Инвестиционный проект строительства жилого комплекса "Большой" с последующей его эксплуатацией

Рисунок 5.2 - SWOT - анализ

На рисунке 5.3 изображена матрица Бостонской консультативной группы

Рисунок 5.3 - Матрица БКГ

Идеальный портфель должен состоять из 2 групп товаров:

- Товаров, способных обеспечивать компанию свободными денежными ресурсами для возможности инвестирования в развитие бизнеса. (звезды и дойные коровы);

- Товаров, находящихся на стадии внедрения на рынок и на стадии роста, нуждающихся в инвестировании и способных обеспечить будущую стабильность и устойчивость компании (дикие кошки).

Другими словами, товары первой группы обеспечивают текущее существование компании, товары второй группы обеспечивают будущие доходы компании.

Мы видим, что компания застраивающая объект ЖК «Большой» имеет идеальный портфель.

Из выше перечисленных данных вытекает вывод о целесообразности внедрения управленческой компании в процесс управления ЖК «Большой». Причем, От того, насколько профессионально будет осуществляться управление недвижимостью, зависит стабильность получения дохода и возможность увеличения капитала.

5.4 Расчет финансовых показателей процесса управления

В данном разделе было принято решение весь процесс управления жилым комплексом разделить на две составляющие:

1. Управление жилыми помещениями

2. Управление коммерческими помещениями

5.4.1 Расчет финансовых показателей процесса управления жилыми помещениями

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения - результат договоренности сторон договора управления многоквартирным домом.

При установлении цены содержания и ремонта жилого помещения первичен перечень работ и услуг. Расчет размера платы за содержание и ремонт жилого помещения без определения соответствующего ей перечня работ и услуг не имеет смысла.

Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня являются существенными условиями договора управления [40]. Указанный перечень подлежит утверждению на общем собрании собственников помещений [41]. Все минимально необходимые работы по обслуживанию многоквартирных домов перечислены в Правилах эксплуатации жилфонда[42]. Также в качестве основы при разработке перечня работ и услуг для конкретного дома можно воспользоваться Приложением 2 к Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 №75. Действующее жилищное законодательство предполагает, что перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества устанавливается для каждого конкретного многоквартирного дома с учетом его характеристик. Соответственно, и размер платы будет индивидуальным для каждого дома.

На сегодняшний день существует две формы управления многоквартирным домом - ТСЖ или управляющая компания, и выбрать, какой именно способ «ведения хозяйства» лучше, очень сложно. И в том, и в другом случае существуют свои особенности, плюсы и минусы.

В рамках данной работы целесообразно сравнение данных форм управления по экономическим критериям. Главным критерием выбора того или иного способа управления является стоимость предоставляемых услуг по содержанию и технической эксплуатации многоквартирных жилых домов.

Согласно прайс-листу управляющей компании ООО «УК» (таблица 5.1) стоимость ее услуг по содержанию и технической эксплуатации многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по ул. Красная, 176 в г. Краснодаре составит 14,30р. За 1м? обслуживаемой площади.

Таблица 5.1 - Тарифы на содержание и текущий ремонт многоквартирных домов в управлении ООО "Управляющая Компания" на 2014 год

Расценки составлены на основании документа «Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда, части 1,2,3,4, утвержденные приказом Госстроя России № 139 от 09.12.99г, далее - Рекомендации по нормированию труда».

По данным предварительным расценкам ООО «Управляющая компания» и будет эксплуатировать ЖК «Большой».

Далее мы рассмотрим себестоимость управления жилым комплексом при форме управления - ТСЖ на основании следующего финансового плана представленного в таблице 5.2.

Таблица 5.2 - Финансовый план при выборе формы управления - ТСЖ

Финансовый план предусматривает:

1. Оплату жителями дома индивидуально потребленных коммунальных ресурсов напрямую ресурсоснабжающим организациям.

2. Оплату коммунальных ресурсов потребленных на общедомовые нужды через расчетный счет ТСЖ

3. Включение стоимости всех работ и услуг, связанных с содержанием, ремонтом и управлением общим имуществом в единый тариф.

4. С целью недопущения финансовых нарушений расчеты в ТСЖ производятся преимущественно в безналичной форме (через расчетный счет, терминалы, пластиковые карточки, интернет-банк)

5. Для выполнения работ по содержанию и эксплуатации общего имущества с Электриком и Сантехником заключаются договора на сдельную оплату фактически произведенных работ, т.к. как показывает практика, они все равно не проводят планово-профилактические работы.

6. Техник-смотритель это квалифицированный инженер руководящий службой эксплуатации дома.

7. Вознаграждение председателю Правления ТСЖ состоит из двух частей оклада (50%) выплачиваемое ежемесячно и премии (50%) выплачиваемой по итогам годового отчетного собрания и оценке работы за год.

8. Сэкономленные средства, дополнительные доходы от рекламы, накопления на ремонт аккумулируются на расчетном счете и переходят на следующий год.

Итак, на основании вышеперечисленных данных можно сделать вывод о экономической целесообразности применения формы управления с привлечением управляющей компании ООО «УК». При выборе такой формы управления экономия собственников квартир составит 3,30р. с одного м?.

5.4.2 Расчет финансовых показателей процесса управления коммерческими помещениями

Наряду с комплексной технической эксплуатацией объекта ООО «Управляющая Компания» осуществляет управление коммерческими площадями, а именно:

- бизнес-планирование и управленческий учет;

- бухгалтерский и налоговый учет;

- контроль исполнения договоров аренды, отслеживание проведения индексации арендной платы в соответствии с условиями договоров аренды;

- контроль за своевременным поступлением учредителю управления (собственнику объекта недвижимости) арендных платежей на его счет;

- осуществление юридического сопровождения договоров (подписание, пролонгация, расторжение договоров и их последующая регистрация в государственных органах), заключаемых учредителем управления с арендаторами/субарендаторами, третьими и иными лицами по вопросам реализации обязанностей доверительного управляющего;

- представление и юридическая защита интересов учредителя управления во всех государственных и иных организациях;

- ведение претензионной работы;

- передача арендаторам помещений в соответствии с договорами аренды, приемка помещений по истечении сроков действия договоров;

- обеспечение соблюдения арендаторами всех требований и обязательств по договорам аренды, в том числе обязательств по выполнению ремонтно-восстановительных работ в помещениях;

- контроль использования помещений арендаторами в соответствии с договорами аренды и целевым назначением помещений, а также принятие необходимых действий для устранения нарушений арендаторами условий договоров аренды;

- сбор официальных данных о доходе учредителя управления от сдачи частей торгового центра в аренду;

- работа с арендаторами или их уполномоченными лицами с целью управления, выполнения и обеспечения выполнения условий договоров аренды;

- извещение учредителя управления о фактических или возможных нарушениях или невыполнении арендаторами договоров аренды;

- обеспечение всех необходимых и требуемых действий с целью наилучшей защиты интересов учредителя управления;

- предоставление необходимых, целесообразных или желательных услуг арендаторам для улучшения условий аренды помещений на объекте недвижимости;

- реализация мероприятий по увеличению доходности объекта, определение источников и обеспечение получения дополнительного дохода от использования объекта недвижимости;

- предоставление рекомендаций по привлечению новых арендаторов, освобождению помещений и возможному заключению новых договоров аренды, рекомендации по составу арендаторов, в зависимости от ситуации и по требованию учредителя управления;

- ведение переговоров и заключение договоров, имеющих отношение к обязанностям доверительного управляющего, при условии, что эти действия будут соответствовать договору управления;

- осуществление анализа проблем, рисков, возникающих в процессе эксплуатации и управления Объекта недвижимости, динамики развития рынка коммерческой недвижимости (цены, требования к объектам недвижимости, арендная плата, условия аренды и т.д.);

- осуществление подбора арендаторов в случае досрочного расторжения действующих договоров аренды или истечения сроков их действия.

Стоимость услуг сторонних УК складывается из себестоимости работы и дополнительного вознаграждения за профессионализм. Существует много способов расчета вознаграждения [44].

Самыми распространенными среди них являются: гарантированный доход собственника, процент от выручки и абонентская плата.

Гарантированный доход собственника схема, при которой собственник получает гарантированный доход, как правило, используется государственными структурами, например администрацией Санкт-Петербурга, при передаче объектов в доверительное управление. «При использовании этой схемы оговаривается ежегодный доход собственника от объекта недвижимости. Все что зарабатывается на арендных платежах сверх оговоренной суммы (за вычетом необходимых расходов, которые связаны с обслуживанием, эксплуатацией зданий и обязательными процедурами) является выручкой управляющей компании».

Для собственника такая схема работы не является самой выгодной, поскольку она создает у УК соблазн «выжать» объект по максимуму, сэкономив на расходах. А, учитывая тот факт, что по закону договор о доверительном управлении заключается на 5 лет, после этого срока собственнику здания придется выложить крупную сумму для восстановления объекта.

Процент от выручки - согласно этой схеме, УК ежемесячно в зависимости от оказываемых услуг получает от 5% до 20% от каждого договора аренды. Как правило, схема работы УК в данной ситуации строится так: компания выходит на объект, прописывает стандарты сдачи в аренду и стандарты эксплуатации, а затем начинает поточным методом искать клиентов и управлять клиентским потоком, ремонтными работами и прочим.

Для управляющих компаний это достаточно выгодная схема оплаты. Собственники же обычно используют этот вариант на стадии запуска, когда необходимо быстро заполнить объект, а после завершения работ предлагают УК перейти на другие условия оплаты.

Абонентская плата - в этом случае управляющая компания и собственник договариваются о постоянной величине выплат для управляющей компании (например, исходя из количества кв. м).

Недостаток такой схемы заключается в том, что управляющая компания не заинтересована в улучшении качества работы и в достижении лучших результатов.

Поскольку каждая схем имеет свои недостатки, на рынке часто применяются смешанные варианты оплаты услуг УК: одна из них берется за основу и к ней добавляются дополнительные условия.

В качестве варианта оплаты собственником коммерческих помещений услуг ООО «УК» по управлению ими принимаем смешанный вариант оплаты. В первые два года эксплуатации объекта недвижимости оплата будет производиться по схеме «процент от прибыли». Причем текущие расходы управляющей компании осуществляются за счет управляющей компании, то есть фактически ООО «УК» будет работать только за проценты.

Это связано с тем, что объект находится на стадии запуска и необходимо быстро заполнить объект, а так же это стимулирует управляющую компанию к качественной работе.

Следует отметить, что оплата услуг УК зависит от того, какие функции на объекте она выполняет. Бывает ситуации, когда управляющая компания занимается только эксплуатацией торгового центра или только сбором арендных платежей. Однако, в данном случае, если речь идет о полной координации всех функций на объекте (доверительном управлении), стоимость услуг УК будет составлять до 20% от прибыли. В то же время, при больших размерах объекта, удельные затраты управляющей компании на кв. м площади будут уменьшаться и в итоге получается, что небольшие объекты (до 5000 кв. м) с точки зрения управления будут самыми «дорогими».

Расчетная площадь встроенно-пристроенных помещений (1 этап строительства) - 39613,54м?. Окончательную ставку вознаграждения для УК определяем максимальную - в размере 20% от прибыли, образовавшейся в результате сдачи помещений в аренду.

Согласно экономическим расчетам, приведенным в разделе 4, действительный валовый доход от платной парковки и сдачи в аренду коммерческих помещений составит 167528823руб./год. То есть Управляющая компания получит в распоряжение 33505764руб./год.

При этом все текущие операционные расходы Управляющая Компания берет на себя.

Через два года, когда нормализуются все показатели эффективности управления, в интересах собственника планируется переход на иную форму оплаты услуг УК.

За основу можно взять схему абонентской платы, и к этой сумме добавить проценты от оговоренного превышения потока дохода плюс себестоимость услуг управляющей компании.

Таким образом, при условии отсутствия у собственника опыта в управлении недвижимости, целесообразно объект управления передать в доверительное управление ООО «Управляющая Компания».

Это обеспечит повышение доходности объекта и управление его стоимостью, управление процессами маркетинговой, финансовой и юридической деятельности по коммерческому использованию объекта недвижимости.

6. ЭКСПЛУАТАЦИЯ И РЕМОНТ

6.1 Общие положения

Техническая эксплуатация зданий - это комплекс мероприятий, которые обеспечивают безотказную работу элементов и систем здания в течение нормативного срока службы, функционирования здания по назначению.

Техническая эксплуатация зданий включает в себя техническое обслуживание, систему ремонтов, санитарное содержание.

Задачи эксплуатации здания заключаются в:

- обеспечении безотказной работы его конструкций, соблюдении нормальных санитарно-гигиенических условий, правильном использовании инженерного оборудования;

- поддержании температурно-влажностного режима помещений;

- проведении своевременного ремонта; повышении степени благоустройства зданий и т.д.

В процессе эксплуатации здание требует постоянного обслуживания и ремонта. Техническое обслуживание здания представляет собой комплекс по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров и режимов работы технических устройств, направленных на обеспечение сохранности зданий.

Система технического обслуживания и ремонта должна обеспечивать нормальное функционирование зданий в течение всего периода их использования по назначению. Под периодом использования здания понимают продолжительность его безотказного функционирования при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта. Продолжительность безотказной работы элементов здания, его систем и оборудования неодинакова. При определении нормативных сроков службы здания принимают средний безотказный срок службы основных несущих элементов: фундаментов и стен. Срок службы других элементов может быть меньше нормативного срока службы здания. Поэтому в процессе эксплуатации зданий эти элементы приходится заменять, возможно, несколько раз.

Изнашивание зданий и сооружений заключается в том, что отдельные конструкции и здания в целом постепенно утрачивают свои первоначальные качества и прочность. Определение сроков службы конструктивных элементов является сложной задачей, так как результат зависит от большого количества факторов, влияющих на износ. Нормативные сроки службы зданий зависят от материала основных конструкций и являются усредненными.

Эксплуатация объекта как строительного сооружения производится в соответствии с ВСН 58-88 [45], СНиП 2.08.01-89 [46], СНиП 2.08.02-89 [47].

Техническое обслуживание зданий включает работы по контролю технического состояния, поддержанию исправности, наладке инженерного оборудования, подготовке к сезонной эксплуатации здания в целом, а также его элементов и систем. Контроль технического состояния зданий осуществляют путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров.

Техническое обслуживание объекта осуществляется в соответствии с нормативами Госстроя РФ, Минэнерго РФ, Госэнергонадзора РФ, Минтопэнерго РФ, Госгортехнадзора РФ и др. государственных учреждений.

Система технической эксплуатации и принципы её организации установлены нормативными документами: ВСН 58-88 и «Правилами и нормами технической эксплуатации и ремонта жилищного фонда» [48].

Данные документы предусматривают выполнение комплекса взаимосвязанных ремонтно-строительных мероприятий, осуществляемых преимущественно в плановом порядке. Система основана на принципе обеспечения безотказности эксплуатации всех конструкций, инженерного оборудования и помещений путём проведения плановых профилактических ремонтно-восстановительных работ с заданным уровнем надёжности и выполнения, неплановых аварийно-диспетчерских работ в межремонтный период. Система технической эксплуатации зданий и сооружений представлена на рисунке 6.1.

Рисунок 6.1 - Система технической эксплуатации зданий и сооружений.

Техническое обслуживание и эксплуатация объекта «Многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по ул. Красная 176 в г. Краснодаре» осуществляются управляющей компанией ООО «Управляющая компания».

Техническая эксплуатация здания и инженерных систем которую будет выполнять ООО «Управляющая компания» включает в себя следующие виды работ:

- диспетчерское обслуживание - круглосуточная работа диспетчера за пультом управления зданием , контроль за функционированием инженерной инфраструктуры, поддержание в помещениях здания заданных параметров микроклимата, перевод инженерного оборудования в требуемый режим работы и т.д.;

- оперативное обслуживание - осуществление дежурным (оперативным) персоналом контроля за техническим состоянием инженерного оборудования здания, выполнение мероприятий по оперативному управлению и ремонту инженерного оборудования;

- техническое обслуживание - комплекс профилактических работ по чистке, настройке, регулировке или замене пришедших в негодность элементов, направленный на поддержание работоспособности систем и оборудования в процессе их эксплуатации;

- ремонтные работы - мероприятия по срочной локализации аварий или устранению возникших неисправностей оборудования, которые не могли быть выявлены в ходе текущей эксплуатации инженерии здания, плановых осмотров или технического обслуживания, а также комплекс плановых ремонтных работ по замене узлов и элементов оборудования, выработавших свой срок;

- ведение эксплуатационной документации (формуляры, паспорта-формуляры) и документации, предусмотренной требованиями нормативных документов по эксплуатации здания и его инженерных систем;

- санитарное содержание здания и прилегающей территории.

В рамках заключенного договора по эксплуатации здания ООО «Управляющая компания» предоставляет услуги по управлению инфраструктурой объекта, которые включают в себя:

- контроль технического состояния строительной части здания;

- контроль выполнения гарантийных обязательств со стороны подрядных организаций по устранению неполадок в работе систем, выявленных в процессе эксплуатации здания;

- осуществление контроля и надзора за выполнением работ/услуг на объекте недвижимости по договорам, заключённым Заказчиком со внешними компаниями;

- организация пожарно-постовой службы на объекте клиента;

- погрузочно-разгрузочные и такелажные услуги;

- организация и осуществление переконфигурации офисных и торговых площадей, оборудованных в соответствии с концепцией открытого пространства;

- организация оперативно-справочного стола и обеспечение его функционирования;

- осуществление приема и обработки заявок, ведение учета поступивших заявок;

- распределение, с учетом приоритета, заданий (нарядов) на выполнение заявок;

- ведение контроля качества выполнения заявок;

- подготовка и предоставление ежемесячного отчета о работе оперативно-справочного стола;

- хозяйственные услуги - мелкий ремонт мебели и строительной части здания, профилактический ремонт дверей, перемещение грузов внутри здания и прочие хозяйственные работы, связанные с эксплуатацией здания и его оборудования.

6.2 Планы проведения текущих и капитальных ремонтов

Ремонт здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению его физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания.

Восстанавливать работоспособность элементов зданий необходимо в том случае, когда их эксплуатация уже не возможна, либо заблаговременно, не дожидаясь отказа конструкций.

В первом случае ремонт имеет вынужденный характер и называется ремонтом по потребности. Во втором случае ремонт предусматривает, наряду конструктивных элементов. Такой вид ремонта называется плановым. Он имеет различные организационные формы, среди которых наиболее распространена система планово-предупредительных ремонтов. Она представляет собой совокупность организационных и технических мероприятий по надзору, уходу и всем видам ремонта, проводимых периодически по заранее составленному плану с целью предупреждения преждевременного износа, предотвращения аварий, а также для поддержания зданий в состоянии постоянной эксплуатационной надёжности.

Система планово-предупредительных ремонтов УК включает в себя:

- планово-предупредительный капитальный ремонт (комплексный);

- планово-предупредительный текущий ремонт;

- аварийный (непредвиденный) текущий ремонт, выполняемый аварийными и диспетчерскими службами;

- обследование, регулировку и наладку конструкций, санитарно-технических систем и инженерных устройств здания (осмотры).

Целью плановых ремонтов является предупреждение отказов элементов в течение всего срока службы.

Капитальный ремонт включает в себя устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.

В процессе капитального ремонта восстанавливаются эксплуатационные характеристики конструкций санитарно-технических систем и инженерных устройств здания. Условием для назначения здания на плановый капитальный ремонт является не наличие неисправностей в доме, а сроки службы элементов, подлежащих ремонту.

Периодичность ремонтов определяется долговечностью конструкций, имеющих наименьший срок службы. В соответствии с действующими нормативными документами периодичность установлена в 6...12 лет.

В процессе эксплуатации возможно появление отказов элементов и в межремонтные сроки. Эксплуатационные свойства таких элементов восстанавливают путём выборочного капитального ремонта.

Работы по капитальному ремонту жилых зданий финансируются за счёт амортизационных отчислений, а общественных и производственных зданий - за счёт бюджетных ассигнований.

Текущий ремонт проводится с периодичностью, обеспечивающий эффективную эксплуатацию здания с момента завершения его строительства до момента поставки на очередной капитальный ремонт. При этом учитываются природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания.

Текущий ремонт должен выполняться по пятилетним и годовым планам. Годовые планы составляются в уточнение пятилетних с учетом результатов осмотров, разработанной сметно-технической документации на текущий ремонт, мероприятий по подготовке зданий к эксплуатации в сезонных условиях.

Текущий ремонт предусматривает своевременное и систематическое проведение работ по предупреждению преждевременного износа частей здания и инженерного оборудования, а также работы по устранению мелких повреждений и неисправностей. Его выполняют обычно эксплуатационные организации или спецорганизации на договорных началах.

Текущий ремонт включает:

- техническое обслуживание элементов зданий, регулировка и наладка оборудования;

- выполнение непредвиденного ремонта, заключающегося в устранении внезапно возникающих неисправностей, обнаруженных при обследовании или по заявлению проживающих, в сроки, предусмотренные правилами и нормами;

- проведение планового ремонта, планируемого заранее, исходя из требований положения о проведении планово-предупредительных ремонтов и с учётом технического состояния элементов.

Основным является текущий планово-предупредительный ремонт. К нему относят также ежегодно выполняемые работы по подготовке домов к сезонным условиям эксплуатации и наладке (осмотру) инженерного оборудования. Обычно на производство работ по текущему планово-предупредительному ремонту предусматривается до 80% средств, выделяемых на текущий ремонт.

Периодичность текущего ремонта зависит от степени износа различных по капитальности зданий. В жилых зданиях с износом свыше 60% планово-предупредительный текущий ремонт, как правило, выполняется ежегодно.

Элементы жилого здания и внешнего благоустройства, минимальная продолжительность эксплуатации которых с момента ввода в эксплуатацию после нового строительства, последнего текущего или капитального ремонта равна или превышает продолжительность, установленную ВСН 58--88, должны быть отремонтированы с восстановлением их эксплуатационных показателей или заменены. Удельный вес заменяемых элементов жилых зданий в процессе текущего ремонта не должен превышать Уровня:

-- кровельные покрытия -- 50%;

-- покрытия полов -- 20%;

-- остальные конструкции и инженерное оборудование-- 15% от их общего объема в жилом здании. Элементы здания и внешнего благоустройства, срок службы которых соизмерим с периодичностью текущего ремонта, могут быть заменены полностью.

Система планово-предупредительного ремонта позволяет чётко планировать работы и своевременно принимать меры по повышению эксплуатационных качеств здания. Эффективность её зависит от организационной структуры ремонтно-эксплуатационных служб, наличия материальных и трудовых ресурсов, уровня теоретических разработок положения системы, чем и обладает ООО «Управляющая Компания».

Надежность зданий в процессе их эксплуатации по мере ухудшения состояния отдельных элементов, узлов или здания в целом может быть обеспечена путем профилактических ремонтов. Основная задача такой профилактики - предупреждение отказов.

Система планово- предупредительных ремонтов состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от сроков службы конструкций, а также материалов, из которых они изготовлены.

Ремонт назначают в зависимости от срока эксплуатации, а объем ремонтных работ определяют по техническому состоянию. В свою очередь срок эксплуатации здания зависит от его группы капитальности.

При определении группы капитальности строительных объектов выясняется, имеются ли у них неразрывно связанные между собой фундамент, основные и ограждающие конструкции, а также выполнено ли подсоединение основных инженерных коммуникаций. Для классификации зданий по капитальности необходимо представлять строительный объект как сооружение, которому в случае разборки будет нанесен несоразмерный ущерб. Классификация зданий по группе капитальности представлена в виде таблицы 6.1 [45]. При помощи данной таблицы можно определить группу капитальности проектируемого объекта: «Многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Красная, 176 в Красножаре».

Таблица 6.1 - Классификация зданий по группе капитальности

Рекомендуемая нормативными документами периодичность ремонтов на примере жилых зданий приведена в таблице 6.2 [45]:

Таблица 6.2 - Рекомендуемая периодичность ремонтов

Проектируемый объект относится к 1 группе капитальности из чего следует вывод, что на начальном этапе жизненного цикла объекта, ООО «Управляющая компания» обязана проводить текущий ремонт здания в промежутки не более 5 лет, капитальный - 25 лет.

Накопленные статические данные позволяют для различных конструкций и схем зданий, материалов, сроков эксплуатации определить параметры плотности распределения времени наступления отказов и сроки назначения конструкций на ремонт.

Техническое обслуживание здания, осуществляемое УК включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов, заданных параметров и режимов работы его конструкций и технических устройств, а так же обследование, регулировку и наладку конструкций, санитарно-технических систем и инженерных устройств здания (осмотры).

Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль использования и содержания помещений.

Плановые осмотры жилых зданий, которые проводит УК:

- общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;

- частичные - осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.

Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).

Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены.

ООО «Управляющая компания» на основании актов осмотров и обследования обязана в месячный срок:

- составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;

- уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра - на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта;

- проверить готовность (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в зимних условиях;

- выдать рекомендации нанимателям, арендаторам и собственникам приватизированных помещений на выполнение текущего ремонта за свой счет согласно действующим нормативным документам.

Периодичность проведения осмотров элементов и помещений зданий приведена в таблице 6.3:

Таблица 6.3 - Периодичность проведения осмотров элементов зданий

6.3 Перечень мероприятий по уборке и уходу за ЖК

Управляющая компания ООО «Управляющая компания» проводит мероприятия по уборке и уходу согласно ГОСТ Р 51870-2002 [49]. В нем содержатся стандарты уборки внутри зданий и сооружений, прилегающей территории, ухода за оргтехникой, компьютерами, мебелью, полами, деталями отделки зданий.

Уборка площадок, садов, дворов, дорог, тротуаров, дворовых и внутриквартальных проездов территорий должна производиться УК, тротуары допускается убирать специализированными службами.

Места, недопустимые для уборочных машин, должны убираться вручную до начала работы машин, с труднодоступных мест допускается подавать снег на полосу, убираемую машинами.

В местах съезда и выезда уборочных машин на тротуаре должны быть устроены пандусы из асфальтобетона или местные понижения бортового камня. Ширина пандуса должна быть на 0,5 м больше ширины машины.

Управляющая компания обязана обеспечивать свободный подъезд к люкам смотровых колодцев и узлам управления инженерными сетями, а также источникам пожарного водоснабжения (пожарные гидранты, водоемы), расположенными на обслуживаемой территории.

Периодичность уборки тротуаров принимается органом местного самоуправления в зависимости от интенсивности движения пешеходов по тротуарам (от класса тротуара).

Интенсивность движения пешеходов - среднее количество Пешеходов в час, полученное в результате подсчета пешеходов с 8 до 18 ч в полосе движения шириной 0,75 м. При движении до 50 чел-ч - 1 класс, при движении от 51 до 100 чел-ч - 2 класс, при движении - от 101 и более чел-ч - 3 класс.

Интенсивность движения пешеходов на исследуемом объекте от 51 до 100 чел-ч, то есть 2 класс.

Уборка придомовых территорий должна проводиться в следующей последовательности: вначале убирать, а в случае гололеда и скользкости посыпать песком тротуары, пешеходные дорожки, а затем дворовые территории.

Уборку, кроме снегоочистки, которая производится во время снегопадов, следует проводить в режиме, в утренние или вечерние часы.

Объем уборочных работ в летнее и зимнее время следует определять по площадям в зависимости от материала покрытия придомовой территории, приведенным в техническом паспорте на жилой дом и земельный участок.

Управляющая компания обязана обеспечить:

- установку на обслуживаемой территории сборников для твердых отходов;

- своевременную уборку территории и систематическое наблюдение за ее санитарным состоянием;

- организацию вывоза отходов и контроль выполнения графика удаления отходов;

- свободный подъезд и освещение около площадок под установку контейнеров и мусоросборников;

- содержание в исправном состоянии контейнеров и мусоросборников для отходов (кроме контейнеров и бункеров, находящихся на балансе других организаций) без переполнения и загрязнения территории;

- проведение среди населения широкой разъяснительной работы по организации уборки территории.

Мусоросборники всех типов должны устанавливаться на бетонированной или асфальтированной площадке, как правило, с ограждением из стандартных железобетонных изделий или других материалов, с посадкой вокруг площадки кустарниковых насаждений.

Площадки для контейнеров на колесиках должны оборудоваться пандусом от проезжей части и ограждением (бордюром) высотой 7--10 см, исключающим возможность скатывания контейнеров в сторону. Подъезды к местам, где установлены контейнеры и стационарные мусоросборники, должны освещаться и иметь дорожные покрытия с учетом разворота машин и выпуска стрелы подъема манипулятора.

При размещении на одной площадке до шести переносных мусоросборников должна быть организована их доставка к местам подъезда мусоровозных машин.

Мусоросборники необходимо размещать на расстоянии от окон до дверей жилых зданий не менее 20 м, но не более 100 м от входных подъездов.

Количество и емкость дворовых мусоросборников определяется в установленном порядке.

Крупногабаритные отходы, старая мебель, велосипеды, остатки от текущего ремонта квартир и т. п. должны собираться на специально отведенных площадках или в бункеры-накопители и по заявкам организаций по обслуживанию жилищного фонда вывозиться мусоровозами для крупногабаритных отходов или обычным грузовым транспортом.

Сжигание всех видов отходов на территории домовладений и в мусоросборниках запрещается.

На территории каждого домовладения должны быть установлены урны, соответствующие утвержденному местным органом самоуправления образцу. Расстояние между урнами должно быть не менее 50 м на тротуарах III категории, не более 100 м -- на остальных тротуарах, во дворах, в местах возможного образования мелких отходов (перед входами в магазины и т. д.).

Урны следует очищать от отходов в течение дня по мере необходимости, но не реже одного раза в сутки, а во время утренней уборки периодически промывать.

Окраску урны следует возобновлять не реже одного раза в год.

Уборочные работы следует проводить в соответствии с Правилами безопасности и производственной санитарии при уборке и санитарной очистке городских территорий, а также указаниями по организации и проведению работ при содержании придомовых территорий.

Перечень мероприятий по уборке и уходу за объектом «Многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями по улице Красная, 176» представлен в виде таблицы 6.4:

Таблица 6.4 - Перечень мероприятий по уборке и уходу

Подобные документы

• Анализ привлекательности инвестиционного проекта на примере проекта строительства и последующей продажи жилого дома

  Инвестиционный проект как любое вложение капитала на срок с целью извлечения дохода. Методы оценки инвестиций. Описание проекта строительства жилого дома, организационный план и особенности финансовой модели, статьи расходов и доходов, анализ рисков.
  
  курсовая работа [823,2 K], добавлен 10.07.2009
  

• Инвстиционный проект строительства жилого дома ОАО "Стройком"

  Общая характеристика и основные направления деятельности ОАО СК "СтройКом", анализ параметров ее финансовых результатов. Порядок разработки инвестиционного проекта строительства жилого дома на ОАО "СтройКом" и оценка его финансовой эффективности.
  
  дипломная работа [248,4 K], добавлен 04.10.2010
  

• Инвестиционный проект строительства спортивно-развлекательного горнолыжного комплекса

  Теоретические аспекты инвестиционного проектирования. Практические аспекты инвестиционного проектирования на примере реализации бизнес-плана строительства горнолыжного комплекса. Финансовые механизмы инвестирования программы и интересы ее участников.
  
  курсовая работа [361,8 K], добавлен 28.09.2010
  

• Разработка инвестиционного проекта "Строительство морского универсального перегрузочного комплекса в Западном районе порта Темрюк"

  Виды инвестиций и инвестиционной деятельности. Инвестиционный проект как форма прямых инвестиций. Финансовый анализ ОАО "Кубанское речное пароходство". Проектирование морского универсального перегрузочного комплекса в Западном районе порта Темрюк.
  
  курсовая работа [69,1 K], добавлен 24.08.2011
  

• Инвестиционный проект складского комплекса

  Маркетинговое исследование рынка складской недвижимости. План, календарный график и сметный расчет строительства складского комплекса. Оценка рыночной стоимости склада. График доходов и расходов по проекту. Учет рисков и неопределенности, управление ими.
  
  курсовая работа [2,0 M], добавлен 25.03.2011
  

• Разработка инвестиционного проекта "Строительство развлекательного комплекса города Тюмени"

  Организация, структура и подразделения ООО "РИЭЛТехноГрупп", виды выполняемых работ. Общие положения должностной инструкции инженера. Анализ рынка недвижимости Тюмени, общехозяйственных расходов и прибыли для оценки эффективности инвестиционного проекта.
  
  отчет по практике [1,2 M], добавлен 20.01.2012
  

• Разработка инвестиционного проекта "Строительство комплекса по перевалке зерновых грузов в порту Туапсе"

  Организационная структура управления и анализ финансово-хозяйственной деятельности ОАО "Туапсинский морской торговый порт". Цели, задачи и расчет основных показателей инвестиционного проекта строительства комплекса по перевалке зерновых грузов в порту.
  
  дипломная работа [110,3 K], добавлен 24.08.2011
  

• Анализ привлекательности инвестиционного проекта на примере строительства жилищного комплекса "Гарибальди" и последующей его продажи

  Формы и содержание инвестиционных проектов, основные методы их анализа. Описание проекта, его содержание и структура, организационный план и особенности финансовой модели. Показатели эффективности проекта и его качественный и количественный анализ.
  
  курсовая работа [711,1 K], добавлен 10.07.2009
  

• Практические аспекты оценки эффективности инвестиционного проекта

  Факторы, которые необходимо учитывать в процессе осуществления оценки эффективности инвестиций для получения объективных результатов. Определение коэффициента дисконтирования, исходя из средневзвешенной нормы дисконта с учетом структуры капитала.
  
  статья [22,6 K], добавлен 17.03.2013
  

• Рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов

  Основные принципы и схема оценки инвестиций. Система показателей эффективности и концепция дисконтирования в оценке эффективности инвестиций. Роль бизнес-плана в финансовом обосновании инвестиционного проекта, структура и характеристика его разделов.
  
  курсовая работа [965,8 K], добавлен 18.10.2011
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам