Теоретичний аналіз правової природи договору ренти в законодавстві Україні

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

ЗМІСТ

ВСТУП

РОЗДІЛ - I РОЗВИТОК І ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРУ РЕНТИ

1.1 Історичне походження і розвиток договору ренти

1.2 Поняття договору ренти та його юридична характеристика

1.3 Види договору ренти

1.4 Сторони договору ренти

РОЗДІЛ - II. ДИНАМІКА ДОГОВОРУ РЕНТИ

2.1 Укладення договору ренти

2.2 Зміст договору ренти

2.3 Виконання договору ренти

2.4 Забезпечення виконання договору ренти

2.5 Припинення договору ренти

РОЗДІЛ - IIІ. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ ЗА НЕВИКОНАННЯ ЧИ НЕНАЛЕЖНЕ ВИКОНАННЯ ДОГОВОРУ РЕНТИ

ВИСНОВОК

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ

ДОДАТКИ

ВСТУП

В зв'язку із введенням у 2004 році в дію нового Цивільного кодексу України, яким уперше було запроваджено регулювання договірних рентних правовідносин (глава 56 Рента) актуальності набула проблема юридичної природи, укладення і застосування договору ренти.

Договір ренти є традиційним різновидом ризикових правочинів, який займає самостійне місце серед цивільно-правових договорів, пов'язаних з переходом права власності на майно. Поняття ренти можна розглядати у двох взаємно обумовлених значеннях: як юридичної і економічної категорій. У юридичному розумінні рента є правовою формою здійснення передачі майна (рентного капіталу) у власність.

Закріплений нормами Глави 56 ЦК України (ст.ст. 731-743) інститут ренти є новим для українського цивільного законодавства, тому серед договорів відчуження найменш дослідженим у вітчизняній юридичній літературі є договір ренти.

Розміщення договору ренти в окремій главі наглядно свідчить про його специфічний юридичний характер, що не може бути належним чином врегульований без спеціально присвячених йому правових норм.

Разом з тим, виділення в ЦК України спеціальної глави під договір ренти ще не в повній мірі свідчить про те, що він носить самостійний юридичний характер. Адже субсидіарне застосування до нього правил ст. 734 ЦК України переконує, що він має багато спільного з договорами купівлі-продажу, дарування, а також із договором відсоткової позики про, що не згадується в законодавстві, але не раз згадувалося в науковій літературі [11, с.352; 20, с.102].

Щоб зрозуміти природу цього договору, з'ясувати сферу його застосування, зробимо спочатку невеличкий екскурс до історії.
Рента (з німецької Rente) - регулярно отримуваний дохід з капіталу, землі, облігацій, страхування і т. ін., який не потребує від одержувача підприємницької та трудової діяльності [35, с.453]

Договір ренти відомий ще з середніх віків. В літературі згадуються дві основні причини виникнення договору ренти у європейському законодавстві. На думку відомого французького цивіліста Л.Ж.Морандьєра [19, с. 123], однією з них є недостатня кількість готівкових коштів - обставини, яка привела до того, що з'явилася рента нерухомості. Вчений писав, що “власник, який хотів продати своє нерухоме майно, легше знаходив набувача, який бажав би виплатити йому вічну ренту, ніж такого, який би був згодний заплатити капітальну суму, бо в достатній кількості грошей не було”. Другою причиною, з якої з'явилася рента, Л.Ж. Морандьєр бачив в тому, що церква, як і законодавство, забороняла процентні позики, які ганьбились як лихварство. На його думку це була сороміцька заборона, і люди шукали вихід, як її обійти. Для цього і користувалися договором про встановлення ренти. Позичальник, який отримував велику суму, приймав на себе не обов'язок сплачувати проценти на цю суму і повернути її, а невизначений обов'язок виплачувати кредитору щорічну ренту.

Перехід України до ринкових відносин явився передумовою виникнення в цивільному законодавстві інституту договору ренти.

Легальне визначення цей договір має в п.1 ст. 731 ЦК:
“За договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі.”

Предметом договору ренти, як узагальнено вище є те, що у власність платникові ренти передається майно. Згідно ст. 190 ЦК, майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки. Під поняття “майно” підпадають також гроші, цінні папери. Таким чином, предметом договору ренти можуть бути речі (як рухомі, так і нерухомі), готівкові гроші та цінні папери.

Відповідно до вимог ст. 732 ЦК, договір ренти укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, а договір про передачу нерухомого майна під виплату ренти підлягає також державній реєстрації.

У зв'язку з тим, виникає питання чи справедливо договір ренти на сьогоднішній день має чи не найменше застосовується серед договорів, що своєю метою мають передачу права власності на майно. Зрозуміло, що від правильного вирішення цього питання в сучасному позитивному законодавстві залежатиме ефективність цивільно-правового механізму регулювання договірних рентних правовідносин у майбутньому.

Так, виділення в ЦК України спеціальної глави 56 (Рента), як думається, не пов'язується з наявністю особливих практичних відмінностей договору ренти в українському майновому побуті від практичних особливостей договору ренти в юридичному побуті інших країн дальнього й близького зарубіжжя. У загальному порівнянні умови договору ренти за ЦК України майже нічим не відрізняються від його умов за ЦК інших країн. Як і всюди договір ренти, що передбачений у ЦК України має означені вище риси кредитного правочину, купівлі-продажу, та в окремих випадках дарування, і саме тому до нього, в субсидіарному порядку, повинні застосовуватись відповідні правила про ці договори, якщо це не суперечить суті договору ренти.

Місце ж договору ренти в українському ЦК серед договорів, що своєю метою мають перенесення права власності на майно обумовлюється тим, що як за договорами купівлі-продажу, так і за договорами позики (різновидом яких вважається договір ренти) завжди переходить право власності на майно. А, як відомо, передача - права власності на майно вважається першорядною системною ознакою по відношенню з іншими системними ознаками, оскільки, непорушна власність це фундамент, на якій базується функціонування ринкової економіки.

Актуальність теми полягає в тому, що в умовах сучасної економіки (а саме, виплати пенсіонерам пенсій, розмір яких не забезпечує достатній рівень проживання), неможливості передбачити в бюджеті держави статей видатків, які були б направлені на підвищення соціальних гарантій, постає проблема існування людей, в тому числі пенсійного віку, які не мають можливості утримувати себе, отримувати належний медичний і соціальний догляд, саме через брак коштів.

В той же час, після введення до Цивільного Кодексу України глави, що регулює договір ренти - договір, що надає можливість власнику нерухомості або іншого майна відчужити його, при цьому зберігаючи за собою право довічного проживання в своїй квартирі чи будинку, право і надалі користуватись майном та все ж таки отримуючи прибуток - ренту.

Для визначення сутності розглянутого договору, як і будь-якого іншого, має значення його юридична кваліфікація. Стосовно договору ренти це виявляється особливо складним; не випадково з цього приводу існують досить істотні розбіжності в літературі.

Предметом дослідження цієї роботи виступають поняття договору ренти, його суть та характеристики, а також критерії, за якими договір ренти відрізняється від інших договорів.

Об'єктом дослідження виступає історичне походження, законодавче регулювання та теоретичні дослідження договору ренти в Україні та за кордоном. Зокрема, проводяться порівняння договору ренти в Україні та Російській федерації, розглядаються найбільш проблемні питання укладення, реєстрації, виконання договору. З цією метою будуть розглянуті роботи українських та російських науковців, присвячені такому юридичному явищу як договір ренти, а також буде проведений короткий екскурс в історію виникнення цього явища, висвітлюватимуться найбільш поширені позиції щодо причин виникнення цього договору та проведені дослідження існування подібних за своєю юридичною суттю договорів в радянські часи.

Отже, договір ренти є однією з новел Цивільного кодексу України, що в умовах відсутності усталеної судової практики і традицій правового регулювання рентних відносин обумовлює потребу в проведенні їх всебічного цивільно-правового аналізу з метою уникнення правових колізій і належного вирішення проблем застосування. Додаткова актуальність досліджень наведених питань викликана відсутністю системних наукових досліджень цього виду ризикових договорів, що не завжди дозволяє виявити критерії і відмежувати їх від суміжних конструкцій. У вітчизняній цивілістичній літературі фактично відсутні системні наукові дослідження даного виду ризикових договорів. Найбільш глибокі наукові дослідження з цих питань проведено у працях М.Бару і Е.Яргиної [1]. У наступному окремі питання з вказаної проблеми розглядались і у наукових публікаціях і навчальній літературі вчених-цивілістів, однак, переважно у контексті договору довічного утримання (М. Брагинський, В. Вітрянський, С. Хохлов) [13]. А також окремі дослідження проведені Апанасюком М.П.

Недостатньо уваги приділено важливим питанням, пов'язаним з визначенням поняття і природи договорів ренти як різновиду ризикових договорів, виявлення критеріїв їх відмежування від суміжних правових конструкцій. У зв'язку з цим виникає необхідність системного підходу в розумінні і цивільно-правовому регулюванні даної правової категорії як родового поняття будь-яких видів рентних договорів, у тому числі довічного утримання.

Мета даної роботи полягає у дослідженні правової природи договору ренти як ризикового договору і виявлення відмінних особливостей цього договірного зобов'язання від інших подібних договорів.

При цьому будуть висвітлені основні переваги укладення саме договору ренти, а не, договорів довічного утримання, дарування, купівлі-продажу чи складення заповіту. Для таких осіб, які в умовах сучасності хочуть отримати прибуток від своєї нерухомості, в той же час зберігши за собою право проживання та користування своїм майном.

Таким чином, вважаю, що договір ренти справедливо посідає місце серед договорів, що своєю метою мають передачу права власності на майно. При цьому, глава 56 (Рента) ЦК України носить загальний нормативний характер по відношенню до різновидів договорів купівлі-продажу, дарування й позики - договору ренти, який має свою особливу практичну специфіку, і потребує особливої уваги щодо свого належного врегулювання. Виділення українським законодавцем окремої глави під врегулювання договору ренти є цілком виваженим позитивним кроком вперед по відношенню до своїх закордонних колег, оскільки це дозволяє досягти певної ефективності позитивного врегулювання Цивільним Кодексом України нових договірних рентних правовідносин.

РОЗДІЛ I.

Розвиток і загальна характеристика договору ренти

1.1 Історичне походження і розвиток договору ренти

Рента (ньому. Rente, фр. - rente - від лат. reddita - віддана) як економічна категорія означає всякий регулярно одержуваний дохід з капіталу, майна або землі, не потребуючий від своїх одержувачів підприємницької діяльності [2, с.331-335].

Різні правовідносини по виплаті й одержанню ренти можуть виникати на основі юридичних фактів як позадоговірного, так і договірного характеру. Рента (право на її одержання) може виникнути як форма розрахунку, наприклад, за орендним договором. Так, відповідно до діючого голландського цивільного законодавства на орендаря може бути покладений обов'язок виплачувати власникові через регулярні і нерегулярні інтервали часу грошову суму - ренту. Рентний борг може обтяжувати нерухоме майно як абстрактний борг. Так, у § 1199 Німецького Цивільного Уложення закріплено, що поземельний борг може бути встановлений таким чином, щоб за рахунок земельної ділянки виплачувалися періодичні платежі у визначеній грошовій сумі (рентний борг).

Для більшості законодавчих систем головним юридичним фактом, що породжує право на ренту, є договір ренти.

Договір ренти відомий із середніх століть. У літературі вказуються дві причини появи договору ренти в європейському законодавстві. Як першу причину, навів до появи ренти (рентної оренди), відомий французький цивіліст Л.Ж. Морандьер називав недолік готівки. Він писав, що «власник, що бажав продати своє нерухоме майно, легше знаходив набувача, що бажав виплатити йому вічну ренту, чим такого, який би погодився сплатити капітальну суму, тому що необхідної кількості готівки не було». Іншу причину появи ренти Л.Ж. Морандьер бачив у тім, що «церква, так само як і світське законодавство, забороняла процентні позики, що клеймувалися як лихварські». На його думку, «це була соромлива заборона, і люди витончувалися в його обходах. Зокрема, для цього користувалися договором про встановлення ренти. Позичальник, що одержував капітальну суму, приймав на себе не обов'язок сплачувати відсотки на цю суму і повернути неї, а невизначений обов'язок виплачувати кредиторові щорічну ренту» [36, 37 ,38].

Відомо, що в теорії цивільного права згадана проблема була піднята ще на початку XX століття відомим російським цивілістом І.А. Покровським. Він одним із перших зауважував, що право на ренту не зовсім вкладається в конструкцію речового права, оскільки до його змісту входить “некоторое положительное действие собственника, некоторое facere” [1, с.211]. Після І.А. Покровського цивілісти не приділяли уваги даній проблемі, оскільки вона через деякий час після свого виникнення терміново втратила свою актуальність. Оскільки через революційні події 1917 року нове Цивільне уложення царської Росії в якому була глава XXI (Довічний прибуток. Рента) так і не було прийняте. У ЦК України 1923 року регулювання рентних відносин взагалі не передбачалося. У ЦК України 1964 року рентні відносини були представлені лише договором довічного утримання за право успадкування житла [2, с.331-335].

Ще в ЦК УРСР 1964 р. у главі про купівлю-продаж з'явилися статті, що представляли різновид того, що стало згодом довічною рентою. Мова йде про ст. 253 «Купівля-продаж житлового будинку з умовою довічного змісту продавця» і ст. 254 «Припинення договору купівлі-продажу житлового будинку, проданого з умовою довічного змісту продавця». І тільки в діючому Кодексі набув самостійне значення особливий правовий інститут ренти. Перша ж стаття, присвячена цьому інститутові в однойменній главі, установлює, що за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає іншій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти зобов'язується в обмін на отримане майно періодично виплачувати одержувачеві ренту у виді визначеної грошової суми або надання засобів на його зміст в іншій формі (п. 1 ст. 731 ЦК України).

«Рента» має принаймні три значення.

По-перше, рента являє собою віддачу того, що передано. Відповідно мається на увазі, що одержанню ренти передує передача платникові визначеного майна: у середні століття це була земля і деяка інша нерухомість; пізніше - різні види рухомості, у тому числі гроші (завдяки ренті в таких випадках вдавалося обійти такі, що засуджувалися мораллю і(або) правом одержання відсотків).

По-друге, рента носить у принципі безперервний характер; у цьому зв'язку вона за загальним правилом не обмежується яким-небудь граничним терміном або у всякому разі ніколи не буває разової.

Нарешті, по-третє, рента не зв'язана з підприємницькою діяльністю і відповідно вона не являє собою прибуток. Рента взагалі не є доходом, отриманим від будь-якої іншої діяльності, у тому числі і не підпадає під ознаки підприємницької. Зазначені ознаки ренти саме і складають основу її особливого правового режиму.

Рента мала завжди досить різні форми. Обов'язкові рентні платежі, зокрема, лежали на маєтку у виді вічного поземельного обтяження. При цьому викуп ренти не допускався, унаслідок чого власник маєтку не міг звільнитися від зазначеного обов'язку, крім як шляхом відмовлення від маєтку або передачі його іншому власникові.

До цього варто додати безстрокову ренту з капіталу, витиснуту договором позики. Протягом визначеного часу використовувався як особливий вид «вічної ренти» та, при якій платником була сама держава.

Визначений розвиток одержав довічний догляд, який виник почасти як результат існуючого звичаю відправляти в монастирі і церкви нерухоме майно, у тому числі грошові кошти в обмін на забезпечення свого догляду у виді довічної ренти.

У Росії існувала нарівні з іншими особлива форма ренти. Вона виникала у виді платежів, обов'язок сплати яких приймав на себе той, хто одержував відповідно велику частку при розділі маєтку [39 с.211-212]

Суть ренти полягала в тому, що вона породжувала право жадати від конкретної особи визначених грошових виплат, як правило, щомісяця. При цьому, хоча і не із самого початку виникнення цього інституту, рента виступала в двох різновидах у залежності від її джерела.

Відповідно розрізнялася рента з капіталу і рента з нерухомого майна. Остання являла собою обтяження, що лежить на маєтку, і переходила до кожного разом із самим маєтком. І створювалася ця рента головним чином продажем маєтку.

Як відзначав К.П. Победоносцев, «рента другого виду відбувалася відчуженням майна, замість чого здобувалося право одержання щорічного доходу або внеску від всякої особи, хто буде власником того маєтку; отже, право на ренту цього роду було речове, що з'єднувалося з записом акта в поземельну книгу, і повинність платежу лежала не на особі, а на маєтку» [11, с. 345].

Безпосереднім приводом до використання відповідних відносин і їхньому регулюванню послужило головним чином недостатній розвиток кредиту. Розглянутий інститут виник як один із засобів забезпечення одержання доходу і відразу ж розділився на два в залежності від тривалості дії відповідного джерела засобу.

Так, у межах конструкції договору про неодмінний доход з'явилися відносно самостійні договірні конструкції: про ренту «вічної» (безперервній і безстрокової) і ренту «довічної». При цьому, у свою чергу, у залежності від джерела «вічна рента» розділилася на ренту «із землі» і ренту «з капіталів» [39]

З всіх ознак, зазначених в ЦК України законодавчому визначенні ренти, найбільше значення має безсумнівно її мета: надання у власність майна в обмін на періодично виплачувану грошову суму, призначену для забезпечення змісту. Як така ця мета впливає на багато особливостей ренти. Невипадково тому саме із соціальної по її значенню ренти починається історія правового регулювання договору ренти.

Одним з перших законодавчих джерел регулювання відповідних відносин став Французький ЦК (ЦК Франції). Він містив главу, присвячену договорові довічної ренти. У ній основна увага приділена умовам визнання відповідного договору дійсним, а також тому, що названо в Кодексі «наслідками договору для договірних сторін». Мова йде про зміст прав і обов'язків сторін у цьому договорі і порядку реалізації відповідних прав (ст. 1968-1983 ЦК Франції).

У Цивільному Уложенні Німеччини (НЦУ) особлива глава (гл. 16) присвячена довічній ренті. У цій главі, невеликий по обсязі, насамперед звернена увага на необхідність виплачувати довічну ренту авансом. Мається на увазі, що якщо рента носить грошовий характер, її виплата повинна здійснюватися не пізніше ніж за три місяці до настання терміну. До цього додається норма про обов'язкову письмову форму договору.

Значно більш ємним є регулювання аналогічного договору у Швейцарському зобов'язальному законі. Тут виділені (титул XXII) договори про довічну ренту і про натуральну пенсію. Перший з них припускає можливість відповідних виплат грішми протягом життя отримувача ренти, а якщо це прямо передбачено договором, то і на час життя третьої особи.

При другому договорі мова йде про надання догляду і утримання, притім таких, котрі одержувач ренти звик одержувати, а тому вправі очікувати, виходячи з оцінки переданого їм майна, з одного боку, і з обліком звичних для нього за останнім часом умов існування, з іншої.

Рентні договори як такі - про це можна судити і по деяким із приведених прикладів - іноді виходять за межі змісту права, наданого стороною своєму контрагентові. Про це можна судити по тому, що в одному з останніх за часом його прийняття Цивільному кодексі Квебека в розділі «Різні договори, подібні до купівлі-продажу» поряд з міною урегульований спеціальній, присвяченій ренті договір. І він у даному випадку приймає форму виниклих у сторони зобов'язання в обмін на отримане нею майно робити визначені виплати контрагентові.

Подібна конструкція використовується, крім довічної ренти, у ЦУ Німеччини. У розділі «Речове право» у якості однієї з різновидів обтяження земельної ділянки фігурує «рентний борг». Суть останнього полягає в тому, що за рахунок земельної ділянки особі, на користь якого установлене відповідне обтяження, виробляються періодичні платежі у визначеній грошовій сумі (§ 1199).

У ЦК штату Луізіана (США; 1994 р.) урегульовані у відповідній главі рента і «аннуітет» - щорічна виплата. Остання має своєю підставою договір, по якому передається визначена сума грошей із зобов'язанням не вимагати її назад доти, поки інша сторона згодна задовольнитися рентою. Для аннуітета в згаданому Кодексі встановлені різного роду обмеження - такі, зокрема, як загальна його сума, розмір зроблених у такому порядку виплат, граничний термін викупу проти волі боржника й ін.

У Зводі законів Російської імперії відповідному договорові не найшлося місця. Це, однак, не перешкодило К.Н. Анненкову звернути увагу на те, що «не може бути, здається, ніякого сумніву в тім, що й у нас, подібно тому, як і по праву римському, підставою виникнення зобов'язання доставляти зміст одними особами іншим може служити не тільки закон, але також договір як угода про такий предмет, що ніяк не може вважатися предметом, законом забороненим» [40, с.396]

Подібно багатьом іншим випадкам, і у відношенні існуючих у законодавстві зазначеного пробілу, що діяв у, той час можна було очікувати, що його вдало заповнить книга п'ята («Зобов'язання») проекту Цивільного Уложення. Одна з її глав іменувався «Довічний доход (рента) і довічний догляд». Відповідно глава була розділена на два «розділи». Перше - «Довічний доход» у своїй основі будувалося на ідеї мінової. Відповідно мова йшла про виплату особі довічного доходу (ренти) замість сплаченої суми грошей або відступленого спонукуваного або нерухомого майна. Доход (рента) повинний був приймати форму визначеної грошової суми або визначеної кількості життєвих припасів (інших замінних речей).

Договір, якому було присвячено друге відділення в тій же главі проекту Цивільного уложення, носили явно виражений соціальний характер. Маються на увазі надання контрагентові в продовженні всього його життя приміщення, турбота про його їжу, одяг, а у випадку хвороби - здійснення піклування, відхід за ним і взагалі доставляння змісту, що відповідають особистим потребам і суспільному становищу особи. При цьому допускався варіант, при якому, унаслідок того що договір «став нестерпним для тієї або іншої сторони» (термін, чий зміст явно виходить за межі звичайних для цивільного права категорій), кожна зі сторін могла вимагати заміни змісту визначеними щорічними грошовими видачами або припинення договору.

Подібний шлях, від більш вузького до широкого розуміння ренти, пройшло і цивільне законодавство післяреволюційної Росії.

ЦК 1922 р. не згадував ні про ренту як таку, ні про який-небудь з її різновидів. Тим часом у період дії цього Кодексу договори, зв'язані з прийняттям на себе обов'язків по змісту в обмін на передане майно, насамперед житловий будинок, відбувалися. І по даному приводі в судах неодноразово виникали суперечки. Судова практика, зіштовхуючись з подібними випадками, по-різному оцінювала правову силу відповідного договору.

У кінцевому рахунку це закінчилось неоднаковим відношенням до названих договорів. Відмовляючи в задоволенні заснованих на такому договорі позовів, суди посилалися на те, що законодавство подібних договорів не знає. І ця обставина вважалася достатнім для відхилення позовних вимог із приводу невиконання або неналежного виконання стороною прийнятих на себе обов'язків по змісту контрагента Так, в одному з рішень Верховного Суду СРСР в позові було відмовлено, обґрунтовуючи це тим, що укладений сторонами договір не наділений ознаками жодного з договорів, які передбачають перехід майна у власність, які містяться в ЦК РСФСР (купівлі-продажу чи дарування [41, с. 221-222].

Однак у ряді випадків суди займали іншу позицію. Вони виходили з визнання дійсним договору, побудованого по будь-якій не суперечному законові моделі. У цьому зв'язку як мотив для приведеного висновку стосовно до ренти суди посилалися на ст. 106 ЦК 1922 р., відповідно до якої одним з можливих основ виникнення зобов'язання був договір як такий. При цьому названа стаття не містила вказівок на обмеження її дії договорами, передбаченими в ЦК або іншому законі.

Договори, про які мова йде, одержали по зрозумілих причинах особливе поширення в період Великої Вітчизняної війни і після її завершення. У тих умовах надання змісту у виді ренти у всіляких формах могло стати додатковим або навіть основним джерелом існування насамперед для інвалідів, пенсіонерів, осіб, що втратили годувальника, і ін.

Усе-таки законодавець рахував недостатньо обґрунтованими подібні сумніви, і в результаті ЦК 1964 р. визнав існування таких договорів. Мова, як уже відзначалося, йшла про приміщення в главу Кодексу «Купівля-продаж» двох статей, присвячених «купівлі-продажу житлового будинку з умовою довічного догляду продавця».

Подібно РСФСР договори про догляд визнали і всі інші союзні республіки, що прийняли в ці роки нові цивільні кодекси. Однак цікаво відзначити, що жодна з республік не пішла по тому шляху, який обрала РСФСР. Усі прийняті ними тоді кодекси містили самостійну главу, що одержала назву або «Договори відчуження житлового будинку з умовою довічного змісту» (Литва, Білорусія, Латвія, Вірменія, Естонія, Туркменістан, Молдавія), або «Договір відчуження будинку з умовою довічного змісту» (Киргизія, Казахстан, Таджикистан, Узбекистан, Азербайджан), або «Договір довічного утримання» (Грузія, Україна). Але при кожнім з цих варіантів регулювання відповідних відносин виявлялося за межами договору купівлі-продажу.

Варіант, обраний ЦК РФ РСФСР 1964 р., у якому відповідний договір був урегульований у рамках купівлі-продажу, мав у літературі своїх прихильників. І все-таки панувала там і до і після прийняття ЦК РСФСР 1964 р. була точка зору, відповідно до якої в даному випадку мова повинна йти про самостійний тип договорів.

При цьому відзначалися дійсно властивому такому договорові особливості, що дозволяли відокремити його від купівлі-продажу, а в їхньому числі те, що майно передавалося платникові винятково у власність, що було обмежене коло учасників (одержувачем догляду міг бути тільки громадянин) і що відносини носили триваючий характер. Крім того, одною з умов договору, що забезпечує відповідний принцип цивільного обороту - еквівалентність відносин, була недостатньо виразно висвітлена.

На відміну від купівлі-продажу («за договором купівлі-продажу покупець виплачує за товар (у тому числі проданий з розстрочкою платежу) визначену ціну). Аналогічно за договором міни взаємне відчуження товару сторонами здійснюється за визначене, заздалегідь оцінене відшкодування.

За договором же ренти обсяг належному одержувачеві платежів є невизначеним, тому що зобов'язання по виплаті ренти діє або безстроково (постійна рента), або на термін життя одержувача (довічна рента)» Убачалися розходження між договорами купівлі-продажу і довічного догляду з утриманням у тім, на що був спрямований кожний із зазначених договорів. Для одного з них це було одержання майна у власність, а для іншого - матеріальна допомога стороні її контрагентом. Саме з зазначеної причини можна було звернути увагу на те, що договір купівлі-продажу завершується переходом права власності, а договір довічного догляду цим тільки починається.

Деякі з особливостей розглянутого договору привели М.И. Баруві до визнання того, що договір довічного догляду узагалі відноситься до тих, що мають своїм предметом послуги, а не відчуження предмета[24, с. 25-54]Однак такий висновок не укладається в рамки діючого ЦК, що містить перелік глав Кодексу, що регулюють договори послуг. Тим часом у цьому переліку («Рента і довічний догляд з утриманням») відсутній.

Істотне значення для визнання самостійними відповідних договорів має те, що на відміну від купівлі-продажу, предмет якої річ або право на річ, тобто об'єкти матеріальні, у розглянутому договорі предметом можуть служити матеріальне і нематеріальне блага.

1.2 Поняття договору ренти та його юридична характеристика

Правовому врегулюванню даного договору в ЦК України присвячується окрема глава 56 (Рента). Її розміщено в підрозділі 1 (Договірні зобов'язання) розділу ІІІ (Окремі види зобов'язань) серед договорів, що мають своєю метою перенесення права власності на майно. Отже, чільне місце даного договору в системі договорів зумовлено тим, що перенесення права власності на майно займає найбільш вагоме значення в опосередкуванні динаміки майнового обороту.

Разом із тим не менш вагоме значення в цьому договорі набуває зустрічна виплата періодичної ренти, у чому сторони зацікавлені не менше, ніж у перенесенні права власності на майно. Саме з метою одержання ренти здійснюється передача майна у власність платнику ренти, який приймає це майно від одержувача ренти тільки тому, що замість його еквівалентної ціни він зобов'язується виплачувати періодичний рентний дохід. Зокрема, таке зобов'язання ренти може зумовлюватися як метою одержання прибутку в договорі безстрокової або постійної ренти, так і метою забезпечення майбутніх потреб одержувача ренти в строковому договорі довічної ренти. Відповідно, для того, щоб відтінити лихварську специфічність цього договору, його спрямованість можна сформулювати так: мета договору ренти полягає у виплаті рентного доходу взамін на відчуження майна у власність.

В юридичній літературі виказувалась і дещо інша думка, що метою договору ренти є надання у власність майна в обмін на періодично виплачувану грошову суму, призначену для забезпечення утримання [2, с.331-335]

Під рентою в даному договорі розуміється періодичне зобов'язання з виплати рентного доходу в грошовій або натуральній формі (п. 2. ст. 731 ЦК України). Рента також може виплачуватись й у формі надання періодичних послуг або виконання робіт (ст. 737 ЦК України). Матеріальний зміст ренти становить рентний дохід, під яким розуміється сукупність окремих майнових виплат ренти у формі та розмірах, передбачених домовленістю сторін. Звичайно джерелом утворення рентного доходу виступає те майно, яке відчужується під виплату ренти. Його використання в підприємницькій діяльності або для задоволення особистих потреб набувача майна - платника ренти слугує джерелом утворення прибутку, частина від якого періодично виплачується одержувачу ренти в якості рентного доходу.

За своєю структурою зобов'язання ренти складається із сукупності повторюваних через певні проміжки часу подібних одне на одного за змістом і формою окремих майнових зобов'язань. Об'єктом даного зобов'язання виступають періодичні дії платника з виплати регулярного рентного доходу. Здійснюється це зобов'язання тоді, коли платник ренти на вимогу її одержувача належним чином виконує свій суб'єктивний обов'язок по виплаті рентних платежів час виплати яким настав. Дане зобов'язання є триваючим, оскільки не передбачає одноразової дії для свого виконання. У певному сенсі дане зобов'язання є невизначеним, оскільки у ньому наперед неможливо передбачити загальний (сумарний) обсяг майнового надання в передбаченій договором формі.

За своєю юридичною характеристикою договір ренти наближається до реальних договорів, оскільки для його укладення згідно зі ст. 731 ЦК обов'язковою є передача майна. Передання під виплату ренти нерухомого майна потребує державної реєстрації (п. 2 ст. 732 ЦК України). Волевиявлення сторін договору ренти має бути викладено в письмовій формі з наступним нотаріальним посвідченням договору (ст. 732 ЦК України).

Нотаріальне посвідчення є обов'язковим для будь-якого виду договору ренти під загрозою його недійсності, а, отже, договір ренти є формальним договором. Внаслідок того, що правами в ньому переважно наділений одержувач ренти, а обов'язками платник ренти, з яких основним є обов'язок виплати ренти, даний договір слід віднести до односторонніх. Він також є відплатним, оскільки за його правовою моделлю, передбаченою ЦК України, взамін передачі майна виплачується рента (ст. 731 ЦК України).

Слід також наголосити, що передбачений п.1 ст. 787 ЦК України порядок урегулювання договірних рентних правовідносин, цілком, відповідає розумінню ренти як виду прибутку, який витребується від кожного наступного володільця нерухомості обтяженої рентою. Адже за своєю правовою метою означений договір спрямований на одержання доходу у вигляді ренти від перенесення права власності на майно.

Хоча, в юридичній літературі є інша думка про те, якою є мета договору ренти [17, с.622]. Так, Брагінський М.І. вважає, що нею є надання у власність майна в обмін на періодично виплачувану грошову суму, призначену для забезпечення утримання.

Саме за для забезпечення одержання гарантованого й стабільного прибутку у вигляді ренти одержувачем ренти й встановлюється обтяження нерухомого майна рентою. Відповідно, економічний ефект від подібної умови договору ренти цілком на боці одержувача ренти, який може бути охарактеризований нами як завуальований лихварський.

Таким чином, на підставі всього вище сказаного ми вважаємо, що встановлене під відчуження нерухомості право на ренту своїм об'єктом має дії зобов'язаного платника ренти. Здійснюється це право тоді, коли на вимогу одержувача ренти платник ренти виконує свої обов'язки по виплаті ренти. Оскільки право на ренту впливає на поведінку платника ренти воно по своїй природі є зобов'язальним правом, а не речовим.

Безперечним по суті завжди було і залишається визнання відповідного договору (тепер - договору ренти, а раніш - договору довічного утриманням) оплатним. При цьому мається на увазі, що даний договір припускає зустрічну оплатність. Мова йде про те, що сторона, що надала майно, повинна одержувати зустрічне задоволення у виді виплачуваної ренти.

Хоча договір ренти оплатний, подібно, наприклад, позиці, характер оплатності в даному випадку інший. У договорі позики вона виявляється в необхідності для позичальника повернути суму боргу плюс відсотки. У договорі ренти оплатність полягає у виплаті, лише подібності до відсотків. У даному випадку сума, передана одержувачем ренти її платникові, трансформується в «платежі», сплата яких здійснюється в зазначені в договорі терміни й у встановлених їм розмірах. При цьому договором може бути передбачена виплата безстроково (мається на увазі постійна рента) або на термін життя громадянина (довічна рента і її різновид - довічний догляд з утриманням). 

На відміну від договору довічного утримання, метою якого є не «одержання ренти», а задоволення потреби в натурі: «у житлі, харчуванні, одязі, догляді і т.п.». У той же час для договору ренти мета - це «виплата грошової суми, визначеної в договорі» [3, с.120]. Слід зазначити, що рента не обмежена лише тільки грішми. Відповідно до умов ст. 731 Цивільного Кодексу України, виплата ренти може здійснюватись як у формі певної грошової суми, так і у іншій формі. В даний час, крім ЦК України , прийняті нові цивільні кодекси ще в деяких колишніх союзних республіках. Зокрема, в ЦК РФ, також у ЦК Киргистану виділена глава «Рента і довічний догляд», у ЦК Туркменістану - та ж по найменуванню глава з внутрішнім розподілом, у ЦК Бєларусі - «Рента і довічний догляд з утриманням» із внутрішнім розподілом; аналогічним образом - глава і три підрозділи виділені в ЦК Казахстану, Вірменії й Узбекистану; у ЦК Грузії для такого договору взагалі місця не найшлося.

Разом з тим рента як така, у якій би формі вона ні виплачувалася, не може змішуватися по своїй природі з відсотками. На цей рахунок висловлювався, наприклад, у свій час Г.Дернбург, маючи на увазі ще римське право. Він відзначав, зокрема, що в той час як відсотки наростають за увесь час капітального боргу, рента «є відсотком боргу не поряд з капіталом» [4, с.99].

Інша ситуація склалася з віднесенням договору ренти до числа реальних або консенсуальних. Хоча з моменту прийняття нині діючого ЦК пройшло усього лише кілька років, у літературі, заснованої на цьому Кодексі, уже позначилися три точки зору. Прихильники однієї з них вважають договір ренти реальним [1, с.211], у той час як на думку інших це договір консенсуальний [5, 6, 7], а третіх - у залежності від об'єкта або реальний (при відчуженні рухомого майна), або консенсуальний (при відчуженні нерухомого майна) [8,] У період дії ЦК 1964 р., природно, коло прихильників усіх цих точок зору стосовно до договору довічного змісту з утриманням був значно ширше, так само як і тих аргументах, що ними приводилися.

Відомо, що в кінцевому рахунку розподіл договорів на реальні і консенсуальні засноване на розходженні тієї ролі, що грає зв'язана з договором передача речі (майна). При реальному договорі передача - необхідний елемент його віднесення до того чи іншого виду, а тому: немає передачі - немає і договору. На відміну від цього консенсуальним вважається договір, який є укладеним ще до передачі речі, унаслідок чого власне передача складає елемент змісту (виконання) договору [9, с.545].

Засновуючись на зазначеному критерії, стосовно до довічного догляду (утримання) (а тепер - до ренти) варто визнати, що легальне визначення реального договору в частині, що відноситься до платежів ренти, повинне було містити формулу «передає у власність», а консенсуального - «зобов'язується передати у власність».

Слід зазначити, що першу з зазначених двох формул використовували у свій час не тільки республіки СРСР, що виділили відповідний договір в окрему главу, але навіть і ЦК УРСР 1964 р., помістивши зазначений договір, як уже відзначалося, у главу «Купівля-продаж». При цьому створилася досить своєрідна ситуація, при якій родовий договір - купівля-продаж включала у своє визначення вказівка на те, що продавець «зобов'язується передати у власність» (ст. 237 ЦК РФ 1964 р.), а поміщений у ту ж главу договір купівлі-продажу житлового будинку з умовою довічного догляду розглядався як такий, у якому «продавець передає у власність покупця житловий будинок або частину його».

Як і в ЦК України, ЦК РФ у визначенні не тільки договору ренти (п. 1 ст. 583), але також і договору довічного догляду з утриманням (п. 1 ст. 601) передбачив, що одержувач ренти «передає... у власність майно». Тим самим Кодекс зберіг ті ж, властивим усім реальним договорам, ознаки: укладання договору вимагає передачі речі (майна). Таким чином, розуміння на користь реального характеру договору довічного догляду з утриманням, висловлені стосовно до раніше діючих ЦК, як представляється, мають значення і для сучасного договору ренти.

Розгорнуте обґрунтування протилежної концепції - консенсуального характеру договору приводилося О.С.Йоффе. Зокрема, він думав, що «єдине заперечення проти запропонованої конструкції (консенсуального характеру договору) могло б ґрунтуватися не на тексті закону, а на тім, що в такому випадку після реєстрації договору набувач мав би право домагатися його примусового виконання, включаючи витребування ще не переданого відчужувателем будинку. Зрозуміло, однак, чому за відчужувачем потрібно зберігати можливість відхилення від договору і після його реєстрації з посиланням тільки на те, що будинок ще не переданий набувачеві? До того ж не виключено, що після реєстрації договору він втратить інтерес не для відчужувача, а для набувача. Тоді вже правом на примусове виконання, незважаючи на ще що не відбулася передачу, міг би скористатися сам відчужуватель. А це означає, що, знаходячись відповідно до закону, консенсуальна конструкція не ущемляє інтересів ні однієї зі сторін і разом з тим забезпечує підвищену охорону інтересів відчужувателя на випадок будь-якої несправності, допущеної іншим контрагентом» [17, с.153].

Отже, правове значення передачі речі, з яким зв'язується розмежування консенсуальних і реальних договорів, залежить від характеру того договору, на основі якого відбувається передача. Якщо мова йде про договір, спрямованому на перехід майна у власність, то і передача повинна означати перехід прав власності від однієї сторони до іншої. Відмінності між консенсуальним і реальним договором полягає, як уже відзначалося, у тім, що перехід права власності в першому випадку здійснюється в рамках договору, а в другому - до його виникнення. При цьому визначення часу самої передачі визначається самим договором. Ним повинен вважатися момент реєстрації переходу прав власності для випадків, коли закон вважає це для відчуження майна необхідним, і фактичне вручення - у всіх інших випадках.

О.С.Йоффе наводить приклад, що повинен, на його думку, підтвердити необхідність консенсуальної моделі. Автор звертає увагу на те, що при цій моделі, «якщо реєстрація відбулася, те, що хоча б будинок ще фактично не був переданий, набувач уже став його власником, а тому зобов'язання відчужувателя виконано. Якщо ж будинок переданий, але реєстрація не відбулася, договір ще не укладений і ніяких пов'язаних з ним зобов'язань набувач нести не може» [17, с.293]. Але саме це, мабуть, саме і вписується в конструкцію реального договору.

У зв'язку з цим заслуговує увага більш загальне питання про мотиви, який керується звичайно законодавець при виборі між реальною і консенсуальной моделями відповідного договору.

Найбільш характерна для цивільного договору безумовно модель консенсуального договору. Це обгрунтовується тим, що договір - угода, а якщо угода в наявності, те безпосередньо з нього виникають і ті права й обов'язки, що складають зміст договору.

Необхідність у конструкції реального договору з'являється тоді, коли законодавець вважає за необхідне захистити ту зі сторін, якій має бути передана річ іншою стороною. Це пов'язано з тим, що при консенсуальному договорі сторона може спонукати контрагента виконати в натурі цей прийнятий ним на себе обов'язок (передати річ). Стосовно до договору ренти це означало б можливість для платника ренти зажадати від одержувача, свідомо більш слабкої і нужденної тому в особливому захистові сторони, передати відповідне майно під виплату ренти. Реальна модель договору захищає одержувача ренти від такої вимоги. В цілому слід відзначити, що не випадково реальний договір характерний саме для триваючих договорів. До них саме і відноситься договір ренти, для якого фудуциірність і тривалість виражаються в тім, що майно передається «сьогодні», а його еквівалент буде виплачуватися одержувачеві в майбутньому, зокрема на протязі життя одержувача ренти (або іншого, можливо, більш визначеного терміну).

Не менш цікавими є й інші розуміння, висловлені в літературі з приводу усі того ж питання - про реальний або консенсуальний характер договору ренти. Погоджуючись з більшістю, хотілося б висловити деякі сумніви з приводу окремих з них. Так. Договір ренти відноситься до реальних договорів ( оскільки право власності на нерухому або рухому річ переходить з моменту укладення договору або з моменту його державної реєстрації, як і в договорі купівля-продажу). В той же час обов'язок по сплаті ренти є триваючим ( при укладенні договору ренти на строк, або безстроково).

В той же час, С.А.Хохлов звернув увагу на те, що договір ренти відноситься до «алеаторної (ризикової) угоди» [18, с.321]. При цьому він посилався на відповідні висновки О.С.Йоффе. Правда, С.А.Хохлов усе-таки не врахував, що в даному випадку сам О.С.Йоффе мав на увазі не договір ренти як такий, а тільки той його вид, що був єдино урегульованим тоді в ЦК, тобто договір довічного догляду з утриманням. Цьому договорові, так само як і договорові довічної ренти, дійсно властива алеаторність. Мається на увазі, що ознакою цих, як і будь-яких інших довічних договорів служить те, що їхній наслідок (результат) для однієї або обох сторін залежить від невідомої події. Стосовно саме до довічних угод мова йде про невідомість не самої події (смерті), а часу його настання. При цьому, як відзначав у свій час Г. Дернбург, алеаторність не впливає на еквівалентність відносин сторін [4, с.55]. З цієї причини ризикові і мінові договори, рівною мірою відносяться до числа оплатних.

Внаслідок своєї відплатності договір ренти наближається до договорів типу купівля-продаж, у якому рента розглядається в якості нееквівалентної ціни, за яку відчужується у власність майно. Підведення ренти під ціну майна обумовлює застосування до договору ренти в субсидіарному порядку правил про договір купівлі-продажу (п. 2 ст. 734 ЦК України), наприклад, правил про визначення ціни проданого майна (ст. 691 ЦК України), оплату товару (ст. 692 ЦК України), переважну купівлю частки в спільному майні (ст. 362 ЦК України), і т. ін. Застосування даних правил можливе, якщо це не суперечить суті договору ренти.

Передбачене ст. 734 ЦК України застосування до договору ренти в субсидіарному порядку правил про договір дарування виключається тим, що врегулювання укладення безвідплатного договору ренти в чинному ЦК України не передбачено. За ст. 731 ЦК України договір ренти завжди відплатний, а отже відповідна частина ст. 734 ЦК України суперечить суті договору ренти й застосовуватись на практиці не може.

Оскільки рента може встановлюватись у формі надання періодичних послуг або виконання робіт, до договору ренти в субсидіарному порядку неодмінно повинні застосовуватись відповідні нормативні положення про договори з надання послуг та виконання підрядних робіт у тій частині, наскільки це не суперечить суті договору ренти. Законодавець спеціально цього ніде в ЦК України не зазначає, проте це об'єктивно випливає як наслідок встановлення такої форми ренти, що веде до виникнення послугоподібного або підрядоноподібного різновидів договору ренти.

Про те, що можуть укладатися рентоподібні договори з надання послуг або виконання робіт, законодавець у відповідних розділах ЦК також не зазначає. Однак це зовсім не означає, що про такі договори нічого невідомо на практиці і в цивілістичній науці, зокрема. Так, наприклад, дореволюційній юридичній практиці й Держстраху СРСР були відомими договори так званого рентного страхування. За одним із них договором страхування на випадок доживання до визначеного строку страховики під виплату одноразової премії зобов'язувалися виплачувати довічну ренту застрахованому, якщо він доживе до обумовленої дати чи події. Або інший: за договором страхування на випадок смерті страховики взамін одноразових або періодичних премій зобов'язувалися після смерті застрахованого виплачувати третій особі строкову чи довічну ренту.

До того ж серед рентоподібних договорів підрядного типу відомим є договір, що зустрічався в юридичній практиці Німеччини, за умовами якого встановлювався періодичний обов'язок підтримання в належному стані мосту. Таким чином, на практиці може виявитися доцільним субсидіарне застосування деяких норм про договори з надання послуг чи виконання робіт.

У правовому регулюванні ренти ЦК послідовно виявляє тенденцію максимально гарантувати інтереси її одержувача. Тим більше що рента може виявитися для останнього основним або принаймні одним з основних джерел засобів до існування.

Відзначена обставина знайшла відображення вже в ст. 732 ЦК України, присвяченій формі договору ренти. Незалежно від виду і вартості переданого платникові майна договір ренти (один з деяких договорів, для яких установлене це обов'язкове правило) підлягає нотаріальному посвідченню. Разом з тим зазначений договір потребує й державної реєстрації. Однак, державна реєстрація обов'язкова з тим же наслідком порушення - незначністю угоди лише у випадках, якщо мова йде про передачу під виплату ренти нерухомості (прав на неї).

Ще одним питанням розгляду юридичної природи права на ренту виявилось передбачене ч. 2 п. 2 ст. 735 нового ЦК України правило за яким установлюється, що в разі відчуження нерухомого майна іншій особі до неї переходять обов'язки платника ренти. Отже, виникає питання, метою якого є з'ясування речовим, чи зобов'язальним є право на ренту, що встановлюється в результаті відчуження нерухомого майна під виплату ренти. Правильне вирішення означеної проблеми дозволить як на практичному так, і на теоретичному рівні визначитись з належними підходами правового регулювання договірних рентних правовідносин, і разом із тим, допоможе передбачити можливі способи охорони та види захисту суб'єктивних прав їх учасників.

Так, у юридичній літературі встановлене відчуженням нерухомості право на ренту однозначно зараховується до речових прав. Зокрема, К.П. Побєдоносцев вважав так тому, що на його погляд, зобов'язання ренти обтяжувало нерухомість з її приналежностями, а не її володільця [11, с.352].

Очевидно, поділяв його погляди також і Ж. Моранд'єр, який убачав речовий характер даного права в тому, що зобов'язання ренти переходило на кожного наступного набувача нерухомості [4, с.253]. Вважають самостійним і незалежним від особистого зобов'язання речовим правом згадане право, маючи на увазі рентний борг - різновид абстрактної, без акцесорної форми застави й деякі німецькі цивілісти [12, с.336-342]. 

І дійсно, з одного боку, характер правовідносин, що виникають на підставі ч. 2 п. 2 ст. 735 ЦК України наводить нас на ту ж саму думку.

У результаті його аналізу ми можемо побачити як би невидимий для сторонніх осіб абсолютний зв'язок одержувача ренти з нерухомим майном. Полягає він у тім, що власники, цього майна можуть мінятися, а одержувач ренти вправі вимагати виплати рентного доходу від кожного наступного власника нерухомості, що одержав її в порядку правонаступництва. До таких власників, у першу чергу, відносяться покупці цього майна (сюди слід віднести і покупців, що придбали таке майно з торгів) обдаровані за договором дарування, спадкоємці, що прийняли спадщину, держава в особі відповідного фінансового органу, словом усі ті фізичні і юридичні особи, до яких перейшло право власності на нерухоме майно обтяжене рентою.

Відповідно, складається таке враження наче б, то право на ренту є речовим, оскільки воно “прив'язується”, до речі, а не до особи.