Оценка рыночной стоимости незавершенных строительством нежилых зданий для кредитования под залог

Аналитики рынка земли сходятся на мнении, что цены на земельные участки в Подмосковье будут повышаться. Спрос растет постоянно, а предложение, как известно, увеличиваться не может. Развитие земельного комплекса Подмосковья делает этот сегмент рынка наиболее популярным и выгодным объектом для крупных инвестиций. Все больше предпринимателей вкладывают деньги в то, что всегда будет дефицитом и никогда не подешевеет, являясь ограниченным и конечным ресурсом - земельным участком.

Часть земли Московской области находится в областной собственности, другая часть принадлежит муниципалитетам и органам местного самоуправления. Часть земельных участков находится в федеральной собственности, в частности, лесной фонд. Значительный сектор рынка покупки и продажи земельных участков принадлежит частным собственникам.

Земельный рынок Московской области официально существует с начала 1993 г., когда на основании Федерального закона "О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков…" стало возможным покупать и продавать, оформлять в собственность ранее только государственную землю. С тех пор продаваться стало даже то, что купить нельзя - вспомним скандал с незаконно построенными коттеджами в Подмосковье.

Колхозы тоже занимаются оптимизацией своих площадей и распродают свободные, имеющиеся у них земельные участки. Такой реорганизации доступны земельные участки в Подмосковье и в других областях. До половины из 1,7 млн. гектар земель сельхозназначения находится в частной собственности (более 15% всей территории области). Новые собственники земельных участков развивают сельское хозяйство только на тех земельных участках, которые не представляют интереса для потенциальных инвесторов-покупателей - крупных девелоперских фирм, логистических компаний, промышленных предприятий. Всю остальную землю делят на участки и продают. Получается выгодно, даже если покупатель долго не находится, т.к. почти не требует эксплуатационных расходов.

Для примера, сотка земли в пяти километрах от испанского побережья Средиземного моря стоит около 3000 евро. Тот же товар на таком же расстоянии от Москвы продается в среднем за 10-15 тысяч долларов за сотку. Средняя стоимость лесных участков по Рублево-Успенскому шоссе в пределах 15 км от МКАД составляет 45 тысяч долларов. Востребованность земельных участков в Подмосковье вполне закономерна. Если на фондовом и биржевом рынках, акциях и депозитах в один день можно потерять все свое состояние, то земля - товар и ликвидный, и надежный, и, главное, инертный. Рынок земли медленно реагирует даже на сильные потрясения. Даже во время дефолта 1998 года цены на недвижимость и землю несколько месяцев оставались стабильными и лишь после этого начали плавно снижаться. И последнее: даже при сильных колебаниях в цене земля всегда будет товаром повышенного спроса. Владелец сможет продать свой земельный участок или реализовать проект на свои или привлеченные средства. Наличие в собственности земельных участков открывает широкие возможности для развития собственного бизнеса. Возможностей для развития девелопмента в Подмосковье немало, т.к. это направление рынка недвижимости еще довольно молодо, и спрос на рынке загородной недвижимости на земельные участки в Подмосковье на порядок превышает предложение по продаже земли.

На рынке загородной недвижимости, в том числе и на рынке продажи земельных участков, скорее всего можно будет ожидать стагнации. Цены должны остановиться. Рынку загородного жилья свойственна высокая степень инерционности, и изменения там происходят гораздо медленнее, чем в городе. Поэтому там пока по-прежнему наблюдается небольшой неравномерный рост. Но учитывая то, что цена предложения значительно разнится от той, за которую реально покупают объекты (последняя значительно ниже), остановка роста цен не за горами. Совокупное же увеличение цены на загородные объекты и на участки земли в этом году вряд ли составит более 10%, что подразумевает практически стабильное положение цен.

В последнее время ведется дискуссия, что выгоднее, аренда земли или продажа земельного участка? Есть инвесторы, в том числе иностранные, для которых это принципиально. Американцы, например, предпочитают собственность на земельный участок, аренда земельного участка для них - вещь ненадежная. Немцы тоже при прочих равных предпочитают собственность на земельный участок. Но есть компании, которые абсолютно комфортно чувствуют себя при аренде земельного участка, например английские, т.к. в Англии формально собственность на землю есть только у королевской семьи. Что касается российских инвесторов, то они предпочитают собственность на земельные участки, т.к. ее можно заложить в банке и взять кредит под залог участка земли.

Обзор рынка коммерческой недвижимости Московской области.

Рынок качественных торговых помещений Москвы и Московской области, по-прежнему, остается привлекательным как для иностранных, так и для российских инвесторов, а так же для управляющих компаний, специализирующихся в области ритейла. В то же время дефицит качественных торговых помещений, особенно больших площадей, является сдерживающим фактором для роста ритейлерских сетей и основной причиной того, что ритейлеры начинают строить объекты для себя. Дефицит торговых помещений с одной стороны заставляет торговые компании отвлекать финансовые средства от основной деятельности - развития розничной сети и в то же время открывает новые источники дохода - сдача излишков площадей в аренду.

Несмотря на то, что ставки доходности в данном сегменте коммерческой недвижимости постепенно снижаются, поток инвестиций - увеличивается, т.е. рынок торговой недвижимости становится более прозрачным и менее рисковым.

Доходность торговых центров при девелопменте проекта в центральных торговых коридорах с успешной концепцией составляет от 14% до 16%. Площади, расположенные на окраине города, приносят своим владельцам от 10% до 12%, что соответствует средним по России. Доходность от сделок купли-продажи торговой недвижимости - от 8% до 10%.

Спрос на качественные торговые помещения в Торговых центрах со стороны «якорных» арендаторов и арендаторов Торговых галерей остается, по-прежнему, высоким, о чем свидетельствует низкая доля вакантных площадей в ТЦ современного уровня от 0,5% до 3%. Наибольшим спросом пользуются вновь построенные высококачественные торговые центры и МФК в состав которых входят торговые площади, а также уже зарекомендовавшие себя торговые комплексы (в них ведется список претендентов на высвобождаемые площади). По числу запросов лидируют группы профильных арендаторов, специализирующихся на одежде, общепите, красоте и здоровье, аксессуарах. На их долю приходится более половины всех запросов.

Спрос на торговые помещения по площади (Аренда).

Спрос на торговые помещения по площади (Продажа)

По данным компании МИАН-агентство недвижимости, самой востребованной площадью при операциях аренды остается сегмент от 200 до 500 кв.м. По итогам III квартала 2007 года на его долю приходилось около 40% всех запросов на помещения торгового назначения. Сократились запросы на площадь метражом до 200 кв. м. Увеличился спрос на площади малого формата - от 500 до 1000 кв. м.

Самый высокий спрос при операциях продажи на площади в сегменте от 200 до 500 кв. м - 45-50%. Распределение спроса по другим секторам торговых площадей практически равномерно.

Крупным инвесторам интересно реализовывать масштабные проекты, но предложение земельных участков в пределах МКАД, подходящих для строительства современных торговых центров, ограничено. Отсутствие адекватных площадок в городе объясняет тенденцию к децентрализации возведения новых объектов и перемещение их за пределы МКАД. Девелоперы особенно проявляют свой интерес к периферийным районам, расположенным в непосредственной близости к МКАД, Третьему транспортному кольцу, а также проектируемому Четвертому транспортному кольцу, как наиболее перспективной территории в пределах города.

По темпам ввода торговых площадей Россия лидирует в Европе. Продолжается замещение сегмента неорганизованной торговли профессиональными торговыми комплексами.

Если в Москве сформировался довольно многогранный рынок недвижимости, на котором представлены практически все сегменты - и офисная недвижимость, и торговая, и гостиничная, и складская (другой вопрос - являются ли это сектора однородно развитыми), то на рынке недвижимости Московской области наблюдается довольно серьезный перекос в сторону трех основных направлений коммерческой недвижимости: складской, гостиничной и торговой. В основном такая структура рынка коммерческой недвижимости области обусловлена с одной стороны повышенным спросом на данные виды недвижимости Московской области, с другой стороны - недостатком качественного предложения как аренды коммерческой недвижимости, так и продажи недвижимости Московской области.

Бесспорно, рынок коммерческой недвижимости Подмосковья бессмысленно рассматривать в отрыве от столичного рынка, поскольку влияние, которое оказывает Москва на регион очень сложно переоценить. Именно из-за близости к центру область волей-неволей вынуждена выступать в качестве плацдарма для развития столицы. Следует отметить, что во много именно благодаря этому обстоятельству, Московская область занимает лидирующие позиции на рынке коммерческой недвижимости регионов.

В настоящее время на рынке коммерческой недвижимости Московской области по-прежнему продолжается процесс увеличения общего объема современных торговых складских и офисных комплексов. Данная тенденция свойственна не только для рынка коммерческой недвижимости области, она, безусловно, характерна и для рынка коммерческой недвижимости регионов в целом. Это обстоятельство, несомненно, отражается на развитии более сбалансированных (по соотношению спрос/предложение) отношений аренды недвижимости Московской области и продажи недвижимости Московской области.

Наиболее привлекательными местами расположения объектов торговой и складской недвижимости Московской области останутся районы с внешней стороны МКАД, особенно в местах пересечения с радиальными транспортными магистралями с интенсивными потоками автомобильного транспорта.

Продолжилось создание крупных торговых и офисных комплексов в ряде близлежащих подмосковных городов и на основных магистралях Московской области на удалении 25-30 км от МКАД. Кроме того, запланировано размещение торговых комплексов в районе строительства ЦКАД, которая постепенно становится одним из основных центров притяжения для реализации различных проектов. Уже сейчас проекты расположенные в непосредственной близости от ЦКАД занимают значительную долю в общем объеме предложений о продаже недвижимости московской области.

Подобное расположение торговых комплексов позволит осуществить «перехват» платежеспособных покупателей из Московской области и других близлежащих регионов у торговых центров столицы и даст новый толчок в развитии рынка коммерческой недвижимости области.

Мощнейшим фактором, способствующим процессу развития коммерческой недвижимости Московской области, будет стремление как отечественных, так и зарубежных торговых операторов расширять свой бизнес на территории Московской области. Причем, в последнее время накал борьбы за «место под подмосковным солнцем» достиг той степени, когда сетевые операторы готовы рассматривать не только аренду коммерческой недвижимости, но также готовы приобретать объекты коммерческой недвижимости Подмосковья в собственность. А это, в свою очередь, отражается на росте продаж коммерческой недвижимости в области.

Важным направлением развития рынка коммерческой недвижимости Московской области станет увеличение масштабов строительства офисных центров. Транспортные проблемы и высокие ставки аренды коммерческой недвижимости в столице все в большей степени будут способствовать перемещению спроса на офисные помещения различных классов на территорию Московской области. Предпочтение при реализации девелоперских проектов коммерческой недвижимости области будет отдаваться классам «В» и «С», что вполне оправданно для этого вида коммерческой недвижимости Подмосковья.

Данные тенденции сохранятся в той или иной мере в течение всего года и скажутся в первую очередь на дальнейшем развитии более «цивилизованных» и качественных отношений аренды недвижимости Московской области, как аренды коммерческой недвижимости, так и жилья. Уже сейчас намечается определенный сдвиг к более правильному соотношению ставок аренды коммерческой недвижимости и стоимости квадратного метра при продаже коммерческой недвижимости, что переводит рынок аренды недвижимости Московской области более зрелое состояние.

Также, в целом следует отметить, что тенденция выравнивания ставок аренды коммерческой недвижимости и стоимости продажи коммерческой недвижимости Москвы и Московской области продолжится и далее, что позволит области упрочить свои позиции как одного из самых развитых и стабильных региональных рынков недвижимости.

Лидирующие позиции по объемам возведения жилья и коммерческой недвижимости по-прежнему занимает западное направление. Так, инвестиционная привлекательность Новорижского направления связана с транспортной доступностью и строительством Краснопресненского проспекта, который свяжет шоссе с центром столицы.

Компания Colliers International - лидер на рынке консалтинговых услуг в сфере коммерческой недвижимости - представила отчет «Ключевые аспекты мирового рынка розничной торговли», в котором, несмотря на ожидаемое замедление роста мировой экономики, отмечается высокий спрос на аренду качественных торговых площадей практически во всех странах мира.

Сохранившаяся тенденция дефицита качественных торговых площадей, наряду с ростом благосостояния в развивающихся странах, заставляет многие иностранные компании расширять границы своей деятельности и выходить на эти относительно новые рынки. В результате аналитики отмечают возможность продолжения роста арендных ставок, как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Особое внимание специалистами Colliers International акцентируется на развитии рынков таких стран, как Россия, Китай, Индия, Объединенные Арабские Эмираты и Бразилия, где интенсивное развитие экономики вызывает высокий спрос на торговые помещения зданий первой линии.

В частности, специалисты российского офиса Colliers International подтверждают эти данные, акцентируя внимание на том, что сильная конкуренция на рынке и дефицит качественных торговых площадей определяют рост арендных ставок в России. Этот факт, в том числе связан, и с активным расширением розничных сетей. К числу наиболее активных пользователей торговых помещений зданий первой линии можно отнести предприятия общественного питания и банковского ритейла.

В Обзоре использованы материалы с сайтов www.appartment.ru, www.realty.rbc.ru, www.KupiZemli.ru, www.ezem.ru, www.9r.ru, www.rproperties.ru, www.g2p.ru, www.mian.ru, а также материалы аналитического агентства RWAY.

Краткое описание социально-экономического положения г. Электросталь

Город Электросталь расположен на востоке Московской области в 40 км от МКАД. На севере он граничит с землями Ногинского мехлесхоза, с юга и юго-востока -- с Павлово-Посадским районом, на западе и востоке окружен лесными массивами. В его окрестностях берет начало приток Клязьмы -- река Вохна. В настоящее время Электросталь -- один из крупнейших промышленных центров Подмосковья, красивый зеленый благоустроенный город с населением более 145 тыс. человек. В Электросталь можно доехать Ногинской или Захаровской электричкой с Курского вокзала, время следования около 1 часа 10 минут. От станции метро «Измайловский парк» каждые полчаса-час ходят автобусы по Горьковскому шоссе.В городе наиболее развиты машиностроение, металлургия и химическая промышленность.

«ОАО «Металлургический завод «Электросталь» выпускает разнообразную металлопродукцию, разработано и освоено огромное количество марок сталей и сплавов. Металл завода используется в определяющих отраслях народного хозяйства. Впервые в стране металлурги "Электростали" освоили производство нержавеющих, магнитных, шарикоподшипниковых сталей для машиностроительной и химической отраслей промышленности; жаропрочных сплавов для реактивной авиации и космических аппаратов; термобиметаллов и сплавов с особыми физическими свойствами для приборостроения, радиотехники и средств связи. Впервые в промышленных масштабах электростальцы внедрили рафинирующие переплавы, методы вакуумной металлургии, прогрессивные технологические процессы деформации металла. Использование вакуумной индукционной выплавки, процессов вакуумно-дугового и электрошлакового переплавов и внепечной обработки стали в печи-ковше, позволяют получать металл с высокими качественными характеристиками. Металл завода используется в определяющих отраслях народного хозяйства для изготовления деталей машин, специальной техники, валов, подшипников, лопаток турбин, инструмента, пружин, химической аппаратуры, постоянных магнитов, нагревательных элементов, сварочной проволоки и т. д. Действующая на заводе система качества прошла проверку на соответствие требованиям международного стандарта ИСО 9002. Продукция ОАО «Металлургический завод «Электросталь» сертифицирована Союзом работников технического надзора TUV (Германия). Потребительские свойства продукции отвечают требованиям международных стандартов. Обладая высоким научным потенциалом и современным оборудованием для производства высококачественного металла, предприятие является лидером качественной металлургии, поставляющим на отечественный и зарубежный рынок широкую гамму высококачественной металлопродукции.

ОАО «Электростальский завод тяжелого машиностроения» - единственное предприятие в стране, выпускающее подшипники жидкостного трения. Завод самостоятельно проектирует, изготавливает и поставляет комплектное оборудование для трубопрокатных и трубосварочных агрегатов, отделки и покрытия труб, сорто-прокатных и проволочных станов, валки горячей и холодной прокатки и другое металлургическое оборудование.

В Электростали находится известное предприятие ОАО «Машиностроительный завод». Завод имеет 50-летний опыт изготовления тепловыделяющих сборок (ТВС) для активных зон энергетических ядерных реакторов.

С 1995 года ОАО «Машиностроительный завод» сотрудничает с фирмой Siemens, а с 2001 года - с фирмой Framatome ANP. В рамках сотрудничества изготавливаются ТВС для реакторов типа PWR (Pressurized Water Reactor) и BWR (Boiling Water Reactor), разработанных немецкими и французскими специалистами. Поставки топлива для реакторов этих типов осуществляются в Германию, Швецию, Швейцарию, Нидерланды. Во многом благодаря продукции завода атомные станции Финляндии и Венгрии входят в десятку лучших в мире по одному из основных показателей - коэффициенту использования установленной мощности.

Выходу на западный рынок способствовало и то обстоятельство, что завод одним из первых в России и первый в отрасли получил ряд престижных дипломов и сертификатов, удостоверяющих высокие показатели качества его продукции:

1995 год - сертификат Российской Федерации «Лидер российской экономики»;

1996 год - сертификат TUV CERT о внедрении системы качества, отвечающей требованиям международных стандартов ИСО-9000;

1997 год -- премия Правительства Российской Федерации в области качества;

2001 год -- диплом Европейского фонда менеджмента качества «Признание достижений в области качества», что является выдающимся результатом для российского промышленного предприятия;

2002 год - сертификат TUV CERT, свидетельствующий о внедрении системы обеспечения качества в сфере производства ТВС, металлического кальция и постоянных магнитов по более жесткой версии стандартов ИСО-9000 2000 года.

Предприятие химической промышленности ОАО «Электростальский химико-механический завод» производит коллективные и индивидуальные средства защиты органов дыхания, установки очистки воздуха, автомобильные фильтры, активированные угли, фильтрующие материалы, фильтры для очистки воды, самоспасатели, газодымозащитные комплекты.

В городе работает Центральная городская больница, Государственное учреждение здравоохранения ЦМСЧ-21 и две медико-санитарные части акционерных обществ, МУП «Фармация».

Высшее и средне-специальное образование.

Высшие учебные заведения:

-Электростальский политехнический институт (филиал) Московского Государственного института стали и сплавов (технологический университет) (ЭПИ МИСиС)

-Филиал государственного образовательного учреждения "Московский Государственный социальный университет Министерства труда и социального развития Российской Федерации" в г. Электросталь (ФМГСУ)

-Негосударственное образовательное учреждение «Московский психолого-социальный институт» (филиал)

-Электростальский филиал негосударственного образовательного учреждения «Современный гуманитарный институт»

-Негосударственное образовательное учреждение «Новый гуманитарный институт», Представительство Российского государственного гуманитарного университета (РГГУ).

Средние специальные учебные заведения:

Государственное среднее профессиональное музыкальное учреждение «Московское областное базовое музыкальное училище имени А.Н.Скрябина», Московский областной политехнический колледж, Электростальский Государственный профессионально-педагогический колледж, государственное образовательное учреждение «Электростальский государственный колледж».

4 государственные профессиональные училища - №№ 16, 33, 80, 87.

Работают также 4 средних специальных профессионально-технических училища, 16 средних общеобразовательных школ, 3 школы-гимназии, 2 интерната, вечерняя сменная школа, психолого-педагогический реабилитационный центр, 53 детских дошкольных учреждения, в том числе 35 муниципальных, станция юного техника и другие организации. В городе 2 музыкальные школы и музыкальное училище, художественная школа и выставочный зал, работают библиотеки, общий книжный фонд которых около 1 млн. книг, дома культуры, городской центр культуры и досуга, где воспитанникам предоставляется возможность заниматься в хоровых и танцевальных коллективах, различных творческих студиях, литературных объединениях. Город обеспечен спортивными сооружениями: 2 крытых плавательных бассейна, ледовый дворец «Кристалл», 29 спортзалов, 3 стадиона, крытый теннисный корт. Во Дворце спорта «Кристалл» проходят матчи высшей Лиги РХЛ. В Электростали есть и своя хоккейная команда «ЭЛЕМАШ». В городе проходят соревнования на Кубок Европы по прыжкам в воду, международные соревнования по хоккею на траве. Ведется активное строительство: появляются новые улицы, жилые кварталы, недавно построены детская городская больница, средняя школа, библиотека для семейного чтения, здание МАКБ «Возрождение», часовня в районе Больничного городка. По совершенно новой шведской технологии построена газотурбинная установка теплоэлектроцентрали.

По приведенной выше классификации объект оценки относится к классу «В», расположен в центральной части города Электросталь.

Цены предложений нежилых помещений в крупных городах Московской области лежат в пределах 1500-3500 долл. США за 1 кв. м., арендные ставки для таких помещений в зависимости от арендатора, его направленности и площади занимаемых помещений - 290-600 долл. США за 1 кв. м в год.

Обзор рынка торговой и офисной недвижимости г. Электросталь.

Выводы

В исследуемом городе представлены практически все форматы торговли -- от торговых центров до отдельностоящих магазинов и торговых площадей, находящихся во встроенно-пристроенных помещениях. Однако непосредственно в ближайшем окружении Объекта, в восточном районе города, отсутствуют качественные торговые площади, т. е. ожидаемый уровень конкуренции у торговой части Объекта, по мнению экспертов компании Penny Lane Realty, будет достаточно низким. Основная доля качественных торговых площадей находится в других районах города.

Таким образом, учитывая высокую плотную населенность района и низкий уровень конкуренции в ближайшем окружении Объекта, организация в составе Объекта торговых площадей выглядит перспективной.

В настоящее время в Электростали представлено более 5 современных бизнес - центров, однако, площадь каждого из них не превышает 5000 кв. м, другие форматы офисных помещений так же представлены достаточно широко - отдельностоящие малоэтажные здания старой постройки, особняки, перепрофилированные здания, помещения на первых этажах жилых зданий. Стоит отметить, что в Электростали наиболее популярны небольшие бизнес - центры и малоэтажные здания, в последнее время инвесторы стали финансировать строительство небольших особняков, рассчитанных на сдачу в аренду под офисные площади. Во многих бизнес - центрах города наряду с офисной составляющей присутствует торговая.

На данный момент существует достаточно устойчивый спрос на качественные офисные помещения в Электростали. Таким образом, можно констатировать, что планируемые офисные площади в составе Объекта будут конкурентоспособны на рынке офисной недвижимости, то есть будут пользоваться спросом у потенциальных арендаторов.

2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования является основополагающей предпосылкой при определении рыночной стоимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия возможных вариантов использования участка земли, как незастроенного, так и объекта недвижимости в целом, перечисленным ниже критериям.

Физическая возможность - рассмотрение физически осуществимых и реальных в данной местности способов использования.

Юридическая допустимость - рассмотрение предполагаемого использования, которое не противоречит действующему законодательству и разрешено положениями зонирования и нормами градостроительства.

Финансовая целесообразность - рассмотрение вариантов, когда физически осуществимое и юридически допустимое использование будет обеспечивать приемлемый доход собственнику имущества.

Максимальная эффективность - рассмотрение, какое использование из финансово целесообразных будет приносить собственнику максимальный доход, либо обеспечивает максимальную стоимость самого объекта.

Физическая возможность использования. Исходя из местоположения здания, его объемно-планировочных характеристик, инженерного обеспечения, наилучшим с точки зрения физической возможности использования является его использование в качестве офисного помещения.

Юридическая допустимость использования. В соответствии со свидетельствами о государственной регистрации рассматриваются права собственности на здание. Следовательно, юридическая допустимость использования объекта оценки ограничена, поскольку земельный участок нельзя использовать иначе, чем для эксплуатации административного здания.

Финансовая целесообразность использования. В соответствии с вышеизложенным, возможен один вариант использования земельных участков под зданием: - текущее использование в качестве административного здания.

Максимальная эффективность использования. Здание в настоящее время находится в нерабочем состоянии и не используется по прямому назначению.

В данном случае функции рассматривались в укрупненном варианте (без детализации по элементам) Учитывая местоположение земельного участка (расположение в густонаселенном районе г. Электросталь), а также обзор рынка коммерческой недвижимости, наилучшим использованием является его использование под строительство многофункционального центра торгово-офисного или развлекательного назначения.

Объекты недвижимости, расположенные на вышеуказанном земельном участке, находятся в стадии строительства. Они обладают следующими характеристиками, необходимыми для организации работы:

· удобное локальное местоположение (густонаселенный район);

· наличие необходимых коммуникаций и энергомощностей;

· наличие огороженной территории, удобство парковки автомобилей.

По вышеописанному алгоритму оценщиками был проведен анализ эффективности использования оцениваемых объектом недвижимости. Здесь функции рассматривались в укрупненном варианте (без детализации по элементам).

· Объект оценки строился как поликлиника, однако, учитывая его локальное расположение, технические характеристики незавершенного строительства, наличие необходимых коммуникаций, а также выводы обзору рынка коммерческой недвижимости г. Электросталь, наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его реконструкция и использование в качестве многофункционального центра торгово-офисного или развлекательного назначения.

2.3 Общие сведения о методологии оценки

Затратный подход

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.

При осуществлении затратного подхода используются:

метод сравнительной стоимости единицы;

метод стоимости укрупненных элементов;

метод количественного анализа и др.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход наиболее применим для объектов, которые имеют развитой вторичный рынок.

Основным условием применения сравнительного подхода является наличие достаточных объемов рыночной информации и использования адекватных методов сопоставления различных объектов. В качестве источников рыночной информации используются цены реальных сделок, цены прейскурантов и каталогов, цены оферт (предложений о продаже и покупке), индексы цен, а также информационные базы данных, доступные через сеть Интернет.

Основные методы сравнительного подхода:

метод сравнительного анализа продаж;

метод регрессионных моделей и др.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости рассматриваемого объекта (факторы, изменение которых влияет на стоимость рассматриваемого объекта) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

местоположение и окружение;

целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

транспортная доступность;

инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Доходный подход

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Методы доходного подхода основаны на теоретическом положении о том, что текущая стоимость имущества равна приведенной стоимости ожидаемых в будущем доходов от его эксплуатации и/или продажи. Доходный подход предполагает, что потенциальный инвестор не заплатит за данный объект сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта.