Подготовка проекта договора и направление его заявителю составляет обязанность соответствующего публичного образования Беленькая А. Земля, объект - судьба едина // «ЮРИСТ». 2009. № 32..

При этом публичное образование не вправе отказать в удовлетворении заявки в связи с отсутствием кадастрового плана или незавершенности процедуры разграничения государственной собственности на землю Карпов, М. Выкуп земли: отказа быть не может? // «ЮРИСТ». 2009. № 9..

На наш взгляд, это право заявителя из преимущественного, предусмотренного п.3 ст.35 ЗК РФ, становится исключительным, если заявителя и собственника связывает договор аренды с правом выкупа (то есть, если договор смешанный). И на самом деле, соединенное с обязанностью арендодателя непременно продать и только этому лицу (арендатору), преимущество арендатора перед третьими лица приобрести участок вырастает до объема исключительного права. Необходимый качественный элемент преимущественному праву арендатора для трансформации в новое состояние здесь придает обязательственная связь о выкупе.

Правило о том, что всякий собственник недвижимости обладает правом на выкуп земельного участка, следует сегодня признать универсальной, генеральной нормой отечественного законодательства. К сожалению, сам законодатель пока отстает в реализации этого принципа. Например, в соответствии с пп.2,3, 4 ст.30 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" соответствующие участки, предоставленные на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования приватизировать можно только с согласия органа местного самоуправления.

3.2 Анализ судебной практики по вопросам купли-продажи земельных участков

В рамках данного раздела исследования, нами рассмотрены материалы судебной практики касающиеся:

выкупа земельных участков при приватизации предприятий;

признания торгов при купле-продаже земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности недействительными;

возникновения споров, связанных с ценой земельных участков.

Земельный кодекс РФ в ряде статей предусматривает, что приватизация предприятий должна производиться с правом выкупа соответствующего земельного участка по нормативной цене. Приведем пример. При рассмотрении иска "РСУ 43" к Государственному учреждению "Фонд государственного имущества Воронежской области" и Администрации г. Воронежа было установлено следующее. Истцом и Администрацией г. Воронежа был заключен договор купли-продажи земельного участка, фактически занятого производственно - технической базой истца. Учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав собственности, признало, что в данном случае выкуп должен осуществляться в отношениях с субъектом РФ (база ранее принадлежала субъекту РФ), потребовало представить согласие управления государственного имущества области, и заключить договор с соответствующим фондом имущества. Истец такое согласие получил, но в представленном проекте договора цена выкупа существенно возросла. Возражая против увеличения цены договора, истец подготовил проект дополнительного соглашения к ранее заключенному договору, а когда ему было отказано в его заключении, обратился в суд.

Однако во всех судебных инстанциях ему было отказано в понуждении к заключению дополнительного договора в связи с тем, что первый договор (с администрацией города) является ничтожным. В соответствии с п.14 ст.43 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством к собственности РФ или субъектов РФ, принимают органы, принявшие решение о приватизации находящейся на этих земельных участках недвижимости Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 9 октября 2009 г. № А14 2554/03/71/32. .

При реализации права на выкуп встречаются затруднения и технического порядка. Приведем пример. ОАО обратилось с иском в арбитражный суд к Комитету по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 июня 2008 г. № 38653/02 // СПС «Гарант».. Суд первой инстанции удовлетворил требования истца. При рассмотрении дела в кассационной инстанции было установлено, что основной причиной, по которой ответчик отказался заключать договор купли-продажи участка, являлась, по его мнению, невозможность признать участок самостоятельным. Действительно, из представленных материалов видно, что "границы земельного участка пересекают первичный объект недвижимости", то есть объект недвижимости фактически частично расположен за пределами арендуемого участка, истребуемого для приобретения в собственность (вероятно, была ошибка при определении границ). По смыслу решения кассационной инстанции никаких проблем в таком случае быть не должно: после подачи заявки требуется лишь установить, определить новые границы, которые бы отразили реальное размещение объекта.

Этот вывод можно было бы развить в следующем направлении. Если объект недвижимости расположен не в пределах того участка, который принадлежат заявителю на том или ином праве, то необходима корректировка площади участка на стадии его формирования для продажи. Если, допустим, недвижимость расположена за пределами участка, то к продаже следует готовить участок с увеличением на выступающую часть.

Вряд ли правильно в таком случае требовать от собственника недвижимости оформления дополнительной площади в аренду. А если эта территория уже предоставлена кому-либо, например, продана другому собственнику сопряженного строения? Возможно, здесь следует просто потребовать изменения соответствующего договора с сопряженным собственником, поскольку произошла явная техническая ошибка, а также определить новую и правильную конфигурацию участков.

Однако, в каком объеме допускается выкупать участок в порядке приватизации - только площадь, находящуюся только под зданием (сооружением), или же весь фактически занимаемый участок (обычно фактическая площадь превышает нормы, требуемые для эксплуатации здания). По мнению ряда исследователей, судебная практика характеризуется неустойчивостью: в одних случаях признается право на выкуп фактически занимаемой площади, в других в выкупе отказывается в связи с тем, что площадь строений меньше площади фактически используемой земли Плешанова, О. Виражи вокруг земли // «ЮРИСТ». 2009. № 32.. Мы полагаем, что в основу решения должны быть положены следующие соображения. Установление легитимного владения, независимо от его конкретной правовой формы, создает презумпцию общего дозволения по обладанию участком. Подлежит проверке факт отсутствия ограничений для приватизации (ст.28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества") и ограничений, предусмотренных п.4 и 5 ст.27 ЗК РФ. Земельный участок с учетом производственной технологии фактически используется в полном объеме (на практике для производства требуется не только само здание). И если указанные обстоятельства установлены, нет препятствий для предоставления земельного участка в том объеме, который занят заявителем на том или ином основании.

Судебная практика исходит из того, что основанием для признания торгов недействительными может служить не всякое формальное нарушение, а лишь имеющее существенный характер и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца. Если нарушения были связаны с порядком приема и оформления заявок, опубликованием извещения о проведении торгов, формирования границ земельного участка, формы торгов, но не повлекли такого нарушения прав и законных интересов, когда бы истец не был допущен к участию в торгах, либо непосредственно был исключен из числа участников торгов, либо незаконно не был признан победителем, то в удовлетворении исковых требований о признании торгов недействительными суд обычно отказывает Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 5 мая 2006 г. № Ф09 - 1204/04ГК. .

С другой стороны, если нарушаются существенные и императивные условия проведения торгов, торги должны признаваться недействительными. При этом могут быть оспорены не только торги, но и соответствующее решение о их проведении. При рассмотрении спора между ООО, с одной стороны, и Администрацией г. Кинеля Самарской области, ОАО "Самаранефтепродукт", с другой, было установлено, что распоряжением Администрации на торги был выставлен земельный участок, который находился в аренде, на участке на легальном основании проведены значительные строительные работы и т.д. Однако ни в распоряжении о проведении торгов, ни в информационном сообщении о них не указывалось о наличии обременений участка и его фактическом статусе, что противоречило нормам проведения торгов, действовавшим в том период Порядок организации проведения торгов, утв. Постановлением Правительства от 5 января 1998 г. № 2.. Все судебные инстанции, рассматривавшие данный спор, признали, что такое распоряжение должно быть признано недействительным Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14 октября 2006 г. № А55 - 18901/02 //СПС «Гарант»..

Анализ судебно-арбитражной практики свидетельствует, что при выкупе земли споры возникают чаще всего относительно цены. В этой связи считаем уместным, привести следующие выводы из обобщения этой практики.

В соответствии со ст.2 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков их стоимость определяется исходя из кратного размера ставки земельного налога на единицу площади. Согласно ст.21 Закона РФ "Об основах налоговой системы Российской Федерации" земельный налог относится к местным налогам. Поэтому конкретные ставки этого налога определяются законодательными актами республик в составе РФ, решениями органов государственной власти краев, областей, автономных округов, городов и иных административно-территориальных образований. Покупатели земельных участков не вправе требовать от суда обязать публичное образование продать земельный участок по предложенной покупателем цене Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 июля 2004 г. № А56 - 30796/03 // СПС «Гарант»..

При этом расчет выкупной платы за земельный участок должен производиться без учета повышающих коэффициентов, предусмотренных правилами об индексации ставок земельного залога в соответствии с постановлением Правительства РФ от 7 июня 1995 г. № 562 "Об индексации ставок земельного налога в 1995 году" и повышающих коэффициентов, включенных в федеральные законы о федеральном бюджете. Данный налог с коэффициентами уплачивается за конкретный налоговый период при наличии владения или пользования земельным участком в данный период. Если же приобретатель земли не являлся собственником и не пользовался участком, то указанные повышающие коэффициенты при определении выкупной цены применяться не должны Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 6 мая 2008 г. № Ф04/ 2355-249/А75-2004 // СПС «Гарант»..

При расположении земельного участка внутри земель поселения фактическое использование земли по тому или иному назначению не может привести к снижению размера ставки, применять следует именно ту ставку, которая действует в отношении земель поселения с учетом других, имеющих значение факторов (отсутствие границ с другой категорией земель, близость транспортных коммуникаций.Постановление Федерального суда Центрального округа от 23 августа 2009 г. № А62-4145/2003 // СПС «Гарант».

Поскольку стоимость земельных участков в соответствии со ст.36 ЗК РФ определяется субъектами РФ, при отсутствии такой стоимости должна применяться минимальная ставка земельного налога. ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" к таким договорам не применяется п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 11 от 24 марта 2010 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». // СПС «Гарант». .

Поскольку общая сумма платежа за участок постоянно изменяется (по общему правилу - растет), в том числе в связи с принятием актов как федерального, регионального и местного уровня, принципиально важно определить момент времени, на который она должна определена в абсолютной сумме. Этим моментом следует считать момент подачи заявки на выкуп, последующие изменения в расчет не принимаются Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2 марта 2004 г. № Ф09-453/ 04ГК // СПС «Гарант». .

Однако в судебной практике указанный выше подход некоторые суды считают правильным только для тех случаев, когда стороны решили вопрос о цене добровольно; если же возник спор, то цена должна определяться на момент принятия решения судом Постановление Федерального суда Северо-Западного округа от 27 января 2007 г. № А56-20158/02 // СПС «Гарант». .

Эта позиция основана на положении п.1 ст.422 ГК РФ, предусматривающего, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными нормативными правовыми актами (императивным нормам), действующих в момент его заключения. Поскольку договор в случае спора может быть заключен только в силу судебного решения, то логика требует считать его заключенным только в этот момент. Однако вряд ли указанный подход основателен. Известно, что органы государственной власти и местного самоуправления, их уполномоченные представители часто завышают размер платежа, осознанно или ошибочно используя неверную методику подсчета выкупной цены. Следует ли в таком случае игнорировать интересы добросовестных заявителей, которые в таком случае будут вынуждены переплачивать не по своей вине? Полагаем, ответ должен быть отрицательным. Нельзя также согласиться с аргументом о том, что договор не заключен в связи с отсутствием соглашения о цене. Ведь данное условие как раз и не может быть предметом обсуждений и договоренностей, поскольку нормы о порядке установления выкупной цены являются императивными. Именно поэтому полагаем необходимым установить однозначное толкование рассматриваемого момента как дня, когда заявителем подается заявка на выкуп земельного участка. Вероятно, во избежание дополнительных законодательных изменений это лучше было бы сделать в виде официального толкования рассматриваемого положения в акте высших органов судебной системы.

Российская Федерация, субъект РФ, а также муниципальные образования не относятся к числу субъектов, уплачивающих налог на добавленную стоимость при продаже земельных участков, это положение действует и тогда, когда покупателем является частное лицо. Поэтому при определении общей суммы платежа соответствующее публичное образование не вправе увеличивать цену на сумму указанного налога; в данных отношениях нет и самого объекта налогообложения, поскольку земля продается собственником.

Поскольку ряд вопросов выкупа может решаться не на федеральном уровне, а субъектами РФ и муниципальными образованиями, то в принципе допустимо установление в договорах о купле-продаже земли и рассрочки платежа. Однако такие условия должны соответствовать актам органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления.

Если же рассрочка оплаты цены указанными нормативными актами не предусмотрена, условие о ней в конкретном договоре следует признавать недействительным Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 сентября 2004 г. № ФО - 3221/ 04ГК // СПС «Гарант»..

3.3 Защита земельных прав субъектов купли-продажи земельных участков

Исполнение договора купли-продажи земельного участка - это совершение продавцом и покупателем (либо воздержание от совершения) действий, связанных с передачей, принятием и оплатой земельного участка. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст.309 ГК РФ).

Права и обязанности сторон договора купли-продажи земельного участка определяются в договоре в соответствии с требованиями законодательства. Поэтому юридическое содержание действий сторон, направленных на исполнение договора, составляет надлежащая реализация сторонами договора своих прав и обязанностей, предусмотренных законом и договором.

Продавец вправе:

- требовать от покупателя оплаты земельного участка в порядке и сроки, установленные договором;

- в случае уклонения покупателя от государственной регистрации перехода права собственности на участок обратиться в суд с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации.

Продавец обязан:

- при заключении договора предоставить покупателю достоверную и максимально полную информацию о продаваемом земельном участке, которая может существенным образом повлиять на решение покупателя о приобретении данного участка;

- передать земельный участок в собственность покупателя в качественном состоянии, не состоящим по арестом (запрещением), свободным от прав третьих лиц (за исключением случая, когда покупатель согласился принять земельный участок, обремененный правами третьих лиц, названными в договоре);

- подписать документ о передаче в срок, установленный договором (не уклоняться от подписания документа о передаче земельного участка);

- обратиться в орган юстиции с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности на участок к покупателю (не уклоняться от государственной регистрации).

К информации, которую продавец должен предоставить покупателю при заключении договора п.1 и 3 ст.37 ЗК РФ относят сведения: об обременениях и ограничениях использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иные сведения, которые могут оказать влияние на решение покупателя о покупке данного участка, требования о предоставлении которых установлены федеральными законами.

Специалисты обращают внимание на то, что поскольку приобретение земельного участка по договору купли-продажи является производным способом приобретения права собственности, постольку новый собственник приобретает земельный участок со всеми ограничениями и обременениями, которые были установлены в отношении данного земельного участка к моменту его продажи. Согласно п.1 ст.460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц. Исключение сделано лишь для случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный такими правами. В связи с этим п.1 ст.37 ЗК РФ возлагает на продавца обязанность информировать покупателя о всех известных ему ограничениях (обременениях) земельного участка, поскольку они могут существенно связать нового собственника в осуществлении его правомочий. Последствия несоблюдения данного требования установлены в п.3 ст.37 ЗК РФ.

Исполнение продавцом обязанности по предоставлению покупателю информации о земельном участке можно доказать лишь в случае, если соответствующая информация была отражена в тексте договора. В случае возникновения спора наличие названных сведений в договоре обеспечит также возможность однозначно определить объем предоставленной информации, а также ее истинность либо ложность.