Государственная регистрация собственности и сделок с объектами недвижимого имущества

Волеизъявление может быть выражено следующими способами:

1) прямое волеизъявление в устной или письменной форме, когда субъект прямо сообщает о своих намерениях;

2) совершение конклюдентных действий, т.е. действий, из содержания которых можно сделать вывод о намерениях субъекта. Например, выставление на прилавках товаров с указанием наименования и цены свидетельствует о намерении продать эти товары;

3) молчание может выражать волю лица совершить сделку только в случаях, когда закон или соглашение сторон указывают на то, что молчание субъекта расценивается как его согласие.

Сделки классифицируются на односторонние, двухсторонние и многосторонние. Односторонними являются сделки, для совершения которых необходимо и достаточно волеизъявления одного лица (например, завещание, доверенность). Двухсторонние и многосторонние сделки называются договорами, для их заключения необходимо согласованное волеизъявление соответственно двух или нескольких сторон. Большинство договоров - это двухсторонние сделки (купля-продажа, подряд, аренда и др.).

Различают сделки возмездные и безвозмездные. Возмездной признается сделка, по которой сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (например, подрядчик за выполнение работы получает вознаграждение). Безвозмездная сделка - это сделка, по которой одна сторона предоставляет что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления (например, договоры дарения, безвозмездного пользования имуществом).

Сделки подразделяются на консенсуальные и реальные. Консенсуальные сделки считаются заключенными с момента достижения сторонами соглашения (консенсуса) по всем существенным условиям. Для признания реальных сделок заключенными необходимо не только соглашение сторон, но и передача вещи (например, договор займа заключен только с момента передачи денежных средств заемщику заимодавцем).

Различают также односторонне обязывающие и взаимные сделки. В односторонне обязывающих сделках одна сторона несет обязанности, а другая наделяется правами (например, по договору займа и другим реальным договорам сторона, передавшая имущество, приобретает права, а на сторону, получившую имущество, возлагаются обязанности). Во взаимных сделках каждая из сторон обладает и правами, и обязанностями (например, по договору купли-продажи продавец обязан передать вещь и имеет право на получение денежных средств, в свою очередь, покупатель обязан уплатить покупную цену и вправе требовать передачи ему вещи).

В зависимости от значения основания сделки для ее действительности выделяют каузальные и абстрактные сделки. Под основанием сделки понимается правовая цель, на достижение которой направлена сделка. В каузальных сделках (от лат. causa - побудительная причина) основание имеет существенное значение, действительность сделки ставится в зависимость от ее цели. Например, целью договора купли-продажи является переход права собственности на передаваемую вещь от продавца к покупателю. В абстрактных сделках основание не влияет на их действительность. Например, вексель был выдан покупателем в целях оплаты товаров по договору купли-продажи; несмотря на то что договор является ничтожным и покупатель не несет обязанности оплатить товары, вексель будет действительным, поскольку он представляет собой ничем не обусловленное обязательство уплатить указанную в нем денежную сумму.

В ст. 157 ГК РФ специально предусмотрены условные сделки, в которых возникновение или прекращение прав и обязанностей сторон ставится в зависимость от какого-то обстоятельства, которое может наступить или не наступить в будущем. Условия могут быть отлагательными (когда в зависимость от наступления какого-либо обстоятельства ставится возникновение прав и обязанностей сторон) и отменительными (когда в зависимость от наступления какого-либо обстоятельства ставится прекращение прав и обязанностей сторон).

В качестве условий могут быть предусмотрены различные события и действия (рождение ребенка, изменение места жительства, приезд родственников и т.д.). Такие события и действия могут квалифицироваться как условие только в том случае, если неизвестно, наступят они или нет. Если предусмотренное сторонами обстоятельство должно неизбежно наступить, то таким образом будет определен срок сделки (ст. 190 ГК РФ).

Стороны могут недобросовестно препятствовать или способствовать наступлению условий. Для защиты интересов добросовестной стороны использован такой законодательный прием, как фикция: если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим (хотя в действительности оно не наступило); если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим (хотя в действительности оно имело место).

2.1.2 Структура органов государственной регистрации и содержание работы должностных лиц

Федеральным органом в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Она находится в ведении Министерства экономического развития Российской Федерации. Постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. №457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» утверждено Положение о ней. Согласно п. 5 Положения Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет в установленном законодательством Российской Федерации порядке государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним и ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Особым образом регистрируются права на так называемые линейные сооружения - объекты недвижимого имущества, являющиеся сложными или неделимыми вещами и которые расположены на территории более одного регистрационного корпуса. Примером таких объектов являются автомобильные дороги, железные дороги и т.д.

По общему правилу они должны регистрироваться в самой Федеральной службе государственной регистрации, а не в ее территориальных подразделениях. Однако если отдельные объекты недвижимости входят в состав такого линейного объекта, как автомобильные дороги, то по инициативе заявителя регистрация их может осуществляться в пределах соответствующего регистрационного округа органом по государственной регистрации.

Отдельные полномочия по государственной регистрации за исключением полномочий, предусмотренных статьей 10 Закона, могут осуществляться специально созданными и подведомственными Федеральной службе государственной регистрации государственными бюджетными учреждениями.

Согласно вновь введенной ст. 9.2 Закона о некоммерческих организациях бюджетным учреждением признается некоммерческая организация, созданная Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для выполнения работ, оказания услуг в целях обеспечения реализации предусмотренных законодательством Российской Федерации полномочий соответственно органов государственной власти (государственных органов) или органов местного самоуправления в сферах науки, образования, здравоохранения, культуры, социальной защиты, занятости населения, физической культуры и спорта, а также в иных сферах.

Свою деятельность бюджетные учреждения осуществляют в соответствии с государственными (муниципальными) заданиями и (или) обязательствами перед страховщиком по обязательному социальному страхованию. Государственное (муниципальное) задание формируется для бюджетных учреждений, определенных в соответствии с решением органа государственной власти (государственного органа), органа местного самоуправления, осуществляющего бюджетные полномочия главного распорядителя бюджетных средств. Отказаться от выполнения государственного (муниципального) задания они не могут.

Вместе с тем деятельность бюджетных учреждений не ограничивается указанными заданиями. Согласно п. 4 ст. 9.2 Закона о некоммерческих организациях бюджетное учреждение вправе сверх установленного государственного (муниципального) задания, а также в случаях, определенных федеральными законами, в пределах установленного государственного (муниципального) задания выполнять работы, оказывать услуги, относящиеся к его основным видам деятельности, предусмотренным его учредительным документом, в сферах, указанных в п. 1 статьи 9.2, для граждан и юридических лиц за плату и на одинаковых при оказании одних и тех же услуг условиях. Порядок определения указанной платы устанавливается соответствующим органом, осуществляющим функции и полномочия учредителя, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом бюджетное учреждение вправе осуществлять иные виды деятельности, не являющиеся основными видами деятельности, лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствующие указанным целям, при условии что такая деятельность указана в его учредительных документах.

Бюджетное учреждение отвечает по своим обязательствам всем находящимся у него на праве оперативного управления имуществом, как закрепленным за бюджетным учреждением собственником имущества, так и приобретенным за счет доходов, полученных от приносящей доход деятельности, за исключением особо ценного движимого имущества, закрепленного за бюджетным учреждением собственником этого имущества или приобретенного бюджетным учреждением за счет выделенных собственником имущества бюджетного учреждения средств, а также недвижимого имущества. Собственник имущества бюджетного учреждения не несет ответственности по обязательствам бюджетного учреждения.

В п. 3 ст. 9 Закона установлена компетенция регистрирующих органов.

Под бесхозяйными недвижимыми вещами понимаются вещи, собственник которых неизвестен либо собственник отказался от права собственности на эту вещь.

Односторонняя сделка - это сделка, в которой есть волеизъявление только одной стороны (например, выдача доверенности).

Законодатель особо подчеркивает специальную правоспособность Федеральной службы государственной регистрации и ее территориальных подразделений. Это значит, что последняя не может заниматься какой-либо иной деятельностью, кроме государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.2 Особенности государственной регистрации отдельных видов сделок с недвижимым имуществом

2.2.1 Государственная регистрация аренды недвижимости

Статьи 1 и 12 Закона относят аренду к ограничению (обременению) вещных прав арендодателя, подлежащему регистрации в подразделе III Единого государственного реестра прав, в который вносятся записи об ограничениях (обременениях) прав.

Между тем нормы Гражданского кодекса предусматривают обязательность государственной регистрации договора аренды, а не ограничения (обременения) вещных прав в виде аренды.

Так, п. 1 ст. 164 ГК установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, установленных Гражданским кодексом.

Если объектом аренды является недвижимое имущество, то договор аренды подлежит государственной регистрации. Исключение из этого общего правила могут быть установлены только законом (п. 2 ст. 609 ГК).

Статья 26 Закона устраняет это противоречие, устанавливая, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества производится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

В силу ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Поэтому очень важно определить, какой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а какой нет.

Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК) следующие договоры аренды недвижимого имущества:

- договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более (п. 2 ст. 26 ЗК);

- договор аренды лесного участка (п. 3 ст. 71, ст. 93 ЛК);

- договор аренды зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК);

- договор аренды жилого помещения (п. 2 ст. 609 ГК, п. 2 ст. 30 ЖК);

- договор аренды предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК);

- договор субаренды объектов недвижимого имущества в случае, если договор аренды подлежал государственной регистрации, за исключением субаренды земельного участка, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, заключенной на срок менее года (п. 2 ст. 615 ГК);

- договор финансовой аренды (лизинга) (п. 2 ст. 609 ГК);

- смешанный договор, содержащий элементы договора аренды недвижимого имущества.

Как усматривается из вышеприведенного перечня, не все договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации.

Так, регистрация договоров аренды земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений осуществляется в зависимости от срока договора аренды.

Договоры аренды указанных объектов недвижимости, заключенные на срок менее года, не подлежат государственной регистрации и по общему правилу считаются заключенными с момента подписания его сторонами (ст. 433, 434 ГК); государственной регистрации подлежат договоры, заключенные на срок один год и более.

При исчислении срока следует исходить из того, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК признается равным году.

Если срок аренды не определен сторонами и договор заключен на неопределенный срок, такой договор аренды не нуждается в государственной регистрации.

Сделки, заключенные для изменения правоотношений по зарегистрированным договорам аренды (субаренды), также подлежат государственной регистрации.

Так, подлежит государственной регистрации договор о передаче (уступке) арендатором прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) (ст. 389, ст. 391, п. 2 ст. 615 ГК), соглашение об изменении зарегистрированного договора аренды (п. 1 ст. 452 ГК, п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 26 февраля 2001 г. №59).

Согласно п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Поскольку в данном случае осуществляется не только передача прав требования, но и перевод долга, то к данной сделке применяются нормы Гражданского кодекса об уступке требования (цессии) (ст. 382 - 398 ГК) и о переводе долга (делегации) (ст. 391, 392 ГК). Уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации. Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды заключается между первоначальным арендатором (цедентом) и арендатором, приобретающим право аренды (цессионарием), арендодатель в сделке не участвует, хотя его согласие на такую сделку необходимо, если иное не установлено Гражданским кодексом, другим законом или иным правовым актом (п. 2 ст. 615 ГК).

Так, земельным законодательством установлено, что согласие арендодателя на передачу арендатором арендных прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу может потребоваться только в случае, если необходимость получения этого согласия установлена договором аренды (п. 5 ст. 22 ЗК). Если договором аренды земельного участка получение согласия арендодателя на сделку не предусмотрено, то согласно п. 5 ст. 22 ЗК арендатор земельного участка вправе в пределах срока аренды передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. При аренде государственного или муниципального участка на срок более пяти лет передача арендных прав может быть осуществлена также без согласия арендодателя при условии его уведомления и договором аренды не может быть установлено иное (п. 9 ст. 22 ЗК).

В случае заключения между первоначальным арендатором (цедентом) и арендатором, приобретающим право аренды (цессионарием), договора передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) заключения нового договора аренды между арендодателем и новым арендатором не требуется. Согласно п. 2 ст. 385 ГК первоначальный арендатор обязан передать новому арендатору договор аренды как документ, подтверждающий его право требования к арендодателю.

В соответствии с п. 1 ст. 2 комментируемого Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Внесение изменений в договор аренды является не только изменением условий договора, но и изменением ограничения (обременения).

Поэтому, если стороны заключили дополнительное соглашение об изменении условий договора и не зарегистрировали данные изменения в Едином государственном реестре прав, то в Реестре будет содержаться информация только о тех условиях, которые содержит зарегистрированный договор, без учета изменений, внесенных дополнительным соглашением. Иными словами, государство юридически признает и подтверждает только те условия договора аренды, только такое обременение (ограничение) права арендодателя, запись о которых имеется в Едином государственном реестре прав.

По общему правилу, установленному ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Для договоров аренды недвижимости закон не устанавливает каких-либо изъятий из общего правила. Следовательно, договор аренды недвижимости считается заключенным с момента его регистрации. Это же правило должно применяться при определении момента заключения дополнительного соглашения к договору аренды, поскольку последнее является неотъемлемой частью самого договора.

Исходя из вышесказанного, любое соглашение об изменении договора аренды подлежит государственной регистрации. В случае если государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды не произведена, договор считается действующим в первоначальном виде, без учета изменений и дополнений.

В п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъяснено, что «соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды».

Государственная регистрация договора аренды осуществляется в порядке, установленном настоящим Законом, Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219, Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 6 августа 2004 г. №135 (далее - Инструкция о регистрации договоров аренды).

В п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. №59 разъяснено, что «исходя из смысла положений Гражданского кодекса, регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество».

Регистрация договора аренды - это одно регистрационное действие, совершаемое путем внесения в Единый государственный реестр прав двух записей под одним регистрационным номером, с даты совершения которых:

- договор аренды считается заключенным;

- у сторон возникают права и обязанности, предусмотренные договором, т.е. право одной стороны требовать совершения в свою пользу определенного действия и обязанность другой стороны исполнить соответствующее действие;

- право собственности и иные зарегистрированные вещные права на объект недвижимости обременяются арендой;

- арендатор приобретает право аренды.

Записи о договоре аренды вносятся в подраздел III-4 ЕГРП «Запись о сделке». После внесения записи о регистрации договора аренды под тем же номером регистрации в подраздел III-1 «Запись об аренде» вносится запись об ограничении (обременении) вещного права арендой (п. 44 Правил ведения ЕГРП), с указанием даты начала и окончания аренды или даты начала аренды и ее продолжительности.

Дата начала аренды может не совпадать с датой регистрации договора. Аренда является консенсуальной сделкой, для совершения которой достаточно достижения сторонами соглашения об условиях сделки, а не передача вещи, в отличие от реальных сделок. Понятие «срок действия договора» не тождественно понятию «срок аренды», поэтому дата заключения договора (дата государственной регистрации) может и не совпадать с моментом, с которого исчисляется срок исполнения конкретного обязательства.

Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды такой период времени не включается в срок аренды.

Что касается срока окончания аренды, то он может быть установлен конкретной датой или обусловлен истечением определенного периода времени.

Если объектом аренды является нежилое помещение в здании, принадлежащем арендодателю на праве собственности, запись об аренде помещения вносится в подраздел III раздела, открытого и сформированного именно для этого здания. Открытия самостоятельного раздела на помещение, входящее в состав здания, не требуется. Регистрация договора аренды и есть регистрация обременения прав арендодателя на весь объект недвижимого имущества - здание, независимо от того, что предметом договора аренды являются только нежилые помещения, входящие в состав здания.

На листе записи об аренде в графу «Описание предмета аренды» заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части. Если объект недвижимости арендуется целиком, то в этой графе пишется «Весь объект». Если предметом аренды является часть объекта, то в этой графе описываются характеристики передаваемой в аренду части.

Предметом договора аренды могут являться несколько объектов недвижимого имущества, например земельный участок и расположенное на нем здание, сооружение. В этом случае запись о договоре аренды вносится в один из разделов, содержащих записи о данных объектах недвижимого имущества (п. 44 Правил ведения ЕГРП), например, в раздел, содержащий записи о земельном участке.

В раздел ЕГРП, содержащий записи о здании, запись о регистрации договора аренды в подраздел III-4 не вносится. В этом разделе осуществляется запись об аренде в подразделе III-1. При этом в графу «Особые отметки регистратора» подраздела III-1 вносится запись о кадастровом номере земельного участка, идентифицирующем раздел, содержащий запись о регистрации договора аренды, номере подраздела этого раздела и листа, на котором произведена запись о регистрации договора аренды.

Проведение государственной регистрации договора аренды удостоверяется штампом регистрационной надписи, который проставляется на оригинале договора (п. 77 Правил ведения ЕГРП). В штампе после слов: «Произведена государственная регистрация» указывается «аренды», проставляются дата государственной регистрации и номер, под которым сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав.

Запись в штампе регистрационной надписи на договоре заверяется подписью регистратора с указанием его фамилии и инициалов и гербовой печатью.

Если на регистрацию представлено несколько экземпляров договора, например экземпляр арендодателя и экземпляр арендатора, то штамп проставляется на каждом экземпляре, при этом произведенная в штампе запись должна быть идентична.

При передаче прав и обязанностей по договору аренды в подраздел III-4 ЕГРП вносится запись о регистрации сделки - договора передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенайма). С момента внесения записи о государственной регистрации сделки происходит перемена лиц в арендном правоотношении, в договор аренды на оставшийся срок вступает новый арендатор. В подраздел III-1 «Запись об аренде» вносится новая регистрационная запись об аренде с указанием нового арендатора. Ранее внесенная запись об аренде (лист подраздела III-1) погашается в соответствии с п. 63 Правил ведения ЕГРП путем проставления штампа погашения регистрационной записи с указанием номера подраздела и листа, на котором произведена новая запись о той же самой аренде.

На договоре перенайма проставляется штамп регистрационной надписи, удостоверяющей проведение государственной регистрации сделки.

Смена арендатора происходит и в результате правопреемства. Так, при реорганизации юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом (ст. 58 ГК). В случае если в соответствии с разделительным балансом или передаточным актом к вновь образованному в результате реорганизации юридическому лицу переходят права и обязанности по договору аренды, смена арендатора должна быть отражена в ЕГРП. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК). В этом случае новый договор аренды не заключается, аренда как ограничение (обременение) преобразуется в пользу другого гражданина или юридического лица. По заявлению правопреемника арендатора на основании передаточного акта или разделительного баланса (в зависимости от способа реорганизации) и заключенного реорганизованным арендатором договора аренды в ЕГРП вносятся изменения в записи подраздела III-4 ЕГРП с использованием листа «Запись об изменениях», на котором отражается изменение арендатора, и вносится новая регистрационная запись об аренде (заполняется новый лист подраздела III-1).

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, по заявлению наследника в ЕГРП вносятся аналогичные записи на основании выданного нотариусом свидетельства о праве на наследство (иного документа, подтверждающего права наследников) и договора аренды, заключенного наследодателем.

Ранее внесенная запись об аренде (лист подраздела III-1) погашается в соответствии с п. 63 Правил ведения ЕГРП путем проставления штампа погашения регистрационной записи с указанием номера подраздела и листа, на котором произведена новая запись о той же самой аренде.

О перемене арендодателя по зарегистрированному договору аренды также вносится запись в ЕГРП. Перемена арендодателя происходит в результате правопреемства или отчуждения объекта аренды.

Если в результате реорганизации юридического лица - арендодателя вновь возникшее юридическое лицо приобретает в порядке правопреемства право собственности на имущество, переданное в аренду, арендные отношения не прекращаются. Данное положение действует и в случае смерти гражданина - арендодателя, правопреемниками которого являются наследники.

Отчуждение арендодателем сданного в аренду имущества не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК). Арендатор в течение оставшегося срока продолжает пользоваться арендованным помещением на условиях ранее заключенного договора, уплачивая арендную плату новому арендодателю.

После государственной регистрации перехода права собственности на арендованное имущество в регистрационные записи подраздела III-4 и подраздела III-1 вносятся изменения с указанием нового арендодателя на листе «Запись об изменениях». Основанием для внесения записей об изменениях является регистрационная запись о вещном праве нового арендодателя. Внесение изменений осуществляется по заявлению любой из сторон договора аренды.

Если перемена арендодателя не будет отражена в ЕГРП, то это не является основанием для прекращения аренды, поскольку арендные отношения сохраняются в силу приведенных выше общих положений Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве и специальных норм об аренде.

Дополнительное соглашение к договору аренды регистрируется в том же порядке, что и сам договор аренды. Инструкцией о регистрации договоров аренды (п. 19) предусмотрено, что при изменении договора аренды на основании соглашения сторон договора в подраздел III-4 ЕГРП вносится запись о регистрации дополнительного соглашения. Запись о государственной регистрации договора аренды, уже имеющаяся в подразделе III-4, не погашается.

Если условия, изменяемые дополнительным соглашением, приводят к изменению записи подраздела III-1 «Запись об аренде», например, изменился срок аренды, то в запись подраздела III-1 вносятся соответствующие изменения. Изменения вносятся путем заполнения специального листа «Запись об изменениях», который располагается за листом, содержащим запись об аренде, которая подлежит изменению. Лист «Запись об изменениях» не заполняется в случае, если условия дополнительного соглашения не приводят к изменению имеющейся в подразделе III-1 записи об аренде.

Проведение государственной регистрации в данном случае также удостоверяется штампом регистрационной надписи, который проставляется на оригинале дополнительного соглашения.

Если имеется вступившее в законную силу решение суда об изменении условий зарегистрированного договора аренды, то такое решение является основанием для внесения записей об изменении соответственно в подразделы III-4 и (или) III-1 Единого государственного реестра прав с использованием листа «Запись об изменениях».

В соответствии с п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 Закона регистрация договора аренды недвижимого имущества возможна только после осуществления государственной регистрации прав арендодателя в Едином государственном реестре прав.

Исходя из вышеизложенных требований Закона, регистрация договора аренды может быть произведена только после регистрации в Едином государственном реестре прав одного из вещных прав арендодателя на передаваемые в аренду объекты недвижимого имущества: права собственности, права хозяйственного ведения, права оперативного управления.

Кроме собственников в соответствии с законом арендодателями могут быть:

- государственные и муниципальные предприятия, в чьем хозяйственном ведении находится недвижимое имущество, с согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом (п. 2 ст. 295 ГК);

- казенные предприятия, владеющие имуществом на праве оперативного управления, с согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом (п. 1 ст. 297 ГК);

- учреждения, имеющие право самостоятельного распоряжения имуществом, приобретенным за счет доходов от разрешенной учредительными документами деятельности (п. 2 ст. 298 ГК);

- автономное учреждение, владеющее закрепленным за ним на праве оперативного управления имуществом, при этом согласие собственника требуется только на передачу в аренду недвижимого имущества, закрепленного за ним собственником или приобретенного за счет средств, выделенных собственником на приобретение такого имущества (п. 1 ст. 298 ГК).

Существующее исключение из указанного порядка регистрации аренды прямо установлено законом и обусловлено тем, что не на все земельные участки государственная собственность на землю разграничена.

Так, в соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон о введении в действие ЗК) распоряжение земельными участками, относящимися по основаниям, указанным в ст. 3.1 Закона о введении в действие ЗК, к федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, возможно только после государственной регистрации права собственности на них.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов, а в установленных законом случаях - органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

При этом отсутствие государственной регистрации права собственности не является препятствием для распоряжения земельными участками, в том числе и для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации аренды. В случае передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, регистрация договора аренды осуществляется в отсутствие государственной регистрации права собственности арендодателя.

В соответствии со ст. 16 Закона за государственной регистрацией договора, совершенного в простой письменной форме, обращаются все стороны по договору. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает для договоров аренды иной порядок обращения за регистрацией, согласно которому с заявлением о государственной регистрации может обратиться одна из сторон договора аренды, как арендодатель, так и арендатор.

Согласно п. 3 ст. 165 ГК, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, например, не представляя другой стороне документы, необходимые для государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

Следует заметить, что ответчиком в данном споре является уклоняющаяся от регистрации сторона, а не орган по государственной регистрации.

Такое решение суда не заменяет государственной регистрации сделки и само по себе не порождает обязанности у органа по государственной регистрации осуществить регистрацию.

Заинтересованная в регистрации сторона, в интересах которой вынесено решение суда, в установленном порядке обращается в орган по государственной регистрации, представляет необходимые для регистрации документы и вступившее в законную силу решение суда, заменяющее собой документы, которые должна была бы представить уклоняющаяся сторона. Регистрация договора осуществляется в общем порядке в соответствии с решением суда, а не на основании решения суда и не в порядке исполнения судебного решения.

Если в ходе правовой экспертизы будут установлены причины, препятствующие государственной регистрации, то возможен отказ в регистрации договора аренды. Положения п. 1 ст. 28 Закона о недопустимости отказа в регистрации установленного судом права в данном случае неприменимо.

Если договор аренды регистрируется не по заявлению правообладателя (арендодателя), орган по государственной регистрации должен в письменной форме уведомить правообладателя о проведенной государственной регистрации аренды в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации (п. 2 ст. 13 Закона).

Представленный на регистрацию договор должен соответствовать требованиям, предъявляемым Гражданским кодексом к договорам аренды. В соответствии со ст. 607 ГК объектом аренды могут быть земельные участки, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие непотребляемые вещи, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Не может быть объектом аренды доля в праве общей собственности, в том числе и земельная доля, а также доля в аренде. Находящийся в долевой собственности земельный участок может быть передан в аренду в целом или по частям.

По договору аренды арендодатель обязуется передать нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК). В случае если по договору аренды имущество передается только во временное пользование и не передается во владение, в отношении этого имущества может быть заключен не один договор аренды. Например, нежилое помещение по договору аренды передается во временное пользование одному арендатору с 8 часов до 14 часов с понедельника по пятницу, а по другому договору аренды это же нежилое помещение передается во временное пользование другому арендатору с 14 часов до 20 часов с понедельника по пятницу (так называемая почасовая аренда), при этом арендодатель владения не утрачивает.

Договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434, п. 1 ст. 651 ГК). В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При правовой экспертизе представленного на государственную регистрацию договора аренды следует учитывать особенности, установленные законодательством для аренды различных видов недвижимого имущества.

Так, при правовой экспертизе договора аренды земельного участка нужно учитывать следующее.

В соответствии с ч. 2 ст. 27 ЗК земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектом сделок, предусмотренных Гражданским кодексом.

Объектом аренды могут быть только земельные участки, прошедшие кадастровый учет. Заключить договор аренды земельного участка может только собственник земельного участка или лицо, уполномоченное собственником, за исключением передачи в аренду земельных участков, находящихся в неразграниченной государственной собственности.

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения заключается или с участниками долевой собственности или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных нотариально или должностным лицом органа местного самоуправления (п. 2 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Порядок и условия заключения договоров аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с гражданами и юридическими лицами, имеющими в собственности или в хозяйственном ведении здания, строения, сооружения, устанавливается Земельным кодексом и другими федеральными законами (ст. 36 ЗК).

При этом если земельный участок, на котором расположено здание, строение, сооружение, не определен и отсутствует кадастровая карта (план) земельного участка, проект границ земельного участка, подлежащего передаче в аренду, должен быть утвержден органом местного самоуправления.

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, или помещения в здании принадлежат одним лицам на праве собственности другим на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Порядок заключения договора аренды в данном случае не является публичным, поскольку собственникам зданий, строений, сооружений предоставлено исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретения права аренды земельного участка, на котором расположено принадлежащее на праве собственности гражданину или юридическому лицу здание, строение, сооружение, а юридические лица, имеющие в хозяйственном ведении указанные объекты недвижимого имущества, в силу прямо указания закона обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды в срок до 1 января 2008 г.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, иным лицам осуществляется на принципах публичности.

Предоставление земельного участка под строительство осуществляется:

а) без проведения торгов с предварительным согласованием места размещения объекта лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, при обязательном информировании населения органами местного самоуправления городских или сельских поселений о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (ст. 30 ЗК);

б) без предварительного согласования места размещения объекта по результатам торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка или без проведения торгов (конкурсов, аукционов) гражданину или юридическому лицу, подавшему заявление о предоставлении земельного участка, при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для передачи в аренду под строительство земельных участков и поступлении на торги только одной заявки (ст. 30, ст. 30.2 ЗК). Земельные участки для жилищного строительства предоставляются в аренду только по результатам аукциона, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом (ст. 30.1 ЗК);

в) без проведения торгов для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, лицу, заключившему договор о развитии застроенной территории по результатам открытого аукциона на право заключения такого договора (п. 2.1 ст. 30 ЗК, ст. 46.2 ГрК);

г) для индивидуального жилищного строительства:

- без проведения торгов на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка, при условии, что по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка других заявлений не поступило;

- по результатам аукциона, если решение о проведении аукциона принял исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в пределах предоставленных им полномочий, либо если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка поступили заявление от других граждан (п. 3 ст. 30.1 ЗК).

Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации договора аренды.

Для целей, не связанных со строительством, земельные участки предоставляются (ст. 34 ЗК) на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков в соответствии со специальным актом, устанавливающим процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений, принятым публичным собственником земельных участков или органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Аренда лесного участка имеет следующие особенности.

Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора (п. 1 ст. 74 ЛК), за исключением случаев передачи в аренду лесных участков:

- для реализации приоритетных инвестиционных проектов в области освоения лесов (подп. 2 п. 3 ст. 74 ЛК);

- для выполнения работ по геологическому изучению недр, для разработки месторождений полезных ископаемых (подп. 1 п. 3 ст. 74, ст. 43 ЛК);

- для строительства и эксплуатации водохранилищ, иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений, специализированных портов (подп. 1 п. 3 ст. 74, ст. 44 ЛК);

- для строительства, реконструкции, эксплуатации линий электропередач, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов (подп. 1 п. 3 ст. 74, ст. 45 ЛК).

При заключении договора аренды лесного участка по результатам аукциона изменение условий аукциона по соглашению сторон договора аренды не допускается (п. 2 ст. 74 ЛК).

Объектами аренды могут быть только лесные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 2 ст. 72 ЛК).

Заключение договоров аренды лесных участков, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, осуществляется соответственно органами государственной власти, органами местного самоуправления в пределах их компетенции, установленной Лесным кодексом (п. 4 ст. 74 ЛК). При этом органы местного самоуправления осуществляют передачу в аренду лесных участков, находящихся в муниципальной собственности (ст. 84 ЛК), а органы государственной власти субъектов Российской Федерации осуществляют передачу в аренду лесных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации (ст. 82 ЛК) и собственности Российской Федерации (ст. 83 ЛК).

При заключении договора аренды нежилого помещения значительную трудность представляет определение объекта аренды.

Исходя из того, что предметом договора аренды могут быть только непотребляемые вещи, которые не теряют своих свойств в процессе их использования, вызывает большое сомнение квалификация договора о предоставлении в пользование части помещения, не выделенной в натуре, например, торгового места как договора аренды. Оборудованное торговое место, хотя и расположено в конкретном нежилом помещении и занимает определенную его часть, объектом недвижимого имущества не является. Применительно к одному оборудованному торговому месту в большом торговом зале это условие невыполнимо, поскольку невозможно выделить и определить конкретную часть помещения, которая является объектом аренды. Предоставление оборудованного торгового места на определенное время, например с 9 до 18 часов, можно квалифицировать как договор на оказание одной стороной определенных услуг другой стороне за вознаграждение. Соответственно такой договор государственной регистрации в Едином государственном реестре прав не подлежит.

Услуги по предоставлению оборудованного торгового места не следует путать с арендой части помещения, выделенной в натуре, например комнаты в помещении, состоящем из нескольких комнат, как изолированных, так и проходных. В случае, когда объектом аренды является конкретная, выделенная часть помещения - комната, к договору аренды должен быть приложен поэтажный план здания, на котором обозначена часть помещения с указанием номера помещения и размера арендуемой площади.

Договор аренды жилого помещения может быть заключен только с юридическим лицом, которое может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 30, ст. 17 ЖК). Физическим лицам жилое помещение в аренду предоставлено быть не может.

При передаче в аренду предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК) право на предприятие как имущественный комплекс должно быть зарегистрировано в порядке, установленном ст. 22 Закона. При этом государственная регистрация права на предприятие как имущественный комплекс и регистрация договора аренды осуществляются федеральным органом в области государственной регистрации вне зависимости от места нахождения имущества, входящего в состав предприятия как имущественного комплекса.

Исходя из содержания ст. 665 ГК, особенность предмета договора финансовой аренды (лизинга) заключается в том, что он включает в себя наряду с объектом лизинга (недвижимое имущество) также действия обязанных по нему сторон: действия лизингополучателя по принятию имущества во владение и пользование и действия лизингодателя по заключению договора купли-продажи лизингового имущества с продавцом, указанным лизингополучателем, и передаче объекта лизинга в аренду последнего.

В соответствии со ст. 608 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику имущества или лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В данном случае специальной нормой закона - ст. 665 ГК - установлено, что арендодатель не только не является собственником имущества, но и не владеет им. По договору лизинга арендодатель обязуется передать имущество, которое ему указал арендатор и которое арендодателю необходимо приобрести у лица, являющегося на момент подписания договора аренды и на дату его государственной регистрации собственником имущества.

Таким образом, квалифицирующим признаком договора лизинга, позволяющим отделить его от договора аренды, выступает то обстоятельство, что на момент его заключения лизингодатель не должен являться собственником или титульным владельцем имущества, подлежащего передаче в лизинг. В противном случае возникают обычные арендные отношения. Более того, в момент приобретения лизингодателем права собственности на недвижимое имущество оно по сути уже обременено арендными правами лизингополучателя.

Предметом договора лизинга является конкретный объект недвижимости, обладающий индивидуальными признаками, имеющий конкретного собственника, а не недвижимость вообще и не товары (оборудование), которые изготавливаются продавцом и обладают только родовыми признаками. Это требование характерно не только для договора аренды и ее разновидности - лизинга, но и для любой сделки с объектом недвижимости.