Влияние внутренней и внешней среды на эффективность деятельности строительной организации

45450

Черемушки микрорайон (ЧМР)

45120

Микрорайон гидростроителей (ГМР)

44810

Комсомольский микрорайон (КМР)

44310

Микрорайон Завода измерительных приборов (ЗИП)

42050

Славянский микрорайон (СМР)

41590

Из табл. 2.12 видно, что наибольшая стоимость жилья наблюдается в таких районах Краснодарского края, как ЦМР, ФМР и ЮМР. Наименьшая стоимость квадратного метра жилья наблюдается в СМР.

Рассмотрим второй основополагающий вопрос - платежеспособность потенциальных покупателей жилья. По информации Департамента экономического развития, инвестиций и внешних связей администрации в городе Краснодаре средний уровень заработной платы составляет 22,5 тыс. рублей. Однако, в то же время средние зарплаты в образовательной отрасли составляют 14 тыс. рублей, а в здравоохранении 11 тыс. рублей. Обозначая данные цифры необходимо обратить внимание на следующий факт, что подсчет средней зарплаты осуществляется средним арифметическим, иначе говоря - берется доход чиновника, банкира и дворника складывается и соответственно делиться на число человек. За границей определение средней зарплаты происходит по так называемым медианным показателям - это зарплата, которую получает типичный представитель какого-либо сообщества (то есть 50% работников получают доход больше, чем у него, а другие 50% - меньше). Этот показатель в лучшей степени характеризует размер оплаты труда, нежели средняя зарплата, полученная методом среднего арифметического. Медианное значение, действительно, отражает реальную среднюю зарплату населения страны. Исходя из вышесказанного следует, что обозначенная цифра средней зарплаты весьма неточна и должным образом не отражает реальных доходов основной массы населения.

Покупка квартиры на рынке эконом жилья, зачастую не под силу основной целевой аудитории для которой это жилье и строится (молодые семьи, работники бюджетной сферы). Что и приводит людей к частным застройщикам, которые предлагают гораздо более низкие цены на свою продукцию. Для многих потенциальных покупателей в данном сегменте рынка данная финансовая разница является определяющей. Из вышеизложенного следует, что активное развитие рынка малоквартирного жилья от частных застройщиков вызвана двумя основополагающими факторами: отсутствием аналогичных предложений от официальных застройщиков и отсутствия рынка реально доступного жилья для среднеобеспеченной целевой аудитории; большой разницей в стоимости жилья у официальных и частных застройщиков. Низкой платежеспособностью целевой аудитории.

Данная тенденция сохраняется и отсутствуют перспективы к исправлению ситуации. Ввиду этого «парадоксальный спрос» на заведомо проблемное жилье если и уменьшится, то совсем незначительно, а с учетом нестабильной финансовой ситуации в мире и риском возникновения второй волны финансового кризиса и как следствием сокращения реальных доходов населения, потерей работы и «затягивания ипотечной удавки», имеются перспективы активного роста. Неспособность городских властей решить проблему доступного жилья также является прямым следствием бурного развития данного сегмента рынка жилья. Применяемые в настоящее время радикальные меры решения данной проблемы, такие как сносы уже построенных домов, не встречают одобрения в глазах жителей, а способствую нарастанию социальной напряженности в обществе. На фоне банкротства и неисполнения обязательств официальными и широко разрекламированными застройщиками («Стройинтеркомплекс», «ДСК») частные застройщики не выглядят мошенниками и зачастую не вызывают недоверия и опаски у потенциальных потребителей. Но и оставаться в стороне администрация не имеет права, поскольку во многих случаях частные застройщики используют варварские подходы к строительству, обрекая на многочисленные проблемы как самих соинвесторов строительства так и окружающих злополучный дом жителей. Безучастность городских властей может привести к трагическим последствиям. В комплексе решение проблемы видится в следующих действиях: поскольку обойти основной закон рынка - «спрос рождает предложения» невозможно, необходимо заставить работать его на благо людей, то есть направить данный сегмент строительного рынка в законное русло, создать благоприятный климат для его развития, а не «выжигать каленым железом» последствия данной деятельности в виде сноса незаконно построенных жилых домов и ставить под удар простых граждан. Создание инвестплощадок для осуществления данного вида строительной деятельности, развитие государственного софинансирования проектов такого рода и как следствие сокращение бюрократических проволочек и уменьшение коррупционной составляющей в итоговой стоимости квадратного метра жилья.

Преобладающим типом строительства в г. Краснодаре на сегодняшний день является кирпично-монолитное и монолитное строительство. Основная доля товарного запаса сосредоточена в кирпично-монолитном и монолитном сегментах - 81,5% от общего количества предложений. Это связано с выходом на рынок большого количества новых проектов кирпично-монолитного типа строительства, так как основная масса застройщиков г. Краснодара работает именно по кирпично-монолитной технологии. В то же время на рынок поступил достаточно большой объём новых проектов, дома в которых строятся по объёмно-блочной технологии - ЖК «Московский» и ЖК «Восточно-Кругликовский». В структуре спроса превалируют квартиры в домах кирпично-монолитной и блочной застройки среднего и эконом - класса. Большинство девелоперов уже начали осуществлять свои планы по увеличению объёмов строительства в районе ул. Восточно-Кругликовской и ул. Солнечной, что повлияло на ценовую ситуацию и увеличило товарный запас в целом по рынку.

В целом, первичный рынок недвижимости России в данный момент переживает сложные времена: кризис в банковской сфере достаточно сильно отразился на рынке жилой недвижимости, особенно на сегменте первичного рынка; наблюдается тенденция снижения объёмов продаж, особенно на начальных стадиях строительства; с целью повышения продаж некоторые застройщики делают скидки на свои объекты, иногда довольно ощутимые, что снижает общий уровень цен; формируется отложенный спрос на недвижимость, который проявится через 2-3 года; произошло заметное снижение количества сделок по ипотечному кредитованию; ужесточение выдачи кредитов строительным компаниям; получили большое распространение бартерные схемы. Корпорация «Девелопмент-Юг» специально для своих клиентов разработала несколько вариантов рассрочки, включая рассрочку на 3 года, которая является хорошей альтернативой ипотеке.

Текущие существенные события, которые влияют на рынок сбыта ООО СИК «Девелопмент-Юг»: кризис в банковской сфере повлёк за собой увеличение процентных ставок по кредитам; условия выдачи и процентная ставка по ипотечному кредитованию несмотря на положительные сдвиги пока ещё недоступны для большинства потенциальных покупателей; увеличивается количество домов с перенесёнными на 3-6 месяцев сроками сдачи; пресекается незаконная деятельность частных застройщиков.

Иностранных и российских инвесторов привлекает Краснодар как деловой и административный центр с хорошей потенциальной покупательной способностью населения, а также Новороссийск - седьмой порт Европы по объему грузоперевозок. Здесь ожидается повышенный спрос на офисную и жилую недвижимость, складские помещения и вообще логистику. Есть определённый интерес к г. Сочи во всех сегментах жилой и коммерческой недвижимости в связи с проведением Олимпиады в 2014г. [42]

На сегодняшний день наиболее востребованными являются предложения в тех объектах, которые находятся либо на завершающей стадии строительства, либо проходят процедуру сдачи объекта Государственной комиссии. Продажи в них идут достаточно активно по сравнению с домами в средней стадии готовности. Спрос на дома на начальных этапах строительства заметно снизился. Спрос в последнее время переместился в сторону домов с компактными планировками, с отделкой и большим количеством 1 и 2-комнатных квартир. Многие новые объекты были перепланированы и сейчас проекты отвечают этим требованиям. Несмотря на массовый уход инвесторов с рынка первичной недвижимости в начале кризиса, часть из них осталась, и сейчас появляется спрос на покупку квартир с инвестиционными целями при условии существенного дисконта и активного строительства объекта. Основными факторами, влияющим на выбор квартиры, стали цена и надёжность застрой.

В рамках исследования также был проведен SWOT-анализ (табл. 2.13).

Таблица 2.13 - SWOT-анализ ООО СИК «Девелопмент-Юг»

Сильные стороны	Слабые стороны
Лидерство корпорации «Девелопмент-Юг» на рынке г. Краснодара. Корпорация контролирует порядка 26% рынка первичной жилой недвижимости г. Краснодара по объему предложения и продаж	Ограниченность деятельности и конкурентных преимуществ корпорации региональным строительным рынком г. Краснодара
Специализация корпорации на наиболее рентабельных и устойчивых сегмента жилья бизнес и среднего класса	Снижение величины выручки от оказания работ, услуг в 2012 г. по сравнению с 2011 г.
Подготовка консолидированной финансовой отчетности по МСФО, что позволяет адекватно оценить финансовое состояние и масштабы деятельности группы компании	ООО СИК «Девелопмент-Юг» имеет большую величину управленческих расходов, что приводит к убыткам от продаж
Обеспеченность портфелем заказов. На текущий момент общая площадь строящихся объектов составляет порядка 250 тыс. м2, а портфель планируемых объектов корпорации включает 20 объектов общей площадью 394 тыс. м2	ООО СИК «Девелопмент-Юг» на 20.09.2012 имеет кризисное финансовое состояние
Организационная структура холдинга с головной компанией ООО СИК «Девелопмент-Юг» - держатель основных активов и центр генерации денежных потоков	У ООО СИК «Девелопмент-Юг» в ближайшие полгода отсутствует возможность восстановить платежеспособность
Сильный бренд ООО СИК «Девелопмент-Юг», подтверждаемый регулярными исследованиями маркетинговых компаний
Профессиональная команда топ-менеджеров
Позитивная история работы на рынке (сдача объектов в установленные сроки, своевременное выполнение обязательств перед инвесторами (дольщиками) и контрагентами и пр.)
Диверсификация бизнеса группы - наличие подразделений, позволяющих выполнять полный спектр работ и услуг по строительству и эксплуатации недвижимости - наличие риэлторского агентства (прямые продажи, сдача в аренду, работа со вторичным фондом), проектирующие организации и дизайнерские бюро, отделка квартир и эксплуатация жилья, карьер по добыче и переработке гравийно-песчаных смесей, щебня, 2 растворо-бетонных узла, производство металло-пластиковых окон.
Возможности	Угрозы
Выход в смежные сегменты рынка: реализация крупных проектов коммерческой и офисной недвижимости; малоэтажное строительство, строительство на Черноморском побережье, сдача квартир в аренду и работа со вторичным фондом жилья	Негативные изменения в законодательном регулировании деятельности застройщиков
Высокая потенциальная емкость рынка г. Краснодара и Краснодарского края: растущий спрос на жилье, что связано с развитием ипотечного кредитования, ростом доходов населения, увеличивающимся износом городского жилищного фонда	Рост цен на стройматериалы, земельные участки, рабочую силу, механизмы
Более высокий потенциал роста цен на жилье в регионах относительно Москвы и Санкт-Петербурга	Усложнение конструктивного взаимодействия с органами власти
Развитие ипотечного кредитования в регионах - корпорация наращивает объемы продаж с использованием ипотечных схем и предлагает на рынке более привлекательные варианты кредитования	Риски усиления конкуренции и замедление роста цен на первичную недвижимость

Сегодня в финансовом секторе и на рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Мировой финансовый кризис усложнил доступ компаний к банковским ресурсам, существенно сократил объем ипотечного кредитования.

Продолжать активно работать смогут те, кто имеет налаженные отношения с ведущими банками. В сложившейся ситуации есть три пути, по которым может пойти компания: сократить объемы деятельности; остановиться в развитии; мобилизовать все силы и извлечь максимальную пользу из сложившейся ситуации.

Компанией принято решение идти по третьему пути. Кризис для компании - это новые возможности. Разработан ряд мероприятий, которые позволят корпорации не только безболезненно пережить кризис, но и извлечь из сложившейся ситуации максимально возможную пользу. Недвижимость была и остается самым надежным и рентабельным вложением средств. На сегодняшний день компания предлагает потребителю качественный продукт в заявленные сроки и по заявленной цене.

ООО СИК «Девелопмент-Юг» не планирует изменения основной деятельности, т.е. по-прежнему основной хозяйственной деятельностью будет являться инвестиционная деятельность и строительство жилой и коммерческой недвижимости. Таким образом, производственные и финансовые результаты деятельности ООО СИК «Девелопмент-Юг» достигнуты благодаря глубокому пониманию особенностей и возможностей рынка жилой и коммерческой недвижимости вследствие продолжительного существования компании на рынке (14 лет), известности бренда Корпорация «Девелопмент-Юг», наработанным каналам поставки строительных материалов и комплектующих, долгосрочным отношениям с подрядчиками, местными администрациями.

Наиболее существенными факторами, в равной степени оказывающими влияние на повышение конкурентоспособности ООО СИК «Девелопмент-ЮГ», являются: широкая известность бренда Корпорация «Девелопмент-Юг»; позитивная история работы на рынке (сдача объектов в установленные сроки, своевременное выполнение обязательств перед инвесторами (дольщиками) и контрагентами и пр.); рассрочка на весь период строительства, система скидок в зависимости от размера первого взноса и других параметров договора; передовые технологии в строительстве, высокое качество выполняемых работ; использование современного оборудования мировых производителей; широкая сеть представительств по продаже квартир, технологии активного маркетинга и прямых продаж; эффект синергии, устойчивость и оптимизация бизнес-процессов благодаря выстроенной цепочке отношений с компаниями в составе Корпорации «Девелопмент-Юг». Существенными факторами и условиями, влияющими на деятельность ООО СИК «Девелопмент-Юг», являются соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости, соответствие структуры предложения недвижимости структуре рыночного спроса, уровень инфляции, наличие перспективной адресной программы, правовое поле деятельности застройщиков. Результаты деятельности ООО СИК «Девелопмент-Юг», оцениваются положительно, в то же время можно отметить снижение платежеспособности и финансовой устойчивости в 2012 г. по сравнению с 2010 г.

Глава 3. Основные направления по совершенствованию деятельности Строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-юг»

3.1 Разработка предложений по формированию стратегии развития Строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-юг»

Миссия: Группа компаний «Девелопмент-Юг» - универсальная компания, занимающая лидирующие позиции на рынке недвижимости г. Краснодара.

Стратегическая цель Группы компаний «Девелопмент-Юг» - обеспечить устойчивый долгосрочный рост объемов бизнеса, повышение его эффективности и стоимости, укрепление рыночной позиции в регионе.

Для достижения вышеизложенной цели Группа компаний «Девелопмент-Юг» разработала долгосрочную стратегию развития до 2015 года, которая предусматривает реализацию следующих задач:

1. Занять и удерживать 30%-ю долю рынка г. Краснодара по предложению в сегменте строительства многоквартирных жилых домов;

2. Увеличивать объемы строительства и реализации жилых домов: к 2013 г. планируется построить и реализовать около 1,4 млн. м² жилья, к 2016 г. - около 2,6 млн. м²;

3. Повысить надежность, конкурентоспособность и рыночную стоимость всего бизнеса;

4. Диверсифицировать бизнес для обеспечения его долгосрочной стабильности;

5. Активно развивать девелопмент офисной и складской недвижимости: за 7 лет предполагается вложить в строительство офисов USD 240 млн. (200 тыс. м²) и складов USD 200 млн. (300 тыс. м²).

6. Повысить эффективность деятельности Группы компаний;

7. Совершенствовать систему управления Группы и оптимизировать бизнес-процессы.;

8. Развивать кадровый потенциал Группы.

Генеральный директор ООО СИК «Девелопмент-Юг» должен сопоставлять возможности предприятия, угрозы, сильные и слабые стороны. Сильных сторон у ООО СИК «Девелопмент-Юг» больше, но для стратегического анализа особое внимание имеют недостатки:

1. Ограниченность деятельности и конкурентных преимуществ корпорации региональным строительным рынком г. Краснодара;

2. Снижение величины выручки от оказания работ, услуг в 2012 г. по сравнению с 2011 г.;

3. ООО СИК «Девелопмент-Юг» имеет большую величину управленческих расходов, что приводит к убыткам от продаж;

4. ООО СИК «Девелопмент-Юг» на 20.09.2012 имеет кризисное финансовое состояние;

5. У ООО СИК «Девелопмент-Юг» в ближайшие полгода отсутствует возможность восстановить платежеспособность.

Можно выделить три этапа разработки стратегии по обоснованию целевого рынка: ранжирование привлекательных рынков сбыта; детальный анализ целевого рынка; выбор стратегии с учетом реальных возможностей предприятия.

Цели ООО СИК «Девелопмент-Юг» можно оформить в виде дерева целей и представить на рис. 3.1.

Основной базовой маркетинговой стратегией ООО СИК «Девелопмент-Юг» является оборонительная стратегия, которая является основой развития компании в целом. Стратегическое задачей предприятия является увеличение поступлений от продаж к 2013 г. на 30 %, к 2014 году на 50%. На сегодняшний день доля предприятия на рынке строительных услуг г. Краснодара составляет 20%.



Рис. 3.1. Дерево целей ООО СИК «Девелопмент-Юг»

Среди всех портфельных стратегий предприятие будет придерживаться стратегии инвестирования, т.е. постоянно исследовать потребности рынка, неудовлетворенный спрос, осуществлять обновление ассортимента и создание эффективной системы распределения.

Сводный перечень мероприятий в ООО СИК «Девелопмент-Юг» может выглядеть так, как представлено в табл. 3.1.

Таблица 3.1 - Сводный перечень мероприятий ООО СИК «Девелопмент-Юг» в рамках предложенной стратегии

№	Мероприятия	Срок достижения	Ответственный
1	Расширить спектр предлагаемых дополнительных услуг компании в соответствии с утвержденным планом	В течение года	Генеральный директор
2	Совершенствование финансового состояния строительной компании	В течение года	Финансовый директор
2.1	Заключение договоров с банками, желающими предоставить кредит в обмен на строящиеся квартиры	В течение года	Финансовый директор
2.2	Переориентация маркетингового отдела на оказание агентских услуг населению	В течение года	Финансовый директор
2.3	Создание проектной группы, отвечающей за ускорение темпов завершения недостроенного жилья	В течение года	Генеральный директор
3	Автоматизировать приоритетные бизнес-процессы, влияющие на продажи и качество обслуживания, в соответствии с разработанной концепцией	В течение года	Генеральный директор
3.1	Внедрить систему управлениями взаимоотношениями с клиентами CRM	В течение года	Генеральный директор
4	Повышать квалификацию персонала. Регулярно проводить обучение.	Постоянно	Директор по персоналу
5	Продвижение компании в сети Интернет	В течение года	Коммерческий директор
6	Внедрение системы бюджетирования с целью сокращения себестоимости работ	В течение года	Генеральный директор

Программа достижения поставленных целей определяется ежемесячным планом ответственного за выполнение задачи.

Рассмотрим подробно каждое из перечисленных мероприятий.

1. Расширить спектр предлагаемых дополнительных услуг строительной компании

Наиболее важным фактором, определяющим позицию строительных организаций на рынке, будет ее конкурентоспособность и набор сервисных и дополнительных услуг. С точки зрения формирования бренда строительные организации могут производить разнообразный ассортимент пакетов работ и услуг по строительству и обслуживанию строительных объектов. Как и любой бренд, строительный бренд должен иметь в своей основе: известность, доверие, имидж [11].

Продукцией ООО СИК «Девелопмент-Юг» в основном является девелоперская деятельность. В зарубежной литературе девелоперство определяется как выполнение строительных, инженерных, земельных работ на поверхности, над или под землей, или осуществления каких-либо материальных изменений в использовании зданий или земельных участков [29]. Слeдуeт отмeтить, что под строительно-монтажными работами скрываeтся цeлый кoмплeкс конкрeтных видов рaбoт. Но в российской деловой жизни девелоперство означает несколько иной аспект деятельности, в отличие от обычного строительства. Это, прежде всего качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости и приносимых ею доходов посредством учета изменяющейся ситуации, оценки рисков, использования возможностей развития, удачного вложения капитала.

Основными этапами девелоперства, определяющими его структуру являются: разработка идеи девелоперского проекта, разработка концепции проекта, разработка обоснования инвенстиций, организация финансирования, разработка технико-экономического обоснования (ТЭО) строительства, формирование команды проекта, приобретение юридических прав на объект недвижимости, подготовка к строительству, строительно-монтажные работы, сдача-приемка в эксплуатацию, обслуживание и управление объектом, продажа объекта, сдача его в аренду как конечный этап девелоперства.

На взгляд автора дипломной работы, при формировании пакета работ и услуг ООО СИК «Девелопмент-Юг» следует принять во внимание, что объединение предынвестиционного проекта, строительно-монтажных работ и сервисных услуг по обслуживанию строительных объектов в один пакет приведет к росту объема выполненных работ и росту доходов. Это было подтверждено опытом ряда организаций.

В рамках девелоперского вида деятельности компании ООО СИК «Девелопмент-Юг» выполняет следующие виды работ: разработка идеи девелоперского проекта; разработка обоснования инвестиций; организация финансирования; разработка технико-экономического обоснования (ТЭО) строительства; приобретение юридических прав на объект недвижимости; проектные работы; подготовка к строительству; строительно-монтажные работы; сдача-приемка в эксплуатацию; обслуживание и управление объектом; продажа или сдача в аренду объекта недвижимости.

Приведенный пакет работ и услуг при его полном внедрении даст строительным организациям шанс увеличить количество заказов и, следовательно, повысить рентабельность своей деятельности. В данном пакете работ и услуг, кроме проектирования, строительства и обслуживания объекта, предлагаются предынвестиционные и сервисные услуги. Приведем более подробно предлагаемый перечень предынвестиционных услуг: оценка с точки зрения перспектив использования земельного участка, выбранного под строительство; приобретение юридических прав на этот участок (аренда или выкуп); в случае муниципальной собственности на земельный участок получение разрешения у межведомственной комиссии муниципального образования на размещение того или иного объекта недвижимости на данном участке; разработка проекта; организация финансирования.

Функционирование строительной фирмы для обeспeчения еще одной части пакета сeрвисной услуги осущeствляeтся на оснoве сервисной концепции маркетинга. Спeцифика сервисной концепции маркетинга - концентрация внимания на окaзaнии услуг по обслуживанию прoцесса эксплуатации тoвара в течение всего срока его cлужбы [15]. Сервисное производство подчеркивает единство процесса производства и последующей эксплуатации продукта, охватывая весь период его жизненного цикла, вплоть до исчерпания резервов физического и морального износа. Сeрвисные услуги дoлжны выпoлняться по сoгласованию с инвестором и обеспечивать сoдержание построенного здания и сетей в исправном состоянии, при неoбхoдимости они также включaют выполнение утвeрждeнного грaфика плaново-прeдупрeдительных рeмонтов, содeйствие в реализaции дaнного объектa недвижимости или в сдаче его в аренду.

Приведем более подробно предлагаемый перечень сервисных услуг подрядной строительной организации: услуги по обслуживанию зданий предполагают: а) содержание сетей в исправном состоянии, б) запуск системы отопления в осенне-зимний период и его отключение в весенне-летний период, в) своевременное устранение выявленных неисправностей, г) организация работы диспетчерской службы; обеспечение охраны объекта; содействие в реализации недвижимости по рыночной цене или в сдаче ее в аренду.

В заключение отметим, что одновременно с созданием пакета работ и услуг и внедрением системы предынвестиционного и сервисного обслуживания строительных oбъектов в подрядных строительных организациях должна реализовываться программа информационного уведомления заказчиков о формировании пакета работ и yслyг. Сведения о содержании пакета работ и услуг по обслуживанию строительных объектов доводятся до основных клиентов подрядной строительной организации рассылкой электронных писем, размещением подробной информации на cайте организации, проведением рекламных акций. Основной упор при этом делается на совмещение выполнения строительно-монтажных работ с оказанием предынвестиционных услуг и работ по дальнейшему сервисному обслуживанию сданных в эксплуатацию объектов. При осуществлении программы можно использовать новые информационные и компьютерные технологии: системы класса CRM (customer relationship management - управление взаимоотношениями с клиентами): факс-директ; речевую почту; маркетинг баз данных. Изменения, связанные с осуществлением действий по созданию пакета работ и услуг и внедрению системы предынвестиционного и сервисного обслуживания, неизбежно приведут к усовершенствованию функционирования подрядной строительной организации, раскроют новые возможности для бизнеса и приведут к увеличению прибыли.

2. Совершенствование финансового состояния

Первоочередными мерами для ООО СИК «Девелопмент-Юг» должны стать: отказ от операций, приводящих к увеличению объема кредиторской задолженности; поиск вариантов снижения себестоимости продукции; сбор долевых средств только в случае крайней необходимости, постепенный переход на продажу квартир, а не долей; срочное завершение строительства текущих объектов. Предлагаемые мероприятия по совершенствованию финансового состояния ООО СИК «Девелопмент-Юг» - повышение объема ежегодно получаемой чистой прибыли за счет переориентации на продажу готовых квартир, а не долей, и формирования более стратегически ориентированной организационной системы.

Автор дипломной работы предлагает реализацию следующих проектов с вовлечением персонала для ООО СИК «Девелопмент-Юг»: поиск кредиторов, готовых получить плату за кредит в виде готовых квартир; переориентация маркетингового отдела на оказание агентских услуг: продажа квартиры, организация ремонта квартиры; создание проектной группы, отвечающей за ускорение темпов завершения недостроенного жилья.

3. Автоматизировать приоритетные бизнес-процессы, влияющие на продажи и качество обслуживания, в соответствии с разработанной концепцией

Основная задача, которые должна быть поставлена и решена в ходе внедрения - это автоматизированный контроль за прохождением заказа на всех его этапах. Программа автоматизации бизнес-процессов ООО СИК «Девелопмент-Юг» должна учитывать принятые сроки, регламент работ. На рынке очень важно выполнять строительно-монтажные работы точно в срок и теперь руководству ООО СИК «Девелопмент-Юг» будет гораздо легче контролировать действия персонала. Сотрудники компании сами заинтересованы в использовании CRM-системы. Они, также как и их руководитель, могут контролировать выполнение регламента на своем «участке работ» - и сроки, и стоимость. Внесенная один раз в систему информация может быть использована потом при печати автоматически заполняемых документов, например, договоров и отчетов.

В дополнение к клиентской базе и системе управления продажами, CRM позволяет вести финансовый учет по сделкам, организовать документооборот и обмен файлами, измерять эффективность рекламных действий. В результате пользователи системы могут также видеть, как в результате их ежедневных действий изменяются ключевые показатели, определяющие заработную плату. Все это является стимулом для своевременного выполнения работ по взаимодействию с клиентами и использованию CRM-решения. В ООО СИК «Девелопмент-Юг» предлагается внедрение системы Terrasoft стоимость 200 тыс. руб.

4. Повышать квалификацию персонала. Регулярно проводить обучение персонала

Требование к обязательному повышению квалификации работников строительной отрасли, есть осознанная потребность самих специалистов - строителей, получившая свое окончательное оформление в виде законодательной нормы (ст. 55.5, п. 8, пп. 3 Градостроительного кодекса РФ).

При этом установленная норма повышения квалификации «не реже одного раза в 5 лет» является минимальной. Практическая потребность в повышении квалификации диктует необходимость сокращения этих сроков до 2-3 лет.

Обучение персонала ООО СИК «Девелопмент-Юг» рекомендуется проводить по следующим направлениям: изучение новейших технологий и разработок, обеспечение безопасности работ и производства; нормативно-правовое обеспечение строительных работ; контроль качества выполнения работ; управление качеством; организация строительных работ; выполнение функций Генерального подрядчика; менеджмент в строительстве; оптимизация расходов при строительстве. Периодичность обучения - один раз в 2 года.

5. Продвижение бренда ООО СИК «Девелопмент-Юг» в сети Интернет.

Процесс последовательного создания бренда начинается с выбора потребителя (инвестора). Это очень важно, потому что потребности разных потребителей (инвесторов) в этой строительной сфере различны.

Когда потребитель определен, строительная организация-интегратор организация может выбрать путь, которым она наилучшим образом удовлетворит потребности потребителя (инвестора), не только своими силами, но и силами участников сети организаций, которые должны поддерживать торговую марку строительной организации-интегратора.

Знакомство с потребителем (инвестором) на ранней стадии, задолго до рассмотрения вопроса о приобретении пакета работ и услуг, отражается на подсознательном желании приобрести именно этот пакет, что выражается в осознанном желании. Архитектура отношений позволяет ускорить процесс приобретения, поскольку правильная информация, доставленная вовремя, по правильному каналу, уменьшает путаницу в умах потребителей (инвесторов), ускоряет выбор именно в пользу этой строительной организации. Использование архитектуры отношений особенно критически важно в то время, когда уже заключен контракт на приобретение пакета работ и услуг и идет процесс его реализации ? это время для формирования уверенности потребителя (инвестора) и лояльности именно к этой торговой марке.

Использование информации как средства лучшего обслуживания потребителя (инвестора) является лучшей поддержкой отношений строительной организации-интегратора и потребителя (инвестора).

Бренд должен постоянно использоваться на финальных стадиях для закрепления уверенности пользователя. Чем больше будет успешных проектов, проведенных под этой торговой маркой, чем больше отношений с клиентами, чем больше положительных ассоциаций с данным брендом, тем более уверенно будет чувствовать себя фирма.

Необходимо создать впечатление настойчивости на своем бренде ? это следующий шаг производителя для перехода к следующему сегменту рынка. Если на этой, финальной стадии, строительная организация-интегратор сделает акцент на своей торговой марке в сознании потребителей (инвесторов), партнеров, то все его усилия по продвижению автоматически будут перенесены на новый сегмент, обеспечив огромную подъемную силу. То есть строительная организация интегратор (ООО СИК «Девелопмент-Юг») сможет выйти на региональный рынок, а при ее успешном развитии ? и на национальные рынки, что является особенно актуальным в условиях происходящей глобализации экономики.

Являясь продуктом маркетинговой службы, прежде всего в части коммуникационной политики, бренд представляет собой нечто гораздо большее, чем просто совокупность специфического имени, символа, дизайна и иных составляющих, прикрепляемых к пакету работ и услуг с целью придания ему целостного облика качественного пакета способного удовлетворить нужды и потребности потребителей на новом качественном уровне, что создает дополнительную ценность пакета в глазах потребителя. Применение брендинга позволяет строительной организации-интегратору оказывать влияние на потребителя, формировать спрос на те пакеты, которые существуют, а следовательно, формировать собственную товарную политику, обеспечивая, тем самым, массовость и масштабность организации, возвращая утерянные позиции, обеспечивая дальнейшее развитие экономики.

Таким образом, следование строительной организации-интегратора предложенным рекомендациям приводит к высшей ступени вовлеченности в бренд одной из главных групп корпоративной аудитории ? потребителей (инвесторов). Чем выше уровень вовлеченности, тем выше конкурентоспособность организации, прочнее положение строительной организации на рынке, тем выше деловой имидж и, следовательно, ее стоимость.

6. Внедрение системы бюджетирования с целью сокращения себестоимости работ

Выделим основные проблемы, возникающие при постановке системы бюджетирования в строительстве: отсутствие четких стратегических целей; неверное определение решаемых задач; неправильный выбор ведущего менеджера проекта; возможное отсутствие единой нормативной базы и единой терминологии; неверное определение центров финансовой ответственности (ЦФО); отсутствие четкого механизма взаимодействия ЦФО в процессе бюджетирования; отсутствие определенных ответственных за бюджетные показатели. Чтобы внедряемая система была работающей, нужна связь между бюджетированием и мотивацией персонала.

Очень важно также, чтобы схема бюджетирования была индивидуальна в соответствии со структурой бизнеса компании, а управленческий учет был непосредственно связан с составлением бюджета.

При бюджетировании в производстве или торговле ключевым моментом является определение ограничительных внешних факторов -- емкости рынка, объема поставок, поведения покупателей и спроса. Затем на основе анализа этих факторов составляется бюджет продаж, за которым следуют бюджеты производства, коммерческих расходов, заработной платы, управленческих расходов и т. д. В связи со спецификой строительной отрасли первичным здесь является бюджет строительства, так называемый проект производства работ. Этот бюджет представляет собой смету расходов строительного проекта без подробной детализации по видам работ.

Цикл строительства не зависит от плана продаж, и построение процесса бюджетирования в строительстве на основе бюджета продаж невозможно. Скорее наоборот - поскольку цены на квартиры в готовом доме значительно выше, чем на этапе строительства, необходимо продавать ровно столько квартир, сколько средств требуется на финансирование строительных работ на каждом этапе.

На практике формирование бюджета начинается с составления бизнес-плана на определенный период: год, два, три и так далее. Сначала планируются натуральные показатели по уже существующим проектам, затем они переводятся в финансовые величины [18].

Результаты планирования анализируются с точки зрения прибыльности компании и ее будущих доходов, строится прогноз относительно входа в новые проекты и бюджеты этих проектов. В реализации проекта крупной строительной организации участвуют, как правило, все ее подразделения. В целях повышения качества управленческого учета для всех подразделений необходимо разработать единый аналитический справочник «Классификатор затрат». Кроме того, чтобы наиболее точно оценить результаты каждого строительного проекта, необходимо разработать механизм разнесения косвенных затрат по проектам. Основная сложность заключается в определении процедуры и базы для разнесения. Выручка строительной компании поступает неравномерно, поэтому чаще всего основной базой распределения косвенных затрат являются прямые затраты, а также материальные затраты, построенные метры и т.д. Для учета меняющихся условий бизнеса используется так называемый анализ сценариев. Формируются различные варианты бюджетных систем, которые моделируют разные прогнозы. При сравнении фактических показателей с плановыми выбирается тот сценарий, который оказался наиболее близким к факту, и бюджеты соответственно корректируются.

Сформируем на конкретном примере бюджет расходов для строительства обычного жилого дома, рекомендуемый для использования в системе управленческого учета. Примерный перечень статей расходов для строительства дома раскрыт в нижеприведенной таблице. Данный бюджетный план можно отнести к разновидности бюджетов, строящихся по системе «сверху-вниз». Ко всему прочему, следует отметить, что данный прогноз строительства может изменяться в процессе строительства.

Таблица 3.2 - Бюджет проекта «Строительство дома площадью 150 кв.м.»

Статья (наименование расхода)	Стоимость работ	Стоимость материалов	Итого по разделу	Примечание
Земельный участок - в спальном районе, 6 соток	120000	6000000	6120000	Стоимость услуг (работ) риэлторов может быть и выше
Геодезическое исследование участка	-	-	-	При частном строительстве - не требуется
Оформление собственности	15000-30000	-	-	-
Составление проекта (150 кв. м)	150000	-	150000	В стоимость не входит дизайн (дополнительные расходы)
Получение разрешения на строительство	-	-	35000	Официально, фактически гораздо больше
Обеспечение подачи воды и электроэнергии	200000	100000	300000	В зависимости от протяженности
Газификация	100000	50000	150000	-
Обеспечение подъездных путей для строительства	-	-	-	При частном строительстве - не требуется
Строительство «коробки»	1000000	1500000	2500000	Фундамент, стены, кровля, окна
Сантехника	100000	200000	300000	Отопление, канализация, водопровод
Электрика	150000	300000	450000	Эл. Разводка + Эл. Приборы
Внутренняя отделка	500000	700000	1200000	-
Регистрация постройки в БТИ	-	-	50000	Может варьироваться
Устройство забора и благоустройство двора	100000	150000	250000
Страхование подстроенного объекта	-	-	От 10 до 25 % от стоимости дома	-
Итого			11505000	Стоимость страховки в эту сумму не входит

Итак, строительство такого дома продлится от одного до двух лет. Как видно из таблицы, строительство дома обойдется его владельцу в 11,5 миллионов рублей. Руководствуясь данными такого бюджета, нужно понимать, что итоговая прогнозная сумма неокончательная, так как в процессе строительства очень часто возникают непредвиденные ситуации, влекущие за собой завуалированные расходы. К таким расходам, например, можно отнести дополнительную стоимость на создание дизайна будущего дома, стоимость которого не входит в стоимость проекта дома. Но важно заметить, что, владея такой информацией, будущий владелец или компания-застройщик могут начинать строительство именно тогда, когда им это будет удобно, когда они будут располагать необходимой суммой денежных средств и требуемой рабочей силой, а также, планируя строительство, минимизировать непредвиденные расходы и снижать всевозможные риски.

С целью сокращения управленческих расходов ООО СИК «Девелопмент-Юг» предлагается упразднение должностей «производители работ», «мастер», «главный энергетик» и передача их функций на аутсорсинг.

Таким образом, для совершенствования деятельности ООО СИК «Девелопмент-Юг» были предложены следующие мероприятия: расширение спектра предлагаемых дополнительных услуг компании в соответствии с утвержденным планом; совершенствование финансового состояния строительной компании; автоматизация приоритетных бизнес-процессов, влияющих на продажи и качество обслуживания, в соответствии с разработанной концепцией; повышение квалификации персонала, регулярное обучение с периодичностью 1 раз в 2 года; продвижение компании в сети Интернет; внедрение системы бюджетирования с целью сокращения себестоимости работ и управленческих расходов.

3.2 Расчет экономической эффективности предложенных мероприятий

Проведем оценку экономической эффективности предложенных мероприятий. Примерные затраты на внедрение предложенных мероприятий представлены в табл. 3.3.

Таблица 3.3 - Затраты на внедрение предложенных мероприятий

№	Мероприятие	Сумма затрат на 2013 год, тыс. руб.
1	Расширить спектр предлагаемых дополнительных услуг компании в соответствии с утвержденным планом	10
2	Совершенствование финансового состояния строительной компании	525
2.1	Заключение договоров с банками, желающими предоставить кредит в обмен на строящиеся квартиры	125
2.2	Переориентация маркетингового отдела на оказание агентских услуг населению	200
2.3	Создание проектной группы, отвечающей за ускорение темпов завершения недостроенного жилья	200
3	Автоматизировать приоритетные бизнес-процессы, влияющие на продажи и качество обслуживания, в соответствии с разработанной концепцией	200
3.1	Внедрить систему управлениями взаимоотношениями с клиентами CRM	200
4	Повышать квалификацию персонала. Регулярно проводить обучение.	200
5	Продвижение компании в сети Интернет	100
6	Внедрение системы бюджетирования с целью сокращения себестоимости работ	85
6.1	Упразднение должностей «производители работ», «мастер», «главный энергетик» и передача их функций на аутсорсинг.	100
		1845

Таким образом, общая сумма затрат на предлагаемые мероприятия оценивает по совершенствованию маркетинговой стратегии составит 1845 тыс. руб. Оценку эффективности предложенного проекта мероприятий можно определить по следующим показателям: сроку окупаемости инвестиций (РР); общей накопленной величине дисконтированных доходов (РV); чистому дисконтированному доходу (NPV); индекс доходности (PI).

Срок окупаемости инвестиций:

(3.1)

где РР - срок окупаемости инвестиций; J - сумма инвестиций в проект; Рs - среднегодовая (среднемесячная) прибыль.

Сумма инвестиций в проект составляет 1845 тыс. руб.

В результате внедрения предложенных мероприятий ожидается прирост выручки ООО СИК «Девелопмент-Юг» на 30 % в 2013 году, или до 190990,8 тыс. руб. Себестоимость ООО СИК «Девелопмент-Юг» составит: 190990,8*0,55 = 105482 тыс. руб. Валовая прибыль составит: 190990,8-105482 = 85508,8 тыс. руб. Управленческие расходы сократятся на 30 %, т.е. прибыль от продаж ООО СИК «Девелопмент-Юг» составит: 85508,8 - (112818*0,7) = 6536,2 тыс. руб.

Таким образом, срок окупаемости инвестиций маркетингового плана составляют 0,3 года.

Общая накопленная величина дисконтированных доходов (РV) рассчитывается по формуле:

(3.2)

где P_k - величина дохода в k-ом году; r - ставка дисконтирования.

В нашем случае период возврата инвестиций не превышает одного года. Общий накопленный доход от проекта составляет 6536,2 тыс. руб.

Чистый дисконтированный доход (NPV) рассчитывается по формуле:

(3.3)

где IC_j - общие инвестиционные затраты в j-ом периоде.

NPV =6536,2- 18415 = 4691,2 тыс.руб.

Так как NPV является положительным, это говорит об эффективности данных мероприятий.

Индекс доходности:

(3.4)

Данный показатель больше единицы, следовательно, мероприятия являются эффективными.

На основе системы рассчитанных показателей можно сделать вывод о том, что разработанный план мероприятий по реализации стратегии развития ООО СИК «Девелопмент-Юг» является эффективным.

Глава 4. Безопасность жизнедеятельности, охрана труда (безопасность отрасли), защита населения и территорий в чрезвычайных ситуациях

4.1 Структура управления безопасностью жизнедеятельности на предприятии

Функции управления безопасностью жизнедеятельности в ООО СИК «Девелопмент-Юг» выполняет начальник отдела управления строительством.

Политика ООО СИК «Девелопмент-Юг» в области охраны труда строится на следующих принципах:

- неукоснительное соблюдение требований законодательства Российской Федерации в области охраны труда, промышленной безопасности и охраны окружающей среды, а так же действующих государственных норм и правил, технологических регламентов, положений, стандартов и инструкций.

- постоянное повышение уровня охраны труда и промышленной безопасности на предприятии, способствование снижению рисков на основе постоянной идентификации, оценки и контроля риска;

- следование политике, запрещающей употребление алкоголя и наркотиков;

- достижение безопасности персонала оптимальным сочетанием выполнения обязанностей, инициативы и ответственности каждого работника (ни один работник, включая руководителя, не должен осуществлять никаких действий, способствующих снижению безопасности персонала);

- развитие и стимулирование персональной и коллективной ответственности работников ООО СИК «Девелопмент-Юг» за соблюдение требований по охране труда, промышленной безопасности и экологии;

- реализация всего доступного комплекса мер по снижению рисков и предупреждению аварийных ситуаций, а в случае их возникновения - по локализации и ликвидации последствий;

- постоянное повышение уровня культуры безопасности на производстве;

- пропаганда и максимально широкое внедрение передового опыта, российского и зарубежного, по вопросу формирования у работников Компании устойчивого мотивационного механизма безопасного поведения на производстве, ответственности как за свою жизнь и здоровье, так и за жизнь и здоровье работающего рядом с ним.

Сотрудничество с ведущими организациями мира позволило перенять международный опыт и перенести компанию на новый уровень обеспечения безопасности. Это позволило сделать показатели производственного травматизма во много раз ниже, чем у большинства предприятий, занятых аналогичной деятельностью. Компания неоднократно отмечалась высокой оценкой системы охраны труда как иностранными подрядчиками, так и официальными профессиональными организациями России.

ООО СИК «Девелопмент-Юг» прикладывает все усилия для обеспечения комфортной и безопасной производственной среды для работников. Индивидуальный подход к каждому работнику в области обеспечения благоприятных условий труда отражается в культуре производства и сплоченности трудового коллектива на всех уровнях.

Одним из основных направлений деятельности в области охраны труда является повышение инициативы работников. Стимулирование деятельности персонала, а так же повышенное внимание ко всем опасным производственным факторам является основой развития охраны труда как для всего коллектива в целом, так и для каждого работника в частности. Трехступенчатый контроль состояния охраны труда на предприятии позволяет всему персоналу лично участвовать в становлении качественной и безопасной работы.

Для совершенствования системы охраны труда на предприятии разработаны и приняты к выполнению следующие положения: Организация управления охраной труда и службы охраны труда в ООО СИК «Девелопмент-Юг»; Положение о производственном контроле за соблюдением промышленной безопасности на опасных объектах ООО СИК «Девелопмент-Юг»; Положение по организации и производству работ повышенной опасности; Положение о системе управления охраной труда и окружающей среды в ООО СИК «Девелопмент-Юг»; Положение о требованиях охраны труда, предъявляемых при выполнении работ подрядчиками; Политика ООО СИК «Девелопмент-Юг» в отношении алкоголя и наркотиков.

Начальник отдела управления строительством распределяет обязанности по охране труда между органами управления и должностными лицами.

Совместно с представителями работников руководитель организации создает общественные органы управления охраной труда, включающие: комитет (комиссию) по охране труда; институт уполномоченных (доверенных) лиц по охране труда.

Распределение обязанностей по охране труда для работников органов управления и должностных лиц излагается в локальном нормативном акте.

Все работники должны проходить обучение по охране труда в объеме возложенных на них обязанностей. Порядок проведения обучения и проверки знаний охраны труда излагается в соответствующем локальном нормативном акте. В организации должны в установленном порядке разрабатываться, соответственно оформляться, тиражироваться и распространяться локальные нормативные акты по управлению охраной труда, включая: инструкции по охране труда; стандарты предприятий по безопасности труда.

В ООО СИК «Девелопмент-Юг» установлена система оперативной и отчетной документации по охране труда.

4.2 Классификация и примеры чрезвычайных ситуаций (ЧС) техногенного происхождения в мирное время. Возможные причины аварий на строительных объектах

К техногенным относятся опасности, которые возникают в процессе функционирования технических объектов по причинам, связанным с деятельностью человека, обслуживающего эти объекты.

По воздействию на человека техногенные опасности могут быть: механическими, физическими, химическими, психофизиологическими и т.д. (рис. 4.1).

Источниками техногенных опасностей являются элементы техносферы. Опасности возникают из-за неисправностей и дефектов в технических системах, неправильного их использования, а также из-за наличия отходов при эксплуатации технических систем. Технические неисправности и нарушения режимов работы технических систем приводят к возникновению травмоопасных ситуаций. Выбросы в атмосферу, стоки в гидросферу, захламление земной поверхности твердыми веществами, энергетические излучения и поля сопровождаются формированием вредных воздействий на человека, природную среду и элементы техносферы.

Травмоопасные факторы действуют кратковременно и спонтанно в ограниченном пространстве. Они возникают при авариях и катастрофах, при взрывах и внезапных разрушениях зданий и сооружений. Вредные факторы оказывают длительное периодическое воздействие на человека, а также на природную среду и элементы техносферы. Пространственные зоны могут колебаться в широких пределах от рабочих и бытовых зон до всего земного пространства.

Воздействие травмоопасных факторов приводит к травмам или гибели людей, часто сопровождается очаговыми разрушениями природной среды и техносферы. Длительное воздействие вредных факторов оказывает отрицательное влияние на здоровье людей, является причиной профессиональных заболеваний.

Рис. 4.1. Травмоопасные и вредные факторы производственной среды [6]

Строительная отрасль, как и любая другая отрасль промышленности, характеризуется наличием аварийных ситуаций. Статистика показывает, что в ~80% случаев строительных аварий с обрушением несущих конструкций объекта происходит в результате человеческих ошибок, допущенных при проектировании, возведении и эксплуатации зданий и сооружений. Эти ошибки формируют внутренний (объектный) риск аварии, от величины которого зависит не только срок службы (ресурс) объекта, но и размер ущерба в случае его аварии.