Главная База знаний "Allbest" Финансы, деньги и налоги Земельно-имущественные отношения

Земельно-имущественные отношения

Становление специальности и профессии оценщика в России. Типология объектов недвижимости, их экспертиза и описание. Виды стоимости, принципы и процедуры ее оценки. Основы инвестиционно-ипотечного анализа. Методы оценки недвижимости и стоимости земли.

Рубрика	Финансы, деньги и налоги
Вид	курс лекций
Язык	русский
Дата добавления	01.04.2009
Размер файла	982,9 K

посмотреть текст работы

скачать работу можно здесь

полная информация о работе

весь список подобных работ

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Страница:

Метод объектов-аналогов. Этот метод сходен с предшествующим с той разницей, что им определяется стоимость оцениваемого объекта непосредственно по стоимости объекта-аналога, а корректировки при необходимости выполняются по совокупности их конструктивных различий. Достоверную информацию о сметной стоимости и конструктивных характеристиках интересующих оценщика аналогов можно получить в отраслевых проектных институтах по профилю оцениваемого объекта.

При всех вышеуказанных методах оценки необходимо привести сметную стоимость оцениваемого объекта (объекта-аналога или сравнительной единицы) на дату ее утверждения к существующему уровню сметных цен. Пересчет осуществляется относительно базисного уровня сметных норм и цен, введенных в действие с 1 января 1984 г. или 1991 г.

Например, сметная стоимость строительства оцениваемого здания в июле 1993 г. составляла 62 млн. руб. Здание оценивается в сентябре 1997 г. Индекс роста цен на строительно-монтажные работы в данной области с 1.01.84г. по июль 1993г. составил 484, а по сентябрь 1997 г. -- 16 280. (16 280/484) х 62 = 2085,45 млн. руб.

Следовательно, восстановительная стоимость здания на дату оценки составляет 2085 млн. руб.

Расчетные региональные индексы пересчета стоимости строительно-монтажных работ к ценам 1984 г. регулярно разрабатываются и распространяются отделами (центрами) ценообразования в строительстве лицензионно-экспертных управлений администрации каждой области РФ, осуществляющими свою деятельность под методическим руководством Межреспубликанского центра по ценообразованию в строительстве Госстроя РФ. Они также ежеквартально публикуются фирмой "Ко-инвест" в информационных бюллетенях "Индексы цен в строительстве" и рассылаются ею заказчикам в виде распечатки на факс или факс-модем.

11.6. Измерение накопленного износа

Определение понятий. Износ -- многоаспектное понятие. В зависимости от сферы применения в него вкладывается различное смысловое содержание. С позиции оценщика недвижимости под износом понимается потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов. Иными словами, износ определяется как разница между издержками по воспроизводству новых улучшений на дату оценки и их текущей рыночной стоимостью.

Оба приведенных определения выражают единую суть, которая состоит в том, что износ проявляется в уменьшении рыночной стоимости оцениваемого имущества относительно ее первоначальной величины. Количественно он измеряется абсолютной величиной снижения стоимости имущества или в процентах от его первоначальной стоимости.

Иногда даже опытные оценщики смешивают понятие износа как уменьшения рыночной стоимости с понятием бухгалтерского износа, учитываемого в нормах амортизации. Вместе с тем между ними существует принципиальное различие. Оно состоит в том, что оценочный износ всегда отражает реакцию рынка на старение объекта, тогда как бухгалтерский износ -- нормативная величина запрограммированного возмещения стоимости снашивания материальных активов. Оценочный износ может не соответствовать возрасту улучшений, а бухгалтерский всегда пропорционален ему.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний.

Физический износ -- уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.

Функциональный износ -- уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Внешний (экономический) износ -- уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартом общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Физический и функциональный типы износа определяются состоянием самого объекта, внешний -- воздействием окружающей среды. Соответственно каждый из износов первых двух типов разделяется на устранимый и неустранимый виды, внешний износ всегда носит неустранимый характер.

Устранимым называется такой вид износа, расходы по ликвидации которого превышают достигаемое в результате этого увеличение стоимости имущества. Если расходы по устранению больше последующего увеличения стоимости имущества, то такой износ считается неустранимым. Таким образом, износ классифицируется не с позиции технической осуществимости мероприятия по его устранению, а с точки зрения их экономической целесообразности.

Поскольку накопленный износ по совокупности всех его типов в той или иной мере зависит от срока жизни объекта недвижимости, рассмотрим содержание основных оценочных понятий, характеризующих этот срок (рис. 12.2).

Рис. 12.2. Срок жизни объект

Срок физической жизни -- отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению. Упрощенно этот срок определяется в зависимости от группы капитальности зданий. В оценочной практике он выступает естественным ограничителем срока их экономической жизни.

Срок экономической жизни -- время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т. е. когда износ носит устранимый характер. Этот срок может быть продлен благодаря качественному обслуживанию здания, его своевременной модернизации и ремонтам. В отечественной практике при технико-экономическом обосновании проекта определяется нормативный (расчетный) срок жизни здания. Обычно он указывается в паспортах типового проекта и построенного объекта. На его основе устанавливаются нормы амортизации и периодичности ремонтного обслуживания. Этот нормативный срок по своей природе близок к оценочному понятию срока экономической жизни и может использоваться для ориентировочных расчетов.

Фактический возраст -- время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, устанавливаемое по паспорту объекта, свидетельству о его регистрации либо акту госкомиссии.

Эффективный возраст -- время, которым оценивается про-должительность, жизни здания исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость. При определении эффективного возраста в полной мере проявляются профессиональные способности оценщика, так как от него требуется рыночная оценка этого показателя, которая может существенно отличаться в ту или иную сторону от практического возраста здания.

Оставшийся срок экономической жизни -- определяемое оценщиком время от момента обследования объекта до завершения срока его экономической жизни.

Методы оценки износа. В отечественной практике определение физического износа зданий всегда было и остается прерогативой Бюро технической инвентаризации и экспертов проектно-технологических институтов по обследованию строительных конструкций. В этой работе они руководствуются межотраслевыми или ведомственными инструкциями, например Правилами оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86 (р). М., ГГС, 1988). В них перечислены визуальные признаки физического износа отдельных конструктивных элементов, дана их количественная оценка. В сомнительных случаях предусмотрено вскрытие недоступных визуальному наблюдению участков строительных конструкций, что нарушает нормальный режим эксплуатации зданий и требует значительных затрат на устранение нанесенных ему повреждений. Если целью оценки является определение восстановительной, инвентаризационной стоимости здания, то общая величина его износа определяется суммированием величин физического износа отдельных конструктивных элементов по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания. Этот методический прием выражается формулой

где Q_ф-- общий физический износ здания, %;

q_i -- фактический износ i-го конструктивного элемента, %;

J_i-- удельный вес стоимости конструктивного элемента в

общей стоимости здания, %;

n -- номер конструктивного элемента.

Единственное достоинство изложенного метода состоит в том, что его результаты внешне выглядят достаточно убедительно и их трудно перепроверить. Однако они всегда субъективны вследствие разного уровня квалификации экспертов. Процедура определения износа таким способом требует больших затрат времени, труда, денежных средств и может проводиться изредка, с продолжительными интервалами. Ее результаты к моменту оценки здания, как правило, безнадежно устаревают. Кроме того, они совершенно не учитывают функционального и внешнего износа, так что дают весьма скудный объем информации для оценщика недвижимости.

В мировой оценочной практике износ, понимаемый как снижение рыночной стоимости имущества, определяется тремя классическими методами:

сравнения продаж;

эффективного возраста;

разбиения.

Метод сравнения продаж состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов. При использовании этого метода рекомендуется такая последовательность процедур:

Отбор недавних продаж объектов, аналогичных оцениваемому по характеру улучшений, корректировка их цен и формирование информации для определения восстановительной стоимости зданий.

Определение стоимости участка земли для каждого сопоставимого объекта.

Определение цен зданий с учетом износа путем исключения стоимости участков земли из цен продаж сопоставимых объектов.

Расчет текущей восстановительной стоимости зданий каждого сопоставимого объекта по методике, описанной в данной главе.

Определение величины накопленного износа сопоставимых зданий вычитанием их цен с учетом износа (п. 3) из текущей восстановительной стоимости тех же зданий (п. 4).

Определение среднего процента износа сопоставимых зданий для его перенесения на оцениваемый объект.

Пример использования изложенной методики представлен в табл. 12.1.

Достоинство рассмотренного метода состоит в объективности его результатов, так как с помощью сравнения продаж оценщик только выявляет реакцию рынка на старение объекта недвижимости и изменение окружающей среды. Естественно, чем достовернее рыночная информация и чем большее число сравнимых продаж проанализирует оценщик, тем точнее полученный им результат.

Однако в российских условиях это достоинство метода превращается в его недостаток. При отсутствии активного рынка недвижимости и конфиденциальности сделок метод лишается информационной базы. Другой его недостаток состоит в обезличенности выявленного износа, т. е. в отсутствии дифференциации по типам и видам износа, что ограничивает использование этого показателя в управлении недвижимостью. И наконец, метод достаточно трудоемок, ибо требует проведения расчетов не только по сравнению продаж, но также по определению стоимости земельных участков и восстановительной стоимости улучшений всех сравниваемых объектов.

Таблица 12.1

Определение накопленного износа методом сравнения продаж

Показатель	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Откорректированная цена продажи сопоставимых объектов, млн. руб.	250	300	370
Стоимость участка земли, млн. руб.	50	70	120
Рыночная иена здания, млн. руб.	200	230	250
Текущая восстановительная стоимость здания, млн. руб.	260	310	340
Накопленный износ, млн. руб.	60	80	90
Износ в процентах от восстановительной стоимости	23,1	25,8	26.5
Средний процент износа	25,1

Метод эффективного возраста гораздо проще технически и менее зависим от состояния рынка. Он основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости. Из этого отношения вытекает следующая формула накопленного износа:

И = (ЭВ/ЭЖ) ВС,

где ЭВ -- эффективный возраст;

ЭЖ -- срок экономической жизни;

ВС -- восстановительная стоимость.

Рассмотрим варианты применения данной формулы. Например, на основании методических приемов, изложенных в этой главе, оценщик определил текущую восстановительную стоимость здания, построенного 15 лет назад, в 360 млн. руб. По паспорту типового проекта этого здания он получил сведения о типичном сроке его экономической жизни, который составляет 80 лет.

Если это здание, по мнению оценщика, построено согласно действовавшим стандартам и эксплуатировалось в нормальном режиме, его эффективный возраст будет равен фактическому, а износ -- бухгалтерской амортизации. Он составит 18,75% восстановительной стоимости, или 67,5 млн. руб.

Если в результате осмотра здания у оценщика сложилось профессиональное суждение, что эффективный возраст здания вследствие плохого обслуживания превышает фактический и может быть оценен в 20 лет, то накопленный износ составит 25%, или 90 млн. руб.

Оценщик может учесть, что здание удачно спланировано, отличается улучшенным дизайном и высоким качеством строительных работ. Это дает ему основания прогнозировать более продолжительный срок экономической жизни, например 90 лет, а заботливое содержание объекта позволяет оценить эффективный возраст в 12 лет. Тогда накопленный износ составит 13,3%, или 48 млн. руб.

Квалифицированный оценщик способен при определении эффективного возраста здания учесть воздействие факторов функционального износа и влияние изменения окружающей среды, но все его предположения будут иметь интуитивный характер. В спорных ситуациях ему трудно убедить настороженного оппонента, и результаты такой оценки юридически уязвимы. Кроме того, метод эффективного возраста, как и метод сравнения продаж, не дает различий между типами и видами износа, а также по срокам жизни отдельных элементов здания.

Метод разбиения лишен этих недостатков. Он состоит в последовательной оценке всех видов износа, включая:

устранимый физический износ;

неустранимый физический износ;

устранимый функциональный износ;

неустранимый функциональный износ;

внешний износ.

Для оценки устранимого физического износа здание разбивают на отдельные конструктивные элементы по срокам их экономической жизни, выделяя:

короткоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых меньше оставшейся экономической жизни здания;

долгоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых равен оставшейся экономической жизни здания.

При оценке исходят из принципа однократного и последовательного учета влияния на стоимость здания отдельных видов износа.

Для сквозного примера примем следующие исходные данные: оцениваемое двухэтажное здание общей площадью 600 м²расположено на участке 800 м²; здание построено 20 лет назад и имеет расчетный срок физической жизни 100 лет; текущая восстановительная стоимость здания составляет 2,2 млрд. руб.

Оценка начинается с измерения устранимого физического износа. Обычно он вызывается плохой эксплуатацией здания, и потому его часто называют отложенным ремонтом. Оценочное содержание этого понятия состоит в предположении, что потенциальный покупатель при осмотре недвижимости сделает корректировку цены покупки на величину стоимости отложенного ремонта, который он должен будет произвести после приобретения имущества для восстановления его начальных потребительских свойств.

Предположим, что при оценке здания установлена необходимость незамедлительной замены кровли и косметического ремонта интерьеров. На местном рынке строительных услуг эти работы оцениваются соответственно в 70 и 56 млн. руб., а полная восстановительная стоимость указанных элементов на дату оценки составляет 70 и 130 млн. руб. (табл. 12.2).

Таблица 12.2

Оценка устранимого физического износа

Название работы	Восстановительная стоимость, млн. руб.	Стоимость устранения, млн. руб.	Остаток, млн. руб.
Замена кровли	70	70	0
Отделка интерьеров	130	56	74
Итого		126

Теперь измеряют неустранимый физический износ короткоживущих элементов. Он определяется разностью между полной восстановительной стоимостью элемента и суммой его устранимого износа, умноженной на процентное отношение фактического возраста к общей физической жизни элемента. Эта зависимость выражается формулой

где НФИ_к.ж.э--неустранимый физический износ короткоживущего элемента;

ВС_эл -- полная восстановительная стоимость элемента на дату оценки;

УФИ_эл -- устранимый физический износ элемента;

ФВ_эл -- фактический возраст элемента;

ФЖ_ел -- срок физической жизни элемента.

Расчеты по данной формуле приведены в табл. 12.3.

Таблица 12.3

Оценка неустранимого физического износа короткоживущих элементов

Название работы	Остаточная восстановительная стоимость, млн. руб.	Фактический возраст, лет	Срок физической жизни, лет	Отношение физического возраста к сроку физической жизни, %	Неустранимый млн. руб.
Замена кровли	0	0	25	0	0
Покрытие пола	110	10	15	66,7	73,4
Отделка интерьеров	74	5	10	50	370
Замена сантехники	40	15	20	75	30,0
Итого	224

Стоимость неустранимого физического износа в долгоживущих элементах определяется произведением остаточной восстановительной стоимости здания (за вычетом стоимости отложенного ремонта и остаточной восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом) и процентного отношения фактического возраста к общей физической жизни здания. Эта зависимость выражается формулой:

где НФИ_д.ж.э-- неустранимый физический износ долгоживущих элементов здания;

ВС_зд -- полная восстановительная стоимости здания на момент оценки;

УФИ_зд -- устранимый физический износ здания;

ОВС_д.ж.э --остаточная восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом;

ФВ_зд -- фактический возраст здания;

ФЖ_зд -- срок физической жизни здания.

Расчеты по данной формуле на рассматриваемом сквозном примере и оценка неустранимого физического износа долгоживущих элементов приведены ниже.

Полная восстановительная стоимость здания, млн. руб. 2200

Стоимость устранимого физического износа, млн. руб. 126

Остаточная восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом, млн. руб. 224

Восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неустранимым физическим износом, млн. руб. 1850

Фактический возраст здания, лет 20

Срок физической жизни здания, лет 100

Неустранимый физический износ долгоживущих элементов

(20/100) 1850. млн. руб. 370

Функциональный износ теоретически представляет собой разницу между величинами восстановительной стоимости здания и стоимости его замещения. Поскольку в стоимости замещения отражены затраты на воспроизводство потребительских свойств здания с учетом современных стандартов и рыночных требований, правомерно считать, что она исключает стоимость функционального износа, присутствующую в восстановительной стоимости. Однако в оценочной практике при существующей технике расчетов восстановительная стоимость часто подменяется стоимостью замещения, и тогда этот подход лишается смысла. Но даже при сложности расчетов восстановительной стоимости и стоимости замещения их прямое сопоставление не характеризует виды и источники функционального износа.

В методе разбиения износ подлежит дифференцированной оценке -- по видам (устранимый и неустранимый) и генерирующим его факторам. В частности, исходя из техники расчетов устранимый функциональный износ оценивается по трем группам факторов, обусловленных:

*недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

потребностями в замене или модернизации элементов;

переизбытком отдельных элементов, так называемых сверх улучшений.

Во всех случаях устранимый функциональный износ оценивается по стоимости его ликвидации.

Износ, обусловленный недостаточностью элементов, определяется разностью в стоимости их установки на дату оценки и в процессе строительства объекта. Например, в оцениваемом здании элементом устранимого функционального износа можно считать отсутствие камина, затраты на установку которого с лихвой перекрываются увеличением доходности и рыночной стоимости недвижимости. Величина этого износа определяется следующим расчетом (в млн. руб.):

Стоимость установки камина в существующем здании

на дату оценки 12

Текущая восстановительная стоимость его установки

при строительстве здания 5

Потеря стоимости вследствие износа 7

В этом же здании сантехоборудование, по мнению оценщика, утратило соответствие уровню покупательского спроса в секторе рынка, где может быть реализовано данное имущество. Согласно предварительным расчетам затраты по замене сантехоборудования компенсируются привлечением более состоятельных покупателей и повышением стоимости недвижимости.

Устранимый функциональный износ, обусловленный потребностями в замене элементов здания, измеряется суммой затрат по его устранению за вычетом ранее учтенного физического износа заменяемых элементов и их ликвидационной стоимости, как это продемонстрировано нижеследующим расчетом (в млн. руб.):

Текущая восстановительная стоимость существующего сантехоборудования 40

Его физический износ -30

Возврат материалов (по цене их реализации) -2

Стоимость демонтажа старого оборудования 7

Стоимость его монтажа 55

Потеря стоимости вследствие износа 70

Подобным образом измеряется устранимый функциональный износ за счет "сверхулучшений". В нашем примере к таковым можно отнести наличие мастерской для резьбы по дереву, которой увлекается владелец недвижимости. Стоимость устранения износа определяется следующим расчетом (в млн. руб.):

Текущая восстановительная стоимость мастерской 90

Ее физический износ -18

Стоимость ликвидации мастерской 15

Потеря стоимости вследствие износа 87

Неустранимый функциональный износ оценивается по двум группам факторов, обусловленных:

недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

переизбытком отдельных элементов ("сверхулучшений").

Неустранимый функциональный износ вследствие недостаточности отдельных элементов измеряется потерей чистого дохода из-за их отсутствия, капитализированной по норме капитализации для зданий такого типа, за вычетом стоимости устройства этих улучшений в процессе нового строительства.

На практике величина потерь чистого дохода устанавливается из рыночных сравнений арендной платы за здания, имеющие соответствующие элементы улучшений и не обладающие ими. Так, в нашем примере анализ местного рынка недвижимости показал, что наличие электрообогрева полов дает возможность увеличить годовую арендную плату на 24 000 руб. за 1 м² общей площади.

Текущие затраты на устройство такой системы в существующем здании превышают достигаемое благодаря этому увеличение стоимости, вследствие чего износ, обусловленный ее отсутствием, признан неустранимым. Очевидно, для его оценки должны учитываться гипотетические затраты, которые понес бы застройщик на создание недостающего элемента при возведении здания. Расчет выполняется по следующему алгоритму:

Потеря чистого дохода, млн. руб. 14,4

Коэффициент капитализации для зданий, % 12

Потеря стоимости здания из-за отсутствия

электрообогрева полов (14,4/0,12), млн. руб. 120

Стоимость устройства системы электрообогрева полов

при строительстве здания, млн. руб. -96

Неустранимый функциональный износ

из-за недостаточности элементов, млн. руб. 24

Неустранимый функциональный износ вследствие перс-избытка отдельных элементов оценивается как восстановительная стоимость этих элементов за вычетом их физического износа и с добавлением алгебраической суммы всех текущих расходов и доходов владельца, связанных с использованием "сверхулучшений".

Допустим, в оцениваемом нами здании построен плавательный бассейн, восстановительная стоимость которого на дату оценки составляет 160 млн. руб. Текущие дополнительные издержки владельца на эксплуатацию бассейна 6 млн. руб., а его доходы от периодического предоставления бассейна в почасовую аренду 7.2 млн. руб. в год. Как отмечалось, коэффициент капитализации составляет 12% (0,12). Сравнения продаж аналогичных объектов свидетельствуют, что наличие бассейна увеличивает стоимость недвижимости на 100 млн. руб. Таким образом, налицо неустранимый функциональный износ по причине "сверхулучшений". Его величина оценивается в следующем порядке (в млн. руб.):

Текущая восстановительная стоимость бассейна 160

Его физический износ (160 х 20/100) -32

Настоящая стоимость дополнительных издержек владельца

(6.0/0,12) 50

Настоящая стоимость дополнительных доходов (7,2/0,12) -60

Неустранимый функциональный износ из-за "сверхулучшений" 118

Внешний износ характеризует ущерб, нанесенный стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Он присущ исключительно недвижимому имуществу в силу фиксированности его местоположения. Как ранее отмечалось, воздействие окружения объекта на его стоимость можно измерить благодаря интуиции оценщика через эффективный возраст здания. Однако более достоверные результаты способно дать непосредственное измерение реакции рынка на изменение самого имущества и его окружения. Она проявляется в двух формах: изменении арендной платы и цен продаж.

Соответственно этому в оценочной практике сложились два подхода к изменению внешнего износа:

* капитализация потери доходов из-за внешнего воздействия;

* сравнение продаж аналогичных объектов при наличии и без учета внешних воздействий.

Рассмотрим технику их применения на нашем примере. Допустим, изменение схемы районной планировки за период эксплуатации здания привело к перемещению основной транспортной магистрали непосредственно к границе оцениваемого объекта. Повышение уровня шума, запыленности и другие неблагоприятные последствия обусловили снижение чистой арендной платы за дома, прилегающие к транспортной магистрали, в среднем на 5 долл. (30 тыс. руб.) в год за 1 м² общей площади по сравнению с такими же домами, расположенными в глубине квартала. Ниже приводится расчет внешнего износа (в млн. руб.), обусловленного действием данного фактора, с учетом того, что на стоимость здания приходится 80% стоимости всего объекта недвижимости (т. е. включая стоимость земельного участка) и коэффициент капитализации для зданий составляет 12%.

Общая потеря чистой арендной платы (30 000 х 600 м²) 18

Потеря чистого дохода, относящаяся к зданию (18 х 0,8) 14,4

Снижение стоимости здания,

связанное с внешним износом (14.4/0,12) 120

Если в ближайшем окружении нашего здания зарегистрированы недавние продажи аналогичных объектов, неподверженных упомянутому неблагоприятному воздействию транспортной магистрали, то путем последовательных корректировок остальных отличительных признаков их приводят к сопоставимому виду, оставляя исключительное воздействие данного фактора. Тогда разница в цене продаж сравниваемых объектов выразит количественное значение этого фактора внешнего износа.

Результаты проведенных расчетов накопленного износа (в млн. руб.) по оцениваемому зданию приведены ниже.

Физический износ -- всего 636

В том числе:

устранимый 126

неустранимый:

короткоживущие элементы 140

долгоживущие элементы 370

Функциональный износ -- всего 306

В том числе:

устранимый:

недостаточность элементов 7

замена элементов 70

"сверхулучшения" 87

неустранимый:

недостаточность элементов 24

"сверхулучшения" 118

Внешний износ 120

Общий накопленный износ 1062

Таким образом, в рассмотренном нами примере накопленный износ составил 48,3% восстановительной стоимости здания, а его текущая стоимость за вычетом износа составила 1138 млн. руб.

Полученная информация дает материал для серьезного анализа не только оценщику, но и владельцу недвижимости.

Глава 12. ПРАКТИКА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

12.1. Процесс оценки

В этой главе рассмотрены взятые из практики примеры оценки конкретных объектов недвижимости, позволяющие обратить внимание на решение следующих проблем, возникающих в реальных условиях российского рынка при оценке:

Недвижимости в составе чистых активов предприятия.

Объекта промышленной недвижимости для взноса в уставный капитал.

Офисного здания для купли-продажи.

Торгового здания для взноса в уставный капитал.

Приведенные ниже примеры взяты из практики работы специалистов "Национального агентства оценки" и преподавательского состава Академии оценки.

Представленный материал имеет следующую специфику:

• текст каждого примера содержит только наиболее существенные данные, характеризующие специфику, связанную с решением обозначенной проблемы, и вошедшие в отчет об оценке;

общие положения, являющиеся обязательной частью полного письменного отчета об оценке, исключены;

разделы, требующие дополнительного рассмотрения и прямо не связанные с указанной задачей, не приведены;

* приведенные в примерах данные, позволяющие идентифицировать реальные объекты оценки, изменены на сопоставимые.

Процесс оценки -- логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения поставленных задач с использованием известных приемов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

Основной задачей первого этапа в процессе оценки следует считать определение цели оценки или в более общем виде -- идентификацию объекта оценки и соответствующих объекту имущественных прав, согласование требуемого стандарта (вида) стоимости и даты, па которую будет определена стоимость. Большое значение имеет также выявление намерений относительно использования в дальнейшем заключения о стоимости объекта и интересов различных сторон в оцениваемой собственности.

На втором этапе процесса оценки составляется ее план с применением в каждом конкретном случае известных методов, позволяющих избегать непродуктивных затрат и формулировать требования к необходимой информации. План оценки дает возможность оценить затраты на подготовку заключения о стоимости объекта и определить процесс поиска и анализа уместной в каждом конкретном случае информации. Договор на оценку содержит обоснованные сроки и стоимость выполнения отчета заданной формы с учетом всех вышеперечисленных аспектов.

Третий этап процесса оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, на которой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта. Важность этого этапа очевидна, поскольку от качества и полноты собранной информации из доступных достоверных источников напрямую зависят результаты работы в целом. Особое внимание уделяется инспекции объекта оценки, подтверждению достоверности собранной информации, ее полезности и актуальности.

Четвертый этап является основным в отношении методически обоснованных результатов оценки объекта, полученных с применением в общем случае трех методов к оценке (доходного, прямого сравнения, затратного, см. гл. 7, 9, 12). Применение трех методов к оценке, в свою очередь, опирается на выводы, полученные из анализа лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта, при котором должны быть учтены факторы физического, юридического, финансового и экономического характера.

Заключительный этап процесса оценки состоит в согласовании результатов, полученных при применении всех уместных методов. В условиях несовершенного рынка недвижимости используемые методы, как правило, дают различные результаты. Различия обусловлены целым рядом факторов, важнейшими из которых являются неравновесный характер спроса и предложения, неадекватная информированность сторон рыночных сделок, неэффективное управление недвижимостью и т. д. Окончательное заключение о стоимости основано на всей совокупности имеющейся рыночной информации и может представлять собой не только единственным образом определенное значение стоимости, но и некоторые пределы оцененной стоимости или даже более сложные аналитические зависимости.

12.2. Оценка недвижимости в составе чистых активов предприятия

Особенности такой оценки в том, что:

производится оценка суммарной рыночной стоимости большого числа объектов;

основной метод -- затратный;

оценка физического износа -- на основе визуального осмотра объектов с учетом нормативных сроков службы конструктивных элементов объектов;

оценка суммы функционального и внешнего износов -- на основе анализа общей экономической ситуации в отрасли промышленности, к которой принадлежит предприятие.

Рассматривается предприятие, расположенное в средней полосе европейской части РФ. Предприятие имеет в своем активе более 1000 зданий и сооружений.

Предмет настоящего исследования -- определение стоимости чистых активов предприятия. Дата оценки -- 1 июня 1996 г. Цель оценки объектов недвижимости -- определение стоимости чистых активов предприятия.

Основные понятия. В процессе оценки зданий и сооружений определяются полная восстановительная стоимость объектов недвижимости и их остаточная (с учетом всех видов износа) стоимость. При использовании рыночных цен для определения полной восстановительной стоимости принимается стоимость, по которой на дату оценки можно приобрести новые основные фонды, аналогичные имеющимся на предприятии. Если точно таких (идентичных) объектов нет, то следует ориентироваться на аналогичные объекты, скорректировав при необходимости стоимость путем сопоставления технических и товароведческих характеристик.

Оценка отдельных объектов недвижимости, влияющая на стоимость действующего предприятия, заключается в определении их потребительной стоимости, или вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия. Определяющее условие оценки -- использование объекта конкретным пользователем на дату оценки.

Если объект недвижимости в качестве части действующего предприятия вносит определенный вклад в общую прибыльность рассматриваемой фирмы, то про него можно сказать, что он обладает потребительной стоимостью. Величина потребительной стоимости определяется посредством субъективных тестов, применяемых владельцами предприятия или оценщиками, достаточно компетентными в рассматриваемой отрасли бизнеса. В этом смысле потребительная стоимость эквивалентна стоимости в пользовании для предприятия, стоимости для бизнеса или стоимости для владельца при условии, что отраслевой рынок экономически эффективен в отношении его части, связанной с недвижимостью.

В соответствии с вышеизложенным, учитывая цели оценки, в данном отчете не определяются критерии наилучшего и наиболее эффективного использования объектов оценки, стоимость определяется затратным методом.

Процедура оценки включает:

осмотр объекта (зданий и сооружений);

интервью с руководителями и собственниками;

работу эксперта-проектировщика по определению восстановительной стоимости объекта;

определение всех видов износа;

расчет рыночной стоимости объекта.

Остаточная балансовая стоимость объектов недвижимости предприятия составляла на дату оценки 521 753 950 509 руб.

Выбраны 23 осмотренных и обследованных объекта, по которым была собрана полная информация. Объекты представляют собой наиболее типичные здания и сооружения предприятия.

Суммарная остаточная балансовая стоимость выбранных объектов составила 309 558 081 856 руб., или 59,33% суммарной остаточной стоимости всех объектов недвижимости предприятия. Таким образом, было сделано допущение, что выборка репрезентативна. На основе полученной информации была рассчитана рыночная стоимость выбранных объектов. На основе произведенных расчетов определен интегральный коэффициент соотношения рыночной и остаточной балансовой стоимости для объектов недвижимости оцениваемого предприятия. Применяя рассчитанный интегральный коэффициент к суммарной остаточной стоимости, получаем суммарную рыночную стоимость объектов недвижимости оцениваемого предприятия.

Расчет полной восстановительной стоимости. Расчет стоимости строительства производился с использованием пакета прикладных программ "ValMaster", справочника оценщика "Промышленные здания", а также программного продукта "WIN-смета" (см. табл. 13.1).

Пример расчета восстановительной стоимости (по одному из рассматриваемых объектов) приведен далее.

ПРИМЕР

Производственный корпус № 106

Шифр (наименование) объекта оценки -- производственный

корпус № 10б.

Группа капитальности объекта оценки 1.

Расчетный объем объекта оценки 106 142 м³.

В соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и объемно-планировочного решения объекта оценки из имеющихся в сборниках Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) типовых объектов в качестве аналога рассматривается здание средней высотой до 8,5 м без крапов.

Характеристики объекта-аналога:

Группа капитальности 1.

Число этажей 1.

Фундаменты -- ленточный каменный, бетонный, железобетонный (монолитный) (сборник 7 УПВС, табл. 10, вариант 1).

Стены кирпичные.

Перегородки кирпичные.

Колонны железобетонные (сборные и монолитные).

Перекрытия -- железобетонные балки (плиты).

Покрытия из сборного железобетонного настила.

Кровля рулонная.

Полы цементно-песчаные, бетонные, асфальтобетонные, мозаичные.

Проемы есть.

Отделка есть.

Таблица 13.1

Рассматриваемые объекты

№ п/п	Наименование	Год постройки	Строительный объем, м³	Площадь м²
1	Производственный корпус № 106	1987	106 142	11 794
2	Бытовой корпус № 18 главного производства	1972	90 197	5317
3	Корпус производства пресс-форм и рембазы № 2	1973	491 022	32735
4	Производственный корпус № 3	1971	259 190	31 360
5	Здание заводоуправления (корпус № 36)	1971	3 175	265
6	Склад сырья готовой продукции (корпус №5)	1972	274 353	20505
7	Производственный корпус № 51	1972	150000	14260
8	Корпус № 60	1978	1 059 590	147 165
9	Корпус № 62	1978	267 095	23722
10	Корпус № 68	1986	29915	5800
11	Материальный склад (корпус № 7)	1971	138450	12735
12	Производственный корпус № 99	1982	166389	12214
13	Компрессорная станция (корпус № 4)	1971	14050	2489
14	Внутриплощадочная насосная станция № 1	1971	618	103
15	Внутриплощадочная насосная станция ,№ 2	1971	156	26
16	Главная понизительная подстанция (корпус № 15)	1972	864	180
17	Склад растворителей (корпус № 10)	1973	8234	1 098
18	Галерея бытового корпуса № 18	1973	720	240
19	Трансформаторная (объект 46)	1974	389	108
20	Главная понизительная подстанция (корпус № 66)	1979	864	180
21	Бункерный и тарный склад сажи	1972	20141	3024
22	Производственный корпус № 1	1972	941 809	77323
23	Склад масел (корпус № 104)	1982	540	108

Стоимость 1 м³ объекта-аналога (при объеме до 100 000 м³) в ценах 1969 г. составляет 8.40 руб.

В соответствии с указаниями по практическому применению Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) стоимость 1 м³ объекта-аналога должна быть скорректирована с учетом отличий в конструктивных решениях объекта оценки (табл. 13.2).

Таблица 13.2

Характеристики объекта-аналога и объекта оценки

Отличительный фактор	Объект-аналог из УПВС	Оцениваемый объект	Корректирующий коэффициент
Группа капитальности	1	1	1,00
Этажность	1	1	1.00
Тип фундаментов	Ленточный каменный, бетонный, железобетонный (монолитный)	Ленточный каменный, бетонный, железобетонный (монолитный)	1,00
Тип стен	Кирпичные	Из несущих панелей	1,03

Величина корректировки стоимости 1 м³ на отличия в конструктивных решениях (без учета поправки на объем) составляет 1.03.

Стоимость здания-аналога в ценах 1969 г. рассчитывается по следующей формуле:

S = CV_max,K + t_yC(V-V_max)K = 915684 руб.,

где С --стоимость 1 м³ объекта-аналога;

V -- расчетный объем;

К -- коэффициент корректировки;

V_max -- величина объема, для которого УПВС не требуют корректировки;

t_y -- корректировочный коэффициент на объем сверх величины, установленной УПВС (V_max = 100000м ), равный 0,95.

В результате расчета величина стоимости нового строительства объекта оценки с учетом корректировок на конструктивные отличия, отличий в составе и типах инженерного оборудования и благоустройств и корректировки на расчетный объем составляет в ценах:

1969 г. (без учета прибыли предприятия и дополнительных косвенных издержек) -- 741 704 руб.;

1984 г. (та же) -- 882 627 руб.;

на дату оценки (та же) -- 9 678 009 тыс. руб. (табл. 13.3).

Сумма процентов меньше 100, потому что состав и типы инженерного оборудования и благоустройств отличны от приведенных в таблицах УПВС.

При расчете полной восстановительной стоимости необходимо учесть налог на добавленную стоимость (20%), а также предпринимательскую прибыль.

Предпринимательская прибыль -- это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Величина предпринимательской прибыли определена в размере 30% (на основе исследования рынка) (табл. 13.4).

Таблица 13.3

Распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам в соответствии с данными УПВС

Конструктивный элемент	Процент от стоимости здания-аналога	Стоимость, тыс. руб.
Фундаменты	8	955 852,8
Стены	11	1 314297,5
Перегородки	2	238 963,2
Перекрытия	4	477 926,4
Кровля	14	1 672 742,3
Полы	12	1 433779,1
Проемы	4	477 926,4
Отделочные работы	6	716889,6
Прочие работы	5	597 408,0
Технические системы	15	1 792 223,9
В том иное:
холодное водоснабжение	3	358 444.8
горячее водоснабжение	2	238 963,2
канализация	2	238 963,2
электроосвещение	6	716889,6
вентиляция	2	238 963,2
Итого	81	9 678 009.0

Таблица 13.4

Полная восстановительная стоимость зданий

№ п\п	Наименование	Восстановительная стоимость, руб.	Восстановительная стоимость с учетом НДС и предпринимательской прибыли, руб.
1	Производственный корпус № 106	9 678 009 000	15097694040
2	Бытовой корпус № 18 главного производства	3 1 707 424 000	49463581440
3	Корпус производства пресс-форм и рембазы №2	47371 487000	73899519720
4	Производственный корпус № 3	25 242 625 000	39 378 495 000
5	Здание заводоуправления (корпус № 36)	1 169408000	1 824 276 480
6	Склад сырья готовой продукции (корпус № 5)	23 62 1 700 000	36 849 852 000
7	Производственный корпус № 51	14388546000	22446131760
8	Корпус № 60	94 937 535 000	148 102554600
9	Корпус № 62	24697315000	38527811400
10	Корпус №68	10933080000	17055604800
11	Материальный склад (корпус № 7)	11 965221 000	18665744760
12	Производственный корпус № 99	16384569000	25 559 927 640
13	Компрессорная станция (корпус № 4)	1 690212000	2 636 730 720
14	Внутриплощадочная насосная станция № 1	153986000	240218160
15	Внутриплощадочная насосная станция № 2	39 05 1 000	60919560
16	Главная понизительная подстанция (корпус № 15)	209 577 000	326940120
17	Склад растворителей (корпус № 10)	4 638 772 000	7 236 484 320
18	Галерея бытового корпуса № 18	298 292 000	465 335 520
19	Трансформаторная (объект 46)	1 59 04 1 200	248 103 960
20	Главная понизительная подстанция (корпус № 66)	202 887 000	316503720
21	Бункерный товарный склад сажи	4 044 049 000	6308 716440
22	Производственный корпус № 1	71 244862000	111 141 984720
23	Склад масел (корпус № 104)	381 760000	595 545 600

Определение износа. Оценка физического износа зданий проводилась с использованием программы "ValMaster". При разработке блока расчета износа создатели программы исходили из трактовки понятий, изложенной в гл. 12.

Функциональный и экономический износы выражаются в недоиспользовании производственных площадей в результате падения производства продукции на предприятии. На основе информации, полученной на предприятии, а также исходя из анализа экономических показателей производства было сделано заключение, что к дате проведения оценки загрузка производственных мощностей рассматриваемого предприятия составляла 64% проектной. Данным результат -- закономерное следствие ряда экономических причин, связанных в первую очередь с общим снижением производства в РФ в отрасли промышленности, к которой относится оцениваемое предприятие.

Для определения суммы функционального и экономического износов был использован следующий метод.

Капитализированные потери дохода от недоиспользования зданий и сооружений (потери дохода, деленные на коэффициент капитализации) представляют собой сумму функционального и экономического износов. Таким образом, капитализируя величину потери дохода, оценщик получает величину потери стоимости зданий и сооружений, связанную с их функциональным и экономическим устареванием.

Предполагается, что доход, приносимый зданиями и сооружениями предприятию, сопоставим с доходом, получаемым при сдаче в аренду указанных зданий и сооружений. Из анализа информации, полученной на предприятии, на котором около 20% производственных площадей сдается в аренду, следует, что арендная плата за здания и сооружения на момент оценки формируется арендодателем:

С_а= СТ_бал Н_ам К_дох +Н_им ,

где С_а -- стоимость аренды;

CT_6ал -- полная балансовая стоимость здания;

Н_ам -- коэффициент нормы амортизации;

К_дох -- коэффициент доходности, устанавливаемый предприятием по отдельным видам недвижимости:

Н_им --налог на имущество.

Таким образом, зная полную и остаточную стоимость основных средств предприятия, можно найти величину гипотетической арендной платы. Величину потери гипотетической арендной платы можно получить исходя из падения производства по отношению к проектным мощностям предприятия. Коэффициент, выражающий потерю арендной платы, в дальнейшем называется коэффициентом недозагрузки.

Окончательная величина суммарного функционального и экономического износа определяется путем капитализации вычисленной потери гипотетической арендной платы.

Под устранимым физическим износом (отложенным ремонтом) понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются. Расчет стоимости отложенного ремонта выполняется в соответствии с методикой, изложенной в ведомственном нормативном документе ВСН 53-8б (р). В качестве исходных данных принимаются степени и объемы повреждений конструктивных элементов, выявленных в результате технического освидетельствования.

В результате визуального осмотра зданий и сооружений специалистами Национального агентства оценки не было обнаружено явных повреждений или дефектов строительных конструкций и элементов зданий. В связи с этим величина устранимого физического износа по рассматриваемым зданиям и сооружениям принята равной 0.

Неустранимым физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом устранимого физического износа) пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.

Фактические сроки эксплуатации конструкций и элементов определяются с даты ввода здания или с даты проведения ремонта (замены). Нормативные сроки эксплуатации учитываются для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.

К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания. Нормативный срок их эксплуатации совпадает с нормативным сроком эксплуатации здания в целом.

Остальные конструкции и элементы здания относятся к короткоживущим, которые за срок общей эксплуатации здания должны неоднократно заменяться. Нормативные сроки их эксплуатации определены на основании данных, приведенных в справочных документах по эксплуатации зданий и сооружений.

Пример расчета величины неустранимого физического износа короткоживущих элементов (по одному из рассматриваемых зданий) приведен в табл. 13.5.

ПРИМЕР

Производство изделий (корпус № 106)

Группа капитальности объекта оценки 1.

Год постройки 1987.

Год оценки 1996.

Действительный возраст на дату оценки 9 лет.

Нормативный срок эксплуатации здания (общая физическая

жизнь) 100 лет.

Примечание. Стоимость нового строительства определена с использованием сборников УПВС.

Результаты расчета физического износа по всем выбранным объектам приведены в табл. 13.6.

Результаты расчета суммы функционального и экономического износов приведены в табл. 13.7. При составлении таблицы оценщики руководствовались опытом предыдущих оценок, анализами экономической ситуации на предприятии, экономической ситуации в целом в рассматриваемом регионе и приняли следующие допущения:

коэффициент капитализации равен 0,335;

коэффициент недозагрузки, по данным предприятия, равен 0,36;

полная и остаточная балансовые стоимости зданий и сооружений являются данными бухгалтерского учета на 01.06.96г.;

коэффициент доходности для зданий равен 1,5 исходя из практики, сложившейся на предприятии.

Таблица 13.5

Неустранимый физический износ короткоживущих элементов

Конструкции, элементов	Остаточная стоимость, руб.	Фактический срок эксплуатации, лет	Нормативный срок эксплуатации, лет	Коэффициент износа (гр. 4/гр.5)	Износ (гр. 2 х гр.5), руб.
Кирпичные перегородки	372782280	9	60	0,15	55917342
Кровля рулонная	2609477520	9	10	0,9	2348529768
Полы цементно-песчаные, бетонные, мозаичные	2 236 695 240	9	20	0,45	1 006512858
Деревянные	357871 800	9	30	0,3	107361 540
Деревянные двери	387694320	9	30	0,3	116308296
Окраска водными составами	335504520	1	2	0,5	167752260
Масляная окраска	782 843 880	1	2	0,5	391 421 940
Система горячего водоснабжения	372 782 280	9	20	0,45	167752026
Система холодного водоснабжения	559 174200	9	20	0,45	251 628390
Система канализации	372 782280	9	30	0,3	111 834 684
Система электрооборудования	1118 348 400	9	30	0,3	335 504 520
Система вентиляции	372 782 280	9	60	0,15	55917342
Итого	9878739000				5 116440966

Таблица 13.6

Общий физический износ объектов оценки

№ п\п	Наименование объекта	Фактический возраст здания, лет	Полная восстановительная стоимость, руб.	Восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом, руб.
1	Производственный корпус № 106	9	15097694040	9 878 739 000
2	Бытовой корпус № 1 8	24	49463581440	23830238640
3	Корпус производства пресс-форм и рембазы № 2	23	73899519720	44007579720
4	Производственный корпус № 3	25	39 378 495 000	23450 115000
5	Здание заводоуправления (корпус № 36)	25	1 824 276 480	878 886 840
6	Склад сырья готовой продукции (корпус № 5)	24	36 849 852 000	18631947360
7	Производственный корпус № 5 1	24	22446 131 760	13366797600
8	Корпус № 60	18	148 102 554 600	88 195 904 160
9	Корпус № 62	18	38527811400	22943528400
10	Корпус № 68	10	1 7 055 604 800	8216933400
11	Материальный склад (корпус № 7)	25	18665744760	9437736360
12	Производственный корпус № 99	14	25 559 927 640	1522I 082240
13	Компрессорная станция (корпус №4)	25	2 636 730 720	1 141 674879
14	Внутриплощадочная насосная станция № 1	23	240218 160	106763280
15	Внутриплощадочная насосная станция №2	25	60919560	26 378 040
16	Главная понизительная подстанция (корпус № 15)	24	326940120	135648240
17	Склад растворителей (корпус № 10)	23	7 236 484 320	1 957 803 120