий высокими темпами экономический рост города и повышение его инвестиционной привлекательности, благодаря чему расширяются деловые круги и выделяется бизнес-элита.

Таким образом, круг потенциальных покупателей жилой недвижимости в составе многофункционального комплекса «Большой» может включать:

- Молодые краснодарские семьи;

- Людей среднего возраста со стабильным высоким доходом;

- Приезжих со средним заработком выше среднего из северных городов страны, уступающих по уровню жизни Краснодару и др.

Круг потенциальных арендаторов состоит из якорных и прочих арендаторов.

Якорные арендаторы:

- Фитнес-центр ИКС-ФИТ;

- Магазин «Электроника»;

- Гипермаркет «Магнит»;

- Отделение банка «Сбербанк».

Круг остальных арендаторов может включать:

- успешные бизнес-компании г. Краснодара, численность которых в растет пропорционально экономическому росту самого города;

- представителей деловых кругов других регионов России, которые работают на рынке г. Краснодара и Краснодарского края;

- иностранных партнеров и совместных предприятий, число которых в городе и на Кубани неуклонно растет.

- известных представителей ресторанного бизнеса и сферы общественного питания;

- брендовых магазинов одежды;

- магазинов техники и электроники;

- отделения банков Краснодара и др.

На указанную группу потребителей и будут направлены все маркетинговые мероприятия инициатора проекта, чтобы продать и сдать в аренду жилую и коммерческую недвижимость в рассматриваемом комплексе.

5.3 SWOT анализ проекта строительства ЖК «Большой»

Для анализа проекта строительства жилого комплекта и последующей разработки мероприятий по управлению им был использован такой инструмент стратегического анализа как «SWOT-анализ» (рисунок 5.4), предполагающий анализ возможностей и угроз, сильных и слабых сторон.

Основными преимуществами SWOT анализа является возможность мысленного структурирования и наглядного представления стратегических проблем, что является основой для принятия решений по улучшению процесса управления и системы управления.

Основным недостатком проведения подобного анализа является невозможность представления количественного представления результатов.

Сильные (S) и слабые (W) стороны являются факторами внутренней среды объекта анализа, (то есть тем, на что сам объект способен повлиять); возможности (O) и угрозы (T) являются факторами внешней среды (то есть тем, что может повлиять на объект извне и при этом не контролируется объектом).

Сильные стороны

Слабые стороны

1. Благоприятное местоположение объекта (в центральной части города);

2. Уникальность проектных решений (строительство на стилобате);

3. Бизнес класс;

4. Развитая инфраструктура;

5. Соответствие всем предъявляемым стандартам в области качества строительных конструкции и планировки;

Страница:


Подобные документы

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.

© 2000 — 2023, ООО «Олбест» Все права защищены