Распоряжение имуществом - действия уполномоченных органов местного самоуправления Стрелецкого сельского поселения по определению и изменению юридического статуса муниципального имущества, в том числе передача его юридическим и физическим лицам в собственность (или иное вещное право), безвозмездное пользование, доверительное управление, аренду, залог.

Систему органов управления и распоряжения муниципальным имуществом составляют Совет Стрелецкого сельского поселения (далее по тексту - Совет), администрация Стрелецкого сельского поселения, глава администрации Стрелецкого сельского поселения (далее по тексту - глава администрации),

Муниципальные унитарные предприятия и муниципальные учреждения осуществляют функции по управлению и распоряжению муниципальным имуществом в соответствии со своими уставами в пределах, определяемых законодательством Российской Федерации.

Совет Стрелецкого сельского поселения:

принимает в соответствии с Уставом Стрелецкого сельского поселения решения, устанавливающие порядок управления и распоряжения муниципальным имуществом;

согласовывает перечни объектов федеральной собственности и собственности Белгородской области, передаваемых в установленном законодательством Российской Федерации порядке в муниципальную собственность;

принимает решения о создании некоммерческих организаций в форме автономных некоммерческих организаций и фондов;

определяет в соответствии с законодательством условия приобретения, создания, преобразования объектов муниципальной собственности;

утверждает перечень объектов муниципальной собственности, приобретение, создание и преобразование которых требуют согласия Совета;

устанавливает порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли и нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности;

принимает решение о приобретении имущества в муниципальную собственность;

принимает решение о резервировании и изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах Стрелецкого сельского поселения для муниципальных нужд;

определяет условия и порядок приватизации муниципального имущества;

предоставляет льготы по пользованию муниципальным имуществом.

устанавливает в соответствии с законодательством порядок передачи и продажи муниципального жилья в собственность граждан и организаций, сдачи муниципального жилья в аренду;

рассматривает иные вопросы, отнесенные законодательством к ведению Совета по вопросам управления и распоряжения объектов муниципальной собственности.

Глава администрации по вопросам управления и распоряжения муниципальным имуществом:

возглавляет разработку и представляет на утверждение Совету проекты решений по установлению порядка управления и распоряжения муниципальным имуществом;

организует разработку и обеспечивает реализацию местных программ и проектов, направленных на повышение эффективности использования, управления и распоряжения муниципальным имуществом;

по согласованию с Советом принимает решения об участии Стрелецкого сельского поселения в хозяйственных обществах и товариществах, определяет вид имущества, составляющего вклад Стрелецкого сельского поселения в хозяйственных обществах и товариществах;

на основании решения Совета назначает, отзывает и организует деятельность доверенных представителей Стрелецкого сельского поселения в органах управления хозяйственных обществ;

на основании решения Совета утверждает методику определения размера минимальной арендной платы за пользование объектами движимого и недвижимого муниципального имущества;

определяет условия страхования недвижимого муниципального имущества.

Администрация Стрелецкого сельского поселения выполняет следующие функции в отношении управления и распоряжения муниципальным имуществом:

участвует в разработке проектов муниципальных правовых актов о порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом;

организует учет муниципального имущества и осуществляет ведение его реестра;

проводит необходимые мероприятия по инвентаризации и оценке муниципального имущества;

осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью муниципального имущества;

подготавливает проекты соответствующих муниципальных правовых актов, перечней объектов федеральной собственности и собственности Белгородской области при передаче их в муниципальную собственность и обеспечивает проведение процедуры передачи имущества в порядке, устанавливаемом соответствующими органами государственной власти и органами местного самоуправления Стрелецкого сельского поселения;

оформляет документы на передачу с баланса на баланс объектов муниципальной собственности;

от имени Стрелецкого сельского поселения согласовывает документы по передаче объектов федеральной собственности и собственности Белгородской области в собственность Стрелецкого сельского поселения в случаях, установленных законодательством Российской Федерации и Белгородской области;

в установленном порядке обеспечивает защиту интересов Стрелецкого сельского поселения в органах управления хозяйственных обществ, часть акций или доли и вклады которых находятся в муниципальной собственности;

на основании решения Совета выступает от имени Стрелецкого сельского поселения арендодателем и залогодателем недвижимого имущества;

передает в установленном порядке муниципальное имущество в оперативное управление и на ином вещном праве (безвозмездное пользование, доверительное управление) юридическим и физическим лицам;

в соответствии с решением Совета заключает договоры (купли-продажи, мены, дарения, ренты) на приобретение в муниципальную собственность объектов недвижимого имущества;

участвует в разработке проекта местной программы приватизации;

от имени Стрелецкого сельского поселения исполняет полномочия собственника муниципального имущества при решении вопросов и реализации процедуры несостоятельности (банкротства) муниципальных унитарных предприятий до их преобразования в иные формы хозяйствующих субъектов, а также хозяйственных обществ и товариществ, в капитале которых имеется доля муниципальной собственности;

обеспечивает в пределах своей компетенции защиту имущественных прав Стрелецкого сельского поселения при ведении дел в суде, арбитражном суде, третейском суде, исполняя полномочия истца, ответчика либо третьего лица;

от имени Стрелецкого сельского поселения владеет принадлежащими муниципальному образованию объектами приватизации до момента их продажи, в том числе осуществляет полномочия Стрелецкого сельского поселения как акционера (участника) в хозяйственных обществах;

от имени Стрелецкого сельского поселения осуществляет продажу объектов приватизации;

ведет в установленном порядке учет акций (долей в уставном капитале) хозяйственных обществ, принадлежащих муниципальному образованию, а также учет обязательств покупателей, определенных договорами купли-продажи муниципального имущества.

Отчуждение движимого и недвижимого муниципального имущества в собственность юридических и физических лиц осуществляется в соответствии с законодательством.

Арендодателем муниципального имущества Стрелецкого сельского поселения может выступать:

находящегося в собственности Стрелецкого сельского поселения и не переданного в оперативное управление выступает администрация;

закрепленного за учреждениями, предприятиями на праве оперативного управления выступают сами организации по согласованию с собственником.

Минимальный размер арендной платы по договорам аренды муниципального имущества, устанавливается по соглашению сторон, но не менее установленной действующей на момент заключения договора аренды методики, утверждаемой главой администрации.

Муниципальное имущество передается в безвозмездное пользование юридических и физических лиц, зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей (далее - ссудополучатели), в целях поддержки социально - значимых направлений их деятельности.

Ссудодателем муниципального имущества выступает администрация, в лице главы (заместителя главы, согласно распределению обязанностей), в порядке, установленном законодательством для арендодателя муниципального имущества.

Муниципальное имущество передается в безвозмездное пользование с условием его целевого использования, на основании постановления главы администрации, изданного в соответствии с решением Совета. Использование муниципального имущества, переданного в безвозмездное пользование ссудополучателем, в иных целях возможно только по разрешению ссудодателя.

Муниципальное имущество может быть передано в доверительное управление на определенный срок в целях повышения эффективности его использования в интересах Стрелецкого сельского поселения.

В доверительное управление может передаваться муниципальное имущество, а также акции хозяйственных обществ, принадлежащие муниципальному образованию.

Учредителем доверительного управления муниципальным имуществом от имени муниципальных образований выступает администрация, в лице главы (заместителя главы, согласно распределению обязанностей).

Стороной, принимающей муниципальное имущество в доверительное управление, может выступать индивидуальный предприниматель, зарегистрированный в установленном порядке, или коммерческая организация, за исключением муниципальных унитарных предприятий.

Условия передачи в доверительное управление муниципального имущества утверждаются главой администрации.

Обеспечение исполнения обязательств Стрелецкого сельского поселения может осуществляться путем залога муниципального имущества, за исключением имущества на которое по решению Совета наложен запрет на использование в качестве залога.

Обеспечение исполнения обязательств предприятия осуществляется самим предприятием путем залога недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности, согласно установленного порядка. Учреждение не вправе заключать залоговые сделки с муниципальным имуществом, закрепленным за ним на праве оперативного управления. Условия передачи в залог муниципального имущества утверждаются главой администрации.

Последние несколько лет в Стрелецком сельском поселении продолжена работа по уточнению состава муниципального имущества: проведена инвентаризация тепловых и водопроводно-канализационных сетей, сетей уличного освещения.

Мы видим, что основная часть учреждений работает в сфере образования. При этом в других отраслях учреждения муниципальной формы собственности представлены мало. Это позволяет говорить о слабой развитости отраслей обслуживания населения по таким важным направлениям как сфера культуры или спорта. Число учреждений здравоохранения также может показаться незначительным (относительно общего числа учреждений), но - на самом деле - их достаточно для обслуживания около 4 тыс. человек, проживающих на территории изучаемого муниципального образования.

В состав муниципальной собственности входит также водопроводно-канализационное хозяйство. Протяжённость водопроводно-канализационной сети поселения составляет 40,3 км., из них более 21,0 км. - ветхие.

Кроме перечисленных, в состав муниципального имущества Стрелецкого сельского поселения входят и другие объекты в соответствии с федеральным законодательством (например, муниципальные земли и пр.), а также финансы муниципального образования.

В условиях перехода на новую модель управления муниципальным имуществом, связанную с проведением административной реформы, практическая реализация основных направлений управления является одним из новых разделов муниципальной имущественной политики.

Основными направлениями проведения муниципальной имущественной политики являются:

использование имущества как инструмента социально-экономического развития Стрелецкого сельского поселения;

использование имущества по целевому назначению с извлечением максимума социального эффекта;

поддержание имущества в работоспособном состоянии;

эффективная реализация имущества, по тем или иным причинам не дающего должного социального эффекта или носящего избыточный (коммерческий) характер;

приобретение (создание) имущества, необходимого для реализации социальных задач, в пределах разумной достаточности;

увеличение поступлений в доход местного бюджета от использования некоммерческого и коммерческого муниципального имущества.

Целью управления муниципальным имуществом Стрелецкого сельского поселения является обеспечение рационального и эффективного его использования для достижения конечных общественно значимых результатов деятельности муниципальных организаций, хозяйственных обществ с долей участия муниципалитета по выполнению функций местного самоуправления.

В соответствии с Уставами муниципальные учреждения, относящиеся к сфере образования, здравоохранения, социальной поддержки, культуры, молодежной политики, охраны и сохранения объектов культурного наследия, физической культуры и спорта, технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, формирования и содержания архивных фондов, организации предупреждения чрезвычайных ситуаций межмуниципального характера, стихийных бедствий, эпидемий и ликвидации их последствий, проведению мероприятий по гражданской обороне, организации материально-технического обеспечения деятельности органов местного самоуправления, являются некоммерческими учреждениями, созданными для осуществления функций местного самоуправления. Это не исключает возможность возмездного оказания ими ряда дополнительных услуг, однако получение дополнительных доходов от деятельности не является для них главной целью.

Критерием сохранения в муниципальной собственности того или иного учреждения является оказание им общественно полезных услуг, необходимых для выполнения той или иной функции органов местного самоуправления, осуществление которой возложено Конституцией РФ и федеральными законами на уровень местного самоуправления.

Основными задачами управления муниципальным имуществом для администрации сельского поселения на 2010-2012 годы являются:

оценка соответствия имеющегося в распоряжении муниципального района имущества исполняемым функциям органов местного самоуправления;

формирование оптимального имущественного комплекса в соответствующей сфере деятельности;

создание системы экономического мониторинга за рациональным использованием муниципального имущества подведомственной сетью организаций.

Первоочередные задачи - это финансирование оптимального имущественного комплекса в образовании, здравоохранении, промышленности, транспорте и связи, в том числе ликвидация избыточных производств, приватизации не участвующих в выполнении функций местного самоуправления промышленных имущественных комплексов, совершенствование системы социального воспитания молодежи, профилактика нежелательных жизненных ситуаций, развитие сети молодежных социальных учреждений, решение жилищных проблем молодых семей и занятости молодежи, оказание медико-педагогической, социально-правовой, психологической и информационной помощи подросткам и молодежи.

Основными направлениями деятельности в Стрелецком сельском поселении по управлению муниципальной собственностью являются:

реализация государственных программ, связанных с регулированием имущественных отношений в сфере владения, пользования и распоряжения земельными участками, проведение земельной реформы и рациональное использование земель;

проведение в установленном порядке на территории района мероприятий по разграничению государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность Белгородской области и муниципальную собственность;

защита в соответствии с законодательством Российской Федерации имущественных интересов района на территории Белгородской области, Российской Федерации и за рубежом;

создание и обеспечение функционирования системы учета муниципального имущества (ведение Реестра муниципальной собственности) и контроля над его использованием;

координация деятельности балансодержателей муниципального имущества в области управления и распоряжения муниципальным имуществом;

содействие развитию сотрудничества в сфере имущественных и земельных отношений и реализации государственной политики в области привлечения инвестиций;

проведение единой государственной политики в области имущественных и земельных отношений;

управление и распоряжение в пределах своей компетенции имуществом, находящимся в муниципальной собственности района (далее именуется муниципальное имущество), в том числе земельными участками, за исключением земельных участков лесного фонда и земель, занятых водными объектами;

функции по приватизации муниципального имущества в пределах своей компетенции.

В Стрелецком сельском поселении непосредственное управление муниципальным имуществом осуществляется специалистом по землеустройству и муниципальной собственности.

Специалист по землеустройству и муниципальной собственности администрации подчиняется непосредственно главе и заместителю главы сельского поселения. В своей деятельности специалист по землеустройству и муниципальной собственности руководствуется Конституцией и законами Российской Федерации, Налоговым кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерацией, Административным кодексом Белгородской области, законами Белгородской области, Земельным кодексом Российской федерации, Уставом сельского поселения и локальными правовыми актами администрации сельского поселения (в том числе Правилами внутреннего трудового распорядка, постановлениями и распоряжениями главы администрации сельского поселения), Земельным кодексом РФ, решениями земского собрания сельского поселения, трудовым договором.

Основными направлениями деятельности специалиста являются:

выполнение поручений главы администрации;

обеспечение организации землепользования и владение, пользование имуществом, находящимся в собственности сельского поселения.

Специалист по землеустройству и муниципальной собственности выполняет следующие должностные обязанности:

осуществляет контроль за соблюдением законодательства и нормативными документами;

организует учет земель, предоставленных в ведение сельского поселения, своевременное предоставление отчетности в вышестоящие организации;

участвует в согласовании вопросов выдела земель;

предоставляет информацию для составления генеральных планов сельского поселения, планов благоустройства территории сельского поселения, правилами землепользования и застройки, подготовка документации по планировке территории, оформление разрешений на строительство, на ввод объектов в эксплуатацию;

готовит проекты постановлений, распоряжений главы администрации по вопросам своей компетенции;

представляет администрацию сельского поселения в различных инстанциях по земельным поросам;

ведет прием граждан;

ведет реестр муниципального жилищного фонда;

ведет контроль за использованием земель;

регистрирует договора аренды земельных участков, госактов, свидетельств на право пользования землей;

осуществляет отвод в натуре земельных участков, по принятым постановлениям администрацией района;

осуществляет сплошной обмер земельных участков граждан сельского поселения;

ведет работу с МРИ ФНС РФ №1 по Белгородской области по формированию материалов, определяющих плату за землю (земельный налог);

осуществляет прием и регистрацию заявлений граждан на выделение и изъятие земельных участков;

выдает справки населению.

Специалисту по землеустройству и муниципальной собственности Стрелецкого сельского поселения отводилась роль органа приватизации муниципальной собственности. Работа по подготовке муниципальных объектов Стрелецкого сельского поселения к приватизации включала в себя решение следующих задач:

оценка объекта приватизации (в том числе оценка финансово-экономического состояния недвижимости, ликвидности);

разработка конкурсных условий (в том числе необходимость сохранения или изменения вида деятельности приватизируемого предприятия, правопреемство покупателя по его правам и обязанностям, отношения с трудовым коллективом и т.д.)

выбор способа приватизации;

обеспечение конкуренции между покупателями.

Круг обязанностей специалиста не ограничивался лишь подготовкой объектов к приватизации. На него также было возложено:

выполнение программы демонополизации (коммерциализации) сферы розничной торговли, бытовых услуг, общественного питания с созданием вместо единых торгов и трестов множественности юридических лиц - муниципальных предприятий;

оформление прав муниципальной собственности на предприятия по движимому и недвижимому имуществу;

инвентаризация муниципального имущества;

создание на базе принятого в муниципальную собственность имущества структуры муниципальных предприятий и учреждений и закрепление за ними муниципального имущества на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

Все перечисленное специалисту приходилось делать без каких-либо инструкций, работая "с листа" по совершенно новым, только что опубликованным нормативно-правовым документам.

Эти особенности и виды выполняемых ими работ требовали от сотрудников администрации профессиональных навыков. Необходимость учебы, наличие финансовых возможностей, организация Госкомимущества обучающих семинаров, обмен опытом и сеть учебных центров, создали благоприятную основу для повышения квалификации работников администрации Стрелецкого сельского поселения.

Сегодня в администрации Стрелецкого сельского поселения наработана основательная практика работы с объектами муниципальной недвижимости. Специалистом по землеустройству и муниципальной собственности заключаются договоры купли-продажи и аренды недвижимости, обусловленные параметрами использования, обязательствами покупателей и арендаторов по реконструкции и содержания объектов в надлежащем состоянии. Проводятся конкурсы и аукционы по продаже права собственности и права аренды. Происходит интенсивная претензионная и судебная практика, применимая к решению земельных вопросов.

Сегодня купля-продажа и аренда муниципальной недвижимости Стрелецкого сельского поселения может оформляться единым договором (земельный участок плюс здание или помещение). На кадровой и технической базе Красногвардейского района Белгородской области созданы органы регистрации юридических лиц и недвижимости; представительства агентств по банкротству; структуры по поддержке предпринимательства и работе с инвесторами.

Сегодня специалист по землеустройству и муниципальной собственности осуществляет полномочия по владению, пользованию и распоряжению объектами муниципальной собственности и земельными ресурсами поселения на основании действующего законодательства РФ и местных правовых актов. Сотрудники комитета осуществляют контроль за использованием имущества муниципальных предприятий и учреждений Стрелецкого сельского поселения. Выступает продавцом муниципального имущества, решает другие имущественные вопросы администрации Стрелецкого сельского поселения.

Также в круге обязанностей специалиста входят:

инвентаризация объектов недвижимости, изготовление технических паспортов для регистрации права муниципальной собственности, постановке на учет бесхозяйного недвижимого имущества, постановке на учет объектов после получения свидетельств о государственной регистрации права;

проведение оценки рыночной стоимости имущества и земельных участков Стрелецкого сельского поселения;

землеустроительные работы. Подготовка землеустроительного дела, топографическая съемка и постановка на кадастровый учет земельного участка;

выдача прав на аренду муниципальных земель и нежилого фонда;

приватизация, продажа земли.

Основным приоритетом администрации в работе с собственностью Стрелецкого сельского поселения является решение социальных задач. Специалист по землеустройству и муниципальной собственности осуществляет реализацию объектов муниципального жилищного фонда Стрелецкого сельского поселения по договорным ценам в порядке, установленном действующим законодательством. Реализацию доли жилищного фонда, причитающейся администрации в домах-новостройках по инвестиционным контрактам, осуществляет администрацию сельского поселения по договорным ценам в порядке, установленном действующим законодательством.

Управление муниципальным имуществом Стрелецкого сельского поселения преследует следующие цели:

увеличение доходной части местного бюджета на основе эффективного управления муниципальной собственностью;

оптимизация структуры собственности;

использование муниципального имущества в качестве инструмента для привлечения инвестиций.

Объект муниципального жилищного фонда Стрелецкого сельского поселения - свободное изолированное жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, пригодное для проживания, благоустроенное, отвечающее санитарным и техническим нормам и требованиям, находящееся в доме, не подлежащем сносу, капитальному ремонту с отселением жителей или реконструкции, освободившееся жилье.

За отчетный период 2009 г. в реестр муниципального имущества внесены следующие объекты муниципальной собственности (ранее находящиеся на балансе ведомственных организаций): объекты коммунального хозяйства (тепловые сети протяженностью 1,7 п. м., сети водопровода протяженностью 1,8 п. м., сети канализации протяженностью 19 п. м.).

Основная доля земель района относится к категории земель сельскохозяйственного назначения (82%).10% земель находится в муниципальной собственности, 70% земель находится в частной собственности.

По состоянию на начало 2010 года общая площадь земельных участков составила около 20 тыс. га. (Приложение, таблица 2)

Сегодня на территории Стрелецкого сельского поселения действует 1 предприятие агропромышленного комплекса.

В 2009 г. на обслуживании местного самоуправления Стрелецкого сельского поселения находились следующие объекты жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ):

2 котельных всех видов топлива;

40,3 км водопроводных сетей;

3,5 км тепловых сетей в двухтрубном исчислении;

водопроводные сети - 33,4 км;

6,9 км - канализационных сетей:

3 детских садов; 5 школ; 7 клубов; 5 ФАПов.

Бюджет муниципального образования служит основным инструментом регулирования экономики, исполняя роль финансового плана муниципального образования, является фондом денежных средств, обеспечивающим местные расходы. В таблице 3 Приложения приведены данные о доходах от муниципального имущества Стрелецкого сельского поселения за 2007-2009 гг.

Представленные данные свидетельствует, что основной доход в бюджет приносит аренда земли 68%. Самый наименьший объем доходов поступает от продажи земли.

Таким образом, проанализировав практику управления муниципальным имуществом Стрелецкого сельского поселения можно сделать следующие выводы.

1. Анализ функций рассмотренных структурных подразделений показывает значительную роль как самих структурных подразделений в качестве органов муниципального управления, так и администрации сельского поселения в целом. Роль администрации заключается и в осуществлении политики в сфере управления муниципальным имуществом и в её формировании. В то же время муниципальный совет Стрелецкого сельского поселения законодательно наделён рядом существенных полномочий в области управления муниципальной собственностью. Доходы муниципального образования, к сожалению, не велики, что позволяет нам сделать вывод о недостаточно эффективной системе управления муниципальным имуществом.

2. Анализ управления муниципальным имуществом показал, что остаются нерешенными ряд вопросов:

учет имущества в муниципальных образованиях не автоматизирован, нет полной информации по движению или иному изменению объектов учета;

анализ содержания положений об учете имущества и ведении реестра собственности стрелецкого сельского поселения показал, что практически во всех из них делаются грубейшие методические ошибки. Во-первых, не перечисляется муниципальная собственность, которая подлежит учету в реестре муниципальной собственности в зависимости от ее предназначения для удовлетворения потребностей населения и администрации муниципального образования. Вторая ошибка вытекает из первой: объектом учета с самого начала становится не собственность, а соответствующие предприятия, организации, учреждения, акции и т.п. Тем самым нарушается первичность подхода к учету: главное - учет собственности в зависимости от ее назначения для удовлетворения потребностей населения муниципалитета, а непосредственный учет предприятий, организации, учреждений вторичен в общей иерархии учета и ведения реестра муниципальной собственности;

ведение реестра, как правило, не систематизировано, приводится простое перечисление показателей учета.

есть проблемы и с информационным обменом, который в вопросах управления муниципальным имуществом играет важную роль. В Стрелецком сельском поселении нет регламентированной периодичной внешней отчетности по управлению имуществом. Сведения формируются по запросам различных структурных подразделений или отделов в рамках каждого муниципалитета. Основные источники внешней информации поселения - органы государственной власти, статистики, муниципальные предприятия и учреждения. Но процесс получения информации от них также не регулярен, а формы отчетов от муниципальных учреждений и предприятий зачастую не являются едиными.

Раздел III. Повышение эффективности управления муниципальным имуществом сельского поселения

Потребность в совершенствовании управления муниципальным имуществом в Стрелецком сельском поселении связана, в первую очередь, с необходимостью обеспечения динамичного развития местного сообщества.

Ценность муниципального имущества определяется объемом тех материальных и социальных благ, которые может получить муниципальное образование в процессе ее использования. При этом муниципальное имущество, может служить источником доходов собственника, в данном случае - источником доходов местного бюджета. Однако основной целью деятельности местного самоуправления является все же не извлечение доходов, а создание условий для жизнедеятельности населения. Поэтому, во-первых, муниципальное имущество следует рассматривать как необходимый для достижения этой цели ресурс; во-вторых, доходы от использования муниципального имущества должны идти на покрытие расходов по обеспечению функционирования и развития муниципального образования.

Для того чтобы выявить наиболее эффективные направления использования муниципального имущества, необходимо изучить все имеющиеся в распоряжении местного самоуправления ресурсы.

Важнейшими ресурсами муниципалитетов традиционно выступают земля и другие объекты недвижимости.

В соответствии со ст.11 Земельного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления в сфере земельных отношений относятся:

изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд;

установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований;

разработка и реализация местных программ использования и охраны земель;

иные полномочия на решение вопросов местного значения в области охраны и использования земель;

управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В настоящее время муниципальные земли, как правило, не приносят существенной выгоды своим владельцам. Поступления от аренды и продажи земли обычно не превышают 2-3 % доходной базы местного бюджета. Более того, низкие ставки арендной платы за земельные участки и постоянное уменьшение объемов муниципальных земель вследствие их приватизации приводят к постепенному сокращению и этих поступлений.

Вместе с тем международная практика показывает, что при квалифицированном использовании муниципальный земельный фонд способен генерировать значительные доходы как в виде рентных платежей, так и в ходе приватизации. Для этого должны быть созданы соответствующие базовые условия:

по рыночному принципу установлены ставки арендной платы за землю и цены выкупа прав аренды земельных участков;

разработаны единые, основанные на объективных критериях методики кадастровой оценки земельных участков;

созданы кредитно-финансовые инструменты и институты, обеспечивающие эффективное кредитование участников земельного рынка.

Не менее значимыми, чем муниципальный земельный фонд, являются другие объекты недвижимости, относящиеся к муниципальному имуществу.

В самом общем виде можно выделить следующие группы объектов недвижимости, с которыми приходится работать органам местного самоуправления: муниципальный жилищный фонд и объекты инженерной инфраструктуры:

муниципальные социально значимые объекты недвижимости (школы, детские сады, больницы и т.п.);

муниципальная недвижимость, использование которой ведется в коммерческих целях.

Муниципальный жилищный фонд и инженерная инфраструктура выполняют как социальные функции, так и функции средств производства. В настоящее время и муниципальное жилье, и муниципальные инженерные объекты (теплосети, канализация, объекты утилизации отходов и мусоропереработки и т.п.) находятся в крайне изношенном состоянии. В этой связи основной задачей в отношении данной категории объектов недвижимости является:

повышение расходов на капитальный ремонт, что требует резкого увеличения доходной части местного бюджета;

активизация работы с органами государственной власти с целью привлечения государственных инвестиций на капитальный ремонт.

С одной стороны, второй вариант оправдан, так как в результате разграничения вопросов ведения муниципальные образования оказались заложниками своего положения. Во многом это связано с тем, что процесс шёл "сверху". С другой стороны, капитальный ремонт - это обслуживание объектов собственности, а это прямая обязанность собственника. Поэтому "выбивание" средств из федерального или областного бюджета представляется довольно сложным. Следовательно, остаётся перераспределение средств расходной части бюджета либо общее увеличение доходной части бюджета, в том числе за счёт повышения эффективности деятельности муниципальных унитарных предприятий.

Главная цель управления социально значимой муниципальной недвижимостью - снижение фактических затрат местного бюджета на ее содержание путем оптимизации расходов при обеспечении нормального функционирования данных объектов.

Основными целями управления коммерческой муниципальной недвижимостью являются:

обеспечение целевого использования в соответствии с планом зонирования сельского поселения;

повышение доходной части местного бюджета путем обеспечения максимальной доходности данной недвижимости;

увеличение ее рыночной стоимости;

использование недвижимости для активизации деловой активности на территории муниципального образования.

Объекты недвижимости, которые не являются жизненно важными для территории и не могут быть использованы для выполнения социально значимых функций, должны быть переданы эффективному собственнику.

При этом процесс приватизации (продажи) нерентабельных муниципальных объектов, способных привлечь частный бизнес, должен идти параллельно с созданием новой доходообразующей муниципальной собственности. Не обязательно, что расходы по созданию таких объектов муниципалитеты должны нести самостоятельно. Современное законодательство предоставляет органам местного самоуправления возможность участвовать в качестве соучредителя при создании предприятий с долевой собственностью. Помимо органов местного самоуправления участие в создании таких предприятий принимают и немуниципальные хозяйствующие субъекты (частные предприятия, некоммерческие организации, государственные органы управления и т.п.). Подобные предприятия могут иметь различные организационно-правовые формы: товарищества, общества с ограниченной ответственностью, акционерные общества (со 100 %-ным муниципальным капиталом, с контрольным пакетом акций у муниципалитета, с "золотой" акцией у местных органов власти). При этом район, наряду с другими партнерами, получает полное право на участие в прибылях такого предприятия и в управлении его деятельностью.

Важным направлением муниципального предпринимательства является инвестиционная деятельность органов местного самоуправления. Практика показывает, что для превращения инвестиционных ресурсов в действенный инструмент решения местных социально-экономических проблем муниципалитетам требуется, во-первых, четкая, детально проработанная программа действий и, во-вторых, серьезное содействие по ее реализации со стороны органов государственной власти субъектов РФ. При этом сам инвестиционный процесс в муниципальных образованиях целесообразнее разбить на два последовательных этапа.

На первом этапе основной задачей местных властей должно стать привлечение внешних инвестиций на свою территорию, что позволит увеличить налоговый потенциал муниципальных образований и, соответственно, укрепить доходную часть местных бюджетов. Помимо чисто экономического (доходообразующего) эффекта это создаст базовые предпосылки для осуществления второго этапа рассматриваемого процесса, на котором уже всерьез можно будет задуматься и о собственной инвестиционной деятельности муниципалитетов, т.е. о вложении относительно свободных местных средств в наиболее выгодные инвестиционные

В составе муниципального имущества доминирующие позиции принадлежат муниципальным предприятиям и учреждениям. В зависимости от степени доходности и характера предоставляемых товаров и услуг муниципальные организации могут быть поделены на две основные категории:

организации, деятельность которых изначально и неизбежно убыточна. К этой категории относятся унитарные предприятия, основанные на праве оперативного управления. На муниципальном уровне они выступают в форме учреждений и создаются для предоставления общественных товаров и услуг в отраслях социальной сферы муниципального образования (школы, больницы, детские сады и пр.). Как правило, эти организации доминируют в составе муниципальной собственности;

предприятия, учреждаемые в расчете на коммерческий успех, а также предприятия, действующие на основе частичной или полной самоокупаемости. Данные хозяйствующие субъекты создаются в форме унитарных предприятий, основанных на праве хозяйственного ведения. Направление их деятельности - предоставление квазиобщественных и "рыночных" товаров и услуг (предприятия ЖКХ, общественного транспорта, связи, торговли, общественного питания и т.п.).

Определенная часть доходов подобных предприятий может выступать в качестве источника финансирования местных бюджетов. Однако практика показывает, что зачастую и эта категория муниципальных предприятий, обладая потенциальной прибыльностью, не приносит должного экономического эффекта местным сообществам, что актуализирует потребность в совершенствовании механизма управления данными элементами муниципального имущества.

Стратегической целью в вопросе совершенствования структуры муниципальной собственности должен стать поиск возможностей увеличения состава прибыльных муниципальных предприятий, соответствующих природе муниципальной экономики, при одновременном сокращении количества убыточных объектов собственности, способных найти применение в частном секторе.

Основой эффективного управления является наличие соответствующей нормативной базы, устанавливающей порядок управления и распоряжения муниципальным имуществом. Поэтому, с учетом практики работы, а также в целях приведения нормативной базы в соответствие действующему законодательству, в среднесрочной перспективе необходимо продолжить работу администрации Стрелецкого сельского поселения Красногвардейского района Белгородской области по дальнейшему совершенствованию нормативной базы. Со своей стороны, Земское собрание Стрелецкого сельского поселения Красногвардейского района Белгородской области должно утвердить стратегическую целевую программу "Развитие имущественных отношений в Стрелецком сельском поселении" и вынести соответствующее Положение. В этом Положении предположительно должно быть отражены следующие аспекты:

изучение зарубежного опыты управления недвижимостью;

разработка маркетинговой стратегии на основе исследования (анализа) и мониторинга рынка недвижимости Стрелецкого сельского поселения;

полная инвентаризация объектов муниципальной недвижимости и её оценка для различных целей использования;

создание единой системы учета, кадастра муниципальной недвижимости;

решить проблемы приватизации муниципальной недвижимости, совершенствовать прогнозный план по приватизации;

отладить регламент приема и рассмотрения заявлений по земельным вопросам;

совершенствовать порядок предоставления земельных участков;

совершенствовать арендные отношения нежилых помещений;

совершенствовать арендные отношения с земельными участками;

изыскать пути устранения задолженности по оплате, как в судебном, так и во внесудебном порядке;

создать официальный интернет-сайт администрации Стрелецкого сельского поселения Красногвардейского района Белгородской области или дополнить существующий районный.

В соответствии с тройственной сущностью муниципального имущества (как физического объекта, как объекта экономических отношений и как объекта правовых отношений) в течение всего периода деятельности администрация сельского поселения параллельно выполнять три цикла:

правовой;

экономический;

физический.

Остановимся подробнее на отдельных направлениях совершенствования управления муниципальным имуществом.

Разработка стратегии маркетинга муниципальной программы "Развитие имущественных отношений в Стрелецком сельском поселении" может быть представлена следующим алгоритмом:

Стратегический анализ

Потребительский анализ муниципальной недвижимости

Анализ конкурентов

Акции стимулирования сбыта

Создание web-сайта КУМИ Стрелецкого сельского поселения

Дополнение существующего муниципального интернет портала

Маркетинговую стратегию следует понимать как соответствие между характеристиками объекта недвижимости, теми возможностями, что определяют его позицию на рынке и в портфеле недвижимости администрации. Для организации полноценной работы над программой создаются временные рабочие группы, "мозговые центры". Во временных группах определяются ответственные. На основе стратегического анализа определяются задачи и сроки их решения, обязательно просчитываются необходимые затраты и ожидаемый эффект от реализации.

При разработке маркетинговой стратегии основной акцент следует делать на оценке факторов внешней и внутренней среды муниципального образования "Стрелецкое сельское поселение Красногвардейского района Белгородской области". К первым относятся его современное состояние и тенденции развития рынка муниципальной недвижимости, существующее нормативное регулирование, ко вторым - состояние объекта муниципальной недвижимости, инвестиционные возможности и имеющиеся управленческие ресурсы в администрации.

Чтобы определить, насколько та или иная стратегия вписывается в характер спроса и предложения на рынке муниципальной недвижимости, администрация Стрелецкого сельского поселения должно провести исследование мониторинг местного рынка недвижимости.

Мониторинг рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией администрации Стрелецкого сельского поселения. В ходе данного анализа изучается статус объекта недвижимости, оценивается соотношение спроса и предложения на рынке и делается вывод о целесообразности избранной стратегии управления. Далее провидятся маркетинговые акции - реклама, стимулирование сбыта путем скидок с цены, связи с общественностью - с целью продвижения объекта муниципальной недвижимости на рынок.

Можно выделить следующие направления изучения рынка недвижимости Стрелецкого сельского поселения:

анализ состояния рынка, определяющий объемы спроса и предложения арендных услуг коммерческой недвижимости, тенденции и динамику развития рынка;

анализ ценовой ситуации по аренде и видам объектов муниципальной недвижимости;

маркетинговый анализ рынка по определению наиболее эффективных мероприятий по продвижению объекта муниципальной недвижимости на рынок;

анализ эффективности вложений в муниципальную недвижимость с целью определения наиболее выгодных вариантов инвестирования.

С принятием маркетинговой стратегии управления, у администрации Стрелецкого сельского поселения снимаются основные проблемы. Сотрудники, определившись в главном, вместо дискуссий о выборе наилучшего варианта управления обращают внимание на детали - конкретные мероприятия: анализ рынка недвижимости, разработку местного Положения о порядке передачи в аренду имущества, упрощенную методику расчета арендной платы, учитывающая качество сдаваемых в аренду земельных участков и помещений, их местонахождение, наличие инфраструктуры, льготы по аренде исходя из предпринимательской деятельности, приватизацию (продажу) муниципального имущества. Мероприятия по планированию доходов и расходов объекта недвижимости, обеспечение точной информации для клиента, устранению других недостатков.

Проведение полной инвентаризации и оценки объектов муниципального имущества. Процедура инвентаризации может быть представлена в виде последовательности мероприятий, основная цель которых - внесение объекта недвижимости (нежилого помещения или земельного участка) в базу данных администрации Стрелецкого сельского поселения и определение возможных вариантов его использования.

Для точной идентификации правообладателей земельных участков инвентаризацию муниципальных земель можно провести совместно с налоговым управлением Красногвардейского района.

Далее необходимо оценить стоимость каждого объекта, спрогнозировать размер возможных косвенных доходов и затрат на его эксплуатацию. При этом в процессе оценки определяется стоимость не самого недвижимого имущества, а совокупности прав, которые может предоставить администрация Стрелецкого сельского поселения. Объектом стоимостной оценки может стать право собственности земельного участка или его аренды.

Качество (ценность, достоинства) земельных участков могут оцениваться с точки зрения градостроительства. В этом случае качество земельного участка может выражаться в баллах или каких-либо других единицах шкалы качества.

Рыночная стоимость муниципального земельного участка определяется только в денежных единицах (рублях, условных единицах).

Оценка стоимости муниципальной недвижимости Стрелецкого сельского поселения - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения.

Из всего многообразия целей, которые может преследовать оценка муниципальной недвижимости, вытекает и многообразие видов её стоимости.

Так, муниципальная недвижимость Стрелецкого сельского поселения обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику. Таким образом, стоимость муниципальной недвижимости в Стрелецком сельском поселении - это сумма, которую гипотетический покупатель готов на неё заплатить.

В силу различий в потребностях покупателей и состоянии муниципальной недвижимости Стрелецкого сельского поселения выделю два основных вида её стоимости: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Стоимость в использовании отражает стоимость объекта для конкретного пользователя без учета эффективного использования этой собственности или величины денежной суммы, которая могла быть получена от ее продажи См.: Муниципальная собственность и инвестиции. М. 2003. . К этому виду, например, относится инвестиционная стоимость - стоимость муниципальной недвижимости для конкретного инвестора. В этом случае расчет стоимости должен основываться на оценке издержек и доходов этого инвестора.

С точки зрения привлечения инвесторов важную роль играет совершенствование процесса осуществления операций с муниципальной недвижимостью: упрощение согласования, утверждения, регистрации. В настоящее время в администрации Стрелецкого сельского поселения для оформления операций с муниципальной недвижимостью для инвесторов требуются сроки, исчисляемые месяцами, а иногда и до года. Такая ситуация способствует процветанию многочисленных посреднических структур, развитию "теневого" рынка с крупными оборотами в обход муниципального бюджета.

Инвестирование в социальную сферу муниципального образования нацелено, прежде всего, не на экономический эффект в виде дохода, прибыли инвесторов, а на достижение социального результата, который, в конечном итоге, выражается в улучшении качества жизни населения Стрелецкого сельского поселения. Эта особенность накладывает определенную специфику на методы обоснования и реализации инвестиционных проектов, работы с ними сотрудников администрации.

Оценка эффективности при обосновании инвестиционных проектов в социальной сфере муниципального образования предполагает не только определение состава и размера затрат и круга последствий, результатов, к которым они приводят, но и решения задач сопоставления показателей, имеющих различное измерение (например, стоимостное и натуральное).

Совершенствование управления муниципальным имуществом с точки зрения инвестиционных проектов проявляется в плановой разработке муниципальной инвестиционной политики, осуществляемой на основе концепции социально-экономического развития сельского поселения.

Одним из важнейших вопросов осуществления муниципальной инвестиционной политики сельского поселения является ее ресурсное, в частности, финансовое обеспечение, что особенно актуально в условиях дефицита местного бюджета.

При оценке стоимости муниципальной недвижимости важной задачей совершенствования управления является создание компьютеризированных кадастров, позволяющих вести учет всех объектов муниципальной недвижимости и прав на неё.

Организация единой системы учета муниципального имущества. Создание единой системы учета муниципального образования позволит вносить в кадастр следующие сведения:

физические размеры и характеристики конкретного объекта муниципальной недвижимости;

сравнительный маркетинговый анализ по различным вариантам использования объекта муниципальной недвижимости;

наличие обременений и других ограничений прав собственности;

общие затраты на эксплуатацию и содержание объекта недвижимости.

Сегодня в муниципалитетах для этой цели уже задействованы некоторые решения с использованием компьютеров. К сожалению, эти решения не носят системного характера; в лучшем случае они представляют собой каталогизированный набор электронных документов (КНЭД). В итоге даже при наличии электронной версии каждого документа получение информации по какому-либо запросу ничем в принципе не отличается от работы с бумажным архивом.

На наш взгляд, такая система в руководстве муниципального образования не обеспечивают надежного хранения информации, не позволяют отслеживать "историю" объекта муниципальной недвижимости, не предоставляют средств автоматического контроля корректности вводимой информации.