Гражданско-правовая защита участников долевого строительства многоквартирных домов

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ИСПОЛНЕНИЯ НАКАЗАНИЙ

Федеральное казенное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

«Владимирский юридический институт

Федеральной службы исполнения наказаний»

Кафедра гражданско-правовых дисциплин

Выпускная квалификационная работа

Тема: ГРАЖДАНСКО - ПРАВОВАЯ ЗАЩИТА УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

г. Владимир 2016 г

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические основы защиты и охраны гражданских прав (в том числе участников долевого строительства) в Российской Федерации

1.1 Понятие и соотношение охраны и защиты гражданских прав. Дефиниция понятия «способ защиты» и соотношение способа защиты с мерами, средствами и санкциями

1.2 Меры ответственности и способы защиты гражданских прав

1.3 Меры ответственности за нарушение прав участников долевого строительства многоквартирных домов

1.4 Особенности правового статуса субъектов правоотношений в сфере участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества

Глава 2. Анализ специфики, проблем и особенностей защиты прав граждан-участников строительства многоквартирных домов

2.1 Отдельные проблемы гражданско-правового регулирования договоров участия в долевом строительстве. Пробелы в законодательстве о долевом строительстве с точки зрения защиты интересов дольщиков

2.2 Анализ развития и содержания современных способов обеспечения исполнения обязательств в договорах участия в долевом строительстве

2.3 Особенности применения отдельных способов защиты прав участников долевого строительства

2.4 Судебная практика как нормативный регулятор в решении проблем граждан, пострадавших от недобросовестных действий застройщиков

Заключение

Список использованных источников

Введение

Актуальность темы исследования. В течение довольно длительного времени отсутствовало специальное правовое регулирование отношений, связанных с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных жилых домов.

В 2002 году Верховный Суд Российской Федерации на основании обобщения судебной практики сформулировал вывод о том, что по своему содержанию правоотношения застройщика с инвестором-гражданином близки к отношениям сторон в договоре подряда (бытового, строительного): обязанности инвестора ограничиваются внесением определенной денежной суммы, в ответ застройщик обязуется передать инвестору определенное жилое помещение или иной объект недвижимости. Суд также посчитал возможным применение к данным отношениям норм законодательства о защите прав потребителей. Это позволило решить ряд вопросов, связанных с привлечением застройщиков к ответственности за нарушение обязательств перед гражданами-инвесторами, а также обеспечить гражданам возможность эффективной судебной защиты нарушенных прав (освобождение от уплаты государственной пошлины, альтернативная подсудность споров). Впрочем, остались проблемы заключения нескольких договоров (с несколькими инвесторами) в отношении одного и того же объекта долевого строительства, приостановления строительства в связи с неплатежеспособностью застройщика и т.д.

Не секрет, что участие в долевом строительстве в нашей стране - это занятие для людей, которые не боятся риска. Подобное строительство несет неплохие финансовые выгоды, однако зачастую люди не получают жилье и лишаются вложенных денег. Несмотря на принимаемые государством меры по защите прав дольщиков случаи нарушения прав дольщиков, обмана и мошенничества все еще встречаются.

Отметим, что долевое строительство в нашей стране используется давно, но упорядочено оно было лишь в 2004 году Федеральным законом № 214-ФЗ Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее в тексте работы - Закон о долевом строительстве, Федеральный закон № 214-ФЗ).. В этом законе были закреплены гарантии для всех участников долевого строительства и ряд запретов. В частности, строительным компаниям было запрещено продавать доли в строительстве до момента получения разрешения на строительство. Также застройщики стали обязанными регистрировать договоры долевого участия через государственные органы. И наконец, были оговорены неустойки за задержки сдачи жилья. К сожалению, всех этих мер до сих пор недостаточно. Время от времени возникают ситуации, когда даже заключенный по всем правилам договор не гарантирует получения жилья в оговоренные сроки. И это не обязательно прямой факт мошенничества.

Причиной может быть строительный брак или отсутствие ранее оговоренных объектов социальной инфраструктуры. Поэтому для защиты дольщиков был создан специальный реестр недобросовестных застройщиков.

Итак, подчеркнём, что долевое участие в строительстве многоквартирных домов пользуется популярностью среди граждан Российской Федерации по понятным причинам (относительно недорогая стоимость квадратного метра жилья, возможность поэтапной оплаты и т. д.), однако таит в себе определенные риски, связанные с недобросовестностью застройщика. Так, по данным Минрегиона России, к примеру, в середине 2013 года насчитывалось более 800 «проблемных» объектов, а количество обманутых дольщиков превышало тогда 80000 человек.

Правоохранительные органы объективно не в состоянии охватить все случаи нарушения законодательства в сфере долевого строительства. К примеру, только за первое полугодие 2013 года в результате прокурорских проверок было выявлено около 1800 нарушений законодательства о долевом строительстве жилья, к ответственности было привлечено более 700 виновных должностных лиц.

Это вынуждает граждан быть предельно внимательными при участии в долевом строительстве, а государство - постоянно совершенствовать законодательство, чтобы максимально обезопасить «дольщиков».

Многообразие и существенный уровень рисков, а также отсутствие у дольщиков реальных рычагов управления рисками обуславливают актуальность рассмотрения способов защиты участников долевого строительства многоквартирных домов.

Способ защиты гражданских прав - это принудительное правовое последствие, закрепленное законом, применяемое по инициативе управомоченного лица, в целях удовлетворения его законных интересов, затрагивающее интересы обязанного лица. Надо сказать и о том, что в последнее время в теории наметилась тенденция чрезмерного усиления роли охранительных механизмов в гражданском праве, что представляется не совсем логичным в силу специфического предмета и метода отрасли гражданского права. Как будет установлено в рамках проведенного исследования, способ защиты может применяться как в регулятивном, так и в охранительном правоотношении. Предположение о том, что способ защиты является не только охранительным феноменом, но и регулятивным, позволит подчеркнуть роль регулятивных механизмов гражданского прав в защите прав и интересов лица.

Актуальность проблемы, ее теоретическая и особая практическая значимость в современных условиях, а также недостаточная, на наш взгляд, разработанность отдельных ее аспектов, - обусловили выбор темы, определение объекта, предмета, цели и задач исследования.

Степень научной разработанности проблемы. Теоретической основой работы являются труды таких ученых, как: М.М. Агарков, С.С. Алексеев, Ю.Г. Басин, Л.А. Баркова, Р.А. Беспалов, О.В. Беспалова, М.И. Брагинский, A.Б. Венгеров, Е.В. Вавилин, В.В. Витрянский, В.М. Ведяхин, В.П. Волжанин, Б.М. Гонгало, Е.Н. Горбунова, Е.П. Гладнева, Н.К. Евстратова, О.А. Красавчиков, С.Р. Лебедева, Н.С. Малеин, П.А. Марков, И.А. Покровский, Б.И. Пугинский, Г.Н. Стоякин, Е.А. Суханов, В.А. Тархов, С.А. Чернякова.

Диссертационные работы Абовой Т.Е., Кархалева Д.Н., Маштаковой Н.А., Романенковой Н.Д., Соболева Д.А. и ряда других авторов также оказали значительное влияние на проведенное исследование.

В целом, анализ научной литературы дает основания полагать, что, несмотря на глубокую проработку отдельных вопросов, в настоящее время отсутствует целостное восприятие основных направлений совершенствования российского законодательства в сфере долевого строительства. Кроме того, нельзя не отметить тот факт, что отсутствует единство взглядов и мнений относительно дефиниций способа защиты гражданских прав. Если посмотреть на проблему широко, то обилие подходов обусловлено в первую очередь спецификой научного знания. Прежде всего, различные концепции и методологические установки зачастую приводят к разнице в определениях одного и того же понятия.

Объектом исследования выступают правоотношения между гражданами, возникающие из договора участия в долевом строительстве.

Предметом исследования выступают правоотношения по поводу защиты прав граждан-участников строительства многоквартирных домов.

Цель работы: изучение теоретико-методологических вопросов гражданско-правовых мер защиты и мер ответственности и выработка на этой основе предложений по совершенствованию российского гражданского законодательства в сфере долевого строительства.

Для достижения поставленной цели, необходимо решить комплекс взаимосвязанных задач:

- рассмотреть понятие и соотношение охраны и защиты гражданских прав, изучить дефиницию понятия «способ защиты» и соотношение способа защиты с мерами, средствами и санкциями;

- изучить меры ответственности и способы защиты гражданских прав;

- рассмотреть меры ответственности за нарушение прав участников долевого строительства многоквартирных домов;

- выявить особенности правового статуса субъектов правоотношений в сфере участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества;

- произвести комплексный анализ отдельных проблем гражданско-правового регулирования договоров участия в долевом строительстве, а также оценить масштаб пробелов в законодательстве о долевом строительстве (прежде всего с точки зрения защиты интересов дольщиков);

- исследовать процесс развития и содержание современных способов обеспечения исполнения обязательств в договорах участия в долевом строительстве;

- проанализировать особенности применения отдельных способов защиты прав участников долевого строительства и разработать предложения по совершенствованию российского законодательства в сфере долевого строительства многоквартирных домов;

- изучить судебную практику как нормативный регулятор в решении проблем граждан, пострадавших от недобросовестных действий застройщиков.

Методологическую основу исследования составили: общенаучные и специальные методы познания объекта исследования, такие как: системный, формально-логический, исторический, комплексного анализа, сравнительного правоведения. Обоснованность выводов проведенного исследования обеспечивалась системным подходом к решению поставленной проблемы; пpимeнeниeм комплeкca мeтодов и мeтодик, aдeквaтных зaдaчaм иccлeдовaния.

Структура работы: выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав (включающих восемь параграфов), заключения, списка использованных источников и приложений.

Глава 1. Теоретические основы защиты и охраны гражданских прав (в том числе участников долевого строительства) в Российской Федерации

1.1 Понятие и соотношение охраны и защиты гражданских прав. Дефиниция понятия «способ защиты» и соотношение способа защиты с мерами, средствами и санкциями

Вполне очевидно на наш взгляд, что право выполняет две важные и актуальные на сегодняшний день функции, а именно: охранительную и регулятивную. Первая функция права и в науке, и в законодательстве определяется с помощью следующих смежных категорий «защита прав» и : «охрана прав».

Приходится признать тот факт, что целостной общепризнанной точки зрения среди ученых-правоведов и представителей законодательной власти относительно разграничения этих близких, но, тем не менее, отнюдь не тождественных понятий в настоящий момент времени не существует. Данные термины используются порой весьма произвольно, и кроме того, что немаловажно, - без учета лексического значения, что, безусловно, является недопустимыми действиями в рамках законотворчества.

Анализ современной юридической литературы позволяет заключить, что существует несколько научных точек зрения, подчас противоположных и взаимоисключающих.

Существует группа исследователей, которые абсолютно отрицают возможность и логичность использования того или иного термина. Так, к примеру, Т.Б. Шубина считает, что понятие «охрана права» не имеет никакого юридического значения и фактически не используется в законодательстве. Таким образом, согласно выводам Т.В. Шубиной, получается, что правовое регулирование различных общественных отношений, а также оформление в нормах права различных прав являет собой не правоохранительный характер, а общерегулятивный Шубина Т.Б. Теоретические проблемы защиты права: Автореф. дис.. канд. юрид. наук. Самара, 1997. - С. 17.. Подобного рода исследователи подчас аргументируют свою позицию отсылками на нормы трудового законодательства. Из ст. 210 Трудового Кодекса Российской Федерации, в частности, следует, что одним из основных направлений государственной политики в области охраны труда является защита законных интересов работников.

Несколько иначе различает охрану и защиту права А.С. Мордовец. Охрана прав и свобод, - считает он, - есть состояние правомерной реализации прав и свобод под контролем социальных институтов, но без их вмешательства. Меры защиты применяются тогда, когда осуществление прав и свобод затруднительно, но права и свободы еще не нарушены. Если права и свободы нарушены, то их нужно не защищать, а восстанавливать Мордовец А.С. Социально-юридический механизм обеспечения прав человека и гражданина. Саратов, 1996. - С. 88..

На наш взгляд, такая точка зрения исследователя небезупречна. Охрана прав и свобод, следуя логике А.С. Мордовца, является не охранительной, а регулятивной функцией права. Таким образом, исключается одна из функций права, а это противоречит самой сути права.

С точки зрения иных ученых, категории «защита права» и «охрана права» тождественны. Под ними они понимают систему правового регулирования общественных отношений, которая предотвращает правонарушения, а в случае их совершения устанавливает ответственность за допущенные правонарушения Стоякин Г.Н. Понятие «защита гражданских прав» // Проблемы гражданско-правовой ответственности защиты гражданских прав. Свердловск, 1973. - С. 30-35.. В.А. Тархов полагает, что охрана каждого права существует постоянно и имеет целью обеспечить его осуществление, не допустить его нарушение. Охрана обеспечивается, прежде всего, государством, предусматривающим субъективные права и их защиту. Носитель права и сам может предпринять различные меры охраны своих интересов: предпринять меры охраны своих вещей, обеспечить доказательствами кредиторские права (документы, свидетели и т.п.) и др. Важно, чтобы меры самоохраны были законными. Необходимость прибегнуть к защите права появляется лишь при его нарушении, оспаривании либо угрозе нарушения Тархов В.А. Гражданское право. Чебоксары, 1997. - С. 259-260..

Некоторые исследователи, например Б.Н. Мезрин, понимают под защитой права обеспечение исполнения прав, тем самым подменяя термин «защита» термином «обеспечение». Мы полагаем, что наиболее приемлемой из всех точек зрения юристов, примыкающих к этой группе, является точка зрения Н.С. Малеина, который под защитой права понимает систему средств, направленных на предупреждение правонарушений и устранение их последствий Малеин Н.С. Гражданский закон и права личности в СССР. М., 1981. - С. 192..

Существует достаточно много теоретических и практических проблем, решение которых зависит от правильного определения понятия способа защиты гражданских прав.

В первую очередь, отметим, что способ защиты связан с субъективными правами (что исходит из самого термина). Эта связанность проявляется как в том, что способы защиты направлены на защиту субъективных прав управомоченного лица, так и в существовании у него особого субъективного права по защите таких интересов.

Второй признак способа защиты гражданских прав - принудительность. Данное свойство заключается в реализации способа защиты помимо воли обязанного лица.

Третий признак вытекает из связи способа защиты с защитой гражданских прав. По нашему мнению, защита представляет собой принудительное удовлетворение законных интересов лица. Поэтому способ защиты применяется для удовлетворения интересов управомоченного. При первом рассмотрении способ защиты представляет собой неблагоприятное для лица, в отношении которого он применяется, последствие. В некоторых случаях неблагоприятность носит косвенный, опосредованный характер (например, признание права), в других - прямой и непосредственный (возмещение убытков). Однако существуют способы защиты, сущностью которых не являются неблагоприятные последствия (как, например, принудительный выдел доли из общего имущества - ч. 2 ст. 252 ГК РФ). В связи с этим неблагоприятность не относится к числу общих и существенных признаков рассматриваемого явления. Однако способ защиты в любом случае применяется в отношении обязанного лица. Лишь те правовые последствия могут быть отнесены к способам защиты, которые направлены на ограничение, изменение, прекращение прав и законных интересов обязанного (либо на возникновение у него обязанностей). Соответственно, четвертый признак - в том, что способ защиты затрагивает интересы обязанного лица.

Пятый признак, вытекающий из специфики предмета и метода гражданского права, заключается в частноправовом характере реализации способа защиты. Это указывает на инициативность управомоченного. Наконец, шестой признак состоит в том, что способ защиты закрепляется законом. Если соответствующая принудительная конструкция законом не предусмотрена, она не подлежит применению.

На основании вышеизложенного можно предложить следующее определение понятия способа защиты гражданских прав. Способ защиты гражданских прав - это принудительное правовое последствие, закрепленное законом, применяемое по инициативе управомоченного лица в целях удовлетворения его законных интересов, затрагивающее интересы обязанного лица.

В юридической науке существуют термины, которые также имеют отношение к принудительным правовым конструкциям. Необходимо выявить их соотношение.

В первую очередь остановимся на мерах принуждения. Вариантов решения данной проблемы достаточно много. Нам представляется, что необходимо стремиться к специализации терминов, поэтому наименее подходящей является вариация отождествления способов защиты с мерами принуждения. Более плодотворными являются позиции расширения или сужения объема одного из этих понятий по сравнению с другим.

Представляется, что мера предполагает под собой какое-либо активное ограничение, воздействие, применяемое в целях изменения поведения субъекта. Причем мера как таковая следует с охранительным воздействием, более того, она им и является. Поэтому, если способ защиты может быть как регулятивным, так и охранительным, то меры сводятся только к последним. Соответственно, в целях специализации терминологического словаря науки, к мерам можно относить ту часть способов защиты гражданских прав, которая реализуется в охранительных правоотношениях.

К средствам защиты в гражданском праве сложилось два подхода. Первый понимает под ними различные инструменты, позволяющие «субъектам защиты совершать фактические и юридические действия правозащитного характера в рамках правоохранительных правоотношений. Изложенные действия нацелены на реализацию известных способов защиты» Андреев Ю.Н. Механизм гражданско-правовой защиты. М.: Норма; ИНФРА-М, 2010. - С. 278.. Это иски, жалобы, претензии и др. Позиция обоснованна. Другое дело, что фактически речь идет о процессуальном праве, мы же рассматриваем право материальное.

Как было отмечено, «средство» как научная абстракция представляет собой предельно широкое явление, включающее все элементы правовой материи (второй подход). Соответственно этому «защита» специфицирует и сужает данное понятие к необходимому объему. К ним могут быть отнесены нормы права, принципы права, правоотношения, способы защиты, действия субъектов по защите права, решения суда и т.д. Средства защиты могут быть как связанными с защитой, так и нет; поэтому как минимум только те правовые средства, которые, во-первых, связаны с защитой, и, во-вторых, являются последствиями, можно считать способами защиты. Другими словами, «средство» включает в себя «последствие», а последнее включает в себя «способ защиты».

Санкция - достаточно многогранное понятие, в виду чего необходимо определить соответствующий уровень ее рассмотрения. То, что относится к предмету нашего исследования, анализируется на уровне правоотношения. Поскольку санкция связана с государственным принуждением, под санкцией необходимо понимать способ защиты, реализуемый в охранительных правоотношениях посредством осуществления принуждения государственными органами. Санкция составляет логическую часть объема понятия «мера» (где принуждение осуществляется не только государственными органами, но и самостоятельно). Таким образом, в зависимости от объемов понятий логический трехэлементный ряд имеет следующий вид: способ защиты - мера - санкция.

Итак, способ защиты гражданских прав - это принудительное правовое последствие, закрепленное законом, применяемое по инициативе управомоченного лица, в целях удовлетворения его законных интересов, затрагивающее интересы обязанного лица.

В последнее время в теории наметилась тенденция чрезмерного усиления роли охранительных механизмов в гражданском праве, что представляется не совсем логичным в силу специфического предмета и метода отрасли гражданского права. Как было установлено, способ защиты может применяться как в регулятивном, так и в охранительном правоотношении. Вывод о том, что способ защиты является не только охранительным феноменом, но и регулятивным, позволяет подчеркнуть роль регулятивных механизмов гражданского прав в защите прав и интересов лица.

1.2 Меры ответственности и способы защиты гражданских прав

В случае если задаться целью выделить множество предметов, составляющих объем понятия «способ защиты», то следует в решении данного вопроса обратиться к позиции законодателя. Итак, подчеркнем, что способ защиты упоминается в ст. ст. 12, 13, 14, 150, 1123, 1250, 1252, 1254, 1301, 1311 ГК РФ (всего в тексте Кодекса термин «способ защиты» используется 12 раз). Статья 12 полностью посвящена исследуемому понятию и носит название «Способы защиты гражданских прав». Безусловно, Кодекс содержит большое количество статей, в которых закреплены конкретные способы защиты (что также составляет объем данного понятия), например возмещение убытков (ст. ст. 15, 16 и др.). Однако такое употребление исходит из первоначального указания в ст. 12 ГК РФ на такой способ защиты.

Законодатель не дает исчерпывающего перечня способов защиты, а закрепляет формулировку «иные способы, предусмотренные законом». Критерии отнесения к такому виду способов защиты не указываются. Например, закон прямо не указывает, что компенсация ущерба (ст. 16.1 ГК РФ) или виндикация являются способами защиты. Такие выводы делает доктрина гражданского права.

Способы защиты гражданских прав необходимо подразделять на меры государственно-принудительного порядка, обладающие признаками мер гражданско-правовой ответственности, и на меры защиты в узком смысле слова, не обладающие признаками гражданско-правовой ответственности Разделение гражданско-правовых способов защиты гражданских прав на собственно меры защиты и меры ответственности обосновано цивилистической наукой. См.: Красавчиков О.А. Ответственность, меры защиты и санкции в советском гражданском праве // Сборник ученых трудов. Вып. 39. Свердловск, 1975. С. 11 - 12..

Возмещение убытков (вред), взыскание неустойки, имущественная компенсация морального вреда являются мерами гражданско-правовой ответственности. Другие меры защиты гражданских прав именуются мерами защиты гражданского права в узком смысле слова. Такое разделение строится на следующих предпосылках.

Во-первых, меры ответственности реализуют компенсаторно-восстановительную функцию гражданского права. Ответственность носит ретроспективный характер. Она может возлагаться только за совершенное гражданское правонарушение. Применение мер гражданско-правовой ответственности либо восстанавливает имущественную сферу потерпевшего, либо является имущественной компенсацией за моральный вред.

В отличие от мер ответственности, меры защиты гражданских прав (в узком смысле) реализуют помимо восстановительной функции превентивные и пресекательные функции. Иными словами, меры защиты гражданских прав в узком смысле слова могут применяться для предупреждения и пресечения правонарушения. Например, предусмотренный ст. 1065 Гражданского Кодекса Российской Федерации иск о запрете деятельности, создающей опасность причинения вреда в будущем, служит как предотвращению деликтов (причинения вреда) в будущем, так и пресечению неправомерной деятельности, несущей угрозу причинения вреда.

Применение мер защиты в узком смысле слова никаких юридически обязательных обременительных обязанностей у субъектов, к которым они применяются, не создает.

Меры гражданско-правовой ответственности имеют только им присущие отраслевые особенности, ибо каждой отрасли права присущи свои меры ответственности. Меры защиты гражданских прав могут носить универсальный межотраслевой характер. Например, такая мера, как признание недействительным ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления, может быть использована лицом не только для защиты гражданских прав, но и для защиты от уголовного преследования. Гражданин, добившись в суде решения о признании недействительным акта налогового органа о якобы имевшихся недоимках, не только защищает свое право собственности, но и свою личную свободу, ибо такое решение суда лишает компетентные государственные органы возможности привлечь его к уголовной ответственности Гражданское право: В 4 т. Том 1: Общая часть: Учебник 3-е издание, переработанное и дополненное. Под ред. Е.А. Суханова. М. Волтерс Клувер, 2008. - С. 129-130..

Меры защиты гражданских прав, допускаемые законом, отличаются друг от друга по юридическому и материальному содержанию, формам и основаниям применения. По этим признакам их можно классифицировать на следующие виды:

а) фактические действия управомоченных субъектов, носящие признаки самозащиты гражданских прав;

б) меры оперативного воздействия на нарушителя гражданских прав;

в) меры правоохранительного характера, применяемые к нарушителям гражданских прав компетентными органами государства или уполномоченными им органами (государственно-принудительные меры).

Д.Н. Крахалев отмечает в своем исследовании, что: «…По функциональной направленности, меры защиты можно классифицировать на восстановительные, пресекательные и меры, направленные на признание права (или факта).

Восстановительные меры защиты (присуждение к исполнению обязанности, реституция, виндикация, кондикция и др.) направлены на защиту субъективного права в том виде, каким оно было до нарушения, в «чистом» виде (то есть без пресечения, признания и т.п.).

Пресекательные меры защиты - это устранение нарушений права собственности, не связанных с владением (ст. 304 ГК); запрещение деятельности, создающей опасность причинения вреда в будущем (ст. 1065 ГК) и другие меры. Они применяются при длящемся характере нарушения.

К мерам защиты, направленным на признание права (или факта), относится признание сделки недействительной, признание недействительными актов государственных органов и другие меры» Кархалев Д.Н. Соотношение мер защиты и мер ответственности в гражданском праве России : Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Специальность 12.00.03. - Екатеринбург, 2003. - С.11-12..

Кроме того, Д.Н. Крахалев подчеркивает важные сущностные черты, характерные для мер защиты и мер ответственности: «…данные меры являются санкциями, мерами государственного принуждения и реализуются в рамках охранительных правоотношений; все они носят правовосстановительный характер и обеспечивают соблюдение гражданских прав, а также применяются при наличии противоправности.

И меры ответственности, и меры защиты направлены на правонарушителя, а также обеспечивают защиту прав потерпевшего лица, могут быть реализованы в добровольном порядке, должны быть предусмотрены законом и носят ретроспективный характер; для защиты нарушенного гражданского права могут быть использованы одновременно несколько мер защиты и (или) мер ответственности.

Универсальным критерием для разграничения мер защиты и мер ответственности является, наличие внеэквивалентных имущественных лишений, характерных для гражданско-правовой ответственности.

Используя этот критерий, можно разграничивать меры защиты и меры ответственности по формам (способам). Формами (способами) защиты (в узком смысле) являются: восстановление положения, существовавшего до нарушения; пресечение действий, нарушающих право (или создающих угрозу его нарушения) и признание права (или факта), а формами (способами) ответственности - внеэквивалентное лишение имущества и лишение субъективного права. Все меры защиты и меры ответственности включаются в одну из указанных форм (способов).

Меры ответственности могут быть заменены другими мерами из этой группы, что для мер защиты не характерно (за исключением кондикции). Нарушенное право защищается конкретной мерой защиты.

Особенностью мер защиты является то, что они применяются в ситуации, когда субъективное право существует, но оно нарушено. Меры защиты не применяются, если субъективное право прекратило существование.

Меры ответственности используются как для восстановления права, которое не прекратилось в результате его нарушения, так и для восстановления правового положения лица, когда право уничтожается.

Меры ответственности могут реализовываться как в денежной, так и в натуральной форме. Мер защиты в денежной форме не существует. Исключением является только кондикция и в соответствующих случаях присуждение к исполнению обязанности» Кархалев Д.Н. Соотношение мер защиты и мер ответственности в гражданском праве России : Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Специальность 12.00.03. - Екатеринбург, 2003. - С.15-16..

Нормы, предусматривающие меры защиты, характеризуются императивным характером и абсолютной определенностью размера санкций. Размер и условия мер ответственности, как правило, могут быть изменены по соглашению сторон, и, обычно носят относительно определенный характер (кроме конфискационных мер). Таким образом, для гражданско-правовых мер ответственности характерно как нормативное, так и индивидуальное правовое регулирование, а для мер защиты - только нормативное.

Разграничение мер защиты и мер ответственности можно осуществлять также по критерию «осуждения» правонарушителя, по учёту личности потерпевшего (имущественное положение), по структуре нормы права (меры защиты предусматриваются в диспозиции, а меры ответственности в санкции).

1.3 Меры ответственности за нарушение прав участников долевого строительства многоквартирных домов

Вполне очевидна необходимость рассмотрения гражданско-правовой ответственности сторон договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. Это обусловлено частым нарушением, прежде всего, застройщиком своих обязанностей, а также сложностью процессов привлечения к ответственности и проблемой определения оптимального размера ответственности.

Важно отметить, что в законодательстве РФ не имеются определения понятий «юридическая ответственность» и «гражданско-правовая ответственность». Эти категории раскрываются на доктринальном уровне.

Существует в теории немало взглядов на сущность этих понятий. Интересной представляется позиция А.Б. Венгерова, определяющего юридическую ответственность как негативную реакцию государства на правонарушение и форму государственного принуждения, состоящие в обязанности претерпеть правонарушителем отрицательные для него последствия Венгеров А.Б. Теория государства и права: учебник для юридических вузов. - М.: «Омега-Л», 2014. - С. 312..

Гражданско-правовая ответственность - это разновидность правовой ответственности. Гражданско-правовая ответственность сторон договора участия в долевом строительстве выполняет две основные функции: компенсаторная или восстановительная, превентивная. Главной функцией, возлагаемой законодателем на гражданскую правовую ответственность за нарушение обязательств по данному договору является восстановление. Она направлена на устранение негативных последствий нарушения обязательств должником путем установления в отношении него имущественных обременений, за счет которых происходит восстановление имущественного состояния потерпевшего кредитора. Но, несмотря на компенсационно-восстановительный характер гражданской правовой ответственности, не происходит восстановления нарушенного права. Таким образом, ответственность не погашает и не освобождает должника от надлежащего исполнения его обязательств по договору. Превентивная функция подразделяется на подфункции: общая и частная превенция. Первая направлена на то, чтобы в общем применение ответственности предупреждало нарушение обязательств всеми застройщиками и участниками долевого строительства, а вторая - конкретными правонарушителями. Возможная перспектива ответственности при нарушении обязательств также побуждает к надлежащему их исполнению.

Законодатель при определении форм, условий и размеров ответственности застройщика и гражданина-участника долевого строительства, являющегося стороной в договоре участия в долевом строительстве для удовлетворения своих семейных, личных и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, исходил из необходимости обеспечить защиту прав более слабой стороны - такого гражданина. Так, законодатель в большей степени защищает именно его, установив для застройщика особые формы, повышенные размеры ответственности и условия привлечения к ответственности. По этой причине законодатель также относит такого гражданина к категории потребителей, распространив на него действия законодательства о защите прав потребителей в части неурегулированной федеральным законом №214-ФЗ и, прежде всего, действие Закона РФ «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 года № 2300-1.

Важно отметить, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств одной из сторон договора участия в долевом строительстве не подразумевается возникновение гражданской правовой ответственности автоматически, т.к. основная цель такой ответственности - не наказать правонарушителя, а компенсировать потерпевшей стороне наступившие для нее отрицательные последствия, если она потребует этого. При этом потерпевшая сторона договора может отказаться от своего такого субъективного права, а сторона, нарушившая свои обязательства, уйти от ответственности с помощью достижения соглашения с потерпевшим, по причине потерпевшим пропуска срока исковой давности или при добровольной оплате правонарушителем неустойки и возмещения убытков.

Поскольку как гражданская правовая ответственность наступает за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве, то ее квалифицируют в науке гражданского права как договорную. Соответственно, если нет договора, то и невозможно наступление такой ответственности. Застройщик и участник долевого строительства добровольно определяют некоторую модель дальнейшего должного поведения друг друга, за несоблюдение которой могут быть применены меры гражданско-правовой ответственности. В гражданских правоотношениях по общему правилу любое лицо отвечает только за свои действия или бездействие. Однако специфическая конструкция договора участия в долевом строительстве подразумевает, что ответственность за нарушения обязательств застройщика может нести и третье лицо, которым будет являться страховая организация, общество взаимного страхования или банк-поручитель.

Основанием для привлечения стороны договора участия в долевом строительстве к гражданской правовой ответственности считается совершение ею правонарушения, а именно, неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора. То есть если обязанная сторона без законного оправдания не исполнит надлежащим образом своих обязательств, то договор будет являться нарушенным. Среди специалистов науки гражданского права при этом часто возникает спор: в чем заключается неисполнение и ненадлежащее исполнение обязательств и как отграничить одно от другого. Чаще всего в цивилистике под неисполнением обязательств понимают невыполнение должником действий, которые он обязан совершить в силу договора, а результаты этих действий, которые предположительно должны быть переданы кредитору, им не приобретаются. То есть главная цель обязательства из договора не достигается. Так, непередача застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства при уплате им цены договора является наглядным примером неисполнения обязательства. Ненадлежащее исполнение же подразумевает его выполнение с некоторыми недостатками и отклонениями от условий договора участия в долевом строительстве. Например, многоквартирный дом построен и объект долевого строительства передан участнику долевого строительства, но с некоторыми изъянами в качестве.

Однако, как верно отмечает В.Н. Белоусов, говорить о неисполнении или ненадлежащем исполнении можно только в конкретных ситуациях и в зависимости от степени исполнения обязательств стороной договора Белоусов В.Н. Перспективы развития законодательства о гражданско-правовой ответственности застройщика // Нотариус. - 2013. - №7. - С. 24.. Так, например, рассмотрим ситуацию с просрочкой застройщиком передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Если потерпевшая сторона будет требовать расторжения договора и возврата денежных средств с выплатой неустойки и возмещением убытков, то такую ситуацию можно определить как неисполнение обязательств застройщиком. Если же участник долевого строительства не расторгает договор, т.к. этого не желает или не имеет на это права в силу законодательства, дожидается передачи объекта долевого строительства и предъявляет только требования об уплате неустойки и возмещении убытков, то исполнение обязательства застройщика передать соответствующий объект долевого строительства с задержкой срока передачи будет считаться ненадлежащим исполнением.

Стоит отметить, что одного юридического факта неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств одной из сторон договора недостаточно для привлечения к ответственности. Необходимо также наличие причинно-следственной связи между действиями или бездействием обязанной стороны и соответствующим результатом. В отдельных случаях необходимо присутствие вины, под которой Б.И. Пугинский понимает наличие двух обстоятельств: присутствие у обязанного лица действительных возможностей для надлежащего исполнения обязательств и неосуществление им необходимых мер по предотвращению и недопущению правонарушения Пугинский Б.И. Применение принципа вины при регулировании хозяйственной деятельности // Советское государство и право. 1979. - №10. - С. 67.. Так, он подразумевает под виной не акт психологического сознания, как часто указывают в юридической литературе, а характеристику деятельности обязанного лица в определенных условиях ее осуществления.

Наличие вины, как условия наступления гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств по договору, необходимо у гражданина-участника долевого строительства согласно п.1 ст.401 ГК РФ. При этом он может быть освобожден от ответственности, если гражданин докажет свою невиновность. Для привлечения застройщика к гражданской правовой ответственности согласно п. 3 ст. 401 ГК РФ не требуется наличие его вины в нарушении обязательств по договору, т.е. возможно наступление для него безвиновной ответственности, за исключением ответственности в форме компенсации морального вреда. Однако признак виновности может повлиять на размер ответственности застройщика, поэтому наличие вины можно считать для застройщика факультативным признаком правонарушения. Так, для застройщика целесообразным будет доказать ее отсутствие или наличие в форме неосторожности, т.к. на практике это, как правило, приводит к снижению судом размера подлежащей уплате им законом уставленной штрафной неустойки, компенсации морального вреда, возмещения убытков.

Формами гражданской правовой ответственности за ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве для участника долевого строительства являются неустойка и возмещение убытков, а для застройщика - еще и компенсация морального вреда и штраф. При этом гражданское законодательство РФ не устанавливает какие-либо пределы или ограничения возможного размера ответственности.

Основной из форм гражданско-правовой ответственности сторон договора участия в долевом строительстве за нарушение обязательств является определенная в законе неустойка, поэтому ее называют законной неустойкой. Согласно п. 2 ст. 342 ГК РФ возможно увеличение ее размера по соглашению сторон, поскольку прямо это законодательством не запрещается. При этом она уже приобретет частично договорной характер. Но уменьшение размера законной неустойки во внесудебном порядке не допускается.

В гражданском праве выделяют 3 вида неустойки: взыскание суммы неустойки, но не убытков - исключительная; убытки взыскиваются в сумме сверх неустойки - штрафная; взыскивается неустойка или убытки - альтернативная Ибрашов Р.Т. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве и основания для одностороннего инициирования расторжения договора // Право: современные тенденции - 2012. - № 6. - С. 70..

Применительно к отношениям участия в долевом строительстве установлена законная штрафная неустойка, которая носит, по сути, карательный характер. Такой характер данной неустойки подтверждается тем фактом, что не всегда нарушение обязательств влечет за собой возникновение убытков, а неустойка все равно взыскивается. Однако на практике суды в большинстве случаев снижают размер неустойки, причем часто существенно в 2-5 раз, а в ряде случаев в 20-25 раз Бычков А.С. Защита от недобросовестного застройщика // ЭЖ-Юрист. - 2013. - № 48. - С. 18. Верховный суд РФ (далее ВС РФ) де-факто одобрил подобные позиции судов в обзоре судебной практики, указав, что суд уполномочен уменьшать сумму неустойки, если она явно несоизмерима с отрицательным результатом нарушения обязательств Абрамов А.С. Долевое строительство: история и практика // Жилищное право. - 2013. - № 2..

Следующая форма гражданской правовой ответственности - это возмещение убытков. Для того чтобы получить его, необходимо доказать причинение убытков, чего не требуется для получения суммы неустойки. Такое возмещение носит исключительно компенсаторный характер, т.к. не подразумевается обогащение потерпевшей стороны.

Вместе с тем на практике гражданам-участникам долевого строительства очень тяжело доказать факт и размер причиненных убытков, т.к., в частности, они непрофессиональные участники отношений долевого строительства и заранее не заботятся о доказательствах или не знают, как это грамотно делать. Поэтому очень сложно доказать причинно-следственную связь между действиями и бездействием застройщика и причинением убытков, а также определить их размер, что еще раз доказывает необходимость ограничения возможности суда решения вопроса по уменьшению неустойки.

Еще одной формой ответственности застройщика согласно ст. 15 Закона №2300-1 Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 года №2300-1. при наличии его вины является компенсация морального вреда, причиненного потребителю. При этом размер компенсации не зависит от возмещения убытков потребителя. Под моральным вредом согласно ст. 151 ГК РФ понимаются нравственные и физические страдания потерпевшего. При этом не существует в законодательстве РФ конкретных определений нравственных или физических страданий, а также правил установления их уровня и размера необходимой компенсации Абрамов А.С. Долевое строительство: история и практика // Жилищное право. - 2013. - № 2. - С. 14.. На практике суды чаще всего уменьшают требуемый потребителем размер компенсации.

Следует отметить, что потребитель согласно п.6 ст.13 Закона №2300-1 имеет право также на получение от застройщика штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потерпевшего. Так, получается, что в судебном порядке на застройщика одновременно могут накладываться две формы ответственности, носящие исключительно карательно-штрафной характер, а это противоречит основной функции гражданско-правовой ответственности - восстановительной. Федеральный закон №214-ФЗ предусматривает случаи, при которых допускается одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве во внесудебном порядке. Само по себе расторжение договора одной из сторон не является ответственностью для другой, хотя это и может повлечь для нее некоторые отрицательные последствия в имущественной сфере.

1.4 Особенности правового статуса субъектов правоотношений в сфере участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества

Особенность отношений, связанных с участием в долевом строительстве состоит в том, что после исполнения участником долевого строительства (дольщиком) обязанности по уплате суммы, определенной в договоре, основным обязанным лицом становится застройщик. В связи с тем, что дольщик не может своими действиями влиять на ход дальнейшего исполнения обязательства застройщиком, он становится наиболее уязвимой стороной договора Горбунова Е.Н. Взыскание неустойки как способ защиты гражданских прав участника долевого строительства // Пробелы в российском законодательстве. - 2012. - № 1. - С. 84.. Риски невыполнения застройщиком своих обязательств перед дольщиком обусловлены сложностью и длительностью строительного процесса, большим объемом расходов, возможной несостоятельностью или недобросовестностью застройщика, срывом сроков ввода в эксплуатацию, либо иными объективными и субъективными обстоятельствами. Многообразие и существенный уровень рисков, а также отсутствие у дольщиков реальных рычагов управления рисками обуславливают актуальность рассмотрения способов защиты прав дольщиков.

Одним из элементов любых правоотношений являются субъекты, соотношение интересов которых очень важно и актуально. Как верно заметил Д.Н. Бахрах, правильное решение вопроса о субъектах права влияет на предмет правового регулирования, четкое определение адресатов правовых

Как отмечает В.Н. Протасов, «именно субъективные права и юридические обязанности сторон связывают или ставят субъектов в правовую зависимость друг от друга и тем самым образуют правоотношение, которое оказывает регулирующее воздействие на поведение людей» Протасов В.Н. Что и как регулирует право: Учебное пособие. - М., Юристъ, 1995, - С. 28..

Субъективное право и обязанность составляют собою коррелятивные элементы юридического отношения. Это значит, что наличность одного из них необходимо предполагает наличность другого и раздельное существование их немыслимо Тарановский Ф.В. Энциклопедия права. 3-е изд. - СПб.: издательство «Лань», 2001. - С. 157..

Сторонами в договоре об участии в долевом строительстве, согласно Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», являются застройщик и участник долевого строительства. У каждого из них существует набор субъективных прав, которым соответствуют юридические обязанности противопоставляемой стороны.

Под застройщиком, согласно п. 1 ст. 2 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве», понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В силу того, что четкого понятия участника долевого строительства в тексте ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» не дано, выделим его из ч. 1 ст. 1 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве», согласно которой, под участником долевого строительства будем понимать физическое или юридическое лицо, передающее свои денежные средства застройщику на основании договора об участии в долевом строительстве, для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, после исполнения которого, у участников долевого строительства возникает право собственности на объекты долевого строительства и право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

Основным субъективным правом застройщика, которое можно выделить из текста ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» является право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.

Данному субъективному праву застройщика корреспондирует юридическая обязанность участника долевого строительства, установленная в ч. 1 ст. 4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве», согласно которой участник долевого строительства в соответствии с заключаемым им договором обязан уплатить застройщику обусловленную договором цену.

Рассматривая данную юридическую обязанность, необходимо указать, что договор об участии в долевом строительстве является возмездным договором, в связи с чем, цена договора об участии в долевом строительстве является одним из его существенных условий, что закрепляется в п. 3 ч.4 ст.4 ФЗ РФ «Об участии и долевом строительстве», где указано, что цена договора, сроки и порядок ее уплаты должны содержаться в договоре участия в долевом строительстве в качестве существенных условий. В противном случае, в силу ч. 5 ст. 4 ФЗ РФ «Об участии и долевом строительстве» такой договор считается незаключенным.