Земельно-имущественные отношения

Общая площадь здания 6922 м², в том числе подвала -- 1838 м², площадь 1-го этажа 3018м², 2-го этажа -- 2064 м². Площадь застройки здания 3503 м², высота 8,7 м, строительный объем 41 603 м³.

Основные конструктивные решения.

Здание каркасно-панельного типа, 1-й группы капитальности. Фундаменты ленточные из сборных бетонных блоков и столбчатые железобетонные подколенники.

Ограждения и внутренние капитальные стены из керамзитобетонных навесных панелей, перегородки из кирпича и щелевых блоков, перекрытия из сборных железобетонных плит, кровельное покрытие из рубероида по железобетонному основанию.

Полы: в подполье -- бетонные и керамическая плитка; в главном торговом зале -- мраморная плитка; в подсобно-вспомогательных и складских помещениях 1-го этажа -- бетонные мозаичные плиты; в торговых и бытовых помещениях 2-го этажа -- керамическая плитка; в административных помещениях -- линолеум.

Потолки в подполье, складских помещениях покрыты известковой побелкой и водоэмульсионной краской, в торговых помещениях -- плиткой "акмигран".

Оконные проемы -- алюминиевые блоки с декоративными решетками, дверные проемы м ворота металлические индустриальные.

Отделка: наружная -- облицовка керамическим кирпичом, внутренняя -- масляная окраска по штукатурке, глазурованная плитка и декоративное пленочное покрытие.

В здании установлены 3 грузовых лифта грузоподъемностью 500 кг и 1 лифт на 100 кг.

Здание имеет центральное отопление, водоснабжение, канализацию, электрообеспечение, телефонизацию (8 номеров), внутреннюю систему приточно-вытяжной вентиляции, системы пожарной и охранной сигнализации, а также централизованного телевизионного видеоконтроля внутренних помещений и прилегающей территории. Система отопления оснащена автоматическим регулятором температуры, позволяющим существенно снизить потребление тепловой энергии.

Здание оснащено необходимым холодильным оборудованием, смонтирована и опробована в рабочем режиме пекарня на 2,5 т хлебобулочных изделий в смену, установлена часть торгово-заготовительного оборудования и инвентаря.

Земельный участок площадью 9080 м². Функциональное назначение -- универсальный продовольственный магазин. Форма участка прямоугольная. Ландшафтные характеристики участка: рельеф участка спокойный, покрытие асфальтовое, на участке расположено здание магазина.

Участок свободен от зеленых насаждений.

Разрешенное использование -- эксплуатация существующего здания универсама.

Анализ наиболее эффективного использования. Анализ на наиболее эффективное использование оцениваемого объекта проводится для выявления вариантов применения, соответствующих его наивысшей стоимости. Наиболее эффективное использование должно отвечать четырем условиям: быть физически осуществимым, законодательно и нормативно разрешенным, экономически обоснованным и обеспечивать наивысшую стоимость имущества. С точки зрения наиболее эффективного использования отдельно анализируются как бы незастроенный земельный участок и объект недвижимости в целом с учетом имеющихся улучшений.

По местоположению, почвенно-геологическим условиям и конфигурации участок допускает различные физически возможные варианты использования. Но в правовом отношении эти варианты ограничены условиями договора аренды, предусматривающими его применение в соответствии с целевым назначением размещенного на нем универсама. С учетом установленных ограничений допустимо рассматривать только варианты наиболее эффективного использования свободных от застройки площадей, составляющих около 5,6 тыс. м². За вычетом подъездных автодорог и пешеходных путей к магазину резерв фактически свободных площадей составляет примерно 3,5 тыс. м². Здесь в соответствии с целевым назначением объекта со стороны переднего фасада здания целесообразно разместить зону выносной розничной торговли и летних кафетериев, а со стороны заднего фасада -- временную открытую стоянку грузового автотранспорта, доставляющего товары в универсам.

По указанным выше причинам снос или перепрофилирование оцениваемого объекта юридически недопустимы и экономически нецелесообразны. Резервы наиболее эффективного использования недвижимою имущества следует искать в рационализации управления функционирующим комплексом. Но оценка этих резервов в настоящее время неосуществима, так как объект еще не использовался по целевому назначению.

Определение стоимости объекта оценки на основе затратного метода. Оно состоит в расчете восстановительной стоимости, предпринимательской прибыли, накопленного износа и стоимости прав аренды земельного участка.

Определение восстановительной стоимости. Оно выполнено с использованием программы "ValMaster", причем отдельно рассчитаны стоимости строительства по зданию и по ограждению участка.

Расчет стоимости нового строительства здания по укрупненным показателям восстановительной стоимости

Исходные данные:

Шифр (наименование) объекта оценки: универсам.

Территориальный пояс № 1.

Климатический район № 2.

Группа капитальности объекта оценки 1.

Расчетный объем объекта оценки 41 603 м³.

Коэффициент перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г. 1,18¹.

Индекс удорожания стоимости строительства на дату оценки к ценам 1984г. 17087².

Курс доллара США на дату оценки 5642 руб.

Процент косвенных издержек, учитываемых дополнительно к включенным в расценку в соответствии с технической частью УПВС, принят равным 20.

Величина НДС, учитываемая в расчете 20%.

В соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и объемно-планировочного решения объекта оценки из имеющихся в сборниках УПВС типовых объектов в качестве аналога рассматривается (сборник 33, табл. 2) торговое здание -- универсам.

Характеристики объекта-аналога:

· Группа капитальности 1.

· Число этажей 2.

· Здание с подвалом.

Данный коэффициент взят из постановления Госстроя СССР №94 от II мая 1983 г.

Данный индекс взят из сборника фирмы "Ко-Инвест" "Индексы цен в строительстве", где индексы на строительно-монтажные работы рассчитаны и сформированы с использованием программно-информационного комплекса фирмы "Ко-Инвест". Разработка публикуемых в сборнике индексов цен корреспондируется с Методическими рекомендациями по использованию текущих и прогнозных индексов стоимости при составлении сметной документации, определении свободных (договорных) цен на строительную продукцию и расчетах за выполненные работы, разработанными Госстроем России и ЦНИИ экономики и управления строительством в 1993 г., и Порядком определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений, введенным в действие с 1 апреля 1994 г. письмом Госстроя России от 29 декабря 1993 г. № 12-349.

Фундаменты монолитные железобетонные и сборные бетонные, стены кирпичные, перегородки кирпичные и гипсобетонные, перекрытия и покрытия железобетонные, кровля рулонная, полы плиточные, цементные и из релина.

Центральное отопление, водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства.

Стоимость 1 м³ объекта-аналога при объеме до 35 000 м³ для территориального пояса № 1 и климатического района № 2 в ценах 1969 г. составляет 17,10 руб.

В соответствии с указаниями по практическому применению УПВС стоимость 1 м³ объекта-аналога должна быть скорректирована с учетом отличий в конструктивных решениях объекта оценки.

Сопоставление характеристик объекта-аналога и объекта оценки представлено в табл. 13.15.

Величина корректировки стоимости 1 м³ на отличия в конструктивных решениях (без учета поправки на объем) составляет 1,05060. Корректировка стоимости на объем сверх величины V_max = 35 000, установленной УПВС, равна 0,95.

В результате расчета величина стоимости нового строительства объекта оценки с учетом корректировок на конструктивные отличия, отличия в составе и типах инженерного оборудования и благоустройств и корректировки на расчетный объем составляет в ценах:

1969г. (без учета дополнительных косвенных издержек) -- 797384,9руб.;

1969 г. (с учетом дополнительных косвенных издержек) -- 956861,9руб.;

* 1984г. -- 1 129097,0руб.;

* на дату оценки -- 19 292 880,3 тыс. руб.;

* то же с учетом НДС -- 23 151 456,4 тыс. руб.

Распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам в соответствии с данными УПВС представлено в табл. 13.16.

Таблица 13.15

Характеристики объекта-аналога и объекта оценки

Отличительный фактор	Объект-аналог из УПВС	Оцениваемый объект	Корректирующий коэффициент
Группа капитальности	1	1	1,00
Этажность	2	2	1,00
Тип фундаментов	Мелкого заложения Обычный	Мелкого заложения Бутобетонный с кирпичным цоколем	1,02
Материал и тип стен	Кирпичные	Панели	1,03
Тип крыши	Плоская	Плоская	1,00
Основной тип полов	Плитка ПХВ	Плитка ПХВ	1,00
Наружная отделка	Не оштукатурено	Отделочный слой панелей	1.00
Внутренняя отделка	Простая	Простая	1,00
Оконные проемы	Двойные	Двойные	1,00

Расчет стоимости строительства нового ограждения земельного участка по укрупненным показателям восстановительной стоимости

Исходные данные:

Ограждение металлическое.

Территориальный пояс № 1.

Климатический район № 2.

Расчетный периметр объекта оценки 391м.

Таблица 13.16

Стоимость строительства по конструктивным элементам и видам работ

Конструктивный элемент	Процент от стоимости здания-аналога	Стоимость
		в тыс. руб.	в долл.
Фундаменты	4,00	861 129,1	152628.3
Стены, перегородки	15,00	3 229 234,2	572 356,3
Перекрытия	22,00	4736210,2	839 455,9
Крыши	8,00	1 722258,2	305 256,7
Полы	9,00	1 937 540,5	343413,8
Проемы	11,00	2368 105,1	419727,9
Отделочные работы	6,00	1 291 693,7	228 942,5
Прочие работы	3,00	645 846,8	114471,3
Технические системы	29,54	6359438,6	1 127 160,3
В том числе:
отопление	4,40	947 242,0	167891,2
водопровод	3,84	826 684,0	146523,2
горячая вода	2,64	568 345,2	100734,7
канализация	3,20	688 903,3	122 102,7
электроосвещение	6,36	1 369 195,3	242 679,1
газ	0,00	0,0	0,0
вентиляция	4,20	904 185,6	160259,8
радио	0,44	94 724,2	16789,1
телевидение	0,00	0,0	0,0
телефон	0,66	142086,3	25 183,7
лифт(ы)	3,80	818072,7	144996,9
мусоропровод(ы)	0,00	0,0	0,0
Итого	107,50	23 151 456,4	4 103413,0

Примечание. Отличие суммы процентов от 100 вызвано отличием состава и типов инженерного оборудования и благоустройств от приведенных в таблицах УПВС.

Коэффициент перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г. 1,17.

Индекс удорожания стоимости строительства на дату оценки к ценам 1984г. 17087.

Курс доллара США на дату оценки 5642 руб.

Процент косвенных издержек, учитываемых дополнительно к включенным в расценку в соответствии с технической частью УПВС, принят равным 15.

Величина НДС, учитываемая в расчете, 20%.

В соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и объемно-планировочного решения объекта оценки из имеющихся в сборниках УПВС типовых объектов в качестве аналога рассматривается ограда из металлического штакетника с металлическими стойками высотой до 2 м (сборник 4, табл. 107).

Стоимость 1 м³ объекта-аналога для территориального пояса № 1 и климатического района № 2 в ценах 1969 г. составляет 10,1 руб.

В результате расчета стоимость нового строительства объекта оценки составляет в ценах:

* 1969г. (без учета дополнительных косвенных издержек) -- 3949,1 руб.;

* 1969г. (с учетом их) --4738,9руб.;

* 1984г. --5544,5руб.;

* на дату оценки -- 94 738,9 тыс. руб.;

* то же с учетом налогов -- 113 686,7 тыс. руб. (20 150,1 долл.).

Таким образом, стоимость замещения объекта оценки (здание и ограждение) составляет 23 265 143,1 тыс. руб. (4 123 563,1 долл.). Окончательная стоимость объекта оценки равна 23 000 000 тыс. руб. (4 100 000 долл.).

Определение предпринимательской прибыли. Предпринимательская прибыль -- это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово оправданным для застройщика.

Процент предпринимательской прибыли сопоставим со ставкой дисконтирования (отдачей на вложенный капитал), поскольку и то и другое отражает отдачу инвестора на вложенный капитал и определяется исходя из альтернативных вложений с учетом рисков, свойственных той или иной отрасли. Реализация строительных проектов в Москве в настоящий момент -- высокорентабельным бизнес. Ставка предпринимательской прибыли составляет 30-50%. для дальнейших расчетов она принята равной 30%. В денежном эквиваленте величина предпринимательской прибыли составит б 900 000 тыс. руб.

Расчет накопленного износа. Исходные данные:

Дата постройки -- сентябрь 1995 г.

Дата оценки -- февраль 1997 г.

Действительный возраст на дату оценки 1,5 года.

Нормативный срок эксплуатации здания (общая физическая жизнь) 175 лет (определяется в соответствии с функциональным назначением и группой капитальности по нормативным данным).

В табл. 13.17 приводится разбивка стоимости нового строительства по конструктивным элементам (итоговая величина стоимости взята на основе расчетов, проведенных выше, разбивка по конструктивным элементам произведена с использованием сборников УПВС).

Расчет величин неустранимого физического износа коротко- и долгоживущих элементов приведен в табл. 13.18 и 13.19.

Общий физический износ объекта оценки, тыс. руб.

Устранимый физический износ (отложенный ремонт) 0

Неустранимый физический износ короткоживущих элементов 1356855,80

Неустранимый физический износ долгоживущих элементов 95 950,60

Итого 1 452 805,40

В результате визуального осмотра, а также на основании рыночных данных признаков функционального и внешнего износов обнаружено не было, т. е. они равны 0.

Таблица 13.17

Стоимость строительства объекта оценки с разбивкой по конструктивным элементам и видам работ

Наименование элемента	Стоимость, тыс. руб.
Ленточные крупноблочные фундаменты	952972,71
Стены из несущих панелей	2 608 763,24
Кирпичные перегородки	964 884,78
Перекрытия из сборных и монолитных сплошных плит	5241 350,62
Железобетонные лестницы	293 038,94
Совмещенная крыша из сборных железобетонных слоистых панелей	1 639 113,23
Кровля рулонная	266 832,27
Полы из керамических плиток	150093,45
Полы из рулонных материалов	1 994 096,06
Окраска водными составами	1 00 062,63
Масляная окраска	428 837,70
Оклейка обоями	185829,48
Облицовка керамическими плитками	171 534,87
Штукатурка	543 195,02
Система горячего водоснабжения	628961.86
Система, центрального отопления	1 048270,11
Система холодного водоснабжения	914 853.97
Система канализации	762 378,00
Система электрооборудования	1 515226,54
Система радиофикации	104826,76
Система телефонизации	157240,19
Лифты	905 324,60
Система вентиляции	1 000 622,00
Прочие	421 690,87
Итого	23 000 000,00

Таблица 13.18

Неустранимый физический износ короткоживущих элементов¹

Конструкции, системы, работы	Остаточная стоимость, тыс. руб.	Фактический срок эксплуатации, лет	Нормативный срок эксплуатации, лет	Коэффициент иэноса2	Износ (гр.2 х гр.5)
Кирпичные перегородки	964 884.78	1,5	60	0,025	24122,12
Кровля рулонная	266832,27	1,5	10	0,150	40 024,84
Полы из керамических плиток	150093,45	1,5	30	0,050	7 504,67
Полы из рулонных материалов	1 994 096.06	1,5	10	0,150	299114,41
Окраска водными составами	100062,63	1,5	2	0,750	75 046,97
Масляная окраска	428 837,70	1.5	2	0,750	321 628,27
Оклейка обоями	185 829,48	1,5	2	0,750	139372,11
Облицовка керамическими плитками	171 534,87	1,5	30	0,050	8 576,74
Штукатурка	543 195,02	1,5	30	0,050	27 159Г5
Система горячего водоснабжения	628961,86	1.5	20	0,075	47172,14
Система центрального отопления	1048 270.11	1,5	20	0,075	78 620,26
Система холодного водоснабжения	914853.97	1,5	20	0,075	68614,05
Система канализации	762 378,00	1,5	30	0,050	38 118,90
Система электрооборудования	1 515226,54	1.5	30	0,050	75761,33
Система радиофикации	104826.76	1,5	30	0,050	5241,34
Система телефонизации	157240.19	1,5	30	0,050	7 862,01
Лифты	905 324,60	1,5	20	0,075	67 899,35
Система вентиляции	1000622,00	1,5	60	0,025	25015,55
Итого	11843070,31				1 356854,80

Таблица 13 19

Неустранимый физический износ долгоживущих элементов

№ п/п	Показатель	Значение показателя
1	Стоимость нового строительства, тыс. руб.	23 000 000,00
2	Устранимый физический износ (отложенный ремонт), тыс. руб.	0
3	Стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом, тыс. руб.	11 843070,31
4	Стоимость долгоживущих элементов с неустранимым физическим износом, тыс. руб. (стр. 1 - стр. 2 - стр. 3)	11 156930,69
5	Фактический возраст здания, лет	1,5
6	Нормативный срок эксплуатации, лет	175
7	Коэффициент к определению износа (стр. 5 : стр. 6)	0,0086
8	Неустранимый физический износ долгоживущих элементов, тыс. руб. (стр.4 х стр. 7)	95 950,60

Результаты оценки, тыс. руб.

Восстановительная стоимость 23 000 000,00

Предпринимательская прибыль 6 900 000,00

Износ -1 452 804,40

Итого 28447195.60

Окончательная стоимость оценки -- 28 500 000 тыс. руб.

(5 100 000 долл.).

Определение стоимости прав аренды земельного участка. Земельный рынок Москвы характеризуется особенной правовой средой. Если здания и сооружения могут находиться в собственности, земля в Москве предоставляется пока только в аренду. Срок аренды составляет, как правило, 49 лет. В контрактах можно оговаривать возможность продления аренды на последующие 49 лет или право преимущественного приобретения в случае продажи арендуемого участка. Право заключения договора аренды является платным. Участки земли сдаются в аренду на конкурсной основе. Арендатором может быть любое юридическое или физическое лицо, в том числе и иностранное. Последние должны лишь платить впоследствии большую арендную плату. Согласно распоряжению мэра Москвы "О плате за право заключения договора аренды земли в г. Москве" с арендаторов земельных участков взимается плата, установленная правительством Москвы по итогам конкурсов, т. е. в размере рыночной арендной платы. Арендатор, заключая договор аренды, не вполне свободен в выборе будущего использования участка земли. На продажу участок выставляется с градостроительным заданием, разрабатываемым Москомархитектуры. В задании определяются функциональное использование участка, расположение и габаритные размеры строения, которое будет на нем возведено. Более того, в случае использования земельного участка не по целевому назначению договор аренды расторгается без истребования согласия землепользователя. Правительство Москвы для эффективного использования городских земель и скорейшего освоения неиспользованных земельных участков (постановление № 640 от 5.09.95 г.) проводит достаточно жесткую политику по отношению к "нерадивым" арендаторам, вплоть до изъятия земельных участков без какой-либо компенсации. Ограниченность в выборе целевого назначения -- один из недостатков земельных конкурсов, проводимых в Москве. Вся земля в столице в соответствии с генпланом города уже предназначена для определенных целей, и несмотря на то что генплан сегодня во многом не соответствует потребностям города, он продолжает выполняться.

В истории земельных аукционов были прецеденты безуспешных попыток продажи участков с "навязанным" целевым назначением, когда изменения целевого назначения было достаточно для того, чтобы быстро нашелся покупатель. Покупатель права на заключение договора аренды получает возможность пользования земельным участком и может совершать с ним операции, как с любым товаром: закладывать, сдавать в аренду, передавать по наследству и даже продать свои права на участок. Для оценки рыночной стоимости права аренды участка были использованы данные по проведенным конкурсам продажи прав аренды земельных участков, сопоставимых с оцениваемым. При проведении данной работы оценщиками были отобраны 19 участков, по которым имелась информация по совершенным сделкам. Из данных участков были отобраны 4 участка, сопоставимых с оцениваемым.

По итогам анализа полученных результатов специалисты пришли к выводу, что рыночная стоимость права аренды оцениваемого участка лежит в пределах 7 000 000 -- 7 900 000 тыс. руб. Таким образом, принимаем стоимость права аренды оцениваемого участка в размере 7 450 000 тыс. руб. (1 320 500 долл.).

Окончательные результаты оценки, тыс. руб.

Стоимость здания универсама 28 500 000

Стоимость прав долгосрочной аренды земельного участка 7 450 000

Итого 35 950 000

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная по затратному методу, 35 950 000 тыс. руб. (6 400 000 долл.).

Определение стоимости объекта оценки на основе доходного метода. По методу прямой капитализации (вариант доходного метода) стоимость имущества определяется отношением чистого дохода от его использования к соответствующему коэффициенту капитализации. Применение этого метода наиболее целесообразно в тех случаях, когда предполагается, что объект недвижимости будет приносить стабильный доход на протяжении всего периода владения.

Расчеты по метолу прямой капитализации включают определение:

· потенциального валового дохода;

· эффективного валового дохода;

· операционных расходов и чистого эксплуатационного дохода;

· ставки капитализации;

· текущей стоимости объекта недвижимости.

Согласно классической теории четырех факторов производства различают доход, приносимый капиталом, вложенным в недвижимость, и доход бизнеса, связанного с этой недвижимостью. Доход от оцениваемого объекта недвижимости определяется на основе средней арендной платы, получаемой владельцами данного имущественного комплекса и сопоставимых объектов.

Определение рыночной арендной платы для оцениваемого объекта и потенциального валового дохода. Оцениваемый объект недвижимости с момента его ввода в действие до момента оценки не использовался по назначению его владельцем и не сдавался в аренду. Полому ретроспективные данные о доходах, извлекаемых с данного имущественного комплекса, отсутствуют. Анализ московского рынка аренды торговых площадей в I квартале 1997г. позволил выявить следующие тенденции его стратификации:

1.По местоположению. Наиболее высоки ставки арендной платы за 1 м² общей площади помещений в центральной части Москвы (в пределах Садового кольца). Эта категория объектов нами в дальнейшем не рассматривается. Прочие варианты разного местоположения арендных помещений образуют массив сопоставимой выборки из 62 наблюдений. В этой выборке арендаторы отдают предпочтение торговым площадям, расположенным в "спальных" районах города, вблизи конечных станций метрополитена.

2. По площади. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения площадью до 100 м². По мере увеличения арендуемых площадей средняя стоимость арендной платы за 1 м² снижается по кривой эластичного спроса (табл. 13.20).

Таблица 13.20

Зависимость арендной платы от величины арендуемых помещений

Площадь арендуемых помещений м2	Годовая арендная плата за 1 м 2 общей площади, долл.
До 100	733
101-200	463
201-500	431
501-1000	315
1001 и выше	305

По техническому состоянию помещений. По более высоким ставкам оплачивается аренда помещений с техническим состоянием и оборудованием, обеспечивающим немедленное использование арендованных площадей по функциональному назначению. Разница в платежах обычно выражает величину дополнительных затрат арендатора на выполнение ремонта помещений и их дооснащение необходимым оборудованием.

По наличию парковки и охраны. Эти элементы дополнительных удобств -- важные факторы увеличения арендной платы и стоимости доходной недвижимости. Количественно их влияние можно оценить исходя из стоимости платной парковки автомашин в районе расположения оцениваемого объекта и его аналогов, а также по величине собственных затрат арендатора на охрану помещений.

По вышеуказанным критериям стратификации рынка недвижимости из массива оперативной информации за I квартал 1997 г. выбраны 4 сопоставимых объекта (табл. 13.21).

Таблица 13. 21

Характеристики объектов сравнения

Показатель	Оцениваемый объект	Объект
		№ 1	№ 2	№ З	№ 4
Площадь, м2	6922	1554	1646	1815	3336
Техническое состояние	Отсутствует торговое оборудование Имеется пекарня	Полностью оборудован, требует ремонта	Частично оборудован, требует ремонта	Полностью оборудован	Полностью оборудован
Наличие парковки, охраны	Парковка, собственная охрана	Парковка, охранная сигнализация	Парковка и охрана отсутствуют	Парковка, собственная охрана	Парковка охранная сигнализация
Арендная плата за 1 м2 в год, долл.	-	250	215	500	250

При выборке объектов сравнения и корректировке их показателен применительно к условиям оцениваемого объекта мы исходили из технологически возможного и экономически целесообразного варианта разбиения сдаваемой в аренду площади универмага на ряд автономных арендных блоков, имеющих самостоятельные зоны обслуживания, отдельные входы, складские и заготовительные помещения. При этом для основного торгового зала перспективна еще более глубокая дифференциация условий использования арендных площадей, которая в данном анализе не рассматривалась. Аренда имеющихся в оцениваемом здании офисных помещений рассматривалась в составе аренды обслуживаемых торговых площадей и учтена по соответствующим ставкам арендной платы.

Анализ рыночных сравнений с учетом вышеизложенного позволяет определить величину чистой арендной платы за 1 м² общей площади оцениваемого здания в размере 295 долл. в год. Следовательно, потенциальный валовой доход составляет 2042 тыс. долл.

Определение эффективного валового дохода. По техническому состоянию объект полностью готов к немедленной эксплуатации. Заинтересованный арендатор может начать продажи на следующий день после доставки торгового оборудования и завоза товара.

Как ранее отмечалось, в районе местоположения объекта наблюдается дефицит торговых площадей, что упрощает задачу поиска арендаторов (у владельца имущества уже имеется ряд выгодных предложений). В московской практике расчетов за аренду помещений преобладает система авансовых платежей, что исключает риск недополучения арендной платы. Однако риск неполной сдачи помещений в аренду (недозагрузка) существует. Он принят на уровне 10% потенциального валового дохода. Следовательно, эффективный валовой доход составляет 1837,8 тыс. долл.

Анализ расходов и определение чистого эксплуатационного дохода. Поскольку с момента ввода в действие объект эксплуатировался исключительно в режиме регламентного обслуживания, эксплуатационные расходы владельца некорректно экстраполировать на период нормальной рабочей эксплуатации.

В основу приводимых расчетов положено предположение о заключении договоров чистой аренды, наиболее употребительных на московском рынке торговой недвижимости. В этом случае все расходы по коммунальным услугам, текущему ремонту и охране объекта возлагаются на арендатора, а владелец имущества несет постоянные затраты в виде налогов на недвижимость, страховых сборов, управления объектом, капитальных резервов и пр.

Налоги на недвижимость включают арендную плату за земельный участок и налог на здание. Арендная плата за земельный участок определена договором аренды и на момент оценки составляла 5942,68 ЭКЮ в год. Курс ЭКЮ на 10.02.97 г. составлял 1,24 долл. Величина арендной платы 7369 долл.

Налог на здание составляет 2% его балансовой стоимости, которая согласно справке заказчика составляет 26,6 млрд. руб., или 4714 640 долл. Следовательно: 4 714 640 х 0,02 = 94 293 долл. в год.

Общая сумма платежей по налогам на недвижимость: 94 293 + 7369 = 101 662 долл.

Страховые платежи составляют 0,3% балансовой стоимости объекта: 4 714 640 х 0,003 = 14 144 долл. в год.

Управление объектом данного типа сопровождается расходами в 3% эффективного валового дохода, т. е. 55 134 долл. в год.

Капитальные резервы учитывают затраты на капитальный ремонт здания, осуществляемый раз в 30 лет. Расчет необходимой для этого суммы ежегодного накопления выполнен исходя из следующих посылок:

затраты на капитальный ремонт составляют 30% балансовой стоимости здания, т. е. 1 414 392 долл.;

накопление происходит по ставке 8%.

Величина ежегодных отчислений 12 485 долл.

Прочие расходы обычно составляют 2% суммы операционных расходов и в данном случае равны 3419 долл.

Следовательно, операционные расходы, капитальные резервы и прочие расходы в совокупности составляют 186 844 долл. Чистый эксплуатационный доход 1650,9 тыс. долл.

Определение станки капитализации. Анализ оперативной информации показал, что в настоящее время на рынке Москвы отношение цены объекта недвижимости к валовой арендной ставке для торговых помещений, аналогичных оцениваемому, составляет в среднем 3.0-3,5, что соответствует ставке капитализации 0,26-0,30, так как ставка капитализации рассчитывается по чистому эксплуатационному, а не валовому доходу. В последние 1,5 года под давлением инвестиционной экспансии московского правительства определилась долговременная тенденция снижения ставки капитализации на нежилые помещения, вследствие чего правомерно отдать предпочтение примерной средней величине в указанном диапазоне, т. е. 28%.

При кумулятивном определении ставки капитализации за ее основу принимается безрисковая процентная ставка по срочным валютным вкладам в банках высшей категории надежности, равная 11% годовых. Поправка на риск учитывается в размере 60% безрисковой ставки. В таком же размере учитывается влияние низкой ликвидности оцениваемого актива. По результатам консультаций с рядом девелоперов, изучения отечественной и зарубежной методической литературы компенсация за инвестиционный менеджмент определена в размере 15% величины безрисковой ставки. Поправка на ожидаемое снижение стоимости актива под влиянием вышеуказанных обстоятельств принята в размере 10% безрисковой ставки.

Таким образом, общая ставка капитализации составляет округленно 27%, что и является наиболее реальной ставкой прямой капитализации для оценки стоимости недвижимости.

Расчет текущей стоимости (в долл.) объекта недвижимости по состоянию на 10 февраля 1997 г.

Потенциальный валовой доход 2 041 990

Эффективный валовой доход 1 837791

Операционные расходы,

капитальные резервы и прочие расходы 186 843

Чистый эксплуатационный доход 1 650 948

Ставка капитализации 27%

Стоимость объекта 6114 622

Окончательная стоимость, рассчитанная по методу прямой капитализации, равна 6115 000 долл.

Выбор итоговой величины стоимости. При оценке в соответствии с общепринятыми нормами были проанализированы все три основных метода определения стоимости объекта недвижимости: затратный, рыночный и доходный.

В результате анализа мы пришли к выводу о целесообразности применения в данной ситуации двух основных методов оценки стоимости: затратного и доходного.

Результаты, полученные разными методами, демонстрируют некоторый разброс значений стоимости, что, по нашему мнению, вполне закономерно:

затратный метод -- 6 400 000 долл.

доходный метод (прямая капитализация) -- 6115 000 долл.

Для того чтобы дан, как можно более четкий и однозначный ответ заказчику относительно величины стоимости его собственности, мы провели итоговое согласование величины стоимости на основе значений, полученных на основе применения разных методов. При выводе итоговой величины стоимости следует руководствоваться прежде всего целью оценки, а также количеством и качеством исходной информации, имеющейся по каждому методу.

При проведении рассматриваемой оценки мы исходили из предположения о том, что имущество оценивается для внесения в уставный капитал акционерного общества в соответствии со ст. 34 Закона РФ "Об акционерных обществах". По нашему мнению (подтверждаемому практикой), внесению имущества в уставный капитал больше всего соответствует определение инвестиционной стоимости собственности. Поэтому при оценке мы в большей степени ориентировались не на обоснованную рыночную стоимость, (в предположении гипотетической купли-продажи), а на инвестиционную стоимость, т. е. "стоимость собственности для конкретного инвестора или группы инвесторов при определенных целях инвестирования" (Международные стандарты оценки; МКСОИ. М: РОО, 1995. С. 43).

Согласно общепринятой методологии и сложившейся практике оценки при определении инвестиционной стоимости наиболее достоверна величина стоимости, полученная доходным методом, как в наибольшей степени отражающая представления и перспективы инвестора. Этим мы руководствовались в первую очередь.

Что касается рыночного метода (метода прямого сравнения продаж), то нам представляется, что в данной ситуации он наименее адекватен, во-первых, потому, что целью оценки не является определение рыночной стоимости с высокой степенью ликвидности, соответствующей гипотетической купле-продаже, а во-вторых, в силу крайней вялости вторичного рынка относительно крупных объектов недвижимости торгового назначения в Москве и области. Сравнительно низкая деловая активность на данном рынке не позволила нам найти данные по фактическим ценам сделок с реально сопоставимыми объектами. Вместо фактических цен сделок были использованы цены предложения, по которым наблюдался широкий разброс значений. Результат, полученный таким образом, не представляется достаточно надежным для использования его при обосновании итоговой величины стоимости.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь нашим опытом и профессиональными знаниями, мы сочли возможным придать следующие удельные веса величинам стоимостей, полученным разными подходами:

затратный подход -- 40%;

доходный подход -- 60%.

Далее следуют математические вычисления (табл. 13.22).

Таблица 13.22

Обоснованная инвестиционная стоимость объекта

Метод	Предварительная стоимость, долл.	Удельный вес, %	Компонент итоговой стоимости, долл.
Затратный	6 400 000	40	2 560 000
Доходный	6 155000	60	3 669 000
Итого		100	6 229 000

Таким образом, по нашему мнению, обоснованная инвестиционная стоимость объекта оценки (универсам), определенная для целей внесения имущества в уставный капитал, составляет 6 229 000 долл., или округленно 6 230 000 долл.