Совершенствование системы управления муниципальной недвижимости г. Астрахани

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность исследования. В последнее время одной из самых актуальных считается проблема повышения эффективности системы управления экономикой, в том числе и сферы управления недвижимым имуществом. Эту сферу муниципальные органы имеют возможность регулировать непосредственно. Реформа местного самоуправления изменила отношение к имуществу, находящемуся в муниципальной собственности, стало необходимо правовое регулирование формирующейся оценочной деятельности на основе развивающегося рынка.

Недвижимость составляет значительную часть государственной и муниципальной собственности, а управление недвижимостью является относительно новым для России видом деятельности.

Поэтому при формулировании целей совершенствования системы управления муниципальной недвижимостью необходимо учитывать зарубежный опыт, а так же особенности местных законодательных актов по управлению недвижимостью. Приоритетными вопросами развития системы управления недвижимостью должны стать разработка экономического механизма управления недвижимостью и профессионализация практики управления недвижимым имуществом. Среди экономических задач наибольшее внимание должно быть уделено повсеместной рыночной оценке недвижимости.

Это связано с естественным интересом участников рынка недвижимости к муниципальным объектам. При этом необходимо решать задачу, обратную оценке, т.е. по стоимости объекта рассчитывать величину потенциального дохода (арендной платы) и операционных расходов. Выполнить эту работу может только высококвалифицированный персонал, имеющий специальные знания в области управления и экономики недвижимости. Именно поэтому вопрос создания системы подготовки и переподготовки кадров для управления муниципальной недвижимостью нельзя оставлять незамеченным. Большое внимание нужно уделить вопросам налогообложения недвижимости. На сегодняшний день в результате неадекватной оценки налоги с недвижимости носят символический характер, в то время как в большинстве стран они составляют основу местных финансов. Необходимо проводить серьезные маркетинговые исследования для того, чтобы муниципальные органы, как полноправные участники рыночных отношений, владели полной и объективной информацией о состоянии рынка недвижимости. Следует отметить, что только комплексное применение методов совершенствования может улучшить положение в сфере управления муниципальной недвижимостью и увеличить доходы городского бюджета.

Степень разработанности проблемы. Исследованию теоретических, методологических и практических аспектов формирования и развития муниципального управления посвящены труды многих ученых. С середины 90-х годов прошлого столетия исследование теоретических и практических аспектов управления недвижимостью стало занимать все более значительное место в отечественной экономической науке. В этот период основам управления недвижимостью уделяют внимание в своих работах такие российские ученые, как Н.Н. Агапов, В.С. Болдырев, И.Т. Балабанов, Э.С. Бугулов, В.Л. Горемыкин, В.В. Григорьев, А.П. Ковалев, П.Ф. Лойко, Е.И. Тарасевич, А.В. Черняк и др. Проблемы теории и практики управления муниципальной недвижимостью и повышения эффективности ее использования остаются слабо изученными. Это обусловило выбор темы данной работы, а также определило цель и задачи исследования. 

Целью дипломного проекта является развитие теоретических и методических подходов к формированию экономической стратегии управления недвижимым имуществом муниципального образования в современных условиях с учетом вариантов его развития и использования. Основные задачи дипломной работы:

1. Изучить элементы и принципы построения управления муниципальной недвижимостью;

2. Рассмотреть критерии оценки эффективности системы управления муниципальной недвижимости;

3. Проанализировать механизмы управления муниципальной недвижимостью в г. Астрахани;

4. Составить анализ социальной и экономической сущности системы управления муниципальной недвижимостью;

5. Выработать перспективы и тенденции развития системы управления муниципальной недвижимостью;

6. Предложить практические рекомендации по совершенствованию системы управления муниципальной недвижимостью.

Практическая значимость работы заключается в получении и внедрении в практику результатов исследования, а также сформулированных выводов и предложений по совершенствованию управления муниципальной недвижимостью. Теоретической и методической основой данного исследования послужили аналитические работы отечественных ученых по проблемам управления муниципальной собственностью. Были использованы также нормативные и законодательные акты, методические документы по вопросам муниципального управления, официальные данные федеральных, региональных и местных органов, статистические данные, материалы региональной программы социально-экономического развития г. Астрахани, а также Интернет-ресурсы.

Предметом исследования выступает направление формирования системы новых и совершенствования имеющихся методов и инструментов управления муниципальной собственностью с учетом социально-экономических аспектов. Объектом исследования является система управления муниципальной недвижимости г. Астрахани.



ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ АНАЛИЗА СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1.1 Элементы и принципы построения системы управления муниципальной недвижимостью

Муниципальная недвижимость - один из самых значимых секторов государственной недвижимости. Муниципальная недвижимость включает в себя весь комплекс имущества города. Городская недвижимость состоит из жилого и нежилого фонда, коммунальных сетей и всевозможных сооружений. Все объекты социального и культурного назначения, относящиеся к муниципальной собственности города, представляющие собой объекты нежилого фонда - это школы и различные учебные заведения, дома культуры, библиотеки, поликлиники и больницы, городские парки, ценные природные ландшафты, памятники архитектуры, фонтаны, детские и спортивные площадки, городские системы водоснабжения и энергообеспечения, городские дороги и площади, инженерные сети и сооружения, а также всевозможные здания и сооружения, которые используются для управления городом.

В соответствии со статьей 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) к недвижимому имуществу (недвижимость) относятся объекты и все, что прочно связано с землей. В российском праве к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимому имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Объект недвижимости включает три неразрывно связанных понятия: субъект права (граждане, юридические лица, государственные органы), объект права (земельные участки, здания, квартиры и проч.) и вид права (собственность, хозяйственное ведение, аренда, безвозмездное пользование и т.д.).

Любые объекты недвижимости представляют собой важнейший экономический ресурс любого субъекта, эффективное использование которого способствует увеличению доходов субъекта, повышения его благосостояния. С точки зрения экономической науки объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода. В теории под понятием «благо» подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовольствие потребителю принести пользу.

Основа системы управления государственной недвижимостью - разработка развернутой классификации недвижимого имущества, под которой понимается распределение объектов недвижимости на однородные группы на основании общих существенных признаков, определяющих содержание и характер управленческих решений.

Наиболее существенные признаки, по которым должно быть структурировано недвижимое имущество в интересах управления, - распределение объектов государственного недвижимого имущества по уровням управления и функциональному использованию.

Политика государства в сфере управления недвижимостью основана на необходимости достижения рационального распределения недвижимого имущества между уровнями управления с точки зрения интересов развития территории как социально-экономического целого.

Под муниципальными зданиями понимаются принадлежащие на праве собственности муниципальному образованию прочно связанные с землей архитектурно-строительные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, используемые для труда, социально-культурного обслуживания населения, хранения материальных ценностей и имеющие в качестве основных конструктивных частей стены и крышу. Муниципальные сооружения определяются как принадлежащие на праве собственности муниципальному образованию прочно связанные с землей инженерно-строительные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, служащие для выполнения технических и иных функций и не предназначенные для постоянного размещения в них людей.

Из трех возможных источников благосостояния местных сообществ: налоги и сборы; внешние поступления (субсидии, дотации, трансферты); доходы от собственной хозяйственной деятельности, - лишь последний обладает относительной независимостью от центрального правительства и способен к неограниченному росту. Одним из важных доходов местного бюджета являются доходы от имущества, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому вопросы управления муниципальной недвижимостью на сегодняшний день остаются наиболее актуальными для большинства муниципальных образований. Процесс управления муниципальным недвижимым имуществом разделяется на стадии:

-планирование;

-исполнение;

-учет;

-контроль;

-анализ.

Реализацию всех указанных выше стадий осуществляет Управление муниципальным имуществом администрации г. Астрахани. Управление муниципальным имуществом является органом исполнительной власти - структурным подразделением администрации города Астрахани, обеспечивающим проведение единой государственной политики и организацию в городе. В своей деятельности Управление муниципальным имуществом руководствуется действующим законодательством, указами и распоряжениями Президента РФ, постановлениями и распоряжениями Правительства РФ, правовыми актами города Астрахани, его уставом и решениями органов местного самоуправления. Целью работы Управление муниципальным имуществом администрации города Астрахани является эффективное и рациональное управление муниципальной собственностью г. Астрахани путем создания единой системы управления имуществом города, упорядочения земельно-имущественных отношений, создания автоматизированной системы единого кадастра. Достижение цели эффективного и рационального управления муниципальной собственностью г. Астрахани осуществляется с помощью разработки и внедрения современных методов управления.

В своей работе Управление муниципальным имуществом администрации г. Астрахани решает следующие основные задачи: - увеличение доходной части бюджета г. Астрахани путем передачи муниципального имущества в аренду, доверительное управление; - формирование муниципальной собственности города и ее рациональное использование; - ведение учета объектов муниципальной собственности; - осуществление контроля за сохранностью и использованием муниципального имущества; - разработка нормативных правовых актов органов городского самоуправления г. Астрахани по организации управления муниципальной собственностью, деятельности муниципальных унитарных предприятий и учреждений г. Астрахани; - создание комплексной информационной системы по учету и управлению муниципальной собственностью; - организация и координация работы по страхованию муниципальной собственности г. Астрахани.

По данным отчёта Управления муниципальным имуществом администрации города Астрахани на конец 2011 года было подготовлено 58 распоряжений о согласовании сдачи в аренду нежилых помещений, 83 распоряжения по передаче движимого, недвижимого имущества муниципальным организациям. Было подготовлено 549 проектов распорядительных актов администрации и мэра города по вопросам управления муниципальным имуществом и оформления имущественных отношений с муниципальными организациями.

Структура и состав муниципальной собственности показывает, что она включает в себя много самостоятельных элементов: землю, государственный и муниципальный жилищный фонды, нежилые помещения, имущественные комплексы, пакеты акций и доли в уставных капиталах предприятий, движимое и иное имущество. Каждый из указанных элементов характеризуется качественной однородностью, имеет ярко выраженную специфику, в том числе и с точки зрения форм и методов управления. Независимо от типа недвижимости (жилая, офисная, многофункциональная недвижимость) требуется четкое определение целей ее существования, поскольку недвижимость можно рассматривать как:

- потребительскую стоимость, удовлетворяющую потребности в жилище, отдыхе, развлечениях;

- фактор производства в форме основных производственных фондов;

- источник дохода.

Среди объектов городской недвижимости можно выделить следующие основные группы:

1) муниципальный жилищный фонд и объекты городской инфраструктуры;

2) муниципальные социально значимые объекты недвижимости (в соответствии с производимыми товарами и оказываемыми услугами, использованием и привлечением работников) - детские дошкольные учреждения, школы, библиотеки и т. п. В соответствии с целями управления эту группу объектов можно разделить на следующие подгруппы:

- социально значимая недвижимость, полностью использующаяся по целевому назначению; - социально значимая недвижимость, которая частично используется или может быть использована в коммерческих целях; 3) муниципальная недвижимость, использующаяся в коммерческих целях. В соответствии с целями управления эту группу объектов можно разделить на следующие подгруппы: - отдельные объекты недвижимости (земельные участки, строения, здания), использование которых не связано с выполнением социально значимых функций и которые могут быть переданы другому собственнику управляющему или арендатору путем продажи, сдачи в аренду или внесения взноса в уставный капитал; передачи в Доверительное Управление; - встроенные или пристроенные к социально значимым объектам недвижимости помещения, использование которых не связано с выполнением социально значимых функций.

В силу конструктивных особенностей объекта эти помещения могут быть выделены из его состава без ущерба для удовлетворения потребностей основного контингента и переданы иному собственнику управляющему или арендатору; - отдельные помещения в составе социально значимых объектов городской недвижимости, которые образуются в результате превышения нормативов по удовлетворению потребностей основного контингента и могут быть переданы в аренду или пользование.

Основной целью управления социально значимой городской недвижимостью является снижение затрат на ее содержание путем оптимизации расходов при обеспечении нормального функционирования. Основными целями управления коммерческой недвижимостью являются:

- обеспечение ее целевого использования в соответствии с планом развития и зонированием территории города;

- повышение доходной части бюджета путем обеспечения максимально возможной доходности недвижимости; - обеспечение сохранности объектов недвижимости путем организации их правильной эксплуатации и содержания;

- увеличение стоимости недвижимости и ее отдельных элементов;

- создание благоприятных условий для активизации деловой активности.

Нежилые помещения подразделяются на торговые, производственные, складские, предприятия связи, общественного транспорта, помещения бытового обслуживания, общественного питания, школы, учебно-научные организации и иные. Нежилые помещения являются важной составляющей городского имущественного комплекса. На сегодняшний день сдача нежилых помещений в аренду является основным, но не самым эффективным из всех возможных механизмов управления недвижимостью, поскольку органами муниципальной власти не разрабатываются программы эффективности коммерческого использования объектов, развития недвижимости, привлечения инвестиций, т. е. отсутствует пообъектное управление. Сдачей нежилых помещений в аренду занимаются органы городского управления, которым коммерческая деятельность не свойственна. Это увеличивает степень рисков в арендных операциях и может привести к существенному снижению величины дохода, получаемого от объектов недвижимости.

Управление муниципальным недвижимым имуществом - это подсистема в системе управления государственной собственностью, способствующая повышению качества жизни населения. В Астраханской области насчитывается 12 муниципальных образований (Ахтубинский, Володарский, Енотаевский, Икрянинский, Камызякский, Красноярский, Лиманский, Наримановский, Приволжский, Харабалинский, Черноярский муниципальный район) и муниципальное образование "Город Астрахань". На 2011 год в Астраханской области было зарегистрировано 1169 учреждение, из них - 53 автономных, 779 бюджетных и 337 казенных. Для сравнения в Волгоградской области на 2011 год - всего 3679 учреждений, 84 автономных, 1881 бюджетных и 1714 казенных.

Таблица 1 - Сравнительная характеристика по регионам

Регион	Автономные	Бюджетные	Казенные	Всего
Астраханская область (2011 год)	53	779	337	1169
Волгоградская область (2011 год)	84	1881	1714	3679



Таблица 1 показывает, что в Волгоградской области зарегистрировано объектов муниципальной недвижимости больше. Это связано с размерами регионов. Площадь Волгограда составляет 859,353 км2, а площадь г. Астрахани почти в два раза меньше - 500 км2.

Государство в силу многообразия объектов управления, их специфики, невозможности оперативной обработки актуальной информации о состоянии каждого объекта управления, необходимой для принятия своевременных и адекватных управленческих решений, в большинстве случаев не может и не должно определять способы достижения цели, то есть детальные, экономически обоснованные планы конкретных мероприятий в отношении объекта управления. Способ достижения цели определяется в рамках установленной процедуры назначения управляющего и утверждается уполномоченным государственным органом. Ответственность за осуществление утвержденного способа достижения цели государства возлагается на управляющего и должна не только стимулировать его надлежащую деятельность, но и сводить к минимуму риски государства при недостижении запланированного качественного результата управления. В системе управления муниципальной недвижимостью можно выделить несколько принципов:

- принцип наилучшего и эффективного использования: под наилучшим и эффективным использованием понимается такое использование, которое обеспечивает устойчивость доходной части бюджета муниципалитета, комфортную социальную среду и повышение ценности муниципальной недвижимости с учетом социальных, градостроительных, административных и экологических ограничений, накладываемых на ее использование;

- принцип платности: рассматривается как необходимое условие доступа к муниципальной недвижимости всех категорий пользователей и предполагает максимальное сокращение числа объектов муниципальной недвижимости, передаваемых пользователям на безвозмездных и льготных условиях;

- принцип сбалансированности прав: в процессе принятия управленческо-распорядительных решений относительно муниципальной недвижимости необходимо обеспечивать сбалансированность между объемом и составом передаваемых прав;

- принцип открытости информации: предполагает широкое информирование всех заинтересованных субъектов о принципах проводимой в сфере управления муниципальной недвижимостью политики;

- принцип научного подхода: подразумевает, что управление муниципальной недвижимостью должно регулироваться с использованием научно обоснованных методик, которые базируются на детальном исследовании объекта управления;

- принцип ответственности означает, что в случае нарушения законодательства, регулирующего управление муниципальной недвижимостью, к ответственности привлекаются все субъекты рынка недвижимости, участвующие в использовании и сохранности объектов муниципальной собственности.

Управление муниципальной недвижимостью заключается в целенаправленной деятельности муниципальных органов власти по организации рационального использования объектов муниципальной недвижимости для решения социально-экономических задач, повышения благосостояния жизни населения, создания благоприятной среды проживания на территории муниципального образования.

1.2 Критерии оценки эффективности системы управления муниципальной недвижимостью

Недвижимость и управление недвижимостью, находящейся в собственности города, являются одним из основных средств реализации социально-экономической политики города. Управление собственностью - комплекс административных, экономических и законотворческих действий органов власти, объединенных единой политикой и нацеленных на сбалансированное развитие жизнедеятельности городского сообщества. Основным критерием эффективного управления муниципальной недвижимостью является увеличение доходной части бюджета города. Этого можно достичь за счет эффективного управления недвижимостью, осуществления контроля за субъектами и объектами городских отношений, а также за счет экономии бюджетных средств, направляемых на осуществление функций управления. При этом ключевое значение должно быть придано выявлению и анализу факторов, которые воздействует на эффективность управления муниципальной недвижимостью. К ним относятся вещные, организационно-правовые, экономические, экологические и социально-культурные факторы (таблица 2). Экономические реформы объективно обуславливают усиление внимания к территориальному аспекту управления недвижимостью, инициируют его серьезную модернизацию и совершенствование. Вовлекаемая в рыночный оборот доля недвижимости (передача объектов недвижимости в управление, долгосрочную аренду на инвестиционных условиях) остается незначительной, что не позволяет в полной мере реализовать экономический потенциал недвижимого имущества муниципального образования.

Таблица 2 - Направления, влияющие на эффективность управления муниципальной недвижимостью

Факторы	Направления, влияющие на эффективность управления муниципальной недвижимостью
Вещные факторы	-объект недвижимости; -физические характеристики недвижимости; -характеристики местоположения; -функциональное назначение недвижимости.
Экономические факторы	-ценовые характеристики; -общеэкономические факторы; -конъюнктура рынка.
Экологические факторы	-экологические характеристики объекта недвижимости и его окружения; -бизнес и проекты, значительно, мало или вообще не влияющие на экологическое окружение; -база данных по результатам инвестиционных проектов и бизнес-планов, направленных на улучшение экологической ситуации в городе.
Факторы	Направления, влияющие на эффективность управления муниципальной недвижимостью
Социально-культурные факторы	-социальная сфера (объекты культурно-бытового и коммунального назначения); - инженерно-транспортная инфраструктура.
Организационно-правовые факторы	-субъект собственности; -право и условия использования объекта недвижимости; -правовые льготы и обременения; -состояние нормативно-правовой базы.

Имущественный комплекс муниципальных образований является одной из составляющих экономической основы местного самоуправления и представляет собой важный фактор устойчивого социально-экономического развития территории. Главным требованием к использованию муниципальной собственности является максимально сбалансированное сочетание принципов экономической эффективности и социальной ответственности органов местного самоуправления за обеспечение жизнедеятельности муниципальных образований, социально-экономических интересов населения. Система управление муниципальной недвижимостью заключается в использовании местными органами власти организационно-экономического механизма воздействия на хозяйствующие субъекты в области владения, распоряжения и пользования принадлежащего им имущества на основе изменения законодательства, налогообложения, процентных ставок, целевых нормативов и социальных стандартов, критериев, показателей и нормативов эффективности и др. Для управления муниципальной недвижимостью необходимо разработать и реализовать на всех уровнях власти взаимоувязанную систему правовых, административных и экономических мер, объединенных единой политикой регулирования имущественных отношений, которая должна обеспечить стабильное, сбалансированное и эффективное развитие всех объектов собственности в пределах муниципального образования. Финансовые методы позволяют обеспечить деятельность по управлению и воспроизводству муниципальной собственности с учетом получения и распределения доходов от ее использования. Это позволяет оптимизировать нагрузку на расходную часть муниципального бюджета, максимизировать поступления в него от использования муниципальной собственности, устанавливать процент отчислений от прибыли муниципальных унитарных предприятий, прогнозировать получение дивидендов от участия в капитале хозяйственных обществ, других доходов в бюджет. В условиях постоянного дефицита бюджета и снижения доли собственных доходов в доходных источниках бюджетных поступлений деятельность муниципалитета по управлению городским имуществом должна стать серьезным инструментом регулирования экономики города. Собственность должна приносить доход. Надо отметить, что муниципальная собственность еще не в полной мере рассматривается местными администрациями как стратегический актив, которым необходимо квалифицированно управлять для увеличения доходов и решения социальных проблем. Необходимо найти то соотношение между обеспечением социальных функций местного самоуправления и обеспечения прибыльности муниципального имущества, достаточности налогооблагаемой базы для развития и нормальной жизнедеятельности населения города и хозяйствующих субъектов. Для целей управления всеми объектами муниципальной собственности, они могут быть условно разделены на две группы: бюджетопотребляющие и доходопроизводящие. Управление первой условной группой должно отвечать задачам оптимизации бюджетных расходов на содержание этих объектов. К этой группе можно отнести памятники истории и культуры, объекты недвижимости, находящиеся на балансе муниципальных образовательных, лечебных, лечебно-оздоровительных учреждений и предприятий, необходимых для выполнения закрепленных полномочий за органами местного самоуправления. Управление второй группой объектов должно быть нацелено на повышение доходности их использования. В эту группу входят все иные объекты, не отнесенные к первой группе. Важными здесь становятся вопросы - сколько и какие объекты можно выделить и отнести к сфере доходной недвижимости, какую часть необходимо закрепить на праве хозяйственного ведения за муниципальными предприятиями и на праве оперативного управления за муниципальными учреждениями, определения критериев эффективности использования имущества, повышения доходности и роли недвижимости в социально-экономическом развитии города в целях осуществления закрепленных полномочий за органами местного самоуправления.

Эффективность управления собственностью на любом уровне в конечном счете проявляется в результатах производственно-хозяйственной и финансовой деятельности объектов управления по отношению к затраченным ресурсам. Поэтому ее следует определять посредством сравнения соответствующих критериев, показателей и нормативов эффективности до начала и после реализации мероприятий, связанных с изменением форм и совершенствованием методов управления собственностью.

Для оценки действенности управления имуществом муниципальных организаций в зависимости от особенностей объектов управления используются следующие виды эффективности. Социальная эффективность показывает меру достижения установленных нормативов общественных благ - качества жизни населения, состояния среды обитания, уровня здравоохранения, санитарной культуры, образования.

Обозначенный подход - это лишь один из возможных вариантов определения социальной эффективности управления муниципальной собственностью. В современных же условиях требуется комплексная оценка данного процесса, основанная на системе различных показателей (рыночных, финансовых, экологических, социальных, производственных, научно-технических и т.п.). Именно такая методология создаст действенную систему мониторинга процессов управления на местном уровне и позволит объективно оценить качество управления муниципальной недвижимостью.

Экономическая эффективность отражает финансовые последствия реализации мероприятий в области управления собственностью для местного бюджета. Экономическую эффективность в основном характеризуют дополнительные налоговые поступления за счет проведения указанных мероприятий, снижение расходов бюджета на содержание муниципальных организаций, доходы от приватизации и продажи принадлежащих муниципальным образованиям акций нерентабельных предприятий. Экономическую эффективность управления муниципальной собственностью следует рассчитывать как отношение суммы всех поступлений организации в бюджет и внебюджетные фонды (за вычетом льгот) к стоимости используемого имущества, и затем сопоставлять полученные результаты с соответствующими нормативами для различных объектов по сферам деятельности. Установление подобных нормативов потребует разработки, например, оптимального удельного расхода отдельных видов ресурсов на содержание собственности, допустимых объемов производства товаров и услуг в расчете на квадратный метр используемой площади, минимально приемлемых отчислений в бюджет и внебюджетные фонды.

Эффективность некоммерческого использования недвижимости (в целях реализации государственных функций) определяется фактом производства заданного количества определенной государством продукции (работ, услуг) при соблюдении установленных социальных и иных стандартов (нормативов) и обеспечении определенного уровня издержек в процессе производства услуг. Существует следующая система критериев и показателей оценки эффективности управления государственной и муниципальной недвижимостью региона (табл. 3, 4).



Таблица 3 - Использование недвижимости региона в целях выполнения государственных задач и функций

Критерий эффективности	Показатели эффективности
Степень выполнения задач и функций	Полнота выполнения задач и функций - в соответствии с утвержденными программами работы, плановыми заданиями
Соответствие затрат получаемым результатам	Разница в объемах использования недвижимости на получение аналогичных результатов данной и иными организациями
Полнота использования имущества	Отсутствие или наличие и величина излишне использованного имущества
Обеспечение сохранности имущества	Отсутствие или наличие и величина утраты имущества, приведения его в негодность, снижения эксплуатационных характеристик вследствие ненадлежащей эксплуатации

Данная таблица дает понять как расположены в системе муниципального управления показатели и критерии эффективности, что сказывается на полноценной работе муниципальных органов власти.

Таблица 4 - Использование государственной недвижимости региона в целях получения прибыли

Критерий эффективности	Показатели эффективности
Прибыльность	Прибыльность использования имущества в сравнении с аналогичными случаями для данного вида имущества, периода времени, отрасли.
Соответствие затрат получаемым результатам	Разница в объемах использования имущества на получение аналогичных результатов данной и др. орг-ми.
Полнота и отсутствие избыточности в использовании имущества	Отсутствие или наличие и величина неиспользованного недвижимого имущества
Обеспечение сохранности имущества	Отсутствие или наличие и объем утраченного недвижимого имущества, приведения его в негодность, снижения эксплуатационных характеристик вследствие ненадлежащей эксплуатации

Оценка эффективности тех или иных государственных программ (экономического, социального или культурного развития) возможна с привлечением таких показателей: объема выполненных работ и проведенных мероприятий, соотносимого с расходами; реализации официально установленных стандартов потребления товаров и услуг; уровня удовлетворения потребностей и запросов населения в определенных услугах и предметах жизненной необходимости, что фиксируется, в частности, опросами населения и анализом жалоб и предложений граждан; динамики роста бюджетных ассигнований и пр.



ГЛАВА 2. АНАЛИЗ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ Г.АСТРАХАНИ

2.1 Механизмы управления муниципальной недвижимостью в г. Астрахани

Одна из реформ низкой результативности экономических реформ и реформ местного самоуправления в России заключена в недостаточно продуманном проведении преобразований форм отношений собственности. Отношения собственности являются центральной проблемой в процессе формирования и развития системы управления муниципальной недвижимостью, т.к. на территории местных муниципалитетов расположены объекты, которые могут находиться как в государственной, так и в муниципальной собственности, поэтому система управления муниципальной недвижимостью становится строго иерархичной.

От имени субъекта муниципального образования полномочия собственника осуществляют органы местного самоуправления, которые имеют право самостоятельно создавать органы по управлению муниципальным имуществом. В достаточно крупных муниципальных образованиях это может быть управление муниципальным имуществом. В небольших муниципалитетах управление и распоряжение имуществом осуществляется с согласия главы местного самоуправления структурным подразделением, которое имеет достаточно широкий круг полномочий.

Управлением муниципальной недвижимости в г. Астрахани занимается Управление муниципального имущества администрации города Астрахани под руководством администрации города Астрахани. Организационная структура управления муниципального имущества администрации города Астрахани - линейно-функциональная. В подчинении общего собрания акционеров и совета директоров находится начальник управления муниципального имущества администрации города Астрахани.

Управление в своей деятельности руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, актами Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами Астраханской области, Уставом муниципального образования «Город Астрахань», иными муниципальными правовыми актами, а также настоящим Положением. Управление является юридическим лицом, является правопреемником комитета имущественных отношений города Астрахани, в сфере управления муниципальным имуществом, в соответствии с разделительным балансом, имеет самостоятельный баланс, лицевые счета в муниципальном казначействе администрации города Астрахани и отделении по городу Астрахани УФК по Астраханской области, печати и штампы с обозначением своего наименования, фирменные бланки, владеет на праве оперативного управления обособленным имуществом, может от своего имени в пределах утвержденной сметы приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Управление осуществляет свою деятельность за счет средств городского бюджета в пределах предусмотренных в бюджет ассигнований.

В соответствии с Положением об управлении муниципального имущества администрации города Астрахани, установлено, что управление обеспечивает в установленном законом порядке:- организацию и проведение торгов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и пользования в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;- организацию и проведение конкурса на право на заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции на земельном участке, здании и ином недвижимом имуществе, находящемся в муниципальной собственности, либо недвижимом имуществе, государственная собственность на которое не разграничена;- заключение договоров аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и пользования в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;- продажу муниципального имущества, подготовку и заключение договоров купли-продажи муниципального имущества;- подготовку и направление заявителю решений о выдаче разрешений или отказе в выдачи разрешений на установку рекламных конструкций;- обеспечивает заключение договоров страхования объектов муниципальной собственности.

Осуществляет подготовку договоров аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и пользования в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения (оперативного управления), а также обеспечивает внесение изменений, продление, расторжение данных договоров. Подготавливает решения об условиях приватизации муниципального имущества.

Осуществляет контроль за поступлением в местный бюджет средств от продажи и аренды муниципального имущества. Выступает в пределах своей компетенции заказчиком проектно-изыскательских, научно-исследовательских и других работ, связанных с управлением муниципальным имуществом, размещает на конкурсной основе заказы на их выполнение.

В соответствии со своими функциональными обязанностями отдел по управлению муниципальным имуществом оформляет права собственника имущества и учредителями муниципальных организаций, ведет учет и отчетность по наличию и движению имущества муниципальных организаций, осуществляет контроль за сохранностью и целевым использованием имущества. В 2010 году было организовано участие в работе комиссий по ликвидации и реорганизации муниципальных унитарных предприятий и муниципальных учреждений, инвентаризации имущества. Принято участие в работе 22 комиссий по списанию имущества.

Всего с 01.01.2010 года отдел вел работу по управлению муниципальным имуществом с 290 муниципальными организациями (198 учреждений образования, 4 учреждения культуры, 4 учреждения физической культуры и спорта, 26 учреждений здравоохранения, а также 15 структурных подразделений администрации города, 4 органа местного самоуправления и 23 муниципальных предприятия). Для сравнения, в 2011 году отдел вел работу по управлению муниципальным имуществом с 289 муниципальными организациями (189 учреждений образования, 17 учреждений культуры, 15 учреждений физической культуры и спорта, 26 учреждений здравоохранения, а также 15 структурных подразделений администрации города, 4 органа местного самоуправления, 23 муниципальных предприятия. Создано 7 новых МБУ: Служба по техническому обслуживанию зданий администрации города, Информационно-аналитический центр, Аварийно-спасательный центр, Чистый город и Зеленый город, "Служба комплексного благоустройства №1", "Служба комплексного благоустройства №2", 1 автономное учреждение - МАУЗ "Центр Сестринского ухода".

Таблица 5 - Сравнение количества муниципальных организаций, объекты недвижимости которых принадлежат муниципальному образованию г. Астрахани

Учреждения	2010	2011
Учреждения образования	198	189
Учреждения культуры	4	17
Учреждения физической культуры и спорта	4	15
Учреждения здравоохранения	26	26
Структурные подразделения администрации города	15	15
Органы местного самоуправления	4	4
Муниципальные предприятия	23	23
Всего	290	289



В 2010 году всего за отделом числилось 150 договоров аренды и 66 договоров безвозмездного пользования в муниципальных учреждений. В связи с изменениями в законодательстве по порядку предоставления в арендное пользование муниципального имущества новые договоры не заключались, расторгнуты в установленном порядке 6 договоров аренды нежилых помещений. В 2011 году было направлено более 150 уведомлений о расторжении договоров аренды нежилых помещений, подготовлено 93 соглашения о расторжении. В целях стимуляции перевода муниципальных учреждений в автономные проводилась большая разъяснительная работа с учредителями, перспективы решения вопроса систематически обсуждались с заинтересованными структурными подразделениями администрации г.Астрахани. По данным, предоставленными структурными подразделениями администрации, до конца 2011 года было запланировано более чем 10 учреждениям присвоить статус автономных.

В течение года собирались сведения о деятельности муниципальных предприятий и учреждений по данным бухгалтерских отчетов. Доля юридических лиц, включенных в реестр муниципального имущества, представивших обновленные данные по объектам учета в срок до 1 апреля года, следующего за отчетным - 100%.

Доля юридических лиц, включенных в реестр муниципального имущества, имеющих на балансе муниципальное имущество - 100%.

Доля действующих юридических лиц, включенных в реестр муниципального имущества, проверенных на предмет использования муниципального недвижимого имущества - 100%.

По данным отчёта главы Управления муниципальным имуществом администрации города Астрахани на конец 2010 года было перечислено в местный бюджет за аренду объектов муниципального нежилого фонда 64625,7 тысяч рублей, а в 2011 году - 50286,4 тысячи рублей.



Рисунок 2 - Доходы за аренду объектов муниципальной недвижимости

Эти данные показывают, что в 2010 году было сдано в аренду больше объектов недвижимости, чем в 2011 году, следовательно механизмы начали терять свою эффективность со временем. Это говорит о том, что действующие механизмы управления муниципальной недвижимостью являются неэффективными.

Таблица 6 - Управление муниципальной собственностью по договорам аренды в г. Астрахань за 2010-2011 гг.

Показатели	Годы
	2010	2011
Поступило в бюджет от сдачи в аренду, тыс.руб.	64625,7	50286,4
Среднемесячное поступление в бюджет города от сдачи в аренду, тыс.руб.	5385,5	4190,5

По доходам от сдачи в аренду имущества по итогам 2011 года в бюджет города поступило50 286,4 тыс.руб. (факт за 2010 год - 64625,7 тыс.руб.). Снижение доходов объясняется следующим:- уменьшением количества действующих договоров аренды (2010г - 1 055 договоров, 2011г - 912 договоров);- реализацией арендаторами преимущественного права выкупа помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ;- продажей помещений, обремененных договором, на аукционных торгах;- уменьшением количества арендуемых площадей (2011г - 73 060,2 кв.м., 2010г- 91 773,4 кв.м.

Рисунок 3 - Количество арендуемой площади в 2010 и 2011 год

Из рисунка видно, что количество арендуемой площади уменьшилось в 2011 году.

На снижении доходов по аренде недвижимого имущества сказывается и наличие недоимки, однако в сравнении с началом отчетного периода она снизилась на 31,7%. Так, по состоянию на 01.01.2011г недоимка составляла 184 371,0 тыс.руб., (в т.ч. основной долг - 86 005,1 тыс.руб., пени - 98 365,9 тыс.руб.), по состоянию на 01.01.2012г -125 862,2 тыс.руб. (в.т.ч. основной долг - 52 029,4 тыс.руб., пени - 73 832,8 тыс.руб.). Одной из основных целей управления является усиление работы по снижению недоимки.

Взыскание задолженности в управлении осуществляется в двух направлениях - досудебном и судебном. С целью усиления досудебного порядка взыскания недоимки в 2011 году проведено 15 заседаний комиссии по недоимке, куда приглашено 112 арендаторов с общей суммой задолженности перед бюджетом в размере 7 512,9 тыс.руб. (в т.ч. основной долг-5 452,9 тыс.руб., пени - 2 060,0 тыс.руб.). В результате проведенной работы недоимщиками внесено в бюджет 974,8 тыс.руб. Общий размер задолженности, взысканной по исполнительным листам, составил 12 112,6 тыс.руб., из них в бюджет поступило 1 652,8 тыс.руб. В 2011 году доходы от аренды недвижимого имущества уменьшились на 22% по сравнению с 2010 годом. В казну было отчислено в 2010 году 455322,15 тысяч рублей, а в 2011 году почти в половину меньше - 269197,78 тысяч рублей.

Рисунок 4 - Часть прибыли поступившая в казну от деятельности Управления муниципальным имуществом

Рисунок 4 показывает, что деятельность в 2011 году, приносящая прибыль в казну является малоэффективной, по сравнению с 2010 годом. Большое внимание уделяется вопросам перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые. Проведение этой работы положительно сказывается на наличии рабочих мест и поступлении налоговых платежей в местный бюджет, а также на улучшении жилищных условий граждан. По итогам 2011 года первоначальный прогноз доходов в сумме 221,05 тыс.руб. выполнен на 101%. Сведения о поступлении доходов за период с 2010 по 2011 годы представлены в таблице 7.



Таблица 7 - Поступлении доходов от Управления муниципальным имуществом за период с 2010 по 2011 годы

Наименование доходов	2010	2011
Доходы от реализации имущества	107746	185722
Средства от продажи права на заключение договоров аренды объектов нежилого муниципального фонда	786	139
Прочие доходы	724	1905
Доля управления в объеме доходов городского бюджета	5%	6%

Доходы от реализации имущества в 2011 году увеличились почти на 80000 рублей. Это говорит о том, что в 2011 году было сдано в аренду имущества больше, чем в 2010 году. По вопросу сноса ветхих и аварийных муниципальных объектов проведена работа по 22 объектам. По 3 объектам жилищного фонда, подлежащим признанию непригодными для проживания, подготовлены пакеты документов для последующего перевода в нежилой фонд. По 45 многоквартирным жилым домам согласованы реестры собственников для представления документов землепользования под многоквартирными жилыми домами в учреждения юстиции.

В 2011 году в муниципальную собственность принято:- 289 квартир и коммунальных объектов федеральной собственности, ранее закрепленных за КЭЧ Минобороны РФ на основании приказов Минобороны РФ;- 7 коммунальных объектов от собственников жилья и садоводческих обществ в форме дара;- 1 детский сад;- летний музыкальный драматический театр из областной собственности, расположенный.



Рисунок 5 - Недвижимость, принятая в муниципальную собственность в 2011 году

Муниципальная недвижимость, находящаяся в ведении Управлении муниципальным имуществом города Астрахани - это экономическая основа городского самоуправления г. Астрахани, один из основных источников дохода городского бюджета. Основную часть дохода бюджета города от использования муниципального имущества составляют средства от сдачи в аренду объектов муниципального нежилого фонда, при этом арендная плата, полученная от объектов, переданных в аренду, составляет 25% от дохода от использования муниципального имущества.

На балансе Управления муниципальным имуществом администрации города Астрахань зарегистрировано в 2011 году 160 учреждений дошкольного образования, 151 учреждение среднего (полного) общего образования, 83 учреждения библиотек, архивов, учреждений клубного типа, 80 учреждений общего образования, 67 учреждений дополнительного образования детей.



Рисунок 6 - Количество муниципальных учреждений стоящий на учете в Управлении муниципальным имуществом администрации города Астрахани

В городе Астрахань по количеству объектов муниципальной недвижимости лидируют дошкольные образовательные учреждения (детские сады).

Основными целями управления муниципальной недвижимостью являются:

- обеспечение сохранности, рационального использования и развития муниципальной недвижимости;

- обеспечение местных интересов в процессе разработки и реализации комплексных программ развития муниципальной недвижимости;

- решение социальных задач, связанных с использованием недвижимого имущества;

- оптимизация издержек на содержание объектов;

- повышение доходности объектов недвижимости.

Цели управления муниципальной недвижимостью делятся на стратегические и оперативные.

Стратегические цели управления муниципальной недвижимостью реализуются местной администрацией в комплексных программах социально-экономического градостроительного развития.

Цели оперативного управления формулируются местной администрацией и реализуются уполномоченными органами или муниципальными управляющими компаниями через конкретные программы управления отдельными объектами недвижимости.

В основе методологии управления муниципальной недвижимостью лежат организационно-правовые о организационно-экономические методы. Организационно-правовые методы - это прямые командно-распорядительные воздействия субъектов управления на имущественные отношения в форме прямых административных указаний и правил, регулирующих процессы передачи прав собственности, выработки стандартных процедур и техники управления.

Организационно-экономические методы - это воздействия субъектов управления на экономические интересы участников имущественных отношений посредством преобразования форм собственности, регулирования деятельности предприятий, использующих муниципальную недвижимость.

Любое имущество, в том числе и недвижимость, органы местного самоуправления как собственника могут передавать в хозяйственное ведение, в оперативное управление, аренду, безвозмездное пользование, доверительной управление.

Основными критериями выбора той или иной формы управления собственности является социально-экономическая значимость объектов для решения вопросов местного значения и экономическая эффективность различных форм использования с точки зрения собственника. При этом следует выделять решения, которые влекут отчуждение имущества, - это продажа, приватизация, обмен, использование в качестве залога.

Такого рода решения могут приниматься только представительным органом местного самоуправления. Если отчуждение не предусматривается, то есть имущества передается в хозяйственное ведение, оперативное управление, безвозмездное пользование, аренду, доверительное управление или используется для обеспечения деятельности органов местного самоуправления, создания муниципальных унитарных предприятий, муниципальных учреждений, организаций смешанной формы собственности, то основанием для принятия решения являются постановления местной администрации.

Подобная формулировка предполагает разработку и реализацию концепций и программ управления собственностью муниципальных образований. В связи с этим можно определить основные разделы таких программ:

- анализ существующей системы управления муниципальным имуществом и результаты его использования;