Комплексное исследование инвестиционного договора и договора долевого участия в строительстве жилья

При исследовании материалов регистрационного дела почтовые уведомления, подтверждающие факт извещения Г. и Х. о необходимости погашения задолженности по договору участия в долевом строительстве, не обнаружены.

С учетом данных обстоятельств суд пришел к выводу, что односторонний отказ (заявление от 08.11.2011) ООО "Стройтехника" от исполнения договора участия в долевом строительстве от 24.08.2009 N 2/23-ПЧ7-1 не соответствует требованиям закона, был осуществлен с нарушением установленной законом процедуры, нарушает права истцов как участников долевого строительства и как кредиторов застройщика-должника, в силу ст. 168 ГК РФ является недействительным.

Защитная речь

Уважаемые председатель и члены выпускной квалификационной комиссии!

Разрешите представить вашему вниманию выпускную квалификационную работу на тему: "Договор участия в долевом строительстве и инвестиционный договор: сравнительная характеристика"

Актуальность темы исследования. Инвестиционное строительство в настоящее время приобретает все больше развитие на рынке Российской Федерации. Создаются правовые механизмы содействия для увеличения притока инвестиций. Социально необходимым и значимым является строительство жилья, в этой сфере также задействованы инвестиционные договоры. Однако, при всей востребованности данных правоотношений в настоящее время отсутствует последовательный и понятный механизм правового регулирования. А самое главное законодательно не определены основные понятия инвестиционных договоров, их виды, существенные условия. Споры идут даже о самой природе таких договоров.

Целью настоящей работы является комплексное исследование инвестиционного договора, договора долевого участия в строительстве жилья и проблемы юридической квалификации данных договоров.

Для достижения поставленной цели, необходимо решить ряд задач, а именно:

1. Изучить понятие договора долевого участия в строительстве жилья и его правовую природу;

2. Рассмотреть элементы договора долевого участия в строительстве жилья;

3. Проанализировать права, обязанности и ответственность сторон договора участия в долевом строительстве жилья;

4. Изучить понятие и правовую природу инвестиционного договора в строительство жилья как самостоятельного типа договора;

5. Проанализировать субъекты и существенные условия инвестиционного договора в строительство жилья;

6. Изучить проблемы юридической квалификации договора долевого участия в строительства и инвестиционного договора в строительство жилья.

Объектом изучения являются общественные отношения в сфере инвестиционного строительства жилья в России.

Предметом изучения являются нормативно-правовые акты, которые регламентируют понятие, основные условия инвестиционных договоров в строительстве жилья. А также материалы юридической практики.

Структура работы построена с учетом поставленных целей и задач и состоит из введения, двух основных глав, заключения и списка литературы.

Первая глава исследования посвящена правовой природе и характеристике договора долевого участия в строительстве жилья.

Проанализировав ее можно сделать следующий вывод, что более десяти лет продолжаются дискуссии по поводу правовой природы инвестиционного договора. Правовая неопределенность его конструкции сдерживает возможность крупных компаний вкладывать свои средства в представляющие для них интерес проекты, а связанные с этим риски не обеспечивают правовой безопасности участников инвестирования.

Современные исследователи, опираясь на базовый принцип свободы договора, полагают, что стороны по инвестиционному договору вправе строить свои отношения как по модели, предусмотренной гражданским законодательством, так и создать договорную конструкцию, прямо не поименованную в действующем законодательстве.

Неоднозначность судебной практики в законодательном обеспечении инвестиционного договора предполагает, что его следует считать непоименованным договором, а поэтому ученые делают вывод о том, что к подобным договорам применяются нормы о наиболее сходном с конкретным договором виде или типе договоров, а также общие положения обязательственного (договорного) права, т.е. правило об аналогии закона, а при невозможности этого - аналогия права.

Изученность второй главы была посвящена вопросу сравнительно-правовой характеристики инвестиционного договора в строительство жилья. Проанализировав материал можно сделать следующий вывод, что инвестиционный договор является особым видом договора, специально не предусмотренного нормами гражданского законодательства, однако с развитием инвестиционно-финансовой деятельности в Российской Федерации и значительными рисками инвесторов при заключении инвестиционных договоров в настоящее время возрастает необходимость четкой законодательной регламентации данного договора как отдельного вида гражданско-правового договора.

Что касается договора долевого участия в строительстве жилья, то здесь правильнее было бы именовать этот договор договором финансирования строительства недвижимости. Представляется, что предлагаемое наименование договора в большей степени учитывает природу складывающихся отношений - финансового участия участника строительства и фактического участия застройщика.

Регулирование гражданских и административных правоотношений в одном акте - Законе о долевом строительстве - представляется не совсем правильным, так как из содержания п. 2 ст. 3 ГК РФ следует, что гражданские правоотношения (в том числе договорные обязательства) регулируются ГК РФ и принятыми в соответствии с ним иными федеральными законами. Учитывая, что ГК РФ не предусмотрено принятие специального федерального закона, регулирующего соответствующие правоотношения, следовало бы включить в часть вторую ГК РФ новую главу 37.1 ("Финансирование строительства недвижимости"), в которую перенести гражданско-правовые нормы, содержащиеся в Законе о долевом строительстве, а сам Закон о долевом строительстве отменить.

При этом закрепленное законом понятие объекта долевого строительства является неполным, поскольку не включает здания, строения в перечень объектов долевого строительства. Между тем на практике достаточно часто встречаются случаи, когда к многоквартирному дому пристраиваются здания магазина, аптеки, кафе или парковки.

Таким образом, отношения по финансированию строительства этих объектов выпадают из регулирования Закона о долевом строительстве, что негативно сказывается на интересах участников строительства.

Спасибо за внимание!!!

Размещено на Allbest.ru