Кадастровая стоимость земли

Кадастровая стоимость регламентируется Земельным кодексом Российской Федерации, постановлением Правительства РФ от 25.08.99 № 945 "О государственной кадастровой оценке земель" и другими документами.

Государственная кадастровая оценка проводится по категориям земель. При этом отнесение земельного участка к той или иной категории осуществляется на основании данных государственного земельного кадастра в соответствии с правоустанавливающими документами на земельный участок.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности ФЗ от 22.07.2010 N 167-ФЗ.

Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Рис.8 Кадастровая стоимость ЗУ по данным Росреестра

Оцениваемый участок занимает II место в стоимостных показателях и его стоимость приблизительно от 3 000 000 до 15 000 000 руб.

Рис.9 Стоимость 1 кв. м ЗУ за 1 кв. м (1: 5 000)

Жилой сектор - к примеру, 3-комнатные квартиры в Подольске - это комфортабельное качественное жилье, как в домах типовых серий последних десятилетий, так и в самых современных жилых комплексах: эконом-класса, бизнес-класса, элитных, - с собственной развитой инфраструктурой.

Таблица 8. Характеристика рыночных цен жилой недвижимость в г. Подольске

№№	этаж	Площадь	Местоположение	Описание	Цена
1	2/3 К	82/57/9	Победы ул.	Квартира студия, перекрытия	5 500 000 pуб.
2	11/14 П	84/46/9	Октябрьский пр-т	все комнаты изолированные	6 600 000 pуб.
3	6/12 МК	114/65/15	Подольская ул.	евроремонт, прямая продажа.	8 100 000 pуб.
4	8/9 П	57/41/6,5	Красногвардейский бул.	хорошее состояние, право собственности: купля/продажа	4 100 000 pуб.
5	2/3 К	56/43/6	Серпуховская Б. ул.	продажа по ипотеке возможна.	3 800 000 pуб.
6	13/16 П	77/43/12	50 лет ВЛКСМ ул.	прямая продажа	5 700 000 pуб.
7	16/22 М	106,4	Ленинградская ул.	ЖК Подольские просторы, повышенной комфортности	7 300 000 pуб.

М - монолитные, П - панельные, К - кирпичные

Исходя из представленных данных, можно сделать вывод о средней стоимости квартир в жилом секторе 5 900 000 руб.

4.2 Определение стоимости офисного помещения

4.2.1 Правовые основы экономической оценки недвижимости

Нормативно-правовая база, регулирующая оценку недвижимости в Российской Федерации, включает в себя Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ " Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральные стандарты оценки и другие нормативные акты.

Гражданский кодекс РФ связан с рассматриваемой сферой деятельности, во-первых, тем, ч дает определение недвижимому имуществу, во-вторых, регулирует правоотношения, возникающие после заключения договора оказания услуг.

Согласно ст.130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Если это не запрещено законодательством, то недвижимые вещи могут выступать в качестве объектов гражданских прав, следовательно, могут являться и объектом оценки. Само определение оценки (оценочной деятельности) содержится в Федеральном законе №135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Закон был принят летом 1998 г., он определяет оценку как "профессиональную деятельность, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости".

Заниматься профессиональной деятельностью могут только определенные лица, к которым законодательство относит "физических лиц, являющихся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавших свою ответственность". Таким образом, главными характеристиками оценщика является принадлежность к специальной организации и наличие договора страхования гражданской ответственности.

Саморегулируемой организацией оценщиков (СРО) - членство в которой необходимо для осуществления оценки недвижимости, называется некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая оценщиков на условиях членства.

Статус саморегулируемой некоммерческая организация приобретает с момента включения в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков.

Объектом страхования по договору обязательного страхования ответственности оценщика выступают имущественные интересы, связанные с риском ответственности оценщика по обязательствам, возникающим вследствие причинения ущербу заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или третьим лицам. Необходимость заключения данного договора вызвана тем, что согласно российскому законодательству убытки, причиненные заказчику, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования результатов оценки, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика.

Страховым случаем по договору обязательного страхования ответственности является установленный вступившим в законную силу решением арбитражного суда или признанный страховщиком факт причинения ущерба действиями оценщика в результате нарушения требований федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, установленных СРО, в которой состоял оценщик на момент совершения данных действий.

Договор обязательного страхования ответственности оценщика должен отвечать требованиям:

срок действия - не менее одного года;

выплата страховой премии допускается в рассрочку;

тариф по договору определяется в зависимости от стажа осуществления оценочной деятельности, количества предыдущих страховых случаев и иных влияющих на степень риска причинения ущерба обстоятельств;

размер страховой суммы не может быть менее чем 300 тыс. руб.;

договор вступает в силу с момента уплаты оценщиком первого страхового взноса.

Стандарты оценки

Федеральные стандарты оценки выделяют четыре вида стоимости, каждый из которых применим и к объектам недвижимости:

рыночная стоимость;

инвестиционная стоимость;

ликвидационная стоимость;

кадастровая стоимость;

Наиболее распространенный вид стоимости - рыночная. Согласно ФЗ "Об оценочной деятельности" рыночная стоимость объекта недвижимости - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, при этом:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и, что бы принуждения к совершению сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

По Гражданскому кодексу РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определено и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, из которого на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется, признается публичной офертой.

Инвестиционная стоимость объекта недвижимости - это стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных инвестиционных целях использования объекта оценки.

Отличие инвестиционной стоимости от рыночной заключается в том, что учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не является обязательным условием.

Ликвидационная стоимость объекта недвижимости - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену по которой данный объект может быть отчужден за срок эксплуатации объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Основным отличием ликвидационной стоимости от рыночной является учет влияния чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующим рыночным.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости - это стоимость, рассчитанная методом массовой оценки, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством. Основное применение кадастровой стоимости заключается в использовании для целей налогообложения.

4.2.2 Определение стоимости офисного помещения в г. Подольске

Масштаб 1: 5 000

Рис.10 Положение объекта

- нежилое здание, с офисным помещением

Данное помещение расположено по адресу: ул.40 лет Октября д.15/1

Подходы и методы оценки недвижимости

Три подхода:

сравнительный подход к оценке недвижимости,

доходный подход к оценке недвижимости,

затратный подход к оценке недвижимости.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого подхода и установить окончательную оценку объекта на основании данных такого подхода, который расценен как наиболее надежный и приемлемый.

РЫНОЧНЫЙ (СРАВНИТЕЛЬНЫЙ) ПОДХОД

Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный основывается на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположения, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу объект заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предположений по объектам сходным с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Доходный подход - основывается на определении текущей стоимости оценки как совокупности будущих доходов от его исполнения. В основном используется метод дисконтирования денежных потоков и метод капитализации.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД в моей работе не применялся

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревании. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Обоснование отказа от затратного подхода

Объект оценки - офисное помещение, земля не оформлена по определению, ведь нельзя в натуре выделить участок, относящийся к данной части здания. Затратный подход не применим, исходя из определения недвижимости как земельного участка с улучшениями. Объект оценки представляет собой встроенные нежилые помещения для коммерческого назначения, налицо большая база данных по ценам предложения к продаже и аренде аналогичных объектов, которая позволяет с высокой точностью использовать для расчета рыночной стоимости методы сравнительного и доходного подходов. Применение затратного подхода для объектов, расположенных в плотно застроенной части городской черты, предполагает большую погрешность, что в ходе взвешивания результатов может привести к искажению достоверной стоимости, полученной в рамках сравнительного и доходного подходов.

Высокая погрешность методов затратного подхода вызвана: укрупненными расчетами с большим количеством допущений при оценке встроенного помещения; определение рыночной стоимости прав на пропорциональную долю земельного участка, приходящегося на оцениваемый объект недвижимости; субъективное обоснование прибыли предпринимателя и косвенных издержек при оценке нового строительства; субъективные экспертные шкалы или устаревшие строительные методики советского периода (ведомственные строительные нормы) для оценки физического износа (затратный подход дает наиболее точные результаты для новых объектов); как правило, отсутствие объективных данных для обоснования внешнего (экономического) износа.

Расчет стоимости объекта.

4.2.1 Выбор сопоставимых объектов

В ходе анализа рынка офисных помещений в г. Подольск, мною были выбраны три сопоставимых объекта, предложенные для сдачи в аренду в январе 2012 года. Характеристики сопоставимых объектов представлены в нижеследующей таблице.

Таблица 4. Характеристики сопоставимых объектов

Характеристики	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3
Местоположение	м. Бульвар Дмитрия Донского, ул. Литейная д.42 а	м. Бульвар Дмитрия Донского, ул. Юбилейная д.3к1	м. Аннино, ул. Подольская д.10
Передаваемое право на помещение	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Общая площадь кв. м.	57,5	140	82,5
Полезная площадь, кв. м.	57,5	140	82,5
Функциональное назначение	Офис	Офис	Офис
Транспортная доступность в мин.	30 мин. на автомобиле	33 мин. на автомобиле.	24 мин. на автомобиле
Расположение помещения в здании	1 этаж	1 этаж	1 этаж
Удобство подъездных путей в баллах	3	5	4
Наличие отдельного входа	нет	есть	есть
Техническое состояние, уровень отделки	Рабочее состояние	Евроотделка	Стандартный ремонт
Источник информации	"ЦИАН", тел.974-62-12	"ЦИАН", тел.974-62-12	"ЦИАН", тел.974-62-12

Правовой статус одинаков по всем сравнимым объектам и соответствует оцениваемому объекту, что не требует введения корректировки на переданные права на Объект. В связи с отсутствием данных о ценах реальных сделок, в расчетах были использованы цены предложения, поэтому корректировок на время продажи, условия продажи и финансирования сделки также не требуется.

Цены сопоставимых объектов корректировались с учетом их параметров следующим образом:

Р0 - начальная стоимость подъездных путей, на наличие отдельного входа, на техническое состояние объекта.

Поправка на местоположение. Местоположение объекта недвижимости является определяющим фактором, влияющим на его стоимость. Поправка на местоположение вводится в случае, если сопоставимые объекты выбраны в пределах разных территориально-экономических зона, в нашем случае поправка не вводится.

Поправка на торг. Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на вторичном рынке нежилых помещений, которые, как правило, происходят по более низким ценам. На основе данных, предоставленных ведущими риэлтерскими компаниями, цены предложений отличаются от цен реальных сделок на уровне 5 - 10 %. Поправка определена на уровне 5%.

Поправка на транспортную доступность. Поправка на транспортную доступность определена методом парных продаж. Ниже представлен размер поправок в зависимости от транспортной доступности помещения. В нашем случае поправка вводится. квадратного метра сопоставимого объекта (цена предложения);

Рскорр - скорректированная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта;

П1, П2, П3, П4, П5, П6, П7, П8 - поправки на местоположение, на торг, на транспортную доступность, на расположение помещения в здании, на площадь помещения, на удобство

Таблица 5.1. Таблица поправок на транспортную доступность

Транспортная доступность	Размер поправок, %
5 мин. п.	25, 40 мин. на автомобиле	3%
5 мин. п.	15,20 мин. на автомобиле	4%

Поправка на расположение помещения в здании. Поправка на расположение помещения в здании определена методом парных продаж.

Таблица 5.2. Таблица поправок в зависимости от расположения в здании

Расположение помещения в здании	Размер поправок, %
1 этаж	цоколь	10%
1 этаж	подвал	25%
1 этаж	2 этаж и выше	3%

Поправка на площадь. Поправка на площадь определена методом парных продаж.

Таблица 6. Таблица поправок в зависимости от площади помещения

Диапазон площадей помещений, кв. м.	Размер поправок, %
до 100	от 100 до 300	2%
от 100 до 300	от 300 до 500	2%
от 100 до 300	свыше 500	3%

Поправка на удобство подъездных путей. Поправка на удобство подъездных путей вводится в случаях, когда характеристика по данному параметру оцениваемого и сопоставимых объектов различна. В нашем случае поправка вводится.

Удобство подъездных путей Специалистами рассчитывается по пятибалльной шкале:

5 баллов - обеспечен подъезд автотранспорта к объекту с центральной улицы, имеется парковка;

4 балла - возможен подъезд легковых и грузовых автомобилей не с центральной улицы, парковка;

3 балла - подъезд автомашин осуществляется по улицам с ограниченным движением автотранспорта, парковка затруднена;

2 балла - подъезд автомашин затруднен, ближайшая парковка находится в 10 мин. пешком.

Поправка была определена экспертным путем на основе анализа рыночной информации на рынке нежилых помещений, так уменьшение балльной оценки на 1 балл характеризуется снижением в стоимости на 2%.

Поправка на наличие отдельного входа вводится, так как наличие отдельного входа повышает стоимость объекта. Поправка определена экспертным путем на уровне 3%.

Поправка на техническое состояние (уровень отделки). На основе данных, размещенных на сайтах строительных компаний,

Евроотделка (современная отделка помещения согласно требованиям европейских стандартов, с использованием новейших строительных технологий и лучших на настоящий момент отделочных материалов). Стоимость этого вида ремонта (с учетом отделочных материалов) составит от 150 - 200 долл. за 1 кв. м.

Стандартный ремонт (отделка помещения с использованием классических технологий и современных материалов). Стоимость этого вида ремонта (с учетом отделочных материалов) составит 100 - 150 долл. за 1 кв. м.

Рабочее состояние (отечественный ремонт, выполненный несколько лет назад).

Требуется косметический ремонт (наличие незначительных дефектов в отделке помещения). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 50 - 100 долл. за 1 кв. м.

Требуется косметический ремонт с элементами капитальных работ (полное или частичное отсутствие какого-либо (напольного, настенного, потолочного) покрытия. Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 150 - 200 долл. за 1 кв. м.

Требуется капитальный ремонт (отсутствие напольного, настенного и потолочного покрытия). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 200 - 300 долл. за 1 кв. м.

Таблица 7. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнения продаж

Характеристики	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект оценки
Описание	ЖК Подольские просторы, микрорайон юго-западный, Евроремонт, пол плитка	Помещение с отдельным входом, в новом жилом микрорайоне	Под тихий офис, свободный вход в интернет, большая проходимость	Офис в Бизнес-центре
Местоположение	м. Бульвар Дмитрия Донского, ул. Литейная д.42 а	м. Бульвар Дмитрия Донского, ул. Юбилейная д.3к1	м. Аннино, ул. Подольская д.10	м. Бульвар Дмитрия, ул.40 лет Октября
Функциональное назначение	Офис	Офис	Офис	Офис
Общая площадь кв. м.	57,5	140	82,5	98,9
Стоимость, долл.	$150 000	$446 320	$247 500
Стоимость 1 кв. м площади, долл.	$2 609	$3 188	$3 000
Поправка на местоположение (П1)	0%	0%	0%
Поправка на торг (П2)	-5%	-5%	-5%
Транспортная доступность	30 м. п.	33 м. п.	24 м. п.	35 м. п.
Поправка на транспортную доступность (П3)	4%	4%	3%
Расположение помещения в здании	1 этаж	1 этаж	1 этаж	3 этаж
Поправка на расположение помещения в здании (П4)	0%	0%	0%
Поправка на площадь (П5)	-2%	-2%	-2%
Удобство подъездных путей в баллах	3	5	4	5
Поправка на удобство подъездных путей (П6)	4%	0%	2%
Наличие отдельного входа	нет	есть	есть	есть
Поправка на наличие (отсутствие) (П7)	3%	0%	0%
Общая процентная поправка	4%	-10%	-7%
Техническое состояние помещений, уровень отделки	Рабочее состояние	Евроремонт	Стандартный ремонт	Стандартный ремонт
Поправка на состояние, долл. за 1 кв. м. (П8)	150	-100	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м., долл. /кв. м.	$2 864	$3 056	$2 790
Стоимость 1 кв. м. Объекта оценки, долл. /кв. м.	$2 903

P1 скорр= 2 609+2 609 х0,04+150=2 864

P2 скорр=3 188+ 3 188 (-0,01) - 100=3 056

P3 скорр=3 000+ 3 000 (-0,07) =2 790

Таблица 8. Результат рыночной стоимости объекта с точки зрения сравнительного подхода

Площадь, кв. м.	Стоимость 1 кв. м. оцениваемого помещения, долл. /кв. м.	Рыночная стоимость Объекта оценки, долл. США	Курс доллара США Банка России на дату проведения оценки	Рыночная стоимость Объекта оценки, руб.
98,9	$2 903	$287 107	30,365	8 718 004

4.2.2 Расчет стоимости объекта методами доходного подхода. Обоснование выбора метода доходного подхода и расчет стоимости объекта недвижимости

Учитывая, что Объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ, а также, принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости г. Москвы, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки дохода от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации по расчетным моделям (далее - метод капитализации дохода).

4.2.3 Определение потенциального валового дохода

Расчет потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов (рыночных ставок арендной платы).

Исследование арендных ставок офисных помещений проводилось по данным электронных баз, интернет-сайтов агентств недвижимости г. Москвы и др.

Таблица 9. Характеристики сопоставимых объектов для определения средних ставок арендной платы объекта

Характеристики	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4
Источник информации	ЦИАН www.cian.ru	Компания "Новый Город", тел.771-72-80	Компания "Инвест Реал", тел.787-71-95	"Недви-жимость и цены" №36, тел.915-56-53	Компания "Новый Город", тел.363-26-38
Местоположение	м. Бульвар Дмитрия Донского, ул.40 лет Октября	м. Бульвар Дмитрия Донского, ул. Литейная д.42 а	м. Бульвар Дмитрия Донского, ул. Юбилейная д.3к1	м. Аннино, ул. Подольская д.10	м. Бульвар Дмитрия Донского, ул. Литейная д.42 а
Общая площадь кв. м	260,0	220,0	205,0	500,0	160,0
Удобство подъездных путей в баллах	5	4	4	4	5
Транспортная доступность	35 мин.	30 мин.	33 мин.	10 мин.	10 мин.
Расположение помещения в здании	2этаж	2 этаж	2 этаж	2 этаж	2 этаж
Уровень отделки помещений	Стандартный ремонт	рабочее состояние	стандартный ремонт	рабочее состояние	Евроотделка
Ставка арендной платы, долл. /м2/год	-	480	530	475	570
Корректировка на различие в площади, %	-	0%	0%	2%	0%
Корректировка на расположение в здании, %	-	3%	3%	3%	3%
Корректировка на удобство подъездных путей, %	-	2%	2%	2%	0%
Корректировка на транспортную доступность, %	-	0%	0%	0%	0%
Корректировка на уровень отделки, в%	-	10%	0%	10%	-5%
Общая процентная поправка, %	-	15%	5%	17%	-2%
Скорректированная ставка арендной платы, долл. /м2/год	$556	$552	$557	$556	$559

Таким образом, ставка арендной платы для Объекта оценки будет - средняя ставка арендной платы по выбранным объектам, скорректированная с учетом поправок и составит (округленно) 556 долл. /кв. м. /год.

Проведенный анализ рынка показывает, что средняя ставка аренды офисного помещения класса "В" без учета НДС составляет $ 490 за кв. м в год, офисного помещения класса "С" без учета НДС $ 297 за кв. м в год (в расчет принималась максимальная граница представленного в анализе диапазона, учитывая местоположение объекта оценки). Следовательно, среднее значение ставки аренды для помещения занимающего промежуточное положение между офисами класса "В" и "С" составит (округленно) $ 400 за кв. м в год.

В соответствии с представленной классификацией объект оценки занимает промежуточное положение между офисами класса "В" и "С", а также ставка аренды, рассчитанная для объекта оценки без учета НДС и эксплуатационных расходов составит порядка $ 418 за кв. м в год. Данный факт свидетельствует о корректности подобранных сопоставимых объектов и возможности использования определенной величины далее в расчетах.

Определение возможных потерь от простоя (недогрузки) помещения и потерь от недоcбора арендной платы

Для оцениваемого помещения коэффициент недоиспользования составит 8,3%, определяется из расчета того, что арендодатель месяц тратит на поиск арендатора

(1/12 х 100 %) = 8,3% или в долях 0,083.

Таким образом, коэффициент загрузки составит

(Кз) = 1 - 0,083 = 0,92.

По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент сбора платежей (Кс) принимаем равным 1,0. Определение величины эксплуатационных расходов. Исходные данные предоставлены Заказчиком.

Таблица 10. Расчет среднегодовой величины эксплуатационных расходов представлен в нижеследующей

Наименование услуг	Среднегодовая величина расходов, оплачиваемых собственником (с учетом НДС)
Налог на имущество, руб.	69 399р.
Техническое обслуживание противопожарная система, сигнализации, руб.	10 768р.
Техническое обслуживание системы кондиционирования и вентиляции, руб.	19 137р.
Техническое обслуживание передачи сигнала пожара по радиоканалу, руб.	751р.
Техническое обслуживание системы доступа и видеонаблюдения, руб.	3 280р.
Отопление, руб.	23 194р.
Холодная и горячая вода, руб.	3 568р.
Уборка помещений, руб.	53 525р.
Услуги охраны, руб.	53 525р.
Итого, среднегодовая величина эксплуатационных расходов, руб.	237 147р. / (0,365)
Итого, среднегодовая величина эксплуатационных расходов, долл. /кв. м. /год	$62

Также следует учесть, что в современных условиях собственники обычно не формируют фонд замещения, а вся сумма денежных затрат выплачивается единовременно в случае необходимости.

4.2.4 Определение чистого операционного дохода и расчет рыночной стоимости в рамках доходного подхода

Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

Коэффициент капитализации принимает равным рассчитанному в рамках определения стоимости земельного участка коэффициенту капитализации для улучшений.

Таблица 11. Определение рыночной стоимости Объекта оценки методом капитализации дохода

Показатель	Значение
Площадь Объекта оценки (S), кв. м.	98,9
Арендная плата (A ст.), долл. / кв. м. /год	$556
Потенциальный валовый доход (ПВД), долл. /год	$54 988
Коэффициент загрузки помещений (К з)	0,92
Коэффициент сбора платежей (К с)	1,00
Действительный валовый доход (ДВД), долл. /год	$50 589
Эксплуатационные расходы (ЭР на кв. м), долл. /кв. /год	$62
Эксплуатационные расходы по Объекту оценки (ЭР), долл. /год	$6 132
Чистый операционный доход (ЧОД об), долл. /год	$44 457
Коэффициент капитализации (R)	16,63%
Рыночная стоимость Объекта (V), долл.	$267 330
Рыночная стоимость Объекта (V), руб.	8 117 479 руб.

4.2.5 Согласование результатов оценки объекта.

В результате проведения оценки тремя подходами получены данные, приведенные в нижеследующей Таблице.

Таблица 12.Данные по двум подходам оценки

Подход	Рыночная стоимость
Сравнительный	8 718 004 руб.
Доходный	8 117 479 руб.

Согласование результатов производится с использованием Метода Анализа Иерархий (МАИ).

Метод анализа иерархии - систематическая процедура для иерархического представления элементов определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям.

Для целей настоящей оценки используются следующие критерии согласования:

А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;

Б. Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;

В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

После представления проблемы согласования результатов в виде иерархии выполняется следующая последовательность действий:

Выявляются приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала отношений. Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одного элемента над другим. Эти суждения затем выражаются в целых числах, и для этого используется следующая шкала:

Таблица 13. Шкала отношений для парного сравнения

Важность параметра оценки	Численное значение
Одинаковая важность	1
Умеренное превосходство	3
Значительное превосходство	5
Явное превосходство	7
Абсолютное превосходство	9

Для каждого критерия определяю вес по формуле:

W ij = (Пaij) 1/n, где aij - важность критерия (индекса)

Полученные веса нормирую: W ij = W ij / W.

Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов каждого из критериев.

Проводится реализация описанной процедуры выявления приоритетов для каждой альтернативы по каждому критерию. Таким образом, определяю значения весов каждой альтернативы.

Производится расчет итоговых весов каждой альтернативы, которые равны сумме произведений весов ценообразующих факторов и соответствующих им весов альтернатив по каждому фактору.

Таблица 14. Варианты и выведение окончательной стоимости офисного помещения в городе Подольске

Подходы оценки	стоимость	весовой коэффициент	скорректированная стоимость
сравнительный подход	8 718 004 руб.	0,4	3 487 202 руб.
доходный подход	8 117 479 руб.	0,6	4 870 487 руб.
Итоговая величина рыночной стоимости:			8 357 689 руб.

Полученную величину целесообразно округлить до тысяч рублей:

Рыночная стоимость Объекта (с учетом налога на добавленную стоимость по ставке 20 процентов) составляет (округленно): 8 357 700 руб.

8 357 700 (Восемь миллионов триста пятьдесят семь тысячи семьсот рублей) или по курсу Банка России на дату проведения оценки (30,365 руб. за 1 долл. США) 275 240 (Двести семьдесят пять тысяч двести сорок долларов США).

4.3 Определение размеров арендной платы

Арендная плата

Договор аренды - это возмездный договор. Одна из основных обязанностей арендатора - это обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом, т.е. арендную плату.

Гражданское законодательство предоставляет участникам арендных отношений практически полную свободу в установлении порядка, условий и сроков внесения арендной платы. Арендная плата может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, предоставления имущества, продукции, работ, услуг. Отдельные виды могут сочетаться между собой - например, деньги и услуги, работы и имущество. Гражданский кодекс РФ упоминает лишь несколько разновидностей арендной платы. Вместе с тем участники договора могут предусмотреть и иные виды платы за пользование имуществом.

Так, стороны могут установить следующий порядок оплаты за пользование имуществом:

1) арендная плата в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Это самый распространенный вид платы за пользование имуществом. Кстати, по договору проката арендная плата может быть установлена только в таком виде (ст.630 ГК РФ). Эта норма является императивной и не может быть изменена сторонами договора.

Размер арендной платы должен быть определен в рублях (ст.317 ГК РФ). В иностранной валюте или в условных денежных единицах размер арендной платы установлен быть не может. В то же время участники договора аренды могут предусмотреть в договоре, что арендная плата подлежит внесению в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон. Например, сейчас в договорах аренды недвижимого имущества очень часто встречается условие об арендной плате, сформулированное приблизительно так: "Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в сумме эквивалентной 500 долл. США за один кв. метр арендуемой площади в год по курсу ЦБ РФ на день осуществления платежа". Такое условие договора действующему законодательству не противоречит, ведь расчеты по договору будут производиться в рублях. А это - главное.

2) арендная плата в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; Зачастую такой способ оплаты аренды применяется при аренде производственного оборудования, либо земельных участков. Но широкого распространения он в настоящее время не получил, впрочем, как и все другие, нижеперечисленные способы.

3) арендная плата в виде предоставления арендатором определенных услуг;

4) арендная плата в виде передачи арендатором обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) арендная плата в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Арендная плата может быть установлена также в виде постоянной и переменной составляющих. Как показывает практика, нередко встречается такая ситуация, когда размер платы за пользование имуществом и условия его определения в договоре аренды не зафиксированы. Но это вовсе не означает, что такой договор аренды является незаключенным (за исключением договоров аренды здания (сооружения, помещения)). В этом случае размер арендной платы определяется в соответствии с правилами, предусмотренными п.3 ст.424 ГК РФ, т.е. арендодатель может требовать от арендатора заплатить ему за аренду по рыночной цене. Для договора аренды здания (сооружения, помещения) условие о размере арендной платы является существенным (п.1 ст.654 ГК РФ). Поэтому при отсутствии в договоре аренды такого условия, согласованного в письменном виде, договор считается незаключенным. Применение данной нормы хорошо иллюстрирует спор, который возник между двумя предпринимателями, один из которых сдал в аренду другому помещение магазина. При подписании договора стороны определили, что оплата за использование помещения производится путем распределения прибыли 50% на 50% между сторонами. И все. В договоре не было сказано ни слова о том, как считать эту прибыль, за какой период и что делать, если прибыли не будет вовсе. Суд посчитал, что в их случае условие о размере арендной платы нельзя считать согласованным и признал договор аренды помещения незаключенным. Бывает так, что в аренду передается одновременно несколько объектов. В такой ситуации, плата за пользование имуществом может устанавливаться как на все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей.

Несмотря на то, что гражданское законодательство предоставляет участникам договора широкую свободу выбора, вплоть до отказа от установления конкретного размера арендной платы, в большинстве случаев, представляется целесообразным четко определять размер платы за пользование имуществом, устанавливая его непосредственно в договоре. Порядок ее исчисления, предложенный Гражданским кодексом РФ, носит достаточно неопределенный характер. Данные обстоятельства могут привести к спорам и разногласиям не только между контрагентами, но и с налоговыми органами при формировании арендатором и арендодателем расходов и доходов от сдачи имущества в аренду.

Сроки внесения арендной платы определяются арендатором и арендодателем самостоятельно. Обычно арендная плата вносится арендатором ежемесячно, ежеквартально либо, что бывает гораздо реже, один раз в год. Участники договора могут предусмотреть любой иной порядок внесения арендной платы. В частности, арендная плата может вноситься путем осуществления предварительных платежей либо предоставления отсрочки ее уплаты. Срок внесения арендной платы может определяться конкретной датой (например, в первый рабочий день месяца), либо периодом времени (допустим, до 10-го числа каждого месяца).

Если арендатор платит за аренду деньгами, то платежи он может осуществлять, как наличными, так и путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. При этом следует помнить о действующих ограничениях в расчетах наличными денежными средствами между юридическими лицами.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (если иное не предусмотрено договором аренды). При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п.5 ст.614 ГК РФ).

Арендодатель может потребовать также досрочного расторжения договора, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п.5 ст.614 ГК РФ).

В договоре аренды стороны обычно предусматривают возможность взыскания неустойки в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы. Такое условие неплохо стимулирует арендатора к полному и своевременному внесению арендных платежей.

Изменение размера арендной платы.

В зависимости от условий осуществления хозяйственной деятельности арендная плата за пользование имуществом может меняться как в большую, так и в меньшую сторону. Этот вопрос целиком зависит от волеизъявления сторон и полностью находится в их компетенции. Но надо помнить, что размер арендной платы может изменяться сторонами не чаще одного раза в год (п.3 ст.614 ГК РФ). Это значит, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

В ряде случаев, предусмотренных законодательством, арендатор в одностороннем порядке может потребовать уменьшения арендной платы.

Требование об уменьшении арендной платы арендатор может заявить в следующих случаях:

1) когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п.4 ст.614 ГК РФ). Это могут быть, прежде всего, обстоятельства непреодолимой силы, например явления стихийного характера (наводнения, заносы, пожары), военные действия. А могут быть и неправомерные действия арендодателя.

2) когда арендатором обнаружены недостатки арендованного имущества, за которые отвечает арендодатель (п.1 ст.612 ГК РФ).

Практика показывает, что, в случае обнаружения недостатков в полученном имуществе арендатор, как правило, требует от арендодателя либо устранения этих недостатков, либо сам исправляет их, а затем взыскивает расходы на их устранение с арендодателя. Редко, когда в такой ситуации речь идет об уменьшении арендной платы. Но, поскольку закон такую возможность сторонам договора аренды все-таки предоставляет, то при обоюдном интересе они могут воспользоваться и этим вариантом действий.

3) когда арендодатель при заключении договора аренды не предупредил арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст.613 ГК РФ).

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Если этого не сделать, то арендатор получит право требовать уменьшения арендной платы, либо сможет потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

4) когда арендодателем нарушены обязанности по производству капитального ремонта (п.1 ст.616 ГК РФ).

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Если арендодатель не выполнит эту обязанность, то арендатор может потребовать, чтобы размер арендной платы был уменьшен, если конечно, интерес в пользовании таким имуществом у него сохранится.

Наличие любого из вышеперечисленных обстоятельств - это повод для арендатора потребовать уменьшения арендной платы. Арендодатель с этим требованием может согласиться, и тогда стороны подпишут соглашение о новом размере арендной платы, а может и отклонить. В последнем случае арендатору придется уже обращаться в суд с заявлением об изменении условий договора аренды. Так же если арендатор не согласится с предложением арендодателя об увеличении арендной платы, то последний при определенных условиях может добиться ее увеличения через суд, если в качестве основания для перерасчета платы сошлется на существенное изменение обстоятельств (ст.451 ГК РФ).

Арендные платежи по рассматриваемому офису по Договору аренды нежилого помещения составят:

Аренд. Плат = Ставка арендной платы (долл. /м2/год) х Sпом. = 556 х98,9 = 54 988 долл. /м2/год

Таблица 14.1

Площадь, кв. м.	Ставка арендной платы (долл. м2/год)	Арендная плата (долл. м2/год)	Курс доллара США Банка России на дату проведения оценки	Стоимость 1 кв. м. аренды помещения, руб. /кв. м.
98,9	$556	$54 988	30,365	1 811

Глава 5. Охрана земель

5.1 Охрана земель города

Подольск - крупный промышленный центр Подмосковья, входящий в пятерку самых экономически развитых округов Московской области.

Подобное положение обусловлено сосредоточением на территории города и прилегающих населенных пунктов более двух сотен предприятий различных отраслей, а также научно-производственных объединений, которые и образуют столь высокий потенциал района и перспективы его развития. В их числе:

ОАО "Машиностроительный завод,

ЗАО "ЗИОСАБ",

"ЗИО-Здоровье" (фармацевтическая фабрика),

ЗАО "НП Подольсккабель",

ОАО "Микропровод",

Химико-металлургический завод,

"Подольск-цемент",

Хлебокомбинат,

Мясоперерабатывающий завод,

Аккумуляторный завод,

ТД "Зигзаг" (бывший завод Зингер),

Научно-производственные объединения:

НИИ НПО "Луч",

ФГУП ОКБ "Гидропресс",

ДОАО ЦКБН ОАО "Газпром" и другие.

Однако, несмотря на все плюсы для экономики региона, большое количество промышленных зон не может не сказываться негативно на экологической обстановке. К тому же, ситуация усугубляется огромным количеством автотранспорта. Естественно, что подобное положение дел не остается без внимания местных властей, которые держат ситуацию под особым контролем и разрабатывают меры по снижению вредной нагрузки на город, защиту населения и окружающей среды от выхлопных газов и выбросов. Первая проблема решается за счет строительства развязок и вывода с городских магистралей транзитного автотранспорта. Вторая - за счет контроля деятельности предприятий.

Регулярно проводятся замеры состояния почв, водных ресурсов, атмосферы. Воздух проверяется на наличие около трех десятков вредных веществ и несколько метеорологических параметров. В городе учреждены два целевых бюджетных фонда: "Экология" и "Благоустройство", - которые направлены на очистку и озеленение территорий.

Кроме того, в городе есть предприятия, которые Градостроительный Кодекс Российской Федерации относит к категории опасных. Это, в частности, Химико-металлургический завод, множество котельных, а также НИИ НПО "Луч", специализирующееся на разработках для атомной промышленности. Естественно, что аварии на подобных объектах чреваты самыми опасными последствиями для людей и экосистемы. Именно поэтому деятельность таких производств регламентируется особыми законодательными актами, а правовая база самих предприятий включает целый перечень обязательной документации, которая регулирует их безопасную работу.

Так обязательным для опасных объектов выступает план локализации и ликвидации аварийных ситуаций, который описывает вероятные чрезвычайные ситуации и сценарии их развития; уровень готовности к аварии предприятия; правильность предполагаемых мер по локализации и ликвидации катастрофы, схемы эвакуации и последовательность действий персонала и спецслужб.