Гражданско-правовая защита участников долевого строительства многоквартирных домов

- норматив обеспеченности обязательств - не менее 1;

- норматив целевого использования средств - не более 1;

- норматив безубыточности - не менее 1.

Порядок расчета данных показателей регламентирует приказ Федеральной службы по финансовым рынкам от 30.11.2006 №06-137/пз-н «Об утверждении инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика».

По оценкам экспертов, при применении на практике описанного в НПА комплексного подхода к оценке финансовой устойчивости застройщиков на рынке жилищного строительства их останется не более 80%.

Наряду с борьбой с недобросовестными застройщиками, разработаны и мероприятия для выявления мошеннических действий со стороны дольщиков. Так, Приказом Министерства регионального развития от 20.09.2013 №403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены» определены критерии, которые показывают, кто относится к так называемым обманутым дольщикам. Теперь признать гражданина пострадавшим от недобросовестных действий застройщика можно только на основании следующего:

1) строительство объекта прекращено или приостановлено на срок более девяти месяцев;

2) строительство объекта приостановлено на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство, из чего следует, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан гражданину;

3) просрочка исполнения перед гражданином обязательств по договору долевого участия более чем на девять месяцев;

4) несоответствие процессов строительства требованиям технических регламентов, проектной документации, техническим условиям подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и др.;

5) отмена или расторжение в установленном порядке документов, подтверждающих основания владения и пользования земельным участком;

6) признание гражданина потерпевшим в рамках возбужденного уголовного дела;

7) вступление в законную силу приговора суда по уголовному делу;

8) установление в судебном порядке факта привлечения застройщиком в отношении одного и того же объекта долевого строительства денежных средств двух и более граждан по заключенным с ними сделкам;

9) ликвидация застройщика, либо проведение в отношении него процедуры банкротства или ликвидации.

Может сложиться впечатление, что попасть в реестр пострадавших будет просто, ведь необходимо выполнение хотя бы одного из вышеперечисленных пунктов. Тем не менее, если строго рассматривать каждого гражданина с точки зрения введенных критериев, то в Москве едва ли наберется 500 пострадавших граждан, исходя из чего, проблемы обманутых дольщиков планируется решать в индивидуальном порядке, даже если граждане не могут попасть в реестр на основании новых требований.

Сложились разные и в достаточной степени противоречивые мнения о том, каким образом действующие и разрабатываемые изменения в законодательных нормативах, регулирующие привлечение средств граждан в строительную деятельность, окажут влияние на состояние и развитие рынка жилой недвижимости. Можно с уверенностью утверждать лишь, что требования по обеспечению обязательств по договорам долевого участия и ужесточение нормативов по оценке финансовой устойчивости застройщиков приведут к уходу с рынка экономически слабых компаний и укреплению позиций крупных девелоперов, поскольку новые условия игры внесут для мелких и средних застройщиков множество трудностей и повысят для них затраты проектов. И совершенно очевидной становится неизбежность роста цен на жилье, который, по предварительным оценкам экспертов, после декабрьского рефинансирования учётной ставки Центробанка РФ может составить от 15 до 40% в течение года.

2.3 Особенности применения отдельных способов защиты прав участников долевого строительства

Как уже было отмечено ранее в нашем исследовании, сегодня рынок недвижимости предлагает множество вариантов приобретения жилья. Один из них - переуступка права и обязанностей (цессия) по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов (далее - ДДУ (договор долевого участия)).

Отметим, что Федеральный закон Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» впервые закрепил в российском правовом поле возможность совершения уступки права требования (косвенный договор) участником долевого строительства. Как справедливо отмечает в своем исследовании судья Арбитражного суда Воронежской области Е.П. Гладнева, - «Следуя логике статьи 11 указанного выше федерального закона, помимо уступки прав требований, дольщиком (участником долевого строительства) по договору после уплаты им цены договора возможна уступка прав требований одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским Кодексом Российской Федерации.

Следовательно, до полного исполнения участником долевого строительства своих обязательств по уплате цены договора он вправе уступать право требования к застройщику, но одновременно с переводом долга» Гладнева Е.П. Отдельные проблемы гражданско-правового регулирования прямых и косвенных договоров участия в долевом строительстве // Вестник Тамбовского университета. - 2014. - № 11..

По убеждению Е.П. Гладневой, «одного соглашения об уступке права требования (цессии) недостаточно для перехода обязательственного права. Если учитывать требование законодательства о государственной регистрации уступки требования по договору участия в долевом строительстве (п. 2 ст. 389 ГК РФ; п. 3 ст. 4, ст. 17 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»), то возникает вопрос: с какого момента должник обязан исполнить обязательство, основанное на сделке уступки права требования новому кредитору - с момента внесения записи в государственный реестр, или с момента уведомления должника о состоявшейся уступке, или с момента получения документов, подтверждающих уступку?» Гладнева Е.П. Отдельные проблемы гражданско-правового регулирования прямых и косвенных договоров участия в долевом строительстве // Вестник Тамбовского университета. - 2014. - № 11.

Ряд исследователей данных вопросов считают, что, «…при переходе права от одного лица к другому никакого изменения права не происходит - субъективное право одного лица прекращается, а у другого возникает» Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / под общ. ред. В.А. Белова. М., 2007. - С. 355..

В рамках гражданского законодательства уступка права требования представляет собой возможность одного лица, на возмездной или безвозмездной основе уступить другому лицу свои права (требования), вытекающие из какого-либо договора (п.1 ст.382 ГК РФ). Цессия, осуществляемая в рамках ДДУ, регулируется также Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

Приобретая право требования по ДДУ, гражданин становится новым участником долевого строительства того или иного объекта недвижимости, и к нему переходят в полном объеме не только права, но и соответствующие обязанности, а также все риски, связанные с участием в долевом строительстве. Кроме того, что участие в долевом строительстве само по себе риск, уступка по ДДУ сопряжена с дополнительными рискам.

В договоре уступки важно указать:

- договор, по которому уступается право;

- содержание уступаемого права;

- сроки, цену уступки;

- документы, которые должны быть переданы лицу, приобретающему право требование;

- и иные условия, если они отличаются от условий, установленных по первичному договору.

Иначе, гражданин, приобретающий право требования по ДДУ, обязан будет исполнить все условия первичного договора перед застройщиком. Также необходимо иметь в виду, что в случае признания недействительным ДДУ, гражданин, получивший права по соглашению об уступке, может предъявить претензии только к лицу, уступившему ему недействительное право требования, но не к застройщику (ст. 390 ГК).

Кроме того, в статье 11 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрены требования, предъявляемые законодателем к уступке права требования по ДДУ, а именно:

- уступка допускается только после уплаты участником долевого строительства всей цены по договору, иначе к гражданину, приобретающему право требование, перейдут помимо всего прочего и долги лица по ДДУ, уступившего свое право;

- уступка возможна с момента государственной регистрации ДДУ и только до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа, свидетельствующего о передаче объекта долевого строительства. В случае отсутствия регистрации ДДУ, такой договор считается не заключенным, а значит, не влечет правовых последствий для сторон. При оформлении передаточного акта, обязательство застройщика перед участником долевого строительства по ДДУ считается исполненным, а значит уступать в этом случае уже нечего. Участник долевого строительства после оформления на себя документов о праве собственности на квартиру может продать ее по договору купли-продажи.

- договор уступки, как и ДДУ, в отношении которого осуществляется уступка, должны пройти государственную регистрацию (иначе договор уступки не заключен).

В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ согласия застройщика на уступку права требования по ДДУ не требуется, за исключением случая, когда цессия осуществляется с переводом долга. Однако уведомлять застройщика - прямой интерес лица, приобретающего право требования, так как в этом случае застройщик точно будет знать, перед кем он должен исполнить свои обязательства по передаче квартиры. Обратится к застройщику, а также в Росреестр - орган, осуществляющий государственную регистрацию ДДУ, необходимо еще и для того, чтобы убедиться, что квартира ни кому, кроме лица, приобретающего право требования на нее, параллельно не переуступлена.

Отдельно следует обратить внимание на то, что зачастую участник долевого строительства уступает своё право требования за цену, большую, нежели цена по ДДУ, которую он сам до этого уплатил застройщику. Таким образом, деньги, вносимые гражданами, приобретающими права требования по ДДУ - это плата за приобретаемое право, но не за саму квартиру. В случае возникновения необходимости расторжения ДДУ, новый участник долевого строительства несёт риск не возврата своих денежных средств, особенно, в части, превышающей цену договора участия в долевом строительстве. Связано это с тем, что прежний участник долевого строительства не отвечает перед новым участником за неисполнение застройщиком переданного права требования (ст. 390 ГК РФ). Застройщик же, в свою очередь, в соответствии с положениями Федерального закона № 214-ФЗ, обязан возвратить только те денежные средства, которые были уплачены в счёт цены ДДУ, при этом проценты за пользование чужими денежными средствами, подлежащие уплате застройщиком участнику долевого строительства, также будут начисляться только на указанную сумму. Аналогично будет решаться вопрос и с неустойкой, которую застройщик в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства обязан уплатить участнику долевого строительства, она будет исчисляться исходя из цены ДДУ, а не из суммы, уплаченной за уступку прав требований.

Рассмотрев базовые страховые тарифы по страхованию гражданской ответственности застройщика, можно отметить, что большинство страховых организаций в качестве базового тарифа использует 1,5% от страховой суммы в год. Однако некоторые страховщики исходят из базового тарифа от 0,8% до 1,67%.

Существуют также обстоятельства, позволяющие применять к базовым тарифным ставкам повышающие или понижающие коэффициенты. К ним относятся такие факторы риска для страховой организации как деловая репутация застройщика, его опыт работы, факты нарушения условий договора долевого участия, факты приостановления деятельности и даже местоположение строящегося объекта недвижимости. Можно заметить, что поправочный коэффициент не может превышать 5,0 или быть меньше 0,1. В общем случае при определении итоговой величины тарифной ставки по конкретному договору страхования она не может превышать 5%, а в некоторых случаях 10% в зависимости от тарифной политики страховой организации.

Если рассмотреть условный пример, согласно которому застройщик планирует строительство многоквартирного дома и осуществляет страхование ответственности за неисполнение обязательств по договору в страховой организации, то оплата страховой премии для застройщика будет незначительна по сравнению со стоимостью каждой отдельной квартиры. Однако для страховой организации страховое возмещение при неисполнении застройщиком своих обязательств составит довольно значительную сумму. Поэтому можно утверждать, что повышенные требования к размеру уставного капитала и собственных средств страховой организации являются вполне обоснованными.

Таблица 1. Различие страховой премии и страхового возмещения при страховании гражданской ответственности застройщика.

Рассмотрев изменение средней цены предложения на рынке строящегося жилья в Санкт-Петербурге за период 2011-2015 годов, можно заметить, что стоимость квадратного метра в новостройках стабильно возрастает на 8-9% в год. На следующем графике изображен прирост средней цены предложения на рынке строящегося жилья. Красным цветом выделены два периода: июль 2013

года - месяц подписания закона об обязательном страховании ответственности застройщика; и январь 2014 года - месяц вступления в силу указанного закона. Прирост цен в эти месяцы довольно значительный (+1,5-2,0% при среднем приросте +0,3-0,4% в месяц), одной из причин которого можно назвать как раз влияние закона, поскольку январский рост цен после падения в октябре и декабре практически совпадает с размером страхового тарифа, который таким образом мог быть перенесен с плеч застройщиков на плечи дольщиков.

Введение страхования ответственности застройщика можно сопоставить с системой страхования вкладов, действием которой стало увеличение накоплений населения с помощью банковских вкладов. Возможно, страхование ответственности застройщика также позволит расширить число участников долевого строительства, поскольку дополнительные гарантии вместе с рядом преимуществ первичной недвижимости будут довольно выигрышным вариантом для населения.



Рис.1. Динамика средней цены предложения на рынке строящегося жилья в Санкт-Петербурге (2011-2015 гг.) Некрасова А.Е. Участие страховых организаций в процессе страхования ответственности застройщика // Science Time. - 2015. - № 8 (20). - С. 148..

Таким образом, логично придти к выводу о том, что процесс регулирования отношений на первичном рынке недвижимости постепенно совершенствуется и, хотя часть рисков ещё остаётся, у дольщиков появились гарантии защиты со стороны государства. Требования, предъявляемые к страховым организациям, осуществляющим страхование ответственности застройщика, оправданно высоки, однако немногие страховщики могут их выполнить в полной мере. В то же время, необходимо отметить, что механизм страхования запущен и вполне вероятно, что уже совсем скоро можно будет увидеть его первые результаты.

Кроме того, на наш взгляд, в данном параграфе в рамках заявленной проблемы исследования не лишним будет отметить особенности применения иных способов защиты участников долевого строительства.

К ним, в частности, относятся следующие:

1) Признание права собственности на объект долевого строительства. В случае если застройщик нарушает обязательства по представлению разрешения на ввод в эксплуатацию в регистрирующий орган или это разрешение вовсе не было получено, дольщик вправе, в зависимости от степени готовности дома, факта передачи ему объекта долевого строительства и иных обстоятельств, требовать признания в судебном порядке (ч. 3 ст. 16 Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ; п. 1 ст. 218 ГК РФ; п. п. 14, 16 - 17 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г.):

- права собственности на объект недвижимости;

- права собственности на объект незавершенного строительства;

- права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.

2) Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности. Если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов за пользование чужими денежными средствами и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2 - 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ).

Застройщики вправе привлекать денежные средства граждан только на основании договора долевого строительства, жилищных сертификатов и участия в кооперативах.

Поэтому важно быть осторожным, если застройщик вместо договора долевого строительства или жилищного сертификата предложит заключить предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого строительства, инвестиционный договор, договор бронирования определенной квартиры, договор купли-продажи векселя, который будет погашен им путем предоставления квартиры, договор займа, а также внести денежные средства на свой депозитный счет в банке и т.д.

Законодательство об участии в долевом строительстве будет распространяться на указанные правоотношения только в случае, если суд установит, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (Письмо Верховного Суда РФ от 30.01.2013 г. № 7-ВС-368/13).

3) Возмещение убытков. Убытки подлежат взысканию сверх неустоек и штрафов, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве и договором долевого участия (ч.1 ст.28 Закона от 07.02.1992 г. № 2300-1; ч. 3 ст. 3, ст. 10 Закона от 30.12.2014 г. № 214-ФЗ). Убытки могут быть понесены, например, из-за того, что в связи с нарушением застройщиком срока передачи объекта дольщик был вынужден арендовать жилье.

4) Компенсация морального вреда. Достаточное основание для взыскания компенсации морального вреда - установленный факт нарушения прав дольщика (ст. 15 Закона от 07.02.1992 г. № 2300-1).

5) Прекращение правоотношений. Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в частности, в следующих случаях (ч. 3 ст. 7, ч. 1 ст. 9, ч. 3 ст. 15.1 Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ):

- если застройщиком были существенно нарушены требования к качеству объекта строительства или не были устранены недостатки в строительстве в установленный участником долевого строительства разумный срок;

- если срок передачи объекта долевого строительства был нарушен более чем на два месяца;

- если застройщик не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и (или) не заключил новый договор поручительства.

В судебном порядке договор может быть расторгнут, в частности, в следующих случаях (ч. 1.1 ст.9 Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ):

- прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;

- существенного изменения проектной документации строящегося дома либо изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в его состав.

6) Обращение за содействием к органам государственной власти. Власти субъектов РФ могут оказывать содействие обманутым дольщикам: помогать в завершении строительства "проблемного" дома; выделять из регионального бюджета денежные компенсации пострадавшим дольщикам; осуществлять поиск соинвесторов для завершения строительства «проблемного» дома; выделять дольщикам жилье во временное пользование на время окончательных строительных работ из резервного жилого фонда региона; выкупать права требования к застройщику и т.д.

7) Заявление требований в рамках дела о банкротстве застройщика. В случае банкротства застройщика участники долевого строительства, а также граждане, вступившие в иные правоотношения, связанные со строительством жилья (перечень которых является открытым), вправе предъявить денежное требование или требование о передаче жилого помещения в рамках дела о банкротстве в арбитражный суд (ч. 6 ст. 201.1, ст. ст. 201.4 - 201.6 Закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ).

2.4 Судебная практика как нормативный регулятор в решении проблем граждан, пострадавших от недобросовестных действий застройщиков

Отметим, что судебная практика в настоящее время выполняет роль своеобразного нормативного регулятора в разрешении проблем граждан, которые по тем или иным причинам пострадали от действий недобросовестных организаций-застройщиков.

Так, например, общество К. обратилось в арбитражный суд с требованием о взыскании неустойки с общества Р. Требования удовлетворены частично. Апелляционная инстанция, изменяя решение суда первой инстанции, руководствовалась следующим Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2012 г. по делу № А35-13412/2011. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». .

По материалам дела между обществом К. (участник) и обществом Р. (застройщик) в 2009 г. был заключен договор об участии в долевом строительстве жилого дома, предметом которого являлось привлечение денежных средств участников для долевого строительства застройщиком девятиэтажного жилого дома. Сумма договора была полностью оплачена.

13 октября 2011 г. между обществом К. (кредитор) и гражданкой К. (новый кредитор) был заключен договор уступки права требования, по условиям которого кредитор оставляет за собой право требования к застройщику за нарушение застройщиком обязательств, предусмотренных договором об участии в долевом строительстве 2009 г., уплаты неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами за период до дня осуществления настоящей уступки. С момента осуществления настоящей уступки ответственность за неисполнение своих обязательств по договору об участии в долевом строительстве 2009 г. застройщик несет перед новым кредитором.

Жилой дом на момент рассмотрения судом спора не был введен в эксплуатацию. Соглашение сторон об изменении первоначального согласованного срока передачи объекта долевого строительства заключено не было.

В связи с изложенным, суд пришел к выводу о том, что ответчиком допущена просрочка исполнения принятых на себя по договору обязательств.

Застройщик обязался по условиям договора произвести ввод жилого дома в эксплуатацию ориентировочно в III квартале 2009 г. При этом сторонами был также установлен срок передачи объекта долевого строительства - в течение 60 дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Предусмотренная п. 2 ст. 6 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» неустойка подлежит взысканию за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства.

С учетом того, что объект подлежал сдаче в эксплуатацию до 1 октября 2009 г., передача объекта должна была быть произведена участнику долевого строительства не позднее 29 ноября 2009 г.

Суд апелляционной инстанции установил, что предусмотренная законом неустойка подлежит начислению с 30 ноября 2009 г. до 12 октября 2011 г., т. е. до дня заключения соглашения об уступке требований.

В связи с тем, что ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» не содержит специальных правил относительно уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, необходимо руководствоваться нормами ГК РФ. Если должник (в нашем случае застройщик) не был уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора (участника долевого строительства), то он вправе не исполнять обязательство в отношении нового кредитора (нового участника долевого строительства), более того, исполнение первоначальному кредитору (участнику долевого строительства) будет считаться надлежащим (п. 3 ст. 382 ГК РФ). Закон не возлагает на должника (застройщика) обязанность выяснять информацию о состоявшейся уступке права требования. Поэтому до получения уведомления в письменной форме следует признать право должника (застройщика) исполнить обязательство первоначальному кредитору (участнику долевого строительства).

Таким образом, можно сделать вывод о том, что приобретатель права требования (новый участник долевого строительства) по договору уступки (после его государственной регистрации) права требования имеет право требовать от должника (застройщика) исполнения обязанности с момента уведомления об этом должника (застройщика) в письменной форме (п. 3 ст. 382, ст. 384, п. 2 ст. 385 ГК РФ), в противном случае новый кредитор (новый участник долевого строительства) несет риск неблагоприятных последствий (ст. 390 ГК РФ). В указанной ситуации, по мнению П.В. Крашенинникова, необходимо разграничивать недействительность требования и недействительность соглашения об уступке права (требования). В этом случае, если требование, переданное новому кредитору, признано недействительным, это не влечет недействительности соглашения об уступке права (требования) Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2011. - С. 56..

Если сделка уступки требования противоречит условиям закона или договора, то такая уступка кредитором другому лицу не допускается (п. 1 ст. 388 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 3 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся доме исключительно на основании договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, застройщики не имеют права оформлять указанные выше отношения с помощью иных договорных конструкций, например совместной деятельности, подряда. В связи с тем, что закон не содержит подобного ограничения в отношении юридических лиц, представляется, что юридические лица, участвуя в долевом строительстве, по-прежнему могут заключать не только договоры участия в долевом строительстве, но и любые иные, предусмотренные российским законодательством договоры.

Поэтому, по нашему мнению, здесь возможны злоупотребления со стороны застройщиков. Это позволит применять обходные схемы с целью привлечения физических лиц в долевое строительство с помощью косвенных договоров, минуя требования ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Застройщик может заключить с юридическим лицом - участником долевого строительства - любой договор, в т. ч. и смешанный, воспользовавшись принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ). В результате уступки право требования переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (ст. 384 ГК РФ). Гражданин в результате подобной уступки права становится стороной первоначального договора между застройщиком и уступившим кредитором (юридическим лицом). И в этом случае ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» не будет осуществлять защиту интересов граждан - участников долевого строительства.

Кроме того, до принятия указанного федерального закона судебная практика в случае заключения гражданином-потребителем косвенного договора участия в долевом строительстве с юридическим лицом не пришла к единому мнению по вопросу применения законодательства к подобным отношениям.

Так, гражданин Гузенков обратился в Коминтерновский районный суд г. Воронежа с иском к ОАО «ДСК» о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, указывая, что по соглашению от 21 декабря 2000 г. ООО НПО «ЭТА» уступило ему право требования исполнения ответчиком обязательства по договору № 16 от 6 июня 2000 г. по предоставлению трехкомнатной квартиры в жилом доме со всеми правами и обязанностями, условия соглашения им были выполнены, а ответчик нарушил срок предоставления квартиры на 58 дней. Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 28 сентября 2001 г. в иске было отказано. Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда не нашла оснований для отмены решения, объясняя свой вывод следующим образом. Как следует из договора от 6 июня 2000 г., заключенного между ОАО «ДСК» и ООО НПО «ЭТА», и приложения к нему, предметом договора является освоение объемов строительства жилых домов в г. Воронеже путем прямого и опосредованного привлечения материальных, денежных и иных средств ООО, которому квартиры предоставляются по окончании строительства. При этом срок предъявления жилого дома, в котором предполагалась квартира истца, был ориентировочно указан IV кварталом 2000 г. Взыскание неустойки в размере 3 % за каждый день просрочки передачи квартиры условиями договора не предусматривалось. Поскольку Гузенков не заключал договора с ОАО «ДСК», а сторонами по договору от 6 июня 2000 г. являются юридические лица, то закон «О защите прав потребителей» к данным правоотношениям не относится Андреев Ю.Н. Гражданское право: теория и судебная практика. Воронеж, 2005. - С. 208..

На данную проблему указывает С.В. Сарбаш: «Поскольку Закон хотя и с необоснованными ограничениями, но все же допускает уступку прав по договору участия в долевом строительстве (ст. 11), возможны случаи, когда договор заключается не потребителем, а впоследствии права уступаются потребителю, и наоборот, договор изначально заключается потребителем, а затем он уступает права субъекту, статусом потребителя не обладающему» Сарбаш С.В. Юридическая техника Закона об участии в долевом строительстве // Основные проблемы частного права: сборник статей к юбилею д-ра юрид. наук, проф. А.Л. Маковского / отв. ред. В.В. Витрянский, Е.А. Суханов. М., 2010. - С. 209..

Л. Новоселова приходит к выводу: «Если первоначальным кредитором было лицо, заключившее договор с застройщиком для осуществления предпринимательских целей, и оно уступает свои права в отношении с застройщика гражданину, приобретающему права в отношении застройщика для семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, дополнительные гарантии (в силу их отсутствия у первоначального кредитора) перейти не могут» Новоселова Л. Перемена лиц в обязательстве из договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Хозяйство и право. 2005. № 8. - С. 38..

Полагаем, что в данной ситуации юристы-практики могут воспользоваться п.9 ст.4 указанного закона в целях применения законодательства о защите прав потребителей, но это будет нарушать общий принцип «Nemo plus juris ad alienum transfere potest, quamipse habet». Тем не менее, необходимо учитывать, что перемена лиц в обязательстве на стороне кредитора в результате уступки права требования от юридического лица гражданину существенно меняет характер обязательства для застройщика. В соответствии с правилом, предусмотренным п. 2 ст. 388 ГК РФ, уступка права требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника, не допускается без согласия последнего.

Схема привлечения денежных средств в долевое строительство на основании косвенного договора участия в долевом строительстве на начальном этапе обоюдовыгодна и застройщику, и участникам долевого строительства - юридическим лицам. Преимущество для юридических лиц проявляется в положительном экономическом эффекте.

На практике заключение физическим лицом косвенного договора зачастую приводит к «двойным продажам» и другим неблагоприятным последствиям для граждан. По нашему мнению, для гражданина выгоднее заключение прямого договора участия в долевом строительстве, т. к. физическому лицу зачастую бывает сложно доказать наличие права требования у первоначального кредитора по следующим причинам: во-первых, отсутствие необходимой и достаточной информации; во-вторых, недобросовестность уступающей стороны; в-третьих, пороки при оформлении договоров (технические опечатки, исправления и т. п.).

Именно поэтому представляется актуальным и своевременным внесение некоторых дополнений в ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», в частности в п.3 ст.1 в следующей редакции: «Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в т. ч. многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданином прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается».

Данное положение, по нашему мнению, позволит более четко определить сферу регулирования ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также в определенной степени повысит эффективность правовых средств защиты прав и интересов граждан - участников долевого строительства. Но, тем не менее, не решает указанных проблем.

Исходя из п. 2 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора» О свободе договора: постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 14.03.2014 г. № 16. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант-Плюс». норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила. Вместе с тем из целей законодательного регулирования может следовать, что содержащийся в императивной норме запрет на соглашение сторон об ином должен толковаться ограничительно. В частности, суд может признать, что данный запрет не допускает установление сторонами только условий, ущемляющих охраняемые законом интересы той стороны, на защиту которой эта норма направлена.

Думается, что необходимо внести изменения в Федеральный закон РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», которые запрещали бы заключение косвенных договоров участия в долевом строительстве путем уступки права требования от участника долевого строительства - юридического лица, индивидуального предпринимателя к физическому лицу.

На современном этапе развития института долевого участия в строительстве существует позиция о том, как судам разрешать споры по договору об участии в долевом строительстве между застройщиком и участниками (дольщиками) в случае нарушения первым условий в виде некачественных работ с его стороны и, соответственно, как в данных случаях защитить участников долевого строительства.

Вышеупомянутая позиция предлагает применять к таким правоотношениям нормы о подряде, так в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 20.11.2009 г. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.11.2009 г. по делу № А17-2586/2008. указано, что застройщик берет на себя обязанность передать участникам долевого строительства объект долевого строительства, качество которого должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Собственники имущества в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом доме.

Таким образом, строительство многоквартирного дома (в части не только квартир, но и мест общего пользования, в том числе и кровли дома) велось ответчиком с целью передачи этого дома в собственность дольщикам. Объект строительства должен соответствовать указанным в технической документации показателям и отвечать нормам эксплуатации.

При таких обстоятельствах правоотношения между сторонами содержат элементы договора строительного подряда, поэтому суды применили к данным отношениям нормы статей 723, 724, 754, 755 и 756 ГК РФ.

Следовательно, такие проблемы как недоброкачественное выполнение работ застройщиком регулируются договором о подряде. Судебная практика по договорам о подряде позволяет на данный момент только лишь в определенной степени защитить права и законные интересы участников долевого строительства.

Однако же, если рассматривать такую форму ответственности застройщика как компенсация морального вреда, причиненного потребителю (согласно ст. 15 Закона №2300-1 при наличии вины застройщика), то подчеркнем, что в таких случаях размер компенсации не зависит от возмещения убытков потребителя.

Под моральным вредом согласно ст. 151 ГК понимаются нравственные и физические страдания потерпевшего. При этом не существует в законодательстве РФ конкретных определений нравственных или физических страданий, а также правил установления их уровня и размера необходимой компенсации. На практике суды чаще всего уменьшают требуемый потребителем размер компенсации. К примеру, решением Правобережного районного суда города Липецка № М-514/2014 от 26 марта 2014 года требования Пишикина А.А. к ООО «Главлипецкстрой» об уплате 200000 рублей компенсации морального вреда были удовлетворены в размере 20000 рублей. Страдания истца, вызванные просрочкой передачи объекта долевого строительства на 1078 дней, суд оценил в такую весьма незначительную сумму. Следовательно, можно сделать вывод о неэффективности данной формы гражданской правовой ответственности.

Таким образом, многие вопросы, направленные на защиту прав и законных интересов участников долевого строительства остаются открытыми на сегодняшний день и требуют скорейшего их разрешения.

Заключение

Итак, по результатам выполненного исследования мы можем сформулировать ряд основополагающих выводов.

Если задаться целью выделить множество предметов, составляющих объем понятия «способ защиты», то, как минимум первым шагом в решении данного вопроса будет обращение к позиции законодателя. И здесь важно отметить, что законодатель не дает исчерпывающего перечня способов защиты, а закрепляет формулировку «иные способы, предусмотренные законом». Критерии отнесения к такому виду способов защиты не указываются, поэтому и объем понятия «способ защиты» не может быть точно определен. Например, закон прямо не указывает, что компенсация ущерба (ст. 16.1 ГК РФ) или виндикация являются способами защиты. Такие выводы делает доктрина гражданского права.

Большинство авторов касательно положения ст. 12 ГК РФ об «иных способах, предусмотренных законом» приходят к следующим выводам. Поскольку основные виды способов защиты приведены в рассматриваемой норме, то нужно выделить характерные черты данных явлений. Затем, применяя полученные характеристики к другим конструкциям гражданского права, необходимо делать вывод об отнесении их к способам защиты. На наш взгляд, данная логика вполне обоснованна, что дает возможность обратиться к анализу содержания понятия, т.е. собственно к процессу определения (выделению его существенных признаков). Окончательная формулировка дефиниции закрепит и объем понятия.

Что же касается, дефиниции понятия «защита прав» то здесь мы полагаем, что под защитой права логичнее всего систему средств, направленных на предупреждение правонарушений и устранение их последствий.

Способ защиты гражданских прав - это принудительное правовое последствие, закрепленное законом, применяемое по инициативе управомоченного лица в целях удовлетворения его законных интересов, затрагивающее интересы обязанного лица.

Что же касается мер защиты, то здесь важно отметить, что по функциональной направленности, меры защиты можно классифицировать на восстановительные, пресекательные, а также меры, направленные на признание права (или факта).

Основной из форм гражданско-правовой ответственности сторон договора участия в долевом строительстве за нарушение обязательств является определенная в законе неустойка, поэтому ее называют законной неустойкой. Согласно п. 2 ст. 342 ГК РФ возможно увеличение ее размера по соглашению сторон, поскольку прямо это законодательством не запрещается. При этом она уже приобретет частично договорной характер. Но уменьшение размера законной неустойки во внесудебном порядке не допускается.

В гражданском праве выделяют 3 вида неустойки: взыскание суммы неустойки, но не убытков - исключительная; убытки взыскиваются в сумме сверх неустойки - штрафная; взыскивается неустойка или убытки - альтернативная.

Применительно к отношениям участия в долевом строительстве установлена законная штрафная неустойка, которая носит, по сути, карательный характер. Такой характер данной неустойки подтверждается тем фактом, что не всегда нарушение обязательств влечет за собой возникновение убытков, а неустойка все равно взыскивается. Однако на практике суды в большинстве случаев снижают размер неустойки, причем часто существенно в 2-5 раз, а в ряде случаев в 20-25 раз. Верховный суд РФ де-факто одобрил подобные позиции судов в обзоре судебной практики, указав, что суд уполномочен уменьшать сумму неустойки, если она явно­ несоизмерима с отрицательным результатом нарушения обязательств.

Следующая форма гражданской правовой ответственности - это возмещение убытков. Для того чтобы получить его, необходимо доказать причинение убытков, чего не требуется для получения суммы неустойки. Такое возмещение носит исключительно компенсаторный характер, т.к. не подразумевается обогащение потерпевшей стороны.

Вместе с тем на практике гражданам-участникам долевого строительства очень тяжело доказать факт и размер причиненных убытков, т.к., в частности, они непрофессиональные участники отношений долевого строительства и заранее не заботятся о доказательствах или не знают, как это грамотно делать. Поэтому очень сложно доказать причинно-следственную связь между действиями и бездействием застройщика и причинением убытков, а также определить их размер, что еще раз доказывает необходимость ограничения возможности суда решения вопроса по уменьшению неустойки.

Еще одной формой ответственности застройщика согласно ст. 15 Закона №2300-1 при наличии его вины является компенсация морального вреда, причиненного потребителю. При этом размер компенсации не зависит от возмещения убытков потребителя. Под моральным вредом­ согласно ст. 151 ГК РФ понимаются нравственные и физические страдания потерпевшего. При этом не существует в законодательстве РФ конкретных определений нравственных или физических страданий, а также правил установления их уровня и размера необходимой компенсации. На практике суды чаще всего уменьшают требуемый потребителем размер компенсации.

Потребитель согласно п.6 ст.13 Закона №2300-1 имеет право также на получение от застройщика штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потерпевшего. Так, получается, что в судебном порядке на застройщика одновременно могут накладываться две формы ответственности, носящие исключительно карательно-штрафной характер, а это противоречит основной функции гражданско-правовой ответственности - восстановительной.

Отметим ещё один важный вывод, последовавший в рамках выполненного исследования: не всегда праву застройщика корреспондирует юридическая обязанность участника, в данном законодательном акте установлены случаи, когда юридическая обязанность одной стороны соответствует встречной юридической обязанности другой стороны договора.

Страхование гражданской ответственности застройщика на основе договора со страховой организацией является по нашему убеждению более надежным вариантом, чем поручительство банка, т.к. страховые организации должны соответствовать требованиям довольно высокого уровня, например, опыт страховой деятельности не менее пяти лет, наличие собственных средств не менее четырехсот миллионов рублей.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств застройщика является залог. Залоговые отношения между застройщиком и участниками долевого строительства регулируются прежде всего общими положениями гражданского права о залоге, установленными в гл. 23 ГК РФ.

На практике стоимости предмета залога не хватает даже на то, чтобы возвратить участникам долевого строительства уплаченные ими денежные средства, не говоря уже о возможности возмещения причиненных убытков. А не менее чем за 6 месяцев накопится немалая сумма причиненных убытков, однако реальные гарантии их возмещения из стоимости залога отсутствуют. Тем не менее, упразднение такого срока не представляется возможным, т.к. одни участники долевого строительства могут быть заинтересованы в возврате денежных средств и возмещении причиненных им убытков, а другие - в получении объектов долевого строительства, в силу чего они готовы еще ждать исполнения обязательств застройщика.

На практике сроки передачи даже добросовестному застройщику соблюсти сложно, поэтому ему следует предоставлять шанс, т.к. все-таки законодательные меры должны способствовать прежде всего завершению строительства объекта недвижимости и передаче объекта долевого строительства.

Кроме того, при возникновении оснований для обращения взыскания на земельный участок и объект незавершенного строительства, составляющие предмет залога, законодательством не предусмотрено, как разрешается конфликт интересов между участниками долевого строительства, т.к. одни желают получить объект долевого строительства, другие - возврат денежных средств и возмещение убытков.

Соблюдение интересов первых не позволяет удовлетворить требования вторых и наоборот. Так, для удовлетворения требований о возврате уплаченных средств и возмещение убытков законодательством предусмотрена реализация предмета залога на публичных торгах, что делает невозможным соблюдение интересов других участников долевого строительства. И невозможно продать предмет залога на торгах при удовлетворении интересов участников долевого строительства, желающих ждать передачи объекта долевого строительства.

Отметим, что Федеральный закон Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» впервые закрепил в российском правовом поле возможность совершения уступки права требования (косвенный договор) участником долевого строительства. Следуя логике статьи 11 указанного выше федерального закона, помимо уступки прав требований, дольщиком (участником долевого строительства) по договору после уплаты им цены договора возможна уступка прав требований одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским Кодексом Российской Федерации. Следовательно, до полного исполнения участником долевого строительства своих обязательств по уплате цены договора он вправе уступать право требования к застройщику, но одновременно с переводом долга.

Судебная практика в настоящее время выполняет роль своеобразного нормативного регулятора в разрешении проблем граждан, которые по тем или иным причинам пострадали от действий недобросовестных организаций-застройщиков. Отметим, что такие проблемы как недоброкачественное выполнение работ застройщиком регулируются договором о подряде. Тем не менее, подчеркнем, что судебная практика по договорам о подряде позволяет на данный момент только лишь в определенной степени защитить права и законные интересы участников долевого строительства.

Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 03.03.2014. № 9.

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (с посл. изм. от 23 июля 2008 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. № 1 (часть I) ст. 16.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с посл. изм. от 23 июля 2008 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г. № 44 ст. 4147.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть I): Федеральный закон РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 05.12.1994. № 32. Ст. 3301.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть II): Федеральный закон РФ от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 29.01.1996. № 5. Ст. 410.

6. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть III): Федеральный закон РФ от 26.11.2001 № 146-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 03.12.2001. № 49. Ст. 4552.

7. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015 г.).

8. Федеральный закон от 18 июля 2006 г. № 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации от 24 июля 2006 г. № 30 ст. 3287.

9. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с посл. изм. от 13 мая 2008 г. // Собрание законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. № 29 ст. 3400.

10. Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2013. № 27. Ст. 3434.

11. О несостоятельности (банкротстве): Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, № 43, ст. 4190).

12. Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» // Собрание законодательства Российской Федерации. 15.01.1996. № 3. Ст. 140.