Совершенствование процесса управления муниципальной недвижимостью города Иркутска

Природные богатства, энергетические и промышленные ресурсы, возможность приобретения муниципального имущества в Иркутске, а так же долгосрочная аренда городских земель создали в Иркутске благоприятную атмосферу для инвестирования. Располагая мощной энергетической и сырьевой базой, производит большое количество промышленной продукции, которое экспортируется за пределы Российской Федерации. Максимальную долю в общем объеме экспорта занимает древесина. Значительно вырос экспорт машиностроительной продукции Резко возрос экспорт продукции нефтехимического комплекса, также возрос экспорт черных и цветных металлов. Более 90% общего объема экспорта вывозится в Китай и Индию. Иркутская ГЭС является базой для развития энергоемких технологий и входит в Единую энергосистему Сибири, охватывающую весь сибирский край и сопредельные государства. Огромный энергетический потенциал Ангары, регулирующее влияние Байкала обеспечивают уникальную производительность ГЭС. Город располагает необходимым набором перерабатывающих предприятий (производство хлеба и хлебобулочных изделий, колбасных изделий и мясных полуфабрикатов, пива и безалкогольных напитков, рыбной продукции, муки и др.). В городе существует развитая телефонная сеть, которая постоянно совершенствуется. Продолжает развиваться радиотелефонная связь. Образуется конкуренция среди компании сотовой телефонной связи. По состоянию на 01.01.2004 г., муниципальное имущество состоит из: земель города, муниципальных унитарных предприятий и учреждений, как имущественных комплексов, объектов недвижимости, машин и оборудования, закрепленных за муниципальными предприятиями и учреждениями, пакетов акций и долей в уставных капиталах хозяйственных обществ, а также объектов, закрепленных в муниципальной казне г. Иркутска.

В таблице 2.1. можно увидеть изменение структуры площадей

Таблица 2.1 Земля (по данным Комитета по земельным ресурсам и землеустройству)

	на 01.01.03г.	на 01.01.04г.
Общая площадь земель (га)	30143	30143
в том числе: с/х предприятий	2625	1591
Жилой и общественной застройки	3787	4084
коллективные сады и огороды	1247	1247
Общего пользования (парки, улицы, и т.д.)	4661	4421
транспорта, связи, инженерных коммуникаций, ж/д транспорта	1764	1771
водного фонда	2779	2786
Особо охраняемых территорий	2401	2493
Министерства обороны, МВД	2138	1551
Площадь, облагаемая платежами за землю, в том числе: площадь, облагаемая земельным налогом площадь, облагаемая арендной платой	8328 7675 1053	7578 6661 917
Площадь, не облагаемая платежами за землю	21415	22565

Происходит сокращение земли с/х предприятий, земли общего пользования (парки, улицы), министерства обороны, МВД, а земли занимаемые по жилые и общественные застройки увеличиваются, незначительно увеличились земли особо охраняемых территорий. Сократились площади, облагаемые платежам за землю, соответственно увеличились площади, не облагаемые платежами.Таблица 2.2. содержит данные по жилью, закрепленному на праве хоз. ведения за муниципальными унитарными предприятиями.

Таблица 2.2 Жилье, закрепленное на праве хозяйственного ведения за муниципальными унитарными предприятиями

	на 01.01.04 г.
Количество жилья, шт.	5590
в том числе со степенью износа от 0 до 60%	3016
от 60% до 80% (ветхое)	620
от 81 до 100% (негодное)	1954
Общая площадь жилого фонда, тыс. кв. м.	7705
в том числе со степенью износа до 60%	6856
со степенью износа 60% и выше	425
ветхих и аварийных	424
Количество квартир	158850
Количество приватизированных квартир	79482

Очень большое количество жилья негодного, порядка 1/3 от общего количества жилья, закрепленного на праве хозяйственного ведения за муниципальными унитарными предприятиями. Из таблицы 2.3. видно, что количество муниципальных унитарных предприятий сократилось на 2.

Таблица 2.3 Имущество муниципальных предприятий

	на 01.01.2003г.	на 01.01.2004г.
Кол-во муниципальных унитарных предприятий	67	65
Остаточная стоимость имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения, млн. руб.	12106,3	12297,1

В таблице 2.4. представлены объекты внешнего благоустройства.

Таблица 2.4. Объекты внешнего благоустройства

	на 01.01.04г.
Количество мостов и путепроводов, в том числе пешеходных	31 3
Площадь мостов и путепроводов, в том числе пешеходных, тыс. кв.м.	996 1,2
Магистральных улиц общегородского значения, км в том числе с твердым покрытием	552 547
Улиц, км: - местного значения - районного значения - общегородского значения	405 73 117,6

В таблице 2.5. представлены имеющие на 01.01.04 сети

Таблица 2.5 Сети (тыс. п.м.)

	на 01.01.04г.
Водопроводных	648,7
Канализационных	593,5
Тепловых	339,5
Электрических	66,0
Телефонных (магистральные и распределительные сети)	323,0

Из таблицы 2.6. видно, что практически половина общественного транспорта либо полностью самортизирована, либо подлежит капитальному ремонту.

Таблица 2.6 Общественный транспорт

	на 01.01.04г.
Автобусы, количество	333
В том числе: эксплуатируются более 10 лет	265
полностью самортизированных (по пробегу)	172
Троллейбусы, количество	81
В том числе: эксплуатируются более 10 лет	65
требуют капитального ремонта (по пробегу)	23
Трамваи, количество	75
В том числе: эксплуатируются более 10 лет	61
требуют капитального ремонта (по пробегу)	42
Маршрутные такси и автобусы	160

В таблице 2.7. представлена муниципальная казна.

Таблица 2.7 Муниципальная казна г. Иркутска

	На 01.01.04 г.
Нежилые здания и помещения	1190
Объекты внешнего благоустройства	614
Монументы и сооружения	89
Движимое имущество	2674
Стоимость движимого имущества, тыс. руб.	277765
Стоимость недвижимого имущества, тыс. руб.	2154896

В таблице 2.8. представлено имущество муниципальных предприятий.

Таблица 2.8. Имущество муниципальных учреждений

	на 01.01.04г.
Количество муниципальных учреждений	303
Стоимость основных средств, закрепленных на праве оперативного управления, млн. руб.	4702,3

В таблице 2.9. отражено участие администрации г.Иркутска в хозяйственных обществах.

Таблица 2.9 Участие администрации г. Иркутска в хозяйственных обществах

	на 01.01.04г.
Количество обществ, в уставном капитале которых имеется муниципальная доля	7
Общая номинальная стоимость пакета акций, тыс. руб.	14220,1
Количество закрепленных акций	212977

За 2003 год в результате работы всех структурных подразделений Администрации г. Иркутска по управлению и использованию муниципальной собственности и земли было получено 673,2 млн. руб., в том числе в бюджет города поступило 529,5 млн. руб. (см. таблицу 2.11):

Таблица 2.10 Результат работы Администрации г.Иркутска за 2003 г.

	Наименование статей дохода	2002 год	2003 год
1.	Аренда нежилых помещений	96,7	154,8
2.	Аренда земельных участков, всего в том числе в бюджет города (50%)	59,8 29,9	165,6 82,8
3.	Земельный налог, всего в том числе в бюджет города (50%)	74,2 37,1	121,2 60,6
4.	Отчисления от прибыли МУП	5,9	2,0
5.	Аренда МУП, в том числе целевой фонд (50%)	75,8 35,3	88,2 44,1
6.	Доверительное управление	1,5	1,9
7.	Доходы по договорам поручения (торговые площадки Кировского и Октябрьского районов)	58,2	71,1
8.	Доходы от приватизации имущества	11,5	29,4
9.	Дивиденды от ОАО, ЗАО	0,5	3,2
10.	Доходы от продажи земли, всего в том числе в бюджет города	62,4 62,4	13,0 13,0
11.	Доходы от продажи права аренды земельных участков, всего в том числе в бюджет города	- -	0,6 0,3
12.	Доходы от использования рекламного пространства, в том числе: - аренда за рекламные места - реклама на транспорте - плата за места под рекламные конструкции	6,2	13,7 0,5 1,2 12,0
13.	Арендная плата за предоставление торговых мест	8,7	8,5
	Итого: в том числе в бюджет города	461,4 394,4	673,2 529,5

По сравнению с 2002 годом доходы в бюджет города возросли на 46%.

В основном за счет аренды нежилых помещений, аренды земельных участков, земельного налога, приватизации имущества, дивиденды от ОАО, ЗАО, от продажи земли.

2.2 Основные направления деятельности КУМИ г. Иркутска

Одним из важных доходов местного бюджета являются доходы от имущества, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому вопросы управления муниципальным имуществом на сегодняшний день остаются наиболее актуальными для большинства муниципальных образований.

Процесс управления муниципальным имуществом как любой процесс управления разделяется на стадии:

планирование;

исполнение (принятия решения и организация его исполнения);

учет и контроль;

анализ.

Реализацию всех указанных выше стадий осуществляет Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Иркутска (далее - Комитет) был создан 05.11.91г. решением малого Совета Иркутского городского Совета народных депутатов №9/6. Комитет по управлению муниципальным имуществом является органом исполнительной власти - структурным подразделением администрации города Иркутска, обеспечивающим проведение единой государственной политики и организацию в городе. своей деятельности Комитет по управлению муниципальным имуществом руководствуется действующим законодательством, указами и распоряжениями Президента РФ, постановлениями и распоряжениями Правительства РФ, правовыми актами Иркутской области, решениями органов местного самоуправления и Положением Иркутской, утвержденным постановлением Главы администрации г. Иркутска. Целью работы Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска является эффективное и рациональное управление муниципальной собственностью г. Иркутска путем создания единой системы управления имуществом города, упорядочения земельно-имущественных отношений, создания автоматизированной системы единого кадастра. Достижение цели эффективного и рационального управления муниципальной собственностью г. Иркутска осуществляется с помощью разработки и внедрения современных методов управления.

В своей работе Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска решает следующие основные задачи:

по управлению муниципальным имуществом:

увеличение доходной части бюджета г. Иркутска путем передачи муниципального имущества в аренду, доверительное управление;

формирование муниципальной собственности города и ее рациональное использование;

ведение учета объектов муниципальной собственности;

осуществление контроля за сохранностью и использованием муниципального имущества;

разработка нормативных правовых актов органов городского самоуправления г. Иркутска по организации управления муниципальной собственностью, деятельности муниципальных унитарных предприятий и учреждений г. Иркутска;

создание комплексной информационной системы по учету и управлению муниципальной собственностью;

организация и координация работы по страхованию муниципальной собственности г. Иркутска.

по управлению земельными ресурсами:

увеличение поступления земельных платежей в бюджет г. Иркутска;

организация и осуществление учета, контроля за рациональным использованием земель города;

работа по разграничению земель.

За последние четыре года, с учетом развития рыночных отношений, приоритеты и цели деятельности Комитета поменялись от разграничения собственности и приватизации до повышения эффективности использования муниципального имущества, с апреля 2002 года Комитету делегированы полномочия в области земельных отношений.

Структура Комитета по управлению муниципальным имуществом включает отделы и службы, обеспечивающие выполнение возложенных на него функций. В общем виде организационная структура КУМИ представлена на рисунке 2.11.



Рис. 2.11. Организационная структура КУМИ г. Иркутска

Полномочия КУМИ определены в соответствующих нормативных правовых актах органов городского самоуправления г.Иркутска среди которых можно назвать непосредственно само Положение о Комитете по управлению муниципальным имуществом г.Иркутска, Положение о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью г.Иркутска, Положения о порядке управления и распоряжения объектами муниципальной казны г.Иркутска, Положение о муниципальных предприятиях и учреждениях г.Иркутска, Положение о порядке списания муниципального имущества г.Иркутска, Положение об учете и ведении реестра муниципального имущества г.Иркутска и др. Основными полномочиями КУМИ являются: заключение договоров аренды объектов муниципального нежилого фонда г.Иркутска, заключение договоров безвозмездного пользования объектов муниципального нежилого фонда г.Иркутска, передача объектов муниципальной собственности в доверительное управление, приватизация объектов муниципальной собственности, в порядке установленном законодательством, контроль за эффективностью деятельности муниципальных предприятий, заключение договоров аренды земельных участков, заключение договоров купли-продажи земельных участков и др. Одним из основных направлений деятельности КУМИ является аренда объектов муниципального нежилого фонда. План начислений арендной платы за 2003г. составляет 130,0 млн. руб., фактически начисления произведены на сумму 156,1 млн. руб. Поступление арендой платы составило 154,8 млн. руб., т.е. в 1,6 раза больше, чем в 2002 году, в том числе получено пени и штрафов в размере 0,6 млн. руб. Таким образом, перевыполнение плана сбора арендной платы на 01.01.04 г. составило 24,8 млн. руб. Специалистами Комитета постоянно отслеживается задолженность арендаторов: в случае наличия долга направляются предупреждения, ежемесячно проводятся совещания с должниками. Бухгалтерский учет начислений и поступлений по арендной плате. С 2003 внедрена система бухгалтерского учета начислений и поступлений по арендной плате. Информация по платежным поручениям заносится отделом бухгалтерского учета в базу «Бухгалтерия:1С», затем сливается в электронном виде в базу АИС КУМИ «Аренда» для организации оперативной работы отдела недвижимости по задолженности арендаторов. Начисление по договорам аренды производится параллельно в обеих базах и сверяется. Отчет формируется отделом бухгалтерии в рамках базы «Бухгалтерия:1С».

Динамика поступления арендной платы в бюджет г. Иркутска представлена в Приложении А. Статистическая справка по аренде объектов муниципального нежилого фонда представлена в Приложении Б. Организация проведения капитального ремонта объектов недвижимости В связи с тем, что порядка 30% объектов муниципального нежилого фонда г. Иркутска имеют износ более 40%-50%, Комитетом в 2003г. был сформирован и утвержден мэром Перечень нежилых помещений, в соответствии с которым проведены расчеты по целевому возмещению затрат арендаторов на капитальный ремонт объектов муниципального нежилого фонда в счет арендной платы. Сумма, выделенная на капремонт объектов муниципального нежилого фонда в 2003г. составила 6500,0тыс руб., что соответствует 3,8% от поступлений арендной платы.

Перечень работ, подлежащих компенсации, достаточно ограничен, это:

- ремонт 100% площади кровли;

- усиление или замена несущих элементов здания;

- ремонт 100% инженерного оборудования (внутридомовые системы тепло-водо-электроснабжения и общестроительные работы, сопровождающие этот ремонт). В 2003г. проведено расчетов по целевому возмещению затрат арендатора на капитальный ремонт на сумму 3372,48 тыс. руб. Проведено финансирование работ капитального характера на объектах муниципального нежилого фонда, переданных МУП «Иркутская компания по управлению недвижимостью», ООО «СЭУ «Синтэк» и ООО Управляющая компания «Городской дом», в сумме 2988,89 тыс. руб. Общее выполнение по этой статье расходов составило 6361,37 тыс. руб. Необходимо отметить, что в условия предоставления помещения включено условие проведение текущего ремонта, достаточно часто включаются обязательства по проведению капитального ремонта, реставрации фасада, восстановлению и ремонту водоканализационных сетей, благоустройству прилегающей территории за счет средств арендатора.

Ведется работа с муниципальными организациями.

На 01.01.2004г. в Реестре муниципального имущества г. Иркутска числится 65 муниципальных унитарных предприятия и 303 муниципальных учреждения.

Структура муниципальных организаций по видам деятельности представлена соответственно в Приложениях П и Р.

По поручению мэра г. Иркутска, начиная с 1998 года, Комитетом ежеквартально проводится мониторинг и анализ финансово-хозяйственной деятельности муниципальных предприятий. Финансово-экономические показатели и анализ деятельности муниципальных предприятий представлены в Приложении С.

За 2003 год:

создано - 2 муниципальных предприятия и 2 муниципальных учреждения;

ликвидировано - 5 муниципальных предприятий и учреждений;

реорганизовано - 5 муниципальных учреждений.

Статистическая справка представлена в Приложении В.

В связи с вступлением в силу в декабре 2002 года Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» одним из направлений работы Комитета являлось приведение нормативных правовых актов органов городского самоуправления г. Иркутска в области управления муниципальными предприятиями в соответствие с требованиями данного закона.

В 2003 году Комитетом была продолжена работа по переводу муниципальных унитарных предприятий г. Иркутска на арендные отношения, начатая в 1999 году.

Динамика поступления арендной платы от муниципальных унитарных предприятий приведена в Приложении Г.

Таким образом произошло значительное увеличение поступлений арендной платы: в 1999 г. - 3,0 млн.руб., 2001 г. - 19,3 млн.руб., а в 2003 г. - 88,1 млн.руб. Во исполнение решения городской Думы г. Иркутска проведена работа по осуществлению учета и контроля за уплатой в бюджет г. Иркутска 30% от прибыли муниципальных предприятий, остающейся после уплаты налогов и иных обязательных платежей. Фактически за 2003 год в бюджет города муниципальными предприятиями перечислено 2,0 млн. руб.

В 2003 году была продолжена работа по договорам, заключенным между Администрацией г. Иркутска и управляющими компаниями. Управляющими компаниями по договорам с арендаторами проводится техническое обслуживание и ремонт зданий. Тарифы на обслуживание утверждаются постановлением мэра г. Иркутска.

Доход бюджета города от доверительного управления составил: 2001-2002 года - 1,45 млн. руб., 2003 год - 1,9 млн. руб.

За прошедший период доверительным управляющим проведен капитальный ремонт инженерных коммуникаций и крыши здания. В 2003 году между Доверительным управляющим и Администрацией г. Иркутска заключен договор долевого участия в реконструкции здания, по условиям которого после окончания реконструкции в муниципальную собственность г. Иркутска будет передано 30% от дополнительно созданных площадей здания. До 2003 года Комитет занимался только одним направлением страхования муниципального имущества - контроль за страхованием арендаторами объектов недвижимости, переданных в аренду. По данным объектам установлен постоянный контроль за выполнением арендаторами условий страхования, в т.ч. по своевременному перестрахованию, размеру страховой суммы, перечню рисков. В 2003 году застрахованы 98% арендуемых площадей (исключение составляют объекты, находящиеся на капремонте и реконструкции, а также киоски, находящиеся на площадях поликлиник и больниц, почасовая аренда). Страховые компании выплатили арендаторам возмещение по 39 страховым случаям на сумму 433тыс руб. (по отчетным данным страховых компаний, ранее имеющим с Администрацией г. Иркутска соглашение о сотрудничестве, т.к. иные страховые компании данные не представляют). Ведется учет и регистрация муниципального имущества г. Иркутска Ведение и формирование Реестра муниципального имущества г. Иркутска осуществляется в соответствии с Решением городской Думы г. Иркутска от 03.03.99г. № 295 - 31 гД/2/. На 01.01.04г. в Реестр муниципального имущества включены следующие объекты:

объекты жилого и нежилого фонда - 8160 (общей площадью 11,0 млн. кв. м)

инженерные сети и коммуникации - 1703 (общей протяженностью 680 тыс. п. м)

прочие сооружения - 76

- объекты внешнего благоустройства - 1439.

Структура объектов, включенных в Реестр муниципального имущества г.Иркутска, представлена в Приложении Д. В 2003 году в Реестр муниципального имущества г. Иркутска включено 362 объекта недвижимости (общей площадью свыше 500 тыс. кв. м), 186 инженерных сетей и коммуникаций (общей протяженностью 80 тыс. п. м.), 9 объектов внешнего благоустройства. Динамика включения объектов в Реестр муниципального имущества г. Иркутска по годам представлена в Приложении Е. Также, была продолжена работа по государственной регистрации права муниципальной собственности в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области. В течение года было зарегистрировано право муниципальной собственности на 300 объектов недвижимости.

Ведется работа по разграничению собственности

В 2003 г. Комитетом было рассмотрено:

- 85 заключений комиссий по вопросу перевода жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения;

1276 обращений юридических, физических лиц, органов государственной власти и общественных организаций;

41 постановление о переводе из жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения;

60 служебных записок по вопросу отнесения в муниципальную собственность.

В отчетном периоде подготовлено и подписано 32 распорядительных акта, в том числе:

25 постановлений мэра - о включении в Реестр муниципальной собственности г. Иркутска 84 объектов жилого, нежилого фонда. Общая площадь составляет -201797,4 кв. м., из них:

- жилых помещений - 183588,7 кв . м.

- нежилых помещений - 18208,7 кв. м

Подготовлено и подписано 3 договора безвозмездной передачи объектов государственной собственности Иркутской области в муниципальную собственность г. Иркутска, 1 решение городской Думы «О безвозмездной передаче объекта муниципальной собственности г. Иркутска в государственную собственность Иркутской области».

Также подготовлено и подписано 5 распоряжений о внесении изменений в ранее подписанные распорядительные акты.

В 2003 году продолжена работа по отнесению в муниципальную собственность жилищного фонда, находящегося на балансе муниципальных предприятий, ранее не отнесенных по причине отсутствия технической документации, требуемой при подготовке соответствующих нормативных актов по передаче объектов в муниципальную собственность.

Постановлениями мэра г. Иркутска включены в муниципальную собственность 77 объектов, в том числе жилые дома и нежилые строения.

Продолжена работа по выявлению и постановке на учет в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним бесхозяйных объектов.

Динамика отнесения объектов в муниципальную собственность г. Иркутска приведена в Приложении Ж.

В результате проведенной в 2003 г. работы создана автоматизированная информационная система учета земельных участков на территории г. Иркутска (АИС ЗЕМЛЯ), включающая договоры аренды земельных участков на территории г. Иркутска, предоставленных в пользование физическим и юридическим лицам. База содержит 3011 договоров аренды, в т.ч. КУМИ - 1861 договора, округа - 1150 договора. База позволяет оперативно получать информацию о начисленной арендной плате, поступлениях по договорам и задолженности.

Поскольку арендная плата по договорам аренды земельных участков поступает на счет Управления Федерального Казначейства Минфина России по Иркутской области, в отделе была введена функция оператора по внесению платежей в базу АИС ЗЕМЛЯ. Введение данной функции позволило избежать повторного внесения в базу платежей.

В соответствии с базой АИС ЗЕМЛЯ начисления на 2003 г. составляют 184,7 млн. руб., в т.ч. в местный бюджет 92,3 млн. руб. В бюджете города на 2003 г. план составляет 53,5 млн. руб. Согласно информации ГФУ КЭФ администрации г. Иркутска поступления по арендной плате за землю в 2003 г. составили 165,6 млн. руб., в т.ч. в местный бюджет 82,8 млн. руб. Долг по договорам аренды земельных участков составляет 19,1 млн. руб., в т.ч. в местный бюджет 9,55 млн. руб.

В настоящее время ведется контроль по 1861 договорам аренды.

Подготовлено 457 договоров аренды земельных участков.

Подготовлено 133 дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков.

Передано в юридический отдел 39 дел на расторжение договоров и взыскание задолженности на общую сумму 31,7 млн. руб., в т.ч. по арендной плате - 21,2 млн. руб. (за 2003 г. - 17,5 млн. руб.) и пени 10,7 млн. руб.

В результате работы выявлено 17 предприятий, находящихся в стадии банкротства. Проводится работа по предъявлению требований в судебном порядке на общую сумму 21,9 млн. руб.

В процессе работы с арендаторами выявляются расторгнутые договоры аренды, которые архивируются в базе договоров аренды земельных участков. В архиве находится 684 договора аренды, в том числе 512 - по юридическим лицам, 150 - по физическим лицам.

Динамика поступления арендной платы за землю приведена в Приложении И.

Ведется разграничение земель

Общая площадь территории г. Иркутска 30 143 га.

За 2003 год Комитетом подготовлены и направлены в Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ по Иркутской области документы на 2010 земельных участков, на которые у муниципального образования г. Иркутск возникает право собственности, общей площадью 2363,4 га. В Таблице 2.12 отражена динамика разграничения государственной собственности на землю.

Таблица 2.12 Динамика разграничения государственной собственности на землю

Период	Кол-во направленных сведений	Площадь, га.
2002 г.	631	332,3
2003 г.	2010	2363,4
Итого:	2641	2695,78

Общая площадь земельных участков, направленных в Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ по Иркутской области, составляет 2695,78 га.

Продолжается работа по приемке ведомственного имущества

Общий объем принятого имущества от ведомств за период 1997-2003 гг. представлен в Приложении К.

Всего за 2003 год в муниципальную собственность города принято от ведомств:

250 объектов жилищного фонда, общей площадью 268,5 тыс. кв. м.

14 объектов образования

1 производственная база

46,4 км. инженерных сетей, в том числе:

водопровод и канализация - 14,8 км.

тепловых - 5,6 км.

электрических - 26 км.

В целях повышения эффективности работы по приемке ведомственного имущества в муниципальную собственность и координации действий между структурными подразделениями администрации города, муниципальными и ведомственными предприятиями, в Комитете продолжается работа специально созданной комиссии. Ведется работа по приватизация объектов муниципальной собственности. В течение 2003г. приватизация муниципальной собственности осуществлялась в соответствии с решением городской Думы от 28.10.2002 № 276-21гД(3) «Об утверждении Прогнозного плана приватизации муниципального имущества в г. Иркутске на 2003 год» с изменениями от 01.12.2003 № 415-33гД(3), целью которой является пополнение доходной части бюджета города, повышение эффективности использования объектов приватизации, формирование широкого слоя эффективных частных собственников. В 2003 году подлежали продаже 10 незанятых (неиспользуемых) объектов недвижимости. Прогноз поступления денежных средств от приватизации муниципальной собственности ожидался в размере 5 млн. рублей. Справка об объектах, приватизированных в 2003 году, представлена в Приложении М. Для успешной реализации объектов используется широкая рекламная компания (печатные издания - в газетах «Иркутск», «Дело», «Что почем». «СМ номер 1»; бегущие строки - по каналам РТР, 21, 23, «Аист», НТВ; web - страничка в Интернете; рекламные блоки, наружная реклама).Для реализации Прогнозного плана в 2003 году Комитетом проведена следующая работа:

На основании ст.28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация зданий, строений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования. Комплексным планом прогнозировалось поступление денежных средств от приватизации в размере 5000 тыс. рублей. Динамика поступления денежных средств от приватизации объектов муниципальной собственности по годам представлена в Приложении Н.

За 2003 год поступило средств от приватизации (Таблица 2.13):

Таблица 2.13 Поступление средств от приватизации

От продажи	Поступило средств, руб.
Незанятых (неиспользуемых) помещений	443580
Выкуп нежилых арендованных помещений	28572238
Автотранспорт	203790
Литьевые машины	173800
ИТОГО:	29393408

Наибольшее поступление средств обеспечил выкуп нежилых арендованных помещений. За период 2003 года Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска подготовлено 40 распоряжений председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска и 31 постановление мэра г. Иркутска «О предоставлении земельных участков в собственность». За истекший период Комитетом оформлено 78 договоров купли-продажи земельных участков (таблица 2.14):

Таблица 2.14 Предоставление земельных участков в собственность

№	Наименование	Кол-во договоров	Площадь, кв. м.	Сумма, руб.
1	Под объектами недвижимости, прошедшими процесс приватизации	35	115052	6366109.6
2	Под иными объектами недвижимости	25	110519	6559137
3	Под индивидуальными жилыми домами	18	15430	40336
	Итого:	78	241001	12965582.6

Не очень активно идет приватизация земельных участков по индивидуальными жилыми домами. Основная направленность работы по управлению пакетами акций, закрепленных в муниципальной собственности г. Иркутска, была и остается неизменной - администрация в лице КУМИ пытается сделать свою собственность более эффективной, а людей, управляющих ею, более подотчетными. Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска является держателем 7 пакетов акций акционерных обществ. ОАО «Медицинская акционерная страховая компания Иркутской области», ОАО НПК «Три Века», ОАО Иркутский международный выставочный комплекс «Сибэкспоцентр», ОАО АКБ «Радиан», ЗАО «АТС-32», ЗАО «Курорт Ангара», ОАО «ЦК Восточно-Сибирская финансово-промышленная группа»

Динамика дивидендных выплат представлена на графике 1:

График 1. Динамика перечисленных администрации дивидендов в 2000-2002 гг. (тыс. руб.)

В соответствии с утвержденной решением городской Думы г. Иркутска от 15.11.2000 № 20-4гД(3) Концепцией развития рынка недвижимости в г. Иркутске проводится работа по реализации постановления мэра г. Иркутска № 031-06-879/0 от 06.07.00 «О создании автоматизированной системы кадастра недвижимости». В соответствии с данным постановлением Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска совместно с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Иркутска и МУП «БТИ г. Иркутска» продолжает работу по созданию единой автоматизированной системы формирования и учета объектов недвижимости, расположенных на территории г. Иркутска, для целей налогообложения. Единый автоматизированный кадастр недвижимости формируется в течение последних трех лет. В 2001 году были переданы первые данные из Единого Государственного кадастра земель и базы данных БТИ. За 2002 год информация о земельных участках увеличилась на 759 записей, по зданиям, сооружениям на 1 779 записей и по помещениям на 70 750 записей. За 2003 год информация о земельных участках увеличилась на 1 141 запись, по зданиям, сооружениям на 6 376 записей и по помещениям на 31 991 запись. По субъектам за 2002-2003 годы увеличение составило: по физическим лицам - 124 105 записей, по юридическим лицам - 1 506 записей.

На 31 декабря 2003 года банк данных единого автоматизированного кадастра недвижимости содержит информацию:

6 505 - земельных участков;

41 536 - зданий и сооружений;

119 458 - помещений.

Правообладателей: физических лиц - 149 342; юридических лиц - 2 190.

За 2003 год объем данных единого автоматизированного кадастра недвижимости увеличился по земельным участкам на 21,3%, по зданиям на 18,1%, по помещениям на 36,6%. В 2003 году закончен ввод в базу данных бумажного архива БТИ г. Иркутска по зданиям. Остается работа по внесению новых объектов и продолжение работы по внесению информации о помещениях из архива БТИ г. Иркутска. Информация о земельных участках, прошедших процесс инвентаризации и поставленных на кадастровый учет, внесена полностью и передана в кадастр недвижимости в полном объеме.Процесс формирования кадастра недвижимости включает в себя этап привязки зданий к земельным участкам для целей создания единого объекта налогообложения. Привязка помещений к зданиям осуществляется в базе данных БТИ г. Иркутска и поступает в кадастр недвижимости при каждом пополнении, привязка зданий к земельным участкам производится средствами программного обеспечения единого автоматизированного кадастра недвижимости. На сегодня 100% помещений привязано к зданиям, 2999 (7,2%) зданий привязано к земельным участкам и 1159 (17,8%) земельных участков привязано к зданиям. Таким образом, предстоит еще большая работа по привязке зданий к земельным участкам и земельных участков к зданиям. На основании Постановления мэра г. Иркутска № 031-06-99/3 от 05.02.03 МУП «БТИ г. Иркутска» в феврале 2003 года проведена переоценка действительной инвентаризационной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего гражданам на праве собственности, в ценах 2002 года, которая является базой для начисления налога на имущество физических лиц. В течение 2003 года информация о переоценке вносилась в базу данных БТИ. В единый автоматизированный кадастр недвижимости передана информация о переоценке объектов недвижимости для 19026 зданий и 106629 помещений. За 2003 год в бюджет города от налога на имущество физических лиц поступило 10 671 тыс. руб. (по данным главного финансового управления комитета по экономике и финансам г. Иркутска). По сравнению с 2002 годом произошло увеличение в 2,06 раза.

За отчетный период юридическим отделом Комитета проделана следующая работа (таблица 2.15):

Таблица 2.15 Работа юридического отдела за 2003 г.

	Вид документов	1998	1999	2000	2001	2002	2003
1.	Рассмотрено постановлений, распоряжений мэра, решений Думы, распоряжений КУМИ	720	744	638	923	741	1241
2.	Участие в судебных заседаниях	339	362	238	437	507	673

Рассмотрен на соответствие требованиям законодательства РФ - 1241 документ, в том числе: постановлений, распоряжений мэра, вице-мэра г. Иркутска - 241; решений городской Думы г. Иркутска - 32; распоряжений, решений КУМИ г. Иркутска - 436; договоров, соглашений, протоколов, контрактов - 327; писем, обращений граждан, организаций - 151; дано заключений - 43, иное-11. Объем экспертированных на предмет соответствия действующему законодательству документов юридическим отделом Комитета значительно возрос по сравнению с предыдущими отчетными годами. Это обусловлено Комитету функций по заключению договоров купли-продажи земельных участков, функций по подготовке и согласованию проектов постановлений мэра г. Иркутска о предоставлении земельных участков в собственность или на праве аренды, функций по подготовке распоряжений председателя КУМИ о предоставлении земельных участков в собственность под ранее приватизированными объектами недвижимости.

По сравнению с 1997г. объем рассмотренных отделом в 2003г. постановлений, распоряжений мэра г. Иркутска, вице-мэра, распоряжений председателя КУМИ и других документов увеличился на 250 %., по сравнению с 2002г. на 68 %.

Рассмотрены судом исковые заявления Комитета:

а) о взыскании задолженности, пени, расторжении договоров аренды объектов муниципального нежилого фонда и освобождении помещений - 69.

Итого взыскано за год: 3 571 376,96 руб., из них:

Основной долг (либо неосновательное обогащение) - 2 991 568,09 руб.

Пени (проценты) - 579 808,87 руб.

В 2003 году взыскано на 783 016, 75 руб. (или на 22%) больше чем в прошлом году.

б) рассмотрено 4 иска о признании права муниципальной собственности г. Иркутска:

Юридический отдел Комитета провел в отчетном году большую работу по признанию в судебном порядке права муниципальной собственности на объекты недвижимости, оспариваемые Территориальным управлением Министерства имущественных отношений по Иркутской области. Сейчас объекты недвижимости, на которые признано право муниципальной собственности г. Иркутска, сдаются во временное возмездное пользование и получаемая прибыль является источником пополнения доходной части бюджета города. Общая площадь объектов, на которые признано право муниципальной собственности г. Иркутска в 2003 году, составляет 14.6 тыс. кв. м. рыночная стоимость данных объектов из расчета 10 тыс. руб. за 1 кв. м. составляет 146 млн. руб. годовые начисления арендной платы по данным объектам - 11,3 млн. руб.

Участие в судебных делах по искам, предъявляемым к КУМИ, Администрации города:

а) в качестве ответчиков:

б) в качестве 3-х лиц:

Специалистами отдела подготовлено:

апелляционных жалоб - 14; кассационных жалоб - 5; заявлений в порядке надзора - 2; частных жалоб - 2. Итого: 23 жалобы (заявлений).

Объем судебных разбирательств (наибольший среди всех структурных подразделений Администрации города) с участием Комитета также значительно увеличился, в том числе и в связи с передачей Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска функций по осуществлению защиты имущественных прав и интересов администрации города в суде и арбитражном суде по отношениям, возникающим из договоров аренды земельных участков. По сравнению с 1997г. участие юридического отдела Комитета увеличилось на 116 %, по отношению к 2002г. на 33 %. В течение отчетного года отделом по делам о банкротстве Комитета проводился мониторинг поступивших в арбитражный суд заявлений и велся реестр организаций города, по которым поданы заявления в суд о признании должника банкротом и организаций, к которым применены процедуры банкротства. В соответствии с указанным реестром составлялись списки по стадиям банкротства, в том числе за 2003 год: на 25 предприятиях было введено наблюдение; на 13 предприятиях введено внешнее управление; на 210 предприятиях конкурсное производство, из которых завершено 23. По сравнению с 2002г. количество предприятий, по которым поданы заявления, либо введены процедуры банкротства, снизилось на 22,9 %, что связано с введением в действие нового Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)”. По каждому должнику проанализировано поступление налогов, размер недоимки, количество занятых рабочих мест на предприятие, вид деятельности, социальная и экономическая значимость предприятия. Комитет в течение отчетного года представлял интересы города, как собственника имущества муниципальных предприятий или кредитора по денежным и обязательным платежам, в 200 судебных заседаниях и на 60 собраниях кредиторов. Количество судебных заседаний увеличилось по сравнению с 2002 г. на 2 %. В 2003г. Комитет представлял интересы города в судах и собраниях кредиторов в делах по банкротству предприятий: как собственника имущества на 10 муниципальных предприятиях; как заявителя по 6 коммерческим предприятиям; по имущественным искам в 5 процессах. Кроме того, сотрудники отдела представляли интересы администрации г. Иркутска по денежным обязательствам по аренде земельных участков в 18 организациях, включая предъявление требований о включении в реестр требований кредиторов арбитражным управляющим и через арбитражный суд (4 заявления). Всего предъявлено требований по 25 договорам на сумму 21897,9 тыс. рублей. В связи с введением в действие нового Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)” при Территориальном органе ТО ФСФО России по Иркутской области проводятся Межведомственные совещания по рассмотрению вопросов о целесообразности подачи в Арбитражный суд заявления о признании несостоятельным (банкротами) организаций должников. На указанных совещаниях сотрудники отдела представляли интересы администрации г. Иркутска, выражая мнение о целесообразности банкротства этих организаций. Для реализации государственной политики, направленной на предупреждение банкротств и финансовое оздоровление неплатежеспособных организаций, сформирован список экономически и социально значимых организаций для г. Иркутска, в него вошли 34 организации города. В целях обеспечения полноты внесения налоговых платежей в бюджет города осуществлялся контроль за поступлением денежных средств в бюджет города от предприятий - недоимщиков, находящихся в процедурах банкротства. За 2003 год поступило 34,4 тыс. рублей, в том числе: от организаций, находящихся процедуре внешнего управления - 23,2 тыс. руб.; от организаций, находящихся в процедуре конкурсного производства - 11,2 тыс.рублей: В 2003 году проводилась работа по ликвидации 10 муниципальных предприятий через инициирование процедуры банкротства и осуществлялись полномочия по управлению финансово-хозяйственной деятельностью ликвидируемых организаций, так как на протяжении всего хода ликвидации юридическое лицо продолжает существовать в качестве субъекта гражданского права. В отношении 7 организаций конкурсное производство завершено:

Осуществлялся контроль за деятельностью арбитражных управляющих по их работе на муниципальных предприятиях, находящихся в различных процедурах банкротства.

Специалисты отдела принимали активное участие в создании в соответствии с Федеральным законом “О несостоятельности (банкротстве)” от 26.10.2002г. саморегулируемых организаций арбитражных управляющих.

Оказывается практическая помощь в составлении бухгалтерской отчетности и сдачи ее в налоговые органы.

В настоящее время в Комитете находится два архива:

архив по личному составу ликвидированных организаций г.Иркутска;

архив Комитета (ведомственный).

Статистическая справка по работе архива по личному составу ликвидированных предприятий и организаций г. Иркутска (Таблица 2.16):

Таблица 2.16 Работа архива по личному составу ликвидированных предприятий и организаций г.Иркутска за 2003 г.

	2000	2001	2002	2003
Исполнено запросов	602	782	924	862
Поступило запросов от организаций	1000	686	435	117
Всего документов по личному составу	31627	32313	32389	33758

Статистическая справка по документообороту представлена в Таблице 2.17.

Таблица 2.17Документооборот

Наименование корреспонденции	1998	1999	2000	2001	2002	2003
Входящая	5 989	7 162	7 248	7 503	6907	10608
Исходящая	4 367	4 984	4 989	5 175	5546	7120
Распоряжения, постановления	1 111	1 395	1 660	1 725	2012	2200
Почтовые отправления	2 903	3 240	3 478	4 090	5097	3900
Итого:	14 413	16 805	17 419	18 511	19562	23828

В связи с увеличившимся общим объемом работы резко, почти вдвое увеличилась входящая корреспонденция.

Основные задачи на 2004 год

Основные задачи Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска в 2004 году должны быть направлены на выполнение «Комплексного плана администрации г. Иркутска по основным направлениям деятельности на 2004 год» и «Сводного плана мероприятий администрации г. Иркутска, направленных на пополнение доходной части бюджета города и снижение дефицита бюджета на 2004 год».

На 2004 год в бюджете города предусмотрены следующие поступления денежных средств от использования муниципальной собственности и земли г. Иркутска:

от аренды объектов муниципального нежилого фонда - 161,0 млн. руб.

от аренды земельных участков - 70,0 млн. руб.

от передачи имущества в аренду муниципальным унитарным предприятиям- 104,25 млн. руб., в том числе целевой бюджетный фонд на приобретение, восстановление и содержание объектов муниципальной собственности г. Иркутска - 52,125 млн. руб.

от доверительного управления муниципальным имуществом - 2,5 млн. руб.

дивиденды от деятельности акционерных обществ - 0,56 млн. руб.

доходы от прибыли муниципальных предприятий - 0,67 млн. руб.

В соответствии со Сводным планом мероприятий администрации г. Иркутска, направленных на пополнение доходной части и сокращение расходов бюджета г. Иркутска на 2004 год, в результате совместной работы Комитета и других структурных подразделений администрации г. Иркутска в городской бюджет должно дополнительно поступить денежных средств:

от аренды земли и земельного налога - 4,0 млн. руб.

от продажи земельных участков под объектами недвижимости и продажи с торгов земли и земельных участков - 9,5 млн. руб.

от продажи муниципального имущества - 14,0 млн. руб.

от проведения конкурсов на право заключения договоров аренды и осуществления сдачи в аренду неэффективно используемых площадей - 3,5 млн. руб.

- от компенсации затрат Администрации г. Иркутска на расселение жильцов дома по ул. Байкальская, 1 - 22,22 млн. руб.

Для успешной реализации указанных задач, а также повышения эффективности управления муниципальной собственностью г. Иркутска необходимо:

Продолжить работу по разграничению земель и упорядочению арендных отношений на землю, подготовить новую методику расчета арендной платы на землю.

Обеспечить сбор платы за аренду объектов муниципального нежилого фонда и земельных участков.

Продолжить работу с муниципальными унитарными предприятиями по переводу их на арендные отношения, осуществлять контроль за формированием и использованием целевого бюджетного фонда на приобретение, восстановление и содержание объектов муниципальной собственности г. Иркутска.

Продолжить работу по приватизации муниципального имущества, не используемого для нужд городского хозяйства, осуществлять контроль за деятельность акционерных обществ (товариществ), в которых Администрация г. Иркутска имеет пакет акций (долю).

Совместно с отраслевыми и территориальными комитетами администрации г. Иркутска осуществлять мониторинг финансово-хозяйственной деятельности муниципальных унитарных предприятий и муниципальных учреждений г. Иркутска.

Продолжить работу по приемке в муниципальную собственность г. Иркутска от ведомств жилищного фонда и объектов соцкультбыта.

Подготовить пакет нормативных правовых актов органов городского самоуправления г. Иркутска по страхованию муниципального имущества.

2.3 Анализ существующей практики распоряжения муниципальной недвижимостью г. Иркутска

Муниципальная недвижимость, находящаяся в ведении Комитета по управлению муниципальным имуществом - это экономическая основа городского самоуправления г. Иркутска, один из основных источников дохода городского бюджета. Основную часть дохода бюджета города от использования муниципального имущества составляют средства от сдачи в аренду объектов муниципального нежилого фонда, при этом арендная плата, полученная от объектов, переданных в аренду, составляет 30% от дохода от использования муниципального имущества. Общая площадь муниципального нежилого фонда г. Иркутска, передаваемого во временное владение (пользование) на 1.01.04г., составляет 420,4 тыс. кв. м. Площадь объектов, переданных в аренду, - 240,0 тыс. кв. м, что составляет 57,2% от общей площади. Общая площадь объектов муниципального нежилого фонда, переданных безвозмездно, составляет 180,4 тыс. кв. м., т.е. 42,8% от всех площадей. Ежегодно происходит увеличение площадей муниципального нежилого фонда : 1998 г. - 216, 1999 г. - 418, 2000 г. - 272, 2001 г. - 582, 2002 г. - 67, 2003 г. - 22 объекта за счет следующих резервов:

- прием нежилых помещений в муниципальную собственность наряду с приемом ведомственного жилья;

- прием зданий-памятников местного значения а муниципальную собственность;

- проведение постоянной инвентаризации нежилого фонда с привлечением всех балансодержателей с целью выявления неэффективно используемых площадей, бесхозяйных объектов и перевода их в арендный нежилой фонд.

В 2004 году сдано в аренду 1605 объектов муниципального нежилого фонда общей площадью 257465 кв.м.

Для повышения эффективности работы с муниципальным нежилым фондом сложилась определенная система работы по сдаче в аренду нежилых объектов. План начислений арендной платы за 2003г. составляет 130,0 млн. руб., фактически начисления произведены на сумму 156,1 млн. руб. Поступление арендой платы составило 154,8 млн. руб., т.е. в 1,6 раза больше, чем в 2002 году, в том числе получено пени и штрафов в размере 0,6 млн. руб. Перевыполнение плана сбора арендной платы на 01.01.04 г. составило 24,8 млн. руб. Значительное увеличение поступлений денежных средств в бюджет достигнуто в результате целенаправленной работы по:

совершенствованию методики расчета арендной платы,

сдаче помещений в аренду на конкурсной основе,

заключению договоров аренды на объекты, переданные в муниципальную собственность от различных ведомств;

выявлению и сдаче в аренду неиспользуемых или используемых не по назначению помещений, находящихся в хозяйственном ведении муниципальных унитарных предприятий или в оперативном управлении муниципальных учреждений;

передаче в аренду ранее неиспользуемых подвалов, лестничных клеток и колясочных в жилых домах, которые за счет средств арендаторов превратились в полноценные объекты аренды;

по проведению капитального ремонта на объектах муниципального нежилого фонда, что позволило уменьшить износ зданий, повысить степень благоустройства, в отдельных случаях увеличить площадь и в конечном итоге повысить стоимость аренды таких объектов.

Совершенствование методики. С 2003г. действует Методика расчета арендной платы, скорректированная с учетом стоимости аренды на вторичном рынке путем увеличения значений коэффициентов территориально-экономических зон, вида деятельности арендаторов и др. На 2004г прошло повышение на 20% размера базовой ставки стоимости 1кв. м. здания от 8700 до 10500 руб. Базовая ставка сформирована на основе стоимости строительства 1 кв. м. Передача в аренду неиспользуемых помещений, находящихся в хозяйственном ведении муниципальных унитарных предприятий или в оперативном управлении муниципальных учреждений, позволила получить в 2003г. 4,8 млн. руб., в т.ч. по учреждениям образования - 3,3млн.руб С 2003 введена повременная арендная плата, рассчитываемая пропорционально доле времени использования помещений, так называемая почасовая аренда. Это позволило использовать спортивные залы муниципальных образовательных учреждений в вечернее время и выходные дни для организации спортивных секций, занятий с детьми и подростками. Более того, в текущем году заключены договоры с организациями города и частными лицами для проведения оздоровительных занятий взрослых и детей. Всего на 1.01.04. заключено 42 договора почасовой аренды, что позволило дополнительно получить в 2003г - 170,2 тыс. руб. Передача объектов в аренду на конкурсной основе. При наличии нескольких заявок на объект заключение договоров аренды осуществляется на конкурсной основе (т.е. по конкурсной цене), в т.ч. отдельные договоры аренды предусматривают договорную цену выше расчетной. На 1.01.04. по договорной (конкурсной) цене заключено 31,7% (461договор) договоров аренды, что позволило дополнительно получить в бюджет города .- 7,1млн..руб. Сводный план по этой статье дохода составляет 1000,0 тыс. руб. за 2003 год.

Безвозмездное пользование

В 2003г. подготовлен проект изменений в Положение “О порядке передачи в безвозмездное пользование объектов муниципального нежилого фонда г. Иркутска».

Выпадающие доходы составляют 66,7 млн. руб. Площади, переданные безвозмездно, распределяются следующим образом:

27,4% занимают органы городского самоуправления, муниципальные учреждения культуры, образования, здравоохранения;

58,4% передано по решению городской Думы (в т.ч. МПЖХ);