Совершенствование системы управления муниципальной недвижимости г. Астрахани

- цели и задачи управления муниципальным имуществом;

- основные принципы и направления развития системы управления муниципальным имуществом;

- способы и методы управления имущества муниципального образования;

- особенности управления отдельными видами собственности;

- изменение форм собственности;

- прогноз фондов и расходов связанных с управлением муниципальной собственностью.

В зависимости от размеров муниципального образования, его экономических и социальных характеристик объем, структура и содержание программы могут меняется.

Финансовые основы местного самоуправления регулируются также Федеральным законом от 25 сентября 1997 года № 126-ФЗ «О финансовых основах местного самоуправления Российской Федерации». Здесь вопросы управления муниципальной собственностью рассматриваются в разрезе использования муниципального имущества в качестве источника доходов местного бюджета. В частности, пункт 3 статьи 7 закона - наряду с другими - к собственным доходам местных бюджетов относит:- доходы от приватизации и реализации муниципального имущества;- доходы от сдачи в аренду муниципального имущества, включая аренду нежилых помещений, и муниципальных земель;- не менее 50 процентов налога на имущество предприятий (организаций).Таким образом, (по Федеральному закону «О финансовых основах местного самоуправления Российской Федерации») муниципальное имущество используется муниципальным образованием для получения определённых финансовых средств, используемых - в свою очередь - для осуществления присущих местному самоуправлению социально-экономических функций.

Управление муниципальной недвижимостью следует рассматривать как совокупность эффективных действий управляющего, направленных на сохранение основных качеств недвижимой собственности или ее приращение; как целенаправленное воздействие на объекты недвижимости и субъекты их использования в интересах муниципального образования, связанное с установлением правил, условий использования муниципальное недвижимости, с достижением поставленных целей учитывая общественные ценности.

2.2 Социальная и экономическая сущность системы управления муниципальной недвижимостью г. Астрахани

Недвижимость составляет значительную часть муниципальной собственности, а управление недвижимостью является относительно новым для России видом деятельности.

Необходимое условие функционирования рынка недвижимости - наличие информационной инфраструктуры, обеспечивающей субъекты рынка актуальной, полной и достоверной информацией.

В настоящее время развитие рыночных отношений в России в значительной мере определяется эффективностью управления объектами муниципальной недвижимостью. Муниципальная недвижимость является одной из составляющих экономической основы местного самоуправления и представляет собой важный фактор устойчивого социально-экономического развития муниципалитета.

Управление муниципальной недвижимостью заключается в целенаправленной деятельности муниципальных органов власти по организации рационального использования объектов муниципального недвижимости для решения социально-экономических задач, повышения благосостояния и уровня жизни населения, создание благоприятной среды проживания на территории муниципального образования.

Материальной основой муниципальной недвижимости является отношение к условиям и результатам производства, высшая степень контроля над всеми вещами, в процессе которого присваивается или отчуждается вещь. Однако необходимо подчеркнуть, что недвижимость имеет и вторую сторону, имеющую социально-экономический характер - отношения между людьми по поводу присвоения потребительских стоимостей.

Таким образом, понятие недвижимости основано на органическом строении социально-экономической и правовой категории и представляет исторически изменяющиеся общественные отношения по поводу присвоения материальных и нематериальных благ различными лицами (индивидуумами, социальными группами, государством), которые (общественные отношения) будучи законодательно урегулированы государством, приобретают форму права собственности.

Государственная недвижимость - это система социально-экономических отношений по поводу создания, присвоения и использования объектов собственности государством в целях реализации государственных и общественных интересов.

Исследование показателей экономического развития и результатов управления муниципальной недвижимостью на примере г.Астрахани показало, что в этой сфере имеются серьезные проблемы, обусловленные как природно-климатическими особенностями региона, так и недостатками в системе управления государственным имуществом.К числу наиболее острых проблем, относятся:- незначительная доля налоговых и неналоговых поступлений в бюджет города от использования недвижимого имущества;- недостаточный объем инвестиций в недвижимое имущество города; - отсутствие полной и достоверной информации о масштабах, структуре, состоянии и использовании имущества, находящегося в собственности города;- необходимость формирования системы мониторинга сферы недвижимости города;- отсутствие системы оценки эффективности управления имуществом города; Анализ состояния и использования муниципального недвижимого имущества города Астрахани (табл. 8) свидетельствует о низкой отдаче этого вида государственного капитала региона.

Таблица 8 - Доходы местного бюджета от налоговых поступлений

Доходы местного бюджета (включая безвозмездные поступления и доходы от приносящей доход деятельности)	2010 год, тыс.руб.	2011 год, тыс. руб.
Налог на доходы физических лиц	1736192	1833378
Налоги на совокупный доход	673306	762093
Единый налог на вмененный доход для отдельных видов деятельности	201376	245030
Единый сельскохозяйственный налог	936	1647
Налоги на имущество	369610	354911
Налог на имущество физических лиц	51400	13506
Земельный налог	214848	209966
Государственная пошлина	153636	142126
Доходы местного бюджета (включая безвозмездные поступления и доходы от приносящей доход деятельности)	2010 год, тыс.руб.	2011 год, тыс. руб.
Доходы от использования имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности	377146	324201
Межбюджетные трансферты, передаваемые бюджетам для компенсации дополнительных расходов, возникших в результате решений, принятых органами власти другого уровня	618	188
Всего	3564220	3887046

Система управления муниципальным недвижимым имуществом города Астрахани, кроме субъектов и объектов управления, формирующих основу любой социально-экономической системы, включает в себя также следующие элементы (подсистемы): 1) механизм управления, в основе которого лежат цели, принципы, методы управления; 2) управляющую подсистему: статическую (органы управления), динамическую (процессы управления);3) подсистемы обеспечения (учет, оценка, кадровое обеспечение, контроль эффективности и т. п.). Подсистемы обеспечения функционирования системы управления недвижимостью региона призваны создавать необходимые условия для функционирования основных подсистем в ходе реализации всех целевых установок. Совокупность объектов муниципального недвижимого имущества, формирующие материально вещественную основу его собственности, являются элементами этой системы. Классификация представляет собой распределение объектов собственности на однородные группы на основании общих существенных признаков, определяющих содержание и характер управленческих решений. В основе методологии управления недвижимым имуществом региона лежат организационно-правовые и экономические методы. Программно-целевой метод основан на системном использовании имеющихся ресурсов для достижения поставленной цели. В общем виде он представляет собой применение в планировании системного подхода и основывается на формировании целей социально-экономического развития, их разделении на подцели все более дробного характера и выявлении ресурсов, необходимых для их согласованной реализации. Количество и разнообразие целей управления государственной и муниципальной недвижимостью региона настолько велики, что без комплексного, системного подхода к определению их состава невозможно обойтись.

Отрицательная динамика показателей поступлений в городской бюджет от управления и распоряжения муниципальной недвижимостью свидетельствует о неэффективности действующей системы управления собственностью города Астрахани. Определение стоимости передаваемого в аренду имущества происходит по административно утвержденной методике, которая не отражает и не может отображать реальную стоимость объекта. Не осуществляется регулярная оценка рыночной стоимости объекта. Именно поэтому большинство объектов муниципальной недвижимости неконкурентоспособны. Одной из проблем, препятствующих на современном этапе результативному использованию муниципальной собственности, является также проблема громоздкости и ветхости большого числа объектов муниципальной собственности, которым требуются для ремонта значительные денежные средства. При этом стоит отметить, что суммы, выделяемые из муниципального бюджета даже близко не покрывают всей потребности в капительном ремонте. Практика управления муниципальной собственностью в развитых странах показывает, что к категории доходных видов собственности обычно относится земля, отдельные виды муниципальных предприятий и недвижимости, муниципальные банки и иные финансово-кредитные учреждения и т.д. В Российской Федерации положение выглядит несколько иначе. В основном из-за социальных проблем, доставшихся нам в наследство от централизованной системы. Перекос настолько велик, что традиционно доходные во всем мире водопровод, теплоснабжение, сдача жилья внаем в России являются убыточными. Экономические реформы объективно обуславливают усиление внимания к территориальному аспекту управления недвижимостью, инициируют его серьезную модернизацию и совершенствование. Вовлекаемая в рыночный оборот доля недвижимости (передача объектов недвижимости в управление, долгосрочную аренду) остается незначительной, что не позволяет в полной мере реализовать экономический потенциал недвижимого имущества муниципального образования. Таким образом, проблемы обусловлены помимо прочего и несовершенством законодательства. И это логично, поскольку законодательство Российской Федерации - по сути - призвано создать условия для нормального функционирования всех участников правовых отношений, в том числе в экономической и социальной сферах. А именно здесь и реализуется система управления муниципальной собственностью в отдельно взятом муниципальном образовании. Особенно важной является социальная направленность муниципальной собственности. В итоге, проблемы использования и управления муниципальной собственностью проявляются в социальной сфере и отражаются на местном сообществе, населении муниципального образования. От работы Управления муниципальным имуществом администрации города Астрахань не поступает должных доходов в связи с предоставлением льгот по арендной плате за городской рынок. Финансово-экономический кризис коснулся деятельности многих предпринимателей. Расторгается большое количество договоров из-за неплатежей с различными фирмами. Из-за снижения доходов городских предпринимателей - происходят задержки платежей по арендной плате. Кроме того, на сегодняшний день действие законов об оценке права аренды и оценке ставки арендной платы за нежилые помещения и, как следствие этого, значительное увеличение этих показателей после оценки, не позволяют расширить круг заинтересованных лиц на участие в торгах по аренде освободившихся помещений. Отсутствует публичный реестр недвижимости, что крайне негативно сказывается на привлечении потенциальных покупателей или арендаторов. Сумма доходов от аренды нежилых помещений уменьшилась на 22%, а в результате общая сумма доходов от деятельности Управления муниципальным имуществом за отчетный период тоже уменьшилась. Развитие методик в области управления объектами недвижимости является важной научной проблемой в экономике. Трудами многочисленных отечественных и зарубежных ученых данная проблема приобрела статус научного понятия, с четким содержанием, объемом и распределением иерархической структуры. Объектом изменений являются организационные системы, поэтому актуальным является рассмотрение механизмов управления организационными проектами, т. е. процедур принятия решений при управлении объектами недвижимости. Одной из главных проблем управления недвижимостью по сей день остается организационная проблема, связанная с дефицитом квалифицированных профессиональных управляющих городской недвижимостью. Несовершенство систем деятельности органов муниципальной власти прослеживается и во взаимоотношении с инвестором в сфере регулирования юридических и градостроительных процедур, упорядочения пространственного регулирования муниципального землепользования. Современное состояние отношений муниципальной собственности не обеспечивает на практике реализацию ее как экономической основы местного самоуправления и характеризуется множеством отрицательных явлений: муниципальные предприятия в основном убыточны, учреждения - высокозатратны, а местные бюджеты в большинстве своем дотационны, обеспечение населения отдельными видами социальных услуг, как правило, ниже социальных стандартов.

Низкий уровень эффективности муниципальной собственности обусловлен неблагополучным состоянием местного самоуправления в целом. Причиной неудовлетворительного положения является отсутствие четких принципов и критериев разграничения полномочий органов государственной власти и местного самоуправления, несоответствие объема полномочий органов местного самоуправления имеющимся в их распоряжении материально-финансовым ресурсам; несоответствие правового статуса муниципальных предприятий целям и характеру их деятельности; несовершенство системы нормативно-правового регулирования процесса управления муниципальной собственностью. В практике управления муниципальной собственностью необходимы одновременное повышение эффективности (экономической выгодности) и результативности имеющихся в распоряжении муниципального образования имущественных ресурсов. Возможность совершенствования процесса управления муниципальной собственностью в современной России определяется следующими обстоятельствами: - стабилизацией политической обстановки и укреплением экономики в стране; - обретением местным самоуправлением, как самостоятельной формы публичной власти, определенной экономической устойчивости; - формированием и развитием рыночной конкурентной среды. Систему управления муниципальной недвижимостью г. Астрахани в целом нельзя назвать эффективной, о чём свидетельствуют показатели поступлений средств от распоряжения данным видом имущества. Общая сумма доходов от деятельности Управления муниципального имущества за отчетный период по сравнению с 2010 г. уменьшился на 22%.

Выявлен ряд основных проблем, препятствующих повышению эффективности использования муниципальной недвижимости:

- не уделяется внимание мониторингу рынка недвижимости;

- определение стоимости передаваемого в аренду имущества происходит по административно утвержденной методике, которая не отражает и не может отображать реальную стоимость объекта;

- дефицит квалифицированных профессиональных управляющих городской недвижимостью;

- несовершенство систем деятельности органов муниципальной власти во взаимоотношении с инвестором в сфере регулирования юридических и градостроительных процедур;

- недоработанность законодательства в целом.

Система управления недвижимым имуществом региона соответствует признакам открытой сложной вероятностной экономической системы, и представляет собой систему организационно-экономических отношений между субъектами по поводу организации воспроизводства, использования и трансформации ее объектов с целью реализации основополагающих социальных и экономических интересов общества и государства в контексте регионального управления.



ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

3.1 Перспективы и тенденции развития системы управления муниципальной недвижимостью г. Астрахани

В будущем на российском рынке недвижимости должны произойти серьезные изменения, большая часть нежилой недвижимости будет передана в руки частных управляющих компаний. Планируется, что управление муниципальной недвижимостью будет производиться компаниями, которые выиграют соответствующие конкурсы, но многие специалисты считают, что управление муниципальной недвижимости перейдет к коммерческим структурам, которые будут подконтрольны муниципальным органам. Во многих странах управление муниципальной недвижимостью осуществляется независимыми компаниями, которые могут наиболее эффективно использовать имеющиеся ресурсы. Во всем мире управляющие компании работают не только с нежилой, но и с жилой недвижимостью, создавая комфортные условия проживания для многих людей. Управление муниципальной недвижимостью, как правило, включает в себя не только сдачу в аренду площадей здания, но и ремонт, охрану и техническое обслуживание помещений. Если найти сантехника или электрика для того, чтобы починить текущий кран или сгоревшую электропроводку в обычном доме бывает очень большой проблемой, то в зданиях, которые эксплуатируются управляющими компаниями, таких проблем возникнуть не должно. Грамотное управление муниципальной недвижимостью может принести городу значительный доход. Известно, что во многих крупных городах имеются бесхозные площади, которые стоят на балансе у муниципальных властей. Предоставление таких площадей арендаторам также может принести значительный доход.

Несмотря на все усилия властей, управление муниципальной недвижимостью в России происходит крайне неудачно, муниципальные власти многих городов обычно просят дотации у государства, а не повышают эффективность управления муниципальной недвижимостью. Сумма неналоговых поступлений от арендной платы на недвижимость, и действия Управления муниципального имущества администрации города Астрахань по устранению задолженностей по арендным платежам, свидетельствует о неэффективности использования муниципальной недвижимости. Для частичного решения данной проблемы можно предложить провести полную инвентаризацию договоров аренды муниципального имущества, для выявления недобросовестных арендаторов, с последующим расторжением договоров аренды. Спектр проблем, выявленных в результате анализа в практике управления недвижимостью, побуждает искать формы, методы и инструменты территориального управления. Решение данной проблемы может основываться на постановке, реализации задач в сфере совершенствования технологии развития управления муниципальной недвижимостью на основе формирования единого объекта недвижимости и перехода от существующего раздельного управления земельными участками и объектами недвижимости (строениями) к единому объекту управления и учета. Сформированная таким образом учетная единица должна представлять собой комплекс технологически и функционально связанного имущества, включая земельный участок, здание (сооружение) или его часть, инженерную инфраструктуру, зеленые насаждения и пр.

В результате исследования управленческой практики органов местного самоуправления выявлены следующие направления на пути дальнейшего преобразования имущественных отношений:- комплексное рассмотрение в качестве объекта управления всей муниципальной недвижимости; задача такого комплекса - обеспечение доходов бюджета, имущественное, правовое и информационное обеспечение частных и коллективных потребностей населения в сфере недвижимости, привлечение инвестиций;- выделение из общего множества (комплекса) объектов недвижимости первоочередных объектов (групп объектов) для построения и модернизации системы эффективного управления;- выявление потенциала использования объектов городской и введение новых механизмов управления, опирающихся на оценку этого потенциала; - учет рисков в управлении городской недвижимостью, в разработке и включении механизмов антирисковой политики;- ведение постоянного контроля и регулярной оценки рыночной стоимости объекта; - открытость, конкурсность и равноправные подходы при альтернативной смене и выборе новых типов структур управления: муниципальных и не муниципальных, в том числе с участием зарубежных фирм, специализирующихся в управлении городским хозяйством и недвижимостью; - развитие общесистемного эффективного управления недвижимостью города, включающего в себя, во-первых, базовое информационно-техническое обеспечение управления недвижимостью, во-вторых, нормативно-правовое обеспечение управления и, в-третьих, мониторизацию процессов развития системы управления недвижимостью.

Выявлена несовершенность систем деятельности органов муниципальной власти во взаимоотношении с инвестором в сфере регулирования юридических и градостроительных процедур, упорядочения пространственного регулирования муниципального землепользования.

В сложившейся системе деятельности муниципалитетов в области управления недвижимостью и земельными ресурсами особое теоретическое и практическое значение приобретают вопросы совершенствования технологии управления в сфере градостроительного регулирования, которые должны решаться в следующих направлениях:

1. установление правовых гарантий по использованию и строительному изменению недвижимости для лиц, желающих приобрести права владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости;

2. создание благоприятных условий для привлечения инвестиций в строительство и обустройство недвижимости;

3. обеспечение свободного доступа граждан к информации, их участие в принятии решений по вопросам городского развития, землепользования, состояния оборота недвижимости;

4. обеспечение контроля над соблюдением прав граждан и юридических лиц в сфере земельно-имущественного комплекса;

5. внесение поправок в гражданское и земельное законодательство в части регулирования оборота земельных участков и объектов недвижимости и системы формирования единого имущественного комплекса.

Таким образом, комплекс мероприятий по совершенствованию методов управления недвижимостью муниципального образования нацелен на выработку инструментов их достижения, мониторинг результатов и оценку эффективности.

Реализация этих целей возможна путем выработки методологии управления муниципальной недвижимостью, которая позволит решить следующие задачи:

- активизации проведения разграничения муниципальной собственности на землю, создания и актуализации базы данных по разграниченным участкам;

- взаимодействия финансовых потоков с бюджетом муниципалитета;

- совершенствования деятельности во взаимоотношениях с инвесторами в сфере юридических, землеустроительных и градостроительных процедур, упорядочения проблем гражданского и земельного законодательства;

- обеспечения мониторинга муниципальных земель, выявления не используемых и неэффективно используемых участков.

Согласно Постановлению мэра города Астрахани от 15.11.2010 года № 8988-м "Об утверждении ведомственной целевой Программы "Обеспечение эффективного управления и распоряжения имуществом муниципального образования "Город Астрахань" на 2011 год и на плановый период 2012-2013 годов" планируется:

- снижение задолженностей по арендной плате за имущество;

- усиление контроля за поступлением в бюджет денежных средств от аренды объектов недвижимости.

Результаты, от реализации программы:

создание научно-методической базы для более рационального использования объектов недвижимости, находящихся в собственности муниципального образования "Город Астрахань";

создание системы учета всех объектов недвижимости;

создание автоматизированной системы для управления недвижимостью, реформирования и регулирования имущественных отношений;

ввод необходимой информации в автоматизированные базы данных, содержащие актуальную информацию об объектах недвижимого имущества.

Планируется, что реализация Программы "Обеспечение эффективного управления и распоряжения имуществом муниципального образования "Город Астрахань" на 2011 год и на плановый период 2012-2013 годов" позволит повысить эффективность работы по управлению, распоряжению и рациональному использованию муниципальной собственности в границах муниципального образования "Город Астрахань", а выполнение мероприятий Программы в рамках реформирования жилищно-коммунальной реформы позволит улучшить состояние жилищного фонда города. Реализация Программы рассчитана на: 2011 год за счет средств местного бюджета в сумме 12 200 тыс. руб., на плановый 2012 год в сумме 12 200 тыс. руб., на плановый 2013 год в сумме 12 200 тыс. руб.

3.2 Рекомендации и предложения по усовершенствованию системы управления муниципальной недвижимость

В целях совершенствования системы эффективного управления объектами недвижимости, находящимися в ведении муниципальных предприятий и учреждений, установления жесткого контроля за использованием таких объектов, за условиями их сдачи в аренду и поступлением арендной платы в доходы бюджетной системы, представляется необходимым ведение публичного реестра недвижимости.

Публичный реестр недвижимости должен содержать информацию как о сданных в аренду объектах и условиях арендных договоров, так и об объектах, которые могут быть переданы в аренду, и условиях такой аренды. Порядок предоставления в реестр соответствующей информации руководителями предприятий и учреждений и порядок предоставления такой информации гражданам, органам и организациям, а также ответственность за нарушение этого порядка должны быть установлены соответствующим нормативным актом. Разработка модели публичного реестра позволит более эффективно использовать недвижимость, увеличит спрос на нее, а также соответствующие доходы бюджетов. Реализацию этой задачи предлагается осуществить на основе реестров государственного и муниципального имущества, которые должны содержать информацию о составе, объеме и местонахождении недвижимости.

Повышение эффективности использования недвижимости связано также с переходом к рыночной оценке арендной платы. Поэтому целесообразным представляются разработка и введение единообразных требований безусловного перехода на рыночную оценку арендной платы. В соответствии с бюджетным Посланием Президента Российской Федерации следует переходить к расчетам по арендным платежам через систему казначейства. Это позволит полностью учитывать поступление средств и проводить перечисления сумм платежей на расчетные счета владельцев имущества.

Необходимо также организовать учет в бюджетах средств, направляемых арендаторами государственного и муниципального недвижимого имущества на проведение капитального ремонта и реконструкции арендуемых объектов. Эти суммы также могут быть учтены органами казначейства с последующим перечислением на лицевые или расчетные счета владельцев имущества.

Значение использования муниципальной собственности в социально-экономической жизни города настолько возросло, а процесс управления стал таким разноплановым, что возникла потребность в комплексном подходе и выработке направлений в управлении собственностью.

С учетом изложенного целесообразно ежегодно на уровне муниципального образования разрабатывать и утверждать программу управления муниципальным имуществом на очередной год, включающую прогноз на 2-3 последующих года.

Основой эффективного управления является наличие соответствующей нормативной базы, устанавливающей порядок управления и распоряжения муниципальной собственностью. Поэтому, с учетом практики работы, а также в целях приведения нормативной базы в соответствие действующему законодательству, в 2014 году должна продолжаться работа Управления муниципальным имуществом города Астрахани по дальнейшему совершенствованию нормативной базы. Со своей стороны, Совет Депутатов г. Астрахани должен утвердить стратегическую целевую программу «Совершенствование управления имуществом города Астрахани на 2014-2015 годы» и вынести соответствующее Положение.

В этом Положении предположительно должны быть отражены следующие аспекты:

- изучить зарубежный опыт управления недвижимостью;

- совершенствование методики расчета арендной платы;

- разработать маркетинговую стратегию на основе исследования и мониторинга рынка недвижимости г. Астрахани;

- провести полную инвентаризацию объектов муниципальной недвижимости и её оценку для различных целей использования;

- инвентаризировать муниципальное имущество, с целью выявления неучтенных, неиспользуемых и неэффективно используемых объектов в целях перераспределения их между областными организациями, либо предоставления в пользование сторонним лицам на арендной основе;

- решить проблемы приватизации муниципальной недвижимости, совершенствовать прогнозный план по приватизации;

- совершенствовать арендные отношения нежилых помещений;

- совершенствовать арендные отношения с земельными участками;

- изыскать пути устранения задолженности по оплате, как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Эффективность муниципального управления города Астрахани от применения на практике предложенных мероприятий проявляется сразу в нескольких сферах - социальной, экономической и политической.

Эффективность в экономической сфере обусловлена увеличением поступлений в местный бюджет от деятельности Управления муниципальной недвижимостью. Благодаря мониторингу и анализу рынка недвижимости, а так же разработанной специалистами маркетинговой стратегии и созданию общедоступного реестра недвижимости, минимальное пополнение муниципальной казны ожидается приблизительно на 10% год. Постепенно будет происходить расширение круга заинтересованных лиц в аренде и покупке муниципальной собственности, соответственно, доходы г. Астрахань ежегодно будут увеличиваться.

При реализации предложенных мероприятий органы местного самоуправления получат возможность за первый год увеличивать доходы городского бюджета более чем на 12%. Эффективность в социальной сфере:1. получение свободного доступа граждан к информации, их участие в принятии решений по вопросам городского развития, землепользования, состояния оборота недвижимости и т.д., что будет способствовать налаживанию социального диалога, являющегося главным фактором становления открытого общества;2. развитие и гармонизация социальных отношений, взаимодействие власти и населения по обустройству жизни в городском округе;3. доходы от управления муниципальной недвижимостью будут идти на благоустройство города, реализацию социально-экономических программ и повышение уровня жизни населения;4. привлечение субъектов малого и среднего бизнеса к объектам муниципальной недвижимости приведет к увеличению количества рабочих мест в г. Астрахани.

Эффективность в политической сфере проявится в повышении имиджа органов местного самоуправления. Вследствие чего несомненно возрастёт и доверие населения к муниципальной власти. Кроме того, с повышением имиджа органов местного самоуправления повышается и имидж городского округа в целом, что может привести к увеличению инвестиционной привлекательности для развития производственно-экономического и социального секторов экономики района. Для устранения проблем управления муниципальной недвижимостью г. Астрахань рекомендуется:1. в состав УМИ включить двух специалистов по управлению недвижимостью для постоянного анализа рынка и разработки антирисковой политики; 2. законодательно совершенствовать арендные отношения; 3. создать полный реестр недвижимости;4. полностью перейти к рыночной оценке арендной платы; 5. обеспечить свободный доступ граждан к информации о работе УМИ. Эффективность предлагаемых мер:1. в социальной сфере:- получение свободного доступа граждан к информации, их участие в принятии решений по вопросам городского развития, землепользования, состояния оборота недвижимости и т.д., что будет способствовать налаживанию социального диалога, являющегося главным фактором становления открытого общества;- развитие и гармонизация социальных отношений, взаимодействие власти и населения по обустройству жизни в городском округе; - доходы от управления муниципальной недвижимостью будут идти на благоустройство города, реализацию социально-экономических программ и повышение уровня жизни населения;- привлечение субъектов малого и среднего бизнеса к объектам муниципальной недвижимости приведет к увеличению количества рабочих мест в г. Астрахани.2. в политической сфере проявится в повышении имиджа органов местного самоуправления, вследствие чего несомненно возрастёт и доверие населения к муниципальной власти.3. в экономической сфере:- увеличение доходов городского бюджета от деятельности Управления муниципального имущества более чем на 12%;- повышение имиджа органов местного самоуправления и городского округа в целом, может привести к увеличению инвестиционной привлекательности для развития производственно-экономического и социального секторов экономики района.

Предполагается, что при реализации предложенных механизмов, повысится эффективность по совершенствованию муниципальной недвижимости.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

муниципальный недвижимость управление астрахань

Систему управления муниципальной недвижимостью г. Астрахань в целом нельзя назвать эффективной, о чём свидетельствуют показатели поступлений средств от распоряжения данным видом имущества. Общая сумма доходов от деятельности Комитета по управлению имуществом за отчетный период 2011 года по сравнению с 2010 годом уменьшилась на 22,0%. На основании проведенного исследования можно сделать вывод, что процесс совершенствования системы управления муниципальной недвижимостью требует профессионального подхода к этой проблеме; четкого законодательного регулирования; изучения зарубежного опыта в этой сфере; наличия специалистов этой области в составе Управления муниципальным имуществом; мониторинга рынка недвижимости; постоянного информирования населения муниципального образования о деятельности УМИ и состоянии объектов муниципальной недвижимости. Проведение этих мероприятий в комплексе, несомненно, положительно скажется на социально-экономическом развитии города Астрахань.

Эффективность предлагаемых практических рекомендаций обуславливается:

1. в социальной сфере:- получением свободного доступа граждан к информации, их участием в принятии решений по вопросам городского развития, землепользования, состояния оборота недвижимости и т.д., что будет способствовать налаживанию социального диалога, являющегося главным фактором становления открытого общества;- развитием и гармонизацией социальных отношений, взаимодействием власти и населения по обустройству жизни в городском округе; - доходы от управления муниципальной недвижимостью будут идти на благоустройство города, реализацию социально-экономических программ и повышение уровня жизни населения;- привлечением субъектов малого и среднего бизнеса к объектам муниципальной недвижимости, что приведет к увеличению количества рабочих мест в г. Астрахань.

2. в политической сфере проявится в повышении имиджа органов местного самоуправления, вследствие чего несомненно возрастёт и доверие населения к муниципальной власти.

3. в экономической сфере: - увеличением доходов городского бюджета от деятельности Управления муниципальным имуществом более чем на 12%; - повышение имиджа органов местного самоуправления и городского округа в целом, может привести к увеличению инвестиционной привлекательности для развития производственно-экономического и социального секторов экономики района.

Управление муниципальной недвижимостью заключается в целенаправленной деятельности муниципальных органов власти по организации рационального использования объектов муниципальной недвижимости для решения социально-экономических задач, повышения благосостояния жизни населения, создания благоприятной среды проживания на территории муниципального образования.

Оценка эффективности тех или иных государственных программ (экономического, социального или культурного развития) возможна с привлечением таких показателей: объема выполненных работ и проведенных мероприятий, соотносимого с расходами; реализации официально установленных стандартов потребления товаров и услуг; уровня удовлетворения потребностей и запросов населения в определенных услугах и предметах жизненной необходимости, что фиксируется, в частности, опросами населения и анализом жалоб и предложений граждан; динамики роста бюджетных ассигнований и пр.

Управление муниципальной недвижимостью следует рассматривать как совокупность эффективных действий управляющего, направленных на сохранение основных качеств недвижимой собственности или ее приращение; как целенаправленное воздействие на объекты недвижимости и субъекты их использования в интересах муниципального образования, связанное с установлением правил, условий использования муниципальное недвижимости, с достижением поставленных целей учитывая общественные ценности.

Система управления недвижимым имуществом региона соответствует признакам открытой сложной вероятностной экономической системы, и представляет собой систему организационно-экономических отношений между субъектами по поводу организации воспроизводства, использования и трансформации ее объектов с целью реализации основополагающих социальных и экономических интересов общества и государства в контексте регионального управления.

Планируется, что реализация Программы "Обеспечение эффективного управления и распоряжения имуществом муниципального образования "Город Астрахань" на 2011 год и на плановый период 2012-2013 годов" позволит повысить эффективность работы по управлению, распоряжению и рациональному использованию муниципальной собственности в границах муниципального образования "Город Астрахань", а выполнение мероприятий Программы в рамках реформирования жилищно-коммунальной реформы позволит улучшить состояние жилищного фонда города.



СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации, (в ред. ФЗ от 01.01.2013 г.) [Электронный ресурс], Режим доступа: www.consultant.ru.

2. Отчет отдела по управлению муниципальным имуществом администрации города Астрахани за 2011 год // Материал получен автором дипломного проекта в ходе прохождения преддипломной практики.

3. Постановлению мэра города Астрахани от 15.11.2010года № 8988-м "Об утверждении ведомственной целевой Программы "Обеспечение эффективного управления и распоряжения имуществом муниципального образования "Город Астрахань" // Материал получен автором дипломного проекта в ходе прохождения преддипломной практики.

4. Абалкин Л.И. Многообразие видов собственности и управления [Текст] / М.: ЭКО.-2008. -212с. - ISBN 5-469-00062-1.

5. Авакьян С.А. Библиография по конституционному и муниципальному праву России / С.А. Авакьян; МГУ им. М.В. Ломоносова. Юрид. фак. [Текст] / М.: Зерцало-М, 2008. - 446 с. - ISBN 987-8881-0554-5.

6. Айзенцон С.Е. Модели и методы управления муниципальной недвижимостью [Текст] / С.Е. Айзенцон, В.Н. Бурков, Н.И. Динова; Рос. акад. наук, Ин-т проблем упр. им. В.А. Трапезникова - М.: ИПУ, 2008. - 55 с..- ISBN 5-94692-031-6.

7. Аккуратов И.Ю. Право муниципальной собственности: Опыт теорет. анализа / Аккуратов И.Ю. [Текст] / М.: ВЭРМО, 2009. - 361 с. - ISBN 978-5-377-02336-4.

8. Асаул А.Н., Ерофеев П.Ю. «Экономика недвижимости» [Текст] / СПб.: Питер, 2008 г. - 160 с.- ISBN 978-5-392-01166-7.

9. Балабанов И.Т. Оценка недвижимости, приносящей доход // Операции с недвижимостью в России [Текст] / М.: Финансы и статистика. - 2009. - 40 с. - ISBN 978-5-346-25678-6.

10. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости [Текст] / М.: Финансы и статистика. 2008. - 493 с.- ISBN 978-5-222-16540-9.

11. Бондарь Н.С. Муниципальное право Российской Федерации [Текст] - М.: ЮНИТИ-ДАНА. - 2010. - 210 с. - ISBN 978-5-691-015137: 115-00.

12. Боровская М. А. Генезис муниципальной собственности и становление систем муниципального управления [Текст] / Ростов-на-Дону: Изд-во Терра. 2009. 608с. - ISBN 978-5-222-10841-3.

13. Воронин А.Г., Лапин В.А., Широков А.Н. Основы управления муниципальным хозяйством. Учебное пособие [Текст] / М.: Дело. 2008. - 478с.- ISBN 978-5-691-01498-7.

14. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости: Учебник [Текст] / М.: Информационно-издательский дом «Филинъ». 2009. - 241 с. - ISВN 978-5-91522-206-8: 206-80.

15. Дандарон Б.Г. Муниципальная собственность и способы ее формирования // Право и законность [Текст] / Иркутск: ИЮИ ГП РФ, 2010. - Вып.2. - С. 10 - 16. - ISBN 978-5-370-99603-6.

16. Кобилев А.Г. Муниципальная собственность: формирование, функции, управление [Текст] / Автореф. дис. канд. экон. наук. - Новочеркасск, 2010.-144с.- ISBN 978-5-551-05495-5.

17. Костюков А.Н.; Копысова, С.Г. Муниципально-правовые отношения [Текст] / А.Н. Костюков, С.Г. Копысова; Ом. гос. ун-т. / Омск: Ом. гос. ун-т, 2007. - 207 с. Библиогр.: с. 192-205. - ISBN 978-5-7695-8300-1.

18. Кокорев В.П. Совершенствование механизма управления предприятиями муниципальной собственности в крупном городе (на примере г. Красноярска) [Текст] / В.П. Кокорев, С.Г. Быков; М-во образования Рос. Федерации, Краснояр. гос. ун-т. - Красноярск: Краснояр. гос. ун-т, 2009. - с. 105. - ISBN 978-5-9916-1395-8: 249-04.

19. Максимов В.А., Игнатова Т.В. Муниципальная собственность и ее регулирование // Роль государства в экономике [Текст] / Под. ред. Овчинникова В.Н., Белокрыловой О.С. Ростов-на-Дону, 2007. 178 с.- ISBN 987-8881-0554-5.

20. Нечипоренко В.С. Муниципальное управление: правовые основы муниципальной службы: Учеб.-метод. пособие [Текст] / В. С. Нечипоренко; Акад. менеджмента и рынка, Рос. науч. центр мест. самоупр. - М.: Логос, 2009. - 61 с. - Библиогр.: с. 61-62.- ISBN 5-94692-031-6.

21. Овчинников В.Н., Кетова Н.П. Региональная экономика. Универсальный учебный экономический словарь. Ростов-на-Дону, 2009. 48 с. ISBN 978-5-377-02336-4.

22. Половинкин П.Д., Савченко А.В. Основы управления государственной собственностью в России: проблемы теории и практики [Текст] / М.: ЗАО Изд-во Экономика. 2009. - 160 с. - ISBN 978-5-903599-10-3.

23. Попов М.В. Право муниципальной собственности на землю в России: проблемы теории и практики [Текст]: автореф. дис. … канд. юрид. наук / М.В. Попов. - М., 2001. - 22 с. - Библиогр.: с. 22. - ISBN 978-5-49807-123-7.

24. Руднев А.В., Острина И.А. Управление муниципальной собственностью: Учебное пособие [Текст] / М.: 2008. 85 с. - ISBN 978-5-691-015137: 115-00.

25. Соколова, А. А. Право муниципальной собственности и его ограничения: автореф. дис. канд. юрид. наук / Соколова Анжела Анатольевна; [Текст] / [Волгоград. акад. МВД России. Каф. гражданско-правовых дисциплин]. - Волгоград, 2010. - 20 с. - ISBN 978-5-222-10841-3.

26. Слыщенков В.А. Договор купли-продажи и переход права собственности: Сравнительно-правовое исследование [Текст] / М.: Статут, 2011. - Из содерж.: Гл. 5. Договор купли-продажи и отчуждение в английском праве. - C. 172-210 ISBN 978-5-691-01498-7.

27. Савкинов К.И. Реформирование и управление муниципальной экономикой [Текст] / Санкт-Петербург, Изд-во Исток, 2010. - 370 с. - IВSN 978-5-91522-206-8: 206-80.

28. Саенко Е.П. Исторические и законодательные основы муниципального самоуправления - Саратов, 2009. - 128с.- ISBN 978-5-370-99603-6.

29. Фадеев В.И. Муниципальное право России [Текст] / М., 2011. - 325 с. - ISBN 978-5-394-01045-3:147-25.

30. Филиппов Ю.В., Авдеева Т.Т. Основы развития местного хозяйства: Учебник [Текст] / М.: Дело, 2008.- 27 с. - ISBN 978-5-406-00734-1.

31. Федоров А.Н. Управление организационным развитием муниципальных предприятий жилищно-коммунального хозяйства [Текст] / А. Н. Федоров; М-во образования Рос. Федерации, С.-Петерб. гос. ун-т экономики и финансов. - СПб.: Изд-во С.-Петерб. гос. ун-та экономики и финансов, 2009. - 18 с. ISBN 978-5-9926-0092-6.

32. Федяев Д.А., Москалев А.В. Трудовое право и муниципальная служба в России [Текст] / Д.А. Федяев, А.В. Москалев. - Пермь: Изд-во Перм. ун-та, 2009. - 128 с. Библиогр.: с. 119-128.- ISBN 978-5-551-05495-5.

33. Чепурко В.В. Гражданско-правовое регулирование отношений муниципальной собственности // Актуальные проблемы гражданского и трудового права [Текст] / М.: Компания Спутник +, 2010. - Вып.1. - С. 241 - 244.- ISBN978-5-9614-0728-0;34. Чепурко, В. В. Муниципальное имущество: Правовое регулирование на местном уровне // Актуальные проблемы гражданского и трудового права. - [Текст] / М.: Компания Спутник +, 2009. - Вып.1. - С. 245 -247. - ISBN 978-5-7695-8300-1.

35. Шишкин А.А. К вопросу о праве муниципальной собственности // Ученые записки [Текст] Вып. 2. - Тюмень: Изд-во Тюменского государственного университета, 2008. - С. 100 - 109. - ISBN 978-5-394-01045-3:147-25.

36. Яндиев М.И. Финансы региональных органов власти [Текст] / М.: Финансовый издательский дом Деловой экспресс. 2009. - с. 29. - ISBN 978-5-49807-123-7.

37. Авеков В.А. Аренда государственной и муниципальной собственности [Текст] // Российский экономический журнал, 2007. - № 7. - С. 28-35. - ISSN 978-5018.

38. Аккуратов И.Ю. О сущности и содержании права муниципальной собственности в Российской Федерации [Текст] // Закон и право. - 2009. - № 5. - С. 10. - 13. - ISSN 2072-9634.

39. Бескаков Н. Учет региональных и муниципальных особенностей в ассоциациях комитетов по управлению имуществом [Текст] // Журнал для акционеров. - 2007. - №8. - С. 29. - ISSN 9786-8512.

40. Зарукина Е. Недвижимое имущество и социальная сфера как объекты привлечения капитала на территорию города: основные понятия и возможные подходы [Текст] // Муниципальная власть. - № 3. - С. 55-59. - ISSN 9789-1609.

41. Иванов А. Оценка муниципальной собственности [Текст] // Городское управление. - 2007. - №1. - С.61-64.- ISSN 9784-9675.

20. Игудин А.Г. Проблемы укрепления доходной базы местных бюджетов [Текст] // М.: Финансы. - 2000. - №12. - С. 15-18. - ISSN 9784-3245.

42. Коганова О., Березин М. Рынок городской недвижимости: тенденции развития [Текст] // Вопросы экономики. - 2003.- № 7- С- 70-80. - ISSN 9787-9642.

43. Константинов А. Основы муниципального управления [Текст] // Муниципальная служба. - 2003. - №2. - С. 40-58. - ISSN 9782-1545.

44. Легорнев С. Муниципальная собственность как основа реального самоуправления [Текст] // Жилищное и коммунальное хозяйство. - 2008. - № 1. - ISSN 2072-9634.

45. Лексин В.Н., Швецов А.Н. Общероссийские реформы и территориальное развитие. Статья 9. Городская Россия - проблемное воплощение реформ [Текст] // Российский экономический журнал. - 2009. - № 2. - С.3-28. - ISSN 1818-3395.

46. Лозебо А.О. О правах собственности на недвижимое имущество [Текст] // Экономика и жизнь. - 2011. - №13. - С. 12-13. - ISSN 1609-4654.

47. Лыкова Л. Региональные финансовые рынки: возможные оценки уровня развития [Текст] // Федерализм. - 2009. - №2..- ISSN 4694-5971;.

48. Матеюк В.И. Бюджетные отношения: регионы и местное самоуправление [Текст] // Финансы. - 2000. - № 11. - С.48-51. - ISSN 2549-6352.

49. Озеров Е.С. Управление недвижимостью как инструмент реализации стратегии развития региона (на примере Санкт-Петербурга) [Текст] // Проблемы недвижимости: науч. электрон, журнал. - 2009. - №4. - С.230-238. - ISSN 9783-9201.

50. Олейник А. В поисках институциональной теории переходного общества // Вопросы экономики. - 1997. - №10. - С.24-28. - ISSN 4785-3462.

51. Острина И.А. Формирование муниципальной собственности и развитие местного самоуправления // Вестник университета: - ГиМУ. - 2010. - № 1. С. 83-89. - ISSN 4695-3325.

52. Семенова Е.В., Степанова В.В. Муниципальная собственность как экономическая основа самоуправления // Экономист - 2009 - №7. - С. 46-51.- ISSN 4633-4596.

53. Уваров А.А. Муниципальная собственность: Проблемы формирования и управления // Журн. рос. права. - 2009. - № 3/4. - С. 29 - 37. -ISSN 2072-9634.

54. Хорев А.А. О субъектах права муниципальной собственности //Юрид. мир. - 2008. - № 6. - С.15. - ISSN 5698-3357;55.

56. Шилова И.В. Современные проблемы управления муниципальной собственностью // Вестник университета: ГиМУ. - 2009. - № 1. - С. 98-102. - ISSN 6593-5557.

57. Шестакова Е.В. Планирование налога на имуществo [Текст] // Справ. экономиста. - 2010. - № 2. - С. 66-72. - ISSN 1395-4904.

58. Ярская-Смирнова Е.Р., Антонова Е.П.Профессии и социальное государство // Журнал исследований социальной политики. 2009. № 2, 272 с. - ISSN 1727-0634.

Размещено на Allbest.ru