Таким образом, подводя итог вышесказанному, можно говорить о том, что договор пожизненного содержания с иждивением, несмотря на наличие некоторых общих признаков с другими рентными договорами, имеет самостоятельное место и значение в системе рентных договоров, обусловленные вышеназванными индивидуализирующими особенностями.

Для того чтобы из широкого диапазона товарообменных сделок вычленить группу договоров, с которыми возможно сравнение обязательств по предоставлению пожизненного содержания с иждивением, необходимо избрать определенный общий, объединяющий данные соглашения, признак.

Присоединяясь к мнению И.Б. Новицкого, Л.А. Лунца, В.А. Семеусова, О.А. Красавчикова и их последователей Ю.В. Романца и В.В. Меркулова, можно предположить, что одним из таких признаков является направленность договора, то есть цель, к которой стремятся его участники, определяющая их права и обязанности или конечные экономические и юридические результаты, на достижение которых направлены действия участников обязательства Цит. по: Золотько Н.В. Указ. соч. - С. 208..

В соответствии с этим признаком рассматриваемый договор относится к группе договоров, направленных на передачу имущества в собственность, к которой, в том числе, относятся: договор купли-продажи, мена и дарение.

Ряд правоведов (например, М.И. Бару Там же. - С. 209. ) относили договор о пожизненном содержании с иждивением к разновидности договора дарения, обосновывая свои взгляды следующим: данные договоры являются безвозмездными, а обязанность пожизненного содержания - вознаграждение за уступку права собственности. Они изначально ошибочно воспринимали саму суть договора дарения, являющегося обязательством по передаче имущества в собственность без какого-либо встречного предоставления. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением, то есть безвозмездность является конститутивным признаком дарения (пункт 1 статьи 572 ГК РФ). В пожизненном содержании с иждивением возможна передача имущества без предварительной его оплаты, но все отношения сторон строятся на том, что предоставление содержания является своего рода оплатой за недвижимость, отчужденную по договору.

Представляется, что нельзя рассматривать пожизненное содержание и как дарение под отлагательным условием, поскольку условие приобретает характер отлагательного, если оно еще не осуществилось, а возникновение прав и обязанностей по сделке откладывается до выяснения вопроса о том, наступит ли это условие или нет. В исследуемом договоре права и обязанности наступают с момента его государственной регистрации, а не со времени наступления какого-либо события. Смерть получателя иждивения также нельзя отнести к отлагательному условию, так как ее наступление прекращает договор пожизненного содержания с иждивением.

Еще одним договором, аналогичным по направленности с пожизненным содержанием, является купля-продажа. Оба эти соглашения направлены на передачу имущества в собственность за плату. Купля-продажа представляет собой сделку, в которой в наиболее классическом виде из всех обязательств, направленных на передачу имущества в собственность, проявляется ее суть - передача вещи в собственность за встречное предоставление, только за денежное вознаграждение. Поэтому нормы главы 30 ГК РФ избраны законодателем в качестве своеобразного эталона для регулирования обязательств, направленных на возмездное отчуждение имущества в собственность, что не только оказало положительное влияние на теорию гражданского права, но и породило определенные трудности с определением правовой природы и юридической характеристики рассматриваемого договора.

Наличие таких общих факторов как перемена собственника имущества, передача обусловленной вещи одним субъектом - другому, выполнение определенных обязательством действий за встречное предоставление, породило мнение о том, что договор пожизненного содержания с иждивением не самостоятельный договор, а лишь разновидность сделки купли-продажи.

В обоснование данной точки зрения приводились следующие доводы:

1) наличие у исследуемого договора цены, с которой отождествлялась обязанность покупателя имущества предоставлять продавцу содержание и уход;

2) признание договора возмездным, следовательно, разновидностью купли-продажи, что предоставляет более широкий круг средств защиты прав продавца от действий недобросовестного покупателя, нежели установленный для безвозмездных договоров См.: Маслов В.Ф. Указ. соч. - С. 13. .

Несмотря на то, что определить место договора пожизненного содержания с иждивением среди других рентных договоров достаточно сложно, правильнее рассматривать указанное соглашение как разновидность ренты, а не купли-продажи.

Наиболее существенным отличием договора купли-продажи от пожизненного содержания является специфическое встречное предоставление, следующее взамен отчужденного имущества. Купля-продажа, в соответствии со статьей 454 ГК РФ предполагает выплату в момент заключения договора денежного эквивалента отчуждаемого имущества. Для договора пожизненного содержания с иждивением характерно преобладание натурального встречного предоставления, что приобретает особую значимость, когда на стороне кредитора выступает престарелый гражданин См.: Леонова Г.Б. Пожизненное содержание с иждивением // Законодательство.- 1999.- №8. - С. 8..

В то же время, специфичное встречное предоставление исследуемого договора породило мнение о том, что пожизненное содержание с иждивением относится к договорам о возмездном оказании услуг Цит. по: Золотько Н.В. Указ. соч. - С. 210. .

Довольно трудно согласиться с подобной точкой зрения, так как, чрезмерно расширяя смысловое содержание категории «услуга», понимая под услугой все то, что приносит какой-либо полезный эффект, оно обесценивается, и из него не могут быть извлечены сколько-нибудь плодотворные выводы, как в теоретическом, так и в практическом плане См.: Гражданское право: учебник: в 3 т. / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 2005. - С. 638..

Поэтому среди перечня возмездных услуг, приведенного в пункте 2 статьи 779 ГК РФ, обязательств по предоставлению услуг по содержанию взамен отчуждения недвижимого имущества не имеется.

Еще одним существенным различием между договором купли-продажи и пожизненного содержания с иждивением является срок действия договора. По общему правилу, срок договора купли-продажи не является его существенным условием. В договорах же пожизненного содержания с иждивением срок действия договора определяется самой его природой и равен периоду жизни иждивенца, что придает данным отношениям длящийся характер.

Весомым аргументом в пользу самостоятельности рассматриваемого договора является наличие в ГК РФ специального параграфа, содержащего нормы, регулирующие отношения по заключению, изменению, расторжению и исполнению указанного договора, находящегося в рамках именно рентных договоров, а не в главе о купле-продаже или иных обязательствах.

Необходимо отметить, что соглашение о пожизненном содержании с иждивением нельзя рассматривать ни с чем не связанное правовое явление в отрыве от других обязательств, направленных на отчуждение имущества. Законодатель в статье 585 ГК РФ предусмотрел, что к рентным отношениям, в том числе к рассматриваемому договору, применяются правила о купле-продаже, если имущество под выплату ренты передается новому собственнику за плату, и правила о договоре дарения, если недвижимость передается бесплатно, причем это применение не должно противоречить существу договора ренты. Но, несмотря на возможность субсидиарного применения к рассматриваемому договору норм о купле-продаже и дарении, данный договор не относится к смешанным договорам, которые опосредуют два или несколько разнородных отношений и объединяют условия, объективно необходимые для формирования обязательств различных типов. Таким образом, отношения, вытекающие из рассматриваемого договора, урегулированы нормами главы 33 ГК РФ достаточно подробно, а применение норм о купле-продаже или дарении не умаляет самостоятельности договора, не имеет нормирующего значения.

Таким образом, подводя итог рассмотренным особенностям правовой природы договора пожизненного содержания с иждивением представляются достаточно обоснованными следующие выводы:

1. Применение к отношениям, вытекающим из договора пожизненного содержания с иждивением, норм о купле-продаже или дарении не превращает данный договор в смешанный, так как, сочетание в себе элементов вышеназванных договоров и своих индивидуализирующих признаков, обеспечивает его юридическую самостоятельность, выделяя его из ряда других договоров по отчуждению имущества.

2. Возникающие из договора отношения по предоставлению пожизненного содержания с иждивением лицу, для которого действия либо деньги, составляющие встречное предоставление по договору, могут быть единственным источником получения средств на существование, носят длительный, стабильный и доверительный характер. Данный вывод подтверждается и механизмом правового регулирования исследуемых правоотношений, построенных с таким расчетом, чтобы поддерживать указанные юридические и социальные качества рассматриваемого договора, защищая права и законные интересы преимущественно рентополучателя, как более незащищенной стороны договора.

Глава 2. Содержание договора пожизненного содержания с иждивением

§1. Предмет и другие существенные условия договора пожизненного содержания с иждивением

Условие о предмете договора является первым из всех существенных условий. По поводу определения предмета договора пожизненного содержания с иждивением существует ряд точек зрения. Одни исследователи (Ю.В. Романец, В.С. Ем) относят к нему недвижимое имущество, принадлежащее получателю содержания и отчуждаемое под выплату ренты, другие (О.С. Иоффе, А.П. Сергеев, М.И. Брагинский, В.А. Яргина, С. Меерзон) - включают в предмет договора помимо недвижимого имущества еще и рентные платежи - их форму (денежную или натуральную), периодичность и объем выплат. Они обосновывают свою точку зрения тем, что «рента», как правовая категория может рассматриваться в нескольких аспектах: как имущество, передаваемое под выплату содержания, а также как периодически выплачиваемые за него платежи. Третья группа исследователей (М.И. Бару, Н. Коняев, В. Круглов) предметом договора считают оказываемые по договору услуги по содержанию владельца рентного капитала.

Таким образом, рассматриваемый договор является многосторонней сделкой. Предмет сделки - это овеществленный объект, имущество в различных его проявлениях. Предмет же договорного обязательства, возникающего из сделки - выполнение различного рода действий (передача предмета соглашения, исполнение возникающих обязанностей, и т.д.).

По вопросу определения предмета гражданско-правового договора можно согласиться с точкой зрения В.В. Меркулова, отмечающего, что предмет договора «есть то, по поводу чего стороны устанавливают соглашение. Это понятие соотносится с понятиями «объекты гражданских прав», «объекты гражданских правоотношений» Меркулов В.В. Гражданско-правовой договор в механизме регулирования товарно-денежных отношений: монография. - Рязань: РВШ МВД РФ, 1994. - С. 25..

В качестве предмета договора пожизненного содержания с иждивением можно рассматривать недвижимое имущество, указанное законодателем в пункте 1 статьи 601 ГК РФ: предметом договора является жилой дом, квартира, земельный участок или иная недвижимость, то есть перечень объектов, передаваемых под выплату ренты, исчерпывающим не является, что придает ему излишнюю абстрактность. Однако не все объекты недвижимости могут быть предметом сделок на отчуждение права собственности, в том числе пожизненного содержания.

Одной из важных характеристик вещей является их оборотоспособность, то есть возможность быть объектом имущественного оборота, в первую очередь - предметом сделок. Общеизвестно, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В связи с повышенной экологической, экономической и стратегической важностью данных объектов большинство их них изъято из свободного гражданского оборота (например, участки недр) или существенно ограничены в обороте (участки лесного фонда).

Таким образом, в рамках широкой категории «земельные участки» предметом договора пожизненного содержания с иждивением, могут быть только те, которые отраслевое законодательство допускают к обороту.

Самостоятельным объектом недвижимости, несмотря на свою неразрывную связь с землей, частью которой они являются, выступают участки недр. Статья 1.2 Закона РФ «О недрах» от 21 февраля 1992 года Закон РФ «О недрах» от 21 февраля 1992 года №2395-1// СЗ РФ.- 1992. - №10. - Ст. 823. устанавливает, что недра в границах территории Российской Федерации являются федеральной собственностью и не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, залога или отчуждаться в иной форме. Значит, недра являются недвижимым имуществом, принадлежащим исключительно государству, передача которого допускается только в пользование и только на основании административного акта - лицензии. Поэтому вести речь об участках недр, как об объекте договора пожизненного содержания не приходится.

Кроме объектов недвижимости, являющихся природными ресурсами, еще одним не характерным предметом рассматриваемого договора, выступают воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Данная недвижимость, хотя и не обладает свойством неразрывной связи с землей, тем не менее, является таковой, в связи с тем, что она обладает высокой стоимостью, и сделки с вещами такого рода подлежат обязательной государственной регистрации. Однако, как представляется, соглашения по предоставлению пожизненного содержания с иждивением, предметом которых будут являться воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания - маловероятны.

Причина в следующем: договор пожизненного содержания является сделкой, преследующей цели социальной поддержки и защиты населения посредством гражданско-правовых методов регулирования общественных отношений. Данный договор является крайней мерой для человека, не имеющего возможности добыть средства к существованию иначе как, продавая жилье, сохраняя возможность проживать в нем, под выплату содержания. Представляется, что собственник морского или воздушного судна найдет для себя более прибыльный способ извлечения выгоды из полезных свойств, принадлежащей ему вещи. Объекты из этой же группы недвижимости, имеющие стратегическое назначение (ракетные и космические) исключены из гражданского оборота и находятся в собственности государства. Их использование осуществляется согласно их функциям компетентными организациями.

По той же причине представляется нецелесообразным исследование особенностей правового режима предприятия, хотя законодательно не установлено ограничений для него, как для предмета договора пожизненного содержания.

Большое значение для изучения предмета указанного договора имеет классификация вещей на делимые и неделимые, так как предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть объект жилищного фонда (квартира или ее часть). В этом случае неясно, можно ли рассматривать жилые комнаты, составляющие квартиру или жилой дом, в качестве самостоятельного предмета договора.

Г.Б. Леонова предлагает при заключении рассматриваемого договора для определения его предмета руководствоваться нормами о договоре найма жилого помещения, так как в пункте 1 статьи 673 ГК РФ указано, что объектом данного договора может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Аналогичный объект, по ее мнению, должен быть и в договоре пожизненного содержания См.: Леонова Г.В. Указ. соч. - С. 10. . Можно разделить ее точку зрения, так как Жилищный кодекс РФ в качестве объекта сделок с жилыми помещениями предусматривает исключительно жилые дома, квартиры в многоквартирных домах и изолированные комнаты в домах либо квартирах.

Подводя итог вышесказанному, можно сделать вывод о том, что предметом договора пожизненного содержания с иждивением являются, индивидуально-определенные вещи, не запрещенные для свободного обращения, а именно некоторые природные объекты, транспортные средства, отнесенные законом к недвижимости, изолированные жилые и нежилые помещения. Кроме того, статья 601 ГК РФ подлежит ограничительному толкованию, так как понятие недвижимости здесь надо толковать уже, чем в статье 130 ГК РФ.

Для уяснения содержания договора необходимо исследовать его существенные условия, согласования которых сторонами достаточно для признания договора заключенным, для приобретения им юридической силы. Законодатель в пункте 1 статьи 432 ГК РФ называет следующие существенные условия любого гражданско-правового договора: о предмете договора, условиях, которые названы в законе существенными для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Первым среди существенных условий договора пожизненного содержания с иждивением является условие о предмете договора. Среди существенных условий второй группы для рассматриваемого договора ГК РФ указывает на необходимость отражения в нем объема содержания, предоставляемого получателю. Однако к существенным можно отнести еще условия о цене имущества, передаваемого под выплату содержания, о периодичности исполнения обязанностей по содержанию контрагента и о мерах ответственности за несвоевременное оказание услуг (при встречном предоставлении в натуральной форме) или несвоевременную выплату ренты (при денежной форме).

Представляется, что применительно к пожизненному содержанию с иждивением цена недвижимости является существенным условием, потому что:

1) законодателем установлено, что к договору пожизненного содержания с иждивением могут применяться правила о купле-продаже, если это не противоречит существу ренты, а существенным условием договора купли-продажи недвижимости является цена недвижимости, а точнее - соглашение сторон о стоимости имущества, отраженное в договоре;

2) рассматриваемый договор является разновидностью договоров, направленных на возмездное отчуждение недвижимого имущества, на которые сильное влияние оказывают договорные нормы о купле-продаже, следовательно, применение правил статьи 555 ГК РФ вполне допустимо.

Вышеуказанные аргументы опровергают точку зрения Е.А. Яргиной и Э.Я. Лаасика о том, что стоимость переданного имущества не влияет на объем прав и обязанностей сторон, не воздействует на развитие договорного отношения и не является существенным условием договора Цит. по: Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. В.В. Витрянского. - М.: Статут, 2002. - С. 226.. Представляется, что это не верно, так как: во-первых, законодатель, применительно к договору купли-продажи, установил в качестве существенного условия соглашение о цене отчуждаемой недвижимости, а во-вторых, очевидно, что объем предоставляемых по договору рентных платежей или услуг напрямую подчинен ценности недвижимого имущества, передаваемого под их выплату. Чем выше потребительские свойства имущества, тем больше его рыночная цена и заинтересованность контрагента в приобретении вещи, в данном случае - предоставляемое содержание, как в натуральной, так и денежной форме будет варьироваться в зависимости от свойств отчуждаемой недвижимости. Кроме того, цена недвижимости, передаваемой под предоставление содержания, влияет на объем содержания, обеспечивая права и законные интересы рентополучателя.

Следующим существенным условием рассматриваемого договора является его срок. В.Н. Литовкин высказывает мнение о том, что срок «дифференцирует ренту на постоянную, то есть непрерывную, не имеющую срока прекращения платежа, и на пожизненную, то есть на время жизни одного или нескольких получателей ренты, каковы бы ни были ее продолжительность и обременительность рентных платежей. В случае смерти получателя прекращается обязательство по выплате ренты. Рента на условиях пожизненного содержания может быть только пожизненной» Цит. по: Садиков О.Н. Указ. соч. - С. 172..

Многими авторами отмечалось и то, что особенность определения периода изучаемого договора в том, что он обозначается не конкретной календарной датой, а событием - наступлением в будущем смерти продавца рентного капитала. Вместе с тем, указание на срок действия договора пожизненного содержания с иждивением недостаточно, поскольку срок действия договора явно следует из самого его названия. Большую же значимость имеет периодичность предоставления ренты в денежной или натуральной форме во время действия договора.

Для постоянной и пожизненной ренты законодателем установлены сроки ее выплаты. Для постоянной ренты - по окончании каждого календарного квартала, а для пожизненной - каждого календарного месяца. Непонятно с чем связано отсутствие в ГК РФ правила о периодичности выплат пожизненного содержания или оказания помощи получателю ренты. Статьи 590 и 597 ГК РФ определяют пожизненную и постоянную ренту как периодически выплачиваемые денежные суммы, а пожизненное содержание - в первую очередь предполагается именно как натуральная услуга, то есть уборка квартиры, приготовление пищи, санитарный уход за получателем иждивения - услуги, оказание которых должно предоставляться субъекту по мере возникновения необходимости в них, но в любом случае, значительно чаще, чем раз в месяц или квартал.

Практика показывает, что стороны рассматриваемого договора не всегда внимательно относятся к условию о периодичности предоставлении содержания и ограничиваются устной договоренностью, не указывая ее в тексте документа. В связи с этим, при охлаждении отношений между плательщиком и получателем пожизненного содержания, последний обращается в суд с иском о расторжении договора на основании неисполнения плательщиком своих обязательств, выразившимся в нерегулярном оказании установленных сторонами услуг. Суд занимает позицию истца, признает действия ответчика существенным нарушением договорных условий и принуждает последнего возвратить имущество, полученное по договору без права требовать компенсации за понесенные на содержание истца затраты См.: Истице не удалось расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением: Пресс-релиз Челябинского областного суда // http://www.chel-oblsud.ru/index.php?html=n_press_rel&nid=344 .

Вместе с тем решение суда представляется далеко не бесспорным, если посмотреть на него с позиций главы 33 ГК РФ, в которой отсутствуют нормы о периодичности предоставления содержания в рассматриваемом договоре, что формально допускает применение правил статьи 598 ГК РФ о ежемесячной выплате ренты при отсутствии в договоре иного соглашения. Но столь редкое выполнение договорных обязательств в рассматриваемого договора является неприемлемым, в особенности, если получателем стал человек, не имеющий возможности самостоятельно себя обслуживать, как это чаще всего и бывает. В связи с этим показателен случай, имевший место в г. Волгограде, когда договор пожизненного содержания был заключен между семьей престарелых В. и Н., в результате чего из-за редко предоставляемого содержания инвалидам, особо в нем нуждающимся был заявлен иск о его расторжении. Однако областной суд счел требования необоснованными См.: Серенко М. Слезинка старушки // День за днем. - 2003. - №193. - С. 27..

Для преодоления сложившейся ситуации целесообразно дополнить статью 602 ГК РФ следующим пунктом: «Если иное не предусмотрено договором пожизненного содержания с иждивением, содержание в натуральной форме должно предоставляться не реже одного раза в неделю». Данное уточнение позволит внести ясность в вопрос о периодичности выполнения обязанностей рентным должником, поможет избежать судебных ошибок при рассмотрении дел, связанных с расторжением данной категории договоров по мотивам нарушения периодичности предоставления содержания.

Кроме того, юристы-практики, специализирующиеся на рентных сделках, рекомендуют лицам, их заключающим, в качестве доказательства добросовестного исполнения своих обязанностей прилагать к основному тексту договора график, разработанный и согласованный сторонами, подписываемый под конкретной графой, при каждом посещении кредитора См.: Кречет Н.А. Как оформить наследство. Опека. Попечительство. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2000. - С. 134..

Подводя итог исследованию существенных условий договора пожизненного содержания с иждивением, можно считать целесообразным внесение в текст ГК РФ дополнений, фиксирующих рассмотренные договорные условия. Представляется, что параграф 4-й главы 33 ГК РФ следует дополнить статьей 601(1) «Существенные условия договора пожизненного содержаниям иждивением», содержащей: «При заключении договора пожизненного содержания с иждивением между получателем и плательщиком пожизненного содержания должно быть достигнуто соглашение: о цене имущества, передаваемого под выплату пожизненного содержания с иждивением и о периодичности исполнения обязанностей по содержанию получателя пожизненного содержания с иждивением». Вышеуказанные поправки станут дополнительными способами защиты прав рентополучателя в вопросе периодичности предоставления ему содержания.

Еще одним существенным условием рассматриваемого договора следует назвать условие о мерах ответственности плательщика ренты перед рентополучателем: за несвоевременное предоставление содержания (при натуральной форме рентных платежей) мерой ответственности будет являться взимание неустойки, размер которой определяется сторонами кратно сумме ежемесячного предоставления, а при несвоевременной выплате ренты в денежной форме - взимание процентов. Подробнее указанные меры ответственности будут рассмотрены ниже.

Третью группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Однозначного ответа на вопрос, какие условия могут быть заявлены одной из сторон как существенные и все ли они влекут недействительность договора при отсутствии соглашения по ним, в научно-теоретической литературе не содержится.

Е.А. Суханов по поводу подобных условий отмечает следующее: «...участник будущего договора может заявить о своем желании включить в его содержание какое-либо условие, само по себе не являющее необходимым для данного договора, например, распределить между сторонами расходы по оплате пошлины. Данное условие также становится существенным, ибо при отсутствии по нему соглашения не получится совпадающего волеизъявления сторон и договор придется считать не заключенным. Из этого следует, что наличие у сторон договора разногласий по любому из его условий превращает последнее в существенное условие, а сам договор в незаключенный» Гражданское право: учебник: в 2 т. / Под ред. Е.А. Суханова. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: БЕК, 2000. - Т. 2. Полутом 1. - С. 164.. Таким образом, по мнению Е.А. Суханова, любое из условий, заявленных стороной как существенное, должно быть признано таковым.

В.В. Витрянский по данному вопросу отмечает, что судебная практика относит далеко не все условия договора, по которым возникают разногласия сторон, к существенным, и полагает, что для этого требуется, чтобы в отношении соответствующего условия одной из сторон было заявлено о необходимости достижения соглашения под угрозой отказа от заключения договора. Причем заявить об этом необходимо на стадии преддоговорных контактов, пока не составлен документ, закрепляющий права и обязанности контрагентов См.: Витрянский В.В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. 1998. - №7. - С. 14..

Таким образом, существенные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, имеют правовое значение лишь на стадии заключения договора, которое полностью утрачивается с момента, когда договор считается заключенным.

Обратившись к практике заключения рассматриваемого договора, можно считать, что подавляющее большинство условий, которые называются одной из сторон существенными, это условия об объеме содержания (перечень медицинских, бытовых и др. услуг), которое обязан предоставить плательщик ренты См.: Латынова Е.А. Указ. соч. - С. 19.. Нормами пункта 2 статьи 602 ГК РФ установлено, что содержание, ежемесячно предоставляемое по договору пожизненного содержания с иждивением, не должно быть меньшим, чем два минимальных размера оплаты труда (далее МРОТ), установленных законом.

Практика показывает, что выплата в таком размере (или предоставление содержания в натуральной форме на эту сумму) не удовлетворяет жизненных потребностей рентополучателя, и он подает в суд иск о расторжении договора, мотивируя это тем, что он рассчитывал на больший объем выплат и услуг. В большинстве случаев судебные органы трактуют эти аргументы в пользу получателя ренты, исходя из презумпции правовой незащищенности и зависимого положения рентного кредитора См.: Пахомов А. Купля-продажа с условием пожизненного содержания // Закон. - 1998. - №.7. - С. 23.. Однако, с формальной точки зрения, если в договоре не был установлен иной (чем в законе) объем содержания, то объективно плательщик добросовестен в исполнении обязательства, если предоставляет его в установленном размере. К сожалению, нередки случаи, когда «предприимчивые» рентополучатели, пользуясь неточностями пунктов об объеме и периодичности содержания, неоднократно расторгают рентные договоры, каждый раз получая компенсации См.: Кузьминский О. Въезд после смерти // Коммерсантъ. Деньги. - 2002. №5. - С. 42..

Представляется, что судам при рассмотрении исков о расторжении рассматриваемого договора, заявленных в связи с возникшими разногласиями по поводу объема предоставляемого содержания, следует руководствоваться не только принципами добросовестности и разумности, но и иными критериями. Например, Швейцарский обязательственный закон определяет предполагаемый объем содержания исходя из оценки отчуждаемого имущества, а также условий существования рентного кредитора до заключения указанного договора См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. - С. 623..

Данный зарубежный опыт приемлем и для отечественного гражданского права. В связи с этим можно предложить внести следующие дополнения в текст пункт 3 статьи 602 ГК РФ: «...суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности, принимая во внимание установленную сторонами стоимость недвижимого имущества и имевшийся у получателя содержания среднемесячный доход до заключения договора».

Для преодоления спорных ситуаций, связанных с несоответствием предоставляемых периодических платежей по договору рыночной стоимости отчужденной недвижимости, можно предложить следующее решение. Общеизвестно, что МРОТ, даже в двукратном размере, не соответствует сумме, на которую человек может прожить в течение одного месяца. Гораздо ближе к реальности прожиточный минимум, который представляет собой стоимостную оценку суммарного потребления человека, определяемую на основе минимальной потребительской корзины, данные которой отражают структуру потребления и расходы малоимущих слоев населения и строятся на базе минимальных норм. Объем потребительской корзины может варьироваться в зависимости от возрастных характеристик потребителя, региона страны, и др.

Если сущность договора составляет именно содержание с иждивением, предполагающее материальную зависимость получателя от плательщика, то содержание должно обеспечивать существование контрагента, а не быть формальной суммой, не дающей возможности прожить на нее в течение месяца.

Таким образом, можно предложить сумму периодического содержания определить равной прожиточному минимуму для определенной категории населения (представитель которой - рентополучатель), в определенном субъекте РФ, в котором заключен рассматриваемый договор. Необходимо внести следующие изменения в текст пункт 2 статьи 602 ГК РФ: «...При этом стоимость общего объема содержания в месяц должно соответствовать прожиточному минимуму, для той категории населения, к которой относится получатель содержания, и в том субъекте Российской Федерации, где был заключен договор пожизненного содержания с иждивением».

Подводя итог вышеприведенным рассуждениям, можно прийти к следующим выводам:

1. Существенными условиями рассматриваемого договора следует признать, помимо названных в законе, условия о предмете договора и стоимости всего объема содержания, предоставляемого рентным должником кредитору, условие о мерах ответственности плательщика ренты в случае несвоевременной выплаты ренты, а также ряд других условий, необходимых для исследуемого договора.

2. Перед исполнением обязательств по рассматриваемому договору сторонам сделки необходимо подробно определить и зафиксировать объем выплат, действий и предметов, периодически передаваемых в рамках исполнения обязанности по содержанию получателя содержания, а не стоимость всего объема содержания, как установлено законодательством. Это обеспечит надлежащее исполнение рентным должником содержания рентополучателя.

3. Необходимым условием договора пожизненного содержания соглашение о цене имущества, передаваемого по договору, так как оно: 1) является необходимым для сделок с недвижимостью; 2) от стоимости имущества зависит объем предоставляемого содержания. Чем выше потребительские свойства имущества, тем больше, с одной стороны, его рыночная цена и заинтересованность плательщика ренты в приобретении вещи и надлежащего исполнения обязательств, и, с другой стороны, тем больше объем и выше качество содержания, получаемого рентополучателем.

4. К существенным необходимо отнести условие о периодичности выплат или предоставления в натуральной форме пожизненного содержания, которое должно оказываться субъекту по мере возникновения необходимости в нем, но чаще, чем раз в месяц, так как на стороне рентополучателя преимущественно выступает человек, не имеющий возможности самостоятельно себя обслуживать.

5. Размер периодически предоставляемого содержания необходимо соотносить не с минимальным размером оплаты труда, который не может обеспечить полноценное существование человека, а с прожиточным минимумом. Это будет соответствовать сущности исследуемого договора, предполагающего иждивение, то есть материальную зависимость получателя ренты от ее плательщика.

6. Еще одним существенным условием рассматриваемого договора следует назвать условие о мерах ответственности плательщика ренты перед рентополучателем: за несвоевременное предоставление содержания (при натуральной форме рентных платежей) мерой ответственности будет являться взимание неустойки, размер которой определяется сторонами кратно сумме ежемесячного предоставления, а при несвоевременной выплате ренты в денежной форме - взимание процентов.

В связи с данными выводами необходимо внести соответствующие поправки в нормы ГК РФ о пожизненном содержании с иждивением.

§2. Стороны договора пожизненного содержания с иждивением, их права и обязанности

В.В. Меркулов отмечает: «Первое необходимое условие для возникновения договора - существование субъектов, выразивших волю (намерение) к установлению правовой связи и достижению определенного результата. Эти лица, ставшие впоследствии сторонами в договоре, выступают в качестве субъектного состава как необходимого его элемента» Меркулов В.В. Указ. соч. - С. 34. .

Сторонами договора пожизненного содержания с иждивением являются получатель и плательщик ренты, которые непосредственно приобретают для себя взаимные права и обязанности по данной сделке (статья 601 ГК РФ).

Получателем ренты, в соответствии с пунктом 1 статьи 601 ГК РФ, является гражданин, передающий принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок, или иную недвижимость под периодически предоставляемое содержание. ГК РФ провозглашает равенство участников гражданских правоотношений, оформляемых путем договора. Главным фактором, способным повлиять на возможность участия в сделках, является наличие у субъекта достаточного объема дееспособности. Иногда законодательная конструкция, правовая природа целого ряда сделок построена так, что в качестве стороны в них могут быть только юридические лица или граждане. Например, в рассматриваемом договоре получать содержание может исключительно физическое лицо (пункт 1 статьи 601 ГК РФ), ограничивая тем самым право быть участником изучаемого договора (на стороне рентного кредитора) остальных субъектов гражданского права. Основная причина этого ограничения заключается в сути соглашения - предоставление содержания в виде обеспечения удовлетворения потребностей в жилище, питании, одежде, медицинской помощи, оплате ритуальных услуг, то есть наиболее жизненно важных каждодневных потребностей человека, которых у юридического лица просто не могут возникнуть. Вместе с тем законодатель предоставил определенным видам юридических лиц возможность получения прибыли за переданное в собственность имущество, не занимаясь при этом предпринимательской деятельностью, посредством заключения договора постоянной ренты, существующей только в форме денежных платежей.

В соответствии с ГК РФ быть получателями пожизненного содержания могут любые граждане, независимо от возраста и состояния здоровья, имеющие недвижимое имущество на праве собственности. Исключением является предусмотренный пунктом 3 статьи 15 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 года №136-ФЗ Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 года №136-ФЗ // Российская газета. - 2001.- 15 октября. запрет на приобретение в собственность иностранными гражданами и юридическими лицами, апатридами земельных участков, находящихся на приграничных территориях.

Вместе с тем, осуществлять весь объем правомочий собственника могут далеко не все граждане. В первую очередь ограничения касаются возможности распоряжения тем или иным имуществом. Распоряжаться имуществом, составляющим предмет рассматриваемого договора - недвижимостью - в соответствии с ГК РФ могут только полностью дееспособные граждане. Недееспособные или ограниченно дееспособные граждане не имеют права распоряжаться своим имуществом, в том числе недвижимым. Но закон не исключает данных лиц из числа участников договора пожизненного содержания, заключать который от их имени могут их законные представители.

Договоры пожизненного содержания с иждивением или пожизненной ренты носят алеаторный характер Ситдикова Л. Б., Токарева К. Г. Алеаторный характер договора ренты // Юрист. 2009. №10. С. 30., в связи с этим при заключении рентных договоров отсутствует возможность точно спрогнозировать принесение прибыли данными сделками и говорить об их экономической выгодности. Перечисленные обстоятельства, на первый взгляд, могли бы исключить договор пожизненного содержания с иждивением из числа сделок, которые может совершать опекун с имуществом опекаемого в связи с явным риском его уменьшения. Но, исходя из общего правила о том, что опекуны и попечители не обязаны содержать своих подопечных за счет собственных средств, предполагается, что источниками материального обеспечения подопечных служат причитающиеся им пенсии, пособия, стипендии или иные специальные выплаты, заработная плата, доходы от управления их имуществом, в том числе недвижимым Гражданское право: учебник: в 2 т. / Под ред. Е.А. Суханова. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: БЕК, 2000. - Т. 1. - С. 356. . Поэтому при наличии у опекаемого недвижимого имущества, которое может быть предметом рассматриваемого договора, представляется возможным его заключение для получения средств на содержание опекаемого.

Представляется, что это не ущемляет имущественных прав и не ухудшает материального положения опекаемого, поскольку, во-первых, гарантирует стабильный доход, а во-вторых, на протяжении действия договора рентный кредитор может сохранять право пользования жилым помещением, являющимся рентным капиталом.

Таким образом, стороной-получателем содержания по изучаемому договору может быть любое физическое лицо, независимо от имеющегося у него объема дееспособности. Однако, в случае заключения договора законным представителем в пользу недееспособного рентного кредитора, участником договора становится и законный представитель. Осуществляя доверительное управление имуществом подопечного, в целях получения средств на его содержание, при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, опекун исполняет некоторые важные договорные обязанности, которые сам подопечный выполнить не может. Например, обязанность передать рентный капитал свободным от прав третьих лиц, либо предупредить об имеющихся на него правах третьих лиц, предупредить о недостатках имущества, могущих повлечь материальный ущерб для плательщика содержания и др. Управляющий также приобретает объем прав, например, по защите управляемого имущества, установленные статьей 1029 ГК РФ.

Следует отметить, что от рассматриваемого договора заключенного представителем в пользу собственника, не имеющего возможности заключить этот договор, необходимо отличать договор, заключенный собственником имущества в пользу третьего лица. Можно присоединиться к точке зрения И.Б. Новицкого о том, что третье лицо - выгодоприобретатель не является стороной сделки: собственник имущества выступает от своего имени, а третье лицо не участвует в договоре ни лично, ни через представителя, хотя и может изъявлять свою волю относительно своего положения в договоре - участвовать в нем или нет, но только после того, как будет заключен договор непосредственно между собственником имущества и покупателем - будущим плательщиком содержания, то есть право третьего лица производно от права кредитора Цит. по: Золотько Н.В. Указ. соч. - С. 227. .

Лицо, в пользу которого заключается договор пожизненного содержания с иждивением, должно быть поименовано в договоре, хотя прямого указания на это в ГК РФ не содержится. При отсутствии сведений о том, в чью пользу заключен договор, его следует считать незаключенным, поскольку индивидуализация получателя содержания необходима в каждом договоре, в том числе и в договоре в пользу третьего лица.

Это особенно важно при множественности лиц на стороне кредитора, так как обязанности плательщика конкретизируются в отношении каждого из них. Необходимо отметить, что множественность лиц на стороне кредитора, то есть получателя ренты в любой ее форме, может возникнуть, когда недвижимое имущество, составляющее предмет договора, находится на праве общей долевой или общей совместной собственности. Практика показывает, что организации и граждане избегают заключать договоры пожизненного содержания с иждивением, когда на стороне получателя имеется несколько лиц См.: Леонова Г.Б. Указ. соч. - С. 10.. Если такая ситуация все же возникнет, то при заключении договора необходимо руководствоваться положениями главы 16 ГК РФ о правовом режиме общей собственности на имущество, положениями главы 18 ГК РФ, а также статьей 35 Семейного кодекса РФ от 29 декабря 1995 года №223-ФЗ Семейный кодекс РФ от 29 декабря 1995 года №223-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1996. - №6. - Ст. 632. .

Необходимо уделить внимание и субъектам, являющимся плательщиками содержания. Глава 33 ГК РФ никаких принципиальных ограничений к кругу плательщиков содержания не содержит. В основном исследователи данного договора сходятся во мнении, что на стороне плательщика ренты могут выступать любые субъекты гражданских правоотношений. С.А. Хохлов и З.И. Цыбуленко См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. - М.: Юристъ, 1996. - С. 320.; Цыбуленко З.И. Указ. соч. - С. 15. по этому поводу справедливо отмечают, что плательщиками ренты могут стать любые граждане, коммерческие или некоммерческие организации, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты». Следовательно, плательщиками могут стать субъекты, имеющие возможность удовлетворять материальные либо нематериальные потребности граждан в натуральной форме ренты, а если содержание установлено в денежной форме, то это способность выплачивать лицу ежемесячную сумму.

М.И. Брагинский, не согласившись с ними, отметил, что ограничения, заключающиеся в наличии заинтересованности и экономических возможностей у плательщика, не являются препятствием к заключению рассматриваемого договора, ведь это вопрос исключительно объема правоспособности субъекта См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. - С. 538.. Таким образом, организации, выступающие сторонами договоров о предоставлении пожизненного содержания под отчуждение недвижимости, должны обладать правоспособностью, возникающей с момента государственной регистрации юридического лица. Если юридическое лицо обладает специальной правоспособностью, необходимо отражение в учредительных документах возможности совершения таких сделок.

Наиболее точной и обоснованной, представляется точка зрения В.С. Ема, который считает, что способность субъекта быть плательщиком содержания зависит от свойств фактического либо юридического порядка. Способность субъекта выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора и обеспечению выплаты содержания является свойством фактического порядка, и определяется в период заключения договора ренты, служа для получателя основанием для решения вопроса о целесообразности заключения договора с конкретным субъектом. Юридическим же критерием может стать запрет, содержащийся в уставе юридического лица, на заключение рассматриваемых договоров См.: Ем В.С. Указ. соч. - С. 10..

Развивая мысль о возможности должника платить ренту, представляется целесообразным следующее нововведение. Если на стороне плательщика выступает физическое лицо, для большей защищенности прав получателя содержания, для лучшей информированности о материальном положении своего контрагента, должнику необходимо представить сведения, например, в форме справки о своих доходах, с целью выяснения его платежеспособности. Причем это целесообразно делать на этапе нотариального удостоверения сделки, при подготовке проекта договора у нотариуса.

Существуют юридические лица, специально учреждаемые для заключения рентных договоров (например, государственное унитарное предприятие «Моссоцгарантия», оказывающее социальную поддержку и защиту одиноких пенсионеров, добровольно передавших жилье в собственность г. Москвы). Деятельность организаций по негосударственному пенсионному обслуживанию, одним из способов которого является предоставление пожизненного содержания с иждивением, в соответствии с федеральным законодательством подлежит лицензированию (статья 17 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 8 августа 2001 года №128-ФЗ ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 8 августа 2001 года №128-ФЗ) // СЗ РФ. - 2001. - №33. - Часть первая. - Ст. 3430.).

Несмотря на то, что мероприятия, связанные с выдачей лицензии, дающей возможность участия в определенном круге гражданских правоотношений, признаются административным вмешательством и считаются тормозящим фактором для развития предпринимательства, как представляется, в сделках по предоставлению пожизненного содержания они необходимы для дополнительной гарантии прав и законных интересов рентополучателя. Лицензирование данной деятельности приведет к тому, что из организаций, которые желают заключать с населением изучаемые договоры, останутся только те, которые действительно обладают возможностями, в первую очередь материальными, для выполнения обязанностей по предоставлению содержания, следовательно, появляется дополнительная гарантия добросовестного исполнения обязанностей перед получателем ренты и уменьшается риск нарушения его прав и законных интересов.

В то же время практика показывает, что негосударственные организации, занимающиеся риэлтерской деятельностью, в том числе и заключением договоров с населением об отчуждении недвижимого имущества под выплату денежного или натурального содержания, совершив сделку, не оказывают оговоренные сторонами услуги и не предоставляют содержания. Они, как правило, уступают (фактически перепродают) право собственности на недвижимость вместе с обязанностью содержания контрагента, самоустраняясь при этом от дальнейшего участия в обязательстве См.: Латынова Е. Указ. соч. - С. 20..

Если организация, заключившая соглашение о предоставлении пожизненного содержания с иждивением, поручила исполнять установленные обязанности своему сотруднику, субъектный состав сделки изменений не претерпит. В данном случае сотрудник юридического лица будет являться субъектом исполнения обязательства, но не стороной сделки. Ответственность за его действия несет организация, заключившая договор, а личной имущественной ответственности работник перед рентным кредитором нести не будет.

Говоря об участии юридических лиц в качестве стороны договора пожизненного содержания с иждивением, следует остановиться еще на одном вопросе. Легальное определение рассматриваемого договора, устанавливает правило о том, что получатель ренты - гражданин отдает свое имущество плательщику под периодически предоставляемые платежи в свою пользу или в пользу установленного им третьего лица. Очевидно, что если законодатель позволяет заключать договоры пожизненного содержания с иждивением в пользу третьего лица, то отчуждать недвижимое имущество под пожизненное содержание граждан с иждивением могут и организации. Заключать рассматриваемые договоры в пользу граждан, получивших производственные травмы или профессиональные заболевания, приведшие к утрате трудоспособности, могут и предприятия, на которых указанные граждане работали. Для этих целей на предприятиях может создаваться ведомственный жилищный фонд, квартиры из которого будут отчуждаться под условием пожизненного содержания с иждивением нуждающихся работников.