Статья 30 ЗК РФ, в том числе ее 7 пункт, позволяют допустить, что основанием заключения договора купли-продажи земельных участков из земель публичных образований могут быть или решение соответствующих органов или протокол о результатах торгов. Но такая трактовка не верна, поскольку решение компетентного органа о предоставлении земли имеется всегда. Только в случаях, когда проводятся торги, данное решение выносится предварительно как решение о проведении самих торгов и поэтому оно не содержит указания на конкретного правообладателя.

2.3 Государственная регистрация сделок с землей

Государственная регистрация прав и сделок представляет собой административный акт, обеспечивающий фиксацию соответствующих прав, определяющий момент их возникновения, но не вызывает эти права и не может рассматриваться как их основание.

В целом вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отечественными правоведами исследованы достаточно полно и здесь мы выделим лишь несколько моментов, связанных непосредственно с темой.

В соответствии со статьей 25 ЗК РФ права на земельные участки, в том числе право собственности, подлежат государственной регистрации. А вот государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна только в случаях, предусмотренных в федеральных законах. В числе последних надо назвать продажу жилого дома или квартиры вместе с участком, продажу земельного участка в составе предприятия п.3 ст.560 ГК РФ., ипотеку земельного участка п.3 ст.339 ГК РФ..

Поэтому мы вправе утверждать, для обычных сделок купли-продажи земельных участков государственная регистрация самих сделок не предусмотрена. Не указывает на обязательность государственной регистрации договора купли-продажи земельных участков и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Собрание законодательства РФ, 28. 07.1997. № 30, ст. 3594. .

Кстати, именно это обстоятельство и позволяет довольно уверенно квалифицировать рассматриваемый договор как консенсуальный. Права и обязанности по гражданско-правовым сделкам по общему правилу возникают с момента заключения соответствующего договора п.1 ст.425 ГК РФ., в соответствии с абз. первым п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, "если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора". Исходя из момента возникновения обязательственных связей договоры (сделки) традиционно делятся на консенсуальные и реальные. Если достаточно простого соглашения сторон по всем существенным условиям, то сделка именуется консенсуальной, если же помимо соглашения требуется совершить определенное действие (чаще всего таким действием называется передача соответствующей вещи), то сделка именуется реальной Гражданское право. Часть 1 / Под ред.А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 245. . В литературе есть и более детальное описание границы между этими сделками, а также причин, по которым есть смысл сохранять такое деление Хаскельберг, Б.Л., Ровный, В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. М.: Статут, 2004. .

Поскольку земельные участки всегда являются недвижимым имуществом, то требуется учесть правило п.3 ст.433 ГК РФ - "договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом". Если бы договор купли-продажи земельных участков подлежал государственной регистрации, то его определение как консенсуального в значительной степени утратило бы смысл - права и обязанности из такого договора возникали бы только после акта государственной регистрации самой сделки.

Смысл же выделения консенсуальных договоров в случае, когда регистрируется только право, имеется. И вот почему. Например, при заключении договора купли-продажи земельного участка стороны согласовали все существенные условия, а возможно и частично исполнили сделку, однако право собственности не зарегистрировано. Изменяется ли правовое положение сторон? Безусловно, - да, хотя конечные цели сторон пока не достигнуты. Дело в том, что сама по себе сделка признается действительной (заключенной) и без государственнойрегистрации Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 января 2004 г. № Ф08-5428/ 2003. .

И как только произойдет государственная регистрация, возникнут и соответствующие права и обязанности. Иное дело, если данная сделка была реальной, т.е. требовалось передать участок или совершить иное действие; если такое действие не было совершено, то нет оснований и для самой государственной регистрации, поскольку нет самой сделки.

Естественно, это не касается сделок, которые до настоящего времени подлежат государственной регистрации Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30 мая 2003 г. № А43-9220/02-23-420 // СПС «Гарант». , но здесь ситуация может измениться, поскольку имеющиеся проекты ориентированы на отмену государственной регистрации сделок с недвижимостью Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 79..

В литературе отмечались и другие особенности различия консенсуальных и реальных договоров, которые не позволяют их смешивать.

Надо также признать, что действующая регистрация сделок имеет мало смысла.

Во-первых, потому, что в действительности регистрировать можно (да и следует) только вещные права, а при регистрации сделки фактически могут быть зарегистрированы лишь права обязательственные.

Во-вторых, и сегодня государственная регистрация сделок фактически проводится как регистрация прав. Поэтому следует согласиться с соображениями тех авторов, которые отрицательно относятся к сохранению государственной регистрации сделок с недвижимостью Петров, Е.Ю. Государственная регистрация аренды недвижимости // Уральский юридический вестник. 2010. № 5-6.С. 32-33. . Эта точка зрения, сегодня становится преобладающей и не случайно Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе ориентирована на отказ от государственной регистрации самих сделок с недвижимостью Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М.: Статут, 2004.С. 68 и далее. .

В соответствии с п.10 ст.3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное Кияшко, В. Реальные договоры в гражданском обороте // Право и экономика. 2008. № 5.С. 37-40. .

Итак, в данной главе нашего исследования, мы выявили основные особенности заключения договора купли-продажи земельных участков, на которых расположены здания (сооружения) и другие объекты, а также участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах. Кроме того, определены особенности государственной регистрации сделок с землей. Далее мы считаем необходимым, определить проблемы и перспективы правового регулирования купли-продажи земельных участков. Этому посвящена следующая глава нашего исследования.

Глава 3. Проблемы и перспективы правового регулирования купли-продажи земельного участка

3.1 Правовые коллизии купли-продажи земельных участков и пути их решения

Основные правовые коллизии купли-продажи земельных участков связаны с проблемой так называемого "единства судьбы земельного участка и недвижимости". Имеется в виду, что совокупная покупка того и другого, что радикально разрешало бы проблему, часто или невозможна или затруднена. Например, действующий ЗК РФ ограничил сферу применения права постоянного (бессрочного) пользования (см. ст.20 ЗК РФ). В результате оказалось блокированным предусмотренное ст.271 ГК РФ правило о том, что если собственник имеет здание, сооружение на земельном участке, принадлежащем на праве государственной или муниципальной собственности, то он имеет именно такое правомочие (т.е. право постоянного (бессрочного) пользования) Козырь, О.М., Маковская, A.A. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспектива) // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. № 2.С. 97-98. .

Земельные участки, на которых находятся здания и сооружения, могут находиться у собственников этих объектов не только на праве собственности, но и на иных вещных правах. А здания и сооружения - только на праве собственности, праве хозяйственного ведения, праве оперативного управления, сервитутных правах. Однако глава 17 ГК РФ, точно также как и ЗК РФ, не отвечает на многие вопросы, возникающие в связи с тем, что эти права различны.

До сих пор сохраняется несовпадение и структуры правового регулирования оборота земельных участков в ГК РФ. Так, если продается или арендуется здание, то надлежит применять специальные нормы о купле - продаже или аренде, выделенные в тесте ГК РФ в самостоятельные параграфы. А в случае продажи (или аренды) самого земельного участка применению подлежат нормы общих параграфов главы 30 или 34 ГК РФ, соответственно.

Проблема единства объекта недвижимости имеет различные аспекты, в том числе связанные с делимостью объекта, возможностью восприятия нескольких объектов в качестве единого, признанием отдельных объектов недвижимостью Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право. 2006. №7.С. 105-107., а также в связи с проведением государственной регистрации прав на такой объект Алексеев, В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2004.С. 72-73 и др.. В литературе отмечается трудности в определении критериев делимости земельных участков в условиях, когда часть участка передается новому собственнику здания, а у собственника участок формируется по остаточному принципу. Поиск ответов на эти вопросы актуален еще и потому, что если максимальные размеры участков устанавливаются в обязательном порядке, то минимальные размеры, лишь могут быть установлены.

Такого рода коллизии предполагается снять в связи с разработкой и реализацией Концепции совершенствования гражданского законодательства о недвижимом имуществе Иванов, A. A. К реформе законодательства о недвижимости // Правоведение. 2008. № 6.С. 57-64. , принятием соответствующих законопроектов. Но если исходно признавать наличие у земельного участка всегда особого правового режима (а сегодня это так), то и единства судьбы его с расположенными на нем зданиями (сооружения) мы никогда не обеспечим.

Не пытаясь решить проблему в целом, отметим следующее. Продавая земельный участок, его собственник может, как продавать, так и не продавать объект недвижимости на нем. Понятно, если он продает и недвижимость, то предполагается наличие всех необходимых предпосылок для раздела первоначального земельного участка; при их наличии непременно состоится продажа и участка, и недвижимости. Если же он не продает недвижимость, то нет и значимых правовых проблем.

При покупке же недвижимости ситуация несколько иная - покупатель может стать собственником земли, а может и не стать им. Но он в любом случае получит определенные права на землю под зданием (сооружением). Таким образом, правовой режим названных выше ситуаций различается. И совпадет он только в том случае, если стороны заранее договорились, что, покупая участок, новый его собственник приобретает одновременно и здание (сооружение), а, приобретая недвижимость, покупатель покупает и участок. Лишь в этом случае судьба двух объектов становится общей, а объект договора представляет собою некоторое единство (хотя бы для акта купли-продажи).

Таковы общие правовые контуры режима покупки земельных участков из публичных земель с расположенными на них объектами недвижимости, что, конечно же, не устраняет проблем, довольно часто возникающих на практике. Рассмотрим некоторые из них.

Сложности могут возникнуть в связи с тем, что ни ЗК РФ, ни ГК РФ не устанавливают, как определить площадь земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для их использования. Лишь в п.2 ст.35 Земельного кодекса предусматривается, что площадь такого земельного участка определяется в соответствии с п.3 ст.33 Земельного кодекса, установившим, что "предельные размеры земельных участков, предоставленных для целей, не указанных в п.1 ст.33, устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной или проектной документацией". Законом не регулируется определение площади земельного участка, необходимого для использования строения, в отношении участков, предоставленных для таких целей, как ведение крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства, садоводство, огородничество, животноводство, дачное строительство, а также индивидуальное жилищное строительство, с которым и связаны в большинстве случаев проблемы определения соответствующей площади.

Обращает на себя внимание и еще один момент. Согласно абз.2 п.1 ст.35 Земельного кодекса при переходе права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком может определяться, как с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение, так и согласно сложившемуся порядку пользования земельным участком. Представляется, что и в абз.4 п.4 ст.35 Земельного кодекса должно быть включено дополнение, согласно которому при отчуждении права собственности на здание, сооружение, принадлежащее нескольким лицам, доля в праве собственности на земельный участок также может определяться не только в размере, пропорциональном доле в праве собственности на здание, но и в ином размере, согласно сложившемуся порядку использованияземельного участка.

Пунктом 5 ст.36 ЗК РФ предусмотрено, что для приобретения прав на земельных участок, на котором расположено здание, имеющее нескольких сособственников, эти лица должны обращаться "совместно". А если нет? Судебно-арбитражная практика жестко следует указанию ст.36 ЗК РФ о том, что таких случаях требуется заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (поскольку порядок перехода в общую долевую собственность не установлен). Поэтому, если договор аренды земельного участка не подписан всеми сособственниками недвижимости (здания, помещений), то отказ в государственной регистрации договора аренды признается правомерным. При этом решения судов мотивируются тем, что никаких иных способов приобретения в собственность закон не называет. Однако прав К.И. Скловский, когда отмечает, что смысл связи ст.35 и 36 ЗК РФ заключается в указании на такие права сособственников недвижимости на едином земельном участке, которые предопределяют и аналогичные права на сам земельный участок (долю на праве собственности) Скловский, К.И. Некоторые вопросы применения земельного законодательства, регулирующего предоставление земельных участков в городе // Хозяйство и право. 2009. № 10.С. 63-73. . Указанный автор также обращает внимание на то, что ст.36 ЗК РФ нельзя трактовать как ограничение для приобретения одним из сособственников здания доли в праве собственности на участок: если сам по себе участок не ограничен в обороте, то нельзя считать ограниченной в обороте и соответствующую долю в праве собственности. Он также полагает, что при возникновении права частной собственности на отдельные помещения в здании, принадлежащем, например, муниципалитету, нет оснований отказывать собственнику такого помещения в закреплении доли в праве общей собственности на соответствующий земельный участок - для отказа нет оснований ни по смыслу гражданско-правовых норм, регулирующих правоотношения общей собственности, ни по смыслу ст.36 ГК РФ.

Любопытное толкование по возможности разрешения данной проблемы дал Пленум Высшего Арбитражного Суда № 11 от 24 марта 2005 г. (п. 19) - если участок неделим, а помещения принадлежат разным лица на неодинаковых правах (праве собственности, праве хозяйственного ведения) договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как "нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц в соответствии с положениями п.3 ст.36 ЗК РФ".

В судебной практике сложилась вполне отчетливая позиция о том, что в соответствии с п.5 ст.36 ЗК РФ совместно не могут обращаться граждане, юридические лица и публичные образования, указанные в главе 5 ГК РФ - поскольку ЗК РФ "не предусматривает возможности образования общей долевой собственности" граждан, юридических лиц с публичными образованиями Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 января 2009 г. № А56-40781/ 02 // СПС «Гарант».. Если хотя бы часть земли под недвижимостью находится на праве собственности государства, субъекта РФ или муниципальных образований, то частным лицам отказывается в приобретении доли в праве общей собственности.

В литературе ставится также вопрос о том, кто именно выбирает будущий правовой режим земельного участка: публичное образование - собственник земли или же соответствующий собственник строения? Мы полагаем, затруднений здесь не должно быть. Во-первых, потому, что текст и смысл ст.36 вполне однозначны - это именно право, то есть возможности на стороне собственника строения и всякое иное толкование искажает общую направленность данной нормы. Во-вторых, если допустить, что именно публичный собственник земли принимает решение о выкупе, то в чем же логика указания на альтернативность возможных оснований предоставления земли? В-третьих, легко представить, что в случае признания права выбора за собственником земли он будет стремиться не отдавать землю в частную собственность, предлагая лишь более выгодное для него право аренды. В - четвертых, совокупное прочтение всех норм законодательства о приватизации земли под недвижимостью однозначно позволяет усматривать в этих нормах общее дозволение на выкуп и выбор правового режима, с одной стороны, и, с другой, противостоящие ему исключения (п.3 ст.28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", п.2, 3 ст.15, п., 4, 5 ст.27 и др. ЗК РФ). В-пятых, складывающаяся судебная практика обоснованно исходит из того, что наличие каких-либо иных оснований текущего пользования земельным участком, в том числе наличие договора аренды, не препятствуют реализации права собственника строения на выкуп участка Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 сентября 2010 г. № Ф08-4390/04..

Поэтому следует согласиться с тем, что сам по себе отказ в приватизации участка без оснований, предусмотренных законом, недопускается. Отсюда следует, что у собственников зданий (сооружений) имеется именно право на выкуп.