Правовое регулирование самовольной постройки

Вторым признаком самовольной постройки является создание её на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта. Из смысла подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и ст. 263 ГК РФ следует, что собственник земельного участка вправе возводить на нем здания, строения, сооружения только в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием. В силу п. 2 ст. 7 ЗК РФ правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. В связи с чем, возведение постройки в нарушение разрешенного использования земельного участка приводит к возникновению самовольной постройки. Так, например, в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016)» (утв. Президиумом ВС РФ 06.07.2016) (далее - Обзор ВС РФ от 06.07.2016) приводится дело, в котором суд признал самовольной постройкой шестиэтажное здание с цокольным этажом, возведенное на земельном участке с целевым назначением для индивидуального жилищного строительства, указав на то, что возведение многоквартирного жилого дома не соответствует целевому назначению земельного участка.«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)» (утв. Президиумом ВС РФ 06.07.2016).

Следующим признаком самовольной постройки считается возведение такой постройки без получения на это необходимых разрешений. В соответствии с ГрК РФ подобными разрешениями являются разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Основания и порядок выдачи разрешения на строительство определены в ст. 51 ГрК РФ. Согласно п. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешением на строительство является документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории и дает застройщику право на осуществление строительства и реконструкции объектов капитального строительства (Ст. 51). Следует отдельно оговорить, что получение разрешения на строительство необходимо не во всех случаях. Законодательством устанавливаются исключения из общего правила по получению разрешения на строительство в отношении объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других), построек на дачных, садоводческих участках, строений и сооружений вспомогательного использования, а также в других случаях, предусмотренных п. 17 ст. 51 ГрК РФ.

При этом на практике наиболее проблемным является вопрос о том, какие объекты следует относить к строениям и сооружениям вспомогательного использования. Действующее законодательство не дает определения объекта вспомогательного использования. Между тем, ни в научной литературе, ни в судебной практике нет единообразия в определении критериев для квалификации объекта в качестве объекта вспомогательного использования.

Как отмечает Гречухин М., единственным неоспоримым критерием для квалификации строения в качестве вспомогательного является наличие на земельном участке основного объекта недвижимости, по отношению к которому такое строение будет выполнять вспомогательную или обслуживающую функцию.Гречухин М. Строение в помощь // эж-ЮРИСТ. 2013. № 48. С. 10 Ширвиндт А.М. и Щербаков Н.Б считают, что в рассматриваемом вопросе продуктивнее всего применять другой подход, в большей мере отвечающий целям градостроительного законодательства. Согласно такому подходу под объектом вспомогательного использования необходимо понимать сооружения пониженного уровня ответственности.Ширвиндт А.М., Щербаков Н.Б. О понятии строений и сооружений вспомогательного использования: к вопросу о целях градостроительного законодательства и корректном толковании закона // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 7. С. 24-38.

Следует сказать, что в судебной практике чаще всего используется либо только функциональный подход, согласно которому для квалификации объекта как вспомогательного необходимо, чтобы он выполнял обслуживающую функцию по отношению к основному объекту недвижимости, либо функциональный подход совместно с подходом, согласно которому объект должен относиться к сооружениям пониженного уровня ответственности.Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14 июля 2015 года N Ф02-3000/2015 по делу N А19-464/2014.

Последним признаком самовольной постройки является ее создание с нарушением градостроительных норм и правил. При установлении этого признака необходимо иметь в виду, что судебная практика исходит из того, что при рассмотрении дел о самовольном строительстве, необходимо применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время создания самовольной постройки.«Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014). Как разъяснено в Обзоре ВС РФ от 19.03.2014, к существенным нарушениям градостроительных норм и правил относятся, в частности, такие неустранимые нарушения, которые могут привести к уничтожению постройки, причинению вреда жизни, здоровью человека, порче или уничтожению имущества третьих лиц. Следует, однако, оговорить, что теперь в соответствии с новой редакцией ст. 222 ГК РФ постройка признается самовольной в случае любого нарушения градостроительных и строительных норм и правил, а не только существенного. Вместе с тем, нельзя не обратить внимание на разъяснение, содержащееся в Обзоре ВС РФ от 06.07.2016, согласно которому в качестве одного из признаков самовольной постройки назван признак создания постройки с существенным нарушением градостроительных норм и правил.Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016). Принимая во внимание указанное разъяснение, а также текущую практику ВС РФ Определение Верховного Суда РФ от 21.03.2017 N 18-КГ17-21., можно сделать предположение о том, что в судебной практике, несмотря на изменения редакции ст. 222 ГК РФ, подход, состоящий в применении рассматриваемого признака только при существенности нарушений, остался прежним.

Необходимо признать, что точное определение понятия самовольной постройки имеет существенное значение для целей правоприменения. Именно квалификация объекта как самовольной постройки дает основание для применения в отношении такого объекта правовых последствий возведения самовольной постройки, а именно легализации или сноса. В свою очередь, на основании проведенного анализа следует признать, что правоприменительная практика сталкивается с серьезными трудностями при разрешении вопроса о том, является ли тот или иной объект самовольной постройкой.

1.3 Правовая природа самовольной постройки

Вопрос о правовой природе самовольной постройки, являясь по большей части теоретическим, тем не менее, имеет основополагающее значение для решения проблем правоприменительной практики. Как указывается в юридической литературе, противоречивость судебной практики в отношении самовольной постройки является прямым следствием небольшой теоретической разработанности данного института и нерешенности вопроса о правовой природе самовольной постройки.Ершов О.Г., Бехтер В.А. К вопросу о правовой природе самовольной постройки // Право и экономика. 2015. N 4. С. 37.

В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, создавшее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее и не может распоряжаться такой постройкой, совершать в отношении неё сделки. Как отмечается в практике ВС РФ, из смысла указанной нормы следует, что самовольная постройка не может выступать в качестве объекта гражданских прав. В обоснование данного вывода ВС РФ, в частности, указывает, что совершение юридически значимых действий по общему правилу возможно лишь в отношении существующего объекта гражданских прав. В свою очередь, самовольная постройка по смыслу ст. 128, 129, 222 ГК РФ не введена в гражданский оборот и не может участвовать в нем.Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016).

Несмотря на приведенную позицию вышестоящих судов, в научной литературе вопрос о том, является ли самовольная постройка объектом гражданских прав, является дискуссионным. Сторонники признания самовольной постройки объектом гражданских прав высказывают следующие аргументы.

Как указывают Ершов О.Г. и Бетхер В.А., в Постановлении № 10/22 самовольная постройка причислена к разряду недвижимых вещей, следовательно, самовольная постройка как недвижимая вещь признается объектом гражданских прав. Кроме того, учёными отмечается, что законом закреплена юридическая возможность признания права собственности на самовольную постройку. В свою очередь, следуя логике вещно-правовой теории, вещное право может возникнуть только в отношении вещи, соответственно, если самовольная постройка не является вещью, то появляется вопрос о том, каким образом может возникнуть право собственности на неё. Ершов О.Г., Бехтер В.А. К вопросу о правовой природе самовольной постройки. С. 37.

По мнению Гумилевской О.В., самовольная постройка обладает всеми характерными признаками вещи. Во-первых, самовольная постройка имеет ярко выраженную принадлежность к физически осязаемым объектам материального мира, в силу чего ей присущ такой признак вещи как телесность. Во-вторых, объекты самовольного строительства обычно возводятся с целью удовлетворения потребностей людей (например, в жилье, размещении производств и т.д.), что соответствует такому признаку вещи как способность удовлетворять потребностям людей. В-третьих, самовольные постройки, являясь объектами недвижимости, как правило, обладают высокой стоимостью и экономической ценностью, тем самым также отвечают признакам вещи. Гумилевская О.В. К вопросу о месте самовольной постройки в системе объектов гражданских прав // Общество и право. 2008.№ 3. С. 110.

Тем не менее, аргументы, свидетельствующие против признания самовольной постройки объектом гражданских прав, также заслуживают внимания. Так, например, Резников Е.В. утверждает, что из положений п. 2 ст. 222 ГК РФ прямо следует, что самовольная постройка не может признаваться объектом гражданских прав. Во-первых, лицо, создавшее самовольную постройку не вправе распоряжаться такой постройкой до момента её легализации, а, во-вторых, право собственности на такую постройку не возникает с самого начала. Резников Е.В. Самовольная постройка: вопросы теории и судебной практики: научно-практическое пособие по применению гражданского, гражданско-процессуального и административного законодательства по вопросам, связанным с объектами самовольного строительства. Волгоград, 2013. С. 64.

Не соглашаясь с указанным доводом, Ершов О.Г. и Бетхер В.А., отмечают, что наличие правового титула в отношении объекта не является определяющим для признания его объектом гражданских прав. Обосновывая свою позицию, авторы приводят в качестве примера бесхозяйную вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, однако в отношении которой сомнения по поводу отнесения её к объектам гражданских прав не возникают. Ершов О.Г., Бехтер В.А. К вопросу о правовой природе самовольной постройки. С. 38.

Альтернативную точку зрения на этот счёт высказывает Карнушин В.Е., полагающий, что самовольная постройка представляет собой тот самый уникальный случай, когда, являясь объектом беститульного владения, объект, тем не менее, не является объектом гражданских прав. При этом отнесение судебной практикой самовольной постройки к недвижимому имуществу связано, прежде всего, с её природными свойствами, и ни в коей мере не означает признание самовольной постройки объектом гражданских прав.Карнушин В. Е. Беститульное владение и его защита: теория и практика: дис. ... кандидата юридических наук: "Кубанский государственный аграрный университет", Краснодар, 2013. - 203 c. Похожей точки зрения придерживается Резников Е.В., полагающий, что о самовольной постройке корректнее говорить не как о недвижимой вещи, а как об объекте, который в силу своих физических свойств подпадает под признаки недвижимой вещи, но ею не является, так как создание такого объекта, по сути, представляет собой правонарушение. Резников Е.В. Самовольная постройка: вопросы теории и судебной практики: научно-практическое пособие по применению гражданского, гражданско-процессуального и административного законодательства по вопросам, связанным с объектами самовольного строительства.С. 65.

Необходимо отметить, что на основании приведенного анализа различных теоретических разработок по вопросу отнесения самовольной постройки к объектам гражданских прав, можно сделать вывод о том, что признание самовольной постройки объектом гражданских прав напрямую зависит от того, рассматривается ли самовольная постройка как способ приобретения права собственности или как правонарушение. Такое положение дел является следствием двойственной природы самовольной постройки: с одной стороны, самовольная постройка представляет собой первоначальный способ приобретения права собственности, с другой стороны, является правонарушением, за совершение которого предусмотрен снос. На наш взгляд, самовольная постройка может признаваться объектом гражданских прав, но с той оговоркой, что в конкретно взятых отношениях она выступает именно в качестве способа приобретения права собственности, а не правонарушения.

В соответствии с позицией Конституционного Суда РФ (далее - КС РФ), высказанной им в Определении от 3 июля 2007 г. № 595-О-П, самовольное строительство является правонарушением, а обязанность снести самовольную постройку - санкцией за совершенное правонарушение. Суть данного правонарушения состоит в нарушении положений земельного законодательства, регламентирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм и правил, регламентирующих проектирование и строительство. Особый интерес в указанном Определении вызывает вывод КС РФ о том, что установленная ст. 222 ГК РФ санкция за возведение самовольной постройки может быть применена только в случае доказанности вины в осуществлении самовольного строительства, в силу чего самовольное строительство всегда представляет собой виновное действие. Определение Конституционного Суда РФ от 3 июля 2007 г. N 595-О-П "По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" Из приведенной позиции КС РФ следует важный вывод: снос самовольной постройки невозможен в случае недоказанности вины лица, осуществившего такую постройку. Следует отдельно оговорить, что при применении данного вывода на практике возникает ряд проблем, которые будут рассмотрены в рамках третьей главы настоящего исследования, посвященной проблемам сноса самовольных построек.

В научной литературе отмечается, что закрепленные в п. 2 ст. 222 ГК РФ негативные последствия в связи с возведением самовольной постройки являются мерами гражданско-правовой ответственности за самовольное строительство. Резников Е.В. Самовольная постройка: вопросы теории и судебной практики: научно-практическое пособие по применению гражданского, гражданско-процессуального и административного законодательства по вопросам, связанным с объектами самовольного строительства. С. 65. В свою очередь, за осуществление самовольного строительства предусмотрена также административная ответственность. Так, ч.1 ст. 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) предусматривает ответственность за строительство, реконструкцию объектов капитального строительства в отсутствие разрешения на строительство в случае необходимости его получения. Другой нормой, устанавливающей административную ответственность за самовольное строительство, является ст. 7.6 КоАП РФ, предусматривающая санкцию за осуществление самовольного строительства на земельном участке, не принадлежащем застройщику. Статьей 9.4 КоАП РФ также установлена ответственность за нарушение обязательных требований в области строительства и применения строительных материалов. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ.Cт. Cт. 7.6, 9.4, 9.5.

Представляя собой правонарушение, самовольная постройка в силу ст. 218 ГК РФ является ещё и первоначальным способом приобретения права собственности. Что примечательно, нормы о самовольной постройке располагаются в главе 14 ГК РФ «Приобретение права собственности». В этой связи, в юридической доктрине нередко отмечается, что законодатель при принятии ГК РФ отдавал предпочтение рассмотрению самовольной постройки в качестве способа приобретения права собственности. Болтанова Е. С. Самовольная постройка и эколого-правовые последствия ее возведения и сноса //Актуальные проблемы российского права. 2014. № 8. С. 1648. Вместе с тем, в доктрине также отмечается, что самовольная постройка как способ возникновения права собственности носит исключительный характер, что подразумевает, что признание права собственности на самовольную постройку представляет собой законодательно установленное изъятие из общего правила о сносе самовольных построек. Савина А. В. Правовой режим самовольной постройки: диссертация...кандидата юридических наук : 12.00.03 / Моск. акад. экономики и права. - Самара, 2010. - 194 с.

Как указывается в юридической литературе, институт самовольной постройки опосредует три разнородных комплекса правоотношений, а именно:

- административные правоотношения, возникающие в связи с совершением публичного деликта (строительство с нарушением публично-правовых норм земельного и градостроительного законодательства);

- правоотношения, возникающие в связи с совершением частного деликта (захват чужого земельного участка);

- частно-правовые отношения, связанные с признанием права собственности на самовольную постройку или с возникновением у лица, создавшего самовольную постройку, прав на компенсацию и возмещение. Ершов О. Г., Бетхер В. А. К вопросу о правовой природе самовольной постройки. С. 38.

Необходимо отметить, что данный вывод нашёл свое отражение также и в судебной практике.«Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014). В связи с чем, возникает вопрос о том, какое место институт самовольной постройки занимает в системе права. По данному вопросу Бевзенко Р.С. высказывает мнение о том, что место норм о символьной постройке находится в области публичного права, а вовсе не в ГК РФ. Бевзенко Р.С. "Снести все" или "Пусть они строят"? О правовой политике государства в сфере самовольногостроительства.URL:https://zakon.ru/blog/2014/05/03/snesti_vsyo_ili_pust_oni_stroyato_pravovoj_politike_gosudarstva_v_sfere_samovolnogo_stroite (Дата обращения: 29.04.2017). С подобной позицией сложно согласиться, прежде всего, поскольку институт самовольной постройки существует на стыке частного и публичного права, в силу чего нельзя категорично отнести данный институт только к определенной области права. На наш взгляд, напротив, следует признать, что институт самовольной постройки по своей отраслевой природе является комплексным правовым институтом.

В заключение, необходимо сказать, что двойственная правовая природа самовольной постройки накладывает свой отпечаток на последствия, которые за собой влечёт самовольное строительство, а также на ряд практических вопросов в отношении самовольной постройки. При решении проблем правоприменительной практики это необходимо учитывать и не допускать одностороннего понимания сущности самовольной постройки.

Глава 2. Признание права собственности на самовольную постройку

2.1 Условия и порядок признания права собственности на самовольную постройку

Признание права собственности на самовольную постройку занимает особое место среди способов приобретения права собственности, так как, по своей сути, легализует неправомерное поведение. Тем не менее, законодатель допускает вовлечение самовольных построек в гражданский оборот, основывая при этом законодательное регулирование этого процесса на принципе достижения баланса интересов лиц, осуществивших самовольное строительство, и интересов общества. Савина А. В. Правовой режим самовольной постройки : диссертация ... кандидата юридических наук : 12.00.03 / Моск. акад. экономики и права. Самара, 2010. 194 с. Исходя из этого, установленная законом возможность оформления самовольной постройки в собственность обусловлена соблюдением целого комплекса правовых условий и определенного в законе порядка признания права собственности.

Правовые условия признания права собственности на самовольную постройку находят свое отражение в п. 3 ст. 222 ГК РФ, а также в правовых позициях, выработанных судебной практикой. Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ для признания права собственности на постройку необходимо одновременное соблюдение всех указанных в законе условий. Настоящая глава направлена на исследование всех условий признания права собственности на самовольную постройку, а также анализ спорных моментов, возникающих при их толковании.

Первым условием, необходимым для признания права собственности на самовольную постройку, является правовой титул на земельный участок. В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, обладающим правом собственности, правом пожизненного наследуемого владения, правом постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельного участка, на территории которого осуществлена постройка. Обладатель указанных прав на землю имеет право требования признания права собственности на самовольную постройку независимо от того, возведена ли постройка за его счёт или нет. При этом лицо, за которым признано право собственности на самовольную постройку, обязано возместить лицу, построившему самовольное строение, расходы на постройку в размере, который определяется судом (Ст. 222). Такое законодательное регулирование является вполне обоснованным, так как строительный процесс с юридической точки зрения представляет собой не что иное, как процесс утрачивания строительными материалами своей идентичности, а, следовательно, и исчезновения самих материалов как вещей и объектов права. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 5-е изд., перераб. М.: Статут, 2010. 893 с.

Таким образом, наличие правового титула на землю является приоритетным условием легализации самовольной постройки, на что не раз указывалось в судебной практике. Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2014 № 18-КГ14-165. Установление подобного условия является прямым следствием соблюдения фундаментального принципа гражданского права - принципа «единства судьбы» земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости, - который берет свое начало в римском праве, защищавшем права на землю преимущественно перед правом застройки. Баскакова И. В. Давность владения как исключительное основание для признания права собственности на самовольную постройку // Бюллетень нотариальной практики, 2015. №4. С. 5.

Необходимо отметить, что ранее до принятия поправок 1 сентября 2006 года ст. 222 ГК РФ допускала признание права собственности на самовольную постройку за лицом, не обладающим правовым титулом на земельный участок, при условии дальнейшего предоставления этому лицу земельного участка под возведенную постройку. Наличие этой нормы породило почву для большого количества злоупотреблений, возникающих в результате отсутствия последующего предоставления застройщикам земельных участков, в силу чего эта норма в конечном итоге была исключена из ст. 222 ГК РФ. Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества"

Действующая в настоящее время редакция ст. 222 ГК РФ ограничивает круг прав на земельный участок, обладание которыми необходимо для легализации самовольно возведенного строения. В Постановлении № 10/22 также указывается на возможность признания права собственности на самовольную постройку только за лицами, обладающими указанными в п. 3 ст. 222 ГК РФ правами на земельный участок (п. 25).

Несмотря на это, вопрос о том, исключаются ли лица, обладающие иными, чем те, которые указаны в законе, правами на земельный участок из числа субъектов, имеющих право на признание за ними права собственности, остается открытым. Анализ доктрины и правоприменительной практики позволяет сделать вывод об отсутствии единого подхода по данному вопросу.

Наиболее спорным в теории и судебной практике является вопрос о допустимости признания права собственности на самовольную постройку за лицом, обладающим земельным участком на праве аренды. С одной стороны, буквальное толкование п. 3 ст. 222 ГК РФ не позволяет рассматривать арендатора земельного участка как субъекта, имеющего право на признание за ним права собственности на самовольную постройку. С другой стороны, прямого запрета на это законодательство не содержит, в связи с чем, некоторые суды полагают, что в определенных ситуациях предоставление лицу земельного участка по договору аренды может служить основанием для признания за ним права собственности на самовольную постройку. Однако, по мнению некоторых юристов, такая судебная практика явно противоречит недвусмысленно изложенному тексту ст. 222 ГК РФ.Бевзенко Р.С. Тенденции судебной практики разрешения споров, связанных с первоначальным возникновением права собственности на недвижимое имущество: Март // Закон: Март. М., 2008, № 3. С.35. Кроме того, нельзя не обратить внимание на то, что ВС РФ неоднократно указывал на то, что признание права собственности на самовольную постройку представляет собой исключительную меру правовой защиты. "Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014). По общему правилу последствием возведения самовольной постройки является её снос. Таким образом, нормы о легализации самовольной постройки являются нормами-исключениями, которые не могут толковаться расширительно.

Некоторые ученые, утверждающие, что признание права собственности на самовольную постройку за арендатором по действующему законодательству невозможно, ссылаются в обоснование своей позиции на исключение из п. 3 ст. 222 ГК РФ абз. 1, позволяющего легализацию самовольной постройки при отсутствии у лица правового титула на землю. Грызыхина Е. О судьбе недвижимости, возведенной на чужой земле // Право и экономика. - М.: Юрид. Дом "Юстицинформ". 2009. № 9. С. 51. Тем не менее, данный довод можно считать опровергнутым, так как ВАС РФ в своем Определении от 17.09.2008 № 7485/07 установил, что исключение из ст. 222 ГК РФ нормы, допускающей признание права собственности за лицом, не обладающим правовым титулом на землю, само по себе не свидетельствует о невозможности признания права собственности на самовольное строение за лицом, арендующим земельный участок и осуществившем на нем постройку без необходимых разрешений. Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.09.2008 № 7485/07

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ пользование арендованным имуществом должно происходить согласно условиям договора аренды, а если такие условия в договоре не установлены, то согласно назначению арендуемого имущества. В силу положений подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ лицо, обладающее правом собственности на земельный участок, вправе возводить на нем здания, сооружения согласно целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка с соблюдением требований градостроительных регламентов, противопожарных строительных, санитарно-гигиенических, экологических и иных правил и нормативов. Такое же право предоставляется в соответствии со ст. 41 ЗК РФ лицам, которым земельный участок не принадлежит на праве собственности, за исключением обладателей сервитутов (ст. 41).

Совокупное толкование указанных норм позволяет прийти к заключению о том, что право собственности на самовольную постройку, осуществленную лицом, арендующим земельный участок, предоставленный ему для строительства данной постройки, может быть признано, но только если соблюдены определенные условия. Представленный вывод напрямую согласуется с положениями Обзора ВС РФ от 19.03.2014, в соответствии с которым для признания права собственности за лицом, арендующим земельный участок, необходимо одновременное соблюдение следующих условий:

1. предоставление земельного участка по договору аренды для целей строительства определенного объекта недвижимости;

2. возведение самовольного строения без необходимых разрешений;

3.возведение строения без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;

4. сохранение самовольного строения не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Важно отметить, что указанные разъяснения распространяются исключительно на граждан. Помимо перечисленных требований, необходимо также учитывать дополнительные условия, установленные в договоре аренды. «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014). Так, например, если земельный участок предоставляется в аренду специально для строительства гаража, то строительство на этом земельном участке другого объекта будет противоречить целям предоставления участка, в связи с чем, будет исключать возможность легализации такого объекта. Определение Верховного Суда РФ от 14.04.2015 № 32-КГ14-19. При этом воля собственника на предоставление земельного участка в аренду именно для конкретного типа строительства должна быть выражена определенно и недвусмысленно.

Подводя итоги вышеизложенной дискуссии, хотелось бы ещё раз отметить важность толкования рассматриваемых норм с точки зрения цели или ведущего принципа правового регулирования отношений, связанных с легализацией самовольных построек. Как указал Конституционный Суд РФ в своем Определении от 24.03.2015 № 658-О, положения ст. 222 ГК РФ, прежде всего, направлены на обеспечение баланса публично-правовых и частно-правовых интересов, в связи с чем, с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре, они не могут рассматриваться как ограничивающие конституционные права арендаторов земельных участков. Определение Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 № 658-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Темнова Олега Григорьевича на нарушение его конституционных прав статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»

Следующим правовым условием оформления самовольной постройки в собственность является её соответствие на день обращения в суд параметрам, которые установлены документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иной документации. Закрепление данного условия является новеллой ст. 222 ГК РФ. Стоит заметить, что рассматриваемое условие и раньше учитывалось судебной практикой. После опубликования Обзора ВС РФ от 19.03.2014, обратившего особое внимание на необходимость решения вопроса легализации самовольной постройки с учетом соответствия постройки правилам землепользования и застройки, данное условие прочно утвердилось в правоприменительной практике.

Новым в рассматриваемом условии является уточнение относительно того, что самовольная постройка должна соответствовать обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимся в иных документах. Как отмечает Демкина А.В., данное правило появилось в ст. 222 ГК РФ только в связи с тем, что на территории новых субъектов РФ - Республики Крым и города федерального значения Севастополь - нет таких документов.Дёмкина А.В. Принцип добросовестности и институт самовольной постройки в гражданском праве //Имущественные отношения в Российской Федерации, 2015. № 8. Помимо этого, в новом условии учтен момент, на который определяется соответствие параметров застройки. В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ данный момент определяется на дату обращения в суд. Нельзя не обратить внимание на то, что ранее судам было рекомендовано учитывать градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время создания самовольной постройки. Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014)

Состав документации по планировке территории отражен в главе 5 ГрК РФ и включает в себя проекты планировки территории, градостроительных планов земельных участков, а также проекты межевания территории. Суды в каждом конкретном случае оценивают наличие или отсутствие отступлений от документации по планировке территории. Так, например, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд оставил апелляционную жалобу без удовлетворения, руководствуясь тем, что здание «Производственный корпус цеха по производству бетонных изделий» не соответствует требованиям Градостроительного плана земельного участка, чем нарушаются установленные ГрК РФ требования, предусматривающие осуществление строительства на основе документов территориального планирования. Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2016 № 11АП-625/2016.

Правила землепользования и застройки согласно ГрК РФ принимаются органами местного самоуправления и включают в себя порядок их применения и внесения изменений, карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты (Ст.30). В градостроительных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства объектов капитального строительства, в том числе минимальные и максимальные проценты застройки ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые устанавливаются в соответствии с законодательством РФ. Так, например, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в своем постановлении указал на то, что за истцом не может быть признано право собственности на самовольную постройку вследствие превышения максимального процента застройки территории. Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2015 № 10-568/2015

Деление земель на категории в соответствии с их целевым использованием и на виды согласно их разрешенному использованию представляет собой один из принципов земельного законодательства. Мотлохова Е.А. Особенности правового режима самовольных построек в российском гражданском праве // Имущественные отношения в Российской Федерации, 2015, № 10. С. 30. Категории земель, исходя из их целевого назначения, установлены ст. 7 ЗК РФ и включают в себя, в частности, земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли особо охраняемых территорий и т.д. Внутри установленных категорий выделяются конкретные виды разрешенного использования. Это, в том числе, земельные участки общего пользования, земли для ведения дачного хозяйства, земли под санаторную и курортную деятельность. Полный перечень видов разрешенного использования земельных участков предусмотрен в Приказе Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». Так, например, если видами разрешенного использования земельных участков предусмотрено расположение на них объектов промышленного назначения I-II классов опасности, то иное их использование не допускается и не влечет признание права собственности на объекты, возведенные в нарушение правил землепользования. Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2016 № 11АП-625/2016 по делу № А55-18757/2015

Одним из важнейших условий легализации самовольной постройки является отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также угрозы жизни и здоровью граждан. Среди лиц, чьи права и законные интересы могут быть нарушены самовольной постройкой, судебная практика выделяет, прежде всего, смежных землепользователей, а среди лиц, для которых сохранение самовольной постройки может создавать угрозу безопасности - не только третьих лиц, но и помимо всего прочего лиц, осуществивших её. «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014)

Безопасность возводимых строений обеспечивается путем соблюдения установленных законом и иными нормативно-правовыми актами необходимых требований к ним. Герценштейн О.В. Безопасность самовольной постройки как одно из условий признания права собственности на нее // Государственная власть и местное самоуправление. - М.: Юрист, 2009, № 7. С. 29. Требования к безопасности строений содержатся, в частности, в ГрК РФ, ФЗ от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», ФЗ от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ФЗ от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», ФЗ от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», а также в других нормативно-правовых актах. В соответствии с п. 26 Постановления № 10/22 суды при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку, устанавливают, допущены ли при ее создании существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил. Как указывается в Постановлении № 10/22, безопасность самовольной постройки подтверждается необходимыми заключениями компетентных органов, а при их отсутствии или при наличии сомнения в их достоверности - экспертизой (п. 26).

Необходимо отметить, что законом предусмотрено получение значительного числа необходимых заключений компетентных органов, которые свидетельствуют о соответствии самовольной постройки установленным нормам и правилам, а также о возможности введения её в эксплуатацию. Так, например, ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» предусмотрена обязанность предоставления в соответствующие органы до ввода в эксплуатацию объекта декларации пожарной безопасности. Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности". Ст. 6. В соответствии с ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» в качестве документов, подтверждающих санитарно-эпидемиологическую безопасность строения, выступают санитарно-эпидемиологические заключения, акты обследования, протоколы исследований, которые выдаются главными санитарными врачами или их заместителями на основании соответствующих экспертиз, обследований и испытаний.Федеральный закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" ст. ст. 42, 51. Соответствие строения градостроительным и строительным нормам и правилам может подтверждаться заключением уполномоченного на то органа архитектурно-строительного надзора.Герценштейн О.В. Безопасность самовольной постройки как одно из условий признания права собственности на нее.С. 24.

Хотелось бы обратить внимание на то, что судебная практика по делам о признании права собственности на самовольную постройку исходит из того, что судебный порядок легализации самовольных построек сам по себе не может освобождать от обязанности соблюдения всех предусмотренных законом правил возведения объектов недвижимости.Постановление Президиума ВАС РФ от 29.03.2011 № 14057/10. В связи с чем, при аргументации своей позиции, как правило, ссылаются на то, что иные доказательства, представленные истцами, не могут заменять весь пакет необходимых для решения вопроса безопасности самовольной постройки документов. Поэтому истцам надлежит в предусмотренном законом порядке представлять суду положительные заключения соответствующих органов и организаций. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2016 № 17АП-1162/ 2016-ГК. Заключения, полученные не от уполномоченных органов и организаций, по мнению судов, доказательствами не являются. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.09.2014 № Ф04-9064/14.

В целях установления наличия или отсутствия угрозы жизни или здоровью граждан судом могут назначаться различные экспертизы. К примеру, для дачи экспертного заключения о наличии или отсутствия нарушений градостроительных и строительных норм и правил судами обычно назначаются судебные строительно-технические экспертизы.«Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) Для установления соответствия самовольной постройки санитарно-эпидемиологическим и экологическим нормативам могут назначаться санитарно-эпидемиологические и экологические экспертизы. Стоит отметить, что к вопросу выбора вида экспертизы необходимо подходить особенно тщательно. Так, например, ФАС Московского округа отменил решение суда первой инстанции по причине назначения в рамках данного дела технической экспертизы в отношении спорных объектов: манежа и конюшни, тогда как для решения вопроса о безопасности построек требовалось назначение комплексной экспертизы, включающей в себя установление соответствия построек не только техническим, но и санитарно-эпидемиологическим, экологическим, зооветеринарным и иным нормам. Постановление ФАС Московского округа от 18.11.2008 № КГ-А41/10582-08 по делу № А41-К1-3346/08

Последнее условие признания права собственности на самовольную постройку состоит в принятии застройщиком мер по легализации самовольной постройки. Данное условие было сформулировано судебной практикой и получило свое отражение в Постановлении № 10/22. В соответствии с п. 26 Постановления № 10/22 только лишь отсутствие разрешения на строительство не может являться основанием для отказа в легализации самовольной постройки, однако судам надлежит устанавливать, были ли предприняты надлежащие меры к её легализации, в частности, меры, направленные на получение разрешения на строительство и (или) разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Основания и порядок выдачи разрешения на строительство определены в ст. 51 ГрК РФ. Следует отдельно оговорить, что получение разрешения на строительство необходимо не во всех случаях. Законодательством устанавливаются исключения из общего правила по получению разрешения на строительство в отношении киосков, навесов и других объектов, не являющихся объектами капитального строительства, а также гаражей, построек на дачных, садоводческих участках и т.д. Тем не менее, судебная практика знает случаи, когда истцам отказывалось в признании права собственности на самовольную постройку по причине непринятия мер, направленных на получение разрешения на строительство гаража, получение которого в силу п.17 ч. 1 ст. 51 ГрК РФ не требуется.

Постановлением № 10/22, таким образом, было сформулировано самостоятельное обязательное условие легализации самовольной постройки, в силу которого истцу необходимо доказать, что им предпринимались конкретные надлежащие меры по легализации постройки. В этой связи, возникает вопрос: какие меры могут расцениваться судами как надлежащие и какие доказательства наличия попыток истца легализовать постройку могут для этого использоваться. Судебная практика свидетельствует о том, что доказательствами принятия истцом мер по легализации постройки могут выступать заявление на выдачу разрешения на строительство или на ввод объекта в эксплуатацию, решение органа, имеющего полномочие на выдачу разрешений на строительство, об отказе в его выдаче и любые иные документы, подтверждающие попытки истца легализовать постройку. Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 14.05.2014 по делу N 33-2569/2014 При этом судам следует учитывать, был ли отказ органов власти от выдачи разрешения на строительство правомерен или нет (п. 26).

В юридической литературе отмечается, что в настоящее время касательно рассматриваемого условия в судебной практике наметилась тенденция по принуждению застройщика, нарушившего установленный законом порядок строительства, к обращению в уполномоченные органы за получением разрешения на строительство уже по факту возведения постройки. Однако процедура, также как и возможность такого обращения законом не установлена, что в свою очередь порождает определенные трудности в правоприменительной практике.Исайкин Д.М. Получение разрешения на строительство как условие признания права собственности на самовольную постройку // Бюллетень нотариальной практики. - М.: Юрист, 2011, № 2. С. 19.

Переходя к рассмотрению порядка признания права собственности на самовольную постройку, необходимо отметить, что в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ признание права собственности на самовольно возведенное строение допускается как в судебном, так и во внесудебном порядке. Ранее процедура легализации самовольной постройки предусматривала только судебный порядок. Причем судами отмечался исключительный характер данного способа защиты гражданских прав. Возможность легализации самовольной постройки во внесудебном порядке появилась с внесением изменений в ГК РФ от 1 сентября 2006 года.

Необходимо отметить, что дела о признании права собственности на самовольную постройку рассматриваются только в порядке искового производства, так как в рамках подобных дел налицо имеет место спор о праве на незаконно возведенное недвижимое имущество.Ковтков Д. Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке // Право и экономика. М.: Юрид. Дом "Юстицинформ", 2008, № 11. С. 12. Эта же позиция находит свое отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 03.09.2002 № 4544/02. Постановление Президиума ВАС РФ от 03.09.2002 № 4544/02. Что немаловажно, в силу п. 22 Постановления № 10/22 исковая давность на требование о признании права собственности на самовольную постройку, так же как и на требование о её сносе, не распространяется (п.22).

В научной литературе встречается точка зрения, согласно которой право собственности на самовольную постройку может быть признано только государственным, а не третейским судом, так как рассматриваемая категория дел тесно связана с публичным интересом.Стрембелев С.В. Нежилые здания: правовой режим, реконструкция, легализация. М.: Библиотечка Российской газеты, 2013, - 144 c. Стоит отметить, что по данному вопросу некогда высказывалось особое мнение судьи Горячевой Ю.Ю. к Постановлению Президиума ВАС РФ от 07.06.2012 № 16434/11, где достаточно аргументированно обосновывается, почему спор о признании права собственности на самовольную постройку не может быть предметом третейского разбирательства. В частности, судья Горячева Ю.Ю. ссылается на то, что спор о легализации самовольного строения затрагивает общественно значимые интересы и выходит за пределы частного-правового спора участников гражданского оборота, подписывающих гражданский договор с третейской оговоркой. В этой связи, данный спор неарбитрабелен и не может рассматриваться третейским судом. Постановление Президиума ВАС РФ от 07.06.2012 № 16434/11.

30 июня 2006 года был принят ФЗ № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (Закон о дачной амнистии). Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Данным законодательным актом были внесены поправки, в значительной мере упростившие процедуру регистрации прав на определенные недвижимые объекты, и, что самое главное, предусмотревшие новый порядок легализации самовольной постройки наряду с судебным порядком. Ковтков Д. "Иной" (внесудебный) порядок признания права собственности на самовольную постройку // Право и экономика. М.: Юрид. Дом "Юстицинформ", 2008, № 12. С. 30. Указанное нововведение можно рассматривать как основательный скачок в сторону либерализации процедуры легализации самовольной постройки.

Таким образом, с 1 сентября 2006 года измененная редакция ст. 222 ГК РФ стала допускать признание права собственности на самовольную постройку в ином установленном законом порядке (внесудебном порядке) в случаях, специально предусмотренных законом. Конкретные случаи легализации самовольной постройки в таком порядке, определены в ст. 25.3 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В силу данной статьи внесудебный порядок легализации самовольной постройки применим в отношении объектов недвижимости, для возведения которых закон не требует получения разрешения на строительство, в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, создаваемых на земельных участках, специально предназначенных для этих целей, а также в отношении объектов, создаваемых на земельных участках, которые находятся в границах населенного пункта и предназначаются для того, чтобы вести личное подсобное хозяйство. Основанием для регистрации права собственности в указанных случаях будут документы, которые подтверждают факт создания такого объекта недвижимости и содержат его описание, и правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором находится объект недвижимости. Федеральный закон от 21.071997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Хотелось бы отметить, что допущение оформления права собственности на самовольную постройку в административном порядке в целом оценивается в юридической литературе негативно, поскольку, устанавливая упрощенный порядок оформления права собственности на самовольную постройку, законодатель не определяет чётко регламентированную процедуру реализации этого права. Евтушенко И.И. Внесудебный порядок государственной регистрации прав на самовольно возведенные строения // Юрист. М.: Юрист. 2013.№ 7. С.18. Помимо этого, на практике нередко остается неразрешенным вопрос, к каким органам нужно в таком случае обращаться за регистрацией права собственности, а также какие конкретно документы могут использоваться для этого.

2.2 Актуальные проблемы правоприменительной практики по делам о признании права собственности на самовольную постройку