Итак, отрасль жилищно-коммунального хозяйства уже продолжительное время находится в стадии реформирования. За годы преобразований проведена передача муниципалитетам государственных и ведомственных объектов ЖКХ, создан рынок жилья. Производственная структура коммунальных предприятий претерпела значительные изменения. Приняты основополагающие документы, регулирующие функционирование отрасли.

Однако процесс реформирования отрасли жилищно-коммунального хозяйства тормозится сегодня рядом проблем:

формирование товариществ собственников жилья;

Проблема жилищно-коммунального хозяйства является общероссийской. Сегодня каждый регион или муниципальное образование сталкиваются с проблемами в данной сфере. Данная глава посвящена особенностям реформирования и развития системы ЖКХ на территории город Дудинка.

2.1 Структура жилищно-коммунального комплекса муниципального образования "Город Дудинка"

Благоустройство

Проводимая на территории страны реформа ЖКХ направлена на преобразование отрасли из убыточной в инвестиционно-привлекательную.

Комплексной программой модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства предусматривается реализация следующих мероприятий "Комплексная программа модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства на 2010 - 2020 годы". Утверждена распоряжением Правительства Российской Федерации от 2. 02.2010 № 102-р // Консультант Плюс. :

- привлечение на конкурсной основе предприятий и организаций, различных организационно-правовых форм для управления объектами ЖКХ и его обслуживания;

- формирование системы заключения долгосрочных договоров с инвесторами с целью привлечения внебюджетных инвестиций в развитие жилищно-коммунального комплекса;

- развитие системы тарифного регулирования коммунальных предприятий, в том числе предприятий - естественных монополистов, осуществление контроля за обоснованностью тарифов и взаимоувязка процесса их установления с бюджетным процессом;

- контроль за целевым использованием инвестиционной составляющей тарифа на коммунальные услуги;

- кадровая политика;

- участие в мероприятиях, направленных на повышение эксплуатационной надежности объектов жизнеобеспечения;

- развитие современных систем инженерного обеспечения коммунального хозяйства с применением новых технологий и материалов, модернизация экологически опасных объектов;

- модернизация и капитальный ремонт объектов ЖКХ с применением новых технологий, материалов, оборудования, соответствующих запросам населения;

- переселение граждан из ветхого и аварийного жилья, улучшение жилищных условий граждан;

- совершенствование дорожных условий и организации дорожного движения, улучшение эстетического вида города;

- сохранение экологически благоприятной ситуации в районах Крайнего Севера;

- возмещение убытков в связи с созданием равных условий по оплате населением услуг электроснабжения, вырабатываемую дизельными электростанциями;

- компенсация выпадающих доходов организаций ЖКК, возникших в связи с применением предельных индексов изменения размера платы граждан за жилищно-коммунальные услуги, установленные органами государственной власти Красноярского края;

- повышение собираемости платежей с населения за начисленные жилищно-коммунальные услуги;

- информирование населения о состоянии, основных направлениях развития жилищно-коммунального хозяйства, об участии граждан в жилищных отношениях;

- обеспечение топливно-энергетическими ресурсами населения, учреждений социальной сферы и жилищно-коммунального хозяйства муниципального образования.

Комплексной программой социально-экономического развития муниципального образования "Город Дудинка" предусмотрены реализация инвестиционных и социальных мероприятий, позволяющих решить первоочередные задачи социально-экономического развития, и реализация мероприятий по развитию ЖКХ.

Вначале исследования мы предположили, что повышение эффективности деятельности предприятий отрасли ЖКХ на территории муниципального образования "Город Дудинка" возможно при соблюдении следующих условий:

повышение роли органов местного самоуправления в формировании эффективной системы муниципального управления жилищно-коммунальным хозяйством;

формирование конкурентной среды в сфере управления объектами ЖКХ;

информационное обеспечение реформирования отрасли ЖКХ.

Рассмотрим более подробно обозначенные выше пути оптимизации.

Повышение роли органов местного самоуправления в формировании эффективной системы муниципального управления жилищно-коммунальным хозяйством. Исходя из своих конституционных полномочий, органы местного самоуправления самостоятельно выбирают формы и методы управления муниципальной собственностью, в том числе объектами муниципального ЖКХ и его инфраструктурного обеспечения (объекты теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения). Поэтому вполне естественным выглядит стремление администраций муниципальных образований создать систему наиболее эффективного управления муниципальной недвижимостью. Построение этой системы невозможно без понимания того, на каких уровнях управления или в каких случаях необходимы (целесообразны) экономические методы управления, а в каких - административные. Очень важно также разумное сочетание экономических и административных методов управления, поскольку без последних именно в системе органов государственной власти и органов местного самоуправления просто не обойтись. Однако в деятельности непосредственно по управлению объектами ЖКХ экономические методы управления должны заменить административные и внедрить элементы конкуренции в те подотрасли жилищно-коммунального хозяйства, где это возможно.

Необходимость и неизбежность формирования рыночных отношений в жилищном хозяйстве обусловлены следующими обстоятельствами:

· Ликвидируется государственная (муниципальная) монополия на объекты ЖКХ путем приватизации жилья и создания объединений собственников - товариществ собственников жилья. Этот процесс предполагает равные правовые и нормативные возможности для управления как муниципальными объектами ЖКХ, так и объектами ЖКХ, находящимися в другой форме собственности

· Крепнет понимание того, что многоквартирные объекты ЖКХ не будет иметь "эффективного" собственника ни в лице муниципалитета, ни в лице объединения собственников жилья, и обеспечение высокого уровня обслуживания многоквартирных объектов ЖКХ - это прежде всею задача развития профессионального конкурентного управления жилищной недвижимостью. Оптимальная схема управления объектами ЖКХ будет создана тогда, когда каждый из собственников (будь то муниципалитет или ТСЖ) будет выбирать ту организацию, которая реализует поставленные перед ней цели при минимальных финансовых ресурсах. Практическая реализация целей осуществляется управляющей организацией путем заключения договоров с другими организациями, а также собственными силами. Мировая и российская практика показывает, что именно реализация данной схемы позволяет минимизировать стоимость содержания жилой недвижимости и обеспечить необходимое качество.

Реализация такой схемы требует решения на муниципальном уровне многих задач. Вот лишь некоторые из них:

развитие конкуренции в тех подотраслях жилищно-коммунального хозяйства, где это возможно (при этом потенциально конкурентными видами деятельности являются как работа по управлению объектами ЖКХ, так и деятельность подрядных организаций по предоставлению жилищных услуг);

создание эффективной системы тарифного регулирования;

формирование реальных договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве;

повышение привлекательности товариществ собственников жилья.

Добиться профессионального конкурентного управления многоквартирными объектами ЖКХ - насущная задача, представляющая собой суть преобразований в жилищном секторе. Прототипом организации по управлению объектами ЖКХ должны стать муниципальные службы заказчика, которые, являясь балансодержателем муниципальных объектов ЖКХ, отвечают перед собственником и населением за предоставление жилищно-коммунальных услуг. Процесс становления и развития служб заказчика идет непросто. Часто они создаются не как хозяйствующие субъекты, а как органы управления в виде муниципальных учреждений с финансированием их деятельности из местного бюджета. Анализ практики создания и деятельности служб заказчика - тема следующего раздела. 'Здесь же подчеркнем, что для успешного становления системы профессионального управления недвижимостью в жилищной сфере службы заказчика должны:

создаваться как хозяйствующие субъекты - муниципальные унитарные предприятия;

иметь право самостоятельно планировать работы но управлению объектами ЖКХ;

заключать договоры с другими хозяйствующими субъектами, участвующими в предоставлении жилищно-коммунальных услуг;

финансироваться из стоимости жилищно-коммунальных услуг, но иметь материальные стимулы к ее снижению и повышению качества услуг. Сегодня существует много проблем как нормативного, так и методического характера, затрудняющих нормальное развитие деятельности по управлению объектами ЖКХ, которая по своей сути является предпринимательской. Для устранения этих проблем важно принимать такие решения, которые будут совпадать со стратегией развития отрасли, а не противоречить ей.

В настоящее время с целью увеличить влияние органов местного самоуправления на управление объектами ЖКХ в отдельных муниципальных образованиях вводится муниципальный заказ на все виды жилищно-коммунальных услуг.

При формировании муниципального заказа муниципалитет выступает заказчиком жилищно-коммунальных услуг для населения. Он берет на себя ответственность перед подрядчиками за финансирование предоставляемых ими жилищно-коммунальных услуг и ответственность перед населением за их качество и объемы. Большинство подрядных организаций, предоставляющих услуги населению, являются муниципальными предприятиями, и администрация осуществляет административное руководство этими предприятиями. Весьма вероятно, что договорные отношения между администрацией города и муниципальными предприятиями (учреждениями) будут иметь фиктивный характер. В сущности, происходит возврат к административному руководству жилищно-коммунальным хозяйством под прикрытием новых экономических условий.

Введение муниципального заказа возвращает монополию муниципалитета на предоставление жилищно-коммунальных услуг, приводит к ущемлению прав собственников и нанимателей жилья, монополизирует сферу управления объектами ЖКХ, снижает эффективность использования средств, направляемых в жилищно-коммунальное хозяйство.

Все вышесказанное отнюдь не свидетельствует о том, что администрации муниципальных образований не должны участвовать в формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве. Органы местного самоуправления обязаны создавать правовое пространство, обеспечивающее эффективное формирование договорных отношений. Многие администрации муниципальных образований постановлением главы администрации утверждают положения о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве. В утвержденном положении представляются формы договоров, рекомендуемых к заключению. Дальнейшая деятельность администрации заключается в контроле за договорными отношениями. Если отдельный потребитель жилищно-коммунальных услуг добился через суд или иным образом пересмотра условий договора, администрация должна настоять на пересмотре условий договора для всех других потребителей. Это соответствует требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации, предъявляемым к публичным договорам, а большая часть договоров, заключаемых в сфере жилищно-коммунального хозяйства, относится именно к публичным договорам.

Преобразования, проводимые органами местного самоуправления, не должны ограничиваться только принятием компетентных и последовательных решений. Не секрет, что в некоторых муниципальных образованиях все еще сохраняется монопольное положение муниципальных жилищных трестов. Затратные механизмы формирования стоимости жилищно-коммунальных услуг устраивают прежде всего жилищно-коммунальные предприятия. В условиях жесткого бюджетного дефицита муниципалитеты просто не имеют права позволять себе такую роскошь. Однако руководители многих жилищных трестов являются депутатами представительных органов местного самоуправления, и сломить их сопротивление порой весьма трудно. А без реорганизации жилищных трестов эффективную систему управления не создать. Поэтому, если органы местного самоуправления не проявят волю и настойчивость, преобразования просто невозможны.

Замену исторически сложившихся административных правоотношений в жилищно-коммунальном хозяйстве на экономические можно осуществить путем формирования конкурентных отношений во всех секторах, где это возможно, и создания общедоступных механизмов регулирования деятельности естественных монополистов. Важно только максимально корректно выделить те подотрасли жилищно-коммунального хозяйства, где возможно развитие конкуренции, и те подотрасли, где для этого нет необходимых условий. Как правило, естественные монополии в пределах муниципального образования, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, определяются исходя из технологических, иногда экологических особенностей процесса предоставления услуг. Так, коммунальные услуги, предоставляемые по присоединенным сетям (отопление, горячая и холодная вода, электричество, газ), являются услугами, поставляемыми естественными монополистами, и это определено технологией оказания услуг.

В то же время есть и экономические ограничения развития конкуренции. Так, если размер финансовых ресурсов, связанных с выполнением тех или иных работ, недостаточен или сам объем работ настолько мал, что не вызывает интереса у потенциальных исполнителей, то в таких условиях конкуренция будет выглядеть надуманной и экономически не оправданной. Таким образом, масштаб муниципального образования и, как следствие, объем оказываемых жилищно-коммунальных услуг являются важными критериями при определении стратегии реформирования жилищно-коммунального хозяйства того или иного муниципального образования. Особенно сложно этот процесс проходит в малых городах, которые отличаются множеством специфических особенностей и к которым менее всею применим какой-либо стандартный алгоритм реформирования.

Тем не менее, есть некоторые опорные точки, которые представляются значимыми при определении стратегии и тактики преобразований в жилищном секторе малых городов, каковым является муниципальное образование "Город Дудинка".

Очень важно, чтобы реформирование жилищно-коммунального хозяйства определялось экономической целесообразностью и не превратилось в политическую акцию, когда жажда рапортовать о достигнутом опережает понимание происходящего. Поскольку такие тенденции уже появляются, остановимся подробнее на наиболее дискуссионных, структурных и организационных вопросах реформы системы управления объектами ЖКХ, возникающих именно в малых муниципальных образованиях.

Потенциально конкурентными видами деятельности являются как работа по управлению объектами ЖКХ, так и работа подрядных организаций по предоставлению жилищных услуг. Конкуренция - лучший способ снижения цены и повышения качества. Однако следует признать, что развитие конкуренции на уровне юридических лиц, свойственное средним и крупным городам, в малых городах и муниципальных образованиях ограничено. Чтобы развивать конкуренцию в сфере текущего обслуживания, необходимо обеспечить некоторый минимальный объем работ.

Формирование конкурентной среды в сфере управления ЖКХ. На наш взгляд, повышение эффективности деятельности жилищно-коммунального комплекса на территории муниципального образования "Город Дудинка", возможно также за счет формирования конкурентной среды в сфере управления объектами ЖКХ, целью данного способа оптимизации является повышение качества предоставления населению жилищных услуг и снижение их стоимости.

Ситуация в жилищно-коммунальном хозяйстве муниципального образования требует резкого повышения эффективности использования финансовых ресурсов, что возможно только путем развития рыночных конкурентных отношений, элементами которых являются конкурс на право выполнения paбoт; договор, определяющий условия их выполнения; общедоступный механизм контроля за выполнением работ.

Создание активной конкурентной среды в сфере предложения услуг по содержанию и ремонту объектов ЖКХ показало, что возможно снизить стоимость ремонтно-эксплуатационных работ и повысить их качество. Однако многие проблемы не удается решить, пока сохраняется монопольное положение управляющих организаций - дирекций единого заказчика, в то время как рынок этих видов услуг является потенциально конкурентным. Монополистам нет необходимости искать пути снижения себестоимости, которые бы делали предоставляемые ими услуги конкурентоспособными. В результате сегодня все мы в той или иной степени несем бремя неоправданно больших расходов на покупку этих услуг. Таким образом, одна из основных задач сегодняшнего дня состоит в том, чтобы от существующего монополизма перейти к развитому рынку предоставления услуг в сфере управления объектами ЖКХ.

При разработке договора на управление объектами ЖКХ органы местною самоуправления стремятся как можно больше функций по принятию решений оставить за собой и как можно меньше свободы в действиях дать управляющим организациям.

Ключевая проблема собственника с точки зрения заключения полноценного договора на управление имуществом заключается в минимизации рисков от неквалифицированного управления. Поэтому достаточно обоснованными выглядят предложения по страхованию гражданской ответственности управляющих организаций перед третьими лицами.

Практика последних лет показывает, что собственники нежилых зданий (офисных и торговых центров) не боятся потерять свою собственность, активно нанимая профессиональных управляющих недвижимостью не только для организации грамотной эксплуатации, но и для обеспечения сохранности и роста рыночной стоимости объектов.

В целях развития конкуренции в сфере управления объектами ЖКХ следует разработать комплекс первоочередных мер по обеспечению начала работы частной организации по управлению объектами ЖКХ.

В случае победы на конкурсе частной организации необходимо:

1. Предусмотреть комплекс мероприятий по реструктуризации долгов службы заказчика, в чьем управлении находится выставленные на конкурс объекты ЖКХ. В частности, необходимо поручить победителю конкурса взыскать имеющуюся задолженность с арендаторов нежилых помещений за коммунальные услуги и с населения - но оплате жилья и коммунальных услуг.

2. Решить вопрос о судьбе управляющей организации (если это муниципальное предприятие или муниципальное учреждение), в чьем управлении находится выставленные на конкурс объектов ЖКХ. Возможна ликвидация, реорганизация управляющей организации или внесение изменений в ее устав в связи с изменением направления работы. Возможно частичное сокращение объемов исполняемых работ но управлению в связи с передачей части объектов ЖКХ и управление другой организации. В этом случае необходимо провести мероприятия по сокращению штата в соответствии с реальным финансированием.

3. Предусмотреть размер залога (или страхование риска) на случай неквалифицированного управления объектами ЖКХ.

Чтобы повысить эффективность управления объектами ЖКХ, необходимо систематически снижать непроизводительные затраты. К непроизводительным относятся, в частности, затраты, связанные с ликвидацией последствий пожаров, аварий в результате выхода из строя конструктивных элементов зданий, инженерного оборудования и т.п., которые часто происходят но вине подрядчиков, осуществляющих техническое обслуживание объектов ЖКХ, а также нанимателей, арендаторов, собственников и владельцев жилых и нежилых помещении.

Механизм возмещения причиненного объектам ЖКХ вреда за счет виновных лиц из-за сложностей оформления судебного решения, недостаточности финансовых средств у подрядчиков, низкого уровня доходов основной части населения не получил широкого распространения, и восстановление объектов ЖКХ осуществляется за счет расходов бюджета.

Сократить расходы бюджета на эти цели поможет страхование гражданской ответственности при эксплуатации объектов ЖКХ и выполнении работ по управлению объектами ЖКХ, организации содержания и ремонта объектов внешнего благоустройства.

Практика показывает, что основные ущербы жилым помещениям происходят по вине подрядчиков в результате заливов (при опрессовке систем отопления, в ходе ремонта кровель, других видов аналогичных работ) и по вине пользователей помещений (при проведении реконструкции, замене сантехнического оборудования и т.п.) - 90% страховых случаев Как эффективно управлять жилищным фондом: теория и практика / Под редакцией С.Б. Сиваева. - М., 2002. - С. 123-124. .

Вместе с тем необходимо отметить, что страхователи, как правило, заключают договоры страхования формально (для получения лицензии, участия в конкурсе и т.п.) и не пользуются предоставленными им правами на получение страхового возмещения.

В целях повышения эффективности управления объектами ЖКХ представляется целесообразным:

предусмотреть в качестве финансового обеспечения исполнения условий договора полис страхования ответственности управляющей организации;

утвердить условия страхования гражданской ответственности при эксплуатации объектов ЖКХ и выполнении работ по управлению объектами ЖКХ, организации содержания и ремонта объектов внешнего благоустройства. Договор управления объектами ЖКХ предполагает передачу управляющему серьезных полномочий по отношению к собственности владельца. В случае заключения договора управления объектами ЖКХ это должны быть полномочия, например, по подбору эффективных арендаторов, привлечению инвесторов для реконструкции ветхих строений, улучшению состояния жилья, организации эксплуатации на современном уровне. Нанять профессиональную управляющую фирму стоит недешево, зато результат ее работы предсказуем, ибо ответственность управляющего отражена в договоре - в отличие от государственного предприятия или учреждения, получившею государственную собственность в хозяйственное ведение или оперативное управление без заключения соответствующего договора.

Итак, оптимизации деятельности жилищно-коммунального хозяйства на территории муниципального образования "Город Дудинка" будут способствовать: совершенствование системы управления объектами ЖКХ органами местного самоуправления; оптимизация структуры управляющей организации; формирование конкурентной среды в сфере управления объектами ЖКХ.

Информационное обеспечение реформирования отрасли ЖКХ в районе. Успех реформирования жилищно-коммунального хозяйства района в значительной мере зависит от своевременности, доступности и доходчивости информации о текущем состоянии объектов ЖКХ, объектов инженерной инфраструктуры, материальных потребностях жилищно-коммунального хозяйства округа, текущих результатах деятельности органов государственной власти и местного самоуправления по его осуществлению.

На первом этапе необходимо развернуть информационно-разъяснительную кампанию о целях и планируемых мероприятиях реформы. В дальнейшем проводить ежегодные конференции, посвященные итогам реализации Концепции и ее программ, с участием депутатов Городского Совета, представителей Администрации муниципального образования "Город Дудинка", ресурсоснабжающих, ремонтно-эксплуатационных и специализированных организаций, общественных организаций, средств массовой информации.

Основные направления информационного обеспечения реформы призваны:

- поддерживать своевременность и полноту выполнения мероприятий программ и подпрограмм по реформированию ЖКХ района;

- освещать текущие результаты деятельности органов государственной власти и местного самоуправления, ресурсоснабжающих, ремонтно-эксплуатационных и специализированных организаций по выполнению соответствующих программ и подпрограмм;

- информировать потребителей жилищно-коммунальных услуг об их правах и о необходимых действиях по защите этих прав;

- информировать потребителей жилищно-коммунальных услуг о соответствии жилищных и коммунальных услуг действующим стандартам, требованиям безопасности для их жизни и здоровья, о периодичности осмотров коммунального оборудования и выполнения работ, предельных сроках устранения аварий и неисправностей, а также о нормативных актах, устанавливающих эти требования;

- информировать население о действующих полных тарифах на каждый вид жилищных и коммунальных услуг, их составляющих, размерах ставок, порядке оплаты, условиях изменения оплаты при нарушении установленных стандартов, порядке предоставления гражданам адресных жилищных субсидий;

- не допускать возникновения социальной напряженности в связи с поэтапным переходом к полной оплате населением жилищно-коммунальных услуг;

- информировать население о льготах на жилищно-коммунальные услуги: категории граждан, имеющих права на льготы, нормативные основания предоставления и размеры льгот, виды жилищно-коммунальных услуг, на которые распространяются льготы и т.п.

Максимальная гласность процесса реформирования жилищно-коммунального хозяйства района может быть достигнута при использовании следующих основных методов информационного обеспечения:

- регулярные сообщения в газете "Таймыр" и районных средствах массовой информации, на сайте Администрации муниципального образования "Город Дудинка";

- ведение постоянных рубрик в печатных изданиях, регулярных тематических теле - и радиопередач, рассчитанных как на все население района, так и на отдельные категории и группы населения;

- выпуск и распространение тематических методических и справочных материалов по проблемам реформы для специалистов жилищно-коммунального хозяйства и населения.

Итак, реформирование жилищно-коммунального хозяйства муниципального района в значительной степени связано с необходимостью информационного обеспечения. Информационное обеспечение на муниципальном уровне целесообразно осуществлять в несколько этапов.

Выводы по главе II