Оценка рыночной стоимости незавершенных строительством нежилых зданий для кредитования под залог

Размещено на http://www.allbest.ru/

1

Выпускная квалификационная работа

на тему:

«Оценка рыночной стоимости незавершенных строительством нежилых зданий для кредитования под залог»

Содержание

• ВВЕДЕНИЕ 3
• 1.2 Оценка права собственности 6
• 1.3 Процедура оценки 6
• 1.4 Подходы к оценке 7
• 1.5 Решение об оценке 10
• 1.6 Виды стоимости 11
• 1.7 Особенности оценки объектов залога 13
• 2 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, АНАЛИЗ РЫНОЧНОЙ СИТУАЦИИ И ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О МЕТОДОЛОГИИ ОЦЕНКИ 21
• 2.1 Описание проекта реконструкции объекта оценки 27
• 2.2 Анализ рыночной ситуации 30
• 2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 60
• 2.3 Общие сведения о методологии оценки 62
• 8 Практическая работа по определению рыночной стоимости объекта 66
• a. Определение рыночной стоимости объекта, незавершенного строительством
• Оценка методами затратного подхода 66
• Оценка методами сравнительного подхода 83
• Оценка методами доходного подхода 97
• Согласование результатов для объекта, незавершенного строительством 110
• b. Определение рыночной стоимости объекта, при его полной готовности 114
• Оценка методами затратного подхода 114
• Оценка методами сравнительного подхода 120
• Оценка методами доходного подхода 120
• Согласование результатов для объекта, при его полной готовности 123
• c. Обоснование коэффициентов ликвидности объекта оценки 125
• ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ 129
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ 130
• СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 131
• ВВЕДЕНИЕ
• Кредит под залог недвижимости - один из самых актуальных банковских продуктов. Данный вид кредитования позволяет получить достаточно большую сумму денег на сравнительно большой срок. Банки, имеющие длительный и успешный опыт работы в кредитовании под залог коммерческой недвижимости - продолжают охотно рассматривать недвижимость в качестве приоритетного обеспечения возвратности кредитов.
• Кредиты под залог недвижимости могут потребоваться на:
• ь развитие собственного бизнеса или открытие нового дела;
• ь покупку нежилой недвижимости;
• ь ремонт или покупку нового дома;
• ь любые другие цели, когда срочно нужна крупная сумма денег.
• Кредит под залог недвижимости, находящейся в собственности заемщика или залогодателя интересен сегодня обеим сторонам кредитных отношений. Банки (или других кредиторов) в данной схеме привлекает, прежде всего, наиболее ликвидное обеспечение, а это, безусловно, ключевой фактор. Именно кредит под залог недвижимости сегодня обеспечивает наиболее весомые гарантии погашения.
• В связи с этим, банки, стремясь к наиболее стабильному размещению имеющихся кредитных ресурсов, готовы предлагать заемщикам наиболее выгодные условия по данному виду кредитования. Это касается, как процентных ставок и сроков кредитования, так и условий предоставления кредитов. В частности, многие банки соглашаются выдать кредит под залог недвижимости без условия целевого использования кредитных средств, также многие банки готовы кредитовать по такой схеме без документального подтверждения доходов заемщика.
• Кроме этого, часто кредит под залог недвижимости выдается с льготными условиями в отношении первоначального взноса. Залогом по кредиту может выступать практически любая недвижимость, находящаяся в собственности заемщика или залогодателя. Естественно, все эти факторы являются привлекательными в данном виде ипотечного кредитования для заемщика. Единственным недостатком для заемщика в данной схеме является то, что размер кредита ограничен суммой экспертной оценки предлагаемой в залог недвижимости.
• Размер предоставляемых российскими банками средств по схеме «кредит под залог недвижимости» колеблется сегодня, как правило, в пределах 50-80 процентов оценочной стоимости имущества. При этом меньшую сумму кредита предоставляют банки, которые не требуют документального подтверждения доходов заемщика, тем самым, ограничивая свои финансовые риски. В отношении сроков кредитования данная схема также достаточно привлекательна для заемщика, поскольку является одной из немногих на сегодня возможностей получить достаточно крупный кредит на срок 25-30 лет. Однако многие заемщики сегодня предпочитают получить кредит под залог недвижимости на срок 5-10 лет, в связи с более выгодными процентными ставками.
• С учетом возрастания кредитования под залог и существующей остротой вопроса о безопасности предоставления кредитных ресурсов и их возвратности, проблема адекватного анализа (оценки) залога является актуальной в настоящее время.

Целью выпускной квалификационной работы было оценить на практике незавершенные строительством нежилые здания для кредитования под залог.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Проанализировать существующие недвижимого имущества для целей кредитования под его залог

2. методики и подходы к оценке недвижимого имущества;

3. Провести анализ рынка недвижимости в Московском регионе;

4. Выполнить практическую работу по оценке конкретного объекта

1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И МЕТОДОЛОГИЯ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

1.1 Определение рыночной стоимости

Для целей выпускной квалификационной работы понятие рыночной стоимости соответствует понятию, представленному в Федеральном Законе «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. за №135-ФЗ (в ред. Федеральных Законов от 21.12.2001 №178-ФЗ, от 21.03.2002 №31-ФЗ, от 14.11.02 №143-ФЗ, от 10.01.2003 за № 15-ФЗ, от 27.02.2003 за № 29-ФЗ):

Статья 3. Понятие оценочной деятельности

«…Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ);

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Статья 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки

«В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других».

1.2 Оценка права собственности

оценка недвижимость кредитование залог

Под правом собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст.209), понимается осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования, при ограничении его суверенности исключительно условиями, специально установленными государством в отношении осуществления прав частной собственности, налогового регулирования, нормами гражданского права и т. п.

1.3 Процедура оценки

Процедура оценки включает в себя следующие этапы:

- осмотр объекта;

-собеседование с руководителями, собственниками и специалистами предприятия;

- изучение юридической, технической и бухгалтерской документации;

- исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов;

- подготовка заключения об оценке.

Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения объекта, а также описания самого объекта, его состояния и выделения особенностей оцениваемой собственности.

Следующий этап оценки -- определение стоимости. Стоимость определяется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

1.4 Подходы к оценке

Доходный подход при оценке объектов недвижимости основывается на принципе ожидания. Этот принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость, ожидая в будущем доходы или выгоды. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

Основные этапы оценки при данном подходе:

- Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

- Потери от загрузки и не взысканные арендные платежи оцениваются на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

- Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и (или) типичных издержек на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительного валового дохода. В статью издержек включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления.

- Полученный таким образом чистый операционный доход затем пересчитывается в текущую стоимость специальными методами.

Сравнительный подход при оценке недвижимости основан на принципе замещения, то есть предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.

Подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цены можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Основные этапы оценки при этом подходе:

- исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, предложениях по продаже объекта;

- отбор информации с целью повышения ее достоверности, подтверждения того, что сделки совершались в свободных рыночных условиях;

- подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения;

- сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта;

- установление состояния оцениваемого объекта и отобранных для сравнения характеристик и сведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей.

Затратный подход при оценке недвижимости основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, исходя из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству здания в обозримый период без существенных задержек. Данный подход к оценке приведет к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход показывает оценку полной восстановительной стоимости объекта за вычетом накопленного износа.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

- оценка полной восстановительной стоимости улучшений на дату оценки;

- оценка рыночной стоимости земельного участка;

- оценка прочих затрат застройщика, связанных со строительством;

- оценка подходящей для данного проекта величины предпринимательской прибыли;

- оценка величины общего накопленного износа;

- оценка полной восстановительной стоимости улучшений на дату оценки с учетом общего накопленного износа улучшений;

- оценка рыночной стоимости права собственности на объект недвижимости.

Базовой стоимостью в затратном подходе является полная восстановительная стоимость объекта оценки.

Полная восстановительная стоимость есть стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

В Стандартах оценки даны определения стоимостей воспроизводства и замещения.

Стоимость воспроизводства - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки

Стоимость замещения - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

При оценке объектов, возведенных по типовым проектам, определяется воспроизводственная стоимость, а при оценке старых уникальных и созданных по индивидуальным заказам объектов рассчитывается стоимость замещения, так как воспроизведение такого объекта экономически неоправданно.

Далее, из полной восстановительной стоимости вычитаются все три вида износа: физический, функциональный и внешний.

Износ в экономическом смысле означает потерю стоимости объекта в процессе его эксплуатации.

Физический износ объекта - это снижение стоимости объекта, обусловленное эксплуатационными и природными факторами.

Функциональный износ объекта - это снижение стоимости объекта, вызванное в основном факторами научно-технического прогресса и связанное с ухудшением функциональных характеристик объекта.

Внешний износ объекта - это снижение стоимости объекта, обусловленное факторами, внешними относительно объекта.

1.5 Решение об оценке

Заключительным этапом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько существенно они отражают объективное состояние рынка.

Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем выполняется задача оценки.

1.6 Виды стоимости

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

- рыночная стоимость;

- инвестиционная стоимость;

- ликвидационная стоимость;

- кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

при изъятии имущества для государственных нужд;

при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения (ФСО № 2).

1.7 Особенности оценки объектов залога

Виды стоимости, подлежащие определению для целей кредитования под залог.

Стоимость предмета залога не имеет однозначной трактовки ни в практике кредитования, ни в научной литературе. Так, практикующие оценщики при определении стоимости имущества, служащего обеспечением исполнения обязательств, одновременно определяют «рыночную стоимость» и «ликвидационную стоимость» или «стоимость ограниченной реализации».

Определение стоимости ограниченной реализации соответствует определению рыночной стоимости за исключением того, что совершение сделки произойдет в будущем, в момент, определенный клиентом, при этом не будет достаточного периода времени для должного маркетинга, соответствующего характеру имущества и состоянию рынка. Стоимость ограниченной реализации рассчитывается без учета издержек и налогов, связанных со сделкой купли-продажи.

Фактически, применяя стандартные методы оценки в рамках доходного, сравнительного и затратного подходов, определяется «рыночная стоимость» объекта оценки.

Таким образом, возникает вопрос - достаточно ли определения для целей кредитования под залог (для принятия решения о выдаче кредита) рыночной стоимости закладываемого имущества или же необходимо выделять какую-то «залоговую стоимость».

Нужно сказать, что Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности не содержат среди видов стоимости такого вида как «залоговая стоимость». Тем не менее, в научной литературе достаточно часто встречаются определения залоговой стоимости.

Обзор понятий залоговой стоимости в современной научной литературе свидетельствует о неоднозначности существующих мнений.

Чаще всего залоговую стоимость определяют как стоимость имущества, используемого в качестве обеспечения возврата кредита. К примеру, Н.А. Щербакова характеризует залоговую стоимость следующим образом: «Залоговая стоимость - стоимость имущества, используемого в целях обеспечения кредита. Расчет основан на определении размера дохода, ожидаемого к получению в случае невозврата кредита».

В словаре оценочных терминов залоговая стоимость интерпретируется как «стоимость актива, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить от продажи на рынке данного актива в случае неплатежеспособности заемщика. Она служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог актива». Очевидно, в данном определении термин «ипотечный кредит» можно понимать в широком смысле, т.е. кредит, обеспечением которого служит любое имущество, а не только недвижимость. Явным недостатком данного определения является употребление понятия «актива», поскольку это в известной мере противоречит существующим международным стандартам, которые рекомендуют при оценке собственности в ситуациях, не связанных с оценкой имущества (активов) в целях финансовой отчетности, термин «активы» заменять на термин «собственность». Эта деталь помогает отличить оценку, проводимую в целях финансовой отчетности, имеющую дело с активами, в том виде, как они отражены в бухгалтерской документации предприятия, от других типов оценки. Тем не менее, нужно отметить, что приведенное определение залоговой стоимости содержит такие важные элементы, как, во-первых, риск кредитора, покрываемого залоговой стоимостью, во-вторых, необходимость количественного определения размера ссуды, обеспечиваемой залогом. Другой учебник вводит в определение залоговой стоимости такой элемент как тот факт, что последняя является формой гарантии кредитору: «стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, величина которой гарантирует возмещение денежных средств кредитора за счет реализации объекта залога, в случае невыполнения заемщиком своих обязательств».

Финансово-кредитный энциклопедический словарь дополняет данное определение необходимостью введения следующих корректировок: «эта стоимость, как правило, ниже рыночной, поскольку помимо стоимости продажи сюда включаются расходы по реализации и плата за риск».

В.В. Бочкарев дает следующее понятие залоговой стоимости - «определяемая оценщиком стоимость объекта недвижимости, покрывающая невыплаченную часть основного долга по кредиту, процентов по нему и расходов на продажу объекта в случае невозврата кредита».

З.Л. Гарипова и Е.В. Гарипов определяют залоговую стоимость (недвижимости) следующим образом - «это стоимость объекта недвижимости, обеспечивающая исполнение обязательств по ипотечному кредиту (в том числе по выплате непогашенной части основного долга по кредиту, процентов по нему и расходов, связанных с реализацией объекта залога), ожидаемая с высокой степенью надежности, полученная с учетом ретроспективных и текущих событий на рынке, на основе надежных характеристик, которая может быть получена в сделках с нормальными условиями на протяжении долгого периода времени в будущем».

Анализ представленных определений залоговой стоимости позволяет выделить два основных момента, характеризующих залоговую стоимость как самостоятельный вид стоимости: достаточность обеспечения и ликвидность предмета залога.

Достаточность обеспечения, как правило, определяется на момент оценки риска по конкретной ссуде с учетом ее прогноза; критерием достаточности является реальная (рыночная) стоимость залога, компенсирующая кредитору основной суммы долга по ссуде всех процентов в соответствии с договором, а также возможных издержек, связанных с реализацией залоговых прав.

Тем не менее, на мой взгляд, достаточность обеспечения должна определяться (и определяется) кредитором с учетом предполагаемых условий договора, а не оценщиками. Данный вывод соответствует норме, содержащейся в пункте 3 статьи ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которой «оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем…».

Несмотря на значительное количество сторонников стандарта залоговой стоимости, распространена также точка зрения о применении, вместо залоговой стоимости как особого (дополнительного) вида стоимости, ликвидационной стоимости наряду с определением рыночной стоимости. В.В. Галасюк формулирует ряд принципиальных положений по определению стоимости объектов залога:

«- нет необходимости использовать понятие «залоговая стоимость»;

- необходимо более широко наряду с понятием «рыночная стоимость» использовать понятие «ликвидационная стоимость» как наиболее точно соответствующее целям оценки объектов залога;

- необходимо учитывать различие между рыночной и ликвидационной стоимостью объекта залога. При этом необходимо иметь ввиду, что ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной» .

Настаивая на применении для целей залогового кредитования, В.В. Галасюк дает следующее определение ликвидационной стоимости: «Ликвидационная стоимость (стоимость при вынужденной продаже) - это стоимость, по которой объект мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке, если бы срок его реализации был короче «разумно долгого» для типа объекта на данном рынке, а также стоимость, по которой активы (сумма активов), которые составляют объект оценки, могли бы быть реализованы на открытом рынке в обусловленный срок».

Анализ приведенных определений ликвидационной стоимости позволяет сделать вывод о том, что основным и единственным критерием необходимости определения ликвидационной стоимости для целей кредитования под залог является короткий срок экспозиции предмета залога (ликвидность) в случае возникновения дефолта заемщика. Это соответствует понятию «справедливая стоимость залога», закрепленному в Положении ЦБ РФ «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности. Согласно указанному Положению справедливая стоимость залога - это такая его цена, по которой залогодатель, в случае если бы он являлся продавцом имущества, предоставленного в залог, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести в разумно короткий срок, не превышающий 180 календарных дней.

Но следует учитывать тот факт, что установленный срок реализации предмета залога может не превышать нормального срока экспозиции для данного вида предмета залога. К примеру, срок реализации жилой недвижимости, обозначенный указанным нормативным актом ЦБ РФ (180 календарных дней), как свидетельствует практика, вполне достаточен для ее реализации, поэтому о меньшем сроке экспозиции для аналогичных объектов не может быть и речи в условиях сегодняшней ситуации на рынке.

Таким образом, возникает ситуация, когда для одной и той же цели (кредитования под залог) в одних случаях (нормальный срок экспозиции предмета залога определенного вида превышает установленный нормативными актами срок экспозиции предмета залога) требуется определять ликвидационную стоимость, а в других (нормальный срок экспозиции предмета залога определенного вида не превышает установленный нормативными актами срок экспозиции предмета залога) - определения ликвидационной стоимости предмета залога не требуется.

При всем возможном многообразии базисов оценки первое место и ведущая роль всеми без исключения отечественными и международными документами и авторами исследований и учебных программ по оценке, безусловно, отводится рыночной стоимости объекта оценки. Поэтому методически важно привести детальные определения в этой области.

В отечественном Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 3) дается следующее определение: «… под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Следует обратить внимание на отсутствие в данном определении ссылки на дату оценки (в отличие, например, от определений рыночной стоимости, содержащихся в Международных и Европейских стандартах оценки).

Скорее всего, это отражает большую нацеленность отечественных авторов Федерального закона на потребности собственников, имеющих, очевидно, более высокий интерес к получению оценок, относящихся к предполагаемой дате (периоду времени) проведения сделки, а не к дате проведения работ оценщика.

Отсутствие «залоговой стоимости», как отмечалось выше, в Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, в полной мере соотносится с фактом отсутствия «залоговой стоимости» в международных стандартах оценки. Международное применение оценки 2 «Оценка для целей кредитования»» содержит следующее положение: «Как правило, при оценке конкретных активов в качестве обеспечения финансирования оценщик имеет дело с рыночной стоимостью. Иногда в зависимости от обстоятельств, положений законодательства и требований стороны, принимающей имущество в качестве обеспечения, оценщик может рассматривать стоимость действующего предприятия, ликвидационную стоимость или другие типы стоимости, однако тех, кто предоставляет финансирование, как правило, интересует рыночная стоимость».

Таким образом, можно сделать вывод о том, что для целей кредитования под залог определению подлежит:

- рыночная стоимость предмета залога;

- ликвидационная стоимость (в случае превышения рыночного срока экспозиции аналогичных объектов 180 дней и по согласованию с заказчиком).

2 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, АНАЛИЗ РЫНОЧНОЙ СИТУАЦИИ И ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О МЕТОДОЛОГИИ ОЦЕНКИ

Объектом оценки являются 2 (два) нежилых здания, незавершенных строительством.

Объект оценки расположен по адресу: Московская обл., г.Электросталь, ул.Комсомольская, д.1. Местоположение характеризуется хорошей транспортной доступностью.

Перечень имущества и его основные характеристики приведены в таблице (данные представлены заказчиком оценки).

Перечень недвижимого имущества

Таблица № 1.

№	Объект права	Вид права	Общая площадь (длина), кв.м. (м.)	Адрес (местонахождение)	Кадастровый или условный номер	Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество, выданное
1	нежилое здание № 132/1, объект незавершенный строительством,	собственность	13 137,9	Московская область, г.Электросталь, ул.Комсомольская, д.1	50:46:06:00605:003	свидетельство о государственной регистрации права серия 50 HBN № 007793 от 11.12.2007 г., выданное управлением Федеральной регистрационной службы по г. Московской области, о чём в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 50-50-46/052/2007-125
2	нежилое здание № 132/4, объект незавершенный строительством,	собственность	185,5	Московская область, г.Электросталь, ул.Комсомольская, д.1	50:46:06:00605:002	свидетельство о государственной регистрации права серия 50 HBN № 007792 от 11.12.2007 г., выданное управлением Федеральной регистрационной службы по г. Московской области, о чём в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 50-50-46/052/2007-124
3	Земельный участок	аренда 25 лет	7 715	Московская область, г.Электросталь, ул.Комсомольская, д.1	50:46:006 04 06:0016	Договор аренды земельного участка № М-05-507398 от 30.11.2005г.

Нежилые здания, незавершенные строительством, общей площадью 13 137,9 кв. м и 185,5 кв. м, расположены по адресу: Московская область, г.Электросталь, ул.Комсомольская, д.1. Начало строительства не известно. Группа капитальности - I. Нормативный срок службы для нежилых зданий I группы капитальности составляет 100 лет.

Описание местоположения и характеристики объекта оценки

Таблица № 2.

Анализ местоположения
Местоположение:	Территориальная принадлежность объекта - Московская область, г.Электросталь, ул.Комсомольская, д.1. Ближайшая станция ж/д: «Машиностроитель». Ближайшие транспортные магистрали - Горьковское шоссе и железная дорога Горьковского направления.
Типичное использование окружающей недвижимости:	В начале строительства предполагалось под поликлинику и гаража машин скорой помощи.
Тип застройки окружения:	Городская.
Полнота застройки территории:	Средняя.
Состояние окружающей среды
Запыленность и загазованность:	В пределах нормы.
Близость источников загрязнения среды:	В непосредственной близости нет.
Уровень шума:	В пределах нормы.
Интенсивность движения транспорта:	Средняя.
Благоустройство территории
Озеленение:	Имеется.
Уличное освещение:	Имеется (находится в исправном состоянии).
Подъездные пути:	Непосредственный подъезд к зданию возможен с ул. Комсомольская.
Автостоянка:	Есть.
Транспортная доступность объекта
Удаленность от главных автомагистралей:	Железная дорога Горьковского направления - 1,1 км, Горьковского шоссе - 4,0 км.
Удаленность от станции ж/д	ст. ж/д. «Машиностроитель» ? 1,0 км, м. «Электросталь» ? 2 км

Объемно-планировочные решения

Таблица № 3. Характеристика Сведения об оцениваемом объекте приведены согласно договору аренды на земельный участок. земельного участка.

Местонахождение объекта оценки
Адрес объекта	Россия, Московская область, г. Электросталь, ул. Комсомольская, д. 1
Местоположение	Восточный район г. Электросталь. Первая линия домов ул. Комсомольская
Категория прав на земельный участок	Согласно договору аренды №1871 от 26.04.2008 г. Заказчик арендует земельный участок (кад. № 50:46:006 04 06:0016). Срок аренды: с 26 февраля 2008 г. по 25 февраля 2023 г.
Ограждение территории	Бетонный забор
Благоустройство территории	Отсутствует
Основные параметры Объекта оценки
Наименование Объекта оценки	Земельный участок
Категория земель	Земли населенных пунктов
Разрешенное использование	Под объектами незавершенного строительства
Площадь, м2	7 715
Кадастровый номер	50:46:006 04 06:0016
Нормативная цена участка, руб.	н/д
Кадастровая стоимость, руб.	1 040 213,45 www.kadastr.ru
Удельный показатель кадастровой стоимости земли, руб./м2	134,83
Запреты и аресты по сведениям ГЗК	Нет
Конфигурация и рельеф земельного участка	Участок правильной формы, рельеф ровный без существенных перепадов
Инженерное оборудование и благоустройство	Центральные канализация, водоснабжение и отопление, электричество от сетей
Существующие ограничения (обременения) права	Сведений об аресте и залоге не имеется

Ниже в таблице приведены технические характеристики оцениваемого здания.

Таблица № 4. Характеристика объекта «Нежилое здание №132/1».

Тип недвижимого имущества	Отдельно стоящее здание
Общая площадь, м2	13 137,9
Категория прав на помещения	Право собственности
Функциональное назначение здания	Поликлиника на 1600 посещений
Текущее использование здания	Объект незавершенный строительством
Местонахождение объекта
Адрес Объекта оценки	Россия, Московская область, г. Электросталь, ул. Комсомольская, д.1, литера В.
Административный район	Восточный
Транспортная доступность	Отличная. Близость к центральным магистралям города
Расположение здания	1 линия домов
Окружающая застройка	Жилые здания. Больница
Общая характеристика здания
Охранный статус здания	Отсутствует
Год начала строительства	н/д
Год прекращения строительства	? 1992-1993
Этажность здания	9
Подземная часть	Техническое подполье
Общая площадь здания, м2	13 137,9
Площадь застройки, м2	1 609
Средняя высота этажа, м	Первый этаж 3,6 м, остальные 3,3 м
Строительный объем здания, м3	45 266
Конструктивные характеристика здания
Конструкция	Каркасная, сетка колонн 6х6 м
Фундамент	Сплошная монолитная железобетонная плита
Наружные ограждающие конструкции	Керамзитобетонные однослойные панели, частично кирпич
Несущие конструкции	Сборные железобетонные колонны
Перекрытия	Пустотные и сантехнические связевые плиты по серии 1.041.1-2
Перегородки	Кирпичные
Кровля	Кровля рулонная с внутренним водостоком
Состояние здания	Многочисленные дефекты изготовления конструкций и монтажа, недоделки и повреждения, вызванные климатическими температурно-влажностными воздействиями продолжительностью более 15 лет и причиненные конструкциям грубым нарушением технологии производства работ. Состояние существующих конструктивных элементов: · Фундаменты здания находятся в исправном, эксплуатационном состоянии. · Большинство конструктивных элементов надземной части здания находятся в ограниченно работоспособном, ремонто-пригодном состоянии. · Стены здания требуют ремонта и не удовлетворяют действующим нормам по теплозащите. · На поверхности кровли имеются многочисленные места скопления воды, вздутия и пузыри в гидроизоляционном ковре, нарушение швов между листами рубероида. Кровля находится в неудовлетворительном состоянии м в месте с утеплителем требуется ее замена.
Наличие парковки	По проекту - наземная во дворе
Наличие отдельного входа	Центральный вход с фасада здания
Охрана здания	Не осуществляется
Инженерное оборудование
Холодное и горячее водоснабжение	Отсутствует
Теплоснабжение	Отсутствует
Канализация	Отсутствует
Электроснабжение	Отсутствует
Вентиляция и кондиционирование	Отсутствует
Описание отделки фасада
Фасад	Керамзитобетонные однослойные панели отделаны плиткой
Окна	Частично установлены алюминиевые без остекления
Описание внутренней отделки помещений
Полы	Отсутствуют
Стены	Черновые
Потолки	Отсутствуют

Таблица № 5. Характеристика объекта «Нежилое здание №132/4».

Тип недвижимого имущества	Отдельно стоящее здание
Общая площадь, м2	185,5
Категория прав на помещения	Право собственности
Функциональное назначение здания	Гараж машин скорой помощи
Текущее использование здания	Объект незавершенный строительством
Местонахождение объекта
Адрес Объекта оценки	Россия, Московская область, г. Электросталь, ул. Комсомольская, д. 1, литера Г.
Административный район	Восточный
Транспортная доступность	Отличная. Близость к центральным магистралям
Расположение здания	1 линия домов
Общая характеристика здания
Охранный статус здания	Отсутствует
Охранный статус здания	Отсутствует
Год начала строительства	н/д
Этажность здания	1
Подземная часть	Отсутствует
Общая площадь здания, м2	185,5
Площадь застройки, м2	224
Строительный объем здания, м3	742
Конструктивные характеристика здания
Конструкция	Бескаркасная
Наружные ограждающие конструкции	Кирпичные
Несущие конструкции	Кирпичные
Кровля	Рулонная
Состояние здания	Удовлетворительное
Охрана здания	Не охраняется
Инженерное оборудование
Холодное и горячее водоснабжение	Отсутствует
Теплоснабжение	Отсутствует
Канализация	Отсутствует
Электроснабжение	Отсутствует
Вентиляция и кондиционирование	Отсутствует
Описание отделки фасада
Фасад	Без отделки
Окна	Отсутствуют
Описание внутренней отделки помещений
Полы	Отсутствует
Стены	Отсутствует
Потолки	Отсутствует
Дополнительно	7 въездных металлических ворот

2.1 Описание проекта реконструкции объекта оценки

Проектом реконструкции предусмотрено строительство 9-ти этажного торгово-офисного здания.



Рисунок 1. Эскиз проекта реконструкции

Описание:

· 9 основных уровней;

· 3 первых уровня торговые, площадью - 4 474 м², проектная площадь под аренду- 3 410 м²;

· 6 уровней офисные, площадью - 8 664 м², проектная площадь под аренду - 7 734 м²;

· 4 лифта;

· парковка наземная на 300 м/м;

· общие системы вентиляции и холодоснабжения;

· современная система пожаротушения;

· электричество - 0,11 Квт на 1 м²;

· современные инженерные системы;

· центральные коммуникации.

Таблица № 6. Объемно-планировочные решения проекта реконструкции.

Параметры	Показатели
Площадь помещений объекта оценки, м2	13 138
Этажность объекта оценки	9
Высота помещений 1 этажа, м	3,6 м, остальные 3,3 м
Строительный объем объекта оценки, м3	48 000

Характеристика конструктивных элементов здания приведена в таблице ниже.

Таблица № 7.

Наименование конструктивных элементов	Описание конструктивных элементов (материал, конструкция, отделка)
Фундаменты	Ж/б монолитная плита
Наружные и внутренние капитальные стены	Ж/б панели и ячеистые блоки-пристр.
Внутренние перегородки	Ячеистые бетонные блоки, из гипсокартона с утеплителем
Перекрытия	Ж/б плиты -перекрытия, монолитные перекрытия проектируются.
Кровля	Совмещенная, рулонная
Полы	Керамогранит - в помещениях операционного зала. В офисных помещениях - ламинат, линолеум. В помещениях санузла - керамическая плитка.
Оконные проемы	Стеклопакеты. На окнах металлические (чугунные) решетки + витраж по главному фасаду
Дверные проемы	Из массива дерева сплошные филенчатые и остекленные, стальные
Отделочные работы	Наружная отделка. Цоколь облицован плитками из натурального камня. Вентилируемый фасад из перамогранита.
Санитарные и электротехнические работы	Центральное отопление, водоснабжение горячее и холодное, канализация, электроснабжение. В санузлах установлена сантехника ведущих западных производителей. Система пожарной и охранной сигнализации. Система видеонаблюдения. Слаботочные системы: телефон, телевидение и т.п.
Прочие работы	Ступени лестницы при входе в магазин отделаны натуральным камнем.
Благоустройство территории	Территория вдоль фасада здания заасфальтирована. Тротуар из плитки, Стоянки: 300 м/м
Лифты Эскалаторы Подъемники	4-е лифта 2 эскалатора 3 подъемника

В настоящее время оцениваемые нежилые здания строительством не завершены. Определить визуально степень завершенности возможно с большой погрешностью. Поэтому степень завершенности рассчитывалась через коэффициент расхождения технических характеристик. Данный коэффициент был определён с помощью справочника оценщика «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика»- М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2007.», КО-ИНВЕСТ при определении стоимости незавершенного строительством объекта в затратном подходе. Степень завершенности составляет:

1. Здание 13 137,9 кв. м - 27,35%;

2. Здание 185, 5 кв. м - 35,7%.

2.2 Анализ рыночной ситуации

Анализ рынка коммерческой недвижимости

Стоимость товаров и услуг на рынке определяется текущей рыночной ситуацией, которая формирует спрос и предложение. Именно поэтому при оценке стоимости специфического товара - прав собственности на недвижимость, в выпускной квалификационной работе выявлены и проанализированы все факторы текущей рыночной ситуации, которые могут влиять на величину стоимости. К числу подобных факторов следует отнести социально-экономические характеристики среды нахождения объекта оценки. Кроме того, на стоимость недвижимости существенное влияние оказывают характеристики ее местоположения и ситуации на местном рынке недвижимости.

Рынок земли Московской области

На рынке земли Московской области можно выделить следующих игроков:

· Частные крупные земельные собственники. Дочерним компаниям крупных инвестиционно-финансовых корпораций принадлежит большинство земельных площадей в Московской области. Как правило, приобретение земли происходило путем покупки совхозов (самостоятельно или с помощью рейдерских компаний, скупавших земельные паи).

· Государственная и муниципальная власть. Множество земельных участков находятся в государственной или муниципальной собственности. Соответственно, именно административные органы принимают решения о предоставлении в аренду или собственность таких участков.

· Собственники небольших участков. На рынке имеются участки небольшой площади от 0,5 до 20 га, которые принадлежат компаниям, владевшим производственными объектами, металлобазами и прочими объектами, находящимися на промышленных землях. Также имеется ряд некрупных собственников, которые получили земельные участки сельхозназначения и добились изменения их категории.

Распределение доли рынка среди основных игроков рынка земли Московской области

На рынке спрос в десятки раз превышает предложение. Это объясняется тем, что практически отсутствуют идеальные участки. Имеются сельскохозяйственные земли, земли без инженерных коммуникаций, земли, удаленные от основных трасс, и пр. Такие объекты не вызывают большого интереса.

Подмосковье вступает в свою золотую пору. Начавшийся здесь несколько лет назад бум строительства повлек за собой всплеск деловой и экономической активности в регионе. При этом все отчетливее прослеживается, что ключевым объектом сделок становится земля, и в первую очередь та, что предназначена под проекты многоквартирных жилых домов и коттеджных поселков.

По данным Фонда имущества Московской области, общая площадь этого региона составляет сегодня чуть более 4,5 млн. га. Из них 1,8 млн. га занимают леса, 1,7 млн. га - поля и 501 тыс. га - земли поселений. На земли промышленности, энергетики, транспорта, оборонного назначения, а также земли запаса и особо охраняемые территории приходится в общей сумме не более 500 тыс. га.

Рынок земли Подмосковья формируется в основном из предложений земельных участков двух категорий - сельскохозяйственного назначения и земель поселений, при этом последняя группа превосходит первую по числу предложений более чем в семь раз. Сегодня на рынке земли Подмосковья больше всего предложений о продаже земельных участков категории земли поселений с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС). Они составляют 80,3% рынка. Предложения земель сельскохозяйственного назначения не превышают 11% рынка. Совсем немного земель продается с целевым назначением под коммерческую недвижимость - 6%, многоэтажное строительство - 2% и строительство рекреационных объектов - 0,6%.

Рынок подмосковных земель можно разделить по направлениям:

· Запад - самое дорогое и престижное место;

· Новомодные юго-западное и северо-западное направления заметно выросли в цене;

· Восточное направление - инвестиционно не привлекательно по экологическим и транспортным соображениям;

· Южное направление - Симферопольское и Каширское шоссе, трасса Москва - Дон - менее развито чем остальные направления, но исключительное качество дорог и хорошая экологическая обстановка делают его весьма перспективным;

По вышеуказанным направлениям были отмечены следующие цены на земельные участки под строительство:

Направление	Расстояние от МКАД, км	Стоимость 1 га, тыс. долл.	Примечание
Рублево-Успенское шоссе	до 28	800-1200
Район Звенигорода	50-60	100	С/Х
Калужское шоссе	до 15	500-800	ИЖС
	15-30	350-500	ИЖС
	30-50	150-300
	50-70	70-150
Киевское шоссе	15-30	300-500	ИЖС
	15-30	200-400	С/Х
	30-50	120-180	С/Х

С/Х - сельскохозяйственные земли, ИЖС - индивидуальное жилищное строительство.

Источник: rodex group

По данным "МИЭЛЬ-Недвижимость", стоимость сотки в неосвоенном массиве (с/х земля, без коммуникаций) на расстоянии 70-100 км от МКАД составляет 300-1000 долл. за сотку. А стоимость конкретного участка с понятным расположением коммуникаций в данном удалении от МКАД составляет уже 2500-5000 долл. за сотку (очень индивидуально по каждому участку). Соответственно, чем ближе к МКАД, тем дороже земля. Сегодня удаленность в 50 км от МКАД по стоимостным характеристикам уже приравнялась к 35 км от МКАД.

Земли Московской области в радиусе 50 км представлены в основном участками под коттеджное или дачное строительство. Сложившаяся ситуация объясняется тем, что использование земель в данном местоположении в другом назначении (сельхозпроизводство) нецелесообразно и экологически вредно.

Тенденция к увеличению цены на землю постепенно охватывает всю Россию, и ожидать резкого падения цен на недвижимость не приходится. Земля настолько привлекательный объект для инвестиций, что рост цен на нее давно уже никого не удивляет. Стихийное повышение стоимости земли коснулось не только столицы, но и других регионов России, и это неудивительно. Исчерпав весь потенциал ценового ресурса в столице, инвесторы и девелоперы в поисках сверхприбылей обратили свой взор за пределы Москвы, высоко оценив перспективность инвестирования средств в Подмосковье, Калининградскую область, Сочи или Санкт-Петербург. О том, что земля может быть прекрасным объектом для инвестиций, стало понятно в 1996 году - скупленные по дешевке колхозных земли через несколько лет дали такие сверхприбыли, что начался настоящий ажиотаж.

Принятый в 2003 году закон, касающийся оборота земель сельскохозяйственного назначения, и начавшийся новый этап в освоении Подмосковья не могли не отразиться на рынке недвижимости. По сравнению с 1996 годом стоимость сотки земли увеличилась во много раз - от 30-100 до 1000-10000 долларов.

Апрель 2006 года принес еще один скачок цен на недвижимость - всего несколько месяцев понадобилось для того, чтобы стоимость земли в Москве и Московской области увеличилась почти в два раза. А в общей сложности с 2001 года земля подорожала в шесть раз.