Подводят итог вышесказанному, становится очевидным ряд выводов, касающихся особенностей субъектного состава рассматриваемого договора:

1. Субъектный состав договора пожизненного содержания с иждивением чрезвычайно обширен, так как гражданско-правовой договор представляет собой основную юридическую форму экономических отношений товарообмена, для совершения которых недостаточно инициативы и деловой активности исключительно контрагентов договора - должника и кредитора. Однако основными фигурами - сторонами сделки - являются именно они, поскольку сама сделка возникает благодаря совпадению воль и оформлению волеизъявлений получателя содержания и его плательщика.

2. Стороной-получателем содержания по изучаемому договору может быть любое физическое лицо, в том числе недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, заключать договор от имени которых могут их законные представители с согласия органа опеки и попечительства при наличии у опекаемого недвижимого имущества - предмета рассматриваемого договора. В случае заключения договора законным представителем в пользу недееспособного рентного кредитора, участником договора становится и первый, который становится должен исполнять обязанности по рассматриваемому договору, ведь сам подопечный их выполнить не может.

3. Закон и фактические обстоятельства совершения названной сделки, допускают привлечение к участию в рассматриваемом договоре не только кредитора и должника, но и иных субъектов, без которых бывает невозможным ни заключение соглашения, ни исполнение договорного обязательства. Данные субъекты, в зависимости от того, как распределяются их права и обязанности по договору, становятся либо его сторонами, либо участниками.

4. Отчуждать недвижимое имущество под выплату ренты в пользу граждан могут и юридические лица, например, с целью обеспечения им достойного существования, например, после утраты трудоспособности во время работы на данном предприятии.

5. Необходимо ввести лицензирование деятельности организаций по негосударственному пенсионному обслуживанию, одним из способов которого является предоставление пожизненного содержания с иждивением. Представляется это целесообразным, так как лицензирование данной деятельности приведет к тому, что появится дополнительная гарантия добросовестного исполнения обязанностей перед получателем ренты и уменьшится риск нарушения его прав и законных интересов.

Учитывая высказанные выше предложения по расширению круга лиц - рентных кредиторов (в том числе организации), а также уточнение предмета договора, полагаем целесообразным сформулировать определение договора пожизненного содержания с иждивением, внося поправки в легальную дефиницию, - по договору пожизненного содержания с иждивением физическое или юридическое лицо передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру, иное жилое помещение, являющееся самостоятельным предметом сделок, земельный участок или иную недвижимость, в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять, пожизненное содержание с иждивением гражданина - собственника имущества и (или) иного указанного в качестве получателя третьего лица (лиц).

§3. Форма договора пожизненного содержания с иждивением

Одним из главных средств правовой защиты интересов рентополучателя и его контрагента является строгая законодательная определенность формы договора пожизненного содержания с иждивением, который является одним из немногих гражданско-правовых договоров, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

В российской юридической литературе существует полемика по поводу целесообразности нотариального удостоверения сделок, связанных с недвижимостью. Противники удостоверения мотивируют свое неприятие тем, что требование об участии нотариуса, придании сделке нотариальной формы, противоречит принципу максимального упрощения формы сделок. Таким образом, нотариальное удостоверение рассматриваемого договора обязательно.

В соответствии с положениями Закона РФ «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» от 11 февраля 1993 года №4462-1 Закон РФ «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» от 11 февраля 1993 г. №4462-1 // Российская газета. - 1993. - 13 января., нотариат можно определить как систему государственных органов и должностных лиц, на которых возложено удостоверение бесспорных прав и фактов, свидетельствование документов, выписок из них, придание документам исполнительной силы и выполнение других нотариальных действий в целях обеспечения защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц См.: Комментарий к Основам законодательства Российской Федерации о нотариате / Под ред. М.К. Треушникова. - М.: Юриспруденция, 2002. - С. 21.. Таким образом, нотариусу в правовом государстве отводится ключевая роль не только в оказании правовой помощи гражданам и юридическим лицам, в обеспечении их правовой безопасности, но и в предотвращении споров между участниками договорных отношений, препятствии росту криминализации в сфере обращения недвижимости См.: Сучкова Н. Правовое обеспечение деятельности нотариата // Российская юстиция. - 1996. - №6. - С. 32..

Все сказанное о нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью применимо и к рентным отношениям. По справедливому замечанию А.П. Сергеева: «Рентные сделки чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в особой правовой защищенности. Здесь нередки попытки злоупотреблений и обхода закона, так как заключающие его лица часто имеют слабое представление о своих правах, и последствиях заключенного договора» См.: Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ соч. - Т. 2. -С. 157.. В этих условиях помощь нотариуса просто необходима, поскольку статья 16 Основ законодательства РФ о нотариате, обязывает нотариуса устанавливать личность участников сделки, проверить их дееспособность, принадлежность им отчуждаемого имущества. Кроме того, нотариус обязан при совершении сделок разъяснять сторонам их права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых действий для того, чтобы их юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред Закон РФ «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» от 11 февраля 1993 г. №4462-1 // Российская газета. - 1993. - 13 января. .

Приведем пример из практики, подтверждающий необходимость нотариального удостоверения рассматриваемого договора.

Так, по делу №2547 Чертановский межмуниципальный суд г. Москвы, рассматривая иск о признании права собственности на квартиру за лицом, исполнявшим обязательство по предоставлению пожизненного содержания с иждивением, установил, что истица в октябре 1998 года заключила с собственницей квартиры В. договор пожизненного содержания с иждивением. Договор в Департаменте муниципального жилья г. Москвы стороны зарегистрировать не успели, поскольку В., плохо себя чувствовала, а в ноябре 1998 г. В. скончалась. Ввиду смерти одной из сторон соглашения, Жилищный департамент отказался зарегистрировать данный договор. Истица обратилась в суд за признанием действительности сделки и права собственности на имущество в соответствии со статьей 165 ГК РФ.

Рассматривая данное дело, суд установил, что сделка была совершена в нотариальной форме; кроме того, истица добросовестно исполнила все возложенные на нее обязательства по содержанию В., а впоследствии похоронила ее и оплатила расходы, связанные с погребением. Также было установлено, что у истицы на руках имелась доверенность на право регистрации договора в Департаменте, но она не имела возможности воспользоваться данным правом, поскольку ухаживала за больной В. Всесторонне оценив приведенные выше доказательства, суд пришел к убеждению, что в данном случае необходимо применить аналогию права и считать, смерть В. уклонением от регистрации, обязав Департамент муниципального жилья зарегистрировать данный договор и признать за истицей право собственности на спорную квартиру См.: Дело №2547/99 / Архив Чертановского межмуниципального суда г. Москвы / Цит. по: Латынова Е.А. Указ. соч. - С. 20..

Таким образом, нотариальная форма сделки является одним из наиболее действенных способов юридической защиты лиц, заключивших указанный договор (в первую очередь - получателя содержания), выполняет удостоверительную функцию, что свидетельствует о высокой социальной и юридической значимости процедуры нотариального оформления сделки. Дополнительные гарантии правовой и экономической безопасности сторон рассматриваемого договора придает материальная ответственность нотариуса за причиненный его противоправными действиями вред, установленная законодательством. Кроме того, деятельность нотариуса, занимающегося частной практикой, подлежит обязательному страхованию, что устанавливает дополнительные гарантии для лиц, обратившихся к нему.

Вместе с тем, несмотря на очевидную важность участия нотариуса при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, приоритет все же остается за государственной регистрацией данного договора.

По общему правилу, установленному статьей 131 ГК РФ, право собственности на недвижимые вещи и сделки с ними подлежат обязательной регистрации в едином государственном реестре, это касается и договора пожизненного содержания с иждивением. Для придания дополнительной устойчивости рентным отношениям законодатель установил право залога на недвижимость (ипотеку) - предмет договора пожизненного содержания, возникающее у получателя после заключения договора, которое также подлежит государственной регистрации. Также закон устанавливает правило о том, что рента является обременением недвижимого имущества, которое подлежит регистрации в органах юстиции.

Таким образом, регистрировать необходимо не только сам договор пожизненного содержания с иждивением, но и вещные права, возникающие при его заключении. Встает вопрос о правомерности перегруженности договора различного рода регистрациями, ведь он сконструирован, как защищающий малоимущие слои населения, а все регистрации не бесплатны.

Регистрация сделок с недвижимостью и прав на нее - это способ обеспечения гласности оборота недвижимости, организации его таким образом, чтобы любой субъект мог получить сведения о существующих на момент его обращения в компетентные органы правах на тот или иной, объект недвижимости. Исторически, в рамках англосаксонской и континентальной систем права, сложились два способа регистрации недвижимого имущества, условно называемые исследователями «англо-американской» и «европейской».

Англо-американская система предусматривает регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество между прежним и новым собственником. Для того, чтобы проследить юридическую судьбу приобретаемого объекта в предшествующие сделке 70 лет, и гарантировать тем самым договор от возможных ошибок, покупатель прибегает к услугам страховых компаний, агентов, юристов, которые занимаются выявлением возможных действующих обязательств или прав третьих лиц на интересующую недвижимую вещь. Такая система регистрации недвижимости, хотя и требует больших денежных затрат на защиту права собственности, но в случае возникновения всякого рода посягательств или требований на имущество ответственность несут субъекты, занимавшиеся изучением юридической судьбы недвижимости, получившие за это деньги См.: Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. - М.: ЦентрЮрИнформ, 2001. - С. 146..

Распространенная европейская система предполагает обеспечение прозрачности оборота недвижимости путем вмешательства в него государства. При подобной организации оборота сведения о недвижимости заносятся в различные реестры или книги специальными государственными органами и при необходимости доводятся до заинтересованных лиц.

Большинство юристов находят этот способ регистрации наиболее удачным: «гласность оборота недвижимости невозможна без вмешательства в оборот государства, ибо только оно способно эту гласность обеспечить» Там же. - С. 147.. В целом можно разделить данную точку зрения, хотя общепринято, что административный элемент в гражданских правоотношениях не всегда благо.

ГК РФ воспринял европейскую традицию государственной регистрации прав на недвижимое имущество, но дополнил ее интересной новеллой-правилом об обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Данные регистрации, в контексте норм ГК РФ, рассматриваются как самостоятельные процедуры, обеспечивающие гласность оборота недвижимого имущества. Однако, специалисты, занимающиеся исследованием сделок с недвижимостью, приходят к выводу о бесполезности регистрации сделок с недвижимостью, так как она поглощается регистрацией прав.

Аргументы, приводимые противниками регистрации сделок можно условно разделить на формальные и собственно юридические.

Представителем первой группы следует назвать Н.В Золотъко: неприемлемость государственной регистрации рентных договоров, предметом которых выступает недвижимое имущество, объясняется тем, что документ (форма договора) обязательно присутствует при регистрации прав, поэтому регистрация сделки поглощается регистрацией права. В связи с этим автор предлагает изменить содержание статьи 584 ГК РФ и изложить ее в следующей редакции: «Договор ренты заключается в нотариальной форме, переход права собственности по договору, предусматривающему отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации» Золотько Н.В. Указ. соч. - С. 219. .

Аргументы юридического характера, приводимые С.А. Бабкиным против регистрации сделок с недвижимостью, являются достаточно убедительными и существенно дополняют точку зрения Н.В. Золотько. С.А. Бабкин утверждает, что термин «регистрация права на недвижимость» - это на самом деле регистрация возникновения, изменения или прекращения права на недвижимость; регистрация же сделок, это не что иное, как регистрация одного из оснований возникновения, изменения или прекращения прав на недвижимость, но не антипод регистрации прав. При придании процедуре регистрации сделок с недвижимостью самостоятельного значения, как особому средству обеспечения гласности оборота недвижимости, получается, что судебные решения, создание новых вещей или административные акты не являются способами приобретения прав на недвижимость и не нуждаются в гласности, достигаемой путем регистрации См.: Бабкин С.А. Указ. соч. - С. 147..

Можно согласиться с вышеприведенными мнениями, ведь действительно, стремление контролировать оборот недвижимости не должно доходить до абсурда, ярким примером которого следует назвать необходимость регистрации и права, и основания его приобретения, как два самостоятельных акта. Кроме того, двойная регистрация возлагает бремя материальных издержек по уплате государственной пошлины за регистрацию сделки и порожденных ей прав.

Представляется, что данный порядок не приемлем для рассматриваемого договора, поскольку он является:

1) способом получения помощи гражданами - представителями наименее защищенных слоев общества;

2) возможностью относительно недорогого приобретения недвижимости (чаше всего жилой) также не самыми обеспеченными покупателями. Представляется, что для договора пожизненного содержания более эффективным будет участие нотариуса при совершении сделки для фиксации ее содержания и оказания юридической помощи сторонам, а также государственная регистрация перехода права собственности и обременений по рассматриваемому договору.

В подтверждение мнения о нецелесообразности «двойной» регистрации следует обратиться к порядку ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Правительством Российской Федерации Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 22 ноября 2006 года №219 // Российская газета. - 2006.- 10 ноября. .

При внесении в Реестр записи о праве собственности, приобретенном в результате заключения договора пожизненного содержания с иждивением, необходимо внести еще две записи об обременениях (в целях идентификации им присваивается кадастровый номер), возникших в связи с его заключением. Следовательно, даже без составления отдельного договора, из текста Реестра будет видно, что на тот или иной объект недвижимости, например, квартиру, существует у гр. А. - право собственности, у гр. Б. - право залога на недвижимость и получение пожизненного содержания с иждивением, следующее за недвижимостью. Следовательно, подробное внесение в Единый реестр записей о правах, возникших в результате заключения рассматриваемого договора позволит его сторонам избежать ненужных расходов, связанных с оформлением договора, придаст документу компактность и четкость и будет вполне соотносимо с принципом максимального упрощения формы сделки без причинения ущерба правам сторон ее заключивших.

Подводя итог исследованию формы, порядка государственной регистрации рассматриваемого договора можно отметить следующие особенности:

1. Нотариальная форма и государственная регистрация выступают способами защиты прав рентополучателя, потому что нотариус разъясняет сторонам их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершаемых действий для того, чтобы их юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред, кроме того, выполняет удостоверительную функцию, что свидетельствует о высокой социальной и юридической значимости процедуры нотариального оформления сделки. Государственная регистрация является способом обеспечения гласности оборота недвижимости, организации его таким образом, чтобы любой субъект мог получить сведения о существующих на момент его обращения в компетентные органы правах на тот или иной объект недвижимости, что также способствует защите прав рентополучателя.

2. В исключительных случаях судебная практика идет по пути придания нотариальной формы договора пожизненного содержания в качестве достаточной для признания перехода права собственности на рентный капитал, даже при отсутствии государственной регистрации рассматриваемого договора по объективным причинам.

3. Представляется излишней двойная регистрация, обязательная в настоящее время для договора пожизненного содержания с иждивением, ведь эти договоры чаще всего заключаются людьми, для которых пожизненное содержания - единственный источник средств к существованию, а двойная регистрация подразумевает двойную уплату пошлины, затраты времени и др. Представляется также ненужной регистрация договора, поскольку информативные и юридические свойства Единого реестра прав на недвижимое имущество, позволяют при регистрации прав, возникающих при заключении договора, вносить все необходимые свойства о договоре, правах и обременениях на имущество и совершивших его лицах. Удостоверительную функцию государственной регистрации рассматриваемого договора выполняют надписи нотариуса, совершаемые им на договоре, представленном сторонами договора.

Глава 3. Исполнение, изменение и прекращение договора пожизненного содержания с иждивением

§1. Защита прав рентополучателя при исполнении, изменении и прекращении договора пожизненного содержания с иждивением

Исполнение договора пожизненного содержания с иждивением можно свести к трем наиболее важным действиям сторон, предусмотренных законом и договором:

1) передача недвижимого имущества (либо права собственности на него, если договор или закон Сохранение права пожизненного пользования жилым помещением, отчужденным под выплату содержания, предусмотрено законом, если стороной-получателем является престарелый гражданин или инвалид. См. Федеральный Закон «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов» от 2 августа 1995. №122-ФЗ // СЗ РФ. - 1995. - №32. - Ст. 3198. предусматривают сохранение права пожизненного пользования жилым помещением, отчужденным под выплату ренты) получателем содержания - плательщику;

2) оплата плательщиком содержания своему контрагенту стоимости недвижимого имущества, переданного по договору, если договором не предусмотрена безвозмездная передача;

3) предоставление периодического содержания рентным должником рентному кредитору.

Остальные права и обязанности, возникающие у сторон рассматриваемого договора, являются производными от вышеуказанных.

Момент возникновения прав и обязанностей по изучаемому договору связан с государственной регистрацией договора и вещных прав, возникших в связи с ней. Таким образом, основной обязанностью сторон договора пожизненного содержания является передача недвижимого имущества с соблюдением порядка государственной регистрации данной передачи.

Нормы главы 33 ГК РФ не содержат специальных указаний на порядок оформления передачи недвижимого имущества под выплату пожизненного содержания, эта процедура подробно регламентирована нормами других статей ГК РФ. Согласно статье 556 ГК РФ передача недвижимого имущества по сделке оформляется передаточным актом, который является обязательным для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, так как представляет собой не только документированное описание отчуждаемой недвижимости, но и свидетельство о совпадении волеизъявлений сторон сделки. В связи с этим, уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом сторон от исполнения обязанностей соответственно по передаче и принятию имущества. По этому поводу B.C. Ем замечает: «Подписание сторонами передаточного акта наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества» Цит по: Гражданское право: учебник: в 2 т. / под ред. Е.А Суханова. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: БЕК, 2000. - Т. 2. Полутом 1. - С. 262..

Составление передаточного акта предусматривается для возмездных сделок с недвижимостью. Возникает вопрос о необходимости составления передаточного акта для рассматриваемого договора, который предусматривает безвозмездную передачу имущества под предоставление содержания.

По данному вопросу убедительно мнение Г.Б. Леоновой о признании необходимости составления передаточных документов и в случае безвозмездной передачи недвижимости по рассматриваемому договору, так как указанные документы помогают сторонам официально удостоверить качество передаваемой недвижимости во избежание возможных судебных споров См.: Леонова Г.Б. Указ. соч. - С. 9..

Действительно, при составлении передаточного акта производится тщательный осмотр отчуждаемой недвижимости с указанием фактических сведений об имуществе, полученных в ходе осмотра, указывается на наличие либо отсутствие претензий у сторон к качеству переданного имущества.

Ценность передаточного документа состоит в том, что установившиеся между плательщиком и получателем содержания договорные отношения носят достаточно длительный характер, а положения пункта 2 статьи 604 ГК РФ обязывают рентного кредитора принимать меры по обеспечению сохранности недвижимого имущества - рентного капитала. Подобные меры, в первую очередь, должны быть направлены на предотвращение снижения стоимости недвижимости в период действия договора, ведь независимо от длительности договорных отношений, сделка в любой момент может быть расторгнута и рентный кредитор потребует возврата отчужденного имущества. Кроме того, стоимость рентного капитала зависит от его потребительских качеств и свойств, которые указывались сторонами при составлении передаточного акта.

Исполнение договорных условий должно осуществляться надлежащим образом, то есть в соответствии с требованиями договорной дисциплины - каждая из сторон должна точно, своевременно и полностью выполнить свои обязанности. Надлежащее исполнение обязанностей по передаче имущества получателем содержания возможно только в случае, если он передал вещь надлежащего качества либо предупредил контрагента обо всех имеющихся у нее недостатках и указал на них в договоре. Для недвижимого имущества такими недостатками могут быть: аварийное состояние, необходимость замены коммуникаций, то есть те отрицательные свойства, которые могут существенно затруднить эксплуатацию имущества либо создают угрозу жизни, здоровью или имуществу нового владельца и требуют немедленного устранения.

В случае обнаружения недостатков, не отмеченных в тексте договора, даже если они значатся в передаточном акте, рентный должник вправе требовать привлечения к ответственности контрагента за ненадлежащее исполнение обязанности по передаче имущества.

Следующим этапом исполнения рассматриваемого договора является процесс оплаты недвижимого имущества - предмета договора. Законодатель предусмотрел двойной порядок передачи рентного капитала по исследуемому договору: возмездный и безвозмездный. В случае передачи недвижимости бесплатно, с расчетом на возмещение его стоимости посредством рентных выплат, к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о дарении. В целом, безвозмездная передача имущества не влияет на процесс исполнения рентного обязательства, только размер периодических платежей будет несколько большим по сравнению с договором пожизненного содержания, предусматривавшим предварительную покупку рентного капитала.

Несмотря на то, как передавалось имущество по договору - за деньги или бесплатно, стороны обязаны провести предварительную оценку рентного капитала, поскольку договор пожизненного содержания в любом случае является возмездной сделкой, а закон относит цену недвижимости, отчуждаемой по возмездным договорам, к их необходимым условиям.

Установленная в процессе оценочной деятельности цена недвижимого имущества, составляющего рентный капитал, указывается в тексте договора, сопровождаясь, ссылкой на источник оценки См.: Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. - 4-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2002. - С. 184. .

Если в тексте договора отсутствует условие о распределении расходов, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности, данные затраты должны быть возложены на рентного кредитора, так как указанное обременение является проявлением его обязанности обеспечения возникновения у покупателя права собственности на переданное имущество Гражданское право: учебник: в 2 т. / Под ред. Е.А. Суханова. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: БЕК, 2000. - Т. 2. Полутом 1. - С. 260.. Стороны договора должны отражать в его тексте соглашение об обязанности по оплате расходов на оформление перехода права собственности.

Юридические последствия неисполнения либо ненадлежащего исполнения плательщиком содержания обязанности по оплате переданного ему недвижимого имущества, если она предусматривается договором пожизненного содержания, сводятся к следующему. Собственник рентного капитала получает право требовать от должника не только оплаты стоимости имущества, но и уплаты процентов, которые начисляются за весь период просрочки оплаты переданного имущества. Кроме того, должник обязан возместить и иные убытки, причиненные несвоевременной оплатой приобретенной им недвижимой вещи, которые будут рассмотрены ниже.

Исполнение рассматриваемого договора включает в себя и обязанность предоставления пожизненного содержания рентным должником своему контрагенту, которое имеет натуральную или денежную форму. Статья 601 ГК РФ определяет примерный перечень действий рентного должника, составляющих пожизненное содержание с иждивением: обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, а также при нестабильном состоянии здоровья контрагента - уход за ним, и др. Исполнение подобных обязанностей должно быть подробно согласовано между сторонами договора, поскольку потребности подобного рода имеют исключительно индивидуальные особенности, связанные с личностью получателя содержания.

Основной обязанностью должника по договору содержания с иждивением является обеспечение потребностей контрагента жильем. При передаче под выплату содержания жилого помещения данная потребность может быть удовлетворена посредством сохранения за рентным кредитором права пожизненного пользования отчужденным имуществом. Если по договору отчуждается недвижимость, которая не может использоваться для проживания человека, обязанность по обеспечению потребности в жилье должна быть исполнена силами рентного должника. Следует отметить, что закон не называет эту обязанность в качестве обязательной по исследуемому договору. В связи с этим, продавец недвижимости должен внимательно отнестись к пункту договора, устанавливающему данную обязанность должника, иначе возникает риск переселения в жилье худшее, чем переданное по договору либо на улицу. В некоторых случаях закон предписывает сохранение такого права, как обязательного условия сделки (об этом говорилось ранее).

Исполнению обязанности по содержанию рентного кредитора способствует предусмотренная законодателем обязанность сторон по определению в тексте рассматриваемого договора стоимости общего объема содержания. Эта обязанность подробно анализировалась выше.

По итогам данного параграфа данного исследования представляются закономерными следующие выводы:

1. Основной обязанностью сторон договора пожизненного содержания является передача недвижимого имущества с соблюдением порядка государственной регистрации данной передачи, так как момент возникновения прав и обязанностей по изучаемому договору связан с государственной регистрацией договора и вещных прав, возникших в связи с ней.

2. Передача недвижимого имущества в процессе исполнения договора пожизненного содержания с иждивением должна осуществляться по передаточному акту, который необходимо составлять независимо от того, как происходит передача имущества - за деньги или бесплатно. Указанный документ помогает сторонам официально удостоверить качество передаваемой недвижимости во избежание возможных судебных споров и служит дополнительной гарантией защиты прав рентополучателя.

3. Перед передачей недвижимости необходимо проведение оценки данного имущества с фиксацией стоимости в основном тексте договора или в приложениях. Ценность фиксации состоит в том, что установившиеся между плательщиком и получателем содержания договорные отношения носят длительный характер, а у рентного кредитора существует обязанность принимать меры по обеспечению сохранности рентного капитала. Сделка в любой момент может быть расторгнута и рентный кредитор потребует возврата отчужденного имущества, причем без уменьшения его стоимости и потери им потребительских качеств и свойств, указанных сторонами в передаточном акте.

Изменение и расторжение договора - самостоятельные этапы развития договорного отношения, влекущие различные последствия для действующего обязательства. Расторжение договора - это акт, направленный на досрочное прекращение, на будущее время, действия договора с целью прекращения на это же время возникшего из договора обязательства, срок исполнения которого еще полностью или в части не наступил или исполнение которого носит длящийся характер. Изменение договора - акт, направленный на изменение его условий, как правило, на будущее время, с целью изменения на это же время, содержания, возникшего из договора обязательства, исполнение которого еще полностью или частично не произведено или носит длящийся характер См.: Соменков С.А. Расторжение и изменение договора в гражданском обороте: теория и практика. - М.: МЗ-Пресс, 2002. - С. 23..

Таким образом, последствием расторжения договора является полный разрыв отношений и прекращение действующего обязательств, а изменение касается только условий договора при обязательном сохранении обязательства между сторонами. При очевидной разнице указанных этапов развития договорного отношения законодатель устанавливает одинаковый порядок внесения изменений в договор и его расторжения: по соглашению сторон или в судебном порядке - по инициативе одной из сторон.

В одностороннем порядке, по решению суда, договор может быть расторгнут или изменен в случае существенного нарушения одной из сторон его условий, или в иных случаях, предусмотренных законом либо договором. Законодатель, в случае существенного нарушения условий рассматриваемого договора, допущенного плательщиком, предоставляет получателю право обращаться непосредственно к контрагенту с требованием о выкупе ренты. Однако анализ норм главы 33 ГК РФ показывает, что выкуп ренты может повлечь не только существенное нарушение условий договора, но и иные обстоятельства, не являющиеся нарушениями, но предупреждающие их совершение плательщиком. Более подробно этот вопрос будет рассмотрен ниже.

В статье 450 ГК РФ дается определение существенного нарушения условий договора одной из его сторон, которое устанавливает соотношение между тем, на что рассчитывала потерпевшая сторона, заключая данный договор, и тем, чего она лишилась, в результате произошедшего нарушения. Следовательно, при определении значительности ущерба, важны не абсолютные показатели причиняющегося нарушением вреда, а относительные, сопоставимые с ожидаемыми результатами исполнения договора См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 1999. - С. 437.. По этой причине вполне возможно удовлетворение требования о расторжении договора при нарушении незначительном по размеру ущерба, и равно отказ в удовлетворении такого же требования, несмотря на то, что ущерб оказался весьма значительным».

Договор пожизненного содержания с иждивением носит фидуциарный характер, поэтому нарушения, которые может допустить одна из сторон, как правило, рентный должник, имеют особый характер и не всегда могут касаться материальных сторон договорных отношений. В связи с этим, рядом авторов (В.С. Ем, Г.Б. Леонова) предлагается дополнить определение «существенное нарушение», изложенное в статье 450 ГК РФ следующими разъяснениями: существенным нарушением плательщиком ренты своих обязательств, дающим получателю содержания право требовать досрочного прекращения обязательства, будет считаться моральное насилие, скверное, оскорбительное отношение плательщика ренты к гражданину-получателю См.: Ем В.С. Указ. соч. - С. 14; Леонова Г.Б. Указ. соч. - С. 11. .

Представляется обоснованной данная точка зрения, поскольку аналогичное правило действует при отмене дарения, а законодатель допускает субсидиарное применение к рентным договорам правил о дарении. Следовательно, нормы статьи 578 ГК РФ могут урегулировать вопрос о досрочном прекращении договора пожизненного содержания, если возникнет спор в суде. В данном случае допустимо применение норм по аналогии закона.

Не менее важными, с точки зрения юридических последствий, могут стать нарушения порядка заключения договора. Г.Е. Леонова, например, к их числу относит нарушения порядка содержания и эксплуатации недвижимого имущества - предмета рассматриваемого договора. Свою точку зрения она обосновывает тем, что при заключении указанного соглашения возникает залоговое обязательство - ипотека, в связи с чем, указанный автор предлагает для расширения круга нарушений, влекущих расторжение договора, применять изложенные в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года №102-ФЗ ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года №102-ФЗ // СЗ РФ. - 1998. - №29. - Ст. 3400. залоговые деликты, к которым относятся:

1) грубое нарушение залогодателем правил пользования заложенным имуществом;

2) грубое нарушение залогодателем правил содержания или ремонта заложенного имущества;

3) нарушение обязанности принимать меры по сохранности данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества;

4) нарушение обязанности по страхованию заложенного имущества;

5) необоснованный отказ залогодержателю в проверке заложенного имущества.

ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применим во многих положениях, не противоречащих либо дублирующих правила параграфа ГК РФ о пожизненном содержании с иждивением. Кроме того, если стороной договора пожизненного содержания выступает гражданин пожилого (пенсионного) возраста или инвалид, он, в соответствии с ФЗ «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов», сохраняет право пожизненного пользования жилым помещением, отчужденным под выплату содержания, нарушение которого также влечет ответственность.

При рассмотрении споров о расторжении исследуемого договора в качестве существенного нарушения следует учитывать не только действия, влекущие причинение имущественного ущерба рентополучателю, но и пренебрежительное отношение к нему, действия, унижающие его достоинство, создающие угрозу физическому и психическому здоровью.

Основанием для одностороннего расторжения рассматриваемого договора может быть не только существенное нарушение его условий одной из сторон, но и иные случаи, предусмотренные ГК РФ либо сторонами договора, например, существенное изменение обстоятельств (статья 451 ГК РФ), а также ситуации, перечисленные в статье 593 ГК РФ.

Существенным изменением обстоятельств, влекущим расторжение договора пожизненного содержания с иждивением, как представляется, могут быть различные юридически значимые действия или акты, изменяющие правовой режим недвижимого имущества - предмета договора. Например, перевод отчужденного земельного участка в категорию земель, которые не могут находиться в собственности граждан или юридических лиц.

Основанием расторжения договора пожизненного содержания может быть несвоевременное исполнение контрагентом своих обязанностей, в результате чего их дальнейшее исполнение утрачивает интерес для другой стороны. Так, в соответствии со статьей 593 ГК РФ, получатель вправе требовать досрочного расторжения договора, если плательщик просрочил выплату ренты более чем на один год. Однако, применительно к договору пожизненного содержания, данное положение следует откорректировать, потому что предоставление содержания в натуральной форме трудно просрочить более чем на год. Получатель заявит о задержке исполнения значительно раньше и поставит вопрос о расторжении договора. При применении положений данной статьи к рассмотрению споров из договора пожизненного содержания, судебным инстанциям необходимо учитывать этот факт. Кроме того, названная статья дает возможность получателю требовать выкупа ренты, если плательщик нарушил свои обязанности по обеспечению выплаты ренты. В пожизненном содержании с иждивением, предметом которого выступает недвижимое имущество, обеспечение исполнения обязательства заключается в приобретении получателем содержания права залога - ипотеки - на недвижимое имущество.

Достаточно интересным представляется такое основание досрочного расторжения договора, как признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что рента не будет выплачиваться им в размерах и в сроки, установленные договором. Для юридических лиц и граждан-предпринимателей, выступающих плательщиками ренты, таким обстоятельством будет признанная арбитражным судом неспособность в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам, в том числе исполнить обязанность по уплате рентных платежей. Для граждан, которые не являются предпринимателями - неплатежеспособность означает неспособность гражданина удовлетворить требовании кредиторов по денежным обязательствам или исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства или обязанность не исполнены в течение 3-х месяцев с даты, когда они должны быть исполнены и если сумма его обязательств превышает стоимость принадлежащего ему имущества (статья 3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 года №127-ФЗ) ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 года №127-ФЗ // Российская газета. - 2002. - 2 ноября..

Последнее основание одностороннего расторжения рассматриваемого договора - переход недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздел его между несколькими лицами. В то же время, статья 604 ГК РФ говорит об обязанности плательщика содержания получать согласие у контрагента, прежде чем совершать какие-либо действия по отчуждению рентного капитала. Следовательно, исходя из буквального смысла нормы, плательщик обязан ставить в известность контрагента, перед заключением рассматриваемого договора, о своем семейном положении. Рентный капитал после заключения договора, предусматривающего отчуждение недвижимости за плату, фактически переходит в общую собственность супругов, что формально дает возможность требовать выкупа ренты сразу по совершении сделки, либо вообще не заключать ее с семейными парами, что является явным нарушением принципа свободы договора.

Избежать спорных ситуаций и негативных последствий для получателя содержания, вызванных увеличением числа сособственников недвижимости, являющейся предметом договора, поможет предоставленное договором, а в некоторых случаях законом (когда стороной-получателем являются пожилые граждане или инвалиды), право пожизненного пользования жилым помещением и правильное применение норм о договорной ответственности по обязательствам с множественностью лиц.

Не менее важным этапом развития договорных отношений является изменение условий договора. Изменения, влияющие на судьбу договорного обязательства, могут сводиться к следующему: перемена какого-либо из условий договора, в то время как субъектный состав остается прежним или, наоборот, меняется состав участников договора при неизменных условиях.

В первом случае изменения чаще всего связаны с переменами во встречном предоставлении - повышением или снижением цены за оказываемое по договору содержание или передаваемое имущество, либо с требованием о замене содержания в натуральной форме периодическими платежами в деньгах.

Основанием для изменения договора может стать перемена в субъектном составе сделки, произошедшая, например, в результате правопреемства. Как известно, правопреемство делится на универсальное (общее), при котором правопреемник заменяет предшественника во всех правоотношениях и сингулярное (частное), допускающее правопреемство в одном или нескольких правоотношениях. Относительно правопреемства на стороне должника по рентному договору можно говорить и об общем и о частном правопреемстве, поскольку продажа предмета договора или переход его к другому лицу в результате иных сделок не означает прекращения договора, поскольку рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Более того, первоначальный должник несет субсидиарную ответственность вместе с новым плательщиком, поэтому полное выбытие первого рентного должника законом ограничено.

В то же время, возможность правопреемства на стороне рентного кредитора вызывает целый ряд вопросов. По правилу, установленному статьей 605 ГК РФ, обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Таким образом, данное обязательство носит личный характер, и права получателя содержания не могут перейти к его наследникам, но судебная практика фактически опровергает это положение.

Президиум Верховного Суда РФ рассмотрел следующее гражданское дело. По нотариально удостоверенному договору купли-продажи от 29.01.1996 года А. передала принадлежащую ей квартиру В. с условием пожизненного содержания продавца. В июне 1996 года А. обратилась в районный суд г. Москвы с иском к В., о признании данного договора недействительным, ссылаясь на то, что ко времени заключения договора находилась в тяжелом болезненном состоянии. В апреле 1997 года А. обратилась в тот же суд с заявлением об изменении предмета иска и просила расторгнуть вышеназванный договор, указав, что ответчик взятые на себя по договору обязательства по ее содержанию и уходу не выполняет. 11 июля 1997 года А. умерла. Определением межмуниципального суда г. Москвы от 15 сентября производство по иску А. было приостановлено до вступления в дело правопреемника истицы. Определением того же суда от 28 декабря 1997 года в дело в качестве правопреемника была допущена ее наследница по завещанию Б, в связи с чем производство по делу было возобновлено. Решением межмуниципального суда г. Москвы от 27 января 1999 года договор купли-продажи квартиры с пожизненным содержанием, заключенный между А. и В., был расторгнут. По данному поводу заместителем Генерального прокурора РФ в Президиум Верховного Суда РФ был внесен протест, в котором утверждалось, что судебные инстанции исходили из ошибочного суждения о том, что спорные правоотношения допускают правопреемство. Поскольку обязательства покупателя квартиры В. по обеспечению ухода и содержания продавца А. подлежали исполнению непосредственно в пользу последней, то есть неразрывно были связаны с личностью А., и они прекратились вследствие ее смерти. Следовательно, к наследнице А. не могло перейти ее право требования к В. по предоставлению содержания и ухода, вытекающее из договора от 29 января 1996 года и, соответственно, право требовать расторжения данного договора ввиду существенного нарушения его условий. Президиум Верховного Суда Российской Федерации не согласился с протестом заместителя Генерального Прокурора по следующим причинам: действительно, в соответствии с ч. 1 ст. 605 ГК РФ обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты. В силу личного характера обязательств по предоставлению содержания к наследнику получателя ренты не может перейти право требования по предоставлению содержания. Однако защита данного права не являлась предметом спора по настоящему делу. Предметом спора являлось требование получателя ренты о возврате недвижимого имущества (квартиры) ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств, то есть требование о расторжении договора купли-продажи квартиры. Указанное требование было заявлено первоначально самой А. и затем поддержано после ее смерти наследницей по завещанию Б. В правоотношениях по возврату квартиры правопреемство вмялось допустимым, поэтому суд счел правомерным допустить к участию в деле правопреемника истицы, и рассмотрел дело в ее пользу См.: Дело по иску А. к Б. о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2001. - №7. - С. 11-12..

Несмотря на очевидную справедливость судебного решения, мотивировка его представляется спорной. Суд разделил рассматриваемый договор на куплю-продажу и непосредственно содержание с иждивением, в связи с чем, получилось так, что право требовать расторжения договора может передаваться в порядке правопреемства, а право на получение содержания носит личный характер.

Однако было доказано, что пожизненное содержание с иждивением является самостоятельным гражданско-правовым субинститутом ренты, имеющим некоторое сходство с куплей-продажей лишь в силу того, что оба данных обязательства направлены на передачу имущества в собственность. Если квартира была завещана, а потом - отчуждена по договору пожизненного содержания с иждивением, в связи с чем возникли на нее права третьих лиц (в данном случае - у Б.), то возникает сомнение в намерениях заключить сделку и достигнуть необходимого юридического результата. В то же время не ясно, почему суд не применял в данном споре нормы о купле-продаже недвижимости, хотя и именует рассматриваемую сделку куплей-продажей с пожизненным содержанием. Тем не менее, и в купле-продаже у правопреемников не возникает возможности требовать расторжения договора, заключенного правопредшественником.

Представляется, избежать подобных споров в практике применения правил статьи 605 ГК РФ позволит внесение в текст пункта 2 указанной статьи уточнения о возможности правопреемства: «При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты, а в случае смерти последнего - его правопреемник, вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания». Представляется, что это положение не противоречит фидуциарному характеру рассматриваемого договора, так как правопреемство допускается только в случае смерти рентополучателя в целях истребования имущества у недобросовестного должника, а не в целях получения содержания.

Последствия расторжения или изменения гражданско-правового договора, как правило, состоят в следующем. Во-первых, происходит прекращение или изменение обязательств, возникших из договора. В качестве примера изменения обязательств можно привести предусмотренную статьей 603 ГК РФ замену пожизненного содержания в натуральной форме - периодическими платежами либо, наоборот, в связи с ухудшением состояния здоровья получателя и возникшей у него необходимости в уходе - деньги могут быть заменены на те или иные бытовые услуги. В случае же выплаты выкупной цены ренты по требованию плательщика либо получателя, обязательство по пожизненному содержанию с иждивением прекращается.

Во-вторых, досрочное прекращение договора в связи с существенным изменением обстоятельств либо нарушения его условий, вызывает необходимость определения судьбы исполненного по договору до момента его расторжения. Следует отметить, что момент, с которого стороны должны решить судьбу исполненного по договорному обязательству, зависит от способа расторжения договора:

1) если договор расторгнут по соглашению сторон, то момент расторжения, а вместе с ним и возникновения необходимости определения судьбы исполненного по договору, определяется по правилам статьи 433 ГК РФ, установленным в отношении момента заключения договора;

2) в случае расторжения договора по решению суда - с момента вступления решения в законную силу;

3) при расторжении договора по инициативе одной из сторон - с момента получения контрагентом уведомления об отказе от договора Гражданское право: учебник: в 2 т. / Под ред. Е.А. Суханова. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: БЕК, 2000. - Т. 2. Полутом 1. - С. 191..

Большую роль в определении дальнейшей судьбы исполненного по договору играет причина его расторжения. Существенное нарушение рассматриваемого договора порождает у получателя содержания право требовать возврата недвижимости, отчужденной по договору без компенсации затрат, понесенных на его содержание до прекращения обязательства, либо выплаты выкупной цены ренты без вычета расходов на его содержание.