Как и в экономически развитых странах право собственника на недвижимость в России ограничено:

недра принадлежат государству полностью (собственник имеет право только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.));

воздушное пространство имеет общественный характер и принадлежит правительству.

Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

Базовый объект недвижимости - земля. Анализ западных рынков недвижимости показывает, что вклад стоимости земли в рыночную стоимость является одним из важнейших вкладов. В теории, для обозначения земли используют термин “земельный участок”, или просто “участок”, - обособленная территория земли в границах, зарегистрированная в поземельной книге (земельном кадастре) под уникальным идентификационным номером (кадастровым номером). Земля имеет уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля - это вся планета, колыбель человека, выполняющая важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля - это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность, или пространственный базис - объект хозяйствования и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. И, наконец, земля, как территория государства, обуславливает политическую функцию. В силу перечисленных выше факторов земля, как невосполнимый природный ресурс многофункционального значения, имеет особый юридический статус. Распоряжение землей, особенно купля-продажа земельных участков в России на современном этапе - дело специфическое и непростое. Можно выделить две большие группы людей, которые по-разному смотрят на использование земли. Первая группа считает, что земля является рыночным товаром и должна быть поделена между членами общества с правом неограниченного владения. Другая группа отстаивает идею о том, что земля является общим достоянием и должна находиться в ведении государства.

Борьба двух противоположных взглядов на землю приводит к определенному компромиссу: когда частная собственность приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права, то есть государство получает право вводить ограничения прав собственника. К таким ограничениям относятся, например: строительные ограничения, системы зонирования, законодательство по застройке и развитию территории и контроль за окружающей средой. Ни в одной стране мира нет абсолютного права на землю.

Для обозначения участка земли со зданиями, строениями или сооружениями употребляется термин “улучшенный земельный участок”. Связано это с тем, что термин “улучшения” является более полной характеристикой объекта недвижимости, так как включает в себя не только здания, строения и сооружения, но и многолетние насаждения, подземные и надземные коммуникации, т.е. все улучшения земельного участка.

Существуют ипограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. К их числу можно отнести фиксчерсы - движимые предметы, прикрепленные кземле или размещенные в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопительной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт, вторые металлические двери).

1.2.1 Признаки недвижимости

Все объекты недвижимости обладают уникальными характеристиками, которые отличают их от других товаров и, соответственно влияют на ценообразование в изменяющейся экономической среде.

Полезность. Объект недвижимости удовлетворяет потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности помещения, в престиже и т.д. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т.д.

Фиксированное местоположение в основном обуславливает уникальность каждого объекта недвижимости, во многом определяет его экономические характеристики и позиционирование на рынке. Даже две одинаковые квартиры в одном и том же многоквартирном доме имеют различное местоположение в терминах этажа, ориентации окон, расположения в доме и так далее.

Уникальность (неповторимость). Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости.

Двухкомпонентность. Любой объект недвижимости, который включает улучшения, состоит из двух компонентов - земли и зданий (сооружений). Для различных типов недвижимости и различных экономических условий соотношение двух компонентов как в стоимостном, так и в физическом измерении может быть различным. Так как земля и здания как экономические объекты имеют разную экономическую сущность и характеристики, анализ недвижимости, по сравнению с однокомпонентными товарами, в целом является достаточно сложным.

Натуральная форма не потребляется, сохраняется в течение всего срока жизни.

Долговечность. Если говорить о “чистой" земле (как части поверхности земной суши), то теоретически она имеет бесконечный срок жизни и не изнашивается. Здания и сооружения, в свою очередь, по сравнению с землей имеют ограниченный срок жизни. Однако, по сравнению с абсолютным большинством других товаров, здания и сооружения относительно долговечны (хотя, в конечном счете, они требуют либо ремонта, либо замены). Именно долговечность недвижимости позволяет отделять право пользования недвижимостью от права владения, обеспечивая одновременное существование целого набора различных интересов в одной и той же недвижимости.

Фундаментальность. Недвижимость - это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.

Определение недвижимости как физического объекта имеет важное значение, но оно явно не достаточно и не исчерпывает всей совокупности признаков недвижимости, поэтому в практике различают понятие недвижимости как физического (материального) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.

1.2.2 Классификация объектов недвижимости

Объекты недвижимости классифицируются следующим образом.

По типу недвижимости:

земля (в том числе сельскохозяйственные земли (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения, целина), земли населенных пунктов (городов, рабочих, курортных и дачных поселков, сельских населенных пунктов), а также земли промышленности, транспорта, связи и других секторов народного хозяйства, земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли лесного фонда, лесного хозяйства, земли водного фонда, земли запаса);

коммерческая недвижимость (офисная, торговая, бары, рестораны, гостиницы, спортивно-оздоровительные комплексы и т.п.);

промышленная недвижимость (производственно-складская);

жилая недвижимость.

По функциональному назначению:

производственные объекты недвижимости (прямо или косвенно участвуют в создании товара);

непроизводственные объекты недвижимости (обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения).

По происхождению:

воспроизводимые объекты недвижимости (здания, сооружения, многолетние насаждения);

невоспроизводимые объекты недвижимости (земля, природные месторождения, природные водные бассейны).

По степени готовности к эксплуатации:

объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию;

объекты недвижимости, находящиеся в незавершенном строительстве.

По форме собственности:

объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности;

объекты недвижимости, находящиеся в государственной собственности;

объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности;

объекты недвижимости, находящиеся в собственности общественных организаций;

др.

Рис.1. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений

Право собственности определяется 17-й главой Гражданского кодекса Российской Федерации. Собственность - это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках:

Владение - первичный компонент собственности, основанный на законе физический контроль над объектом, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т.д., фактическое обладание объектом. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий - пользования и распоряжения. Можно владеть объектом недвижимости, но не пользоваться им. Пользоваться же объектом недвижимостью, не владея им фактически, невозможно.

Пользование - применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника, извлечение из объекта полезных свойств или дохода. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.

Распоряжение - всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т.е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам объект недвижимости и получаемый от него доход; определение юридической судьбы объекта собственности. То есть собственник недвижимости не только владеет и пользуется имуществом, но и распоряжается им в целях и пределах, не нарушающих права собственника ограничений, установленных законодательством.

Рынок недвижимости.

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

Спрос - это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

Формируется же спрос на недвижимые объекты под влиянием многочисленных факторов.

Экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.

Социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.

Природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.

Административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).

Окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

Национальные и культурные условия, традиции населения.

Политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.

Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому величина спроса на землю будет определяться:

ценой земли относительно цены на другие факторы производства;

продуктивностью земли;

ценой конечного продукта.

Предложение - это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов - предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Цена - это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы.

Важнейший элемент и условие существования любого рынка, в том числе и недвижимого имущества, - информационная инфраструктура - должна содержать достоверные сведения трех видов:

о существующих нормах и правилах работы на рынке недвижимости и их ожидаемых изменениях;

о структуре спроса и предложения по различным объектам;

об уровне и динамике цен на объекты недвижимости по районам, микрорайонам и другим сегментам рынка.

Основными источниками формирования базы данных служат:

Федеральные законы и нормативные положения, постановления Правительства РФ и органов власти субъектов РФ;

заявки потенциальных продавцов и покупателей, арендаторов, пользователей и владельцев, желающих произвести обмен или залог недвижимости;

рекламные объявления в газетах, журналах и других изданиях;

специальные исследования, опросы.

Глава 2. Характеристика природных и социально-экономических условий г. Подольска

2.1 Социально-экономические характеристики и перспективы развития города

География

Подольск расположен на Москворецко-Окской равнине, в центре Восточно-Европейской равнины, на берегах реки Пахры (правый приток реки Москвы). Город находится к югу от столицы, в 36 км от центра Москвы и в 15 км от МКАД, на автомагистрали и железнодорожной линии Москва - Симферополь. Занимает площадь 4039 гектаров. Большая часть Подольска расположена на правом берегу Пахры и к западу от железнодорожной магистрали.

Рис.2 Роза ветров г. Подольска и расстояния от него до ближайших городов

Геологическое строение территории, на которой расположен Подольск, аналогичен строению Восточно-Европейской равнины: она равнинная, но в то же время не плоская, с перепадом высот. Город находится на территории Москворецко-Окской физико-географической провинции подзоны смешанных лесов лесной зоны с преобладанием ландшафтов моренных и водноледниковых равнин. Почвы - аллювиальные, серые лесные. На территории города имеются месторождения доломитизированного известняка, получившего за мелкозернистую текстуру и красивый белый цвет название "подольский мрамор". Однако его разработки в настоящее время не ведутся.

Климат

Климат умеренно континентальный с относительно мягкой зимой, частыми оттепелями и тёплым влажным летом. Частое прохождение циклонов с Атлантики и иногда со Средиземноморья обуславливает увеличение облачности. Средне январская температура составляет около ?10,6°C, средне июльская - +17,4°C. Средняя продолжительность безморозного периода - около 130 дней. Среднегодовое количество осадков - 550 мм с колебаниями в отдельные годы от 390 до 850 мм. Максимум осадков (390 мм) выпадает летом, минимальное (160 мм) - зимой.

Город Подольск, как и вся Московская область, находится в часовой зоне, обозначаемой по международному стандарту как Moscow Time Zone (MSK) . Смещение относительно UTC составляет +4: 00. Интересно отметить, что по городу проходит меридиан 37°30? в. д., разделяющий 2-й и 3-й географические часовые пояса, поэтому на западе города применяемое время отличается от поясного времени UTC+2 на два часа, а на востоке - от поясного времени UTC+3 на один час.

В целом Подольск характеризуется невысоким уровнем загрязнения атмосферного воздуха. Согласно проведённым анализам, уровень его загрязнения в городе, как правило, колеблется от повышенного до пониженного. При этом показатели зависят от времени года, а также метеоусловий. Однако в начале XXI века обстановка ухудшается, и основными загрязнителями являются многочисленные промышленные предприятия и автомобильный транспорт, общее количество которого ежегодно увеличивается на 10-15 тысяч машин. Максимальная нагрузка на воздушную среду приходится на северо-восток и восток города (то есть на промышленную зону), а также Центральный район.

В Подольске имеется значительное количество парковых насаждений. В Парковом микрорайоне Подольска находится Городской парк культуры и отдыха им.В. Талалихина, на территории которого расположены аттракционы (в том числе, колесо обозрения), детские площадки, кафе, Зелёная эстрада (на ней в сентябре 1987 года прошёл первый в СССР рок-фестиваль. В последние годы в нём проведена реконструкция с благоустройством территории. Кроме того, в городе имеются многочисленные скверы и лесопарки: Екатерининский сквер у школы № 3, сквер Победы, сквер по улицам Комсомольской и Большой Зелёновской, лесопарки "Дубки", "Елочки", "Березки" и другие. К территории Подольска также примыкают обширные лесопарковые массивы.

По состоянию на 1 января 2012 года численность населения Подольска составляла 180 тыс. человек, что делало его третьим по численности населения городом Московской области после Балашихи и Химок (по данным миграционной службы города в 2010 году в Подольске проживало, с учётом реально проживающих в городе, от 237 до 240 тыс. человек. Таким образом, за последние три года в городе наблюдался прирост: на 582 человека в 2007 году (был зарегистрирован рост впервые за 17 лет), на 2457 человек в 2008 году и на 664 человека в 2009 году.

В экономике города, по оценке, занято 91,3 тыс. человек. Это составляло более 90 % от численности экономически активного населения или 50 % от численности постоянного населения города. Около 53 тысяч человек работало в крупных и средних предприятиях (из них в промышленности - 25 %, в ЖКХ - 11 %, в научных организациях - 6 %, в транспорте и связи - 6 %, в строительстве - 4 %, в бюджетной сфере - 21 %). Многие жители города каждый день ездят в Москву на работу, образуя маятниковую миграцию.

Планировка

Современный центр города - площадь Ленина, на которой расположено здание Совета депутатов и Администрации города Подольска и многие другие учреждения, в том числе, Дом Книги и Выставочный зал. От Площади Ленина идут дороги в 6 направлениях - проспект Ленина на северо-восток, ул. Комсомольская - на северо-запад и на юго-восток (к путепроводу через железную дорогу и в восточную часть города), улица Большая Серпуховская на юг, ул. Свердлова на юго-запад, ул. Кирова на юго-запад. Примерно в 2 км к западу от площади Ленина на берегу реки Пахры - усадьба. В2 км к востоку - площадь Вокзальная, железнодорожная станция Подольск и автовокзал.

Северная часть города отделена от центра рекой Пахрой, через которую всего 2 моста - на проспекте Ленина и в западной части, в районе Дубровиц. Восточные микрорайоны отделены от центра города магистральной железной дорогой, через которую есть три путепровода - на проспекте Юных Ленинцев, на Комсомольской улице и на Большой Серпуховской улице (севернее платформы Кутузовская). В центральной части города, на побережье Пахры, сохранилась регулярная планировка 1784 года и жилые дома конца XIX - начала XX века.

В начале 2010 года в границы городского округа Подольск была присоединена незастроенная часть земельного участка площадью 34,87 га у юго-западной границы города, на которой ранее располагался военный аэродром "Кузнечики". На этих территориях разместился одноимённый микрорайон, предназначенный для военнослужащих Министерства обороны Российской Федерации. Всего в микрорайоне возводятся 75 жилых домов общей площадью 949,7 тысячи мІ на 14 682 квартиры.

Экономика

Подольск - динамично развивающийся город Подмосковья, входящий в пятерку наиболее крупных экономически развитых регионов Московской области. По итогам 2010 года город находился на втором месте в Московской области по объёму отгруженных товаров по всем видам экономической деятельности (индекс составил 125,1 %) и на первом месте по объёмам отгрузки продукции по промышленным видам деятельности (индекс - 128,2 %). Основными отраслями экономики являются: обрабатывающие производства (46 %), производство и распределение электроэнергии, газа и воды (43 %), наука (4 %), строительство (3 %), транспорт и связь (2 %) http://ru.wikipedia.org/wiki/%CF%EE%E4%EE%EB%FC%F1%EA - cite_note-.D1.80.D0.B0.D0.B1.D0.BE.D1.87.D0.B8.D0.B94-101.

В то же время наряду с промышленным ростом наблюдается тенденция сокращения убыточных предприятий: по итогам 2010 года их количество сократилось на 20 %, сумма убытков снизилась на 36 % по отношению к 2009 году. Всего же на 21 промышленной площадке города в 2010 году осуществляли деятельность 813 организаций и индивидуальных предпринимателей.

В 2010 году средняя заработная плата работника по городу составила 32 166 руб. При этом наибольший рост был зарегистрирован в отраслях науки - 124,1 %. Средняя пенсия в декабре 2010 года - 8457 руб.

Таблица 3. Характеристика микрорайонов города Подольска

Районы	Численность населения (тыс. чел.)	Муниципальный жилищный фонд домов (тыс. кв. м)	Площадь территории (га)
Центральный (МЖРП-1)	10,7	69/220,8	168,5
Ново-Сырово (МЖРП2)	28,2	304/422,4	1294,2
Шепчинки (МЖРП-3)	22,8	181/292,6	308,8
Залинейный (МЖРП-4)	25,2	201/444	1102,4
Межшоссейны (МЖРП-5)	12,7	78/220,7	168,5
Кутузово (МЖРП-9)	12,7	62/212,3	156,8
Зелёновский (МЖРП-12)	10,4	46/189,6	79,3
Парковый (МЖРП-14)	11,9	38/238,4	78,8
Юбилейный-Фетищево (ЖПЭТ-1)	28,6	97/474	293,2
Высотный-Ивановский (ЖПЭТ-2)	27,2	145/411	293,2

2.2 Характеристика земельного фонда города

Согласно Статье 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий.

Объект оценки, находится в здании, земельный участок которого относится к категории земель поселений (земли населенных пунктов).

Землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки).

Сведения о категории других земель г. Подольска в приложении № 7.

В основном это так же земли поселений, промышленности, транспорта, обороны, безопасности и иного специального назначения.

Рис.4 Схема на часть территории г. Подольска, категории земель

ЗУ - земельный участок, на котором расположено нежилое здание с офисным помещением

Внешняя граница земель города, поселка, сельского поселения, которая отделяет эти земли от других категорий земель, устанавливается так же, как было записано в Земельном кодексе, путем определения городской черты. Но в правовой режим земель Земельный кодекс РФ 2001 г. вносит много нового. Вся территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны, которые фиксируются на карте зонирования. Для каждой зоны устанавливаются градостроительные регламенты, определяющие основу правового режима отдельных земельных участков, относящихся к конкретной зоне. Регламент определяет также порядок использования подземного и воздушного пространства данной зоны при ее застройке и последующей эксплуатации зданий, строений и сооружений. В городе, как известно, существует сложная система подземных и воздушных коммуникаций транспорта, связи, энергоснабжения, канализации, при строительстве и эксплуатации которых возникает множество правовых вопросов (определение трасс размещения коммуникаций, порядок их строительства и эксплуатации. Права и обязанности пользователей, арендаторов, собственников, меры безопасности и т. л). Эти вопросы решаются в соответствии со ст.38,39,44 Градостроительного кодекса РФ.

Глава 3. Кадастровый учет офисного помещения г. Подольска

3.1 Кадастровый учет офисного помещения и территориальное зонирование города

Понятие кадастрового учета:

Государственный кадастровый учет - это описание и индивидуализация в Едином Кадастровом Реестре Земель, в результате чего каждый ЗУ получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделит его из других земельных участков и качество экономической оценки.

ГКУ - сопровождается присвоением каждому ЗУ своего кадастрового номера. ГКУ подлежат ЗУ, расположенные на территории РФ в независимости от форм собственности, целевого назначения. ГКУ земельных участков проводиться по месту их нахождения в общем порядке на всей территории РФ по Единой методике.

Сведения о задачах и функциях кадастрового учета.

ГЗК создается и ведется в целях основания обозначения Государственного и Муниципального управления ресурсами, государственной охраны и использования земель. Мероприятия, направленные на охрану и улучшения плодородия земель.

Государственный земельный кадастр - систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов (далее - сведения государственного земельного кадастра).

Кадастровый номер земельного участка - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер земельного участка, который присваивается ему при осуществлении государственного кадастрового учета и сохраняется, пока земельный участок сохраняется как единое целое; новый К. н. присваивается земельному участку при изменении его границ в результате слияния или разделения.

Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости осуществляет следующие полномочия в установленной сфере государственного земельного кадастра:

организует:

создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов капитального строительства;

осуществляет:

ведение государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра и государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства;

Основными функциями Федерального агентства кадастра объектов недвижимости являются:

а) создание и ведение государственного кадастра объектов недвижимости на базе государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра и системы технического учета зданий и сооружений;

б) предоставление сведений, содержащихся в государственном кадастре объектов недвижимости;

в) предоставление сведений о налогооблагаемой базе при исчислении земельного налога и налогов на имущество;

г) оказание услуг в сфере землеустройства, государственного кадастрового учета, государственной кадастровой оценки земель, оценки иных объектов недвижимости;

д) проведение экспертизы землеустроительной документации.

Государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

В соответствии с правилами кадастрового деления территории Российской Федерации:

Вся территория Российской Федерации, включая территории субъектов Российской Федерации, внутренние воды и территориальное море, делится на кадастровые округа.

Кадастровым округом является часть территории Российской Федерации, в границах которой осуществляется ведение государственного реестра земель кадастрового округа. Государственный реестр земель кадастрового округа является составной частью Единого государственного реестра земель.

Кадастровый округ включает в себя, как правило, территорию субъекта Российской Федерации, а также акваторию внутренних вод и территориального моря, прилегающую к этой территории. Установление границ кадастровых округов и присвоение им кадастровых номеров осуществляет Федеральная служба земельного кадастра России.

Территория кадастрового округа делится на кадастровые районы. Кадастровым районом является часть территории кадастрового округа, в пределах которой осуществляется государственный кадастровый учет земельных участков и ведение государственного реестра земель кадастрового района. Государственный реестр земель кадастрового района является составной частью государственного реестра земель кадастрового округа.

Кадастровый район включает в себя, как правило, территорию административно - территориальной единицы субъекта Российской Федерации.

Территория кадастрового района делится на кадастровые кварталы. Кадастровый квартал является наименьшей единицей кадастрового деления территории кадастрового района, на которую открывается самостоятельный раздел государственного реестра земель кадастрового района и ведется дежурная кадастровая карта (план).

Кадастровый квартал включает в себя, как правило, небольшие населенные пункты, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и искусственными объектами территории.

В процессе кадастрового деления кадастровым кварталам присваиваются кадастровые номера. Кадастровый номер кадастрового квартала состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района в кадастровом округе и номера кадастрового квартала в кадастровом районе.

Кадастровое деление территории кадастрового округа на кадастровые районы и кадастровые кварталы осуществляет территориальный орган Федеральной службы земельного кадастра России на основании разрабатываемых проектов кадастрового деления соответствующих территорий. Требования к кадастровому делению и порядок учета кадастровых единиц устанавливает Федеральная служба земельного кадастра России.

Рис.5 Кадастровое деление г. Подольска, местонахождения объекта оценки

Территориальное зонирование города

Территориальное (градостроительное) зонирование - это зонирование территорий муниципальных образований в целях определения границ населённых пунктов, территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Территориальные зоны - это зоны, для которых определены границы и установлены градостроительные регламенты. Границы территориальных зон описываются и изображаются виртуально, без выноса и закрепления в натуре.

В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В моей работе, офисное помещение будет относиться к общественно-деловой зоне.

Градостроительный регламент - это устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны:

виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков, и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства;

предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков;

предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В отличие от категорирования земель, территориальное зонирование не просто фиксирует факт принадлежности земель к той или иной категории или территориальной зоны, но и предлагает программы использования всех земель муниципального образования на длительную перспективу.

В состав жилых зон могут включаться:

зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

зоны застройки малоэтажными жилыми домами;

зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;

зоны застройки многоэтажными жилыми домами;

зоны жилой застройки иных видов.

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

В состав общественно-деловых зон могут включаться:

зоны делового, общественного и коммерческого назначения;

зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;

зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;

общественно-деловые зоны иных видов.

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:

коммунальные зоны - зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;

производственные зоны - зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;

иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:

зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);

зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

Зона рекреационного назначения - это специально выделяемая территория в населённом пункте или пригородной местности и предназначенная для организации мест отдыха населения.

В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.

В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов.

Помимо перечисленных выше, органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

М 1:2 000

Рис.6 Разрешенные виды использования земель

ЗУ - земельный участок, на котором расположено нежилое здание с офисным помещением

3.2 Порядок и процедура кадастрового учета офисного помещения

Государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.

Важнейший признак, которому должен отвечать земельный участок, для того чтобы он был признан недвижимостью и тем самым мог быть объектом зарегистрированного права собственности, заключается в том, что участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами, должны быть определены его размер, границы и местоположение. Территориальные границы определяются в порядке, установленном земельным законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п.1 ст.261 ГК).

Таким образом, границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников. Государственный кадастровый учет земельных участков производится после проведения межевания земельных участков, т.е. определения местоположения и границ земельного участка на местности.

До государственной регистрации прав на земельные участки необходимо осуществить их технический (кадастровый) учет. Каждый земельный участок имеет кадастровый номер. Правила кадастрового деления территории Российской Федерации и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660. Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. На основании проведенного государственного кадастрового учета территориальным органом государственного земельного кадастра составляется кадастровая карта (план) земельного участка, в которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Заявление о государственной регистрации прав подают все стороны договора. В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации прав, переход права собственности на земельный участок или иной объект недвижимости регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Следует иметь в виду, что в настоящее время документы на регистрацию могут быть отправлены и по почте.

Требования к документам, которые представляются на государственную регистрацию, сформулированы в ст.18 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся на момент государственной регистрации прав в органе кадастрового учета, в том числе натурного описания границ. План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ. До присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера может использоваться условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект. Уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) участка.

Кадастровый номер земельного участка имеет иерархическую структуру:

1 уровень (А) - Номер кадастрового округа (территории субъекта Российской Федерации);

2 уровень (Б) - Номер кадастрового района (включая территорию административно-территориальной единицы субъекта Российской Федерации);

3 уровень (В) - Составной номер кадастрового квартала в кадастровом районе.

Состоит из трех частей:

В₁ - порядковый номер кадастрового блока в кадастровом районе (сельские населенные пункты/ города районного подчинения);

В₂ - порядковый номер кадастрового массива в кадастровом блоке (промышленная и селитебная зона);

В₃ - порядковый номер кадастрового квартала в кадастровом массиве.

4 уровень (Г) - Номер земельного участка;

В соответствии с правилами присвоения кадастровых номеров земельных участков:

Кадастровый номер земельного участка состоит из кадастрового номера кадастрового квартала и номера земельного участка в этом квартале.

Номером земельного участка в кадастровом квартале является порядковый номер подраздела, открываемого для записи сведений о данном земельном участке в соответствующем разделе государственного реестра земель кадастрового района.

Порядок учета кадастровых номеров вновь образованных и прекративших существование земельных участков устанавливается Федеральной службой земельного кадастра России.

Кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера.

В данной работе:

Кадастровый округ - 50 Московский областной

Участков: 3 320 917

Кварталов: 35 351

Районов: 65

Кадастровый район - 50: 61

Участков: 9

Район: 50: 61

Округ: 50

Кадастровый квартал - 50: 61: 0010118

Участков: 3 335

Кварталов: 132

Земельный участок - 50: 61: 0010118: 12

Статус:	Ранее учтенный
Дата актуальности:	10.01.2012
Адрес:	обл. Московская, г. Подольск, ул.40 лет Октября, при доме 15
Площадь по документу:	1 973.00 кв. м

Таблица 4. Журнал учета кадастрового номера г. Подольск

1	Российская Федерация Подольская область
2	Кадастровый округ № 50
3	Подольск (город)
4	Кадастровый район № 61
5	Кадастровый квартал № 0010112
6	Номера листов с 1 по 2 на 2012 год

Рис.7 План кадастрового квартала 50: 61: 0010112

Порядок постановки на учет (ЗУ)

В случае если земельный участок не учтен еще - определяется в Росреестр по

области (для прохождения процедуры государственного кадастрового учета).

Документы: - Заявление,

Правоустанавливающие документы

1) Постановление Решения органа государственной власти

2) Выписку из Решения

3) Договор купли-продажи, аренды, свидетельство о наследовании

4) Документы о межевании (описание земельного участка)

5) Документы, удостоверяющие личность (паспорт)

6) ИНН

7) Для юридических лиц:

Код ОКПО

Доверенность на оформляющее лицо

Таблица 5.Осуществление кадастровых процедур

Управление и территориальные отделы Федерального Агентства Кадастра объектов Недвижимости (2 рабочих дня)	Подразделение ФГУ рабочих дней)
Регистрация заявлений и поступающих с ними документов Рассмотрение документов на предмет ост отчисток, несоответствий, исправлений, и фрагментов Форма расписки о приеме документов Форма учетного дела и его сканирование Контроль соответствия отсканированных документов Прием электронных носителей	Прием электронных образований учетного дела, ввод данных об участке ЕС ГКН Исходя из заявления процедуры из процедуры и поступивших сроков дела Проверка сведений и участков учетного дела на предмет отсутствия установленных законом оснований для приостановления или отказа в приеме документов Формирование протокола по результатам проверки
Контроль соответствующих результатов проверки положениям закона и документам учетного дела При несоответствии: Формирование нового протокола проверки Принятие подтверждающего резервацию протокола - Принятие Решения НЕ допускающего Решения процедуре Регистрация решений в кадастровой регистрационной форме Печать и удостоверение Протокола проверки на бумажном носителе Выдача заявления заявителю Передача учетного дела - Передача экземпляров Протокола проверки на бумажном носителе в кадастровый район	в соответствии с кадастровым районом
Об осуществлении кадастровой процедуры
Реестр Решений в контрольной регистрационной форме Печать удостоверения Протокола проверки на бумажном носителе Передача учетного дела Передача экземпляров Протокола проверки и Решений на бумажном носителе в кадастровый район Удостоверение подготовленных Выписок	Внесение соответствующих сведений в кадастр Подготовка выписки из кадастра Формирование в электронном виде КД Передача кадастровых сведений удостоверенного дела вАС ГКН документов КД
Печать выписок из кадастра Их удостоверение и выдача заявителю Отметка о выдаче в АС ГКН Формирование КД на бумажном носителе с приобщением Протоколов проверки и решение до их передачи в центральный архив Формирование и обеспечение учета хранения архивных дел на бумажных носителях с приобщением Протоколов проверки и Решений
Не более 12 рабочих дней

Глава 4. Кадастровая оценка офисного помещения г. Подольска

4.1 Анализ рынка недвижимости города Подольска