Оценка рыночной стоимости незавершенных строительством нежилых зданий для кредитования под залог

При расчете объекта оценки в качестве готового объекта сравнительным подходом предполагается его полное использование.

Потенциальный покупатель может купить готовый объект или построить такой же, однако, во втором случае он теряет время на строительство и наработку клиентской базы, когда как мог бы вложить средства в альтернативные доходные активы или получать доход от эксплуатации недвижимости. Результат по данному аспекту выражается в увеличении выручки, денежного потока и прибыли

Таким образом, недостающей стоимости представляет собой совокупность разницы полученного дохода от сдачи в аренду уже эксплуатируемого объекта и объекта оценки в текущем состоянии.

При составлении расчетной модели недостающей стоимости использовались данные по доходному подходу.

Валовая выручка, руб.	134 829 231	134 829 231	134 829 231
Период получения дохода	100%	100%	100%
Ставка дисконтирования	12,29%	12,29%	12,29%
Коэффициент дисконтирования	0,903548675	0,840404516	0,748423293
Загрузка	85%	85%	85%
Действительная выручка	114 604 846	114 604 846	114 604 846
Налоговая ставка	2,20%	2,20%	2,20%
Выручка после налога	112 083 539	112 083 539	112 083 539
Уровень общих, административных и управленческих расходов	3%	3%	3%
Величина общих, административных и управленческих расходов	3 362 506	3 362 506	3 362 506
Арендные платежи за землю, руб.	612 279	612 279	612 279
Чистый операционный доход, руб.	110 630 061	110 630 061	110 630 061
Текущая стоимость потока, руб.	99 959 645	92 974 003	82 798 114
Текущая стоимость всего потока, руб.			275 731 762
Текущая стоимость всего потока при реконструкции, руб.			109 179 919
Недостающая стоимость, руб.			166 551 843

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Таблица № 24

Наименование	Рыночная стоимость, руб.
Офисные помещения	675 413 073
Торговые помещения	299 874 120
Гараж для машин скорой помощи	4 618 616
Готовый объект	979 905 809
Затраты на реконструкцию, руб.	620 828 141
Рыночная стоимость Объекта оценки, округленно, руб.	166 551 843
Рыночная стоимость Объекта оценки, округленно, руб.	192 525 825

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки (с НДС), полученная на основе сравнительного подхода, составляет на дату оценки:

192 525 825

(Сто девяносто два миллиона пятьсот двадцать пять тысяч восемьсот двадцать пять) руб.

Оценка методами доходного подхода

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Методы доходного подхода основаны на теоретическом положении о том, что текущая стоимость имущества равна приведенной стоимости ожидаемых в будущем доходов от его эксплуатации и/или продажи. Доходный подход предполагает, что потенциальный инвестор не заплатит за данный объект сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта.

В рамках доходного подхода стоимость объекта может быть определена:

методом капитализации доходов;

методом дисконтирования доходов.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

При заданных требованиях к точности оценки и наличия исходной информации наиболее предпочтительным и общеприменимым является метод дисконтирования денежных потоков.

Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода:

арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду;

часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости.

Определение ставки арендной платы проводилось на основании отчета Департамента консалтинга компании Penny Lane Realty за апрель 2008 г. «Торгово-офисный центр на ул. Комсомольская, г. Электросталь». Выводы, основанные на анализе рынка торгово-офисной недвижимости г. Электросталь, следующие:

· «В исследуемом городе представлены практически все форматы торговли -- от торговых центров до отдельностоящих магазинов и торговых площадей, находящихся во встроенно-пристроенных помещениях. Однако непосредственно в ближайшем окружении Объекта, в восточном районе города, отсутствуют качественные торговые площади, т. е. ожидаемый уровень конкуренции у торговой части Объекта, по мнению экспертов компании Penny Lane Realty, будет достаточно низким. Основная доля качественных торговых площадей находится в других районах города. Таким образом, учитывая высокую плотную населенность района и низкий уровень конкуренции в ближайшем окружении Объекта, организация в составе Объекта торговых площадей выглядит перспективной».

· «В настоящее время в Электростали представлено более 5 современных бизнес - центров, однако, площадь каждого из них не превышает 5000 кв. м, другие форматы офисных помещений так же представлены достаточно широко - отдельностоящие малоэтажные здания старой постройки, особняки, перепрофилированные здания, помещения на первых этажах жилых зданий. Стоит отметить, что в Электростали наиболее популярны небольшие бизнес - центры и малоэтажные здания, в последнее время инвесторы стали финансировать строительство небольших особняков, рассчитанных на сдачу в аренду под офисные площади. Во многих бизнес - центрах города наряду с офисной составляющей присутствует торговая. На данный момент существует достаточно устойчивый спрос на качественные офисные помещения в Электростали. Таким образом, можно констатировать, что планируемые офисные площади в составе Объекта будут конкурентоспособны на рынке офисной недвижимости, то есть будут пользоваться спросом у потенциальных арендаторов».

На основании проведенного исследования ставки аренды для торговых площадей составляют:

Таблица № 25.Ставки аренды для торговых площадей

№ п/п	Профиль арендатора	Арендная ставка в год с учетом НДС, долл. США/м2
1	Продовольственный супермаркет	850
2	Супермаркет бытовой техники и электроники	350
3	Спортивные товары	700
4	Ювелирные изделия	1 000
5	Цифровой центр	1 500
6	Мужская одежда	650
7	Женская одежда	800
8	Женская одежда	800
9	Женская одежда	800
10	Женская одежда	300
11	Женская одежда	650
12	Женская одежда	650
13	Женская одежда	800
14	Женская одежда	800
15	Парфюмерный магазин	800
16	Обувь	400
17	Белье	800
18	Часы	1 000
19	Сувениры	600
20	Кожгалантерея	600
21	Дом быта	800

На основании проведенного исследования ставки аренды для офисных площадей составляют:

Таблица № 26. Ставки аренды для офисных площадей

Этаж	Профиль арендатора	Арендная ставка в год с учетом НДС, долл. США/м2
4	Офисные помещения	460
5	Офисные помещения	460
6	Офисные помещения	460
7	Офисные помещения	400
8	Офисные помещения	400
9	Офисные помещения	400

Определение потенциального валового дохода (ПВД)

Потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности, дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности.

В рассматриваемом случае, ПВД - это доход от сдачи площадей в аренду при 100 % занятости, без учета потерь и расходов.

Расчет ПВД производится по формуле:

ПВД = А x S, где:

А - ставка арендной платы (годовая);

S - площадь, сдаваемая в аренду.

Таблица № 27. Расчет валового дохода по торговым площадям

№ п/п	Профиль арендатора	Арендная ставка в год с учетом НДС, долл. США/м2	Площадь, м2	Валовый доход за секцию в год, долл. США
1	Продовольственный супермаркет	850	1 300	1 105 000
2	Супермаркет бытовой техники и электроники	350	1 300	455 000
3	Спортивные товары	700	30	21 000
4	Ювелирные изделия	1 000	30	30 000
5	Цифровой центр	1 500	50	75 000
6	Мужская одежда	650	50	32 500
7	Женская одежда	800	30	24 000
8	Женская одежда	800	30	24 000
9	Женская одежда	800	30	24 000
10	Женская одежда	300	100	30 000
11	Женская одежда	650	50	32 500
12	Женская одежда	650	50	32 500
13	Женская одежда	800	30	24 000
14	Женская одежда	800	30	24 000
15	Парфюмерный магазин	800	30	24 000
16	Обувь	400	100	40 000
17	Белье	800	30	24 000
18	Часы	1 000	20	20 000
19	Сувениры	600	50	30 000
20	Кожгалантерея	600	50	30 000
21	Дом быта	800	20	16 000
	Итого:		3 410	2 117 500

Таблица № 28. Расчет валового дохода по офисным площадям

Этаж	Профиль арендатора	Арендная ставка в год с учетом НДС, долл. США/м2	Площадь, м2	Валовый доход за секцию в год, долл. США
4	Офисные помещения	460	1 134	521 640
5	Офисные помещения	460	1 134	521 640
6	Офисные помещения	460	1 134	521 640
7	Офисные помещения	400	1 444	577 600
8	Офисные помещения	400	1 444	577 600
9	Офисные помещения	400	1 444	577 600
	Итого:		7 734	3 297 720

Итоговая валовая выручка составит:

2 117 500 + 3 297 720 = 5 415 220 долл. США

Определение действительного валового дохода (ДВД)

Простои площадей и несвоевременность внесения арендной платы арендаторами приводят к потерям дохода собственника объекта недвижимости. Поэтому для определения действительного валового дохода мы должны сократить потенциальный валовой доход на коэффициент недозагрузки и недополучения арендных платежей.

Потери от недозагрузки площадей учитывают потери арендодателя при переоформлении договора аренды и поиске новых арендаторов, а также потери дохода при проведении ремонтных работ.

Учитывая тот факт, что на окончание строительных работ требуется около 9 месяцев, доход от сдачи в аренду площадей начнет поступать только с 10 месяца первого прогнозного периода.

Принятая для расчетов динамика занятия площадей по мере заселения арендаторов следующая: первый прогнозный период - 25%, второй прогнозный период - 50%, третий прогнозный период - 75%.

Потери от недозагрузки в постпрогнозный период были взяты на основании обзора приведенного в соответствующем разделе данной выпускной квалификационной работе. На основании данного обзора, потери от недозагрузки (доля свободных площадей) для аналогичной недвижимости составляет 3%-7%. Для расчета взято среднее значение диапазона - 5% в постпрогнозный период.

Расчет чистого операционного дохода

Чистый операционный доход рассчитывается как разница между величиной действительного валового дохода и величиной операционных расходов.

Операционные расходы

Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода.

Операционные расходы:

· Налога на имущество.

· Арендные платежи за землю.

· Общие, административные и управленческие расходы.

Налога на имущество составляет 2,2% от остаточной стоимости имущества. На дату оценки остаточная стоимость объекта оценки составляла 91 882 616 руб.

Согласно предоставленного сводного сметного расчета стоимости строительства № 250 по Торгово-офисному зданию по адресу: Московская область, г. Электросталь, ул. Комсомольская сумма расходов на строительство составляет 379 638 950 руб. с учетом НДС.

По информации представителя Заказчика, дополнительные расходы в размере 67 000 000 руб. с учетом НДС необходимо понести на приобретение лифтового оборудования, эскалаторного оборудования, силовой трансформаторной подстанции, а также проектно-изыскательские работы.

Таким образом, суммарная остаточная стоимость к концу строительства составит:

Ставка амортизационных отчислений составит 1% в год. Величина налога на имущество по годам прогнозного периода описана в дальнейших расчётах.

Согласно информации, предоставленной представителем Заказчика, арендные платежи на землю составляют 612 279 руб. в год.

Общие, административные и управленческие расходы, включают в себя следующие расходы:

· Расходы на рекламу.

· Расходы на вывоз мусора.

· Расходы на охрану.

· Административные расходы.

· Управленческие расходы.

· Прочие расходы.

По данным риэлтерских агентств уровень общих, административных и управленческих расходов составляет в среднем около 3% от потенциального валового дохода.

Расчет чистого операционного дохода

Таблица № 29. Расчет чистого операционного дохода

Наименование позиций	1 прогнозный год	2 прогнозный год	3 прогнозный год	Постпрогнозный период
Валовая выручка, долл. США	5 415 220	5 415 220	5 415 220	5 415 220
Валовая выручка, руб.	134 829 231	134 829 231	134 829 231	134 829 231
Период получения дохода	25%	100%	100%	100%
Валовая выручка	33 707 308	134 829 231	134 829 231	134 829 231
Загрузка	25%	50%	75%	95%
Действительная выручка	8 426 827	67 414 615	101 121 923	128 087 769
Остаточная стоимость	470 389 918	465 686 019	460 982 120	456 278 220
Период получения дохода	25%	100%	100%	100%
Налоговая ставка	2,20%	2,20%	2,20%	2,20%
Налоговые платежи, руб.	2 587 145	10 245 092	10 141 607	10 038 121
Уровень общих, административных и управленческих расходов	3%	3%	3%	3%
Величина общих, административных и управленческих расходов	1 011 219	162 457	162 457	162 457
Налоговые платежи, руб.	2 587 145	10 245 092	10 141 607	10 038 121
Арендные платежи за землю, руб.	612 279	612 279	612 279	612 279
Операционные расходы, руб.	3 598 364	10 407 549	10 304 064	10 200 578
Операционные расходы, руб.	3 598 364	10 407 549	10 304 064	10 200 578
Чистый операционный доход, руб.	4 828 463	57 007 066	90 817 859	117 887 191

Расчет ставки дисконтирования

Для расчета ставки дисконтирования оценщики использовали метод кумулятивного построения (суммирования).

В соответствии с методом суммирования ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премий за следующие систематические и несистематические риски: премия за риск вложения в конкретный актив, риск не ликвидности и риск инвестиционного менеджмента.

При использовании этого метода в качестве базовой ставки берется безрисковая или наименее рисковая ставка. По мнению оценщиков, наиболее безрисковым вложением средств являются вложения в еврооблигации РФ. Сроки их размещения более длительные, объем рынка данных ценных бумаг существенно выше, чем соответствующего рынка облигаций, выраженных в национальной валюте, уровень риска по ним ниже. Соответствующие суверенные рейтинги, присваиваемые международными агентствами, несколько выше, чем по заимствованиям в национальной валюте.

В качестве безрисковой ставки оценщиками определена эффективная доходность к погашению гособлигаций РФ «выпуск SU46020 с датой погашения 06.02.2036 года». Таким образом, безрисковая ставка на дату оценки составила 7,23%Источник информации: газета Ведомости от 07 мая 2008.

Расчет премии за риск вложений в данный объект недвижимости представлен ниже.

Таблица № 30. Расчет премии за риск вложений в данный объект недвижимости

Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный	1
Увеличение числа конкурирующих объектов	динамичный				1
Изменение федерального или местного законодательства	динамичный		1
Несистематический риск
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации	статичный	1
Ускоренный износ здания		1
Неполучение платежей	динамичный	1
Неэффективный менеджмент	динамичный	1
Криминогенные факторы	динамичный		1
Финансовые проверки	динамичный				1
Неправильное оформление договоров	динамичный		1
Количество наблюдений		5	3	0	1	1	0	0	0	0	0
Взвешенный итог		5	6	0	4	5	0	0	0	0	0
Сумма	19
Количество факторов	10
Поправка на риск вложений в объект недвижимости, %	1,9

Поправка на не ликвидность представляет собой поправку на длительную экспозицию при продаже объекта и время по поиску нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора. По оценкам аналитиков, срок экспозиции для аналогичной недвижимости (с учетом привлекательного месторасположения) равен 1-3 месяцам. В рамках настоящей отчет принят средний срок экспозиции, равный 2 месяцам.

Расчет поправки на низкую ликвидность осуществлялся по следующей формуле:

, где:

I_{безриск} - безрисковая ставка, %;

С_{р. эксп} - срок экспозиции для объекта оценки, месяц.

Таким образом, в результате проведенного расчета поправка на не ликвидность составила 1,16%.

Поправка на дополнительный риск представляет собой управление «портфелем инвестиций» и в зависимости от объекта инвестиций и составляет 1-5%. С учетом типа оцениваемой недвижимости оценщиками использовано значение 4%.

Расчет ставки дисконтирования приведен в следующей таблице:

Таблица № 31. Расчет ставки дисконтирования для оцениваемого объекта недвижимости

Наименование показателя	Расчетное значение
Безрисковая ставка, %	7,23
Премия за риск инвестирования в оцениваемый актив, %	1,9
Премия за низкую ликвидность, %	1,16
Стоимость инвестиционного менеджмента, %	4
Ставка дисконтирования, %	12,29

Прогнозный рост цен на коммерческую недвижимость в постпрогнозный период составляет около 1%.

Таким образом, ставка капитализации будет равна:

12,29% - 1% = 11,29%.

Расчет рыночной стоимости в рамках доходного подхода представлен в таблице ниже:

Таблица № 32.

Чистый операционный доход, руб.	4 154 317	50 428 062	84 238 854	111 308 187
Ставка дисконтирования	12,29%	12,29%	12,29%	12,29%
Период получения дохода	4 квартал	весь год	весь год	весь год
Коэффициент дисконтирования	0,903548675	0,840404516	0,748423293	0,70627975
Текущая стоимость потока, руб.	3 753 628	42 379 971	63 046 321
Ставка капитализации				11,29%
Величина реверсии, руб.				1 011 892 605
Текущая стоимость реверсии, руб.				714 679 256
Стоимость объекта оценки без учета затрат на реконструкцию и здания гаража, руб.				823 859 175
Затраты на реконструкцию, руб.*				620 828 141
Рыночная стоимость объекта оценки без учета стоимости гаража, руб.				203 031 034
Рыночная стоимость здания гаража машин скорой помощи, руб.**				893 529
Рыночная стоимость объекта оценки, округленно, руб.				203 924 563

* - Затраты на реконструкцию представляют собой платежи за расходы на окончание строительства и покупку оборудования. Согласно предоставленного сводного сметного расчета стоимости строительства № 250 по Торгово-офисному зданию по адресу: Московская область, г. Электросталь, ул. Комсомольская сумма расходов на строительство составляет 379 638 950 руб. с учетом НДС. По информации представителя Заказчика, дополнительные расходы в размере 67 000 000 руб. с учетом НДС необходимо понести на приобретение лифтового оборудования, эскалаторного оборудования, силовой трансформаторной подстанции, а также предпроектные работы. Таким образом, суммарные расходы на окончание строительства и покупку оборудования составляют:

379 638 950 + 67 000 000 = 446 638 950 руб.

Полученную сумму, при определении стоимости незавершенного строительством объекта, необходимо скорректировать на прибыль девелопера, поскольку потенциальный инвестор, предполагая инвестировать данную сумму в реконструкцию незавершенного строительства, предполагает получить доход от этих вложений. По данным «Мониторинга №1 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ» (ООО «НПЦПО» - 2006 г.) прибыль девелопера для объектов торгово-офисного назначения в Московской области составляет 39%. Таким образом, скорректированное значение затрат на реконструкцию составит:

446 638 950 х (1+39%) = 620 828 141 руб.

** - Рыночная стоимость здания гаража машин скорой помощи была рассчитана выше в Затратном подходе, которая составила 893 529 руб.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки (с НДС), полученная на основе доходного подхода, составляет на дату оценки:

203 924 563

(Двести три миллиона девятьсот двадцать четыре тысячи пятьсот шестьдесят три) руб.

Согласование результатов для объекта, незавершенного строительством

Для определения рыночной стоимости объекта оценки применены три подхода:

o затратный подход

o сравнительный подход;

o доходный подход.

Целью сведения результатов используемых методов являются определение преимуществ и недостатков каждого из них и выбор единой стоимостной оценки.

Существует два метода согласования результатов: метод экспертных оценок и метод анализа иерархий (МАИ). Метод экспертных оценок основан на личных суждениях эксперта-оценщика о весомости того или иного подхода и учитывает следующие критерии:

возможность отразить действительные намерения продавца или покупателя;

качество информации, на основании которой проводится анализ;

способность методов учесть конъюнктурные колебания и стоимость денег.

В настоящей оценке при согласовании результатов оценки эксперты применяли метод анализа иерархий.

Метод анализа иерархий в согласовании результатов оценки

Первым этапом применения МАИ является структурирование проблемы согласования результатов в виде иерархии или сети. В наиболее элементарном виде иерархия строится с вершины (цели - определения рыночной стоимости), через промежуточные уровни (критерии сравнения) к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив (результатов, полученных различными методами оценки).

В МАИ элементы задачи сравниваются попарно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы. Элементом этой матрицы a(i, j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где бальные оценки имеют следующий смысл:

1 - равная важность;

3 - умеренное превосходство одного над другим;

5 - существенное превосходство;

7 - значительное превосходство;

9 - очень сильное превосходство;

2, 4, 6, 8 - промежуточные значения.

Если при сравнении одного фактора i с другим j получено a(i, j)=b, то при сравнении второго фактора с первым получаем a(j, i)=1/b.

При сравнении элементов А и Б в основном ставятся следующие вопросы:

какой из них важнее или имеет большое воздействие;

какой из них более вероятен.

При сравнении критериев обычно возникает вопрос, какой из критериев более важен, при сравнении альтернатив - какая из них более вероятна.

Относительная сила, величина, или вероятность каждого отдельного объекта в иерархии определяется оценкой соответствующего ему элемента собственного вектора матрицы приоритетов, нормализованного к единице. Приоритеты синтезируются, начиная со 2-го уровня вниз. Локальные приоритеты перемножаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и суммируются по каждому элементу в соответствии с критериями, на которые воздействует элемент.

Последовательность согласования результатов методом анализа иерархий

1. Представление проблемы согласования результатов в виде иерархии

2. Построение матрицы сравнения и расчет значения приоритетов критериев

Приоритет критериев
	А	Б	В	Г			Вес критерия
А	1	7	7	7	4,304	6,500	0,66
Б	1/7	1	5	5	1,375	6,500	0,21
В	1/7	1/5	1	1	0,411	6,500	0,06
Г	1/7	1/5	1	1	0,411	6,500	0,06
					6,500

3. Сравнение результатов, полученных затратным (З), сравнительным (С) и доходным (Д) подходами по каждому критерию согласования

Критерий А	Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца
	З	С	Д
З	1	1/5	1/4	0,368	0,097
С	5	1	2	2,154	0,570
Д	4	1/2	1	1,260	0,333
Сумма:				3,783	1,000
Критерий Б	Тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ
	З	С	Д
З	1	1/5	1/5	0,342	0,091
С	5	1	1	1,710	0,455
Д	5	1	1	1,710	0,455
Сумма:				3,762	1,000
Критерий В	Способность параметров, используемых методов учитывать конъюнктурные колебания
	З	С	Д
З	1	1/5	1/5	0,342	0,091
С	5	1	1	1,710	0,455
Д	5	1	1	1,710	0,455
Сумма:				3,762	1,000
Критерий Г	Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность)
	З	С	Д
З	1	1/5	1/5	0,342	0,091
С	5	1	1	1,710	0,455
Д	5	1	1	1,710	0,455
Сумма:				3,762	1,000

4. Определение итогового значения весов каждого подхода

Итог
	А	Б	В	Г
	0,66	0,21	0,06	0,06
З	0,097	0,091	0,091	0,091	0,095200
С	0,570	0,455	0,455	0,455	0,530676
Д	0,333	0,455	0,455	0,455	0,374125
					1,000000

5. Сравнение результатов, полученных затратным (З), сравнительным (С) и доходным (Д) подходами по каждому критерию согласования

По итогам произведенных расчетов приняты следующие коэффициенты весомости результатов, полученные на основе различных подходов к оценке для объектов недвижимости (для удобства расчетов значения весов округлены):

Затратный подход - 10 %.

Сравнительный подход - 50 %

Доходный подход - 40 %.

Согласование результатов оценки приведено в табл.

Согласование результатов оценки

Таблица № 33

	Значение стоимости, руб.	Удельный вес стоимости при согласовании	Полученные значения
Затратный подход	264 916 391	10%	26 491 639
Сравнительный подход	192 525 825	50%	96 262 913
Доходный подход	203 924 563	40%	81 569 825
Рыночная стоимость объекта, руб.			204 324 377

Таким образом, рыночная стоимость (с учетом НДС) объекта оценки после согласования оценок по состоянию на дату оценки составляет:

204 324 377

(Двести четыре миллиона триста двадцать четыре тысячи триста семьдесят семь) руб.

b. Определение рыночной стоимости объекта, при его полной готовности

В данном разделе проводилось определение рыночной стоимости объекта оценки при условии его полной готовности и эксплуатации на рынке коммерческой недвижимости г. Электросталь.

Оценка методами затратного подхода

Рыночная стоимость переуступки прав аренды земельного участка общей площадью 7 715 м² была рассчитана при определении стоимости незавершенного строительства в затратном подходе и составляет (округленно):

42 957 120

(Сорок два миллиона девятьсот пятьдесят семь тысяч сто двадцать) руб.

Определение рыночной стоимости замещения объекта оценки при полной его готовности

При определении рыночной стоимости замещения (РСЗ) объектов недвижимости обычно применяют метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы). Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного объекта.

РСЗ может быть определена как с использованием сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений для переоценки основных фондов на 1 января 1972 г., так и с помощью Справочников оценщика КО-ИНВЕСТ «Укрупненные показатели стоимости строительства» (УПСС) «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика»- М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2005.», «Промышленные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика»- М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2004.», «Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика»- М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2003.», «Сооружения городской инфраструктуры. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика»- М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2005.», «Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика»- М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2003.»..

Формула для расчета по справочникам УПВС:

?К_пп? К_ндс,

где: РСЗ - рыночная стоимость замещения объекта недвижимости, руб.;

ВС₆₉ - стоимость 1 куб. м строительного объема (1 кв. м площади) объекта - аналога в уровне цен 1969 г. руб.;

О - строительный объем (площадь) объекта оценки, куб. м (кв. м);

И_69-84 - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ на 1 января 1984 г. (Приложение №1 к Постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94);

К_т - территориальный коэффициент к индексу И_69-84 (Приложение №2 к Постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. №94);

К_к - коэффициент перехода от одной группы капитальности объекта недвижимости к другой;

К_р - коэффициент расхождения технических характеристик прочих элементов объекта недвижимости;

И_84-тек - индекс цен на строительно-монтажные работы на дату оценки по сравнению со сметными ценами 1984 г.;

К_пп - прибыль предпринимателя;

К_ндс - коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость (НДС).

Формула для расчета по справочникам УПСС:

РСЗ = ВС₀₇ О К_рэ ? К_о К_р К_пп И_05-тек ?К_ндс, (5)

где: РСЗ - рыночная стоимость замещения оцениваемого объекта недвижимости, руб.;

ВС₀₅ - стоимость 1 куб. м строительного объема (1 кв. м площади) объекта - аналога в уровне цен января 2007 г., руб.;

О - строительный объем (площадь) объекта оценки, куб. м (кв. м);

К_рэ - региональный экономический коэффициент (Справочник оценщика КО-ИНВЕСТ «Укрупненные показатели стоимости строительства» (УПСС)³, раздел «Регионально-экономические коэффициенты по классам конструктивных систем зданий);

К_о - коэффициент учитывающий разницу в объеме или площади между оцениваемым зданием и объектом-аналогом справочника (Справочник оценщика КО-ИНВЕСТ «Укрупненные показатели стоимости строительства» (УПСС)³,таблица 2.5);

К_р - коэффициент расхождения технических характеристик элементов здания (Справочник оценщика КО-ИНВЕСТ «Укрупненные показатели стоимости строительства» (УПСС)³, раздел «Стоимостные коэффициенты»);

К_пп - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя;

И_07-тек - индекс цен на строительно-монтажные работы на дату оценки по сравнению с январем 2007 г. (Индексы цен в строительстве. Ко-Инвест, № 62 за 2008 г., табл. 2.6);

К_ндс.- коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость (НДС).

Прибыль предпринимателя.

Для получения стоимости воспроизводства в рамках затратного подхода необходим учет прибыли предпринимателя (девелопера).

Под прибылью предпринимателя (девелопера) подразумевается прибыль организации, осуществляющей весь комплекс действий от момента приобретения прав (собственности или долгосрочной аренды) на участок территории под застройку до времени полной реализации созданных объектов недвижимости новым собственникам.

По данным «Мониторинга №1 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ» (ООО «НПЦПО» - 2006 г.) прибыль девелопера для объектов торгово-офисного назначения в Московской области составляет 39%.

В соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и объемно-планировочного решения из имеющихся в Справочнике оценщика «Общественные здания» типовых объектов в качестве аналогов для поликлиники рассматриваются офисы от до 11 этажей («Общественные здания», аналог 3.3.07).

Таблица № 34

Московская область, г. Электросталь, ул. Комсомольская, д. 1	Нежилое здание, общей площадью 13 138 м2
Объект аналог по сборнику "Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства" (Ко-Инвест, 2007 г.)	ОЗ.1.3.039
Восстановительная стоимость 1 кв.м площади здания объекта-аналога в ценах на 01.01.2007 г., руб.	9 013,86
Площадь объекта оценки, кв. м (Строительный объем, куб. м)	48 000,00
Коэффициент перехода от группы капитальности аналога к группе капитальности объекта оценки	1,0
Коэффициент расхождения технических характеристик прочих элементов здания	1,000
Переходный коэффициент от цен на 01.12.2005 г. к ценам на дату оценки (Индексы цен в строительстве. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень. - М. Ко-Инвест выпуск 62 август 2008г., табл. 2.6)	1,234
Восстановительная стоимость, руб.	533 908 956
Восстановительная стоимость объекта оценки, руб.	533 908 956
Предпринимательская прибыль (ПП=39%)	208 224 493
Восстановительная стоимость объекта оценки с учетом ПП	742 133 449
Восстановительная стоимость объекта оценки с учетом ПП, $	24 409 876
НДС (18%)	133 584 021
Полная восстановительная стоимость объекта оценки, руб.	875 717 470
Курс ЦБ РФ на дату оценки	30,4030
Полная восстановительная стоимость объекта оценки, $	28 803 653
Износ, %	0,00%
Рыночная стоимость, руб.	875 717 470

В соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и объемно-планировочного решения из имеющихся в Справочнике оценщика «Общественные здания» типовых объектов в качестве аналогов для гаража рассматриваются станции техобслуживания от 1 до 2 этажей («Общественные здания», аналог 3..3.9.100).

Таблица № 35

Московская область, г. Электросталь, ул. Комсомольская, д. 1	Нежилое здание, общей площадью 185,5 м2
Объект аналог по сборнику "Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства" (Ко-Инвест, 2007 г.)	ОЗ.9.3.100
Восстановительная стоимость 1 кв.м площади здания объекта-аналога в ценах на 01.01.2007 г., руб.	2 546,29
Площадь объекта оценки, кв. м (Строительный объем, куб. м)	742,00
Коэффициент перехода от группы капитальности аналога к группе капитальности объекта оценки	1,0
Коэффициент расхождения технических характеристик прочих элементов здания	1,000
Переходный коэффициент от цен на 01.01.2007 г. к ценам на дату оценки (Индексы цен в строительстве. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень. - М. Ко-Инвест выпуск 62 август 2008 г., табл. 2.6)	1,234
Восстановительная стоимость, руб.	2 331 454
Восстановительная стоимость объекта оценки, руб.	2 331 454
Предпринимательская прибыль (ПП=39%)	909 267
Восстановительная стоимость объекта оценки с учетом ПП	3 240 721
Восстановительная стоимость объекта оценки с учетом ПП, $	106 592
НДС (18%)	583 330
Полная восстановительная стоимость объекта оценки, руб.	3 824 051
Курс ЦБ РФ на дату оценки	30,4030
Полная восстановительная стоимость объекта оценки, $	125 779
Износ, %	0,00%
Рыночная стоимость, руб.	3 824 051

Учитывая, что после реконструкции состояние объекта оценки будет новым, физический износ равен нулю. Так как объекты недвижимости соответствуют всем современным требованиям, предъявляемым к зданиям соответствующего функционального назначения, то функциональный и внешний износы равны 0%.

В результате проведённых расчетов получим рыночную стоимость объекта оценки при его полной готовности.

Таблица № 36

Наименование	Значение
Рыночная стоимость здания, руб. (с НДС)	875 717 470
Рыночная стоимость гаража, руб. (с НДС)	3 824 051
Рыночная стоимость переуступки прав аренды земельного участка, руб.	42 957 120
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.	922 498 641

Таким образом, рыночная стоимость (с НДС) объекта оценки при его полной готовности, определенная с применением затратного подхода, на дату оценки составляет:

922 498 641

(Девятьсот двадцать два миллиона четыреста девяносто восемь тысяч шестьсот сорок один) руб.

Оценка методами сравнительного подхода

Рыночная стоимость объекта оценки при его полной готовности и эксплуатации на рынке коммерческой недвижимости г. Электросталь была рассчитана в сравнительном подходе (для объекта незавершенного строительством).

Таблица № 37

Наименование	Рыночная стоимость, руб.
Офисные помещения	675 413 073
Торговые помещения	299 874 120
Гараж для машин скорой помощи	4 618 616
Готовый объект	979 905 809

При проведении оценки сравнительным подходом была получена величина рыночной стоимости объекта оценки при полной его готовности, которая составила на дату оценки:

979 905 809

(Девятьсот семьдесят девять миллионов девятьсот пять тысяч восемьсот девять) руб.

Оценка методами доходного подхода

В рамках настоящего раздела определялась рыночная стоимость Объекта оценки, при условии его полной готовности и завершенности.

Поскольку рынок аренды нежилых помещений в настоящее время стабилен, в ближайшее время прогнозируется стабильное изменение арендных ставок, оценщики применили в расчетах метод капитализации дохода.

Формула капитализации дохода имеет вид:

, где:

РС - рыночная стоимость объекта;

ЧОД - чистый операционный доход от эксплуатации объекта;

СК - ставка капитализации.

Ставка капитализации - ожидаемая инвестором норма дохода от инвестиций в объект недвижимости. Данная ставка должна включать ставку дохода на капитал и норму возврата капитала.

Ставка дохода на капитал (ставка дисконтирования) - адекватная для конкретного вложения средств ставка дохода с учетом всех присущих объекту вложения рисков. Норма возврата капитала - ставка реинвестирования капитала для покрытия снижения стоимости объекта за период владения.

Применение метода капитализации дохода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

· подробное исследование рынка и его анализ с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

· определение величины арендной платы для оцениваемого здания, а также величины потерь при сборе арендной платы;

· определение величины потенциального и действительного валового дохода;

· учет эксплуатационных расходов;

· определение величины чистого операционного дохода;

· расчет ставки капитализации;

· определение рыночной стоимости оцениваемого объекта по вышеприведенной формуле.

Величина потенциального валового дохода определена выше в доходном подходе (для объекта незавершенного строительством) и составляет 5 415 220 долл. США

Для получения величины эффективного валового дохода предполагаемые потери от недозагрузки вычитаются из потенциального валового дохода.

Потери от недозагрузки были взяты на основании обзора приведенного в соответствующем разделе данной выпускной квалификационной работе. На основании данного обзора, потери от недозагрузки (доля свободных площадей) для аналогичной недвижимости составляет 3%-7%. Для расчета взято среднее значение диапазона - 5%.

Чистый операционный доход рассчитывается как разница между величиной действительного валового дохода и величиной операционных расходов.

Операционные расходы

Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода.

Операционные расходы:

· Налога на имущество.

· Арендные платежи за землю.

· Общие, административные и управленческие расходы.

Величина остаточной стоимости определена в доходном подходе (для объекта, незавершенного строительством) и составляет 470 389 918 руб. Величина налога на имущества составляет:

470 389 918 х 2,2% = 10 348 578 руб.

Согласно информации, предоставленной представителем Заказчика, арендные платежи на землю составляют 612 279 руб.

По данным риэлтерских агентств уровень общих, административных и управленческих расходов составляет в среднем около 5% от потенциального валового дохода.

Расчет рыночной стоимости в рамках доходного подхода представлен в таблице.

Таблица № 38

Валовая выручка, руб.	134 829 231
Потери от недозагрузки	10%
Действительная валовая выручка	121 346 308
Уровень общих, административных и управленческих расходов	5%
Величина общих, административных и управленческих расходов	6 067 315
Налоговые платежи, руб.	10 348 578
Арендные платежи за землю, руб.	612 279
Операционные расходы, руб.	17 028 172
Чистый операционный доход, руб.	104 318 135
Ставка капитализации	11,00%
Рыночная стоимость объекта оценки без учета стоимости гаража, руб.	948 346 683
Рыночная стоимость здания гаража машин скорой помощи, руб.**	893 529
Рыночная стоимость объекта оценки, округленно, руб.	949 240 212

Рыночная стоимость объекта оценки при полной его готовности, определённая доходным подходом, составит:

949 240 212

(Девятьсот сорок девять миллионов двести сорок тысяч двести двенадцать) руб.

Согласование результатов для объекта, при его полной готовности

Для определения рыночной стоимости объекта оценки применены три подхода:

o затратный подход

o сравнительный подход;

o доходный подход.

Целью сведения результатов используемых методов являются определение преимуществ и недостатков каждого из них и выбор единой стоимостной оценки.

Существует два метода согласования результатов: метод экспертных оценок и метод анализа иерархий (МАИ). Метод экспертных оценок основан на личных суждениях эксперта-оценщика о весомости того или иного подхода и учитывает следующие критерии:

o возможность отразить действительные намерения продавца или покупателя;

o качество информации, на основании которой проводится анализ;

o способность методов учесть конъюнктурные колебания и стоимость денег.

В настоящей оценке при согласовании результатов оценки применялся метод анализа иерархий.

По итогам произведенных расчетов приняты следующие коэффициенты весомости результатов, полученные на основе различных подходов к оценке для объектов недвижимости (для удобства расчетов значения весов округлены):

Затратный подход - 10 %.

Сравнительный подход - 50 %

Доходный подход - 40 %.

Согласование результатов оценки приведено в табл.

Согласование результатов оценки объекта при полной его готовности

Таблица № 39

	Значение стоимости, руб.	Удельный вес стоимости при согласовании	Полученные значения
Затратный подход	922 498 641	10%	92 249 864
Сравнительный подход	979 905 809	50%	489 952 905
Доходный подход	949 240 212	40%	379 696 085
Рыночная стоимость объекта, руб.			961 898 854

Таким образом, рыночная стоимость (с учетом НДС) объекта оценки при полной его готовности после согласования оценок по состоянию на дату оценки составляет:

961 898 854

(Девятьсот шестьдесят один миллион восемьсот девяносто восемь тысяч восемьсот пятьдесят четыре) руб.

c. Обоснование коэффициентов ликвидности объекта оценки

При оценке рыночной стоимости для целей использования имущества в качестве предмета залога существуют некоторые особенности. Прежде всего, следует отметить, что под залоговой стоимостью понимается стоимость актива, обеспечивающего кредит, которую кредитор надеется получить от продажи на рынке данного актива в случае неплатежеспособности заемщика. При не возврате кредита, залогодержатель постарается реализовать это имущество в срок, слишком короткий для проведения адекватного маркетинга. В этом случае правомерно говорить о ликвидационной стоимости имущества, находящегося в залоге. Таким образом, залоговая стоимость меньше рыночной стоимости. При продаже имущества, находящегося в залоге по более низкой стоимости банк не будет нести убытки.

При определении залоговой стоимости имущества одним из важнейших факторов, влияющих на ее величину, является степень ликвидности (или коэффициент ликвидности) этого имущества. То есть, при определении залоговой стоимости делаются скидки на ликвидность имущества относительно рыночной стоимости этого имущества. На практике эти скидки могут достигать величины 10% - 50% (К_ликв=0,9 - 0,5).

Коэффициент ликвидности определяется по формуле:

,

где ЗС_им - залоговая стоимость имущества;

РС_им - рыночная стоимость имущества.

На ликвидность имущества (коэффициент ликвидности) оказывают влияние следующие факторы:

вид имущества;

предполагаемая длительность экспозиции объекта на рынке;

расходы, связанные с продажей имущества (комиссионные, стоимость рекламы, расходы на юридические и бухгалтерские услуги, затраты на хранение);

административные издержки по поддержанию имущества в работоспособном состоянии до его продажи и т. п.

При этом необходим анализ рынка, в частности классификация имущества залога. Принцип классификации базируется на доходности объекта. По принципу возможности извлечения дохода все объекты можно классифицировать на «доходные» и «условно бездоходные». При этом доходные (коммерческие) объекты имеют более развитый рынок, так как их покупают с целью извлечения дохода. Вывод может быть сделан следующий: коммерческие объекты имеют рынок и, следовательно, перспективы быть реализованными в достаточно короткий срок, и могут быть использованы для целей залога. В настоящее время из-за неразвитости рынка сложно установить время экспозиции объекта продажи. В первом приближении нормальный срок экспозиции (при продаже имущества по рыночной стоимости) можно принять равным 8-10 месяцам. В зависимости от срока нормальной экспозиции и предполагаемого срока экспозиции (при продаже имущества по залоговой стоимости) варьируются перечисленные выше издержки, и, следовательно, варьируется величина коэффициента ликвидности.

При определении залоговой стоимости (коэффициента ликвидности) следует рассматривать несколько вариантов прогноза:

1 вариант: наиболее оптимистический (исходят из того, что имущество будет продано по высокой цене);

2 вариант: наиболее вероятный (исходят из того, что имущество будет продано по средней цене);

3 вариант: наиболее пессимистический (исходят из того, что имущество будет продано по низкой цене, при неблагоприятном стечении обстоятельств).

Для каждого варианта существует свое значение коэффициента вероятности:

Вероятность	Коэффициент вероятности
Низкая	0,25
Средняя	0,5
Высокая	0,25

Если требуется вариант расчета взвешенной величины коэффициента ликвидности, то можно воспользоваться следующим выражением:

,

где

К_ликвЕ - взвешенная величина коэффициента ликвидности;

К_ликвП - наиболее пессимистическая оценка;

К_ликвВ - наиболее вероятная оценка;

К_ликвО - наиболее оптимистическая оценка.

На первом этапе эксперты - оценщики произвели классификацию имущества, предоставленного к оценке (по степени ликвидности - обычно все имущество делят на три группы: 1 группа (высокая ликвидность), 2 группа (средняя ликвидность), 3 группа (низкая ликвидность). Объект оценки относится к 1 группе.

На втором этапе для каждого из вариантов прогноза были рассчитаны значения коэффициента ликвидности.

На третьем этапе для имущества было рассчитано взвешенное значение коэффициента ликвидности.

Результаты расчетов приведены в таблице.

Номер группы имущества	Значения коэффициента ликвидности	Взвешенное значение коэффициент ликвидности
	Пессимистический вариант	Вероят-ный вариант	Оптимистический вариант
1 группа (высокая ликвидность)	0,75	0,85	0,90	0,85
2 группа (средняя ликвидность)	0,60	0,70	0,75	0,70
3 группа (низкая ликвидность)	0,30	0,50	0,60	0,50

ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Рыночная стоимость (с НДС) объекта оценки, с учетом ограничительных условий и допущений, при текущем состоянии, составляет:

204 324 377

(Двести четыре миллиона триста двадцать четыре тысячи триста семьдесят семь) руб.

Рыночная стоимость (с НДС) объекта оценки с учетом ограничительных условий и допущений, при полной его готовности и эксплуатации на рынке г. Электросталь, составляет:

961 898 854

(Девятьсот шестьдесят один миллион восемьсот девяносто восемь тысяч восемьсот пятьдесят четыре) руб.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В моей выпускной квалификационной работе были рассмотрены основные принципы и подходы к оценке рыночной стоимости недвижимости для целей кредитования, была выбрана методика организации и проведения работ по оценке рыночной стоимости незавершенного и завершенного строительством объекта, разработана структура отчета об оценке.