Инвестиционный проект строительства жилого комплекса "Большой" с последующей его эксплуатацией

То же, что и в пункте 2

То же, что и в пункте 2. Уборка скамеек, беседок, детских и спортивных площадок

4 Генеральная уборка и уход

То же, что в пунктах 2, 3. Чистка стекол настенных и потолочных светильников снаружи и внутри при высоте не более 3 м. Удаление пыли с решеток приточно-вытяжной вентиляции на потолках и стенах. Чистка компьютеров, оргтехники, бытовой радиоэлектронной аппаратуры, жалюзи, мягкой мебели, салонов автомашин, ковров и ковровых покрытий. Мойка окон с четырех сторон. Уход за полами (нанесение мастик, лаков, консервация, кристаллизация, защитных составов). Чистка и дезинфекция кухонного оборудования (плит, холодильников, посудомоечных машин, микроволновых печей и др.), торгового и механического оборудования

То же, что и в пунктах 2, 3. Мойка окон, стеклянных стен на любой высоте снаружи и изнутри. Мойка крыш, фасадов, лепнины, скульптуры, поверхностей со сложным микрорельефом. Удаление высолов с кирпича, нанесение защитных покрытий для фасадов. Очистка алюминиевых переплетов, латунных табличек

То же, что и в пунктах 2, 3. Протирка ограждений и выездных ворот, козырьков и навесов. Чистка сливных и канализационных решеток, труб и желобов

Примечание - В зимний период проводят следующие дополнительные работы: при первоначальной комплексной уборке - чистку проходных зон; при ежедневной комплексной уборке - сбор мусора, снега, обработку проходных зон антискользящими средствами; при еженедельной комплексной уборке - очистку кровель от снега и льда, сосулек, скалывание наледи с проходных зон; при генеральной уборке и уходе - мойку окон, стеклянных стен на любой высоте, утепление окон, замену уплотнителя.

Химические средства, (моющие, полирующие, пятновыводные, дезинфицирующие, шампуни, антистатики, мастики, грунтовки, лаки, защитные составы), применяемые при оказании услуг по уборке, а также уборочный инвентарь (уборочные тележки, протирочный материал, швабры, щетки, губки) должны использоваться в соответствии с требованиями инструкций фирм-изготовителей.

Уборочный инвентарь после использования следует промывать горячей проточной водой с моющими средствами. Не допускается многоразовое использование текстильных материалов, применяемых при уборке промышленных помещений.

Уборочный инвентарь должен быть кодирован различными цветами, сигнальной маркировкой, надписью или другим способом для исключения использования одного и того же уборочного инвентаря в разных помещениях и ограничения распространения бактерий.

Удаление грязи с различных поверхностей следует осуществлять с применением соответствующего способа уборки. Не допускается оставлять грязь на ступеньках, краях, в углах и других труднодоступных местах.

При уборке помещений с применением химических средств следует защищать поверхности и окружающие предметы, не подлежащие уборке.

При проведении влажной уборки твердых и полутвердых полов для снижения опасности травматизма запрещается использовать мыло и порошкообразные синтетические моющие средства.

При выполнении уборочных операций по мойке окон и операций по уходу за зеркалами и прочими зеркальными поверхностями запрещается использовать порошкообразные синтетические моющие средства и абразивные очистители. Тонированные, дымчатые и зеркальные поверхности чистят согласно инструкции предприятия-изготовителя.

Полы (кроме паркета) необходимо подвергать очистке перед кристаллизацией, грунтованием, лакированием, нанесением мастик, используя химические средства с сильной проникающей способностью и растворяющим эффектом. После химической очистки не допускается проводить дальнейшие операции, если видны остатки старого покрытия или уровень водородного показателя рН влажного пола не соответствует установленным пределам.

Для повышения противоскользящего эффекта и устойчивости к воздействию подошв обуви или колес машин твердые и полутвердые полы следует покрывать защитными консервирующими средствами.

Для чистки корпусов оргтехники, компьютеров, радиоэлектронной аппаратуры следует применять специальные антистатические очистители.

Убранные поверхности зданий, сооружений, территорий должны быть чистыми. Требования к качеству убранных поверхностей приведены в таблице 6.5:

Таблица 6.5 - Требования к качеству убранных поверхностей

Наименование операции по уборке и уходу	Вид поверхности	Качество поверхности после уборки и ухода	Метод контроля
1 Уборка пыли и мусора	1.1 Твердые и полутвердые полы, стены и др.	Отсутствие скопления пуха, грязи, пыли или мусора под мебелью, в углах, на плинтусах и в других труднодоступных участках, а также остатков волокон протирочного материала	Внешний осмотр
	1.2 Ковры, ковровые покрытия, мягкая мебель и салоны автомашин	Отсутствие скопления пуха, пыли на ворсе ковра или обивочного материала
2 Выведение пятен	2.1 Твердые полы, стены, предметы	Отсутствие не выведенных пятен	Внешний осмотр
	2.2 Ковры, ковровые покрытия, мягкая мебель и салоны автомашин	Окраска ковровых изделий должна быть устойчивой к воздействию пятновыводных средств. Не допускаются: следы окраски на белой ткани, смоченной в пятновыводном средстве, после прикладывания к поверхности коврового изделия; не выведенные пятна, за исключением тех, выведение которых предусматривает разрушение окраски или волокна, разводы, ореолы вокруг выведенного пятна, нарушение структуры волокна, обесцвечивание поверхности
3 Влажная уборка, чистка	3.1 Твердые и полутвердые полы	Отсутствие скопления грязи, пыли, пуха и прочих твердых частиц в труднодоступных местах, пятен и разводов, оставленных шваброй или щеткой (насадкой) машины, чрезмерной сырости, мутности и потери блеска поверхности полов. Помытые поверхности пола не должны быть скользкими после высыхания	Внешний осмотр не позднее чем через 30 мин после окончания уборочной операции
	3.2 Стены	Отсутствие липкости поверхности, потеков, высохших капель и брызг чистящего вещества, а также пятен и прочих отметок, за исключением тех видов пятен и загрязнений, выведение которых может вызвать разрушение структуры стены или ее поверхности (нарушение окраски, рельефа и др.)	Внешний осмотр
	3.3 Окна, зеркала, стеклянные поверхности	Отсутствие скопления грязи и пыли на стекле и рамах, потеков, пятен, отпечатков пальцев, разводов грязи, высохших брызг и капель чистящего вещества, ореолов, разводов вокруг очищенных участков, мутности, остатков ворса протирочного материала	То же
	3.4 Ковры, ковровые покрытия, мягкая мебель и салоны автомашин	Сохранность целостности, цвета и линейных размеров ковровых изделий, отсутствие невысохшего ворса в основе, отсутствие пятен, обесцвечивания или потускнения цвета, отсутствие кругов и полос от используемого оборудования. Не допускается деформации ворса, остатков чистящих веществ на ворсе (ворс липкий или мылкий на ощупь). Изменение линейных размеров не должно превышать 3 %. Показатель остаточной влажности ковровых изделий через 24 ч после окончания уборки не должен превышать 20 %, что соответствует эта лону для определения поверхностного эффекта 80 условных единиц. Остаточное содержание поверхностно-активных веществ (ПАВ) не должно превышать 50 % начального количества ПАВ в рабочем растворе моющего средства	Измерение линейных размеров - по ГОСТ 4103 [50]; остаточной влажности - по ГОСТ 16588 -91 [51]
3 Влажная уборка, чистка	3.5 Санитарно-техническое оборудование и водостойкие поверхности	Отсутствие цементного налета и известковых отложений, водного и мочевого камней, накипи, ярь-медянки, сажи, жира и пятен ржав чины, скопления грязи, остатков мыла и окисления в труднодоступных местах, за кранами, вокруг петель сидений, пятен на металлических предметах, запахов, остатков чистящих веществ за исключением тех, которые не удаляются с поверхности в соответствии с инструкцией производителя	Внешний осмотр
	3.6 Кухонное, торговое и механическое оборудование	Отсутствие грязи, жира, остатков пищи, а на внешних поверхностях - отсутствие пятен и отпечатков пальцев	Внешний осмотр
4 Полирование	4.1 Мебель, металлические поверхности	Отсутствие липкости и остатков полироли, неравномерности блеска поверхности	Прикладываемая к обрабатываемой поверхности белая ткань не должна иметь следов полирующего состава
5 Химическая очистка	5.1 Твердые, полутвердые полы и др.	Отсутствие следов немеханических воз действий, чистящих средств, воска, полимерных покрытий, пленок от защитных составов	Водородный показатель рН влажной поверхности должен быть от 6 до 8
6 Нанесение мастик	6.1 Полутвердые полы	Повышение устойчивости к истиранию и появлению пятен от каблуков обуви за счет образования прочных износостойких и водостойких нескользящих пленок с матовым оттенком или глянцевым блеском, отсутствие скользких поверхностей, ухудшения качества полов. Покрытие должно быть высокой водостойкости, полируемое	По ГОСТ 24455 [52]
7 Нанесение защитных составов	7.1 Ковры, ковровые покрытия, мягкая мебель и салоны автомашин, обои	Уменьшение выцветания, повышение грязеустойчивости	Внешний осмотр
	7.2 Твердые полы	Повышение противоскользящего эффекта и устойчивости к действию подошв обуви, облегчение ежедневной уборки
8 Грунтование и лакирование	8.1 Полутвердые полы	То же, что в 6. 1, отлакированная поверхность пола должна иметь равномерный блеск. Разность показателей блеска не должна превышать 5 %	По ГОСТ 16143 [53] и ГОСТ 24404 [54]
9 Шлифование, кристаллизация	9.1 Твердые полы	Отсутствие скользких поверхностей и ухудшения качества полов, после кристаллизации поверхность пола должна иметь равномерный блеск. Разность показателей блеска не должна превышать 5 %	Перед началом операции кристаллизации водородный показатель рН вымытого пола должен быть от 6 до 8. Блеск покрытия - по [53] и [54]
10 Чистка с нанесением антистатика	10.1 Оргтехника, компьютеры, радиоэлектронная аппаратура	Отсутствие скопления пыли в труднодоступных местах, остатков волокон протирочного материала, пятен и отпечатков пальцев	Внешний осмотр
	10.2 Ковры, ковровые покрытия, мягкая мебель и салоны автомашин	Отсутствие склеивания ворса, изменения цвета, снижения прочности обивочных тканей; уменьшение уровня загрязнения
11 Чистка	11.1 Металлические поверхности	Отсутствие пыли, пятен, отпечатков пальцев

При оказании услуг по профессиональной уборке должны быть обеспечены безопасность жизни, здоровья уборочного персонала и окружающих людей, а так же сохранность имущества потребителя услуг и санитарно-гигиенические требования в соответствии с [55] и [56].

После оказания услуг по уборке и уходу допускаются:

- дефекты, выявленные до проведения операций по уборке и уходу;

- проявившиеся скрытые дефекты, возникшие в результате нарушения технологии изготовления предметов, строительства и ремонта помещения, а также нарушения правил эксплуатации и использования.

По окончании уборочных операций и операций по уходу потребителю должны быть выданы рекомендации по дальнейшему содержанию убранных помещений или поверхностей.

Выводы

Важным преимуществом ООО «Управляющая Компания» является тот факт, что все работы от коммерческого управления до выполнения отдельных видов работ в рамках обслуживания и содержания объектов, УК осуществляет силами собственных структур. Это позволяет избежать сложности коммуникаций с подрядчиками, конфликта интересов разрозненных подрядчиков, повысить уровень контроля и качества работ, оптимизировать расходы на обслуживание офисной недвижимости.

Процессы управления и оказания услуг в ООО «Управляющая Компания» полностью автоматизированы и контролируются мощным программным обеспечением.

Все эти факторы в совокупности создают условия, обеспечивающие самый высокий стандарт качества оказания услуг по управлению и эксплуатации недвижимостью.

При помощи вышеизложенной информации мы пришли к выводу о том, что использование в качестве эксплуатирующей организации ООО «Управляющая Компания» является эффективным вариантом эксплуатации исследуемого объекта недвижимости.



7. ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА

7.1 Назначение и содержание экспертизы

Экологическая экспертиза - установление соответствия документов и (или) документации, обосновывающих намечаемую в связи с реализацией объекта экологической экспертизы хозяйственную и иную деятельность, экологическим требованиям, установленным техническими регламентами и законодательством в области охраны окружающей среды, в целях предотвращения негативного воздействия такой деятельности на окружающую среду.

Экологическая экспертиза основывается на принципах:

- презумпции потенциальной экологической опасности любой намечаемой хозяйственной и иной деятельности;

- комплексности оценки воздействия на окружающую среду хозяйственной и иной деятельности и его последствий;

- достоверности и полноты информации, представляемой на экологическую экспертизу;

- научной обоснованности, объективности и законности заключений экологической экспертизы.

Экологическая экспертиза представляет собой самостоятельный вид государственного экологического контроля, она имеет превентивное значение, а также выступает гарантом выполнения экологического законодательства. Экологическая экспертиза представляет собой предварительную проверку соответствия хозяйственных решений, деятельности и её результатов требования охраны окружающей среды, рационального использования природных ресурсов, экологической безопасности общества.

Экологическая экспертиза устанавливает:

- не противоречит ли намечаемая деятельность экологическому законодательству РФ или субъектов РФ [57,58,59]; - соответствуют ли намечаемая деятельность требованиям нормативных актов по охране окружающей среды и рациональному использованию природных ресурсов [60,61];

- достаточно ли полно произведена оценка воздействия намечаемой деятельности на окружающую среду;

- допустима ли намечаемая деятельность с точки зрения безопасности окружающей среды и населения;

- достаточны ли предусмотренные проектом меры по охране окружающей среды и рациональному использованию природных ресурсов.

Результатом экологической экспертизы является документ, содержащий обоснованные выводы о соответствии документов, обосновывающих намечаемую хозяйственную и иную деятельность, экологическим требованиям, установленным техническими регламентами и законодательством в области охраны окружающей среды.

7.2 Экологическое обоснование

Проектная документация предусматривает строительство многофункционального жилого комплекса на территории центрального округа г. Краснодара, ограниченного улицами Коммунаров, Путевой, и территориями института «Кубаньводпроект» и Станкостроительного техникума.

Площадь проектируемого участка составляет 4,3787 га.

Вокруг зданий устраивается полоса зеленых насаждений.

Вокруг зданий на расстоянии не далее 10,0 м от стен здания предусматриваются проезды шириной 6,0 м с капитальным типом покрытия для возможности проезда пожарных машин к зданиям по всему периметру. Система местных проездов закольцовывается с ул. Коммунаров.

В проекте предусмотрена пешеходная связь от остановок общественного транспорта по ул. Красной и Коммунаров до проектируемых жилых домов. Тротуары для движения пешеходов проложены вдоль проектируемых проездов. Проектом предусмотрено благоустройство дворовых территории с размещением площадок отдыха, хозяйственных, физкультурно-оздоровительных, детских площадок и стоянок автомобилей.

Детские и спортивные площадки ограждаются металлической решетчатой оградой высотой 0,9 - 1,6 м.

В состав жилого комплекса входят:

1. 14 - 17-ти этажный 141 кв. жилой дом литер 1.1;

2. 22 - 25-ти этажный 230 кв. жилой дом литер 1.2;

3. 22 - 25-ти этажный 243 кв. жилой дом литер 1.3;

4. 14 - 17-ти этажный 128 кв. жилой дом литер 1.4;

5. 22 - 25-ти этажный 242 кв. жилой дом литер 2;

6. 2-х этажные встроенно-пристроенные помещения с подземными двухэтажными автостоянками.

Работы по строительству жилого комплекса предусмотрено проводить в два этапа - подготовительный и основной.

Основные строительно-монтажные работы (земляные, бетонные, монтаж подземных и надземных частей здания, специальные работы внутри строящегося здания, комплекс работ по фасаду) по каждому литеру многофункционального жилого комплекса выполнять генподрядчиком совместно со специализированными организациями в три самостоятельных строительных потока.

- в 1 потоке строительства предусматривается выполнение работ по подземной части каждого литера здания.

- в 2 потоке строительства предусматривается выполнение работ по возведению надземной части каждого литера здания и части стилобата в границах, определенного в ППР на производство СМР.

- в 3 потоке строительства предусматривается выполнение работ по достройке конструкций стилобата, по отделке помещений, отделке фасадов, монтажу внутренних инженерных коммуникаций, работы по наружным инженерным сетям.

Благоустройство, озеленение и установка малых форм выполняются после полного окончания всех предшествующих работ специализированной организацией, имеющей соответствующую лицензию и опыт в выполнении подобного вида работ.

Обеспечение строительства водой и электроэнергией предусмотрено от существующих сетей электроснабжения и водоснабжения.

Электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжения и канализование бытовых стоков проектируемого жилого комплекса будет осуществляться путем присоединения к городским сетям.

7.3 Информация по воздействию на окружающую среду

7.3.1 Атмосферный воздух

В современный период атмосфера Земли претерпевает множественные изменения коренного характера: модифицируются ее свойства и газовый состав, возрастает опасность разрушения ионосферы и стратосферного озона; повышается ее запыленность; нижние слои атмосферы насыщаются вредными доля живых организмов газами и веществами промышленного и другого хозяйственного происхождения. Вследствие огромных выбросов техногенных газов и веществ, достигающих многих миллиардов тонн в год, происходит нарушение газового состава атмосферы.

В процессе производства строительно-монтажных работ источниками поступления загрязняющих веществ в атмосферный воздух являются строительные машины и механизмы, сварочные посты, изоляционные и лакокрасочные работы, земляные работы, перегрузка сыпучих строительных материалов.

Атмосфера задерживает свыше половины энергии солнечного излучения, достигающего наружной ее границы. Коротковолновое и гамма-излучение, которые могли бы быть губительными для жизни на Земле, целиком поглощаются атмосферой и до поверхности Земли не доходят.

Перечень загрязняющих веществ, выбрасываемых в атмосферный воздух при строительстве жилого комплекса, приведен в таблице 7.1.

Таблица 7.1 - Перечень загрязняющих веществ, выбрасываемых в атмосферный воздух в период строительно-монтажных работ

Загрязняющее вещество	Валовые выбросы, т/год
Код	Наименование
0123	диЖелезо триоксид (Железа оксид) (в пересчете на железо)	0.002035
0143	Марганец и его соединения (в пересчете на марганца (IV) оксид)	0.000175
0301	Азота диоксид (Азот (IV) оксид)	0.164936
0304	Азот (II) оксид (Азота оксид)	0.026570
0328	Углерод (Сажа)	0.020301
0330	Сера диоксид-Ангидрид сернистый	0.024417
0333	Сероводород	0.000010
0337	Углерод оксид	0.354751
0342	Фториды газообразные	0.000714
0344	Фториды плохо растворимые	0.001257
0616	Диметилбензол (Ксилол)	1.047060
1042	Бутан-1-ол (Спирт н-бутиловый)	0.015708
2704	Бензин (нефтяной, малосернистый)	0.016632
2732	Керосин	0.050248
2752	Уайт-спирит	0.062832
2754	Алканы C12-C19	0.004176
2902	Взвешенные вещества	0.351120
2908	Пыль неорганическая: 70-20% SiO2	0.000267
Всего веществ: 18	2.143209
в том числе твердых: 6	0.375155
жидких/газообразных: 12	1.768054

Основным источником выброса при эксплуатации жилого комплекса являются двигатели легкового автотранспорта в момент прогрева, пробега по территории жилого комплекса и холостого хода. Перечень загрязняющих веществ, выбрасываемых в атмосферный воздух при эксплуатации жилого комплекса, приведен в таблице 7.2.

Таблица 7.2 - Перечень загрязняющих веществ, выбрасываемых в атмосферный воздух в период эксплуатации

Загрязняющее вещество	Валовые выбросы, т/год
Код	Наименование
0301	Азота диоксид (Азот (IV) оксид)	0.017514
0304	Азот (II) оксид (Азота оксид)	0.002846
0330	Сера диоксид-Ангидрид сернистый	0.004950
0337	Углерод оксид	1.131937
2704	Бензин (нефтяной, малосернистый)	0.134615
Всего веществ: 5	1.291862
в том числе твердых: 0	0.000000
жидких/газообразных: 5	1.291862

Проектной документации предусмотрены мероприятия, предотвращающие и уменьшающие выброс загрязняющих веществ в период строительства:

- контроль топливной системы механизмов, а также системы регулировки подачи топлива, обеспечивающих его сгорание;

- допуск к эксплуатации машин и механизмов в исправном состоянии;

использование сертифицированных по стандартам РФ веществ и строительных материалов в процессе строительства;

- опускание строительного мусора с этажей выполняется в закрытых контейнерах или желобах непосредственно в автотранспорт, не допуская его распыления;

- работа техники на холостом ходу не допускается.

7.3.2 Поверхностные и подземные воды

Участок строительства жилого комплекса расположен вне водоохранных зон поверхностных водных объектов. Обеспечение водой предусмотрено от существующих сетей.

Территория проектируемого жилого комплекса расположена в пределах селитебной зоны, поверхностный сток с которой не содержит специфических загрязнений. Основными ингредиентами такого стока являются взвешенные вещества и нефтепродукты.

Отвод поверхностного стока с территории жилого комплекса осуществляется в сеть городской дождевой канализации.

7.3.3 Земельные ресурсы

Проектируемый жилой комплекс расположен в зоне существующей жилой застройки г. Краснодара.

В настоящее время на площадке проектирования находятся:

- производственные здания металлические и каменные: здания цехов, складов, производственные здания, дворовые туалеты с выгребными ямами, площадки с мостовыми кранами, трансформаторные подстанции, территория водозабора;

- общественные здания металлические и каменные: административные здания, магазины, торговые ларьки;

- площадки с цементобетонным и асфальтобетонным покрытиями.

Проектом предусмотрено максимальное сохранение зеленых насаждений на территории строительной площадки. Зеленые насаждения, попадающие в границы застройки и оказывающие влияние на организацию строительной площадки и выполнение комплекса демонтажных и строительно-монтажных работ, должны быть максимально пересажены. Сохраняемые зеленые насаждения, попадающие в зону работ строительных машин и механизмов, должны быть защищены от случайных повреждений.

7.3.4 Отходы

Перечень основных видов отходов, образующихся при строительстве и эксплуатации проектируемого жилого комплекса, представлен в таблице 7.3



Таблица 7.3 - Перечень отходов при проведении строительных работ

Наименование	Код ФККО	Способ хранения	Размещение, способ утилизации	Класс опасности
Период строительства
Мусор строительный от разборки зданий	91200601 01 00 4	Навалом на специально оборудованной площадке	Размещение на лицензированном полигоне ТБО	5
Лом черных металлов несортированный	35130100 01 99 5	Навалом на специально оборудованной площадке	Использование	5
Лом дорожного полотна автомобильных дорог (исключая битум и асфальтовые покрытия)	31401000 01 99 5	Навалом на специально оборудованной площадке	Использование	5
Отходы изолированных проводов и кабелей	92360000 13 00 5	Навалом на специально оборудованной площадке	Использование	5
Грунт, образовавшийся при проведении землеройных работ	31401100 08 99 0	Без накопления	Использование	5
Отходы бетона, железобетона	31402700 01 00 0	Навалом на специально оборудованной площадке	Использование	5
Шлак сварочный	31404800 01 99 4	Навалом на специально оборудованной площадке	Использование	4
Остатки и огарки стальных сварочных электродов	35121601 01 99 5	Навалом на специально оборудованной площадке	Использование	5
Отходы лакокрасочных средств	55500000 00 00 0	Металлический контейнер на специальной площадке	Размещение на лицензированном полигоне ТБО	3
Обтирочный материал, загрязненный нефтепродуктами	54902700 01 03 0	Металлический контейнер с крышкой на специально оборудованной площадке	Размещение на лицензированном полигоне ТБО	3
Мусор от бытовых помещений организаций несортированный (исключая крупногабаритный)	91200400 01 00 4	Металлический контейнер на специально оборудованной площадке	Размещение на лицензированном полигоне ТБО	4
Период эксплуатации
Отходы из жилищ	91100000 00 00 0	Металлический контейнер 1 м3 на специально оборудованной площадке	Размещение на лицензированном полигоне ТБО	4

Отходы собираются в контейнеры и вывозятся за пределы строительной площадки.

Сбор мусора, пищевых и других отходов производится в инвентарные контейнеры, устанавливаемые в местах, наиболее удаленных от зон отдыха, бытовых помещений и обеспеченных подъездом. Выгрузка контейнеров производится в местах, отведенных для свалки.

Строительный мусор, а также отходы строительного производства должны регулярно собираться в металлические контейнеры либо на специально оборудованной площадке.

Строительный несортированный мусор (бой строительного кирпича, бетон в кусковой форме, древесные отходы), грунт вывозятся автосамосвалами, оборудованными защитными брезентовыми укрытиями от распыления по улицам города, за пределы строительной площадки.

Обрезки металлоконструкций, арматуры, огарки сварочных электродов собираются в закрытые металлические ящики и вывозятся автотранспортом в пункты сдачи «Вторчермета».

Отходы - гидроизоляционных материалов, обтирочный материал, загрязненный маслами (содержание масел 15% и более), используемый при эксплуатации строительных машин и механизмов - собираются в металлические контейнеры с закрывающейся крышкой, установленные в пожаробезопасном месте и затем сдается на утилизацию на АБЗ [63].

Сжигание строительного мусора на строительной площадке запрещено.

7.4 Экологические требования

7.4.1 Экологические требования к охране атмосферного воздуха

Гигиенические нормативы предельно допустимых концентраций (ПДК) загрязняющих веществ в атмосферном воздухе населенных мест установлены в ГН 2.1.6.1338-03 [64]. Нормативы установлены в виде максимальных разовых и среднесуточных ПДК с указанием класса опасности и лимитирующего показателя вредности, который положен в основу установления норматива конкретного вещества.

Лимитирующий показатель вредности характеризует направленность биологического действия вещества: рефлекторное и резорбтивное.

Рефлекторное действие - реакция со стороны рецепторов верхних дыхательных путей: ощущение запаха, раздражение слизистых оболочек, задержка дыхания и т.п. Указанные эффекты возникают при кратковременном воздействии веществ, поэтому рефлекторное действие лежит в основе установления максимальных разовых ПДК (20 - 30 минут).

Под резорбтивным действием понимают возможность развития общетоксических, гонадотоксических, эмбриотоксических, мутагенных, канцерогенных и др. эффектов, возникновение которых зависит не только от концентрации вещества в воздухе, но и от длительности ингаляции. С целью предупреждения развития резорбтивного действия устанавливается среднесуточная ПДК (как максимальная 24-х часовая или как средняя за год и более).

Сводные расчеты загрязнения (таблица 7.4) являются необходимым элементом государственного управления в области охраны окружающей среды , позволяющим учесть требования системности и комплексности подхода к такому управлению, а также его научной обоснованности.

Таблица 7.4 - Сводные сведения о загрязняющих веществах

Вещество	Использованный критерий	Значение критерия, мг/м3	Класс опасности
код	наименование
1	2	3	4	5
0123	диЖелезо триоксид (Железа оксид) (в пересчете на железо)	ПДК с/с	0.04	3
0143	Марганец и его соединения (в пересчете на марганца (IV) оксид)	ПДК м/р	0.01	2
0301	Азота диоксид (Азот (IV) оксид)	ПДК м/р	0.2	3
0304	Азот (II) оксид (Азота оксид)	ПДК м/р	0.4	3
0328	Углерод (Сажа)	ПДК м/р	0.15	3
0330	Сера диоксид-Ангидрид сернистый	ПДК м/р	0.5	3
0333	Сероводород	ПДК м/р	0.008	2
0337	Углерод оксид	ПДК м/р	5.0	4
0342	Фториды газообразные	ПДК м/р	0.02	2
0344	Фториды плохо растворимые	ПДК м/р	0.2	2
0616	Диметилбензол (Ксилол)	ПДК м/р	0.2	3
1042	Бутан-1-ол (Спирт н-бутиловый)	ПДК м/р	0.1	3

7.4.2 Нормирование акустического воздействия

Допустимые уровни шума на территории жилой застройки и в жилых помещениях установлены санитарными нормами СН 2.2.4/2.1.8.562-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки» [65].

Предельно-допустимые уровни акустического воздействия для проектируемого жилого комплекса приведены в таблице 7.5.



Таблица 7.5 - Предельно-допустимые уровни акустического воздействия

Назначение помещений или территорий Время суток	Уровни звукового давления, дБ, в октавных полосах со среднегеометрическими частотами, Гц	Уровни звука L(А) и эквивалентные уровни звука L(Аэкв.), дБа	Максимальные уровни звука L Амакс дБа
	31,5	63	125	250	500	1000	2000	4000	8000
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
Жилые комнаты квартир	с 7 до 23 ч с 23 до 7 ч	79 72	63 55	52 44	45 35	39 29	35 25	32 22	30 20	28 18	40 30	55 45
Территории, непосредственно прилегающие к жилым домам	с 7 до 23 ч с 23 до 7 ч	90 83	75 67	66 57	59 49	54 44	50 40	47 37	45 35	44 33	55 45	70 60
Площадки отдыха на территории микрорайонов		83	67	57	49	44	40	37	35	33	45	60

7.4.3 Экологические требования к обращению с отходами

Требования по обращению с отходами на строительной площадке и в период эксплуатации жилого комплекса приведены в соответствии с СанПиН 2.1.7.1322-03 «Гигиенические требования к размещению и обезвреживанию отходов производства и потребления» и СанПиН 42-128-4690-88 «Санитарные правила содержания территорий населенных мест».

Обращение с каждым видом отходов производства и потребления зависит от их происхождения, агрегатного состояния, физико-химических свойств субстрата, количественного соотношения компонентов и степени опасности для здоровья населения и среды обитания человека. При строительстве и эксплуатации проектируемого объекта образуются отходы 4-5 класса опасности. Образующиеся отходы предусмотрено хранить на открытых площадках.

Отходы, образующиеся при строительстве, ремонте, реконструкции жилых и общественных зданий, а также объектов культурно-бытового назначения, вывозят транспортом строительных организаций на специально выделенные участки.

При временном хранении производственных отходов в нестационарных складах, на открытых площадках без тары (навалом, насыпью) или в негерметичной таре должны соблюдаться следующие условия:

- временные склады и открытые площадки должны располагаться с подветренной стороны по отношению к жилой застройке;

- поверхность хранящихся насыпью отходов или открытых приемников-накопителей должна быть защищена от воздействия атмосферных осадков и ветров (укрытие брезентом, оборудование навесом и т.д.);

- поверхность площадки должна иметь искусственное водонепроницаемое и химически стойкое покрытие (асфальт, керамзитобетон, полимербетон, керамическая плитка и др.);

- по периметру площадки должна быть предусмотрена обваловка и обособленная сеть ливнестоков с автономными очистными сооружениями; допускается ее присоединение к локальным очистным сооружениям в соответствии с техническими условиями;

- поступление загрязненного ливнестока с этой площадки в общегородскую систему дождевой канализации или сброс в ближайшие водоемы без очистки не допускается.

На территории жилого комплекса должны быть выделены специальные площадки для размещения контейнеров с удобными подъездами для транспорта. Площадка должна быть открытой, с водонепроницаемым покрытием и желательно огражденной зелеными насаждениями

Для определения числа устанавливаемых мусоросборников (контейнеров) следует исходить из численности населения, пользующегося мусоросборниками, нормы накопления отходов, сроков хранения отходов. Расчетный объем мусоросборников должен соответствовать фактическому накоплению отходов в периоды наибольшего их образования.

При временном хранении отходов в дворовых сборниках должна быть исключена возможность их загнивания и разложения. Поэтому срок хранения в холодное время года (при температуре минус 5 С и ниже) должен быть не более трех суток, в теплое время (при плюсовой температуре - свыше плюс 5 С) не более одних суток (ежедневный вывоз).

Для сбора твердых бытовых отходов следует применять в благоустроенном жилищном фонде стандартные металлические контейнеры.

Площадки для установки контейнеров должны быть удалены от жилых домов, детских учреждений, спортивных площадок и от мест отдыха населения на расстояние не менее 20 м, но не более 100 м. Размер площадок должен быть рассчитан на установку необходимого числа контейнеров, но не более 5.

Металлические сборники отходов в летний период необходимо промывать (при "несменяемой" системе - не реже одного раза в 10 дней, "сменяемой" - после опорожнения).

7.4.5 Приоритетные направления развития объекта в процессе благоустройства территории

Организация работ по благоустройству территории муниципального образования город Краснодар обеспечивается владельцами и (или) пользователями земельных участков, зданий, строений и сооружений.

Проведение благоустройства обеспечивает требования охраны здоровья человека (противопожарные, санитарно-гигиенические, конструктивные, технологические, планировочные требования, предотвращающие получение заболеваний и травм), исторической и природной среды, создают технические возможности беспрепятственного передвижения маломобильных групп населения.

К элементам благоустройства относят озеленение, покрытия поверхности, сопряжения поверхностей, ограждения, малые архитектурные формы, игровое и спортивное оборудование, освещение.

Строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства на территории муниципального образования город Краснодар должны включать комплекс работ по созданию, реконструкции, капитальному ремонту объектов озеленения, полную или частичную замену либо восстановление существующих зеленых насаждений с полным комплексом подготовительных работ.

Ориентировочные нормы посадки деревьев и кустарников приведены в таблице 6 согласно Правилам создания, охраны и содержания зеленых насаждений [60].

Таблица 7.6 - Нормы посадки деревьев и кустарников на 1 га

Вид насаждений	Количество, шт.
Жилые территории
Деревья	150-170
Кустарники	750-850

Озелененные территории общего пользования должны быть благоустроены и оборудованы малыми архитектурными формами.

Выбор видов покрытия следует принимать в соответствии с их целевым назначением: твердых - с учетом возможных предельных нагрузок, характера и состава движения, противопожарных требований, действующих на момент проектирования; мягких - с учетом их специфических свойств при благоустройстве отдельных видов территорий (детских, спортивных площадок, площадок для выгула собак, прогулочных дорожек и т.п. объектов); газонных и комбинированных, как наиболее экологичных.

Воздействие проектируемого объекта в период строительства и эксплуатации на состояние окружающей среды является допустимым.

В рассмотренной проектной документации предусмотрены достаточные мероприятия по обращению с отходами, по обращению с загрязненными ливневыми стоками, с существующими зелеными насаждениями.

Количество выбросов загрязняющих веществ в атмосферный воздух и уровень шумового воздействия не превысят нормативных значений.

Рассмотренные материалы проектной документации по строительству многофункционального жилого комплекса на территории центрального округа г. Краснодара соответствуют требованиям законодательных актов Российской Федерации и нормативных документов в области охраны окружающей среды и природных ресурсов.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В данной выпускной квалификационной работе был разработан инвестиционный проект строительства жилого комплекса «Большой» с последующей его эксплуатацией. Все поставленные задачи в данной работе были достигнуты. Проект получил полное разностороннее обоснование и готов к воплощению в жизнь. В ходе проектирования учтены все требования и предписания нормативных документов. В архитектурно-строительной части был разработан генеральный план и архитектурные чертежи, а так же описано технологическое и конструктивное решение жилого комплекса.

В технической экспертизе была описана организация строительного производства, предложены конкретные решения по строительству объекта.

Тщательное изучение рынка позволило определить сегмент, к которому относится объект и сформировать ценовую и маркетинговую политику.

Рассчитанные показатели в экономической экспертизе, гарантируют своевременный возврат инвестиций и приемлемый уровень дохода от их вложения на протяжение всей многолетней эксплуатационной фазы проекта.

Проанализировав множество вариантов и способов управления объектом инвестирования, мы пришли к выводу о том, что привлечение профессиональной управляющей компании является эффективным вариантом эксплуатации объекта недвижимости.

В экологической части была проведена оценка экологического состояния территории объекта недвижимости и предложены мероприятия по охране окружающей среды на период строительства и благоустройства объекта. Все вышесказанное свидетельствует о том, что проект «Многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями по улице Красная, 176 в городе Краснодаре, первый этап строительства» является жизнеспособным, эффективным и готовым к практическому применению.



СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. СНКК 20-303-2002 [1] "Территориальные строительные нормы Краснодарского края «Нагрузки и воздействия. Ветровая и снеговая нагрузки».

2. СНиП 23-01-99 "Строительная климатология".

3. Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010г. N 1047-р.

4. Федеральный закон РФ от 22 июля 2008 г. N 123-Ф3 [4]. "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

5. СНиП 2.01.07-85 «Нагрузки и воздействия»

6. Технический отчёт по инженерным изысканиям 14Г-11-ИЗ.1.

7. СНиП 2.03.11-85 «Защита строительных конструкций от коррозии»

8. СНиП 2.07.01-89 «Планировка и застройка городских и сельских поселений» (утв. Постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78).

9. СНиП П-89-80 «Генеральные планы промышленных предприятий».

10. СНиП 3.05.05 «Технологическое оборудование и технологические трубопроводы».

11. ГОСТ 30494-96 - «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях».

12. СНиП 2.04.05-86 «Отопление, вентиляция и кондиционирование».

13. Раздел 01-12-1-АР проекта строительства.

14. СП 23-101-2004 «Проектирование тепловой защиты зданий».

15. СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений».

16. СНиП 2.04.02-84 «Водоснабжение. Наружные сети и сооружения».

17. ГОСТ 1839-80 «Трубы и муфты асбестоцементные для безнапорных трубопроводов. Технические условия».

18. СНиП II-32-74 «Канализация. Наружные сети и сооружения». 19. СП 3.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности».

20. ППБ 01-03 «Правила пожарной безопасности в РФ».

21. СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции».

22. СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия».

23. СНиП 3.01.01-85 «Организация строительного производства».

24. Проектная декларация от 25 сентября 2012г.

25. Гражданский кодекс Российской Федерации.

26. Градостроительный кодекс Российской Федерации.

27. 214-ФЗ от 30.12.2004г «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

28. Федеральный закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

29. Федеральный закон от 25 февраля 1999г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

30. Татарова А.В. «Оценка недвижимости и управление собственностью», 2003г.

31. Смоляк С.А. «Дисконтирование денежных потоков», 2006г.

32. Черняк В.З. «Управление недвижимостью», 2007г.

33. Кен Макэлрой «Оценка и Управление недвижимостью», 2010 г.

34. Гапоненко А.А., Панкрухин А.П. Стратегическое планирование: Учебник (ГРИФ). - 3-е изд., стер. - М.: Омега-Л, 2008.

35. «Жилищный кодекс российской федерации» (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ.

36. Постановление от 13 августа 2006 г. № 491об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

37. Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда (постановление от 27 сентября 2003 г. № 170).

38. Методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного утвержденными Приказом Госстроя РФ от 28 декабря 2000 г. N 303.

39. Коровин Э.В. «Методология формирования рынка жилищно-коммунальных услуг», 2005.

40. ВСН 58-88 «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения».

41. СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания».

42. СНиП 2.08.02-89 «Общественные здания и сооружения».

43. Приказ Госстроя РФ от 26 декабря 1997 г. № 17-139 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (с изменениями от 2 августа 2002 г.).

44. ГОСТ Р 51870-2002 «Услуги по уборке зданий и сооружений. Общие технические условия» от 01.07.2002.

45. ГОСТ 4103-82 «Изделия швейные. Методы контроля качества».

46. ГОСТ 16588-91 «Методы определения влажности».

52. ГОСТ 24455-80 «Средства для ухода за полами. Метод определения водостойкости эмульсионной мастики».

47. ГОСТ 16143-81 «Детали и изделия из древесины и древесных материалов. Методы определения блеска прозрачных лаковых покрытий».

48. ГОСТ 24404-80 «Изделия из древесины и древесных материалов. Покрытия лакокрасочные. Классификация и обозначения».

49. ГОСТ 12.1.005-88 «Общие санитарно-гигиенические требования к воздуху рабочей зоны».

50. СанПиН (санитарные правила и нормы).

51. Федеральный закон от 10.01.2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».

52. Федеральный закон от 23.11.1995 г. № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе».

53. Федеральный закон от 30.03.1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

54. Правила создания, охраны и содержания зеленых насаждений в городах РФ, утвержденные приказом Госстроя России от 15.12.1999 г. № 153.

55. Правила благоустройства территории муниципального образования город Краснодар, утвержденные решением городской думы Краснодара от 22.08.2013 г. №52 п.6.

56. Федеральный классификационный каталог отходов, утвержденный приказом МПР РФ от 30.07.2003 г. №663.

57. СанПиН 2.1.7.1322-03 «Гигиенические требования к размещению и обезвреживанию отходов производства и потребления».

58. ГН 2.1.6.1338-03 «Предельно допустимые концентрации (ПДК) загрязняющих веществ в атмосферном воздухе населенных мест».

59. СН 2.2.4/2.1.8.562-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки».

Размещено на Allbest.ur