Комплексное исследование инвестиционного договора и договора долевого участия в строительстве жилья
Понятие, правовая природа, форма и участники договора долевого участия в строительстве жилья; права, обязанности и ответственность сторон. Содержание, субъекты и существенные условия инвестиционного договора по поводу объектов капитального строительства.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 07.10.2014 |
| Размер файла | 90,2 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Наличие инвестиционного проекта, как обычное условие, представляет собой обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план). По своему определению, инвестиционный проект шире категории "проектно-сметной документации", хотя в литературе есть противоположная точка зрения. Так, Ю.Г. Басин понимает под проектом "развернутый план строительства, то есть комплект документации, содержащей ТЭО (ТЭР), чертежи, пояснительные записки" (ссылка). Как отмечает В.А. Хитров, с введением термина "инвестиционный проект" возникает двоякое его толкование: "с одной стороны, он представляет собой комплекс решений, с другой - это сфера деятельности в соответствии с поставленными целями и принятыми решениями по порядку достижения целей, то есть процесс целенаправленного создания объекта инвестиционной деятельности". (ссылка) Тем не менее только акт утверждения инвестором превращает инвестиционный проект в документ, имеющий важное юридическое значение, охватывает своим содержанием весь процесс финансирования, проектирования, а в дальнейшем и строительства. Реализация инвестиционного проекта предусматривает наличие трех этапов:
1. Предынвестиционного - проведение ТЭО (ТЭР), проектная и техническая подготовка к строительству. ТЭО (ТЭР) - документ, обосновывающий необходимость и целесообразность проектирования и строительства объекта. Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства (п. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ). Перечень и порядок проведения работ на данном этапе проекта имеют ориентировочный характер и могут изменяться в зависимости от цели проекта. Заключительным документом является инвестиционный бизнес-план, в котором содержится вся необходимая информация о проекте.
2. Инвестиционно-строительного, в процессе которой происходит соединение всех технологических элементов строительного процесса: проведение торгов, формирование необходимых договорных связей (договоров строительного и субподрядов, участия в долевом строительстве), непосредственно строительно-монтажные и пусконаладочные работы, передача готового объекта инвестору.
3. Эксплуатационного (производственного) - готовность к эксплуатации объекта, необходимые капитальные работы в дальнейшем.
Другим обычным условием является проведение торгов, то есть заказчик выбирает из тех лиц, которые предложили оптимальный вариант осуществления инвестиционного проекта. Субъектами подрядных торгов являются: заказчик, организатор торгов, тендерный комитет, претенденты, оференты. По общему правилу участвовать могут любые, как российские, так и зарубежные предприятия и организации, независимо от формы собственности, а если эта деятельность подлежит лицензированию, - лица, имеющие лицензию на право ее осуществления. При этом устанавливается жесткое ограничение на запрет участия в торгах организаций, имеющих непосредственную организационно-правовую или финансовую зависимость друг от друга, выраженную в форме актов учредительства, финансового участия, холдинга и другие.
Сам термин "подрядные торги" вводится ведомственным распоряжением Госкомимущества РФ и Госстроя РФ от 13.04.93 N 660-р/18-7 (ссылка) и означает "форму размещения заказов на строительство, предусматривающую выбор подрядчика для выполнения работ и оказания услуг на основе конкурса".
Гражданско-правовое регулирование торгов нашло закрепление в ст. ст. 447 - 449 ГК РФ. Данные нормы устанавливают формы торгов, общие положения по их организации и проведению. Так, устанавливается, что торги могут быть в форме аукциона и конкурса. Видовая квалификация устанавливает, что они могут быть открытыми, что означает участие в торгах любого заинтересованного лица, или закрытыми, то есть лица, специально приглашенного. Особо следует отметить различные сроки для организации торгов. Ст. 448 ГК РФ определяет общее правило об извещении торгов не менее чем за тридцать дней до их проведения, независимо от того, в какой форме они организуются. Между тем отказ от проведения торгов отличается по срокам в зависимости от формы торга. Так, организатор торгов в форме аукциона обязан известить об отмене торгов не менее чем за три дня до его проведения, а отказ от проведения конкурса должен быть оглашен не менее чем за тридцать дней до даты наступления конкурса. Это можно объяснить тем, что победитель аукциона - лицо, предложившее более высокую цену, чем другие претенденты. Победитель же конкурса обязан предложить лучшие условия выполнения заказа, чем остальные участники.
Передача объекта недвижимости инвестору, как обычное условие, представляет собой подписание акта сдачи - приемки либо иного документа о передаче, а также передача всех правоустанавливающих документов (в том числе, в некоторых случаях, переоформленные правоустанавливающие документы на землю). Помимо этого, заказчик должен передать и рабочую документацию в собственность инвестора, что подразумевает право ее использования в дальнейшем, например, для проведения капитальных работ или реконструкции объекта недвижимости.
Учитывая, что модельному поведению сторон должны соответствовать реальные действия, выраженные через права и обязанности, считаем целесообразным перечислить основные права и обязанности сторон.
Обязанности инвестора:
1. Осуществить передачу инвестиций, то есть непрерывное финансирование заказчика.
2. Передача правоустанавливающих документов на землю.
3. Выплата вознаграждения заказчику.
4. Приемка от заказчика объекта недвижимости.
Обязанности заказчика:
1. Заказ проектно-сметной документации на объект строительства.
2. Отвод земельного участка под строительство.
3. Предоставлять отчет о ходе строительства и расходования средств инвестору по установленному графику.
4. Проведение торгов на определение проектной и подрядной организаций.
5. Привлечение необходимых лиц и заключение с ними соответствующих договоров.
6. Осуществление контроля и технического надзора за деятельностью лиц, являющихся его контрагентами при реализации инвестиционного проекта.
7. Приемка от подрядчика законченного объекта строительства.
8. Сдача объекта недвижимости государственной приемочной комиссии.
9. Передача готового объекта недвижимости инвестору.
10. Предоставление всех необходимых правоустанавливающих документов.
Учитывая вышеизложенное, можно сделать следующие выводы:
1. Конструкция инвестиционного договора в строительстве: по инвестиционному договору в строительстве одна сторона (инвестор) обязуется передать инвестиции, а другая сторона (заказчик), за соответствующее вознаграждение, обязуется осуществить их вложение на основе инвестиционного проекта с целью строительства объекта недвижимости и последующей передачи его в собственность инвестору в срок, установленный договором.
2. Инвестиционный договор является каузальным, двухсторонне обязывающим, возмездным, консенсуальным, обладающим организационными качествами. Обязательства из такого договора являются встречными.
3. Кредитором по инвестиционному договору является инвестор, а должником - заказчик.
4. Содержание инвестиционного договора включает в себя: 1) преамбулу (наименование договора, место и время заключения, информация о сторонах, заключающих договор); 2) существенные условия - предмет, цена, срок; 3) обычные условия - наличие инвестиционного проекта, порядок передачи инвестиций, проведение соответствующих торгов. 4) права и обязанности инвестора и заказчика как сторон по инвестиционному договору.
1. Несмотря на отсутствие в действующем гражданском законодательстве самостоятельного инвестиционного договора в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых сделок, следует обобщить его основные конструктивные элементы.
Инвестиционный договор в строительстве определяет взаимоотношения между собственниками (владельцами) средств, вкладываемыми в объекты недвижимости, их взаимодействие в процессе реализации инвестиционного проекта, пользовании (эксплуатации) и распределении доходов от деятельности либо эксплуатации объекта, а также право собственности на него.
Ввиду того что инвестиционный договор в строительстве имеет долгосрочный характер отношений сторон, важным условием является целевое использование вложенных средств, обеспеченное возможностью инвестора контролировать и оказывать непосредственное влияние на вложенное имущество и результат инвестиционной деятельности.
Таким образом, инвестиционным договором будет являться не любой договор, а только договор, где одной из сторон является инвестор (генеральный инвестор), определяющий дальнейшую судьбу инвестиций.
Учитывая вышеизложенное, представляется возможной следующая конструкция инвестиционного договора в строительстве: одна сторона (инвестор) обязуется передать инвестиции, а другая сторона (заказчик), за соответствующее вознаграждение, обязуется осуществить их вложение на основе инвестиционного проекта с целью строительства объекта недвижимости и последующей передачи его в собственность инвестору в срок, установленный договором.
Под инвестициями в данном случае понимается имущество либо имущественные права, имеющие денежную оценку, поэтому в любом случае должен быть четко указан общий размер инвестиционных взносов.
Инвестиционный договор относится к разряду возмездных договоров, так как инвестор обязан вознаградить заказчика за совершаемые им действия по управлению инвестициями инвестора. В свою очередь, в целях реализации инвестиционного проекта у заказчика, соответственно, создаются предпосылки для возможного заключения в дальнейшем разнообразных договоров, как-то: договор кредита, договор купли-продажи или аренды земельного участка, договор на проведение проектно-изыскательных работ, договор строительного подряда, договор участия в долевом строительстве и т.д.
Заказчик, осуществляя свои права и обязанности по договору, получает определенные полномочия от инвестора. В частности, он вправе по своему усмотрению формировать договорные отношения с остальными участниками строительного процесса, определять направление и порядок освоения инвестиций, потому имеют место организационно-делегирующие отношения.
Из сказанного следует, что наличие инвестиционного договора подразумевает в обязательном порядке заключение как минимум одного договора, например договора строительного подряда, т.е. имеет место уже "внешняя" организованность будущих отношений.
Иногда случаются ситуации, когда заключаются договоры, которые не содержат всех признаков инвестиционного договора, а следовательно, являются смешанными договорами, преимущественно договорами простого товарищества. Однако действующее гражданское законодательство при возникновении споров исходит из приоритета условий договора над его названием. Это означает, что не название договора, а его содержание (права и обязанности сторон) определяют вид договорного правоотношения. Поэтому такой договор может быть признан договором простого товарищества с элементами инвестиционного договора.
В практике приходится сталкиваться с ситуациями, когда между организациями, заключившими инвестиционный договор, права и обязанности по нему распределены не совсем логично. Так, функции заказчика-застройщика могут частично возлагаться на инвестора. При этом обычно не принимается во внимание, готов ли инвестор взять на себя (полностью или частично) функции по реализации инвестиционного проекта. Основными функциями заказчика-застройщика являются решение комплекса мероприятий, конечной целью которых является обеспечение совместно с другими участниками инвестиционного процесса ввода в эксплуатацию готовой строительной продукции и производственных мощностей (выполнение функций заказчика).
Функции заказчика подробно описаны в Постановлении Госстроя СССР от 2 февраля 1988 г. N 16 "Об утверждении Положения о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре" и включают в себя функции в области планирования, финансирования, учета и отчетности, материально-технического обеспечения, освоения строительных площадок, надзора за строительством, приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов.
Таким образом, для того чтобы организация инвестор могла осуществлять функции заказчика-застройщика, ей необходимо оформление (переоформление) довольно большого количества документов для осуществления довольно обширного перечня функций, указанных в Постановлении Госстроя, что порой представляется нецелесообразным.
2. Право на застройку земельного участка возникает у собственника земельного участка в силу положений п. 1 ст. 263 ГК РФ. Собственник земельного участка вправе возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Согласно ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.
Согласно абз. 4 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
Исходя из этого, после ввода здания в эксплуатацию и регистрации прав собственности на индивидуальные помещения право собственности на землю перейдет от инвестора в общую собственность собственников индивидуальных жилых помещений.
Однако возникает вопрос, каким образом будет осуществлен переход прав на землю от прежнего собственника в общую долевую собственность. Ответ на этот вопрос неоднозначен. С одной стороны, какой-либо специальной регистрации перехода права собственности на землю не требуется, так как согласно Постановлению Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 42) при регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, разделы Единого государственного реестра прав, относящиеся к земельному участку, на котором расположен многоквартирный дом, и к иным объектам недвижимости, входящим в состав общего имущества в многоквартирном доме, объединяются в единое целое.
С другой стороны, право прежнего собственника также не может прекратиться само по себе, без соблюдения установленного законом порядка. К такому выводу пришли судьи ФАС ВВО, указавшие в своем Постановлении от 21 марта 2007 г. N А28-4887/2006-182/4, что в соответствии с п. 1 ст. 2 ЗК РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, должны соответствовать Земельному кодексу РФ. Из этого следует, что порядок предоставления земельных участков под домами в долевую собственность собственников квартир должен соответствовать общему порядку предоставления земельных участков в долевую собственность лиц - собственников недвижимого имущества, расположенного на этом земельном участке. А это, в свою очередь, значит, что в данном случае необходимо руководствоваться пп. 5, 6 ст. 36 ЗК РФ, где предписывается совместно обратиться в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления с заявлением о приобретении права на земельный участок с приложением кадастровой карты.
Согласно ст. 44 ЗК РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.
В первом случае - отчуждение могло бы быть в виде заключения договора купли-продажи земли собственникам жилых помещений в лице ТСЖ. Однако правовой статус ТСЖ как некоммерческой организации, закрепленный в ст. 137 ЖК РФ, не предусматривает приобретения в собственность земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Второй вариант - отказ от права собственности - представляется наиболее осуществимым, хотя и не лишенным недостатков. В частности, отказ от права собственности в силу ст. 236 ГК РФ не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом. Процедура прекращения права собственности на земельный участок, регламентированная Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. N 580 "Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей", занимает довольно длительное время - около года. Все это время обязанность по уплате земельного налога будет лежать на прежнем собственнике.
Других вариантов отчуждения права собственности на земельный участок законодателем не предусмотрено.
2.3 Проблемы юридической квалификации договора долевого участия в строительства и инвестиционного договора в строительство жилья
В течение довольно длительного времени отсутствовало специальное правовое регулирование отношений, связанных с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных жилых домов. На практике договоры между застройщиками и гражданами (инвесторами) имели самые различные названия: договор долевого строительства, договор участия в финансировании строительства жилья, договор о совместной деятельности и пр. Неудивительно, что и суды при рассмотрении соответствующей категории дел испытывали определенные сложности с квалификацией спорных отношений, определением прав и обязанностей сторон в отношении объекта строительства, объема ответственности застройщика перед инвестором-гражданином.
В конце 2002 г. Верховный Суд РФ на основе обобщения судебной практики сформулировал вывод о том, что по своему содержанию правоотношения застройщика с инвестором-гражданином близки к отношениям сторон в договоре подряда (бытового, строительного): обязанности инвестора ограничиваются внесением определенной денежной суммы, в ответ застройщик обязуется передать инвестору определенное жилое помещение или иной объект недвижимости. Суд также посчитал возможным применение к данным отношениям норм законодательства о защите прав потребителей. Это позволило решить ряд вопросов, связанных с привлечением застройщиков к ответственности за нарушение обязательств перед гражданами-инвесторами, а также обеспечить гражданам возможность эффективной судебной защиты нарушенных прав (освобождение от уплаты государственной пошлины, альтернативная подсудность споров). Впрочем, остались проблемы заключения нескольких договоров (с несколькими инвесторами) в отношении одного и того же объекта долевого строительства, приостановления строительства в связи с неплатежеспособностью застройщика и пр.
Важным шагом стало принятие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (далее по тексту - Закон о долевом строительстве, Закон N 214-ФЗ). Законодатель уточнил круг условий, при соблюдении которых застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, подробно урегулировал содержание и порядок заключения договора участия в долевом строительстве (включая его обязательную государственную регистрацию), предусмотрел способы обеспечения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.
В качестве застройщика может выступать юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство (ст. 2 Закона N 214-ФЗ).
Обращаясь к практике разрешения споров между участниками долевого строительства - гражданами и застройщиками, можно выделить следующие типичные нарушения прав граждан (потребителей):
- заключение нескольких договоров участия в долевом строительстве в отношении одного и того же объекта;
- уклонение от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;
- отказ застройщика передать объект долевого строительства участнику, уклонение от передачи объекта долевого строительства после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию;
- просрочку передачи объекта (жилого помещения) участнику долевого строительства;
- передачу объекта долевого строительства в размере меньшем, чем был предусмотрен договором с участником долевого строительства;
- передачу объекта долевого строительства с недостатками (отступлениями от условий договора, проектной документации, обязательных требований и т.д.);
- необоснованный односторонний отказ застройщика от договора.
Уклонение застройщика от государственной регистрации договора или передачи объекта долевого строительства.
В связи с отсутствием требования обязательной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и уступки права требования по такому договору в отношении многоквартирных домов, разрешение на строительство которых выдано до 1 апреля 2005 г., на практике встречались случаи заключения нескольких договоров в отношении одного и того же объекта долевого строительства.
В подобной ситуации, если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами (договором участия в долевом строительстве, договором уступки прав и пр.) и при этом спорное помещение еще не передано в собственность ни одному из них, преимуществом обладает тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск (ст. 398 ГК РФ).
Определяя момент заключения спорного договора, суд должен учитывать не только дату, указанную в тексте договора, но и совокупность других доказательств по делу, косвенно подтверждающих действительный момент совершения сделки по приобретению объекта долевого строительства: дату произведенного инвестором платежа (в соответствии с приходным ордером), дату получения инвестором кредита на приобретение жилого помещения (дату заключения кредитного договора с банком) и иные обстоятельства.
Б. обратилась в суд с иском к ООО "А-Стиль", ООО СКФ "Толстиков и К", ООО "РСИ" и К. о признании за ней права собственности на квартиру в доме N 7 по ул. Карамзина, выселении К. из указанной квартиры. Свои требования мотивировала тем, что 14.05.1994 между ООО СКФ "Толстиков и К", ООО "А-Стиль", гр. А. и гр. О. были заключены договоры о долевом участии в строительстве жилого дома, по условиям которых спорная квартира была выделена А., и последняя 15 февраля 1999 г. после полной оплаты квартиры переуступила свои права истице Б.
15 февраля 1999 г. ООО СКФ "Толстиков и К" заключило договор инвестирования в строительство вышеуказанной квартиры с ООО "РСИ", которое 26 октября 1999 г. переуступило гражданам К. права требования в отношении данной квартиры. Супруги К. предъявили встречный иск о признании за ними права общей долевой собственности в отношении спорной квартиры, ссылаясь на ничтожность заключенных между ООО "А-Стиль", А. и Б. договоров.
Решением Центрального районного суда г. Красноярска от 11 октября 2006 г., оставленным без изменения Кассационным определением от 23 июля 2007 г., удовлетворены исковые требования Б., за которой признано право собственности в отношении спорной квартиры, супругам К. в удовлетворении встречного иска отказано. Судом установлено, что ООО "А-Стиль" надлежащим образом исполнило свои обязательства перед ООО СКФ "Толстиков и К" по заключенным в 1994 г. договорам о долевом участии в строительстве жилого дома, приобрело право требовать передачи квартиры в собственность, в дальнейшем данное право было переуступлено А. и от нее истице Б. Признавая за Б. право собственности в отношении спорной квартиры, суд правомерно исходил из того, что договоры, из которых возникло обязательство по передаче в собственность Б. квартиры, были заключены ранее, чем договор с супругами К. (дело N 2-369/2006).
Передача объекта долевого строительства с недостатками (меньшей площади, со строительными дефектами и пр.).
При передаче инвестору объекта долевого строительства, площадь которого меньше предусмотренной в договоре с застройщиком, инвестор вправе требовать возврата излишне уплаченной суммы. При этом на излишне уплаченные денежные суммы могут быть начислены проценты в соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ.
Анализ судебной практики по спорам о взыскании стоимости излишней/недостающей площади объекта долевого строительства (неосновательного обогащения) свидетельствует о наличии следующих дискуссионных вопросов:
- вправе ли застройщик и участник долевого строительства согласовать в договоре условие о том, что отклонение фактической площади объекта (по результатам обмеров и технической инвентаризации) от указанной в договоре проектной площади объекта не влечет перерасчета цены договора;
- вправе ли стороны согласовать в договоре общую проектную площадь квартиры, включив в нее площадь лоджий, балконов, веранд и террас, которые согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ не учитываются при подсчете общей площади жилого помещения;
- каким образом, с применением понижающих коэффициентов или без, производится подсчет площади балконов и лоджий для целей определения фактической площади квартиры.
Принимая во внимание, что участник долевого строительства лишен возможности влиять на ход строительства и внесение изменений в проектную документацию, при этом площадь квартиры (общая, жилая) является основной потребительской характеристикой жилого помещения как товара, условие договора участия в долевом строительстве о том, что отклонение фактической площади объекта от проектной площади не влечет изменения цены договора, может быть расценено как ущемляющее права потребителя - в случае передачи ему объекта долевого строительства меньшей площади. С учетом особенностей строительной деятельности и допустимых по СНиП отклонений от проектной документации представляется возможным согласовать в договоре условие о том, что цена объекта долевого строительства не подлежит изменению (корректировке) при незначительных отступлениях от проектной площади, например в диапазоне -+/--1 кв. м.
П. обратилась в суд с иском к ЗАО "Инвестиционная компания "Дружба" о взыскании излишне уплаченных по договору денежных средств, указав, что 17.10.2003 заключила с ответчиком договор об инвестировании строительства жилого дома, в результате исполнения которого ответчик должен был передать ей квартиру общей площадью 64,44 кв. м, однако переданное ей ответчиком жилое помещение имеет площадь 58,4 кв. м, что на 6,64 кв. м (или 5,6%) меньше, чем указано в условиях договора, о чем истцу стало известно только после получения свидетельства о регистрации права собственности на квартиру и технического паспорта на квартиру.
Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 20.06.2011 исковые требования П. удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в кассационном порядке, указав в качестве одного из доводов, что по условиям п. 5.2 договора от 17.10.2003 сторонами допускается плюс-минус 4-процентное отклонение фактической общей площади квартиры от общей площади квартиры, указанной в договоре. В случае отклонения в сторону увеличения или уменьшения фактической площади квартиры более чем на 4% от общей площади квартиры, указанной в п. 1.2 договора, у инвестора возникает обязанность по оплате превышения фактической площади или у компании возникает обязанность по возврату излишне внесенных денежных средств (п. 1.2 договора). По мнению ответчика, суд первой инстанции неверно определил размер компенсации, причитающейся истице, исходя из всей суммы недостающей площади квартиры, не уменьшив ее на 4% допустимого отклонения.
Судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда указанное решение оставлено без изменения, кассационная жалоба ответчика - без удовлетворения. Доводы жалобы о том, что суд первой инстанции неверно истолковал п. 5.2 договора и не произвел уменьшение компенсации, исключив часть цены, пропорциональной 4% общей площади квартиры, судебной коллегией отклонены. Условие п. 5.2 признано ущемляющим права участника долевого строительства и недействительным в силу ч. 2 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" (Кассационное определение Московского городского суда от 26.10.2011 N 33-34610).
Относительно новой категорией споров в сфере долевого строительства являются иски участников долевого строительства к застройщику о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора (действий по одностороннему расторжению договора). (Приложение №2)
Заключение
Более десяти лет продолжаются дискуссии по поводу правовой природы инвестиционного договора. Правовая неопределенность его конструкции сдерживает возможность крупных компаний вкладывать свои средства в представляющие для них интерес проекты, а связанные с этим риски не обеспечивают правовой безопасности участников инвестирования.
Современные исследователи, опираясь на базовый принцип свободы договора, полагают, что стороны по инвестиционному договору вправе строить свои отношения как по модели, предусмотренной гражданским законодательством, так и создать договорную конструкцию, прямо не поименованную в действующем законодательстве.
Неоднозначность судебной практики в законодательном обеспечении инвестиционного договора предполагает, что его следует считать непоименованным договором, а поэтому ученые делают вывод о том, что к подобным договорам применяются нормы о наиболее сходном с конкретным договором виде или типе договоров, а также общие положения обязательственного (договорного) права, т.е. правило об аналогии закона, а при невозможности этого - аналогия права
В последние годы в инвестиционной сфере сложилась ситуация, когда принятые специальные федеральные законы, регулирующие инвестиционные отношения, достаточно часто противоречат друг другу и кодифицированным актам российского законодательства. При этом нельзя гарантировать судебную защиту прав и интересов инвесторов, так как разноречивая судебная практика не позволяет на законодательной основе правильно разрешать споры сторон.
Инвестиционный договор является непоименованным договором и не входит в систему договоров, предусмотренную Гражданским кодексом РФ. В связи с этим в случае возникновения споров между контрагентами их взаимоотношения регулируются подразделом 2 Гражданского кодекса РФ (общие положения о договорах), гл. 22 Гражданского кодекса РФ. Очевидно, что положения подобных договоров могут быть частично исключены или дополнены иными положениями в зависимости от вида договора или соглашения, вида объекта инвестирования и требований законодательства.
Следовательно, понятие инвестиционного договора можно сформулировать как гражданско-правовые отношения сторон, когда инвестор обязуется передать инвестиции, а организатор инвестирования за вознаграждение обязуется осуществить вложение на основе инвестиционного проекта с целью получения инвестором в будущем от организатора инвестирования в собственность имущества в срок, установленный договором.
Инвестиционный договор является особым видом договора, специально не предусмотренного нормами гражданского законодательства, однако с развитием инвестиционно-финансовой деятельности в Российской Федерации и значительными рисками инвесторов при заключении инвестиционных договоров в настоящее время возрастает необходимость четкой законодательной регламентации данного договора как отдельного вида гражданско-правового договора.
Что касается договора долевого участия в строительстве жилья, то здесь правильнее было бы именовать этот договор договором финансирования строительства недвижимости. Представляется, что предлагаемое наименование договора в большей степени учитывает природу складывающихся отношений - финансового участия участника строительства и фактического участия застройщика.
Регулирование гражданских и административных правоотношений в одном акте - Законе о долевом строительстве - представляется не совсем правильным, так как из содержания п. 2 ст. 3 ГК РФ следует, что гражданские правоотношения (в том числе договорные обязательства) регулируются ГК РФ и принятыми в соответствии с ним иными федеральными законами. Учитывая, что ГК РФ не предусмотрено принятие специального федерального закона, регулирующего соответствующие правоотношения, следовало бы включить в часть вторую ГК РФ новую главу 37.1 ("Финансирование строительства недвижимости"), в которую перенести гражданско-правовые нормы, содержащиеся в Законе о долевом строительстве, а сам Закон о долевом строительстве отменить.
При этом закрепленное законом понятие объекта долевого строительства является неполным, поскольку не включает здания, строения в перечень объектов долевого строительства. Между тем на практике достаточно часто встречаются случаи, когда к многоквартирному дому пристраиваются здания магазина, аптеки, кафе или парковки.
Таким образом, отношения по финансированию строительства этих объектов выпадают из регулирования Закона о долевом строительстве, что негативно сказывается на интересах участников строительства.
Список использованных источников
Нормативные правовые акты
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) //Собрание законодательства РФ. 26.01.2009. N 4. ст. 445.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013) //Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. N 32. ст. 3301.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 23.07.2013) //Собрание законодательства РФ. 29.10.2001.N 44.ст. 4147.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г. №14-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 2 декабря 2013 г.)//СЗ РФ. 1996 г. №5. ст.410
5. Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 12.12.2011) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" //Собрание законодательства РФ. 01.03.1999. N 9. ст. 1096.
6. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"(с изменениями и дополнениями от 23 июля 2013 г.)//СЗ РФ. 2005 г. №1 (часть I). ст.40
7. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями и дополнениями от 2 ноября 2013 г.)//СЗ РФ. 1997 г. №30. ст.3594
8. Закон РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 (ред. от 19.07.2011) "Об инвестиционной деятельности в РСФСР"//Бюллетень нормативных актов. N 2-3. 1992.
9. Постановление Правительства РФ от 17.09.2003 N 580 (ред. от 12.11.2004) "Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей"//"Собрание законодательства РФ". 22.09.2003. N 38.ст. 3668.
10. Постановление Госстроя СССР от 02.02.1988 N 16 "Об утверждении Положения о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре"//Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств СССР N 7.1988.
11. Постановление Московской городской Думы от 17.01.1996 N 5 "Об особенностях инвестиционной деятельности при строительстве и реконструкции мансард, пристроек, подземных и иных сооружений на объектах жилищного фонда города Москвы"//Справочная правовая система "Консультант плюс". Дата обращения 24.01.2014.
Судебная практика
12. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве"// "Вестник ВАС РФ", N 9, 2000.
13. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 июля 1997 г. №17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации"// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1997 г. №9
14. Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19 марта 2009 г. №А78-5662/2008-Ф02-904/2009 (извлечение)//Текст постановления официально опубликован не был
15. Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 марта 2011 г. №ВАС-11536/10 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации" (ключевые темы: государственная регистрация - многоквартирный дом - объекты недвижимости - договор участия в долевом строительстве - окончание строительства)// Текст определения официально опубликован не был
16. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2005 г. (по гражданским делам) (утв. постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 4, 11 и 18 мая 2005 г.)// Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2005 г. №10.
17. Определение ВАС РФ от 09.11.2010 N ВАС-14400/10//Справочная правовая система "Консультант плюс". Дата обращения 24.01.2014.
Литература
18. Антипова О.М. Правовое регулирование инвестиционной деятельности (анализ теоретических и практических проблем). М.: Волтерс Клувер, 2007.
19. Абрамов А. Долевое строительство: история и практика //Жилищное право. 2013. №2.
20. Алексеев С.С. Гражданское право. Учебник - М., Проспект, 2013.
21. Абрамов А. Долевое строительство: история и практика //Жилищное право. 2013. №2.
22. Багров Д. Регистрация договора - всего лишь формальность //эж-ЮРИСТ. 2011. №29.
23. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга 1: Общие положения. М., 2005.
24. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. - М.: Статут, 2001.
25. Витрянский В.В. Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ: общие положения об обязательствах и договорах. - Система ГАРАНТ, 2013.
26. Дубровская И. Договор долевого участия: убытки за просрочку //эж-ЮРИСТ. 2013. №13 См.: Договор: Постатейный комментарий глав 27, 28 и 29 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2010.
27. Васькин В.В. , Мустафин Р.Р. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве //Жилищное право. 2010. №11.
28. Ершов О.Г. О применении договора участия в долевом строительстве //Право и экономика. 2009. №2 - С. 18-23
29. Ершов О.Г. О правоотношении, возникающем из договора участия в долевом строительстве //Право и экономика. 2012. №5
30. Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве. - Краснодар, 2012.
31. Кайль А. Почему застройщики не стремятся заключать договоры долевого участия в строительстве? // Жилищное право. 2012. №11
32. Квардонова Е.С. Правовые аспекты финансирования гражданами строительства жилья на долевой основе. М., 2003.
33. Кропотов Л.Г. Коммерческие инвестиции в объекты капитального строительства: правовое регулирование. М.: Инфотропик Медиа, 2012.
34. Корнеева С.В. Пути совершенствования законодательства в сфере инвестирования в строительство // Законодательство. 2008. N 12.
35. Коммерческое (предпринимательское) право: Учебник: В 2 т. / Под ред. В.Ф. Попондопуло. М.: Проспект, 2009.
36. Лисица В.Н. Правовое регулирование инвестиционных отношений: теория, законодательство и практика применения: монография; Рос. акад. наук, Ин-т философии и права СО РАН; М-во образования и науки РФ, Новосибирский гос. ун-т. Новосибирск, 2011.
37. Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005. №5.
38. Мозолин В.П. Гражданское право. Учебник. В 3-х томах. Том 1 - М., Проспект, 2013.
39. Мишле Н. Договор участия в долевом строительстве: некоторые вопросы применения //Юрисконсульт в строительстве. 2010. №5.
40. Петрухин М.В. Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве //Журнал российского права. 2010. №3.
41. Путилова Л.Ф. Договор участия в долевом строительстве //Вестник Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа. 2008. №6.
42. Развитие основных идей Гражданского кодекса России в современном законодательстве и судебной практике: Сборник статей, посвященный 70-летию С.А. Хохлова / С.С. Алексеев, В.С. Белых, В.В. Витрянский и др.; под ред. С.С. Алексеева. М.: Статут, 2011.
43. Ростошинский А.М. Инвестиционный договор как договор купли-продажи будущей недвижимости и договор подряда // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2013. N 9.
44. Романец Ю.В. Гражданско-правовой принцип эквивалентности как выражение принципа справедливости// Законодательство. 2012. №6.
45. Семенихин В.В. Инвестиционно-строительная деятельность. Долевое участие в строительстве. М.: Налоговый вестник, 2012.
46. Синдеева И.Ю. Соотношение частного и публичного в административном договоре // Административное и муниципальное право. 2009. N 5.
47. Толоконников А.Ю. Неустойка: актуальные вопросы правоприменительной практики. - Система ГАРАНТ, 2012.
48. Хачатурян Ю.А. Договор долевого участия в строительстве: сложности составления и регистрации // Жилищное право. 2010. №8.
49. Шиткина И.С. Соотношение корпоративного и трудового законодательства при регулировании правового положения единоличного и членов коллегиального исполнительных органов // Хозяйство и право. 2007. N 2.
Приложение №1
|
Отличия |
Договор долевого строительства |
Инвестиционный договор |
|
|
Объект |
объектом договора участия в долевом строительстве является отдельное жилое или нежилое помещение, обладающее индивидуально-определенными признаками, |
объект строительства целиком, то есть индивидуально определенный обособленный объект (здание, строение, сооружение) или комплекс таких объектов. |
|
|
Передача объекта по окончании строительства |
по окончании строительства участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве переходит в собственность отдельное жилое или нежилое помещение в составе построенного объекта недвижимости |
инвесторам же объект инвестирования (созданный объект недвижимости) поступает в общую долевую собственность пропорционально их объемам капитальных вложений |
|
|
Форма |
в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. |
Простая письменная форма |
|
|
Требования к застройщику |
Законом об участии в долевом строительстве четко установлены требования, предъявляемые к застройщику, а также предварительные обязанности застройщика, которые он должен выполнить в целях получения права на привлечение денежных средств физических и юридических лиц (например, опубликование проектной декларации, получение разрешения на строительство). |
инвестиционное законодательство не предъявляет определенных требований к заказчику и не связывает право заказчика привлекать инвестиции с выполнением им каких-либо предварительных обязанностей. |
|
|
Привлечение застройщиком денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в таких домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию |
допускается только на основании договора участия в долевом строительстве |
Не допускается |
Приложение №2
Г., Х. обратились в суд с иском к ООО "Стройтехника", Управлению Росреестра по Красноярскому краю о признании незаконными действий Управления Росреестра по регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 24.08.2009 N 2/23-ПЧ7-1, признании указанного договора действующим. Заявлением от 19.11.2012 истцы требования уточнили, просили признать недействительными действия ООО "Стройтехника" по одностороннему расторжению договора N 2/23-ПЧ7-1, признать указанный договор действующим с восстановлением соответствующей записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исковые требования в отношении Управления Росреестра по Красноярскому краю не поддерживали.
Исковые требования мотивировали следующим. 24.08.2009 между ООО "Стройтехника" (застройщик) и Г., Х. (участники) был заключен договор участия в долевом строительстве, предметом которого является трехкомнатная квартира в первом подъезде дома по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова - ул. Линейная, 1 (строительный адрес). По условиям договора участники обязаны внести оплату за строящуюся квартиру в сумме 1538876 руб. после регистрации договора, но не позднее 30.06.2010. В соответствии с договором зачета взаимных требований от 16.09.2009 обязательства Г., Х. перед ООО "Стройтехника" по оплате стоимости квартиры исполнены в части 860000 руб. Оставшаяся часть оплаты внесена не была.
25.08.2011 гр. Г. был уведомлен о том, что Арбитражным судом Красноярского края в отношении ООО "Стройтехника" введена процедура внешнего управления (в рамках дела о банкротстве). В ноябре 2011 г. гр. Г. было получено уведомление от 08.11.2011 N 4854 от внешнего управляющего ООО "Стройтехника" о том, что договор N 1/23-ПЧ7-1 расторгнут застройщиком в одностороннем порядке в связи с невнесением участниками оставшейся части оплаты по договору. В последующем на основании указанного уведомления Управлением Росреестра по Красноярскому краю была внесена регистрационная запись в ЕГРП о расторжении договора участия в долевом строительстве N 2/23-ПЧ7-1, что стало известно истцам при получении выписки из реестра. Указанные действия застройщика Г. и Х. считали незаконными, поскольку застройщик, расторгая договор, не имеет возможности возвратить им ранее внесенные инвестиции, является неплатежеспособным. Также указали на несоблюдение застройщиком процедуры предупреждения участников о предстоящем расторжении договора, поскольку соответствующие уведомления участникам не направлялись.
Решением Советского районного суда г. Красноярска от 28.01.2013 по делу N 2-896/2013 исковые требования Г. и Х. к ООО "Стройтехника" удовлетворены. Суд признал недействительным заявление ООО "Стройтехника" от 08.11.2011 о расторжении в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве от 24.08.2009 N 2/23-ПЧ7-1, также признал договор участия в долевом строительстве от 24.08.2009 N 2/23-ПЧ7-1, заключенный между ООО "Стройтехника" и Г., Х., действующим, с восстановлением записи о государственной регистрации данного договора в ЕГРП.
Удовлетворяя исковые требования Г. и Х., суд руководствовался следующим.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 Закона.
Согласно п. 3 ст. 9 Закона при наличии оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. В случае реализации указанного права (на односторонний отказ) застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения (п. 5 ст. 9 Закона).
В соответствии со ст. ст. 94, 95 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты введения внешнего управления вводится мораторий на удовлетворение требований кредиторов по денежным обязательствам. Указанный мораторий распространяется на все денежные обязательства, кроме текущих платежей, а также требований о взыскании задолженности по заработной плате, выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, о возмещении морального вреда.
Поскольку на дату одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве от 24.08.2009 N 2/23-ПЧ7-1, заключенного с Г. и Х., в отношении ООО "Стройтехника" была введена процедура внешнего управления, ответчик заведомо не мог исполнить предусмотренную п. 5 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ обязанность возвратить участникам в течение 10 дней денежные средства, уплаченные в счет цены договора.
Из положений ст. 201.14 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности" (§ 7 "Банкротство застройщика") следует, что участники-кредиторы, имеющие к застройщику лишь денежные требования, при распределении денежных средств от продажи объекта строительства находятся в худшем положении (25% стоимости объекта) в сравнении с участниками-кредиторами, имеющими к застройщику права требования по обязательствам, обеспеченным залогом объекта долевого строительства (60% стоимости объекта).
Подобные документы
Понятие, признаки и генезис договора долевого участия в истории юридической мысли. Существенные и факультативные условия договора долевого участия в строительстве объектов недвижимости. Применение и исполнение договора долевого участия в строительстве.
дипломная работа [99,7 K], добавлен 16.08.2017Определение понятия договора долевого участия в строительстве, его основных элементов и признаков. Рассмотрение особенностей процедуры заключения данного договора, его содержания, условий и формы, ответственности сторон, изменения и расторжения.
курсовая работа [38,7 K], добавлен 08.08.2015Строительство как наиболее дорогой вид хозяйственной деятельности. Особенности и условия составления договора долевого участия в строительстве. Рассмотрение объектов долевого строительства. Анализ признаков договора участия в долевом строительстве.
дипломная работа [195,2 K], добавлен 27.08.2012Общие положения, особенности договора долевого участия в строительстве, его преимущества и недостатки. Государственная регистрация данного договора строительства. Характеристика основных нарушений и махинаций с договорами долевого участия в строительстве.
контрольная работа [39,3 K], добавлен 04.01.2010Понятие договора участия в долевом строительстве, юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве, соотношение договоров, применяемых в долевом строительстве, договора участия в долевом строительстве и договора строительного подряда.
дипломная работа [653,4 K], добавлен 16.07.2008Форма финансирования строительства объектов недвижимости. Правовая природа договора участия в долевом строительстве. Особенности правового регулирования отношений. Условия и порядок заключения договора. Права, обязанности и ответственность сторон.
дипломная работа [103,8 K], добавлен 23.08.2009Исторические аспекты развития института долевого участия в строительстве. Особенности договора участия в долевом строительстве, в том числе существенных условий, формы договора, порядка заключения и оснований для расторжения двустороннего соглашения.
дипломная работа [72,8 K], добавлен 03.01.2011Суть и форма договора участия в долевом строительстве. Развитие правового регулирования отношений, связанных с договором. Права, обязанности и ответственность застройщика и дольщика. Законодательство, регулирующее отношения в сфере долевого строительства.
дипломная работа [74,3 K], добавлен 26.06.2012Общая характеристика договора участия в долевом строительстве, особенности правового регулирования отношений, связанных с данным процессом. Права и обязанности сторон договора, порядок его составления и предъявляемые требования, ответственность.
дипломная работа [61,0 K], добавлен 01.06.2015- Проблемы правового регулирования отношений участия в договоре долевого строительства жилых помещений
Понятие договора участия в долевом строительстве жилых помещений. Соотношение договора с другими (смежными) гражданско-правовыми договорами и существенные условия договора участия в долевом строительстве жилых помещений и порядок его заключения.
дипломная работа [79,5 K], добавлен 25.05.2014
