На момент заключения договора объект недвижимости существует и имеет собственника. Однако воля собственника на передачу им имущества в аренду отсутствует. Между тем ст. 667 ГК предусмотрено, что арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи в аренду. Можно предположить, что такое уведомление в обязательном порядке должно содержаться в договоре купли-продажи имущества. Поскольку договор купли-продажи в данном случае представляет собой договор в пользу третьего лица (ст. 430 ГК), лизингополучатель может быть прямо назван в договоре. Однако это не исключает возможности уведомления продавца и другими способами.

Следует заметить, что законом не определен момент, когда лизингодатель должен договориться с собственником о продаже имущества. Очевидно, что все-таки еще до заключения договора лизинга сторонам (лизингодателю и лизингополучателю) должно быть известно, что имущество продается за определенную сумму. Известны должны быть также и состояние объекта недвижимости, и его цена. Кроме того, для заключения договора лизинга объекта недвижимого имущества лизингодателю потребуются документы технического учета (инвентаризации) объекта, которые имеются (или могут быть получены) только собственником объекта. Эти документы необходимы для заключения договора лизинга. Исходя из изложенного, представляется, что определенная договоренность о продаже имущества между сторонами договора лизинга и собственником недвижимости должна быть достигнута еще до заключения договора лизинга.

Порядок осуществления регистрационных действий по правоотношениям лизинга обусловливается спецификой предмета лизинга. Регистрационные действия осуществляются в следующей последовательности:

- регистрация ранее возникшего права продавца недвижимости (если право возникло до 31 января 1998 г. и не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав);

- регистрация договора лизинга (именно с этого момента права собственника недвижимости, не являющегося стороной договора лизинга, обременены наличием арендных отношений, что и позволяет утверждать о наличии предварительного соглашения о продаже между продавцом и лизингодателем и о необходимости уведомления собственника о регистрации договора лизинга, а также о необходимости представления этих документов для государственной регистрации);

- регистрация договора купли-продажи объекта лизинга, если такой договор подлежит обязательной государственной регистрации;

- регистрация перехода права собственности на объект лизинга к лизингодателю. При этом одновременная подача участниками лизингового правоотношения документов на регистрацию лизинга, опосредуемого договорами финансовой аренды и купли-продажи недвижимости, не противоречит действующему законодательству.

Государственная регистрация перехода права собственности на объект лизинга от лизингодателя к лизингополучателю может быть осуществлена при условии наличия в содержании договора лизинга данной возможности или отдельного дополнительного соглашения к договору лизинга, предусматривающего указанное правомочие лизингополучателя. При этом в качестве документа - основания для регистрации права должно быть представлено соглашение сторон или иные документы, подтверждающие выполнение ими условий о выкупе в полном объеме, соответствующих условиям Гражданского кодекса о выкупе арендуемого имущества (ст. 624 ГК).

На сегодняшний день передача в лизинг объектов недвижимости представляется проблематичной, исходя из норм Земельного кодекса, закрепивших единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК).

Статьей 666 ГК установлено ограничение - земельные участки не могут быть предметом лизинга. Вместе с тем в соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Таким образом, если предметом лизинга является здание, находящееся на земельном участке, принадлежащем продавцу здания на праве собственности, то лизингодатель обязан приобрести у продавца не только здание, но и земельный участок, который в лизинг передан быть не может.

Если допустить в данном случае, что лизингодатель приобретает здание и земельный участок, но в лизинг передает только здание, то дальнейший выкуп лизингополучателем здания по договору лизинга невозможен, поскольку нельзя выкупить здание без земельного участка, а земельный участок не являлся предметом лизинга.

Несколько по иному складываются правоотношения сторон в случае, когда здание, являющееся предметом лизинга, расположено на земельном участке, используемом продавцом на основании договора аренды. В этом случае лизингодатель, приобретя в собственность здание, в силу ст. 552 ГК и п. 1 ст. 35 ЗК приобретает право аренды земельного участка, на котором это здание расположено. Получая арендную плату за переданное по договору лизинга здание, лизингодатель выплачивает арендную плату за аренду земельного участка, на котором это здание расположено. При выкупе лизингополучателем здания по договору лизинга лизингополучатель приобретет право аренды земельного участка, на котором это здание расположено.

В случае, если предметом договора лизинга является здание, расположенное на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования, лизингодатель, купив здание, обязан переоформить права на земельный участок: заключить договор аренды или выкупить в собственность (п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК).

Очевидно, что для дальнейшего развития отношений по лизингу недвижимости запрет на передачу в лизинг земельных участков целесообразно сохранить только в отношении незастроенных (пустых) земельных участков, а также земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Пункты 2 и 3 содержат дополнительные требования к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию.

В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона представления кадастрового плана земельного участка или плана объекта недвижимого имущества не требуется, если такой план ранее уже представлялся и был помещен в дело правоустанавливающих документов.

К договору аренды земельного участка, представляемому на государственную регистрацию, должен быть приложен кадастровый план земельного участка. Если в аренду сдается часть земельного участка, то на прилагаемом кадастровом плане должна быть указана часть земельного участка, сдаваемая в аренду.

При кадастровом учете земельных участков в Единый государственный реестр земель вносятся основные сведения о земельных участках, в том числе описание границ земельных участков, их отдельных частей (п. 2 ст. 14 Федерального закона от 2 января 2000 г. №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»). В форме Ф. 1.3 подраздела, открытого для внесения учетных кадастровых записей о земельном участке, указываются сведения о частях и обременениях земельного участка: площадь сформированной части и единица ее измерения, основная характеристика части, а в форму Ф. 1.9 помещается план (чертеж, схема) границ части земельного участка и указывается учетный кадастровый номер части.

В кадастровом плане земельного участка в формах В.3 и В.4 отражаются указанные сведения о сформированной и учтенной части земельного участка, передаваемой в аренду.

Отражение в кадастровом плане земельного участка характеристик сформированной части земельного участка, подлежащей передаче в аренду, позволяет соблюсти требования ч. 3 ст. 607 ГК о необходимости указания в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При передаче в аренду здания или помещения в здании или части помещения на государственную регистрацию должны быть представлены поэтажные планы здания, изготовленные организацией технического учета (инвентаризации), с определением части дома, части здания, нежилого помещения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Указанные документы должны быть приложены к договору, представляемому на государственную регистрацию, в силу прямого указания закона. Однако если в тексте договора аренды имеется ссылка на поэтажные планы как на неотъемлемую часть договора, то данные документы должны быть сброшюрованы вместе с договором или должны иметь указание на то, что являются приложением к договору.

Запись о прекращении аренды вносится в Единый государственный реестр прав по заявлению любой из сторон договора аренды на основании документов, свидетельствующих о прекращении договора аренды.

Аренда может быть прекращена в связи с истечением срока аренды. Однако само по себе истечение срока аренды, указанного в записях Единого государственного реестра прав, не является основанием для погашения записи. Любая из сторон договора вправе обратиться с заявлением о прекращении аренды, представив при этом документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений. Таким документом может являться акт передачи арендованного имущества арендодателю (ст. 622 ГК) или уведомление, направленное одной стороне другой, о прекращении арендных отношений в связи с истечением срока аренды, о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, или соглашение о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия. Представление документов, подтверждающих фактическое прекращение арендных отношений, является необходимым в связи с тем, что по общему правилу ч. 2 ст. 621 ГК, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК). В этом случае сторона, обратившаяся с заявлением о прекращении аренды, должна представить документы, подтверждающие, что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды за три месяца или за иной срок, предусмотренный договором (ч. 2 ст. 610 ГК).

При досрочном расторжении договора аренды регистрационная запись об аренде погашается на основании соглашения сторон о расторжении договора или вступившего в законную силу решения суда о досрочном расторжении договора. Решение суда о признании договора аренды недействительным также является основанием для погашения регистрационных записей об аренде.

Арендованное имущество может быть выкуплено арендатором. Так, например, собственник здания, являющийся арендатором земельного участка, может выкупить земельный участок. В этом случае аренда прекращается совпадением кредитора и должника в одном лице (ст. 413 ГК). Основанием для внесения записи о прекращении аренды является сам факт регистрации перехода права собственности к арендатору.

Прекращение договора аренды является основанием для внесения записи и о прекращении договора субаренды (ст. 618 ГК).

Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав. На лицевой стороне листа, содержащего запись о регистрации договора аренды и листа, содержащего записи об аренде, проставляется специальный штамп погашения регистрационной записи, в котором проставляется дата регистрации прекращения аренды, сделки, фамилия и инициалы регистратора, его подпись.

При ведении Единого государственного реестра прав на магнитных носителях запись о прекращении выполняется на отдельном листе, который располагается за листом с записью о прекращаемой аренде или сделке.

При расторжении договора аренды на основании соглашения сторон договора также заполняется лист записи подраздела III-4 Единого государственного реестра прав. Указанный лист записи подраздела III-4 не заполняется, если для прекращения аренды представлено соглашение о прекращении договора аренды в связи с истечением срока аренды.

Если погашение регистрационных записей было осуществлено на основании заявления арендатора, то орган по государственной регистрации должен уведомить правообладателя (арендодателя) объекта недвижимого имущества путем направления уведомления о погашении регистрационных записей об аренде. Указанное уведомление должно быть направлено в срок не более пяти рабочих дней с момента погашения записей.

Проставление штампа погашения регистрационной записи на зарегистрированном договоре аренды либо на свидетельствующих о прекращении договора аренды документах не предусмотрено. Убедиться, что регистрационные записи об аренде погашены, арендатор или арендодатель могут, получив выписку из Единого государственного реестра прав.

В случае, если основанием для прекращения аренды послужило соглашение о досрочном расторжении договора аренды, запись о регистрации которого внесена на отдельный лист подраздела III-4, на оригинале соглашения проставляется штамп регистрационной надписи, в котором после слов «Произведена государственная регистрация» указывается «соглашения о расторжении договора аренды», проставляются дата государственной регистрации и номер, под которым осуществлена регистрация.

2.2.2 Государственная регистрация договоров в долевом строительстве

Статья 25.1 Закона была введена в Закон Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом участии).

Принятие Закона о долевом участии было обусловлено стремлением достаточно большого числа граждан вкладывать средства в строительство многоквартирных домов с целью последующего приобретения права собственности на квартиры в таких домах. Одновременно на момент принятия Закона о долевом участии сложившаяся в данной сфере отношений практика свидетельствовала о серьезных нарушениях прав граждан. Имелись случаи, когда внесенные гражданами средства на строительство одного дома направлялись застройщиками на строительство других домов, в результате чего произвольно менялись объекты обязательств и нарушались сроки их выполнения. Иногда после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращали гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализовывались по более высокой стоимости. Нередко имели место случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам.

С целью приобретения квартир в строящихся многоквартирных домах застройщики (а часто и посредники, действующие якобы от имени застройщиков) предлагали гражданам заключать несколько связанных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законодательством: например, договоры подряда, купли-продажи, займа, простого товарищества, а также «о совместной деятельности», «инвестиционный договор», «о долевом инвестировании», «долевого строительства», «об уступке прав требований» и т.п. При этом в большинстве случаев заключаемые договоры не подлежали государственной регистрации. В результате об эффективности защиты соответствующих прав граждан не могло идти и речи.

В настоящее время с учетом ч. 2 ст. 1 Закона о долевом участии основаниями привлечения денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, могут служить только:

- договор участия в долевом строительстве;

- жилищный сертификат;

- основания, предусмотренные законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах.

Вышеуказанное по существу означает, что теперь застройщики не могут привлекать денежные средства граждан на основании какого-либо иного договора, кроме договора участия в долевом строительстве, предусмотренного Законом о долевом участии. При этом в целях устранения неопределенности в вопросе о возможности финансирования строительства многоквартирных домов юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями совместно с гражданами на основании договора о совместной деятельности, инвестиционных договоров и других договоров, заключение которых предусмотрено Гражданским кодексом РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности, законодатель в ч. 3 ст. 1 Закона о долевом участии дополнительно подчеркнул, что, во-первых, действие этого Закона не распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве, и, во-вторых, передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Согласно п. 1 ст. 4 Закона о долевом участии договор участия в долевом строительстве - это договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. При этом ст. 2 Закона о долевом участии застройщик определяется как юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с названным Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Объектом же долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и должен содержать следующие условия:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Указанные условия являются существенными и при их отсутствии в соответствующем договоре такой договор будет считаться незаключенным.

В соответствии со ст. 17 Закона о долевом участии договор участия в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат в порядке, предусмотренном комментируемым Законом, государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, длястроительствакоторых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором. При этом следует иметь в виду, что с учетом ч. 3 ст. 4 Закона о долевом участии и п. 3 ст. 433 ГК РФ договор участия в долевом строительстве может считаться заключенным только после такой государственной регистрации.

Учитывая специальные требования, предъявляемые Законом о долевом участии к заключению договоров участия в долевом строительстве к застройщикам при реализации ими прав на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, и в целом с учетом специфики возникающих в этой сфере отношений и необходимости обеспечения защиты прав граждан - участников долевого строительства комментируемой статьей определены особенности государственной регистрации указанных договоров.

Пункт 1 ст. 25.1 Закона для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в качестве общего правила устанавливает требование о представлении, наряду с иными необходимыми для государственной регистрации документами (заявления, правоустанавливающих документов, документа об уплате государственной пошлины и т.п.), документов, содержащих описание объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. В данном случае имеются в виду документы, позволяющие идентифицировать конкретный объект долевого строительства, который после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости будет подлежать передаче участнику долевого строительства во исполнение обязательств по договору долевого участия в строительстве.

В частности, если по договору долевого участия в строительстве будет подлежать передаче квартира в строящемся многоквартирном доме, то ее местоположение на плане многоквартирного дома, содержащего информацию о количестве жилых и нежилых помещений в составе такого дома и планируемой площади каждого из таких помещений, указывается путем ее графического выделения на указанном плане либо использования описания (этаж, номер квартиры и т.п.), позволяющего однозначно определить местоположение квартиры в многоквартирном доме в целях ее обозначения на указанном плане.

Одновременно следует иметь в виду, что однозначное определение объекта долевого строительства является существенным условием договора долевого участия в строительстве (п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона о долевом участии) и соответственно такой договор также является документом, содержащим описание объекта долевого строительства. Так, согласно п. 14 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 9 июня 2005 г. №82, при внесении регистратором в подраздел III-4 ЕГРП записи о договоре участия в долевом строительстве в графе «Описание предмета сделки» должно указываться описание объекта долевого строительства согласно договору участия в долевом строительстве, в том числе местоположение, наименование (назначение) строящегося объекта (например, «двухкомнатная квартира»), номер этажа (в том числе подземного), на котором будет находиться объект (если объект входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного многоэтажного здания, в том числе здания, имеющего подземную этажность), и номер объекта (например, номер квартиры), если они определены договором, площадь объекта.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления в установленном порядке проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка (ч. 1 ст. 3 Закона о долевом участии). При этом согласно ст. 12.1 названного Закона исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, должно обеспечиваться одним из следующих способов:

- залогом предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, или права аренды на указанный земельный участок и строящихся (создаваемых) на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (в качестве общего правила указанное имущество считается находящимся в залоге у участника долевого строительства (залогодержателя) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору долевого участия в строительстве с момента государственной регистрации такого договора);

- поручительством банка (договор поручительства должен быть заключен до государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве).

Соответственно застройщик при государственной регистрации первого договора долевого участия в строительстве конкретного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости должен подтвердить соблюдение им вышеуказанных требований закона.

В этих целях п. 2 ст. 25.1 Закона введен дополнительный перечень документов, которые застройщик, наряду с иными документами, необходимыми в соответствии с общими положениями комментируемого Закона, должен представить при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного им с первым участником долевого строительства. В частности, данный перечень включает следующие документы:

1) разрешение на строительство;

2) проектную декларацию;

3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство банка.

При этом государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. С учетом ранее указанного требования такая регистрация возможна только при условии, если застройщик уже зарегистрировал в установленном комментируемым Законом порядке право собственности или договор аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости согласно п. 2.1 комментируемой статьи осуществляется в срок не более чем 10 рабочих дней со дня подачи заявления и необходимых документов. В данном случае следует иметь в виду, что документы, перечисленные в вышеуказанном перечне, уже не требуется представлять застройщику. Относительно того, кто может обратиться с заявлением о регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве (стороны договора вместе или одна из сторон договора), указанная норма не содержит никаких указаний. Представляется, что в силу п. 1 ст. 16 комментируемого Закона государственная регистрация таких договоров должна также осуществляться на основании заявления сторон договора: застройщика и участника долевого строительства.

Согласно ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Данный документ застройщик должен получить в установленном указанной статьей порядке.

Содержание проектной декларации и предъявляемые к ней требования устанавливает ст. 19 Закона о долевом участии.

В частности, согласно ч. 1 указанной статьи проектная декларация должна включать информацию о застройщике и о проекте строительства.

Требования к содержанию информации о застройщике установлены ст. 20 названного Закона. Данная информация должна содержать основные сведения о застройщике, в том числе сведения о государственной регистрации, информацию об учредителях (участниках) застройщика - юридического лица, проектную историю застройщика за три года, лицензионные данные, сведения о финансовом состоянии застройщика.

Содержание информации о проекте строительства определено ст. 21 Закона о долевом участии. Так, в проектной декларации в части проекта строительства должна быть отражена информация о цели, сроках и этапах строительства, об имеющемся разрешении на строительство, а также сведения о результатах государственной экспертизы проектной документации в случае ее проведения, данные о земельном участке и правах на него, данные проектной документации, касающиеся характеристик многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства, указание возможных рисков при реализации проекта, сведения о подрядчиках и т.п.

В случае если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется с производством, размещением и распространением рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств, то в соответствии с ч. 2 ст. 19 Закона о долевом участии проектная декларация должна быть опубликована застройщиком в СМИ и (или) размещена в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора долевого участия в строительстве с первым участником долевого строительства.

Предусмотренный установленным п. 2 комментируемой статьи перечнем документов план создаваемого объекта недвижимого имущества изготавливается застройщиком в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство. Ни комментируемый Закон, ни Закон о долевом участии не устанавливают специальных требований по изготовлению такого плана. Вместе с тем анализ комплекса норм указанных законодательных актов позволяет выявить ряд таких требований.

В частности, данный план должен содержать информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, об их описании, о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией, их планируемой площади, графически отображать информацию о таких частях.

Представляется, что такой план должен быть удостоверен подписью уполномоченного должностного лица застройщика и скреплен печатью застройщика.

С учетом п. 2 ст. 25.1 Закона договор поручительства представляется застройщиком при государственной регистрации первого договора долевого участия в строительстве только в случае, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство банка.

Договор поручительства должен предусматривать:

1) солидарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по обязательствам застройщика по договору долевого участия в строительстве (возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, уплате участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств);

2) переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору долевого участия в строительстве;

3) срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором долевого участия в строительстве срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

4) согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору долевого участия в строительстве, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя;

5) обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства.

В соответствии с п. 3 ст. 25.1 Закона запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору) вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, ЕГРП. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе «Особые отметки» распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Порядок внесения записей о договоре участия в долевом строительстве, о возникающих в связи с этим обременениях детализирован в Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 9 июня 2005 г. №82.

Так, согласно названной Инструкции запись о договоре участия в долевом строительстве вносится в подраздел III-4 ЕГРП раздела, открытого на принадлежащий застройщику на праве собственности или находящийся у него в аренде земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества. При этом при внесении в подраздел III-4 ЕГРП записи о договоре участия в долевом строительстве:

- в графу «Условный номер» вносится условный номер, присваиваемый в соответствии с Инструкцией о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, утвержденной Приказом Минюста России от 8 декабря 2004 г. №192 «Об утверждении Инструкции о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер»;

- в графе «Описание предмета сделки» указываются слова «объект долевого строительства», а также его описание согласно договору участия в долевом строительстве, в том числе местоположение, наименование (назначение) строящегося объекта (например, «двухкомнатная квартира»), номер этажа (в том числе подземного), на котором будет находиться объект (если объект входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного многоэтажного здания, в том числе здания, имеющего подземную этажность), и номер объекта (например, номер квартиры), если они определены договором, площадь объекта;

- в графе «Цена сделки» указывается определенная договором участия в долевом строительстве цена;

- в графе «Лицо, права которого ограничиваются (обременяются)» указываются сведения о стороне договора - застройщике;

- в графе «Лицо, в пользу которого ограничиваются (обременяются) права» указываются сведения о стороне договора - участнике долевого строительства;

- в графе «Документы-основания» указываются реквизиты договора;

- в графе «Условия сделки» указываются существенные условия договора участия в долевом строительстве, не отраженные в иных графах данного раздела, - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, сроки и порядок уплаты цены договора, гарантийный срок на объект долевого строительства;

- в графу «Особые отметки регистратора» вносятся слова: «Земельный участок (право аренды земельного участка), создаваемый объект недвижимого имущества, в состав которого входит объект долевого строительства, на основании федерального закона находится в залоге у…», далее указываются фамилия, имя и отчество физического лица (наименование юридического лица), являющегося участником долевого строительства по регистрируемому договору участия в долевом строительстве.

Пунктом 1 ст. 20 Закона установлены общие основания для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые в полной мере не учитывают установленных комментируемой статьей особенностей государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве. Поэтому п. 3.1 комментируемой статьи введены дополнительные, достаточно очевидные, основания для отказа в государственной регистрации таких договоров:

1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;

2) непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.

13. Согласно п. 4 ст. 25.1. Закона заявление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке.

В данном случае комментируемый Закон процедурно обеспечивает реализацию права участника долевого строительства на отказ от исполнения договора долевого участия в строительстве в одностороннем порядке. Такое право закреплено ч. 1 ст. 9 Закона о долевом участии.

При расторжении договора долевого участия в строительстве в судебном порядке к заявлению должна быть приложена копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении такого договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение.

3. Практическая регистрация права собственности на примере сделки купли-продажи жилого помещения по адресу: С-Пб., ул. Ново-Александровская, д. 14

3.1 Описание рассматриваемого объекта регистрации

Зона градостроительной ценности №14.

Квартал ограничен с севера Светлановским проспектом, проспектом Энгельса с востока, Зеленогорской улицей и Железнодорожным переулком с запада и юга соответственно. Лена здесь проставь нужные улицы - я Питера не знаю.

Участок имеет асфальтированный двухрядный подъезд со стороны проспекта Энгельса. Во дворе оборудован асфальтированный паркинг на 25 - 30 машин.

Ближе всего от участка находятся станции метро: Лесная - 2,23 км (7 ост), Площадь Мужества - 2,20 км (5 ост), Пионерская - 1,71 км (4 ост), Удельная 1,62 км (4 ост). Также хорошо развита инфраструктура городского общественного транспорта: трамваи: 9, 17, 20, 40, 55, 58; троллейбусы: 40, 50; автобусы 9, 40, 93, 94, 98.

Площадь участка 3600 м² = 0,36 га.

Форма участка правильная прямоугольная со сторонами 90 м и 40 м.

Рельеф: плоский, без наличия ям и канав.

План не соответствует натуре. Два деревянных двухэтажных дома представленных на плане снесены, деревья вырублены. В глубине участка параллельно пр. Энгельса построен новый 9-ти этажный дом.

2. Описание окружения

Жилая застройка.

Этажность - 9 эт. Возраст застройки - около 2-х лет. Территория полностью освоена.

Свободных незастроенных площадей нет.

Застройка участка в высшей степени соответствует потребностям окружающих землепользователей.

Инженерное обеспечение соответствует всем правилам ГОСТа и СНиПа для жилой застройки. Дом обеспечен эфирнораспределительной сетью системы спутникового телевидения «Теле Плюс». Район обладает хорошо развитой инфраструкторой городских улиц, магазинов, учебных заведений, объектов бытового обслуживания.

В квартале от рассматриваемого участка находится крупное производственное предприятие «СВЕТЛАНА». Других предприятий в районе нет. В 500 метрах на юг от рассматриваемого участка проходит железнодорожная линия Выборгского направления. Автотрасс и аэропортов не имеется.

Неподалёку, в направлении северо - запад, располагается зона отдыха Озерки. Несколько километров на север - лесопарк Сосновка.

Участок прилегает к проспекту Энгельса и Светлановскому проспекту.

Участок имеет асфальтированный двухрядный подъезд со стороны проспекта Энгельса. Также во дворе оборудован асфальтированный паркинг на 25 - 30 машин.

3. Описание зданий и сооружений

Интенсивность застройки - 0,2.

На участке построен один девятиэтажный кирпичный жилой дом на 250 кв; первый этаж отведен под коммерческие учреждения.

Фундамент здания ленточного типа, дом кирпичный, с лицевой стороны здания стены поштукатурены и покрашены, перекрытия и крыша выполнены из монолитного железобетона, крыша плоская, присутствует чердачное помещение и подвал. Фасад здания очень качественно отделан.

Здание находится в эксплуатации. Без физических дефектов.

Участок имеет асфальтированный двухрядный подъезд со стороны проспекта Энгельса. Также во дворе оборудован асфальтированный паркинг на 25 - 30 машин. Имеются необходимые тротуары для удобного подхода к зданию.

На данном участке нельзя строить промышленные здания.

4. Внешняя информация

Первый этаж здания находится в собственности коммерческих предприятий. Остальные этажи здания жилые, 25% - собственность муниципалитета, остальные квартиры в собственности жильцов.

3.2 Алгоритм подготовки и подачи документов в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

В этом разделе хотелось бы обратить внимание на некоторые общие вопросы, возникающие при подготовке и подаче документов УФРС(ГБР) на регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

1. Внимательно изучите комплект документов, который должен быть подан в УФРС(ГБР). Не следует руководствоваться принципом, чем документов больше, тем лучше, вдруг пригодятся. В ненужных для регистрации документах, УФРС(ГБР) может обнаружить такие сведения, которые в конечном случае послужат основанием для приостановки в регистрации, а в худшем, приведут к отказу. Подавайте в УФРС(ГБР) только необходимые для регистрации документы.

2. Документы не должны содержать незаверенных исправлений. Если документ на нескольких листах, он должен быть сшит, пронумерован и скреплен подписью и(или) печатью лица, которое подписало указанный документ.

3. В УФРС(ГБР) остается опись всех документов, которые подаются на регистрацию. Составляя опись документов, проследите за тем, что в нее вошли надлежащим образом удостоверенные копии, как правило, нотариально, всех документов, которые подаются в УФРС(ГБР). Имейте в виду, что документ, который подан в одном экземпляре останется в УФРС(ГБР) и получить его обратно будет чрезвычайно трудно.

4. Если документы подаются представителем, обратите внимание на составление доверенности. Полномочия доверенного лица должны быть четко оговорены, на выполнение каких действий выдана доверенность. Укажите полномочия на подачу и получение документов после регистрации. Имейте в виду, что доверенность на получение документов должна быть нотариально удостоверенной. Предусмотрите в доверенности полномочия на подачу заявления о приостановке регистрации, это может понадобиться, если в процессе регистрации необходимо донести дополнительные документы, но заявитель не успевает это сделать до конца срока регистрации. Предоставьте в УФРС(ГБР) копию доверенности.

5. Государственная пошлина может быть оплачена для юридических лиц только в безналичном порядке. В УФРС(ГБР) подается подлинный экземпляр платежного поручения, который УФРС(ГБР) вернет с отметкой о погашении, если заявитель предоставит ксерокопию платежного поручения. Физические лица оплачивают госпошлину в Сбербанке. Обратите внимание на указание кода ОКАТО. Кроме того, указывайте назначение платежа, в зависимости от того, за что уплачивается госпошлина: «Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним» или «Плата за предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество».

6. Получив на руки свидетельство о праве собственности, внимательно проверьте все ли документы вернули и не содержит ли свидетельство технических ошибок. В случае, если обнаружили не комплект документов или ошибку в свидетельстве, незамедлительно обратитесь к инспектору, выдавшему документы или к администратору. Допущенные технические ошибки УФРС(ГБР) обязан исправить без оплаты.

3.3 Направления совершенствования процедуры государственной регистрации собственности и сделок с объектами недвижимости

Недвижимость - один из самых значимых объектов гражданских прав и институтов гражданского законодательства. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.

Одним из необходимых косвенных рычагов государственного регулирования ряда общественных отношений, где возникает необходимость в государственном контроле, является институт регистрации, представляющий собой совокупность правовых и организационных мер, устанавливающих и закрепляющих на законодательном уровне порядок регистрационного учета соответствующих объектов (субъектов), осуществляемый уполномоченными органами исполнительной власти.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации). Юридическое значение государственной регистрации в рассматриваемом случае состоит в том, что она является единственным доказательством существования зарегистрированного права: поскольку действия административных органов презюмируются достоверными, то и государственная регистрация, пока иное не установлено судом, является достоверной, а значит, бесповоротной; имеет не техническое, а юридическое значение; зарегистрированное право оспаривается лишь в судебном порядке; обеспечивает стабильный хозяйственный оборот.

Государственной регистрации подлежат далеко не все сделки с недвижимостью, а только те, относительно которых имеется специальное указание об этом в законе: продажа жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК РФ), продажа предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ), аренда предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ) и некоторые другие.

Органами, которые от имени государства осуществляют признание и подтверждение прав на недвижимое имущество, являются учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, созданные в субъектах РФ, которые могут принять решение об отказе. Уже участие в государственной регистрации административного органа, осуществляющего свои полномочия в связке с соответствующими действиями, является доказательством того, что государственная регистрация не имеет «сделкового» характера: совершение сделки предшествует государственной регистрации, регистрируется уже состоявшееся волеизъявление участников. В данном случае регистрирующий орган не участвует и не может участвовать в формировании воли сторон, ведь при регистрации воля уже сформировалась и получила объективированное выражение в представляемом на государственную регистрацию договоре-документе.

Мнение о «сделковом» характере государственной регистрации прав на недвижимость отвергается и Конституционным Судом РФ, указавшем, что государственная регистрация договора… не может подменять собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права, а также вторгаться в содержание договора. Государственная регистрация, по мнению суда, необходима для удостоверения со стороны государства юридической силы соответствующих правоустанавливающих документов.

Ограничивая свободу усмотрения государственной администрации, закон устанавливает закрытый перечень таких дефектов представленных документов, которые являются существенными, могут привести к злоупотреблениям со стороны хозяйствующих субъектов, противоречат идее Закона о гласности и публичности оборота недвижимого имущества и в силу этого являются основанием для отказа в государственной регистрации: а) право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом; б) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; в) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; г) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания; д) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; е) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; ж) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; з) правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества; и) не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав; к) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; л) осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с п. 5 ст. 25.2 Закона о государственной регистрации.