* залог и финансирование под уступку прав требования к на стоящим и будущим арендаторам;

* заключение договоров продажи отдельных частей этой же недвижимости с отсроченным исполнением.

Наилучшее и наиболее эффективное использование. Объекты недвижимости, за редкими исключениями, допускают альтернативные варианты их использования. На одном и том же земельном участке могут быть построены здания различного назначения; одно и то же здание часто может с равным успехом использоваться как административное, промышленное, складское или жилое. Каждому из таких альтернативных вариантов использования соответствует определенная структура ожидаемых выгод, а значит, определенная стоимость объекта.

Из рассмотрения не должны исключаться и варианты, пред- полагающие полное освобождение земельного участка от существующих строений и строительство новых. Так, например, уча сток в удобном живописном месте, занятый складским зданием, было бы разумно полностью освободить и застроить современными жилыми домами. Старое жилое здание в деловом центре города, возможно, следовало бы после соответствующей реконструкции использовать как офисное.

Наилучшим и наиболее эффективным использованием назы вается вариант, удовлетворяющих четырем критериям:

а) соответствие всем правовым требованиям и ограничениям;

б) физическая возможность;

в) экономическая осуществимость;

г) максимальная продуктивность, т. е. обеспечение наивысшей стоимости объекта на дату оценки.

Экономически рациональный собственник, стремящийся к максимизации полезности, выберет именно такой вариант использования объекта, которому будет соответствовать его наивысшая стоимость. Не обязательно им окажется существующий вариант использования объекта, поэтому оценщик должен рас смотреть альтернативные решения и найти среди них наилучшее, руководствуясь четырьмя приведенными выше критериями.

Правовые требования и ограничения включают элементы правового регулирования использования объекта, в частности нормы:

* землепользования;

* регулирующие пользование недрами;

* санитарно-эпидемиологические;

* пожарной безопасности;

* охраны атмосферного воздуха, водо-, лесоохранные, охраны животного мира и другие природоохранные;

* регулирующие использование жилой недвижимости;

* регулирующие использование недвижимости, отнесенной к категориям лечебно-оздоровительной местности, курорта, особо охраняемой природной территории;

* использования памятников истории и культуры;

* градостроительные и строительные, зонирования.

Следует также учесть наличие и характер публичных и частноправовых сервитутов и иных обременений в отношении объекта.

Правовые ограничения могут воспрепятствовать реализации самого выгодного с экономической точки зрения варианта использования объекта. Так, постройке многоэтажного офисного комплекса может помешать норма зонирования, запрещающая в данной зоне строительство сооружений высотой более трех этажей. Наиболее эффективная застройка земельного участка может оказаться неосуществимой из-за обременения этого участка сервитутом прохода и проезда в пользу соседних участков.

Физическая возможность означает соответствие варианта использования физическим свойствам объекта, к числу которых, в частности, относятся:

* местоположение, размеры, геометрическая форма и пространственная ориентация земельного участка и сооружений;

* рельеф поверхности;.

* характер почв и подпочвенного слоя, несущие свойства грунта;

* наличие или отсутствие растительности, водоемов, затопляемых зон, скальных пород и т. д.

Кроме того, оцёнивая физическую возможность, необходимо рассмотреть такие особенности, как доступность объекта для нового строительства или реконструкции, наличие и доступность инженерных коммуникаций и ожидаемые затраты на их прокладку.

Экономическая осуществимость понимается как возможность реализации рассматриваемого варианта в течение разумного времени с получением достаточной отдачи на инвестиции. Так, например, проект строительства современного бизнесс-центра на месте устаревшего здания может соответствовать всем правовым требованиям и ограничениям и удовлетворять критерию физической возможности. Однако объем инвестиций, необходимых для этого, может оказаться слишком большим, а срок реализации проекта -- слишком длительным. Следовательно, такой вариант как экономически неосуществимый не может считаться наилучшим и наиболее эффективным использованием.

3.4 Процесс оценки

Процесс оценки - это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости.

Процесс оценки обычно включает 8 этапов.

Постановка задачи.

На этапе постановки задачи:

- идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект;

- устанавливается цель оценки;

- устанавливается вид оценочной стоимости (рыночная, инвестиционная либо иная), подлежащей определению в ходе оценки;

Идентифицируя оцениваемый объект, следует, прежде всего, определить и письменно зафиксировать его местоположение, статус и физический состав.

Цель оценки - это возможность использования заключения об оценочной стоимости.

Она во многом определяет предопределяет вид оценочной стоимости, которая должна быть определена, характер используемых данных, принципы, суждения и подходы, которыми руководствуется оценщик. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводится именно на этапе постановки задачи.

Вид оценочной стоимости, фиксируемый при постановке задачи, должен соответствовать цели оценки и определяться в соответствии с законодательными стандартами и общепринятыми правилами оценочной деятельности.

Так, например, для налогообложения недвижимости, принадлежащей физическим лицам, определяется инвентаризационная стоимость для принятия решения о совершении сделки, в которой имеется заинтересованность, - рыночная стоимость имущества.

Составление плана работ

На этом этапе определяются:

график работ по оценке;

источники и способы сбора информации;

затраты на сбор и обработку информации;

оценочная методология, соответствующая цели оценки и избранному виду оценочной стоимости;

вознаграждение оценщика.

Информация, необходимая для проведения оценки, может быть получена из периодических изданий и другой литературы, посвященной рынкам недвижимости, в специализированных базах данных, в государственных и муниципальных органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, в риэлтерских и строительных фирмах, у других оценщиков. Большинство профессиональных оценщиков обладают собственными базами данных. Для получения информации могут потребоваться соответствующие специалисты, командировки в другие регионы, маркетинговые, социологические и др. исследования.

Затраты на сбор и обработку информации могут включать:

расходы на доступ к платным базам данных и иным источникам информации;

оплату услуг специалистов, привлекаемых к оценке (в зависимости от обстоятельств оценщик может воспользоваться услугами юристов, бухгалтеров, строителей, архитекторов и др. специалистов);

командировочные расходы;

оплату маркетинговых, социологических и других исследований;

расходы на изготовление материалов к отчету об оценке (карты, схемы, чертежи, таблицы, фотоматериалы и т.д.).

Вознаграждение оценщика устанавливается исходя их всех запланированных затрат с учетом сложности задачи и объема работ.

Сбор и обработка данных.

На этом этапе оценщик собирает данные, касающиеся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайших окрестностей, а также района, поселения (поселка, города) и региона его местонахождения. В зависимости от природы оцениваемого объекта может потребоваться информация об аналогичных объектах в других регионах или даже других странах.

Оценщику могут потребоваться данные о продажных ценах аналогичных объектов, о расценках на строительные работы, другие экономические данные, информация об окружающей природной среде (климат, экология, геология и т.д.), данные о социальных (демографических, религиозных, культурных и др.), правовых, политических и других факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Особое внимание следует уделить проверке полноты и достоверности собранной информации. Данные, в отношении которых имеются неустранимые сомнения в их полноте или достоверности, должны быть отброшены.

Собранные данные должны быть отработаны и подготовлены для дальнейшего использования в оценочном процессе. Может потребоваться внесение обоснованных корректировок, уточняющих и дополняющих данные.

Оценка стоимости земельного участка.

Если земельный участок входит в состав оцениваемого объекта, оценка его стоимости проводится, как правило, отдельно от оценки стоимости расположенных на нем зданий и сооружений.

Три общепринятых метода оценки недвижимости.

Это метод прямого сравнения продаж, затратный, доходный методы.

Метод прямого сравнения продаж основан на сопоставлении оцениваемого объекта и сопоставимых (т.е. аналогичных ему по своим свойствам) объектов, относительно недавно проданных на рынке.

В затратном методе оценочная стоимость определяется исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа - снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.

Основа доходного метода - представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.

Согласование. На этапе согласования проводятся:

итоговая проверка данных, на которых основывается оценка;

проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;

проверка правильности всех математических расчетов;

синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трех общепринятых подходов к оценке, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта.

Составление отчета об оценке. Отчет об оценке - итоговый документ, представляемый оценщиком клиенту и содержащий заключение об оценочной стоимости недвижимости (в том объеме, в каком это предусмотрено договоренностью между клиентом и оценщиком) и любую другую информацию, имеющую отношение к оценке. В зависимости от потребностей клиента в отчет об оценке может быть включена более или менее детализированная информация об использованных данных, могут быть описаны допущения, принципы, подходы и суждения, которыми руководствовался оценщик.

Глава 4. ТИПОЛОГИIЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, ИХ ЭКСПЕРТИЗА И ОПИСАНИЕ

Процесс оценки недвижимости требует от оценщика проведения анализа большого числа факторов, которые в конечном счете и определяют величину рассчитанной стоимости. Квалифицированное и обоснованное заключение о стоимостных характеристиках объекта оценки возможно только на основе систематизированных и подтвержденных тем или иным образом исходных данных, которые, в свою очередь, могут быть проверены любым заинтересованным лицом, включая органы власти. Основными задачами оценщика являются четкое определение собственно объекта оценки, его идентификация (описание), обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых в расчетах величин.

До введения в действие первой части ГК РФ с 1 января 1995 г. вместо понятия “недвижимость” использовалось понятие фонды”. К основным фондам относятся предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т. д.), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы. Основные фонды -- составная часть недвижимости (без машин и оборудования), и это понятие является более узким, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля.

Основные классификации, которые использовались в СССР и до настоящего времени применяются в РФ, относятся только к основным фондам. Одной из основных задач развития и становления оценки недвижимости в нашей стране является разработка Единого классификатора недвижимости. Некоторые предложения по его разработке даны в п. 4.1

При оценке конкретного объекта на первом этапе оценщиком должна быть проанализирована вся имеющаяся техническая документация по объекту оценки, а также определены основные параметры, характеризующие состояние объекта. Эти вопросы рассмотрены в п. 4.2.

4.1 КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

В соответствии с постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г.

№ 359 с 1 января 1996 г. в РФ введен в действие Общероссийский классификатор основных фондов -- ОК 013-94 (ОКОФ), разработанный в соответствии с государственной программой перехода РФ на принятую в международной практике систему учета и статистики. Сферой применения ОКОФ являются организации, предприятия и учреждения всех форм собственности. Объектами классификации в ОКОФ являются основ ные фонды, под которыми понимаются произведенные активы, используемые неоднократно или постоянно в течение длительного периода, но не менее одного года, для производства товаров, оказания рыночных и нерыночных услуг. Основные фонды делятся на материальные и нематериальные.

К материальным основным фондам относятся здания, сооружения, машины и оборудование, жилища, транспортные средства, многолетние насаждения, продуктивный скот и т. д. В соответствии с требованиями бухгалтерского учета и отчетности к основным фондам, в частности, не относятся временные сооружения, приспособления и устройства, затраты по возведению которых относятся на себестоимость строительно-монтажных работ в составе накладных расходов. данная классификация описывает практичёски все типовые объекты основных фондов, однако при проведении исследований стоимостных характеристик объектов данная укрупненная классификация не позволяет учесть целый ряд факторов, существенных для оценки именно недвижимости. Рассмотрим основные характеристики объектов основных фондов.

Здания (кроме жилых). В состав зданий входят строитель но-архитектурные объекты, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

Классифицируются отдельно стоящие объекты. Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и пр.) являются самостоятельными объектами. Помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката, детских садов, яслей, отделений связи, банков или иных организаций, назначение которых иное, чем основное назначение здания, входят в состав основного здания.

В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации: система отопления с оборудованием, включая котельную установку, например бойлерную (если последняя находится внутри здания); внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты. Водо-, газо-, теГiлопро водные устройства, а также устройства канализации включают в состав зданий, начиная от вводного вентиля или тройника или от ближайшего смотрового колодца в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и Сигнализационные сети включают в состав здания, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты) или от проходных втулок (включая сами втулки).

Фундаменты под объектами всякого рода, не являющимися зданиями, -- котлами, генераторами, станками, машинами, аппаратами и пр., расположенными внутри зданий, не входят в состав здания, кроме фундаментов крупногабаритного оборудования. Фундаменты этих объектов входят в состав тех объектов, в которых они используются; фундаменты крупногабаритного , оборудования, сооруженные одновременно со зданием, входят в состав здания. для такого типа объектов используется термин “специализированные здания”.

Сооружения. К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. д.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т. д.).

В состав сооружения входят все устройства, составляющие с ним единое целое. Например, при определении восстановительной стоимости плотины в состав объекта включаются тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водосливы и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.

Номенклатура сооружений включает более 100 наименований, а доля их стоимости в общем объеме строительства составляет более 25%. К подразделу «сооружения» также относятся передаточные устройства. В состав этой группы входят все имеющие самостоятельное значение объекты, предназначенные для трансформации, передачи и перемещения энергии и информации, такие, как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.

Жилища. К данному подразделу относятся здания, предназначенные для невременного проживания. Подраздел включает также передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома. Передвижные домики производственного (мастерские, котельные, кухни, АТС и пр.) и непроизводственного назначения (жилые, бытовые, административные и пр.) относятся к зданиям. Автомобили, автомобильные и тракторные прицепы, железнодорожные специализированные и пере- оборудованные вагоны, основным назначением которых является выполнение производственных функций (вагоны-лаборатории, клубы, конторы и пр.), считаются передвижными пред приятиями соответствующего назначения и учитываются как здания.

Многолетние насаждения. Этот подраздел включает все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные и озеленительные насаждения всех видов; искусственные насаждения ботанических садов, других научно- исследовательских учреждений и учебных заведений для научно-исследовательских целей. Объектом классификации данного подраздела являются зеленые насаждения каждого парка, сквера, сада, улицы, бульвара, двора, территории предприятия и т. п.

Незавершенное строительство, К данной группе относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. В практике оценки недвижимости необходимо различать объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте:

Консервацию и полное прекращение строительства Решение вопросов о прекращении строительства принимает заказчик (инвестор). В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также:

· при консервации -- срок, на который консервируется (временно прекращается или приостанавливается) строительство условия консервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, сохранность построенных объектов и выполненных работ;

· при полном прекращении строительства -- порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей заказчика.

Вопросы оценки объектов незавершенного строительства, их классификация и описание требуют своего развития и нормативного оформления в связи с разработкой новых норм налогообложения недвижимости

Для описания оцениваемых объектов может быть использована и существующая классификация, применяемая при начислении амортизации, приведенная в Единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов, Утвержденных постановлением см СССР от 22 октября 1990 г. 1072. В ней объекты сначала группируются по видам и на значению. Затем вводится более подробное деление каждой группы на подгруппы с равными нормами амортизации. Степень дифференциации групп зависит от практических потребностей и норм амортизационных отчислений.

При проведении переоценки основных фондов с использованием индексов изменения стоимости основных фондов (по видам и группам) используются классификация и соответствующие шифры по Единым нормам амортизационных отчислений и по ОКОФ. Эти классификации считаются основными и официально используются в финансовой отчетности. На них базируется нормативная информация по определению восстановитель ной стоимости -- Укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС).

Если основные фонды в настоящее время могут быть классифицированы в рамках существующих нормативных документов, то классификации земельных участков пока еще не имеют таких стандартных решений. для оценки и учета земельных участков можно выделить два основных классификационных признака:

* текущее использование земельного участка режим его эксплуатации как части объекта недвижимости, не предназначенного для передачи другому лицу с целью получения дополнительного дохода;

* земельный участок в обороте -- режим его эксплуатации для получения дохода путем передачи в аренду, в том числе с продажей прав аренды, внесения в складочный капитал или в обеспечение залога.

При оценке земельных участков и последующем отражении ее результатов в финансовой отчетности надо иметь в виду, что в материальных активах коммерческой организации учитываются участки, находящиеся в ее собственности, а в нематериальных -- предоставленные или приобретенные вещные и обязательственные права на них.

К этим правам в соответствии с действующим законодательством относится право:

· пожизненно наследуемого владения участками государственной и Муниципальной собственности;

* Постоянного (бессрочного) пользования Участками государственной и Муниципальной собственности;

* аренды земельного участка, возмездное или безвозмездно приобретенного;

* ограниченного пользования Прилегающими земельными участками, Находящимися в собственности иных лиц.

В процессе эксплуатации участок земли может приносить доход, называемый земельной рентой. Под ней понимается внутренний показатель эффективности использования земельного участка как актива предприятия, который рассчитывается как частное от деления рассчитываемой величины стоимости 1 срок капитализации. В соответствии с проектом методических рекомендаций учета Стоимости земельных участков в активах коммерческих организаций в том числе с иностранными инвестициями”, разработанным Государственным комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству, при расчете земельной ренты предлагается следующая классификация земельных участков в зависимости от вида использования: сельскохозяйственные, лесохозяйственные, земли поселений и прочие.

Приведенные выше системы классификации основных фондов и предложения по классификации земельных участков в настоящее время Приняты за Основу при учете в активах предприятий результатов по определению стоимости их имущества.

Однако они рассматривают объекты недвижимости не как единое целое, а как основные фонды и земельный участок. Вместе с тем, если проводить анализ именно рыночной стоимости недвижимости, возникает необходимость в разработке собственной системы классификации, которая Позволяла бы Учитывать основные свойства целостного объекта оценки и была бы увязана с уже существующими системами классификации описания объектов.

4.2. Техническая экспертиза объектов недвижимости

Обследование зданий и сооружений -- сфера деятельности специалистов, имеющих соответствующие лицензии. Для оценщиков необходимо знать основные положения по обследованию конструкций, методы анализа их состояния, правильно использовать результаты технической экспертизы при определении стоимости оцениваемого объекта.

Сохранность и долговечность зданий и сооружений во многом зависят от условий эксплуатации, внешних воздействий, принятых проектных решений, используемых при строительстве материалов и конструкций, качества строительно-монтажных работ. Большое значение для сохранности объектов имеет свое временное выполнение профилактических, планово-предупредительных и капитальных ремонтов.

Одной из основных задач оценщика при работе на объекте является определение физического износа оцениваемого объекта. В зависимости от условий эксплуатации объекта необходимо различать два основных вида физического износа: нормальный, или естественный, физический износ и индивидуальный физический износ.

Нормальный (нормативный) физический износ - утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения типового объекта, обусловленная сроком его службы при проектных условиях эксплуатации и своевременном текущем ремонте. Нормальному физическому износу подвержены все объекты. Его величина напрямую зависит от года постройки объекта, конструктивных особенностей, качества строительства. Поэтому при определении этого вида износа можно воспользоваться существующими нормативными данными, например нормами амортизационных отчислений.

Индивидуальный физический износ -- утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения конкретного объекта вследствие природных явлений, стихийных бедствий, эксплуатационных причин, нарушения СНиП, ошибок в Проектах. Определение индивидуального физического износа как раз и является основной задачей оценщика. На величину этого износа может оказать влияние целый ряд факторов, оценку которых обычно осуществляют специалисты ПО Обследованию строительных конструкций. Внешне он выражается в повреждениях и дефектах строительных конструкций.

Повреждениями элементов конструкций и их соединений называются разного рода отклонения геометрической формы элементов от первоначальной, возникшие в процессе эксплуатации. Дефектами элементов конструкций и их соединений называются отклонения геометрической формы и качества выполнения элементов от предусмотренных проектом и нормативами, возникшие в конструкциях при изготовлении и монтаже. Каждый дефект и повреждение в строительных конструкциях могут вызвать нарушение нормальной работы и как следствие этого уменьшение стоимости оцениваемого объекта.

Дефекты и повреждения условно можно разделить на следующие основные виды:

* внешние (поверхностные) и Внутренние (глубинные);

* видимые и невидимые при осмотре;

* легко- и трудноустранимые

* развивающиеся во времени от воздействия среды и нагрузок.

В практике обследования встречаются как перечисленные выше виды дефектов и Повреждений, так и их комбинации.

Внешние дефекты и Повреждения в основном относятся к числу сравнительно легкоустранимых, в то время как внутренние (глубинные) дефекты для своего устранения могут потребовать проведения специальных работ, в том числе и проектных, что, в свою очередь, может привести к резкому увеличению физического износа и соответственно к уменьшению рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве исходных данных для описания состояния конструкций могут быть использованы следующие документы: научно-технические отчеты по обследованию объектов, журналы осмотра строительных конструкций зданий и сооружений, акты общего технического осмотра здания или сооружения, заключения и акты технических комиссий о состоянии конструкций. При составлении отчета по оценке рекомендуется приводить ссылки на используемые документы по техническому состоянию конструкций.

В табл. 4.1 приведены основные признаки для предвари тельной оценки износа зданий, позволяющие уже на этапе первого посещения объекта оценки установить его общее состояние и соответственно определить дальнейший план проведения работ.

4.3. Особенности работы оценщика при освидетельствовании объекта оценки

Процедура оценки объекта недвижимости начинается с его освидетельствования, проведения интервью с руководителями и собственниками. При посещении объекта оценщик должен провести его осмотр. Он зачастую дает наиболее обширную ин формацию о состоянии оцениваемого объекта. Перед началом осмотра рекомендуется ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту, а также провести беседу с представителями технических служб, ответственных за его эксплуатацию. При ознакомлении с технической документацией необходимо установить, какие основные изменения были внесены в проект, проводилась ли реконструкция, даты текущих и капитальных ремонтов, были ли на объекте аварии и какие мероприятия были осуществлены для ликвидации по следствий.

Осмотр объекта рекомендуется осуществлять совместно с представителем, ответственным за его техническое состояние.

Таблица 4.1

Ориентировочная оценка физического износа зданий

Физический износ, %	Состояние несменяемых конструкций здания	Состояние внутренних конструктивных элементов
0-20	Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов	Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют
21-40	Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках	Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием
41-60	Имеется много следов ремонтов, трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками	Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней
61-80	Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали	Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола, В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями
81-100	Здание в опасном состоянии Участки стен разрушены,деформированы в проемах.Трещины по перемычкам,простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен	Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена

В процессе осмотра надо обращать внимание на наличие маяков, марок и других внешних признаков, по которым фиксируются дефекты в конструкциях. Необходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатируемом, на консервации, охраняется ли объект, действуют ли основные системы инженерного оборудования, каков тепловой и влажностный режим в помещениях. При осмотре проводится фотофиксация всего объекта, а также повреждений и дефектов, например трещин, мест фильтрации воды в подземных сооружениях, провалов грунта, изъянов отделки, отсыревания стен и т. д.

Для проведения расчетов по определению восстановительной стоимости необходимо использовать техническую документацию по объекту. Поэтому рекомендуется оформить акт о ее передаче оценщику с указанием номеров чертежей и проектов. В отчете об оценке должны быть указаны источники, по которым определялись основные параметры оцениваемого объекта. По окончании работ эта техническая документация должна по акту возвращаться заказчику.

При анализе исходных данных необходимо сверить данные учета объектов с их фактическим составом. Часто приходится сталкиваться с фактами, когда один и тот же объект в инвентарных ведомостях может быть учтен под разными наименованиями. Необходимо установить точное наименование оцениваемого объекта в соответствии с данными бухгалтерского учета и при составлении отчета избегать использования различных наименований одного и того же объекта оценки. Зачастую такой анализ позволяет уже на стадии сбора исходных данных выявить целый ряд неточностей, которые приводят к необоснованно завышенным значениям восстановительной стоимости.

При составлении отчета об оценке в соответствии со стандартами необходимо указывать дату оценки. Она соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процессе работы оценщик посещал объект несколько раз, то под датой оценки понимается дата его последнего посещения для осмотра и сбора исходных данных.

4.4. Описание объекта оценки при составлении отчета

Описание района, земельного участка и оцениваемого строения -- обязательная часть отчета по оценке. Основной целью данного описания является в первую очередь выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. При этом надо иметь в виду, что отчет должен быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем используются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для провер ки источниками. В настоящее время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов недвижимости при оценке стоимостных характеристик. Вместе с тем в практике проведения оценок сложился определенный порядок описания объекта.

Описание района. Его обычно начинают с района, в котором расположен объект (табл. 4.3). При описании района в зависимости от целей оценки приводятся данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуациям. Если район относится к исторической зоне, то при описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по административному делению, указывают наименование города, административного района, префектуры.

Глава 5. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ИМУЩЕСТВА ЮРИДИЧЕСКИХ И ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ: ПРИНЦИПЫ ПОСТРОЕНИЯ И МЕХАНИЗМ ДЕЙСТВИЯ

5.1. Налогообложение имущества коммерческих организаций

Налог на имущество коммерческой организации введен на территории РФ с 1 января 1992 г. Он относится к налогам субъектов РФ. Условия действия этого налога регулируются Законом Российской Федерации “О налоге на имущество предприятия”, который был принят 13 декабря 1991 г. В последующем в него был внесен целый ряд поправок и дополнений указами Президента РФ и законодательными актами. Порядок применения действующего налогового законодательства по налогу на имущество предприятий определяется Инструкцией Госналогслужбы России М 33, принятой 8 июня 1995 г., с изменениями и дополнениями.

Особенности налогообложения имущества иностранных юридических лиц определяются Инструкцией Госналогслужбы России № 38 от 15 сентября 1995 г. Но она, отражая специфику налогообложения имущества иностранных лиц, в то же время не вносит существенных изменений в принятый Инструкцией № 33 порядок. Поэтому в целом применяется единый порядок налогообложения.

Плательщиками налога на имущество юридических лиц являются все юридические лица по законодательству РФ, включая предприятия с иностранными инвестициями, филиалы и другие обособленные подразделения предприятий и организаций имеющие самостоятельный баланс и расчетный (текущий) счет.

Не платят налог на имущество бюджетные организации. Не облагаются таким налогом страховые и сезонные запасы. Освобождены от уплаты налога предприятия по производству, пере работке и хранению сельскохозяйственной продукции, выращиванию, лову и переработке рыбы и морепродуктов при условии, что выручка от указанных видов деятельности составляет не менее 70% общей выручки от реализации продукции (работ, услуг). Освобождено от обложения этим налогом имущество, используемое в интересах образования, развития культуры и спорта, имущество жилищных и жилищно-строительных кооперативов, жилищно-коммунальной сферы. Имеются и некоторые другие льготы.

Законодательством РФ установлена предельная ставка налога на имущество юридических лиц -- 2%. В то же время регионам (субъектам РФ) предоставлено право дифференциации ставки налога по группам предприятий (вплоть до установления нуле вой налоговой ставки).

Налогооблагаемой базой налога на имущество юридических лиц является среднегодовая стоимость имущества Исг за отчетный период. Эта величина определяется как четвертая часть суммы, полученной от сложения: 0,5 стоимости имущества Ни на 1 января отчетного года; стоимости имущества на начало каждого из трех кварталов (2,3 и 4) ; 0,5 стоимости имущества Ки, на первое число года, следующего за отчетным:

Исг = (0,5Ни + Ки2кв + Ки3кв + Ки4кв + 0,5Ки) /4

В качестве базы налогообложения принимается стоимость имущества предприятия по его балансу (балансовые активы), за исключением денежных средств в кассе и на счетах предприятия, а также дебиторской задолженности. долгосрочно арендуемые основные средства также входят в налогооблагаемую базу.

Сумма налога исчисляется плательщиком самостоятельно и вносится в 5-дневный срок со дня, установленного для представления квартальной бухгалтерской отчетности, а за четвертый квартал -- в 1 0-дневный срок со дня, установленного для представления годовой бухгалтерской отчетности.

При расчете среднегодовой стоимости имущества учитываются остатки, отражаемые в активе баланса по следующим счетам бухгалтерского учета:

01 "Основные средства" 03 "Долгосрочно арендуемые основные средства"	За вычетом износа, учитываемого на счете 02 “Износ основных средств”
04 Нематериальные активы	За вычетом износа, учитываемого на счете 05 “Износ нематериальных активов”
10 "Материалы"
12 "Малоценные и быстроизнашивающиеся предметы"	За вычетом износа, учитываемого на счете 13 “Износ малоценных и быстроизнашивающихся предметов”
15 "Заготовление и приобретение материалов"
20 "Основное производство"
21 "Полуфабрикаты собственного производства"
23 “Вспомогательное производство”
29 “Обслуживающие производства и хозяйства”
30 “Некапитальные работы”
31 “Расходы будущих периодов”
40 “Готовая продукция”
41 "Товары"	Учитываются по покупной цене
44 “Издержки обращения”

Стоимость основных средств и других материальных активов учитывается при расчете налога за вычетом износа (по остаточной стоимости) и с учетом результатов переоценок, производимых по соответствующим постановлениям Правительства РФ.

Налогообложение имущества физических лиц. Действие налога на имущество физических лиц регулируется Законом Российской Федерации М. 3ОО3-ФЗ от 3 декабря 1991 г. налоге на имущество физических лиц”, а также Инструкцией Госналогслужбы России Х 31 от 30 мая 1995 г. с соответствующими изменениями и дополнениями. Плательщиками налога являются физические лица, проживающие на территории РФ и имеющие в собственности имущество. Объектами обложения являются имущество, находящееся в собственности граждан, -- жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, а также моторные лодки, яхты, самолеты и другие водно-воздушные транспортные средства.

Исчисление налога производится налоговыми органами по ставке 0,1% инвентаризационной стоимости имущества, а в случае, если таковая не определялась, -- по его страховой стоимости. Уплата налога производится равными долями в два срока -- не позднее 15 сентября и 15 ноября текущего года. По налогу установлен целый ряд льгот для отдельных категорий граждан -- инвалидов 1 и I групп, участников ВОВ, чернобыльцев и т. п.

Земельный налог. Он взимается с собственников земли и землепользователей в соответствии с Законом Российской Федерации от 11 октября 1991 г. К 1738-1 “0 плате за землю” и Инструкцией Госналогслужбы России от 17 апреля 1995 г. М2 29 с дополнениями и изменениями. Плательщиками налога являются предприятия и организации, а также граждане, которым земля предоставлена в собственность, владение, пользование или аренду.

Объектом обложения являются земельные участки, принадлежащие (предоставляемые) юридическим лицам и гражданам.

Земельный налог взимается раз в год с облагаемой налогом Земельной площади, включая также ту, которая занята строениями и сооружениями.

Ставки налога на единицу земельной площади устанавливаются дифференцированно, исходя из ценности земель, их сельскохозяйственной пригодности в соответствии с Земельным кадастром. Конкретные ставки устанавливаются местными органами власти, поскольку этот налог находится в ведении этих органов. Производится дифференциация налоговых ставок с учетом предоставляемых льгот, целевого использования земель и их принадлежности.

Все плательщики налога уплачивают его в соответствии с извещениями налоговых органов в два срока: не позднее 15 сентября и 15 ноября, равными долями.

Обложение подоходным налогом сумм доходов, полученных физическими лицами от сдачи имущества в аренду и от его продажи. Доход, получаемый физическими лицами от сдачи имущества в аренду, должен включаться в общую сумму годового о дохода физического лица. Этот доход облагается в составе совокупного дохода соответствующего календарного года в порядке, предусмотренном Законом Российской Федерации « О подоходном налоге с физических лиц”, принятым 7 декабря 1991 г., с учетом внесенных в него изменений и дополнений, а i Инструкцией Госналогслужбы России К 35 “0 подоходном налоге с физических лиц” от 29 июня 1995 г.

Если суммы, полученные в течение года от продажи квартир, Жилых домов, дач, земельных участков, принадлежащих гражданам на праве собственности, превышают 5000-кратный уставленный законом размер минимальной месячной оплаты уда, то они облагаются подоходным налогом на общих основаниях (в составе совокупного дохода соответствующего календарного года).

По прочему имуществу установлена граница необлагаемой суммы дохода, полученного от продажи недвижимого имущества, в 1000 минимальных месячных заработных плат

Изменения в налогообложении имущества физических и юридических лиц, предусмотренные проектом Налогового кодекса. В проекте Налогового кодекса предусматриваются следующие изменения:

* замена налогов на имущество юридических лиц, физических лиц, а также землю одним налогом -- на недвижимость. Он предусматривается как местный налог и вводится представительными органами местного самоуправления в соответствии с порядком, предусмотренным Налоговым кодексом;

* поступления от налога на недвижимость направляются в качестве доходов в местные (районные, муниципальные) бюджеты;

* объектами обложения налогом на недвижимость являются земельные участки, здания, сооружения, иное недвижимое имущество. Налогооблагаемая база налога исчисляется исходя из оценки рыночной стоимости объектов недвижимости на первое января того года, за который исчисляются платежи;

* плательщиками налога выступают собственники недвижимости, осуществляющие платежи налога по ставкам, установленным местными властными структурами. Ставки могут дифференцироваться в пределах ставок налога, устанавливаемых федеральным законодательством;

* уплаченная сумма налога включается юридическим лицом в состав себестоимости продукции и услуг (относится на издержки производства). Суммы уплаченного налога для устранения двойного налогообложения исключаются физическими лицами из сумм совокупного годового дохода.

Для проверки эффективности нового порядка налогообложения недвижимости в настоящее время проводится эксперимент в городах Твери и Новгороде. Он осуществляется на основе Федерального закона, принятого Федеральным Собранием РФ 3 июля 1997 г. (}Г2 11О-Ф3 -- см. Российская газета. 1997. 24 июля). Именно по итогам этого эксперимента и будет внедряться новый порядок налогообложению недвижимости. Для снижения налоговой нагрузки предусмотрено, что при исчислении налога база налогообложения не должна превышать 50% рыночной (оценочной) стоимости квартир и жилых помещений. Но это, как представляется, незначительно уменьшит налоговую нагрузку на население, поскольку оценка рыночной стоимости и инвентаризационная оценка -- это величины, часто отличающиеся друг от друга в несколько, а иногда и в десятки раз.

В Налоговом кодексе налогу на недвижимость отводится роль регионального (местного) налога с предоставлением регионам больших прав по его регулированию (в пределах федерального законодательства). Поэтому при анализе налога на недвижимость (а сейчас -- налога на землю, на имущество Юридических лиц, на имущество физических лиц) требуется всесторонний учет местных особенностей.

Глава 6. ДОХОДНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Доходный метод оценки отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует не посредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

Основное преимущество доходного метода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большой степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т. е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. доходный метод оценки тесно связан с рыночным и затратным методами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном методе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов. Основным недостатком метода является то, что он в отличие от двух других методов оценки основан на прогнозных данных.

6.1. Структура доходного метода

На первом этапе при использовании доходного метода составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т. е. за время, в течение которого инвестор собирается сохранить за собой право собственности на объект недвижимости. Арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, необходимых для поддержания недвижимости в требуемом коммерческом состоянии и управления, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении -- так называемая величина реверсии. На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированного денежного потока. Выбор способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

Прямая капитализация используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы. Если динамика изменения дохода значительна или эти изменения имеют нерегулярный характер, то используется дисконтирование денежного потока.

Так, оценивая относительно новое здание стабильно функционирующего офисного центра в плотно застроенном центре крупного города, оценщик вправе с достаточной уверенностью предположить, что доходы от аренды за прогнозный период не будут значительно меняться. Напротив, высокую нестабильность доходов следует предположить, например, при оценке не строенного, но близкого к завершению коттеджного поселка вне давно застраиваемом районе, еще не успевшем завоевать не Обходимого признания.

Если в перспективе ожидается неопределенная ситуация относительно будущих доходов, то Целесообразно использовать также метод прямой капитализации, опираясь на ретроспективы и текущие данные по продажам и арендным соглашениям применительно к объектам-аналогам.

Величина стоимости определяется по методу прямой капитализации с использованием только двух переменных: спрогнозированной величины чистого годового дохода и соответствую щей ставки капитализации. Основой метода является тот факт, что в условиях свободного и конкурентного рынка отношения значений арендного дохода к ценам продажи для каждого из выявленных объектов недвижимости одинакового использования распределяются вокруг определенной величины, которая и является основным индикатором для выбора ставки капитализации.

Таким образом, стоимость определяется делением спрогнозированного годового дохода на рыночное значение ставки капитализации, которая или выявляется на основе ретроспективной и текущей информации о продажах и арендных соглашениях, или рассчитывается как ставка дохода на капитал, скорректированная на условия компенсации изменения стоимости первоначального капитала за период владения. Ниже будет приведен еще ряд методов определения показателей дохода.

Второй метод капитализации, как уже отмечалось, определяет стоимость недвижимости как сумму текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических доходов и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости. При этих расчетах используется ставка дисконтирования, в качестве которой применяется соответствующая ставка дохода на капитал, иначе называемая нормой прибыли или нормой отдачи.

6.2. Основополагающие принципы доходного метода

Теоретической базой доходного метода являются принципы оценки, которые представляют собой обобщение анализа поведенческих характеристик участников рынка недвижимости и функциональных связей между ценами и ценообразующими факторами.

Ниже приведены принципы, которые наиболее значимы для доходного метода, а также факторы и обстоятельства, анализ которых базируется на соответствующем принципе.