Анализ деятельности организации на рынке недвижимости

Отдел комплексного обслуживания арендаторов, маркетинга и PR

Состав:

Отдел состоит из руководителя отдела, ведущего специалиста по маркетингу и PR, ведущего специалиста.

Подчиненность:

Отдел подчинятся Исполнительному директору.

Сфера компетенции:

К сфере компетенции отдела относятся все отношения связанные с обслуживанием сданных в аренду объектов недвижимости, находящейся в управлении ООО “Кредор”, включая, но не ограничиваясь, взаимоотношениями с арендаторами и обслуживающими организациями;

все отношения связанные с заключением договоров аренды на объекты недвижимости, находящейся в управлении ООО “Кредор ”, а также отношения связанные с должным освещением деятельности компании на рынке.

Функции:

По обслуживанию существующих арендаторов:

Обеспечить исполнение заключенных с арендаторами договоров.

Обеспечение контроля за сроками действия договоров, выяснение позиции арендаторов по вопросу продления/прекращения договоров аренды, информирование соответствующих отделов ООО «Кредор». ? Проведение соответствующих переговоров с существующими арендаторами с привлечением специалистов соответствующих отделов ООО «Кредор».

Обеспечение контроля за качеством услуг, связанных с обслуживанием арендаторов, получаемых арендаторами не от компаний, входящих в группу “Кредор.”

Мониторинг рынка данных услуг.

По обслуживанию объектов недвижимости:

Подготовка к заключению с соблюдением внутренних процедур всех договоров, направленных на обслуживание объектов недвижимости (договора на управление, водо/электроснабжение, уборку мусора и т.д.). ? Мониторинг рынка данных услуг (если возможно).

Обеспечение исполнения уже существующих договоров по обслуживанию объектов недвижимости.

По осуществлению новых проектов:

Участие в процессе определения уровня арендных ставок по новым объектам.

Участие в процессе планирования расходов на обслуживание новых объектов недвижимости.

По сдаче в аренду:

Обеспечение выбора агентов по сдаче объектов в аренду и заключение агентских договоров с соблюдением соответствующих процедур.

Обеспечение исполнения уже существующих агентских договоров.

Организация/участие в переговорах с потенциальными арендаторами с привлечением соответствующих структурных подразделений ООО «Кредор».

Обеспечение заключения договоров с арендаторами на наиболее выгодных для ООО «Кредор» условиях с соблюдением внутренних процедур.

Участие в формировании концепции новых объектов недвижимости.

Своевременное обеспечение получения информации о рынке недвижимости регионов, в которых присутствует ООО «Кредор».

Обеспечение положительного освещения деятельности компании на рынке с использованием всех доступных методов в рамках утвержденного бюджета.

Обеспечение подготовки рекламных материалов как по компании в целом, так и по объектам.

Участие в формировании концепции новых объектов недвижимости

В рамках исполнения указанных функций на отдел возлагаются следующие обязанности:

Своевременное предоставление плана доходов по заключенным договорам аренды (ежемесячное, ежеквартальное, для составления ежегодного бюджета).

Контроль правильности составления, а также обеспечение доставки арендаторам и подписание ежемесячных актов приемки работ (услуг) в установленные сроки.

Контроль правильности выставления, обеспечение доставки арендаторам счетов, счетов-фактур.

Своевременное извещение Исполнительного директора о намерениях арендаторов по отношению к истекающим договорам аренды, прочих пожеланиях, претензиях, находящихся в компетенции других подразделений.

Получение от контрагентов в рамках своей компетенции и своевременное предоставление Финансовому директору после соответствующей проверки на соответствие заключенным договорам и выполненным объемам работ (оказанным услугам) актов приемки работ (услуг), счетов, счетов- фактур.

Своевременное предоставление Финансовому директору плана расходов по договорам входящим в компетенцию группы (ежемесячное, ежеквартальное, для составления ежегодного бюджета).

Своевременное предоставление по запросам структурных подразделений ООО “Кредор ” информации по рынку недвижимости.

Отдел поиска новых проектов

Состав:

Отдел состоит из начальника отдела и ведущих специалистов.

Подчиненность:

Отдел подчинятся Исполнительному директору.

Сфера компетенции:

К сфере компетенции отдела относятся все отношения, связанные с поиском новых проектов (объектов недвижимости, инвестиционных возможностей), которые соответствуют концепции развития группы “Кредор.”, их анализ, формализация отношений с правообладателями.

Функции:

Организация на постоянной основе поиска новых проектов.

Всесторонний анализ новых проектов с привлечением соответствующих структурных подразделений.

Подготовка инвестиционных предложений по проектам.

Формализация отношений с правообладателями на новые проекты в случае их утверждения к реализации.

Обязанности:

Получение от контрагентов в рамках своей компетенции и своевременное представление Финансовому директору, после соответствующей проверки на соответствие заключенным договорам и выполненным объемам работ (оказанным услугам), актов приемки работ (услуг), счетов, счетов- фактур.

Своевременное представление Финансовому директору плана расходов по договорам, входящим в компетенцию отдела (ежемесячное, ежеквартальное, для составления ежегодного бюджета).

Своевременное представление Исполнительному директору информации о потенциальных проектах.

Отдел реализации новых проектов

Состав:

Отдел состоит из начальника отдела, руководителей проектов (их число равно числу реализуемых проектов) и специалиста.

Подчиненность:

Отдел подчинятся Исполнительному директору.

Сфера компетенции:

К сфере компетенции отдела относятся все отношения, связанные с осуществлением процесса строительства объектов недвижимости.

Функции:

Формирование концепции здания.

Организация процесса выбора всех участников реализации проекта (консультантов, застройщика, проектировщика, ген. подрядчика).

Подготовка к заключению соответствующих договоров со всеми участниками процесса строительства в соответствии с действующими в компании процедурами.

Формирование инвестиционного бюджета проекта (предварительного, окончательного).

Контроль за выполнением заключенных договоров.

Подготовка инвестиционных предложений по проектам.

Участие в переговорах с потенциальными арендаторами по вопросам, связанным с отделкой помещений под арендаторов.

Обязанности:

Получение от контрагентов, в рамках своей компетенции и своевременное представление Финансовому директору после соответствующей проверки на соответствие заключенным договорам и выполненным объемам работ (оказанным услугам), актов приемки работ (услуг), счетов, счетов- фактур, прочих первичных документов.

Своевременное представление Финансовому директору плана расходов по договорам, входящим в компетенцию отдела (ежемесячное, ежеквартальное, для составления ежегодного бюджета).

Своевременное представление Исполнительному директору информации о реализуемых проектах.

Юридический отдел

Состав:

Отдел состоит из начальника отдела, заместителя начальника отдела по документационному обеспечению и юрисконсульта.

Подчиненность:

Отдел подчиняется Исполнительному директору.

Сфера компетенции:

К сфере компетенции отдела относятся все отношения, связанные с обеспечением соблюдения законности в деятельности компаний, входящих в группу Кредор., представительством и защитой их правовых интересов и юридическим сопровождением их деятельности.

Функции:

Обеспечение корпоративной деятельности группы компаний Кредор.:

Составление документов, связанных с регистрацией / ликвидацией / изменением учредительных документов компаний и организация государственной регистрации соответствующих действий;

Контроль за соблюдением антимонопольного законодательства компаниями холдинга КРЕДОР;

Организация регистрации выпусков акций и иных ценных бумаг компаниями холдинга КРЕДОР

Оформление отношений с арендаторами площадей в объектах, принадлежащих компаниям холдинга КРЕДОР, а также с агентами по подбору указанных арендаторов;

Контроль за юридическим оформлений отношений компаний группы “КРЕДОР” с подрядчиками, заказчиками и поставщиками, участие в подготовке и заключению с ними договоров подряда, поставки и иных необходимых сделок;

Обеспечение интересов компаний, входящих в группу КРЕДОР, при совершении ими сделок по продаже/приобретению активов, в том числе участие в переговорах с контрагентами, подготовка соответствующих документов, обеспечение государственной регистрации данных сделок;

Обеспечение текущей хозяйственной деятельности компаний, входящих в группу компаний КРЕДОР (составление и правовая экспертиза договоров, соглашений, протоколов и др. юридических документов), консультации других структурных подразделений по юридическим вопросам, относящимся к деятельности компаний;

Представительство интересов компаний группы КРЕДОР в судах общей юрисдикции, арбитражных судах и в иных государственных органах;

Оформление на имя компаний земельно-правовых отношений с государственными уполномоченными органами, государственная регистрация этих отношений;

Обеспечение компаний документами по технической инвентаризации объектов недвижимости;

Организация взаимодействия с органами власти и управления по вопросам получения необходимых для деятельности компаний документов, относящихся к созданию, владению и использованию объектов недвижимости и к оформлению земельно-правовых отношений;

Организация получения компаниями группы “КРЕДОР” лицензий на осуществление специальных видов деятельности (в случае необходимости).

Обязанности:

Всестороннее, полное и качественное юридическое обеспечение деятельности компаний, входящих в группу “КРЕДОР”;

Постоянный контроль за соблюдением законности в деятельности компаний группы “КРЕДОР”;

Обеспечение юридического контроля за оформлением договорных отношений компаний, входящих в группу “КРЕДОР”, с арендаторами, поставщиками, подрядчиками, заказчиками и прочими контрагентами во взаимодействии с другими структурными подразделениями компаний;

Юридическое представление интересов компаний, входящих в группу “КРЕДОР” перед третьими лицами и в государственных органах.

Офисная служба

Состав:

Служба состоит из руководителя службы, двух помощников генерального директора, секретаря, трех водителей

Подчиненность:

Офисная служба подчиняется исполнительному директору

Сфера компетенции:

К сфере компетенции отдела относятся все вопросы, связанные с административно - хозяйственной деятельностью (АХО) ООО “КРЕДОР -Менеджмент”.

Функции:

Обеспечение жизнедеятельности офиса, что включает в себя:

Отдел по работе с персоналом (отдел кадров);

Планирование текущих и капитальных затрат ООО “Кредор”, составление смет административно - хозяйственных расходов;

Организация проведения своевременного текущего и капитального ремонта, контроль за качеством выполнения ремонтных работ;

Заключение договоров с внешними поставщиками товаров / услуг;

Определение потребностей и обеспечение офиса всем необходимым (канцтовары, мебель, оргтехника, специальные устройства по заявкам руководителей подразделений), распределение между структурными подразделениями ООО “Кредор”;

Обеспечение бесперебойной работы сети, компьютеров, оргтехники и техники при поддержке внешних обслуживающих компаний

Организация эффективного документооборота;

Подготовка и организация проведения протокольных мероприятий;

Организация командировок сотрудников;

Оформление подписки на периодические издания.

Обязанности:

Ведение учета личного состава подразделений ООО “Кредор” в соответствии с действующим законодательством и корпоративными нормативным актами;

Подготовка и организация проведения совещаний, собраний и других протокольных мероприятий, а также их протоколирование по мере необходимости:

Прием входящих звонков и оперативное соединение со всеми сотрудниками офиса;

Оперативное соединение по телефону (исходящие звонки) генерального директора и членов Совета директоров по их требованию. Подготовка и организация проведения встреч в офисе ООО “Кредор” (в дальнейшем - КРЕДОР);

Прием/отправка корреспонденции, распределение ее между подразделениями/сотрудниками, обеспечение документооборота между подразделениями/сотрудниками;

Встречи посетителей, координация их в офисе;

Взаимодействия с нотариальными службами;

Организация командировок и поездок сотрудников (такси, билеты, визы, гостиницы, командировочные удостоверения);

Координация работы водителей, а также организация профилактики и ремонта ТС, принадлежащих “КРЕДОР”;

Организация корпоративных мероприятий ;

Планирование рабочего дня Генерального директора и членов Совета директоров, представительство от имени генерального директора и членов Совета директоров в вопросах, не требующих их личного участия, организация встреч вне офиса, делопроизводство, заказы обедов, бронирование мест в ресторанах , а также выполнение поручений, связанных с производственной деятельностью компании;

Организация медицинской страховки для сотрудников ООО “Кредор”.

Отдел бухгалтерского и налогового учета УК

Состав:

Отдел состоит из начальника отдела и специалиста.

Подчиненность:

Отдел подчинятся Финансовому директору.

Сфера компетенции:

К сфере компетенции отдела относятся вопросы, связанные с ведением бухгалтерского и налогового учета ООО “КРЕДОР - Менеджмент”.

Функции:

Ведение бухгалтерского учета.

Ведение налогового учета.

Планирование налоговых платежей.

Обязанности:

Своевременное и точное отображение в бухгалтерском и налоговом учете всех хозяйственных операций ООО “КРЕДОР - Менеджмент” в соответствии с законодательством РФ.

Своевременная подготовка всех видов отчетности и ее представление после утверждения в соответствующие органы.

Своевременное представление Финансовому директору плана расходов по договорам, входящим в компетенцию отдела (ежемесячное, ежеквартальное, для составления ежегодного бюджета).

Своевременное представление Финансовому директору плана по налоговым платежам (ежемесячное, ежеквартальное, для составления ежегодного бюджета).

Оперативное представление информации по запросам уполномоченных структурных подразделений ООО “КРЕДОР - Менеджмент”.

Отдел бухгалтерского и налогового учета УО

Состав:

Отдел состоит из начальника отдела, главных специалистов, число главных специалистов равно числу управляемых объектов и специалиста

Подчиненность:

Отдел подчинятся Финансовому директору.

Сфера компетенции:

К сфере компетенции отдела относятся вопросы, связанные с ведением бухгалтерского и налогового учета управляемых объектов.

Функции:

Ведение бухгалтерского учета.

Ведение налогового учета.

Планирование налоговых платежей.

Обязанности:

Своевременное и точное отображение в бухгалтерском и налоговом учете всех хозяйственных операций управляемых объектов в соответствии с законодательством РФ.

Своевременная подготовка всех видов отчетности и ее представление после утверждения в соответствующие органы.

Своевременное представление Финансовому директору плана расходов по договорам входящим в компетенцию отдела (ежемесячное, ежеквартальное, для составления ежегодного бюджета).

Своевременное представление Финансовому директору плана по налоговым платежам (ежемесячное, ежеквартальное, для составления ежегодного бюджета).

Оперативное представление информации по запросам уполномоченных структурных подразделений ООО “КРЕДОР - Менеджмент”.

Отдел расчетов, выставления счетов и контроля за дебиторской задолженностью

Состав:

Отдел состоит из начальника отдела, главного специалиста.

Подчиненность:

Отдел подчинятся Финансовому директору.

Сфера компетенции:

К сфере компетенции отдела относятся все операции, связанные с непосредственным осуществлением расходов и получением доходов ООО “КРЕДОР” и управляемых объектов.

Функции Группы расчетов:

Обеспечение контроля заявок на оплату, договоров к подписанию на соответствие их утвержденному бюджету.

Обеспечение исполнения заявок на оплату при их соответствии бюджету.

Обязанности Группы расчетов:

Составление оперативного бюджета денежных средств (срок планирования один месяц) и отчета о его исполнении.

Оперативное представление информации об остатках на счетах Финансовому директору.

Функции Группы выставления счетов и контроля дебиторской задолженности:

Своевременное выставление счетов, актов за выполненные работы (оказанные услуги).

Контроль за поступлением денежных средств по выставленным счетам.

Обязанности Группы выставления счетов и контроля дебиторской задолженности

Своевременное представление Финансовому директору информации о дебиторской задолженности.

Отдел финансового менеджмента УК и УО

Состав:

Отдел состоит из начальника отдела, главного специалиста, специалиста.

Подчиненность:

Отдел подчинятся Финансовому директору.

Сфера компетенции:

К сфере компетенции отдела относятся все операции, связанные с подготовкой всех бюджетов ООО “КРЕДОР ” и управляемых объектов, контролем за их исполнением и привлечением денежных средств.

Функции Группы подготовки бюджетов УК и УО и контроля за их исполнением:

Активное обеспечение процесса бюджетирования, включая непосредственно подготовку бюджета ООО “КРЕДОР ” и управляемых объектов.

Оперативная подготовка отчетов о выполнении бюджетов ООО “КРЕДОР - Менеджмент” и управляемых объектов. Участие в анализе новых проектов.

Обязанности Группы подготовки бюджетов УК и УО и контроля за их исполнением:

Своевременная подготовка бюджетов всех компаний.

Функции Группы корпоративного финансирования:

Обеспечение привлечения денежных средств.

Обеспечение размещения временно свободных денежных средств.

Обеспечение внутренних платежей между компаниями группы КРЕДОР (внутреннее финансирование, мероприятия по оптимизации).

Обязанности Группы корпоративного финансирования:

Своевременное представление Финансовому директору информации о дебиторской задолженности.

1.1 Маркетинговые исследования

По данным ГУИОН (городское управление инвентаризации и оценке недвижимости), нежилой фонд Санкт - Петербурга на начало 2012 года составлял 66 818 млн.кв.м. общей площади. Из них торговые площади занимают 4 423,8 млн.кв.м., предприятия общественного питания - 983,3 млн.кв.м. Торговые площади представлены как отдельными зданиями общей площадью 2814,6 млн.кв.м. (64%), так и встроенными торговыми помещениями общей площадью 1609,2 млн.кв.м.(36%).

В сегменте торговых комплексов Петербурга единой принятой классификации не существует. В настоящее время данный вопрос остается открытым. В России торговые центры чаще классифицируются как супермаркет, гипермаркет, дискаунтер, cash&carry, торгово-развлекательный комплекс. Кроме того, за критерий классификации иногда берут специализацию торгового центра: мебельный центр, DIY (строительный супермаркет-гипермаркет) и т.д. При этом категорию торгового центра определяют исходя из того, какой поток покупателей принимает тот или иной торговый комплекс, на какой тип покупки он рассчитан и какие арендаторы в нем «прописаны». Однако в мире за последнее время сложилась и другая классификация, берущая за основу характеристику основных арендаторов, размер и зону охвата ТЦ. Структура рынка действующих торговых объектов Санкт-Петербурга (по общим площадям), на начало 2006 года, приведена в следующей диаграмме:

Рис. 1.1 - Структура рынка действующих торговых объектов СПБ на начало 2012 г.

Торгово-развлекательный центр (retail entertainment center) можно определить, как торговый центр объединяющий в общем торговом пространстве одного крупного арендатора и группу более мелких, предлагающих различный ассортимент товаров и услуг с неотъемлемым наличием развлекающей составляющей (кинотеатр, боулинг, ресторан и т.д.)

Специализированные торговые центры (speciality shopping center) собирают под одной крышей магазины одной или близких по направленности категорий. «Якорем» здесь обычно является крупный магазин электроники и бытовой техники, мебели или товаров для дома. Ассортимент главного оператора дополняют товары более мелких арендаторов этого молла. Специализированные центры не имеют ярко выраженной торговой зоны: покупатель заранее планирует свою поездку в данные объекты, при этом он может проживать сколь угодно далеко от них.

Пауэр-центр (power center) характеризуется как торговый центр, представленный несколькими крупными «якорями», включающими универсальный дискаунтный магазин, магазины-склады, профильные гипермаркеты, т.е. предприятия, предлагающие огромный выбор товаров конкретной группы по низким ценам. В подобных магазинах человек делает много покупок, потому что экономит на их стоимости. Такой торговый центр обычно состоит из нескольких (отдельно стоящих) «якорей» и галереи с минимальным числом сопутствующих магазинов, общая площадь которых составляет 10-15% всей площади центра.

Торговый центр моды (fashion center) представляет собой галерею бутиков дизайнерской одежды, ювелирных и часовых салонов, без ярко выраженных «якорных» арендаторов. Сфера услуг в них практически не представлена. Фэшн-центры располагаются, как правило, в фешенебельных кварталах, поскольку нацелены на обеспеченных покупателей.

Сonvenience center представляет собой магазин, принадлежащий крупной сети и торгующий товарами первой необходимости. Такие центры находятся в деловой части города и нацелены на быстрое совершение покупок. В большинстве случаев они работают совместно с такими предприятиями, как химчистка, салон красоты, фотостудия, специализированные медицинские учреждения (стоматология, оптика), банки, страховые компании и т.д. Сегодня классических примеров конвиниенс-центров, по мнению специалистов рынка, нет даже в Москве.

Кроме того, пока не существует в России и такой разновидности, как оutlet сenter и торгово-общественные центры. В первом случае «якорем» являются магазины строительно-отделочных материалов, садового инвентаря и техники, а в качестве сопутствующих арендаторов выступают, например, автосервис, АЗС и т. п. Во втором случае «якорем» становятся универмаги, детские клубы, фитнес-клуб, гостиница, а сопутствующими - магазины товаров для детей, подарков.

Зато во многих крупных российских городах начали открываться торгово-развлекательные центры (retail-entertainment center). Сегодня этот формат можно назвать наиболее широко используемым.

Department stores - сетевые либо единичные универмаги с полной линией основных промышленных товаров. Их особенностью является наличие на всей площади только одного торгового оператора, который широко представляет все виды товаров, за исключением продовольствия. Часть торговых площадей (не более 5-10%) может сдаваться в аренду под предприятия сервиса и общественного питания.

Практика развития торговых центров на Западе показывает, что различные форматы могут отлично сосуществовать рядом друг с другом. Успех торговых центров зависит и от правильного позиционирования на рынке, и от арендаторов, и от менеджмента этого центра. Качество обслуживания и атмосфера при этом играют далеко не последнюю роль, однако правильно выбранная концепция и грамотная ценовая политика все равно остаются основополагающими факторами на рынке ритейла.

Крупнейшими игроками на петербургском рынке торговой недвижимости остаются холдинги «Адамант», «Макромир», а также IKEA и VINCI Construction Grands Project. У «Адаманта» уже открыты 11 проектов торгового назначения общей площадью 350 млн. кв. м, проектируются и строятся торговые центры общей площадью около 500 млн. кв. м.

Активный спрос пока обуславливает быструю окупаемость проектов - 5-6 лет. Рост арендных ставок за 2011 год составил в среднем 5 - 15%, но наблюдался не во всех торговых центрах. На конец 2011 года средний уровень вакантных площадей в торговых центрах составлял около 5%.

Таблица 1.1 - Арендные ставки в торговых центрах на 2005г (Colliers International)

Профиль	Диапозон площадей, кв. м	Ставка аренды, у.е. за кв. м в год
Якорные арендаторы
Гипермаркет	5 000 - 15 000	100 - 180
Супермаркет	1 000 - 4 000	120 - 300
Электроника	1 000 - 5 000	200 - 360
Спорт и отдых	500 - 1 600	240 - 450
Одежда	500 - 2 000	200 - 450
Развлечения	500 - 8 000	100 - 200
Товары для дома	500 - 1 000	200 - 400
Товары для детей	500 - 2 000	250 - 400
Другие операторы
Одежда	30 - 500	300 - 1 500
Обувь	30 - 500	300 - 1 200
Спорт и отдых	30 - 500	400 - 1 000
Красота и здоровье	30 - 500	300 - 1 200
Товары для дома	30 - 500	400 - 1 200
Товары для детей	30 - 500	300 - 800
Мобильное и цифровое оборудование	20 - 100	800 - 1 800
Аксессуары	10 - 100	960 - 2 500
Сувениры-подарки	20 - 100	800 - 2 000
Общепит (фуд-корты)	30 - 100	500 - 1 200
Услуги	10 - 100	300 - 1 000

Традиционные «якорные» арендаторы - продовольственные сети и бытовая техника. Однако с 2005 года «якорями» все чаще становятся магазины одежды. В частности, в ТЦ «Французский бульвар» (пересечение Ленинского проспекта и бульвара Новаторов) расположились Mexx, TJ, BeeFree, Axara. На петербургский рынок ожидается приход западных универмагов одежды, которые уже работают в Москве - Marx & Spenser, C & A. Ряд торговых центров «Адаманта» перестраивались - от мелкой «нарезки» помещений владельцы перешли к крупным блокам, позволяющим сдавать в аренду целые этажи.

Отдельно следует отметить появление бутиковых центров: четыре этажа ТК «Опера» на Казанской - один из крупнейших мультибрэндовых модных магазинов класса lux, работающий в Петербурге с 1993 года, арендовала на 15 лет сеть Vanity . Vanity Opera - первый за много лет торговый комплекс в районе Невского проспекта, построенный «с нуля» (девелопер проекта - «Корпорация С»). Особенность Vanity Opera состоит в том, что это первый в Петербурге торговый центр, имеющий лишь одного крупного арендатора. Подобная концепция заполнения комплекса планировалась девелопером изначально. Правда, в непосредственной близости от нового торгового центра расположено несколько объектов, ориентированных на покупателя того же класса, - «Гранд-палас», «Галерея высокой моды» в Гостином Дворе, «Дом Мертенса», «Атриум», - и, в отличие от Vanity Opera, они выходят фасадной частью на Невский проспект.

Продолжается формирование новых торговых зон. Южная зона в районе Пулковского шоссе застраивается гипермаркетами («Карусель», «Стройбург», «О'кей»), в ней также планируется построить торговые центры «Масштаб» и «Аэропарк», развлекательно-деловой комплекс «Пулково» (общей площадью 85 млн. кв. м). Вторая формирующаяся торговая зона - восточная торговая зона в районе Мурманского шоссе, в которой в настоящий момент действует лишь IKEA и гипермаркет «Карусель» и в которой в четвертом квартале 2006 года планируется построить ТРК «'Мега'-Дыбенко» общей площадью 145 млн. кв. м. Третья зона - северо-западная, формируется вдоль Выборгского шоссе и представлена ТЦ «Озерки», гипермаркетами «О'кей», «Лента», «Космополис», проектом универмага одежды «Плато», проектом ТЦ «Осиновая роща» на пересечении Выборгского шоссе и КАД. Четвертая территория - западная, вдоль Приморского шоссе - представлена ТЦ «Гулливер», гипермаркетом электроники «Матрица», двумя проектами торгово-офисных центров «Арсенал-недвижимость» и «Атлантик-Сити».

Для новых центров скоро уже не будет хватать крупных «якорных» сетевых арендаторов. Кроме того, поскольку круг таких операторов ограничен, между торговыми центрами с одинаковой концепцией обострится конкуренция, в результате арендные ставки, возможно, будут расти медленнее темпов инфляции. На этом фоне привлекательными для инвесторов будут выглядеть нестандартные проекты - например, дочерняя структура «Интерроса» ООО «Открытые инвестиции» уже продекларировала идею строительства торгового центра под площадью Восстания. Сейчас компания ведет изыскательские работы.

Тенденции и прогнозы состояния рынка торговой недвижимости

Санкт - Петербурга:

* Рост интереса международных девелоперов к сегменту торговых центров. VINCI Construction Grand Project (Франция), Promocentro Italia (Италия) и IKEA (Швеция) уже приступили к строительству соответственно ТЦ “Радуга”, “Большой Молл” и “Мега”. Финская компания Stockmann выступит в качестве девелопера многофункционального центра на Невском проспекте.

* Рост количества проектов торговых центров с участием международных архитектурных компаний.

* Укрепление позиции развлекательного сегмента в торговых центрах. К традиционным мультиплексам и боулингам добавятся развлекательные центры для семейного отдыха: Crazy Park (Bronsard), “Дино-парк”, “Игромакс”, Star Galaxy.

* Выход на рынок Санкт - Петербурга московских и западных сетевых компаний, таких как: “Седьмой Континент”, “Мосмарт”, Billa, Castorama, OBI, Real, Auchan, H&M и пр.

* Продолжающееся формирование торговых зон на выездах из города: Выборгское шоссе, Приморское шоссе, Пулковское шоссе (бывшие участки “Лето”, деловая зона Пулково-3).

* Девелоперы рассматривают возможность вывода на рынок новых форматов торговой недвижимости: factory outlet, retail-park.

* Появление объектов формата department store европейского уровня:

“Vanity Гранд Опера” на Казанской ул., Mercury на Б. Конюшенной ул., Stockmann и др.

* Расширение практики применения арендных ставок, номинированных как процент от оборота.

* Ожидается значительный прирост торговых площадей, в результате которого общая площадь торговых объектов может превысить рубеж 2,5 млн кв. м. Столь существенное увеличение площадей может привести к усилению сегментации торговых центров на “удачные” и “неудачные”.

2. Анализ конечных результатов работы

2.1 Объем и номенклатура выполненных работ

Современные тенденции развития рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга говорят об увеличении площадей возводимых объектов, повышении их качества, разнообразии применяемых архитектурных решений и концепций строительства. Всё это и многое другое говорит об актуальности и востребованности формата торговых центров “Ритейл парк”.

Компания “КРЕДОР” имея бюджет 500 000 000 у.е. стоит перед выбором участия в одном из двух альтернативных проектов строительства ритейл парка. Оба проекта имеют схожие параметры и рассматривается первый этап их реализации. Их основное различие заключается в том, что первый (“Северо-Восточный)” из них уже на первом этапе воплощает концепцию “Ритейл парк”, в отличие от второго (“Большой Молл”) ритейл парка, который на первом этапе представляет собой торгово-развлекательный комплекс в обычном его понимании. В итоге всё сводится к сравнению форматов “Ритейл парк” и “Торгово-развлекательный комплекс”.

Для удобства и возможности сравнения нижеприведенных проектов необходимо ввести следующие условия:

1. Схожая схема расстановки и набор арендаторов.

2. Доходы от реализации проекта формируются путём продажи здания гипермаркета сразу после постройки и дальнейшего поступления арендной платы с арендаторов галереи.

3. Рассматривается первый этап реализации обоих проектов.

4. Все свободные площади арендуются сразу после постройки по средней рыночной цене (по данным Colliers International).

5. 1 у.е. (условная единица) = 30 рублей

Расчёт эффективности инвестиций при выборе концепции строительства ТРК

ТРК “Северо-Восточный” (I этап)

* Общая площадь земельного участка: 600 896 кв. м

* Общая торговая площадь: 40 000 кв. м

* Срок ввода объекта в эксплуатацию: III квартал 2013 года

* Описание земельного участка:

Участок находится на пересечении Таллиннского и Волхонского шоссе (пос. Горелово). Сельскохозяйственное назначение земли с возможностью изменения. Форма участка - прямоугольная и ограничена с одной стороны Таллиннским шоссе, с другой стороны - Октябрьской железной дорогой. Инженерные сети на участке отсутствуют. Имеются транзитные сети (газопровод, ЛЭП), перенос которых возможен. Для переноса транзитных сетей ЛЭП предусмотрено строительство двух подстанций на территории участка с возможностью “вживления” их в одно из зданий ТРК. Это решение даст возможность не только решить возникшую проблему, но и позволит сохранить эстетичный вид всей конструкции. На участке возможно подведение всех необходимых инженерных сетей с требуемыми показателями для ТРК.

* Описание проекта:

Рис. 2.1 - Схема ритейл парка “Северо-Восточный” (I этап)

Ритейл парк “Северо-Восточный ” будет представлять собой несколько отдельно стоящих зданий, расположенных в непосредственной близости друг от друга, соединённых просторными коридорами - галереями, имеющих общую парковочную зону и отвечающих требованиям единой концепции.

На территории торгового центра будут располагаться: несколько гипермаркетов различной направленности, торговая галерея, мультиплекс и развлекательный центр. Также на территории торгового комплекса предусмотрена парковочная зона на 5000 паркомест. Из-за различного предпочтения потребителей к условиям парковки, предусмотрена полукрытая парковочная зона.

Рис. 2.2 - Парковочная зона торгового комплекса “Северо-Восточный”

Большой и удобный участок для строительства объекта располагается на юго-западе города, в непосредственной близости от автострады. Низкая конкуренция в этой части города в совокупности с достаточно плотным автомобильным потоком и лёгкой доступностью для населения близлежащих территорий предвещают “Северо-Восточный” стабильный и уверенный спрос. “Северо-Восточный” имеет все шансы стать одним из наиболее масштабных проектов торгового назначения, когда - либо реализованных в

Санкт - Петербурге.

* Потенциальные потребители:

Население:

В зоне 10 минутной доступности - 300 000 человек.

В зоне 20 минутной доступности - 700 000 человек.

Увеличение населения из-за активного жилищного строительства.

Транспортная доступность:

Движение по Таллиннскому шоссе 30 000 автомобилей в день.

Развязка кольцевой автодороги (КАД) Волхонского и Таллиннского шоссе увеличит поток автомобилей.

Есть возможность строительства железнодорожной платформы для улучшения транспортной доступности.

Рис. 2.3 - Транспортная развязка торгового центра “Северо-Восточный”

Конкуренция:

Действующие и строящиеся торговые центры:

В зоне 5 минутной доступности находится:

действующие: Cash&Carry “Лента-5”.

В зоне 10 минутной доступности находится:

действующие: DIY “Максидом-3”.

строящиеся: торговый центр “Ульянка”.

В зоне 20 минутной доступности находится:

действующие: торговые комплексы “Французский бульвар” и “Румба”, DIY

“Загородный дом” и “Жёлтый угол”, гипермаркет “О'Кей-2”

cтроящиеся: торговые комплексы “Континент” и “Хорс”

Таким образом, видно что насыщенность торговыми центрами слабая, а следовательно и конкуренция - низкая.

Расчёт экономической эффективности проекта:

Расходы на приобретение и освоение земельного участка.

Таблица 2.1

	Стоимость за м2	м2	Итого	Итого с НДС
ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
ЗЕМЛЯ			21 000	21 000
Земля	30,00	600 000	18 000	18 000
Стоимость перевода земель	5,00	600 000	3 000	3 000
ОСВОЕНИЕ
Электроэнергия			11 195	13 210
Перенос транзитных сетей			610	720
Строительство подстанции (для получения мощности)			10 085	11 900
Реконструкция участка транзитной сети			500	590
Коммуникации			3 712	4 380
Водоснабжение			1 553	1 832
- проводка на участок			256	302
- получение мощности 800 м3 в сутки			25	30
- реконструкция насосной станции с участком магистрального водопровода			1 271	1 500
Газ			820	968
- Перенос транзитной сети и выделение мощности 4мкуб в год, устройство точки подключения			820	968
Канализация			1 339	1 580
- получение точки сброса			68	80
- прокладка канализации			1 271	1 500
ТЕХНИЧЕСКИЕ РАСХОДЫ	25	25
Разрешение (прохождение инстанций)	25	25
Итого затраты на землю, включая освоение	32 726	38 615
Итого стоимость метра земли с учетом освоения	49,89	64,36

2.2 Анализ доходов

Доходы от реализации проекта.

Таблица 2.2 - Доходы от реализации проекта (млн.ч у.е.)

	Кол-во м2	Цена м2*	Итого
Гипермаркет
Гипермаркет	20 000	1300	26 000
Итого прибыль с продажи	20 000	1500	26 000
Здание 1	2 500	450	1 125
Здание 2	2 500	450	1 125
Здание 3	2 500	400	1 000
Здание 4	2 500	450	1 125
Итого	10 000		4 375

* данные из таблицы 1.4.1 (Colliers International)

Гипермаркет

Гипермаркет = 1 300 * 20 000 = 26 000 000 у.е.

Цена продажи = 26 000 000 у.е. (1 300 у.е./м2)

Прибыль от продажи = 26 000 000 - 19 598 000 = 6 402 000 у.е.

Доход с аренды (Одежда) = 450 * 2 500 = 1 125 000 у.е.

Цена продажи = 1 125 000 / 0,12 = 9 375 000 у.е.

Доход с аренды (Одежда) = 450 * 2 500 = 1 125 000 у.е.

Цена продажи = 1 125 000 / 0,12 = 9 375 000 у.е.

Доход с аренды (Товары для детей) = 400 * 2 500 = 1 000 000 у.е.

Цена продажи = 1 000 000 / 0,12 = 8 333 333 у.е.

Доход с аренды (Спорт и отдых) = 450 * 2 500 = 1 125 000 у.е.

Цена продажи = 1 000 000 / 0,12 = 9 375 000 у.е.

Итого доход с аренды: 1 125 000 + 1 125 000 + 1 125 000 + 1 000 000 = 4 375 000 у.е.

Цена продажи: 9 375 000 + 9 375 000 + 9 375 000 + 8 333 333 = 36 458 333 у.е.

* Движение денежных средств

Чистый поток движения денежных средств

* Потенциальные потребители:

Население:

В зоне 10 минутной доступности - 465 000 человек.

В зоне 20 минутной доступности - 880 000 человек.

Увеличение населения из-за активного жилищного строительства.

Строительство кольцевой автомобильной дороги будет являться мощным стимулом дальнейшего освоения городских и пригородных территорий как зоны формирования нового градостроительного пояса.

Расчёт экономической эффективности проекта:

Доходы от реализации проекта.

Таблица 2.3 - Доходы от реализации проекта (млн.ч у.е.)

	Кол-во м2	Цена м2*	Итого
Гипермаркет
Гипермаркет	15 978	180	2 876,04
Итого	15 978		2 876,04
Итого прибыль с продажи	14 380,2	1500	21 570,3
Галерея
Одежда	2 500	800	2 000
Обувь	2 500	600	1 500
Развлечения	5 323	170	905
Итого	10 323		3 524

* данные из таблицы 1.4.1 (Colliers International)

Гипермаркет (млн.ч у.е.)

Гипермаркет = 180 * 15 978 = 2 876 040 у.е.

Коэффициент использования площади составляет 0,9 т.к. 10% площади используется под технические помещения и проходы.

Итого доход с аренды: 2 876 040 * 0,9 = 2 588 436 у.е.

Цена продажи (2 588 436 / 0,12) = 21 570 300 у.е. (1 500 у.е./м2)

Галерея (млн.ч у.е.)

Магазины “Одежда” = 2 500 * 800 = 2 000 000 у.е.

Магазины “Обувь” = 2 500 * 600 = 1 500 000 у.е.

Развлечения = 170 * 5323 = 905 000 у.е.

Коэффициент использования площади составляет 0,8 т.к. 20% площади используется под технические помещения и проходы.

Итого доход с аренды: 4 405 000 * 0,8 =3 524 000 у.е.

Цена продажи (3 524 000 / 0,12) = 29 366 666 у.е.

3. Анализ производственных ресурсов

3.1 Динамика, структура и показатели эффективности трудовых ресурсов, система оплаты труда, производительность труда на всех работниках

Задачи анализа использования фонда оплаты труда:

оценка использования средств на оплату труда;

определение факторов, влияющих на использование фонда оплаты труда по категориям персонала и видам заработной платы;

оценка эффективности применяемых форм оплаты труда и видов заработной платы, систем премирования работников;

выявление резервов рационального использования средств на оплату труда, обеспечения опережающего роста производительности труда по сравнению с повышением его оплаты.

Весь анализируемый период предприятие работало с недостачей персонала около 2%. Этот факт говорит о том, что плановое количество персонала завышено, ввиду ошибочного нормирования производственных показателей работы рабочих и служащих. Вывод об этом можно сделать и из таблицы 3, где однозначно видна существенная переработка каждого рабочего.

Коэффициент постоянства персонала предприятия, увеличился на 0,037. После ознаменовавшегося сильными кадровыми переменами 2010 года, в 2011 году достигнута стабилизация по всем показателям: коэффициент оборота по выбытию уменьшился на 0,037, а коэффициент текучести кадров на 0,03. Резкое падение коэффициента оборота по приему персонала явилось результатом освоения больших производственных мощностей в 2010 году.

Анализ использования трудовых ресурсов приводится в таблице 2. В первую очередь нужно отметить наметившуюся тревожную тенденцию роста числа отработанных дней одним рабочим, как по сравнению с предыдущим годом так и с планом, в 2009 году рост составил 1 день, в 2010 - 3, а в 2011 году - 18 дней. Вызвано это в первую очередь значительны превышением фактического выпуска над плановым, в 2009 году на 20450 млн. руб., в 2010 году на 21070 млн. руб., а 2011 году уже на 27900 млн. руб.

Хочется заметить, что рост объемов производства дается непросто, несмотря на высокую (превышающую плановую) интенсивность труда рабочих сверхурочно отработанное время составило в 2009 году 31.28 тыс.ч часов, в 2010 году чуть меньше - 29.93 тыс…ч часов, а в 2011 году эта цифра достигла 56.87 млн.ч. Если оценить это в отработанных сверх нормы рабочих днях, то получится, что каждый рабочий в 2009 году отработал лишних 8.8 дней, в 2010 - 9.1 дня, а в 2011 году 10.9 дней Но при этом происходило серьезное снижение фактической длительности рабочей смены. Несмотря на то, что в 2009 году она составляла 6,47 часа, что уже на 0,53 часа меньше плановой длительности, в2010 году она снова уменьшилась на 0,25 часа снизившись до 6.22, и продолжает снижаться в 2011 - 6.22-0,15=6,07 часа. То есть на каждую смену в 2011 году приходился уже почти час простоя.

Для оценки уровня производительности труда применяется система обобщающих, частных и вспомогательных показателей. К обобщающим показателям относятся среднегодовая, среднедневная и среднечасовая выработка продукции на одного работающего в стоимостном выражении. Частные показатели - это затраты времени на производство единицы продукции определенного вида в натуральном выражении за один человеко-день или человеко-час. Вспомогательные показатели характеризуют затраты времени на выполнение единицы определенного вида работ или объем выполненных работ за единицу времени.

Можно видеть рост среднегодовой выработки на одного работающего, которая в 2009 году составила 31,4 млн. руб. на человека, в 2010 немного выросла - 31,6 млн. руб., а в 2011 году выросла достаточно серьезно, составив33,7 млн. руб. на человека.

Среднечасовая выработка устойчиво растет (интересно, а есть ли предел), а следовательно растет и ее вклад увеличение выработки среднегодовой. Так в 2009 году за счет среднечасовой выработки на одного рабочего плановый показатель был превышен на 9447,41 руб., в 2010 на 9936,87 руб., в 2011 на 11000,3 руб.

Анализ использования трудовых ресурсов на предприятии, уровня производительности труда необходимо рассматривать в тесной связи с оплатой труда. В процессе его следует осуществлять систематический контроль за использованием фонда заработной платы (оплаты труда), выявлять возможности экономии средств за счет роста производительности труда и снижения трудоемкости продукции.

Анализируя таблицу 4, можно увидеть, что значительно увеличились как выплаты по большинству статей, так и общая сумма фонда оплаты труда. В 2009 году она составила 19998 млн. руб., увеличившись на 1377,5 млн. в 2010 году стала равна 21376 млн. руб., в 2011 году увеличение составило 2149,5 млн., а сама сумма выросла до 23525 млн.ч рублей. Намечается рост доли переменой части в общем фонде оплаты труда. После падения в 2010 году на 0,24% эта доля в 2011 выросла на 1,35%, что говорит о смещении руководством акцентов в оплате труда в сторону сдельной системы.

Таблица 3.1 - Динамика и численность персонала ООО Кредор 2009 - 2011 гг.

Показатель	2009 год	2010 год	2011 год
Плановая численности персонала	1634	1693	2011
Среднесписочная численность персонала	1596	1661	1961
Недостаток персонала. %	-2.33	-1.89	-2.24
Численность принятого персонала	125	395	113
Численность уволившихся работников	60	95	39
Численность уволившихся по собственному желанию и за нарушение трудовой дисциплины	48	76	31
Численность работников проработавших весь год	1536	1566	1922
Коэффициент оборота по приему рабочих	0.078	0.238	0.058
Коэффициент оборота по выбытию

Страница:

•  1 
•  2 

дипломная работа "Анализ деятельности организации на рынке недвижимости" скачать

Подобные документы

• Становление и развитие рынка недвижимости в России

  Понятие и особенности рынка недвижимости, классификация его объектов. Основные этапы становления рынка недвижимости в РФ, перспективы его развития на современном этапе. Анализ стоимости квартир на рынке жилья в Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
  
  курсовая работа [862,8 K], добавлен 07.11.2014
  

• Обзор рынка офисной недвижимости г. Санкт-Петербурга

  Теоретические основы рынка офисной недвижимости на примере подхода 4Р. Исследование основных направлений и анализ развития рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга, пути его развития. Влияние мирового финансового кризиса на рынок офисной недвижимости.
  
  курсовая работа [179,4 K], добавлен 10.11.2011
  

• Создание нового логистического терминала ООО "ЛСЕГ"

  Роль и значение бизнес-планирования в развитии предприятия. Анализ хозяйственной деятельности ООО "Логистика Северо-Европейских Газопроводов". Анализ состояния развития логистического рынка Санкт-Петербурга. Производственная и финансовая стратегия.
  
  дипломная работа [5,5 M], добавлен 15.07.2012
  

• Анализ рынка недвижимости

  Понятие и основные функции недвижимости, правила управления современным рынком. Виды стоимости недвижимости и факторы, на них влияющие. Анализ и оценка рынка недвижимости Санкт-Петербурга, причины кризиса и разработка возможных путей выхода их него.
  
  дипломная работа [120,3 K], добавлен 06.10.2010
  

• Анализ основных показателей деятельности ООО ТО "Русь"

  Характеристика деятельности предприятия ООО ТО "Русь" и его организационно-управленческая структура. Оценка экономического состояния организации и определение её положения на конкурентном рынке. Анализ состояния трудовых ресурсов и товарооборота фирмы.
  
  отчет по практике [81,0 K], добавлен 09.07.2014
  

• Показатели рынка недвижимости

  Факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости. Проблемы стабилизации финансов России. Прогноз изменений услуг на рынке недвижимости Тверской области. Структура объектов, количество сделок и средняя стоимость одной сделки на рынке недвижимости.
  
  курсовая работа [519,4 K], добавлен 26.10.2013
  

• Организационно-правовые формы предприятия

  Организационно-правовые формы предприятия: понятие и сущность, характеристика, преимущества и недостатки. Анализ эффективности использования ресурсов ООО "Орхидея" за 2012-2014 годы. Состав и структура оборотных средств и трудовых ресурсов предприятия.
  
  курсовая работа [365,0 K], добавлен 18.12.2015
  

• Экономический анализ предприятия ООО "Цифровые технологии"

  Общая характеристика в деятельности предприятия ООО "Цифровые технологии", особенности и направления работы. Место на современном рынке информационных технологий и оказываемые предприятием услуги. Организационно-производственная структура предприятия.
  
  отчет по практике [302,6 K], добавлен 06.04.2009
  

• Финансовые ресурсы организации, их структура, формирование финансовых ресурсов

  Финансовые ресурсы организации: экономическая сущность, источники формирования, структура. Методы анализа и его информационное обеспечение. Краткая характеристика ООО "Китой". Оценка показателей деятельности предприятия, анализ финансовых ресурсов.
  
  курсовая работа [37,4 K], добавлен 08.12.2014
  

• Обзоры рынка коммерческой недвижимости Центрального федерального округа

  Обзор рынка офисной недвижимости и земельных участков коммерческого назначения Москвы, Рязани, Санкт-Петербурга, Саратова и Екатеринбурга. Изучение спроса и ценообразования регионов, распределения предложения объектов в зависимости от местоположения.
  
  дипломная работа [1,4 M], добавлен 06.09.2011
  

Другие документы, подобные "Анализ деятельности организации на рынке недвижимости"

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам