Оценка рыночной стоимости незавершенных строительством нежилых зданий для кредитования под залог

В рамках доходного подхода стоимость объекта может быть определена:

методом капитализации доходов;

методом дисконтирования доходов.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

8 Практическая работа по определению рыночной стоимости объекта

a. Определение рыночной стоимости объекта, незавершенного строительством

Оценка методами затратного подхода

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.

При осуществлении затратного подхода используются:

метод сравнительной стоимости единицы;

метод стоимости укрупненных элементов;

метод количественного анализа и др.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Общая формула для расчета стоимости методами затратного подхода имеет следующий вид:

С_р = РСЗ + Сзу = (ПСЗ - И_{накопл.}) + С_зу

где: С_р - рыночная стоимость;

РСЗ - рыночная стоимость замещения;

ПСЗ - полная стоимость замещения;

И_{накопл.} - накопленный износ;

С_зу - рыночная стоимость прав на земельный участок, относящийся к объекту оценки.

Оценка прав аренды земельных участков

Рыночная стоимость прав аренды земельных участков определялась с учетом срока аренды, их разрешенного использования и площади земельных участков. Поэтому в этом разделе приводятся расчеты рыночной стоимости права аренды 1 кв. м земли участка.

Стоимость участка земли рассматривается с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения - это вклад в стоимость.

При оценке земельного участка следует особо отметить состав оцениваемых прав. В нашем случае объектом оценки является право долгосрочной аренды на земельный участок.

Расчет проводился для срока аренды - 25 лет.

Было проведено исследование рынка земельных участков под многофункциональную застройку в г. Электросталь и выбраны в качестве аналогов 2 земельных участка.

Расчет рыночной стоимости права аренды 1 кв. м земельного участка приведен в таблице.

Таблица № 13.

Элементы сравнения	Объект оценки	Объекты аналоги
		1	2	3
Источник информации по объектам аналогам		http://gatedoska.com/zemelnye_uchastki/promyshlennogo_naznacheniya/5207.html	http://www.all-realty-market.ru/ground_sale/realty_ob_3151.html	http://www.roszem.ru/land/24813.html?PHPSESSID=dhpurmlvcucmmcubig6s7ihnb1
Цена участка, руб.		6 720 000	23 000 000	136 940 100
Корректировка на уторговывание, %		0,00%	0,00%	0,00%
Цена предложения после корректировки, руб.		6 720 000	23 000 000	136 940 100
Площадь, м2	7 715,00	1 725,00	1 600,00	20 000,00
Цена за 1 м2, руб.		3 895,7	14 375,0	6 847,0
Переданные права	Аренда	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Корректировка на переданные права, %		-4%	-4%	-4%
Скорректированная цена за 1 м2, руб.		3 739,8	13 800,0	6 573,1
Условия финансирования	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства
Корректировка на условия финансирования, %		0%	0%	0%
Скорректированная цена за 1 м2, руб.		3 739,8	13 800,0	6 573,1
Условия платежа	Денежные средства	Денежные средства	Денежные средства	Денежные средства
Корректировка на условия платежа, %		0%	0%	0%
Скорректированная цена за 1 м2, руб.		3 739,8	13 800,0	6 573,1
Обстоятельства совершения сделки	Публичная оферта	Публичная оферта	Публичная оферта	Публичная оферта
Корректировка на обстоятельства совершения сделки, %		0%	0%	0%
Скорректированная цена за м2, руб.		3 739,8	13 800,0	6 573,1
Изменение цен на земельные участки (дата продажи)	сентябрь 2010	сентябрь 2010	сентябрь 2010	сентябрь 2010
Корректировка на изменение цен (дату продажи), %		0,00%	0,00%	0,00%
Скорректированная цена за 1 м2, руб.		3 739,8	13 800,0	6 573,1
Местоположение: направление	Московская область, г. Электросталь, ул. Комсомольская, д. 1	Московская область, г. Электросталь	Московская область, г. Электросталь, центр	Московская область, Ногинский р-он, г. Обухово
Расстояние от МКАД, км	40	40	40	35
Корректировка на местоположение, %		10%	-20%	-5%
Разрешенное использование	Под объектами незавершенным строительством	ИЖС	Строительство фитнесс центра	Строительство промышленных объектов
Корректировка на разрешенное использование, %		10,0%	-10,0%	0,0%
Транспортная доступность	Подъезд по асфальтированной дороге	Подъезд по асфальтированной дороге	Подъезд по асфальтированной дороге	Подъезд по асфальтированной дороге
Корректировка на транспортную доступность, %		0%	0%	0%
Площадь участка, сотка	7 715,00	1 725,00	1 600,00	20 000,00
Корректировка на площадь участка, %		-5%	-5%	5%
Доступные коммуникации	Эл-во, водопровод, газ, канализация	Эл-во, водопровод, газ, канализация (по границе)	Эл-во, водопровод, газ, канализация	Эл-во, водопровод, газ, канализация
Корректировка на инфраструктуру, %		15%	0%	0%
Благоустройство участка и наличие дополнительных улучшений в окружающей застройке	Участок огорожен	Участок не огорожен, не освоен	Участок огорожен	Участок огорожен
Корректировка на благоустройство, %		10%	0%	0%
Форма участка	участок правильной формы	участок правильной формы	правильной формы, освоен	правильной формы, освоен
Корректировка на форму участка		0%	-20%	-20%
Суммарная корректировка, %		40%	-55%	-20%
Скорректированная цена за 1 м2, руб.		5 236	6 210	5 258
Среднее арифметическое значение цены 1 м2, руб.	5 568
Рыночная стоимость земельного участка, руб.	42 957 120

Комментарии к таблице:

· Корректировка на условия финансирования подразумевает наличие различных вариантов финансовых расчетов при приобретении объекта оценки. Корректировка равна нулю, т.к. расчеты производятся за счет собственных средств.

Корректировка на состав оцениваемых прав вносится в том случае, когда объекты-аналоги имеют различные с оцениваемым объектом права собственности (например, право собственности).

Как правило, право собственности оценивается участниками рынка выше, чем право пользования земельным участком на условиях аренды.

Размер корректировки определен на основе статистического исследования рынка земельных участков Московской области, опубликованного профессиональным оценщиком Яскевичем Е.Е.

Таблица соотношения стоимости переуступки прав аренды на 49 лет и стоимости полных прав собственности выглядит следующим образом:

Таблица № 14. Соотношение стоимости переуступки права аренды на 49 лет и права собственности на земельные участки в зависимости от удаленности от МКАД.

Расстояние от МКАД, км	1	10	20	30	40	50	60	70	80	90	100	110	120
Стоимость прав аренды на 49 лет, тыс. долл. США/Га	730,7	76,5	38,8	26,1	19,7	15,8	13,2	11,4	10	8,9	7,3	6,7	6,2
Стоимость полных прав собственности, тыс. долл. США/Га	884,4	84,5	41,7	27,5	20,5	16,4	13,6	11,6	10,1	9	7,4	6,7	6,2
Соотношение	0,826	0,905	0,93	0,95	0,96	0,96	0,97	0,982	0,99	0,99	0,99	1	1

Оцениваемый земельный участок принадлежит владельцу на праве долгосрочной аренды. Объекты-аналоги принадлежат владельцам на праве собственности. В цены объектов-аналогов вносятся понижающие корректировки в размере - 4%.

· Корректировка на условия финансирования подразумевает наличие различных вариантов финансовых расчетов при приобретении объекта оценки. Корректировка равна нулю, т.к. расчеты производятся за счет собственных средств.

· Корректировка на обстоятельства совершения сделки. Все земельные участки были представлены на открытом рынке в форме публичной оферты. Корректировка равна нулю.

· Корректировка на изменение цен на земельные участки (дата продажи). Объект оценки и объекты аналоги предложены на продажу в сентябре 2010 года - корректировка для них равна нулю.

· Корректировка на местоположение:

Для объектов-аналогов корректировка определялась на основании расположения объектов. Корректировки составили от -20% до 10%.

· Корректировка на разрешенное использование. Не все объекты административного назначения. Первый объект ИЖС. Корректировка равна 10%. Объект № 2 под фитнесс-центр, корректировка - 10%.

Определение рыночной стоимости замещения объекта оценки

При определении полной стоимости замещения (РСЗ) объектов недвижимости обычно применяют метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы). Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного объекта.

ПСЗ может быть определена как с использованием сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений для переоценки основных фондов на 1 января 1972 г., так и с помощью Справочников оценщика КО-ИНВЕСТ «Укрупненные показатели стоимости строительства» (УПСС) «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика»- М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2005.», «Промышленные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика»- М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2004.», «Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика»- М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2003.», «Сооружения городской инфраструктуры. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика»- М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2005.», «Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика»- М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2003.»..

Формула для расчета по справочникам УПВС:

?К_пп? К_ндс,

где: ПСЗ - полная стоимость замещения объекта недвижимости, руб.;

ВС₆₉ - стоимость 1 куб. м строительного объема (1 кв. м площади) объекта - аналога в уровне цен 1969 г. руб.;

О - строительный объем (площадь) объекта оценки, куб. м (кв. м);

И_69-84 - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ на 1 января 1984 г. (Приложение №1 к Постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94);

К_т - территориальный коэффициент к индексу И_69-84 (Приложение №2 к Постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. №94);

К_к - коэффициент перехода от одной группы капитальности объекта недвижимости к другой;

К_р - коэффициент расхождения технических характеристик прочих элементов объекта недвижимости;

И_84-тек - индекс цен на строительно-монтажные работы на дату оценки по сравнению со сметными ценами 1984 г.;

К_пп - прибыль предпринимателя;

К_ндс - коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость (НДС).

Формула для расчета по справочникам УПСС:

ПСЗ = ВС₀₇ О К_рэ ? К_о К_р К_пп И_05-тек ?К_ндс, (5)

где: ПСЗ - полная стоимость замещения оцениваемого объекта недвижимости, руб.;

ВС₀₅ - стоимость 1 куб. м строительного объема (1 кв. м площади) объекта - аналога в уровне цен января 2007 г., руб.;

О - строительный объем (площадь) объекта оценки, куб. м (кв. м);

К_рэ - региональный экономический коэффициент (Справочник оценщика КО-ИНВЕСТ «Укрупненные показатели стоимости строительства» (УПСС)³, раздел «Регионально-экономические коэффициенты по классам конструктивных систем зданий);

К_о - коэффициент учитывающий разницу в объеме или площади между оцениваемым зданием и объектом-аналогом справочника (Справочник оценщика КО-ИНВЕСТ «Укрупненные показатели стоимости строительства» (УПСС)³,таблица 2.5);

К_р - коэффициент расхождения технических характеристик элементов здания (Справочник оценщика КО-ИНВЕСТ «Укрупненные показатели стоимости строительства» (УПСС)³, раздел «Стоимостные коэффициенты»);

К_пп - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя;

И_07-тек - индекс цен на строительно-монтажные работы на дату оценки по сравнению с январем 2007 г. (Индексы цен в строительстве. Ко-Инвест, № 62 за 2008 г., табл. 2.6);

К_ндс.- коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость (НДС).

Здание относится к I группе капитальности. Нормативный срок службы для таких зданий составляет 100 лет. УПВС, Общие сведения, Приложение 3.

В соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и объемно-планировочного решения из имеющихся в Справочнике оценщика «Общественные здания» типовых объектов в качестве аналогов для поликлиники рассматриваются больницы от 4 до 6 этажей («Общественные здания», аналог 3.1.3.4.039).

Расчет рыночной стоимости замещения поликлиники приведен в таблице.

Таблица № 15

Московская область, г. Электросталь, ул. Комсомольская, д. 1	Нежилое здание, незавершенное строительством, общей площадью 45 266 м2
Объект аналог по сборнику "Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства" (Ко-Инвест, 2007 г.)	ОЗ.1.3.039
Восстановительная стоимость 1 кв. м площади здания объекта-аналога в ценах на 01.01.2007 г., руб.	13 818,65
Площадь объекта оценки, кв. м (Строительный объем, куб. м)	45 266,00
Коэффициент перехода от группы капитальности аналога к группе капитальности объекта оценки	1,0
Коэффициент расхождения технических характеристик прочих элементов здания	0,274
Переходный коэффициент от цен на 01.12.2005 г. к ценам на дату оценки (Индексы цен в строительстве. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень. - М. Ко-Инвест выпуск 62 август 2008г., табл. 2.6)	1,234
Восстановительная стоимость, руб.	211 110 691
Восстановительная стоимость объекта оценки, руб.	211 110 691
Предпринимательская прибыль (ПП=0%)	0
Восстановительная стоимость объекта оценки с учетом ПП	211 110 691
Восстановительная стоимость объекта оценки с учетом ПП, $	6 943 745
НДС (18%)	37 999 924
Полная восстановительная стоимость объекта оценки, руб.	249 110 615
Курс ЦБ РФ на дату оценки	30,4030
Полная восстановительная стоимость объекта оценки, $	8 193 620
Износ, %	11,26%
Рыночная стоимость замещения, руб.	221 065 742

В соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и объемно-планировочного решения из имеющихся в Справочнике оценщика «Общественные здания» типовых объектов в качестве аналогов для гаража рассматриваются станции техобслуживания от 1 до 2 этажей («Общественные здания», аналог 3..3.9.100).

Расчет рыночной стоимости замещения гаража приведен в таблице.

Таблица № 16

Московская область, г. Электросталь, ул. Комсомольская, д. 1	Нежилое здание, незавершенное строительством, общей площадью 185,5 м2
Объект аналог по сборнику "Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства" (Ко-Инвест, 2007 г.)	ОЗ.9.3.100
Восстановительная стоимость 1 кв. м площади здания объекта-аналога в ценах на 01.01.2007 г., руб.	2 546,29
Площадь объекта оценки, кв. м (Строительный объем, куб. м)	742,00
Коэффициент перехода от группы капитальности аналога к группе капитальности объекта оценки	1,0
Коэффициент расхождения технических характеристик прочих элементов здания	0,357
Переходный коэффициент от цен на 01.01.2007 г. к ценам на дату оценки (Индексы цен в строительстве. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень. - М. Ко-Инвест, выпуск 62 август 2008 г., табл. 2. 6)	1,234
Восстановительная стоимость, руб.	832 329
Восстановительная стоимость объекта оценки, руб.	832 329
Предпринимательская прибыль (ПП=0%)	0
Восстановительная стоимость объекта оценки с учетом ПП	832 329
Восстановительная стоимость объекта оценки с учетом ПП, $	27 377
НДС (18%)	149 819
Полная восстановительная стоимость объекта оценки, руб.	982 148
Курс ЦБ РФ на дату оценки	30,4030
Полная восстановительная стоимость объекта оценки, $	32 304
Износ, %	9,02%
Рыночная стоимость, руб.	893 529

Для объекта, незавершённого строительством, был принят коэффициент расхождения технических характеристик прочих элементов исходя из готовности элементов здания.

Расчет процента готовности для поликлиники определялся в таблице.

Таблица № 17

Коэффициент расхождения технических характеристик прочих элементов здания
Объем выполненных работ	% готовности	Расхождение в стоимости материалов	коэф. готовности	% весомости элемента по справочнику	% весомости элемента объекта оценки
Подземная часть	100,00%	1	1	1,60%	1,60%
Каркас	100,00%		1	2,53%	2,53%
Стены наружные	100,00%	1	1	6,05%	6,05%
Стены внутренние и перегородки	100,00%	1	1	5,73%	5,73%
Перекрытия и покрытия	100,00%	1	1	10,74%	10,74%
Кровля	100,00%	1	1	0,70%	0,70%
Окна и балконные двери	0,00%	1	0	3,40%	0,00%
Полы	0,00%	1	0	7,46%	0,00%
Отделка	0,00%	1	0	10,18%	0,00%
Прочие	0,00%	1	0	6,92%	0,00%
Специальные конструкции	0,00%	1	0	4,80%	0,00%
Отопление и вентиляция	0,00%	1	0	5,50%	0,00%
Водоснабжение и канализация	0,00%	1	0	16,50%	0,00%
Электроосвещение	0,00%	1	0	10,34%	0,00%
Слаботочные устройства	0,00%	1	0	2,35%	0,00%
Прочие системы	0,00%	1	0	5,20%	0,00%
				100%	27,35%

Расчет процента готовности для гаража определялся в таблице.

Таблица № 18

Коэффициент расхождения технических характеристик прочих элементов здания
Объем выполненных работ	% готовности	Расхождение в стоимости материалов	коэф. готовности	% весомости элемента по справочнику	% весомости элемента объекта оценки
Подземная часть	100,00%	1	1	11,41%	11,41%
Каркас	100,00%			0,00%
Стены наружные	100,00%	1	1	13,85%	13,85%
Стены внутренние и перегородки	100,00%	1	1	2,88%	2,88%
Перекрытия и покрытия	100,00%	1	1	3,85%	3,85%
Кровля	100,00%	1	1	3,71%	3,71%
Окна и балконные двери	0,00%	1	0	6,80%	0,00%
Полы	0,00%	1	0	1,54%	0,00%
Отделка	0,00%	1	0	5,81%	0,00%
Прочие	0,00%	1	0	8,42%	0,00%
Специальные конструкции	0,00%	1	0	6,26%	0,00%
Отопление и вентиляция	0,00%	1	0	13,79%	0,00%
Водоснабжение и канализация	0,00%	1	0	10,56%	0,00%
Электроосвещение	0,00%	1	0	10,75%	0,00%
Слаботочные устройства	0,00%	1	0	0,37%	0,00%
Прочие системы	0,00%	1	0	0,00%	0,00%
				100%	35,70%

Прибыль предпринимателя.

Для получения стоимости воспроизводства в рамках затратного подхода необходим учет прибыли предпринимателя (девелопера).

Под прибылью предпринимателя (девелопера) подразумевается прибыль организации, осуществляющей весь комплекс действий от момента приобретения прав (собственности или долгосрочной аренды) на участок территории под застройку до времени полной реализации созданных объектов недвижимости новым собственникам.

На земельном участке расположены 2 строения, основное из которых незавершенно строительством, а уровень завершенности объекта составляет около 27%. В данном случае объект обладает меньшей ликвидностью по сравнению с готовым объектом, поскольку необходимо проводить работы по реконструкции. Учитывая, что уровень завершенности объекта составляет около 27%, а также тот факт, что необходимо проводить реконструкцию с целью изменения функционального назначения, срок экспозиции данного объекта снивелирует экономический эффект прибыли девелопера, но поскольку измененное назначение (торгово-офисный центр) объекта оценки обладает потенциально высоким спросом, прибыль девелопера равна нулю.

При проведении расчетов по определению рыночной стоимости затратным подходом в таблице сразу учитывался износ объектов.

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между рыночной стоимостью затрат на замещение и рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

Для определения накопленного износа использован метод экономического возраста.

В соответствии с этим методом накопленный износ рассчитывается по следующей формуле:

при неудовлетворительном содержании здания накопленный износ определяется выражением:

где: И(%) - накопленный износ;

ЭВ - эффективный возраст;

ОЭЖ - общая экономическая жизнь.

при хорошем содержании здания -

при среднем содержании здания -

Эффективный возраст определяется по формуле:

,

где:

Г_КР - год проведения реконструкции (капитального ремонта) здания;

Г_С - год строительства здания;

Г_О - год проведения оценки.

Примечание: если капитальных ремонтов не было, то Гкр=Гс. С.В. Гриненко Экономика недвижимости Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

Срок общей экономической жизни зданий определялся исходя из нормативного срока службы зданий. В соответствии со «Средними нормативными сроками службы основных фондов» (№ 9.17ИВ от 28.02.1972 г.). Для зданий I группы капитальности ОЭЖ = 100 лет.

В таблице № 19 представлен расчёт определения физического износа по конструктивным элементам для поликлиники.

Таблица № 19.

Объем выполненных работ	% готовности	% весомости элемента по справочнику	Физический износ, %	Вклад физического износа
Подземная часть	100,00%	1,60%	20,00%	0,32%
Каркас	100,00%	2,53%	20,00%	0,51%
Стены наружные	100,00%	6,05%	40,00%	2,42%
Стены внутренние и перегородки	100,00%	5,73%	40,00%	2,29%
Перекрытия и покрытия	100,00%	10,74%	50,00%	5,37%
Кровля	100,00%	0,70%	50,00%	0,35%
Окна и балконные двери	0,00%	3,40%	0,00%	0,00%
Полы	0,00%	7,46%	0,00%	0,00%
Отделка	0,00%	10,18%	0,00%	0,00%
Прочие	0,00%	6,92%	0,00%	0,00%
Специальные конструкции	0,00%	4,80%	0,00%	0,00%
Отопление и вентиляция	0,00%	5,50%	0,00%	0,00%
Водоснабжение и канализация	0,00%	16,50%	0,00%	0,00%
Электроосвещение	0,00%	10,34%	0,00%	0,00%
Слаботочные устройства	0,00%	2,35%	0,00%	0,00%
Прочие системы	0,00%	5,20%	0,00%	0,00%
		100%		11,26%

В таблице № 20 представлен расчёт определения физического износа по конструктивным элементам для гаража.

Таблица № 20.

Объем выполненных работ	% готовности	% весомости элемента по справочнику	Физический износ, %	Вклад физического износа
Подземная часть	100,00%	11,41%	20,00%	2,28%
Каркас	100,00%	0,00%	10,00%	0,00%
Стены наружные	100,00%	13,85%	20,00%	2,77%
Стены внутренние и перегородки	100,00%	2,88%	20,00%	0,58%
Перекрытия и покрытия	100,00%	3,85%	40,00%	1,54%
Кровля	100,00%	3,71%	50,00%	1,86%
Окна и балконные двери	0,00%	6,80%	0,00%	0,00%
Полы	0,00%	1,54%	0,00%	0,00%
Отделка	0,00%	5,81%	0,00%	0,00%
Прочие	0,00%	8,42%	0,00%	0,00%
Специальные конструкции	0,00%	6,26%	0,00%	0,00%
Отопление и вентиляция	0,00%	13,79%	0,00%	0,00%
Водоснабжение и канализация	0,00%	10,56%	0,00%	0,00%
Электроосвещение	0,00%	10,75%	0,00%	0,00%
Слаботочные устройства	0,00%	0,37%	0,00%	0,00%
Прочие системы	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
		100%		9,02%

Функциональный износ (обесценивание) есть потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении, в излишке производственных мощностей, конструкционной избыточности, недостатке утилитарности, избытке переменных производственных затрат и т.д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести необходимость устройства водяных и газовых счетчиков; модернизации сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату определения стоимости объекта оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости, связанное с избытком или недостатком качественных характеристик здания. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженную на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости.

Так как объекты недвижимости соответствуют всем современным требованиям, предъявляемым к зданиям соответствующего функционального назначения, то функциональный износ принимается равным 0%.

Экономический износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Основными факторами экономического (внешнего) износа в России являются: общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами; наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности; штрафы за загрязнение окружающей среды.

Так как факторов экономического износа не выявлено, экономический износ принимается равным 0%.

В результате проведённых расчетов получим рыночную стоимость объекта оценки.

Таблица № 21.

Наименование	Значение
Рыночная стоимость поликлиники, руб. (с НДС)	221 065 742
Рыночная стоимость гаража, руб. (с НДС)	893 529
Рыночная стоимость переуступки прав аренды земельного участка, руб.	42 957 120
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.	264 916 391

Таким образом, рыночная стоимость (с НДС) объекта оценки, определенная с применением затратного подхода, на дату оценки составляет:

264 916 391

(Двести шестьдесят четыре миллиона девятьсот шестнадцать тысяч триста девяносто один) руб.

Оценка методами сравнительного подхода

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход наиболее применим для объектов, которые имеют развитой вторичный рынок.

Основным условием применения сравнительного подхода является наличие достаточных объемов рыночной информации и использования адекватных методов сопоставления различного объектов. В качестве источников рыночной информации используются цены реальных сделок, цены прейскурантов и каталогов, цены оферт (предложений о продаже и покупке), индексы цен, а также информационные базы данных, доступные через сеть Интернет.

Основные методы сравнительного подхода:

метод сравнительного анализа продаж;

метод регрессионных моделей и др.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Выбор единиц сравнения

В оценочной практике рассматривают объекты недвижимости по двум группам: неосвоенные и освоенные земельные участки. По первой группе при анализе продаж или предоставления в долгосрочную аренду незастроенных земельных участков можно выделить две основные единицы сравнения: 1) цену за единицу площади; 2) цену за весь объект.

В случае зданий и сооружений, для которых ключевую роль в их стоимости играют объемные характеристики (промышленные корпуса, хранилища, элеваторы и т.п.) целесообразно применение в качестве единицы сравнения цены за 1 куб. м здания или сооружения.

В настоящей работе в качестве единицы сравнения принята цена за 1 кв. м общей площади.

Выбор элементов сравнения

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством введения необходимых корректировок цен продажи сравнимых объектов недвижимости.

Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость.

Для выделения элементов, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий. Чтобы сопоставить объекты сравнения с объектом оценки, требуется выполнить корректировки продажных цен объектов сравнения по каждому выделенному элементу сравнения. При этом корректировка может применяться либо к общей цене, либо к цене за единицу сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения:

1. Переданные права собственности на недвижимость.

Юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а, следовательно, и цены продажи. При прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности. Тогда при сделке купли-продажи покупателю передаются права собственности в полном объеме: владения, пользования, распоряжения. Введение тех или иных ограничений на право собственности объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а, следовательно, и цену продажи.

2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости.

Существует три типичных варианта финансовых расчетов при сделке купли-продажи объекта недвижимости:

- расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств на дату продажи;

- получение покупателем кредита у финансовой структуры;

- предоставление продавцом ипотечного кредита покупателю.

Первый вариант сделки не требует введения корректировок. Второй вариант финансовых расчетов требует проведения корректировки цены продажи на величину платы за кредит. Для корректировки по третьему варианту применяют дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита при рыночной норме процента.

3. Условия продажи (чистота сделки).

Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравнимых либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые и т.п.), недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности и доступности для всех потенциальных покупателей.

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).

Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Составляющими фактора времени являются инфляция или дефляция, изменения в законодательстве, изменение спроса и предложения на объекты недвижимости и др.

5. Местоположение.

Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости существенно влияет на стоимость объекта. Размещение объекта недвижимости описывается рядом характеристик. Для сельхозугодий - плодородие, и т.п., для объектов недвижимости городов - транспортная доступность, состояние окружающей среды, развитость инфраструктуры, престижность проживания в том или ином районе и т.д.

6. Физические характеристики.

Физические характеристики определяют полезность самого объекта недвижимости. К ним относятся возраст и состояние здания или сооружения, вид использованных строительных материалов, размер и форма земельного участка, архитектура и дизайнерское оформление здания или сооружения и т.п.

При оценке помещений предполагалось, что наиболее вероятным вариантом продажи подобных помещений является их поэтажная продажа. В качестве аналогов были выбраны офисные здания с подвальными помещениями по площади сопоставимые с площадями этажей объекта оценки.

7. Экономические характеристики.

Используется для оценки доходных объектов недвижимости. К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки аренды, примененные скидки к арендной плате и коэффициенты капитализации или дисконтирования для исчисления арендного дохода и т.д.

8. Отклонения от целевого использования.

После выбора перечня сравнимых объектов одноцелевого использования необходимо провести корректировки по тем сравнимым объектам недвижимости, по которым имеются какие-либо отклонения от целевого использования.

9. Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью (наличие движимого имущества).

Стоимость движимого имущества должна быть исключена из цены предложения аналога.

Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие корректировки могут быть выполнены в любом порядке, причем допустимы корректировки, как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

Расчет рыночной стоимости 1 м2 офисных площадей

Таблица № 22

Элементы сравнения	Объект оценки	Объекты-аналоги
		1	2	3
Источник информации		http://rientel.ru/cgi-bin/space_dop_view.cgi?id=&sid=952372	http://rientel.ru/cgi-bin/space_dop_view.cgi?id=&sid=942525	http://rientel.ru/cgi-bin/space_dop_view.cgi?id=&sid=981954
Цена объекта предложения, $.		1 481 205	2 250 000	32 500 000
Цена предложения после уторговывания за 1 м2 общей площади, $.
Общая площадь зданий, м2	8 664,0	573,0	900,0	13 000,0
Цена за 1 м2 общей площади здания, $		2 585	2 500	2 500
Переданные права собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Корректировка на переданные права собственности, %		0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена, $		2 585	2 500	2 500
Условия финансовых расчетов	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства
Корректировка на условия финансовых расчетов, %		0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена, $		2 585	2 500	2 500
Условия продажи (чистота сделки)	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка на условия продажи, %	-	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена, $		2 585	2 500	2 500
Динамика сделок на рынке (дата продажи)	сентябрь 2010	сентябрь 2010	сентябрь 2010	сентябрь 2010
Корректировка на дату продажи (время), %		0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена, $		2 585	2 500	2 500
Местоположение	Московская область, г. Электросталь, ул. Комсомольская, д. 1	Московская область, г. Электросталь, ул. Красная	Московская область, г. Электросталь, ул. Горьковское шоссе	Московская область, г. Ногинск, ул. Горьковское шоссе
Корректировка, %		5,0%	10,0%	-2,0%
Использование / Назначение	Офис	Офис	Офис	Офис
Корректировка, %		0,0%	0,0%	0,0%
Физические характеристики, в том числе:
Капитальность здания	Офисно-торговый центр	Офисно-торговый центр	Отдельно стоящее нежилое здание	Отдельно стоящее нежилое здание
Корректировка, %		0,0%	10,0%	10,0%
состояние помещений	Состояние новое	Рабочее	Требуется косметический ремонт	Рабочее
Корректировка, %		12,0%	18,0%	10,0%
дополнительные улучшения и ограничения	МГТС, центральные коммуникации, охрана, Интернет	МГТС, центральные коммуникации, охрана, Интернет	МГТС, центральные коммуникации, охрана, Интернет	МГТС, центральные коммуникации, охрана, Интернет
Корректировка, %		0,0%	0,0%	0,0%
площадь, кв. м	8 664,00	573,00	900,00	13 000,00
Корректировка, %		-3,0%	-3,0%	5,0%
Суммарная корректировка, %		14,0%	35,0%	23,0%
Скорректированная цена, $		2 947	3 375	3 075
Среднее арифметическое значение цены 1 м2, $	3 131
Общая площадь, м2	8 664,0
Рыночная стоимость, $	27 126 984

Комментарий к таблице

Корректировка на состав оцениваемых прав вносится в том случае, когда объекты-аналоги имеют различные с оцениваемым объектом права собственности. В нашем случае объект оценки и все объекты-аналоги при покупке передаются в собственность. Значение корректировки равно нулю.

Корректировка на условия финансирования подразумевает наличие различных вариантов финансовых расчетов при приобретении объекта оценки. В настоящей оценке значение корректировки по этому элементу сравнения равно нулю, т.к. расчеты по всем объектам производятся за счет собственных средств.

Корректировка на условия продажи. В настоящей оценке значение данной корректировки равно нулю, т. к. по всем объектам - аналогам были соблюдены рыночные условия продажи.

Корректировка на изменение цен (дата продажи). Все объекты предложены на продажу в настоящее время - значение корректировки равно нулю.

Корректировка на местоположение. Объект оценки и объекты аналоги № 1 и № 2 расположены в г. Электросталь, но в разных местах - значение корректировки для № 1 составляет 5%, корректировка для № 2 равно 10%. Объект аналог № 3 расположен в городе Ногинск. Корректировка рассчитывалась методом парных сравнительных продаж по материалам Интернет-сайта knm.ru. Значение корректировки равно -2%.

Корректировка на использование/назначение. Объект оценки и объекты аналоги имеют офисное назначение. Значение корректировок для объектов аналогов принимаем равным нулю.

Корректировка на капитальность здания. Объект оценки и объекты аналоги имеют различную капитальность. Значение корректировки для объектов аналогов № 2 и 3 принимаем равную 10%.

Корректировка на физические характеристики:

Корректировка на состояние помещений. Объект оценки и объекты-аналоги находятся в разном состоянии. Значение корректировок рассчитывалось по материалам сайта remont.ru, исходя из стоимости ремонта на один кв.м., для объекта - аналога № 1, (150$/стоимость кв. м), для объекта-аналога № 2 (250$/стоимость кв. м), для объекта-аналога № 3 (100$/стоимость кв. м). Значение корректировок для объектов аналогов 12%, 18%, 10% соответственно.

Корректировка на дополнительные улучшения и ограничения. У объекта оценки и объектов аналогов имеются МГТС, Интернет, охрана и центральные коммуникации, парковка и видеонаблюдение. Значение корректировок для объектов аналогов равно нулю.

Корректировка на площадь. Площади этажей объекта оценки и площади объектов аналогов не сопоставимы. Корректировка рассчитывалась методом парных сравнительных продаж по материалам Интернет-сайта knm.ru. Значение корректировок для объектов аналогов -3%, -3%, 5% соответственно.

Расчет рыночной стоимости 1 м2 торговых площадей

Таблица № 23

Элементы сравнения	Объект оценки	Объекты-аналоги
		1	2	3
Источник информации		http://rientel.ru/cgi-bin/space_dop_view.cgi?id=&sid=984207	http://rientel.ru/cgi-bin/space_dop_view.cgi?id=&sid=974848	http://rientel.ru/cgi-bin/space_dop_view.cgi?id=&sid=976148
Цена объекта предложения, $.		925 760	240 726	750 162
Общая площадь зданий, м2	4 474,0	352,0	106,0	337,0
Корректировки
Цена за 1 м2 общей площади здания, $		2 630	2 271	2 226,0
Переданные права собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Корректировка на переданные права собственности, %		0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена, $		2 630	2 271	2 226
Условия финансовых расчетов	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства
Корректировка на условия финансовых расчетов, %		0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена, $		2 630	2 271	2 226
Условия продажи (чистота сделки)	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка на условия продажи, %	-	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена, $		2 630	2 271	2 226
Динамика сделок на рынке (дата продажи)	сентябрь 2010	сентябрь 2010	сентябрь 2010	сентябрь 2010
Корректировка на дату продажи (время), %		0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена, $		2 630	2 271	2 226
Местоположение	Московская область, г. Электросталь, ул. Комсомольская, д. 1	Московская область, г. Электросталь, Ленина пр-т	Московская область, г. Электросталь, ул. Западная	Московская область, г. Электросталь, ул. Ленина
Корректировка, %		0,0%	0,0%	0,0%
Использование / Назначение	Торговая площадь	Торговая площадь	Торговая площадь	Торговая площадь
Корректировка, %		0,0%	0,0%	0,0%
Физические характеристики, в том числе:
Капитальность здания	Офисно-торговый центр	Отдельно стоящее нежилое здание	Торговая площадь в жилом доме	Торговая площадь в жилом доме
Корректировка, %		5,0%	10,0%	10,0%
состояние помещений	Состояние новое	Евроремонт	Рабочее	Требуется косметический ремонт
Корректировка, %		0,0%	10,0%	18,0%
дополнительные улучшения и ограничения	МГТС, центральные коммуникации, охрана, Интернет	МГТС, центральные коммуникации, охрана, Интернет	МГТС, центральные коммуникации, охрана, Интернет	МГТС, центральные коммуникации, охрана, Интернет
Корректировка, %		0,0%	0,0%	0,0%
площадь, кв. м	4 474,00	352,00	106,00	337,00
Корректировка, %		-3,0%	-5,0%	-3,0%
Суммарная корректировка, %		2,0%	15,0%	25,0%
Скорректированная цена, $		2 683	2 612	2 783
Среднее арифметическое значение цены 1 м2, $	2 692
Общая площадь, м2	4 474,0
Рыночная стоимость, $	12 044 008

Комментарий к таблице

Корректировка на состав оцениваемых прав вносится в том случае, когда объекты-аналоги имеют различные с оцениваемым объектом права собственности. В нашем случае объект оценки и все объекты-аналоги при покупке передаются в собственность. Значение корректировки равно нулю.

Корректировка на условия финансирования подразумевает наличие различных вариантов финансовых расчетов при приобретении объекта оценки. В настоящей оценке значение корректировки по этому элементу сравнения равно нулю, т.к. расчеты по всем объектам производятся за счет собственных средств.

Корректировка на условия продажи. В настоящей оценке значение данной корректировки равно нулю, т. к. по всем объектам - аналогам были соблюдены рыночные условия продажи.

Корректировка на изменение цен (дата продажи). Все объекты предложены на продажу в настоящее время - значение корректировки равно нулю.

Корректировка на местоположение. Объект оценки и объекты аналоги расположены в г. Электросталь - значение корректировки равно нулю.

Корректировка на использование/назначение. Объект оценки и объекты аналоги имеют торговое назначение. Значение корректировок для объектов аналогов принимаем равным нулю.

Корректировка на капитальность здания. Объект оценки и объекты аналоги №2 и №3 имеют различную капитальность. Корректировка рассчитывалась методом парных сравнительных продаж по материалам Интернет-сайта knm.ru. Значение корректировок для объектов аналогов 10%.

Корректировка на физические характеристики:

Корректировка на состояние помещений. Объект оценки и объекты-аналоги находятся в разном состоянии. Значение корректировок рассчитывалось по материалам сайта remont.ru, исходя из стоимости ремонта на один кв.м., для объекта -аналога № 1 корректировка равна 0, для объекта-аналога № 2 (100$/стоимость кв.м), для объекта-аналога № 3 (150$/стоимость кв.м). Значение корректировок для объектов аналогов 0, 10%, 18% соответственно.

Корректировка на дополнительные улучшения и ограничения. У объекта оценки и объектов аналогов имеются МГТС, Интернет, охрана и центральные коммуникации, парковка и видеонаблюдение. Значение корректировок для объектов аналогов равно нулю.

Корректировка на площадь. Площади этажей объекта оценки и площади объектов аналогов не сопоставимы. Корректировка рассчитывалась методом парных сравнительных продаж по материалам Интернет-сайта knm.ru. Значение корректировок для объектов аналогов -3%, -5% и -3%..

Полученную рыночную стоимость готового объекта необходимо скорректировать на затраты на реконструкцию и недостающую стоимость.

Затраты на реконструкцию

Затраты на реконструкцию представляют собой платежи за расходы на окончание строительства и покупку оборудования. Согласно предоставленного сводного сметного расчета стоимости строительства № 250 по Торгово-офисному зданию по адресу: Московская область, г. Электросталь, ул. Комсомольская сумма расходов на строительство составляет 379 638 950 руб. с учетом НДС. По информации представителя Заказчика, дополнительные расходы в размере 67 000 000 руб. с учетом НДС необходимо понести на приобретение лифтового оборудования, эскалаторного оборудования, силовой трансформаторной подстанции, а также предпроектные работы. Таким образом, суммарные расходы на окончание строительства и покупку оборудования составляют:

379 638 950 + 67 000 000 = 446 638 950 руб.

Полученную сумму, при определении стоимости незавершенного строительством объекта, необходимо скорректировать на прибыль девелопера, поскольку потенциальный инвестор, предполагая инвестировать данную сумму в реконструкцию незавершенного строительства, предполагает получить доход от этих вложений. По данным «Мониторинга №1 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ» (ООО «НПЦПО» - 2006 г.) прибыль девелопера для объектов торгово-офисного назначения в Московской области составляет 39%. Таким образом, скорректированное значение затрат на реконструкцию составит:

446 638 950 х (1+39%) = 620 828 141 руб.

Расчет недостающей стоимости